MEERJAREN PERSPECTIEF GRONDBEDRIJF 2017

Transcriptie

1 MEERJAREN PERSPECTIEF GRONDBEDRIJF 2017 Deel 1 Gemeente Enschede

2 Inhoudsopgave Inhoudsopgave... 2 Samenvatting en conclusies Inleiding, doelen, leeswijzer Inleiding Doelen MPG Leeswijzer Realisatie en financieel resultaat Algemeen Financiële stand per en weerstandsvermogen Winstneming Boekwaarde en financieringsbehoefte Actualisatie kredietverlening Bouwgrond in exploitatie Complex NIEGG Administratieve complexen MPG realisatie Doorkijk Grondbedrijf Ontwikkelingen in projecten Overige ontwikkelingen MPG-prognoses Grondprijs op maat Bijlagen Bijlage 1 Begrippenkader MPG Bijlage 2 Kaders en uitgangspunten Bijlage 3 Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen tarieven Bijlage 4a Bouwgrond in exploitatie, overzicht mutaties in Bijlage 4b Bouwgrond in exploitatie, overzicht te verwachten eindresultaat Bijlage 5 Af te sluiten complexen (BIE-ATSC), overzicht te verwachten eindresultaat Bijlage 6 Strategische gronden, voorraad- en boekwaardeontwikkeling blz. 2 (van 52)

3 Samenvatting en conclusies Inleiding In deze paragraaf gaan wij in op de resultaten van het in 2016 gevoerde grondbeleid conform de voorschriften BBV. Grondbeleid; visie en uitvoering In februari 2010 is de Nota Grondbeleid door de raad van Enschede vastgesteld. Hierin is vastgelegd dat wordt ingezet op actief grondbeleid, tenzij. In de praktijk is de afgelopen jaren sprake geweest van situationeel grondbeleid. Per project werd - op basis van een realisatiestrategie - gekozen uit actief, passief of faciliterend grondbeleid. De laatste jaren is, mede onder invloed van de crisis, sprake van veranderend grondbeleid. Er wordt nauwelijks nog grond gekocht en het grondbeleid is passief / faciliterend. De trend om van actief naar passief grondbeleid te gaan is conform het coalitieakkoord verder doorgezet, in lijn met de aanbevelingen vanuit Grip op Grond. Het financiële risico in de huidige grondportefeuille wordt op een verantwoorde manier verder teruggebracht. Daarnaast zijn de financiële spelregels van het grondbeleid in samenspraak met de Raad herijkt teneinde te streven naar een duurzaam financieel beleid (risico-reductie). Deze manier van werken past ook in de transitie die de gemeente op het vlak van gebiedsontwikkeling aan het maken is. In het Ruimtelijke domein maakt Enschede een verandering door naar meer facilitair, ondersteunend, inspirerend en meer samenlevingsgericht werken. We laten meer over aan de markt. Naast bovenstaande koerswijzigingen zijn er sinds de Stedelijk koers 2012 ook een aantal processen en producten opgezet die moeten leiden tot een betere grip op grond. Dit zijn onder andere het instellen van een Expert panel voor de parameters in de grondexploitaties, een Notitie van Uitgangspunten voor het MPG en een Monitor Wonen en Werken om de uitgifte en marktvraag te monitoren. Ontwikkelingen 2016 BBV wijzigingen De commissie BBV heeft de regels met ingang van 1 januari 2016 voor grondbedrijven gewijzigd. Aanleiding hiervoor was de vele afboekingen die gemeenten de afgelopen jaren hebben moeten doen en de aanbevelingen uit het rapport Vernieuwing BBV over transparantie en vergelijkbaarheid. Ook worden gemeenten vanaf 1 januari 2016 verplicht vennootschapsbelasting (Vpb) te betalen. Voor de gemeente Enschede leiden de wijzigingen tot een boekhoudkundige blz. 3 (van 52)

4 verslechtering van het resultaat van de lopende grondexploitaties van circa 4,3 miljoen. Hiervoor is tijdens de zomernota 2016 en het raadsbesluit over RAR/BBV d.d. 31 oktober 2016 een voorziening getroffen. Hieronder beschrijven we kort wat de voornaamste wijzigingen en gevolgen zijn voor het grondbedrijf. Fondsafdracht De systematiek voor fondsafdrachten wijzigt zodanig dat het vanaf 2016 niet meer is toegestaan om tussentijds toevoegingen te doen aan een voorziening voor bovenwijkse voorzieningen. Sparen kan alleen achteraf plaatsvinden via resultaatsbestemming. Hiertoe dient een afzonderlijke reserve ingesteld te worden. Bestaande voorzieningen per ultimo 2015 mogen worden gehandhaafd en kunnen volgens planning worden afgewikkeld. Het schrappen van de jaarlijkse fondsafdrachten heeft voor Enschede geen effecten aangezien er geen fondsafdrachten plaatsvinden. Rentetoerekening De rentetoerekening aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen gecorrigeerd voor de verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen. Voor Enschede betekent dit dat de rente voor 2016 daalt tot 2,99%, waarbij er langjarig met 3% gerekend wordt. Disconteringsvoet Voor verliesgevende grondexploitaties wordt deze voor alle gemeenten gelijk gesteld aan het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone en komt op 2% per jaar. Voorheen werd als disconteringsvoet dezelfde rente gehanteerd als bij de rentetoerekening (in dit geval 3%). Door nu een lagere disconteringsvoet (2%) te hanteren leidt dit tot een nadelig effect op de resultaten van de grondexploitaties op contante waarde. Activering kosten conform kostensoortenlijst Besluit ruimtelijk ordening (Bro) Het verplicht aansluiten op de kostenverhaalsmogelijkheden zoals benoemd in het Bro heeft voor ons geen financieel effect. Verschuiving van Voorraden Onderhanden Werk - NIEGG naar MVA- Gronden en terreinen of Voorraden Overige grond- en hulpstoffen De afschaffing van de categorie NIEGG (niet in exploitatie genomen gronden) betekent een verschuiving van de gronden naar de MVA (materiele vaste activa) Gronden en terreinen of het blijft gepresenteerd worden als Voorraden, maar dan als Overige grond- en hulpstoffen - VHG (voorraad handelsgoederen). Dit betekent dat de boekwaarde van deze gronden afgeboekt dient te worden naar de marktwaarde op basis van huidige bestemming. Er is een overgangsbepaling van vier jaar van toepassing. Uiterlijk 31 december 2019 dienen de gronden gewaardeerd te zijn conform de gewijzigde BBV-regelgeving. blz. 4 (van 52)

5 Maximale looptijd grondexploitaties tien jaar De maximale looptijd voor grondexploitaties is bepaald op tien jaar, tenzij beheersmaatregelen worden genomen conform BBV. Hier kan alleen gemotiveerd van worden afgeweken. De gemeente Enschede heeft ervoor gekozen om enkele grondexploitaties langer te laten lopen dan 10 jaar in combinatie met de beheermaatregelen. De beheersmaatregelen betreffen dat de opbrengstenstijging na 10 jaar geen deel meer uitmaakt van de grondexploitaties (opbrengststijging nul). Dit eveneens conform het raadsbesluit over RAR/BBV d.d.16 oktober Reden om deze exploitaties langer dan 10 jaar te laten blijven is dat er in deze grondexploitaties omvangrijke voorinvesteringen gedaan zijn. Deze voorinvesteringen verdienen zich niet terug binnen 10 jaar maar vergen een langere periode. Hiermee is het bedrijfseconomisch gerechtvaardigd om met een langere periode te rekenen in combinatie met de beheersmaatregelen. Dit zou betekenen dat de grondexploitaties t Vaneker, Eschmarke, Euregio, B&S Park, Roombeek Binnenstad en, Brunink een kortere looptijd zouden krijgen. Daarnaast bestaat vanuit Richting aan Ruimte niet de kwalitatieve noodzaak om deze grondexploitaties terug te brengen naar 10 jaar. Richting aan Ruimte (RAR) Om de slag naar een meer faciliterend grondbeleid te kunnen maken heeft het college het Kompas Ruimtelijke Initiatieven vastgesteld. Op basis van dit Kompas is voor alle gemeentelijke projecten beoordeeld of zij nog voldoen aan de doelen van de stad. Voor de projecten die niet langer voldoen zijn maatregelen genomen, o.a. afboeken, herprioritering en herprogrammering. De financiële effecten hiervan zijn op 31 oktober 2016 aan de raad voorgelegd en over besloten. Met dit raadsbesluit gaan alle projecten weer voldoen aan de doelen van de stad zoals in het Kompas Ruimtelijke Initiatieven is opgenomen. Het totale financiële effect van Richting aan Ruimte bedraagt 15,8 miljoen euro. Hiervan is in ,9 miljoen euro verlies genomen ten behoeve van het project Twekkelerveld. De overige kosten worden ten laste van 2017 en 2018 gebracht. Het totale financiële effect van RAR en BBV bedroeg in 2016 derhalve 5,2 miljoen euro ten opzichte van het MPG Realisatie programma wonen, bedrijventerreinen en kantoren in 2016 Woningbouw In 2016 zijn door de gemeente meer woningbouwkavels uitgegeven dan begroot (+49). De verkoop van gronden voor woningbouw verloopt zeer voorspoedig. Voor het 3e achtereen volgende jaar is meer verkocht dan begroot. Met name in Binnenstad Roombeek en Beekwoude is meer grond verkocht. De verkoop van de grotere kavels in Brunink en het Vaneker is licht achtergebleven bij de verwachting. De GEM Zuiderval is per ontbonden en is een (volledig) gemeentelijke ontwikkeling geworden, waarvan de besluitvorming in oktober 2016 heeft plaatsgevonden. In 2016 is er in de Zuiderval grond voor 45 projectmatige woningen verkocht. blz. 5 (van 52)

6 In de particuliere grondexploitaties zijn minder woningen verkocht dan begroot ( - 112), omdat voor een aantal complexen de programmering een jaar is doorgeschoven. Bij de particuliere grondexploitaties en deelnemingen zijn 130 woningen verkocht. Bedrijventerreinen De verkoop van bedrijfskavels is achtergebleven bij de prognose ( m²). Er is in totaal voor m² verkocht. Op basis van de faseringsvoorstellen (cluster EWO en planeconoom) zijn de faseringen bijgesteld en zijn de niet verkochte opbrengsten uit 2016 verder uit gefaseerd. blz. 6 (van 52)

7 Kantoren De verkoop van grond voor kantoren is achtergebleven bij de prognose. Dit komt met name doordat de bestaande bouw nog steeds veel goedkoper is dan de nieuwbouw. Door de crisis zijn de prijzen voor bestaand vastgoed zo hard gedaald dat het veelal goedkoper is om een oud pand op te knappen dan een nieuwe te realiseren. De financiële resultaten van het MPG in 2016 De belangrijkste uitkomsten ten aanzien van de financiële positie van het Grondbedrijf worden hieronder weergegeven. De Reserve Grondbedrijf wordt gevormd door de (in het verleden) behaalde winsten en de getroffen voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties (bouwgrond in exploitatie (BIE)), de Strategische grondvoorraad en de administratieve complexen. De complexen binnen het MPG 2017 laten per saldo een verbetering zien van 1,3 miljoen euro (= reguliere herzieningseffecten MPG 2017). Voor de negatieve effecten van RaR en BBV ad. 5,2 miljoen euro is een bijdrage ontvangen van de algemene dienst. Deze bijdrage is toegevoegd aan de reserve Grondbedrijf. blz. 7 (van 52)

8 Concluderend is het effect voor het MPG hierdoor als volgt: Saldo ,6 miljoen euro Effecten RaR en BBV -5,2 miljoen euro Bijdrage algemene dienst effecten RaR en BBV 5,2 miljoen euro Effecten reguliere herziening MPG ,3 miljoen euro 1,3 miljoen euro Saldo -9,3 miljoen euro Onderstaand schema laat zien wat het aandeel per (deel)complex is:. Ten opzichte van deze bovenstaande uitgangspunten zijn de overige mutaties bij de herziening van het MPG per berekend. effect Totaal effect BBV/RAR * effect regulier herziening 1 BIE (bouwgrond in exploitatie: verlieslatend BIE (bouwgrond in exploitatie: winstgevend BIE-ATSC (bouwgrond in exploitatie: verlieslatend BIE-ATSC (bouwgrond in exploitatie: winstgevend gronden MVA (Materieel Vast Actief) gronden VHG (Voorraad Handelsgoederen) Erfpachtscomplex ACO (Administratief Complex Overig) Particuliere grondexploitaties Overige mutaties t.l.v. reserve verbetering reserve * dekking middels bijdrage BBV/RAR vanuit Algemene middelen (raadsbesluit d.d ) Deze verbetering met 1,3 miljoen euro komt ten gunste van de Reserve Grondbedrijf. De stand van de reserve Grondbedrijf is daardoor per gedaald naar 9,3 miljoen euro negatief. blz. 8 (van 52)

9 De verbetering komt doordat een aantal winstgevende grondexploitaties verder zijn verbeterd en een deel van de winst conform de voorschriften nu kan worden genomen. Daarnaast kunnen de extra kosten als gevolg van uitfasering, plankosten en parameteraanpassing opgevangen worden door meevallers in de verlieslatende grondexploitaties. Daarnaast is er een boekwinst behaald op de verkoop van blote eigendommen in het Erfpachtcomplex. In 2016 is de kavelverkoop van woningbouw verder aangetrokken en zijn er wederom meer woningen verkocht. Vooral de woningen in de groen stedelijke milieus, zoals in Boddenkamp Roombeek Spoorzone en Beekwoude deden het goed. De gronduitgifte voor bedrijventerreinen en kantoren bleven daarentegen opnieuw achter bij de prognoses. Het resultaat van het MPG wordt voor een belangrijk deel bepaald door een aantal incidentele meevallers (onder andere eerder winst nemen en verkopen van blote eigendom). Onderbouwing winstneming Op basis van de uitkomsten van het MPG 2017 zijn de voorzieningen op het benodigde niveau gebracht. De voorzieningen zijn getroffen ten laste van de reserve Grondbedrijf. Daarnaast wordt er voortijdig winst genomen met betrekking tot die complexen waar (een deel van) de begrote winst als zeker bestempeld mag worden. Binnen het MPG wordt, conform de BBV, winstgenomen indien de gemaakte kosten en ook de geraamde nog te maken kosten geheel zijn gedekt door de gerealiseerde verkopen. Elke volgende verkoop wordt dan gezien als gerealiseerde winst. Deze winstnemingen worden gestort in de reserve grondbedrijf. De nog te realiseren winst van 13,7 miljoen euro komt naar verwachting uit de grondexploitaties van de volgende projecten: blz. 9 (van 52)

10 Bestemmingsreserve Gronduitgifte Met het vaststellen van de Nota Grondprijsbeleid is er een bestemmingsreserve Gronduitgifte ingesteld. In 2016 is een onttrekking gedaan van en is er een reservering getroffen van 2 miljoen ten behoeve van dekking RAR effecten in Risico's in relatie tot de reservepositie De vereiste weerstandscapaciteit is berekend op 15,5 miljoen euro. Dit is ten opzichte van vorig jaar een daling met 1 miljoen euro. De stille reserves bedragen 13,9 miljoen euro. De beschikbare weerstandscapaciteit (inclusief stille reserves) bedraagt 4,6 miljoen euro (positief). Dit is ten opzichte van vorig jaar een stijging met 4,3 miljoen euro. Op dit moment is er sprake van een positieve beschikbare weerstandscapaciteit, welke onderdeel uitmaakt van de totale weerstandscapaciteit van de gemeente. (zie de paragraaf over het weerstandsvermogen). blz. 10 (van 52)

11 Vooruitblik MPG 2017 Vennootschapsbelasting De uitleg en toepassing van de Vpb wet zijn nog niet definitief uitgekristalliseerd. De Belastingdienst werkt met de koepelorganisaties (VNG/VvG/IPO) samen. Hiervoor hebben ze de Samenwerking Vennootschapsbelasting Lokale Overheden (SVLO) opgericht. Doel is om gemeentelijke grondbedrijven te ondersteunen bij het implementatietraject van de Vpb plicht. Vanuit fiscaal perspectief bestaan de volgende aandachtsgebieden: fiscale risico s en fiscale strategie. inbedding fiscaal proces en verantwoordelijkheden in de organisatie. juiste en volledige vastlegging met primair het oog op de jaarlijkse aangifte en het opstellen van de fiscale openingsbalans. Eind 2015 heeft het SVLO de Handreiking vennootschapsbelasting en gemeentelijk grondbedrijf gepubliceerd. De handreiking geeft gemeentelijke grondbedrijven het kader waarbinnen zij hun fiscale positie kunnen vaststellen. Om te bepalen in hoeverre het grondbedrijf Vpb plichtig is dienen eerst de activiteiten afgebakend te worden welke fiscaal tot het grondbedrijf behoren. Dit zijn conform de handreiking de bouwgronden in exploitatie ofwel de actieve grondexploitaties. Op basis van de quick scan kunnen we voorlopig concluderen dat het grondbedrijf vooralsnog niet Vpb-plichtig is. Voor alle duidelijkheid; dit betreft een voorlopige indicatie. Er dient met de belastingdienst overeenstemming bereikt te worden over de gehanteerde uitgangspunten. Er bestaan nog veel onzekerheden in de landelijke discussie die impact kunnen hebben op de uitkomst. Na afstemming met de belastingdienst kan de fiscale openingsbalans met peildatum 1 januari 2016 definitief vastgesteld worden. Overigens zal een eventuele Vpb last een resultante op gemeenteniveau zijn van de Vpb over de diverse ondernemingsactiviteiten binnen de gemeente. Visie Bedrijventerreinen De reguliere herziening van de bedrijventerreinvisie wordt nu breder getrokken dan alleen de Netwerkstad gemeenten. De aanpak wordt regionaal opgepakt. Naar verwachting zal in de bij de zomernota 2017 hierover besluitvorming plaatsvinden. De eventuele effecten hieruit zullen in het MPG 2018 verwerkt worden. Vooruitlopend op de besluitvorming over de bedrijventerreinen is de grondexploitatie Usseleres qua balanspositie verplaatst van het onder handen werk naar materieel vast actief. Dit vanwege het vooralsnog ontbreken van het reëel en stellig voornemen om dit gebied te ontwikkelen. blz. 11 (van 52)

12 1. Inleiding, doelen, leeswijzer 1.1. Inleiding In dit hoofdstuk worden de doelen van dit Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG) aangegeven. Daarnaast wordt de opbouw van het MPG ( leeswijzer ) kort toegelicht. In de Beheersregels Grondexploitatie 2012 is de inrichting en beheer van de (financieel) administratieve processen met betrekking tot de bouwgrond in exploitatie (BIE), de niet in exploitatie genomen grond (NIEGG) en de administratieve complexen vastgelegd. Ook de wijze van informatieverstrekking aan de raad over het grondbeleid en afwijkingen van de kaders is hierin opgenomen. De belangrijkste paragrafen waaronder de regels omtrent verlies en winstneming - uit de Beheersregels grondexploitaties zijn in het artikel 25 Beheergrondexploitaties van de Financiële verordening (2012) opgenomen Doelen MPG In het MPG wordt verslag gedaan van de financiële resultaten van de uitvoering van het grondbeleid ( realisatie ) en wordt vooruitgekeken ( doorkijk ). De resultaten zijn gebaseerd op de ruimtelijke keuzes die de gemeente maakt en in beleid zijn vastgelegd. Het MPG is een vertaling van eerder genomen afzonderlijke besluiten per project. Daarmee zijn wijzigingen in het kader van het MPG 2017 altijd alleen financieel-technisch van aard. In dit MPG wordt de stand van zaken per 31 december 2016 vastgelegd naar aanleiding van de realisatie en actualisatie van de kosten en opbrengsten in alle complexen (zie onderstaand figuur). De actualisatie is op basis van de huidige kennis en inzichten opgesteld. Het financieel resultaat is een prognose. De resultaten van de complexen komen voort uit de boekwaarde, de nog te maken kosten, de te verwachten opbrengsten en te realiseren winsten. De wijze waarop de Reserve Grondbedrijf zich vormt vanuit de resultaten per (deel)complex is in het groen weergegeven. blz. 12 (van 52)

13 De besluitvorming over het MPG gebeurt net zoals vorig jaar voorafgaand aan het opstellen van de jaarrekening zodat hier ook direct de geactualiseerde grondexploitaties in op kunnen worden genomen en de actualisaties kunnen worden verwerkt in de begroting Deze zijn terug te vinden in de paragraaf grondbeleid die zowel in de jaarrekening 2016 als in de begroting is opgenomen. Daarmee is dan ook voor 2017 het budgetkader voor de complexen BIE, Faciliterend Grondbeleid en voorraad Grond het geactualiseerde budgetkader vastgesteld en kan dit door de organisatie gebruikt worden voor de realisatie van de bijbehorende projecten. Met dit MPG worden de volgende doelen nagestreefd - Transparant en begrijpelijk inzicht geven ten aanzien van: de ontwikkelingen in 2016 in de verschillende complexen de ontwikkeling van de reserve van het Grondbedrijf het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf de ontwikkeling van de financieringsbehoefte van het Grondbedrijf de in 2016 geleverde bijdragen van het Grondbedrijf aan de programma s wonen en werken de gehanteerde uitgangspunten en parameters de risico s - Input leveren voor evaluatie en de actualisatie van het (grond)beleid - Een bijdrage leveren aan de P&C-producten (onder andere jaarrekening en programmabegroting) 1.3. Leeswijzer Het MPG 2017 bestaat uit twee delen. Deel 1 van het MPG is het openbare deel met daarin een samenvattend verslag op hoofdlijnen van de prestaties in het afgelopen jaar en een geactualiseerd financieel toekomstperspectief van het Grondbedrijf. Ook worden de in de lopende grondexploitaties gerealiseerde bouwgronduitgiftes gerelateerd aan de begrote uitgiftes. Deel 1 vormt de basis voor de jaarrekening en de programmabegroting. Deel 2 is het niet-openbare deel met financiële en planinhoudelijke specificaties van alle lopende grondexploitaties (complex BIE) en de administratieve complexen. In dit openbare deel 1 wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de realisatie 2016 en tot welk financiële uitkomsten dit leidt. In hoofdstuk 3 wordt een doorkijk gegeven naar de komende jaren. In de bijlage zijn onder andere de (nieuwe) kaders en de gehanteerde uitgangspunten voor het MPG opgenomen. Tenslotte Alle in het MPG opgenomen bedragen zijn berekend op netto contante waarde per , tenzij anders vermeld. Omdat op één decimaal achter de komma wordt afgerond kan het voorkomen dat een totaal van een cijferreeks niet exact op decimalen sluit met de telling. blz. 13 (van 52)

14 2. Realisatie en financieel resultaat Algemeen Het grondbeleid faciliteert het realiseren van de gewenste doelen en effecten van de programma s Duurzame leefomgeving, Versterken Economie en Maatschappelijke ondersteuning. Doelen en effecten die volgen uit de stedelijke ambities uit het coalitieakkoord , de Toekomstvisie, de Woonvisie Enschede 2025 (2012), de Economische visie Enschede, de bedrijventerreinenvisie Netwerkstad (2014) en de Kantorenvisie Netwerkstad. De (herijkte) Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie (2009) en de structuurvisie Enschede (2011) zijn hier de integrale, ruimtelijke vertaling van. In de nota Grondbeleid 2010 is vastgelegd op welke wijze het grondbeleid deze ambities en doelen faciliteert. De planontwikkelingen, waarbij de gemeente een actief en faciliterend grondbeleid voert (bouwgrond produceert en uitgeeft), worden financieel verantwoord in een grondexploitatie. Op het moment dat het initiatief wordt genomen om een nieuwe grondexploitatie te openen wordt een exploitatieberekening ter goedkeuring voorgelegd aan de raad. Om daadwerkelijk werkzaamheden te kunnen uitvoeren moet de raad hiervoor een krediet beschikbaar stellen. Een krediet is het geldende uitgavenkader voor de looptijd van het grondexploitatieproject. Zie voor een verdere toelichting ook bijlage 4 Voor het MPG 2017 is wederom gebruik gemaakt van de zogenaamde Notitie van uitgangspunten (NvU). Door aan het begin van het MPG-proces de uitgangspunten ten aanzien van parameters, programma, planning en prijzen vast te stellen kunnen de grondexploitatiebegrotingen in één keer worden geactualiseerd Financiële stand per en weerstandsvermogen De belangrijkste uitkomsten ten aanzien van de financiële positie van het Grondbedrijf worden in deze paragraaf weergegeven Financiële stand per De Reserve Grondbedrijf wordt gevormd door de (in het verleden) behaalde winsten en de getroffen voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties (bouwgrond in exploitatie (BIE)) en de overige grondposities (erfpacht, strategisch, voorraad handelsgoederen). Het MPG 2017 laat een verbetering zien van de Reserve Grondbedrijf van 1,3 miljoen. Onderstaand schema laat zien wat het aandeel per (deel)complex is in de ontwikkeling van de Reserve Grondbedrijf in blz. 14 (van 52)

15 effect Totaal effect BBV/RAR * effect regulier herziening 1 BIE (bouwgrond in exploitatie: verlieslatend BIE (bouwgrond in exploitatie: winstgevend BIE-ATSC (bouwgrond in exploitatie: verlieslatend BIE-ATSC (bouwgrond in exploitatie: winstgevend gronden MVA (Materieel Vast Actief) gronden VHG (Voorraad Handelsgoederen) Erfpachtscomplex ACO (Administratief Complex Overig) Particuliere grondexploitaties Overige mutaties t.l.v. reserve verbetering reserve * dekking middels bijdrage BBV/RAR vanuit Algemene middelen (raadsbesluit d.d ) De stand van de reserve Grondbedrijf is daardoor per ,3 miljoen negatief. Hieronder wordt de ontwikkeling van de Reserve Grondbedrijf in 2016 weergegeven. De verbetering komt doordat een aantal winstgevende grondexploitaties winstgevender zijn geworden en bovendien een deel van de winst nu kan worden genomen. Daarnaast is sprake van een eenmalige baat als gevolg van een verkoop (blote eigendom) uit het erfpachtcomplex. Verder konden door een aantal meevallers in de verlieslatende grondexploitaties en door een lagere rente, de extra kosten als gevolg van uitfasering, plankosten en parameteraanpassing opgevangen worden. In 2016 is de kavelverkoop van woningbouw verder aangetrokken, en zijn er wederom meer woningen verkocht dan in de prognose opgenomen waren. Vooral de woningen in de groenstedelijke milieus, zoals in Boddenkamp Roombeek Spoorzone en Beekwoude deden het goed. De gronduitgifte voor bedrijventerreinen en de kantoren bleven daarentegen echter opnieuw achter bij de prognoses. Zie verder paragraaf 2.6 en 2.9. Het resultaat wordt dus voor een belangrijk deel bepaald door een aantal incidentele meevallers (onder andere eerder winstnemen, verlaging van de rente en verkoop blote eigendom uit het erfpachtcomplex). blz. 15 (van 52)

16 2.2.2 Weerstandsvermogen In de Nota weerstandsvermogen en risicomanagement (2012) is vastgelegd dat het weerstandsvermogen bestaat uit de relatie tussen: alle risico s waarvoor geen maatregelen zijn getroffen en die van materiële betekenis kunnen zijn in relatie tot de financiële positie (de benodigde weerstandscapaciteit); het geheel aan middelen en mogelijkheden waarover de gemeente beschikt om niet begrote kosten die onverwachts en substantieel zijn te kunnen dekken (de beschikbare weerstandscapaciteit); Het verschil tussen de benodigde weerstandscapaciteit en beschikbare weerstandscapaciteit geeft inzicht in het weerstandsvermogen (zie bijlage 2). Benodigde weerstandscapaciteit Op basis van de risicoanalyses van de grondexploitaties, strategische grondvoorraad en de grondexploitaties vanuit het faciliterend grondbeleid is de risico-simulatie uitgevoerd. De resultaten van de risicosimulatie zijn in de onderstaande grafiek weergegeven. Hieruit blijkt dat met 90% procent zekerheid kan worden gesteld dat de financiële positie van het grondbedrijf maximaal 15,5 miljoen kan verslechteren ten opzichte van de huidige begrotingen als alle risico s zich tegelijk zouden voordoen. In het MPG 2016 werd rekening gehouden met een maximaal risico van 16,5 miljoen. De benodigde weerstandscapaciteit is dus met 1,0 miljoen gedaald. Risicoprofiel per project Onbalans c.q. Groep 80% bandbreedte afwijking ACO BIE BIE - ATSC Erfpacht Gronden MVA Gronden VHG Particuliere Winst en Verlies Totaal blz. 16 (van 52)

17 De vorm van de grafiek is ten opzichte van het MPG 2016 nauwelijks gewijzigd. Doordat er sprake is van reëel behoudend ramen laat de grafiek een evenwichtige verhouding zien. In totaliteit is het risicoprofiel is ten opzichte van eind 2016 verbeterd. De belangrijkste oorzaken van deze verbetering zijn: Aanpassingen in uitgangspunten Aanpassing risico op de rentekosten (zie bijlage 2). Aanpassing risico fasering (zie bijlage 2). Positieve effecten risico s in grondexploitaties Eschmarke Leuriks Oost (negatief risico i.v.m. exit scenario is komen te vervallen omdat er in het kader van RAR (richting aan ruimte) is besloten dat er in gelden beschikbaar zijn gesteld om dit plandeel af te boeken) Twekkelerveld (opnemen risico voor ontbinden overeenkomst en afsluiten project is komen te vervallen omdat er in het kader van RAR is besloten dat er in 2016 gelden beschikbaar zijn gesteld om dit plandeel af te boeken) Roombeek (opnemen positief risico op grondopbrengst verkoop aan Woonplaats) Roombeek (opnemen positief risico herinrichting Roomweg, aangepast ontwerp waardoor mogelijkheid dat werkzaamheden niet volledig behoeven te worden uitgevoerd) Negatieve effecten risico s in grexen Zuiderval - (opnemen negatief risico i.v.m. onzekerheden rond het ontwikkelingsplan Janninkkwartier) Roombeek Binnenstad - (opnemen negatief risico i.v.m. mogelijkheid op sanering op de te verkopen locatie) Positieve effecten risico s in functionele complexen Administratief complex overig (ACO) het complex is per ontmanteld en alle bedragen zijn verrekend met de getroffen voorziening. Hiermee is het negatieve risico komen te vervallen. Gronden MVA /Gronden VHG het risico op een lagere EWH (getaxeerde waarde huidige bestemming) wordt nu bijgesteld in een neutraal risico (kans op hogere EWH gelijk aan kans op lagere EWH), dit heeft een positief effect op het risicoprofiel. Negatieve effecten risico s in functionele complexen Gronden MVA De verslaggevingsregels geven aan dat wanneer er geen sprake is van een stellig en reëel voornemen om de Usseleres te ontwikkelen tot bedrijventerrein, de grondexploitatie Usseleres niet langer beschouwd kan worden als een actieve grondexploitatie. De gronden zijn daarom per op de balans niet meer als Bouwgrond In Exploitatie (BIE) gepresenteerd, maar als gronden MVA voorheen Niet In Exploitatie Genomen Grond (NIEGG). Dit in lijn met de zienswijze van de accountant over deze wijze van presenteren. Het risicoprofiel van de Usseleres is hierbij nog meegenomen alsof er sprake is van een BIE, gelijk aan vorig jaar en heeft derhalve een neutraal effect op het benodigde weerstandsvermogen. blz. 17 (van 52)

18 Beschikbare weerstandscapaciteit De beschikbare weerstandscapaciteit (inclusief stille reserves) bedraagt 4,6 miljoen (positief). Reserve Grondbedrijf - 9,3 miljoen zie paragraaf Stille Reserve 13,9 miljoen zie paragraaf Beschikbare weerstandscapaciteit 4,6 miljoen Op dit moment is er sprake van een positieve beschikbare weerstandscapaciteit, welke onderdeel uitmaakt van de totale weerstandscapaciteit van de gemeente. Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen Grondbedrijf is onderdeel van het gemeente brede weerstandsvermogen. In de nota weerstandsvermogen is bepaald dat de gemeente streeft naar een ratio weerstandsvermogen tussen de 1,0 en 1,4. De beschikbare weerstandscapaciteit inclusief stille reserves - bedraagt 4,6 miljoen (positief). De op basis van de uitgevoerde risicoanalyses voor de lopende grondexploitaties en de functionele complexen berekende benodigde weerstandscapaciteit bedraagt 15,5 miljoen 2.3. Winstneming Op basis van de uitkomsten van het MPG 2017 worden de voorzieningen op het benodigde niveau gebracht. De voorzieningen worden getroffen ten laste van de reserve Grondbedrijf. Daarnaast wordt er voortijdig winst genomen met betrekking tot die complexen waar (een deel van) de begrote winst als zeker bestempeld mag worden. Er wordt binnen het MPG conform de BBV - winstgenomen indien de gemaakte kosten en ook de geraamde nog te maken kosten geheel zijn gedekt door de gerealiseerde verkopen. Elke volgende verkoop wordt dan gezien als gerealiseerde winst. Deze winstnemingen worden gestort in de reserve. De nog te realiseren winst van 13,7 miljoen komt naar verwachting uit de grondexploitaties van de volgende projecten: blz. 18 (van 52)

19 In totaal 12,0 miljoen uit woningbouwprojecten (A t/m H) en 1,7 miljoen uit bedrijventerreinprojecten (I en K). Het aangegeven jaartal betreft de einddatum wanneer de winst naar verwachting kan worden toegevoegd aan de reserve. De totale verbetering van de winstgevende grondexploitaties is 4,0 miljoen. Als gevolg hiervan kan, conform de richtlijnen, nu 1,2 miljoen aan winst worden genomen. Hierdoor verbetert de reserve grondbedrijf. De nog te realiseren winst bedraagt nu nog 13,7 miljoen. Dit is 3,6 miljoen meer dan de toekomstige winsten in het MPG Boekwaarde en financieringsbehoefte Naast de reserves en de voorzieningen geeft ook de ontwikkeling in de boekwaarde een beeld van de ontwikkeling binnen het grondbedrijf in de afgelopen jaren. De boekwaarde heeft betrekking op alle complexen in het grondbedrijf. De boekwaarde heeft zich per complex en als totaal in 2016 als volgt ontwikkeld: blz. 19 (van 52)

20 boekwaarde ontwikkeling Grondbedrijf MPG '16 mutaties' 16 MPG '17 boekwaarde boekwaarde ' '16 1 BIE (Bouwgrond in exploitatie) , , ,27 1b BIE (Af te sluiten complexen) , , ,46 2 Particuliere grondexploitaties , , ,78 * 3 "nog niet in expl." / B&A 0,00 0,00 0,00 4 Erfpachtgronden , , ,29 5 Administratief Overig , ,26 0,00 6 Gronden MVA , , ,98 * 7 Gronden VHG , , ,47 7 winstnemingscomplex , , ,97 Boekwaarde OHW + voorraad , , ,74 (A) A verliesvoorziening , , ,21 B Reserve GB , , ,49 Reserves en Voorzieningen , , ,72 (B) Financieringsbehoefte GB , , ,03 C = (A-B) * = boekwaarde is als balanspost opgenomen en wordt per teruggeboekt naar de desbetreffende complexen Door de boekwaarde te relateren aan het saldo van de reserve en de voorzieningen, ontstaat een beeld van de financieringsbehoefte van het grondbedrijf. Overzicht ontwikkeling boekwaarde, voorziening en reserve 300,0 250,0 200,0 150,0 100,0 Boekwaarde OHW + voorraad Saldo Reserves + Voorziening Financieringsbehoefte 50,0 0,0 In bovenstaande grafiek is de boekwaarde van alle gezamenlijke complexen opgenomen (paars-blauwe lijn). De afname in dit MPG 2017 wordt met name veroorzaakt door het in mindering brengen van de getroffen voorziening op de boekwaarde van de voorraad gronden (MVA en VHG) en het afsluiten van het Administratief Complex Overig (ACO). blz. 20 (van 52)

21 De financieringsbehoefte (gele lijn) is het verschil tussen de boekwaarde lijn (paars-blauw) en de lijn saldo reserves + voorziening (rood). De financieringsbehoefte van het Grondbedrijf is in 2016 met ruim 16,6 miljoen afgenomen naar 79,7 miljoen Actualisatie kredietverlening Om daadwerkelijk werkzaamheden te kunnen uitvoeren, moet de raad hiervoor een krediet beschikbaar stellen. Een krediet is het geldende uitgavenkader voor de gehele looptijd van het grondexploitatieproject. Eind 2012 heeft de Raad hiervoor de kaders en spelregels bepaald door het vaststellen van de Financiële verordening Gemeente Enschede. In de verordening zijn de belangrijkste beheersregels voor grondexploitaties opgenomen. Door het vaststellen van dit MPG worden ook de kredieten geactualiseerd. Om te voldoen aan de beheersregels zijn de kredieten van alle complexen aangepast. De actualisatie leidt op totaal niveau tot de onderstaande aanpassing van de kredieten. Overzicht kredieten verstrekt gerealiseerde nog te totale aanpassing overproject krediet kosten per realiseren kosten krediet schrijding t/m kosten grex krediet Bouwgrond in exploitatie ,7% Af te sluiten complexen ,8% Gronden MVA ,4% Gronden VHG ,7% Particuliere Grondexploitatie ,4% Totaal ,6% In algemene zin zijn de over- en onderschrijdingen in de projecten te verklaren door: Verhoging van de boekwaarden bij het project Vaneker waar alleen voor de historische kosten en de lopende jaarschijf (2017) nog te realiseren kosten wordt aangevraagd; Verlaging rentekosten in bouwgrond in exploitatie door uitwerking nieuwe BBV regelgeving; Het toevoegen van nieuwe exploitatieovereenkomsten t.b.v. kostenverhaal; Het verlagen van de boekwaarde van de gronden (MVA en VHG) met in het verleden getroffen voorzieningen tot de lagere marktwaarde. Het krediet wordt verleend op basis van de boekwaarde en die is nu dus aanzienlijk lager dan vorig jaar. Voor de verantwoording per project wordt verwezen naar de bijlagen in hoofdstuk 11 van het vertrouwelijke deel 2. blz. 21 (van 52)

22 2.6. Bouwgrond in exploitatie Het aantal lopende grondexploitaties is, als gevolg van een minder actief gemeentelijk grondbeleid, sinds 2010 geleidelijk afgenomen. In 2016 is het aantal lopende grondexploitaties met 4 afgenomen: Diekman wonen, Twekkelerveld, Vrijkomende locaties Bredeschool Stadsveld, Stroinkslanden en MST zijn afgesloten. Zuiderval en Moskee, wethouder Beversstraat zijn er bij gekomen. De grondexploitatie Usseleres wordt mede op basis van het standpunt van de accountant niet langer meer gepresenteerd als Onderhanden Werk - BIE, maar de gronden zijn nu opgenomen onder de materieel vaste activa (zie paragraaf 2.8.2). Er is een aantal verschuivingen opgetreden tussen de winstgevende en verlieslatende grondexploitaties. Er is 1 grondexploitatie omgeslagen van verlieslatend naar winstgevend, te weten Winkelcentrum Stokhorst. Tenslotte zijn er 1 verlieslatende en 1 winstgevende grondexploitatie toegevoegd, namelijk Zuiderval en Moskee wethouder Beversstraat. Verder waren er van de 6 afgesloten grondexploitaties 4 winstgevend en 2 verlieslatend. Lopende grondexploitaties aantal verlieslatend winstgevend nieuw afgesloten MPG MPG MPG MPG MPG MPG MPG MPG MPG MPG MPG MPG MPG Lopende grondexploitaties In 2016 zijn er 2 nieuwe grondexploitatie door de raad vastgesteld (Zuiderval en Moskee, wethouder Beversstraat). Per kent het Grondbedrijf 24 lopende grondexploitaties met een begroot negatief eindresultaat van 46,4 miljoen op netto contante waarde (NCW) , waarvan: 17 verliesgevende en 1 financieel sluitende grondexploitaties met een gezamenlijk begroot tekort van 62 miljoen op NCW Hiervoor is een voorziening getroffen. 6 winstgevende grondexploitaties met een begroot positief resultaat van 15,6 miljoen op NCW Daarvan is 2,8 miljoen al gerealiseerd en genomen. De begrote nog te realiseren winst bedraagt 12,8 miljoen (zie paragraaf 2.3). blz. 22 (van 52)

23 Lopende grondexploitaties; verlieslatend De toename van het negatieve saldo van de verlieslatende grondexploitaties met 4,3 miljoen wordt met 4,2 miljoen veroorzaakt door de effecten van de vernieuwde BBV regelgeving. Het resterende negatieve effect ( 0,1 miljoen) is het resultaat van diverse positieve en negatieve ontwikkelingen in de grondexploitaties. De aanpassing van de parameter voor kostenstijging en opbrengstenstijging (kantoren en bedrijven), en het uitfaseren van de bedrijventerreinen en kantoren hebben een negatief effect. Daarnaast is in het project Eschmarke het deelplan Leuriks-Oost met 1 jaar uitgefaseerd. Daar staat een positief effect tegenover van de aanpassing van de staffel op de grondprijs in het Vaneker. Verder zijn in de grondexploitatie Beekveld de begrote beheerskosten gedeeltelijk vrijgevallen omdat de uitgeefbare gronden eerder zijn overgedragen dan verwacht. Lopende grondexploitaties; winstgevend De verbetering van de winstgevende grondexploitaties met 3,7 miljoen wordt voor 2,3 miljoen veroorzaakt door de effecten van de vernieuwde BBV regelgeving. De overige 1,4 miljoen is ook het resultaat van positieve en negatieve ontwikkelingen, waarbij de positieve effecten grotendeels veroorzaakt worden door de grondexploitaties Brunink en Roombeek Binnenstad. In de grondexploitatie Brunink heeft er een grondprijs verhoging plaatsgevonden. Bij Roombeek-Binnenstad is de fasering voor de Boddenkamp verkort als gevolg van de vlotte kavelverkoop. Daarmee kunnen kosten ook naar beneden. Tegenover deze positieve effecten staat het negatieve effect in grondexploitatie Velve Lindenhof door het conform BBV regelgeving niet meer in de grondexploitatie mogen opnemen van eigen bijdragen in de grondexploitatie. Conform de richtlijnen kan er nu 0,6 miljoen euro aan winst worden genomen Af te sluiten complexen (ATSC) Conform de in 2017 vast te stellen Beheersregels grondbedrijf worden met ingang van geen grondexploitaties tussentijds meer afgesloten, maar alleen wanneer ze ook inderdaad gereed zijn. Het oude complex Af te sluiten complexen valt nu onder de BIE, maar er is voor gekozen om grondexploitaties welke hierin verantwoord worden afzonderlijk zichtbaar te houden maar wel in hetzelfde format als de lopende grondexploitaties. De looptijd van deze grondexploitaties is dan ook verlengd van 1 naar 4 jaren om de faseringseffecten zichtbaar te kunnen maken. In 2016 zijn er nog 5 grondexploitaties door de raad afgesloten (Diekman wonen, Twekkelerveld, Vrijkomende locatis Bredeschool Stadsveld, MST Haaksbergerstaat en Stroinkslanden) conform de oude systematiek, waarvan alleen Stroinkslanden een verlieslatende grondexploitatie is. Per kent het Grondbedrijf 21 afgesloten grondexploitaties met een begroot positief eindresultaat van 5,8 miljoen op netto contante waarde (NCW) , waarvan: 15 verliesgevende grondexploitaties met een gezamenlijk begroot tekort van 1,6 miljoen op NCW Hiervoor is een voorziening getroffen. 6 winstgevende grondexploitaties met een begroot positief resultaat van 7,4 miljoen op NCW Daarvan is 6,5 miljoen al gerealiseerd en genomen. De begrote nog te realiseren winst bedraagt 0,9 miljoen. (zie paragraaf 2.3). blz. 23 (van 52)

24 Afgesloten grondexploitaties; verlieslatend De toename van het negatieve saldo van de verlieslatende grondexploitaties met 0,7 miljoen wordt met 0,9 miljoen veroorzaakt door de effecten van de vernieuwde BBV regelgeving en uitwerking RAR. Dit heeft betrekking op het afsluiten van de grondexploitatie Twekkelerveld. Het resterende positieve effect van 0,2 miljoen wordt veroorzaakt door het verlengen van de looptijd van 1 naar 4 jaren en kleine bijstellingen in de diverse grondexploitaties. Afgesloten grondexploitaties; winstgevend De totale verbetering van de winstgevende grondexploitaties is 0,3 miljoen euro. Hiervan kan, conform de richtlijnen, nu 0,6 miljoen euro aan winst worden genomen. Hierdoor verbetert de reserve grondbedrijf. Als gevolg van deze winstneming is de toekomstige winst t.o.v. het MPG 2016 met 0,3 miljoen afgenomen naar 0,9 miljoen euro. Zoals eerder aangegeven zijn er in 2016 vier winstgevende grondexploitaties ( 6,4 miljoen winstgevend, waarvan 5,7 miljoen al gerealiseerd en genomen) afgesloten. De hierboven genoemde winstneming van 0,6 miljoen wordt volledig door deze gegenereerd, voornamelijk door verkoop van de laatste kavels in Diekman wonen en de gewijzigde BBV regelgeving. De verbetering van de winstgevende grondexploitaties met 0,9 miljoen bevindt zich o.a. in de projecten Diekman wonen ( 0,3 miljoen) en Diekman S&L ( 0,6 miljoen). Zie verder bijlage Complex NIEGG Bij het MPG 2015 zijn alle NIEGG-gronden - conform de aangepaste BBV regels - overgeboekt naar het administratieve complex Overige gronden. In dit complex zijn dus geen gronden meer opgenomen Op grond van de Beheersregels 2012 bestaat dit complex echter nog steeds. In de in 2017 vast te stellen Beheersregels 2017 is dit complex komen te vervallen Administratieve complexen Erfpachtgronden Onder de erfpachtgronden worden de complexen ondergebracht waarop de erfpachtvoorwaarden van toepassing zijn. Jaarlijks wordt dit complex geactualiseerd. In 2016 zijn er 6 percelen met een totale oppervlakte van 0,64 hectare toegevoegd. Er zijn twee percelen verkocht. In het complex Erfpachtgronden zit in totaal 23,6 hectare grond met een boek- en balanswaarde van 10,9 miljoen. De exploitatie van het complex Erfpachtgronden kent in 2016 een voordelig exploitatieresultaat van ,-- Dit is hoger dan voorgaande jaren omdat er een aantal contracten zijn herzien welke tot een hogere canon hebben geleid. Daarnaast hebben de twee verkopen een boekwinst opgeleverd van 1,2 miljoen. blz. 24 (van 52)

25 2.8.2 Strategische grondvoorraad Ten gevolge van de gewijzigde BBV regelgeving is de strategische grondvoorraad opnieuw onderverdeeld. We onderscheiden nu: Gronden MVA (Materieel Vast Actief), dit zijn gronden welke mogelijk in de toekomst nog benodigd zijn voor projectontwikkeling. Deze gronden worden niet gerekend tot de vlottende activa (voorraden) op de balans maar tot de materiële vaste activa. Gronden VHG (Voorraad Handelsgoederen), dit zijn gronden welke niet meer benodigd zijn voor planontwikkeling en verkocht kunnen worden. Deze gronden worden wel tot de vlottende activa (voorraden) gerekend. Beide categorieën worden tegen boekwaarde dan wel marktwaarde verantwoord op de balans. In de praktijk wil dit zeggen dat de gevormde verliesvoorziening op de boekwaarde van de projecten in mindering is gebracht. Bij eventuele daling van de marktwaarde (bv jaarlijkse taxatie) zal dit deficit t.l.v. de reserve grondbedrijf worden gebracht. In de strategische grondvoorraad zit in totaal 332,6 hectare aan gronden en opstallen met een boekwaarde van 44,5 miljoen. Ten opzichte van het MPG 2016 kennen de complexen een toename met 102,3 hectare door o.a. het toevoegen van de gronden Usseleres* vanuit de BIE (100 hectare). Er is 34,6 miljoen afgewaardeerd op gronden waar de boekwaarde hoger is dan de economische waarde. Hiervoor is een voorziening getroffen ten laste van de Reserve grondbedrijf en deze is in mindering gebracht op de boekwaarde van beide complexen. Per bedraagt de balanswaarde 44,5 miljoen en is hiermee gelijk aan de boekwaarde. Het totaaloverzicht ziet er als volgt uit: Hectares Boekwaarde Afwaardering Balanswaarde gronden MVA 214,4 Ha. 39,4 miljoen - miljoen 39,4 miljoen gronden VHG 118,3 Ha. 5,1 miljoen - miljoen 5,1 miljoen 332,6 44,5-44,5 Zie ook de bijlagen 6. * Zoals eerder in paragraaf Weerstandsvermogen is aangegeven is op basis van de verslagleggingsregels besloten de grondexploitatie Usseleres per niet meer als BIE te presenteren i.v.m. het ontbreken van een stellig en reëel voornemen dit gebied te ontwikkelen tot bedrijventerrein. Gronden zijn nu gepresenteerd als gronden MVA (voorheen NIEGG), waarbij deze vallen onder de overgangsregeling binnen de nieuwe BBV voorschriften, waarbij de gronden binnen 4 jaar gewaardeerd moeten worden tegen marktwaarde. Afhankelijk van de besluitvorming bij de zomernota over de bedrijventerreinenvisie, kan de definitieve positie van de Usseleres bepaald worden. Ten opzichte van het MPG 2016 is in de complexen sprake van een verslechtering met 2,1 miljoen ( 1,65 miljoen in gronden MVA* en 0,45 miljoen in gronden VHG). Dit wordt veroorzaakt door het verwerken van de lasten en baten in 2016 in de boekwaarden en het bijstellen van ramingen naar actuele inzichten ( - 2,5 miljoen) en de hertaxatie van de voorraad (+ 0,4 miljoen). *Inclusief 0,8 miljoen lasten en baten Usseleres over boekjaar 2016 welke rechtstreeks t.l.v. de reserve grondbedrijf is gebracht. blz. 25 (van 52)

26 Stille reserve Daarnaast is er sprake van een stille reserve van 13,9 miljoen, omdat er ook percelen bij zijn waarvan de boekwaarde lager is dan de economische waarde. Uitgangspunt hierbij is: 60% van de waarde van panden en 100% van de waarde van gronden. Gronden MVA 10,3 miljoen Gronden VHG 3,6 miljoen Totaal Stille reserve 13,9 miljoen De stille reserve op de strategische voorraad (positieve verschil tussen huidige waarde en boekwaarde) is per saldo gestegen met 3,0 miljoen. Deze stijging wordt o.a. veroorzaakt door waardevermeerdering op basis van huidige bestemming en aanpassing uitgangspunten van een aantal objecten: Gronden MVA DCW taxatie op basis van huidige bestemming Gronden MVA Cascade taxatie op basis huidige bestemming + 0,1 miljoen + 0,6 miljoen Gronden MVA Eschmarkerveld taxatie op basis huidige bestemming + 0,2 miljoen Gronden MVA Eilermarke taxatie op basis huidige bestemming Gronden VHG NS gronden taxatie op basis huidige bestemming Gronden VHG Zalo taxatie op basis huidige bestemming Gronden VHG Volkstuinen Engerinksweg - taxatie Gronden VHG Eschmarke Boswonen-noord - taxatie Gronden VHG - Eschmarke deelplan 15 taxatie Gronden VHG - overige effecten hertaxatie en bijstellen ramingen + 1,0 miljoen + 0,3 miljoen + 0,3 miljoen + 0,1 miljoen + 0,1 miljoen + 0,1 miljoen + 0,2 miljoen Zie verder hoofdstuk 5 "Voorraad gronden (MVA en VHG)" van het vertrouwelijke MPG deel Particuliere Grondexploitaties In het complex Particuliere grondexploitaties zijn de particuliere grondexploitaties opgenomen waarvoor een exploitatieovereenkomst is afgesloten, maar waarvoor geen grondexploitatie wordt geopend. De gemeente faciliteert. In de overeenkomsten worden afspraken gemaakt over het kostenverhaal van o.a. de gemeentelijke plankosten, bestemmingsplankosten en fondsbijdragen. In 2016 zijn er voor in totaal 82 woningen overeenkomsten afgesloten, waarvan 50 appartementen en 32 eengezinswoningen. blz. 26 (van 52)

27 Het totale deelcomplex bestaat uit 43 projecten (MPG 2016: 42 projecten) met een positieve boekwaarde van 1,81 miljoen en een begroot sluitend eindsaldo op De boekwaarde is op de balans verantwoord onder de Overlopende passiva ( 1,82 miljoen) en Overlopende activa ( - 0,01 miljoen). In 2016 zijn 18 overeenkomsten afgerond met een positief saldo van , dit saldo is ten gunste van de reserve Grondbedrijf gebracht Administratief overig In het complex Administratief overig werden kosten en opbrengsten geadministreerd m.b.t. specifieke functies die niet onder eerder genoemde complexen te verantwoorden zijn. Met ingang van wordt dit complex niet meer gebruikt. De hierin opgenomen boekwaarde is verrekend met de getroffen voorziening. In 2016 is het complex verbetert met 0,4 miljoen door het overboeken van een voorziening voor bouwclaims naar een lopende grondexploitatie MPG realisatie 2016 In deze paragraaf worden de in het MPG in 2016 verkochte aantallen woningen, hectares bedrijventerreinen en m² b.v.o. kantoren en de gerealiseerde verkoop van gemeentelijk vastgoed weergegeven Realisatie programma wonen, bedrijventerreinen en kantoren Woningbouw Er is door de gemeente voor de 3 e keer op rij voor meer woningen grond uitgegeven dan werd begroot, in 2016 was dit Met name in Binnenstad Roombeek is meer grond verkocht en voor Beekwoude is het sluiten van een overeenkomst met een marktpartij versneld. De verkoop van de grotere kavels in Brunink en het Vaneker is achtergebleven bij de verwachting. De feitelijke verkopen waren ook hoger, alleen duurt het even voordat het feitelijke transport plaatsvindt. De woningen in de Eschmarke zijn ook nog niet in verkoop genomen. Alle andere plannen staan in de verkoop. In de particuliere grondexploitaties zijn minder woningen verkocht dan begroot ( - 112). Verkopen Woningbouw (stand per ) (weergegeven in aantallen woningen/appartementen) Projectnaam begroot MPG 2016 uitgegeven 2016 Eschmarke 1 Diekman wonen 1 4 Brunink 7 3 Vaneker 6 4 Geessinkweg Bijvank 1 1 Rosinkweg, Usselo 4 4 Kansrijke Stedelijke Locaties 4 4 Beekwoude blz. 27 (van 52)

28 Binnenstad Roombeek Hardick en Seckel 16 Zuiderval Totaal Gemeentelijke Projecten de Laares Bleekerij (vm Texoprint) 20 7 WC Stokhorst 24 Oost Boswinkel Velve Lindenhof 65 ADT 13 3 Totaal Particuliere projecten Eindtotaal * GEM Zuiderval is per 1 november 2015 ontbonden en per 1 oktober 2016 als gemeentelijke grondexploitatie opgenomen in het MPG. Bedrijventerreinen De verkoop van grond voor bedrijvenkavels is achtergebleven bij de prognose. In 2016 is er voor m² grond verkocht voor realisatie van bedrijventerreinen, dit is ongeveer 50% van het geen begroot was. Verkopen Bedrijfsterreinen (stand per ) (weergegeven in m2 uitgeefbaar) Projectnaam begroot MPG 2016 uitgegeven 2016 Binnenstad Roombeek Euregiopark II Josink-Es Westerval - - Twekkeleres 3e havenarm Hardick en Seckel Zuiderval Totaal Gemeentelijke Projecten Totaal Af te sluiten projecten - - Eindtotaal blz. 28 (van 52)

29 Kantoren De verkoop van grond voor kantoren is achtergebleven bij de prognose. Dit komt mede door het niet doorgaan van een verwachte verkoop van een grote kavel op het B&S park. Deze kavel is nu weer beschikbaar voor verkoop en in de fasering doorgeschoven naar Verkopen Kantoren (stand per ) (weergegeven in m2 bvo) Projectnaam begroot MPG 2016 uitgegeven 2016 Binnenstad Roombeek B&S Valley GEM Zuiderval - - Lopende projecten B&S park (ATSC) Eindtotaal * GEM Zuiderval is per 1 november 2015 ontbonden en per 1 oktober 2016 als gemeentelijke grondexploitatie opgenomen in het MPG. blz. 29 (van 52)

30 3. Doorkijk Grondbedrijf 3.1. Ontwikkelingen in projecten In 2017 zal de besluitvorming in het kader van Richting aan ruimte m.b.t. het deelplan Leuriks-Oost van project de Eschmarke nader worden uitgewerkt en ter besluitvorming worden aangeboden. Tevens zal op basis van het collegebesluit d.d Programmering Bedrijventerreinen een nadere uitwerking plaatsvinden in een nieuwe Bedrijventerreinenvisie en ter besluitvorming worden aangeboden aan de Raad. Eventuele effecten worden in het MPG 2018 verwerkt Overige ontwikkelingen Besluit begroting en verantwoording (BBV) De commissie BBV (Besluit begroting en verantwoording) heeft de afbakening, definiëring en verslaggevingsregels rondom grondexploitaties kritisch onder de loep genomen. De reden hiervoor is een aantal ontwikkelingen op het gebied van grondexploitaties. Namelijk: de forse afboekingen van gemeenten op grondposities in de afgelopen jaren, de aanbevelingen uit het rapport Vernieuwing BBV over transparantie en vergelijkbaarheid en de aankomende Omgevingswet. De commissie BBV heeft een aantal voorstellen uitgewerkt die leiden tot wijzigingen in het BBV en de uitwerking hiervan. De regels zijn met ingang van gewijzigd en als zodanig ook in dit MPG en daarmee de jaarrekening 2016 verwerkt Vennootschapsbealsting Op 1 januari 2016 geldt de Vpb plicht voor overheden. Om te bepalen of het grondbedrijf Enschede Vpb plichtig is, is de quickscan ondernemerspoort doorlopen. De conclusie is dat het grondbedrijf Enschede niet Vpb plichtig is. Dit betreft voor alle duidelijkheid een voorlopige indicatie. Er dient met de belastingdienst overeenstemming bereikt te worden over de gehanteerde uitgangspunten. Er bestaan nog veel onzekerheden in de landelijke discussie die impact kunnen hebben op de uitkomst. Overigens zal een eventuele Vpb last een resultante op gemeenteniveau zijn van de Vpb over de diverse ondernemingsactiviteiten binnen de gemeente. Jaarlijks dient opnieuw getoetst te worden of de gemeente al dan niet Vpb plichtig is. Richting aan Ruimte Het grondbeleid is de laatste jaren ingrijpend veranderd en staat ook de komende tijd voor grote nieuwe uitdagingen. De tijden dat gemeenten een actief grondbeleid voerden en grondverkoop veelal geld opleverde zijn voorbij. De gemeente is nu veel minder aan zet en krijgt steeds meer een rol in het aanjagen van projecten en het verleiden van marktpartijen om in de stad te investeren. De grootste opgaven voor de komende jaren zijn binnenstedelijk en niet meer in uitleggebieden. Dit betekent een ander grondbeleid. Het actieve grondbeleid is in Enschede al een tijd geleden losgelaten en omgezet in nee, tenzij. Dit situationele grondbeleid betekent dat per project een realisatiestrategie wordt gekozen: actief, passief dan wel faciliterend. In het verleden heeft de gemeente grond aangekocht met het doel hier de behoefte aan woningen, kantoren en bedrijven op te realiseren. Nu de verwachtingen rond de groei van de blz. 30 (van 52)

31 economie niet zijn uitgekomen zijn er minder afnemers voor de aangekochte gronden. Jaarlijks betaalt de gemeente rente over de aangegane leningen waarmee de gronden zijn gefinancierd. Daardoor zijn de gronden een kostenpost op de gemeentelijk balans geworden. In de vorige collegeperiode is een stevig begin gemaakt met het oplossen van de grondproblematiek. Onder andere door een forse ingreep in de projectenportefeuille (Stedelijke Koers 2012). Het programma voor woningbouw, bedrijventerreinen en kantoren is toen fors teruggebracht. Het proces naar een solide grondbedrijf is daarmee echter nog niet afgerond. De gemeente heeft geen leidende rol meer, maar wil wel regie houden op gebiedsontwikkeling in een markt waarin het steeds minder eigenaar van de gronden is. De grote uitdaging voor de komende periode is dus te zorgen voor enerzijds een solide grondbedrijf, maar anderzijds ook de slag te maken naar een nieuwe vorm van gebieds- en locatieontwikkeling maken. Deze transitieslag vindt plaats in het traject Richting aan Ruimte. In Richting aan Ruimte is een tool (Kompas) gemaakt waarmee nieuwe Ruimtelijke initiatieven snel en integraal op hun waarde beoordeeld kunnen worden. De tool is echter ook geschikt voor programmasturing van de bestaande projecten. Voor de projecten die niet langer voldoen zijn maatregelen genomen, o.a. afboeken, herprioritering en herprogrammering. De financiële effecten hiervan zijn op 31 oktober 2016 aan de raad voorgelegd en over besloten. Met dit raadsbesluit, gaan alle projecten weer voldoen aan de doelen van de stad zoals in het Kompas Ruimtelijke Initiatieven is opgenomen. Het totale financiële effect van Richting aan Ruimte bedraagt 15,8 miljoen euro. Hiervan is in ,9 miljoen euro verlies genomen ten behoeve van het project Twekkelerveld. De overige kosten worden ten laste van 2017 en 2018 gebracht. Het totale financiële effect van RAR en BBV bedroeg in 2016 derhalve 5,2 miljoen euro MPG-prognoses Woningbouw De in het MPG 2017 opgenomen fasering is gebaseerd op de huidige Woonvisie (2012) en de binnen Richting aan Ruimte opgenomen programmering (stand ). Met de provincie en de regio Twente zijn begin dit jaar regionale woonafspraken gemaakt. Deze afspraken komen neer op circa nieuwe woningen voor de komende 10 jaar. In het MPG 2017 wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse gronduitgifte in de periode t/m 2020 van 218 woningen (inclusief een deel huur in de herstructurering) en in de periode tot 2030 van 43 woningen. Over de gehele periode bedraagt het jaarlijkse gemiddelde 97 woningen. Wanneer alleen naar de eigen gemeentelijke grondexploitaties (projecten en kavels) wordt gekeken gaat het MPG uit van een gemiddeld jaarlijkse uitgifte in de periode 2017 t/m 2020 van 50 koopwoningen, en vanaf 2021 tot 2030 van 33 koopwoningen. blz. 31 (van 52)

32 Begin 2017 zijn er 111 opties of contracten op grond voor woningen, waarvan het overgrote deel in Boddenkamp en Middengebied Spoorzone (onderdeel grondexploitatie Binnenstad Roombeek). Verkopen Woningbouw (stand per ) (weergegeven in aantallen woningen/appartementen) Projectnaam begroot MPG 2017 in optie / contracten Eschmarke 1 Diekman wonen 1 1 Brunink 5 12 Vaneker 6 12 Geessinkweg Bijvank 2 2 Rosinkweg, Usselo 4 7 Kansrijke Stedelijke Locaties 4 3 Binnenstad Roombeek Hardick en Seckel 16 Zuiderval Totaal Gemeentelijke Projecten de Laares Bleekerij (vm Texoprint) WC Stokhorst Oost Boswinkel Velve Lindenhof 85 ADT Totaal Particuliere projecten Eindtotaal * GEM Zuiderval is per 1 november 2015 ontbonden en per 1 oktober 2016 als gemeentelijke grondexploitaties opgenomen in het MPG. blz. 32 (van 52)

33 Bedrijventerreinen De in het MPG 2017 openomen fasering is gebaseerd op de huidige bedrijventerreinenvisie Netwerkstad (herijking 2014) en de in de Stedelijke Koers (2012) opgenomen gemiddelde jaarlijkse uitgifte van 3,5 ha. per jaar. Op basis van aanbevelingen van Cluster EWO (Economie en Werk) zijn de faseringen bijgesteld (zie bijlage 2). In het MPG 2016 wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse uitgifte in de periode t/m 2020 van 1,5 hectare, in de periode van 1,3 hectare. De niet gerealiseerde opbrengsten in 2016 zijn verder uitgefaseerd, daarnaast is de beoogde uitgifte van 58 hectare bedrijventerrein op de Usseleres, mede op basis van het standpunt van de accountant, uit prognose geschrapt i.v.m. het ontbreken van een reëel en stellig voornemen dit gebied te ontwikkelen tot bedrijventerrein. Gevolg hiervan is dat we nu een fasering hanteren die loopt van 2017 tot en met In totaal zijn er op dit moment opties voor in totaal 2,82 ha. op de bedrijventerreinen Euregiopark II, Roombekerveld, Twekkeleres 3 e havenarm en Zuiderval. Verkopen Bedrijfsterreinen (stand per ) (weergegeven in m2 uitgeefbaar) Projectnaam begroot MPG 2017 in optie Binnenstad Roombeek Euregiopark II Josink-Es Westerval Twekkeleres 3e havenarm Hardick en Seckel Zuiderval Totaal Gemeentelijke Projecten Totaal Af te sluiten projecten - Eindtotaal Kantoren De in het MPG 2017 opgenomen fasering is gebaseerd op de kantorenvisie Netwerkstad. Op basis van aanbevelingen van afdeling EWO (Economie en Werk) zijn de faseringen bijgesteld (zie ook bijlage2). In het MPG 2017 wordt uitgegaan van een gemiddelde uitgifte in blz. 33 (van 52)

34 de periode t/m 2020 van m2 bvo per jaar en in de periode na 2020 van m2 bvo per jaar. De niet gerealiseerde opbrengsten in 2016 zijn verder uitgefaseerd. Dit resulteert in een licht hoger aantal uitgeefbare m² bvo per jaarschijf over de gehele looptijd. Verkopen Kantoren (stand per ) (weergegeven in m2 bvo) Projectnaam begroot MPG 2017 in optie Binnenstad Roombeek 679 B&S Valley GEM Zuiderval 467 Lopende projecten B&S park (ATSC) - Eindtotaal * GEM Zuiderval is per 1 november 2015 ontbonden en per 1 oktober 2016 als gemeentelijke grondexploitatie opgenomen in het MPG Grondprijs op maat Om investeringen in de stad te blijven stimuleren en in bepaalde situaties meer maatwerk te kunnen verlenen is met het vaststellen van de Nota Grondprijsbeleid (5 november 2013) een bestemmingsreserve Gronduitgifte van 2,5 miljoen ingesteld. De gemeente moet in een onderhandelingsproces snel en adequaat kunnen handelen en kunnen terugvallen op vooropgestelde kaders. Onder strikte voorwaarden is het mogelijk een korting te verlenen op de grondprijzen voor zowel woningbouw als bedrijvigheid. Het kan bijvoorbeeld gaan om reststrook op een terrein of kavels die minder goed in de markt liggen. Sommige van deze bedrijfs- of woningbouwkavels liggen al jaren op een afnemer te wachten. Daarnaast kan het om unieke gevallen gaan waarbij van de afnemer een tegenprestatie wordt verwacht in de vorm van bijvoorbeeld onderscheidende duurzaamheidsmaatregelen of social return on investment. Het college van B&W beslist uiteindelijk hier over. In 2016 is voor ,-- aan korting verleend en een reservering getroffen van 2 miljoen welke in 2017 wordt ingezet voor RAR uitwerking, waarmee het nog beschikbare bedrag per uitkomt op blz. 34 (van 52)

35 Bijlagen Bijlage 1 Begrippenkader MPG Aanwezige weerstandscapaciteit: Het vermogen dat aanwezig is om financiële tegenvallers (risico s) op te kunnen vangen. Bij het grondbedrijf van de gemeente Enschede is dit gelijk aan de som van de Reserve Grondbedrijf en de stille reserves van het grondbedrijf. BBV (Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten): Door het Rijk vastgestelde regelgeving waaraan begroting en verantwoording van de lagere overheden moeten voldoen. Bestuurlijke kaders van een project: Dit zijn de randvoorwaarden die door het bestuur zijn vastgelegd ten aanzien van het ontwikkelen van een project. Binnen deze randvoorwaarden wordt gestreefd naar een optimaal resultaat. Boekwaarde: Letterlijk: de waarde waarvoor een object of een complex in de boeken (financiële administratie) staat. De boekwaarde is in beginsel gelijk aan het geïnvesteerd vermogen c.q. de historische kostprijs (gemaakte kosten, minus gerealiseerde opbrengsten). Complex: Het grondbedrijf houdt zich bezig met de productie van bouwgrond en alle daaraan gerelateerde (financiële) activiteiten. Om structuur in de financiële administratie van het grondbedrijf aan te brengen wordt deze opgedeeld in Bouwgronden in Exploitatie (BIE), Niet in exploitatie genomen grond (NIEGG) en administratieve complexen. Economische waarde: De waarde van een onroerend zaak in het vrije economisch verkeer Eindwaarde: Het begrote financiële eindresultaat na realisatie van het project. Bij grondexploitaties het financiële eindresultaat van het project inclusief de rentekosten en prijsstijgingen. Grondexploitatieberekening De begroting van kosten en opbrengsten met betrekking tot een complex inhoudende het geheel van activiteiten en werkzaamheden met betrekking tot verwerving, het beheer, het bouw- en woonrijp maken en de overdracht dan wel uitgifte van gronden. Gevoeligheidsrisico s: Dit zijn factoren waar op zich wel rekening mee houden wordt, zoals de rente, maar waarvan de waarde en effecten niet met 100% zekerheid kunnen worden ingeschat. Grondbedrijf De administratieve eenheid grondbedrijf waarbinnen BIE, NIEGG en administratieve complexen vallen. Historische kostprijs: De prijs die is betaald ten tijde van de verwerving. blz. 35 (van 52)

36 Kostenstijging: Het indexeringspercentage waarmee de eenheidsprijzen van de kosten jaarlijks naar verwachting zullen stijgen. Krediet: De gelden die door de raad beschikbaar worden gesteld voor de uitvoering van een project. Dit is het geldende uitgavenkader voor de gehele looptijd van het grondexploitatieproject. Lopende grondexploitatie: Het geheel van activiteiten en werkzaamheden binnen een project met als doel om een plangebied in bouwexploitatie te brengen. De (tentatieve) grondexploitatiebegroting is door de raad is vastgesteld. Na vaststelling door de raad wordt de begroting in het MPG als zogenaamde Bouwgrond in Exploitatie (BIE) opgenomen. Netto contante waarde: De waarde van toekomstige kasstromen op het huidige tijdstip. Of de waarde van een toekomstig bedrag, teruggerekend met rente-effect naar de huidige waarde. Rekenvoorbeeld: De waarde van 140 euro die over 7 jaar wordt ontvangen is op dit moment bij een rentepercentage van 5% circa 100 euro waard. (140 / 1,05^7 = 100) Anders gezegd: de eindwaarde wordt gedeeld door de gehanteerde rente. Planontwikkelingskosten Kosten voor (ambtelijke) personele inzet ten behoeve van de stedelijke gebiedsontwikkelingsprojecten. Project Het gehele proces van planontwikkeling ten behoeve van een stedelijke ontwikkeling en herstructurering, waarbinnen woningbouw, bedrijven en kantoren en bijbehorende infrastructurele werken in een specifiek deel van de gemeente worden gerealiseerd. Raamkrediet Gelden die door de raad beschikbaar worden gesteld bestemd voor diverse uitgaven die passen binnen de gestelde kaders en waarvoor geen separate toestemming nodig is van de raad. Ramingrisico s: Er worden verschillende soorten risico s onderkend. Eén van deze soorten zijn de ramingrisico s. Deze houden verband met de ramingen die gemaakt worden voor de kosten en opbrengsten. Deze ramingen zijn niet exact maar bevinden zich binnen bepaalde marges. De werkelijke kosten en opbrengsten kunnen meevallen maar ook tegenvallen. Reserve Grondbedrijf: De reserve Grondbedrijf is het eigen vermogen van het Grondbedrijf en dient als buffervermogen. Deze reserve is een onderdeel van de algemene reserve van de gemeente. Risico s Grondbedrijf: Factoren die leiden tot onverwachte niet begrote financiële tegenvallers binnen het Grondbedrijf. Binnen het Grondbedrijf is een lijst opgesteld met een dertigtal standaard gebeurtenissen die kunnen optreden en vervolgens kunnen leiden tot niet begrote kosten en/of tegenvallende opbrengsten (feitelijk financiële afwijkingen t.o.v. de begroting). Om te blz. 36 (van 52)

37 bepalen of deze gebeurtenissen zich bij een bepaald complex daadwerkelijk kunnen voordoen wordt een risicoanalyse per complex opgesteld. Risicosimulatie: Een objectief en statistisch verantwoord een representatief aantal denkbare financiële scenario s bepalen met behulp van een simulatieprogramma op de computer. Op basis van dit representatieve aantal scenario s kan bepaald worden welk bedrag (risicobuffer) nodig is om een bepaalde gewenste financiële zekerheid te kunnen bieden. Spreidingsrisico Synoniem voor ramingsrisico. Stille reserve: Positief verschil tussen de marktwaarde en de waarde waarvoor een object in de boeken staat (boekwaarde, meestal de historische kostprijs). Voorwaarde is wel dat de zogenaamde boekwinst morgen middels verkoop gerealiseerd kan worden. Na eventuele verkoop kan de winst direct toegevoegd worden aan de bedrijfsreserve (lees Reserve Grondbedrijf). Omdat de overwaarde latent aanwezig is, draagt de stille reserve wel bij aan de aanwezige weerstandscapaciteit. Vereiste weerstandscapaciteit: De financiële middelen die nodig zijn om niet begrote financiële tegenvallers (=risico s) af te dekken. Voorzichtigheidsbeginsel: Begrotingsuitgangspunt waarbij voorziene verliezen direct genomen worden en verwachte winsten pas genomen worden zodra deze daadwerkelijk gerealiseerd zijn. Dit betekent dat voorziene tekorten op lopende grondexploitaties, middels het treffen van een verliesvoorziening, direct in mindering wordt gebracht op de Reserve Grondbedrijf, terwijl verwachte baten uit winstgevende grondexploitaties pas bijdragen aan de Reserve GB zodra de winst gerealiseerd c.q. zeker is. Voorziening: Een gereserveerd bedrag op de balans ten behoeve van een financiële verplichting, bijvoorbeeld een tekort. De voorziening wordt in mindering gebracht op de Reserve Grondbedrijf. Voorzieningen maken geen onderdeel uit van het eigen vermogen. Weerstandsparagraaf: Onderdeel van de begroting en jaarrekening waar wordt ingegaan op de mogelijkheden die de gemeente heeft om de risico s af te dekken. Weerstandsvermogen Grondbedrijf: De confrontatie tussen vereiste weerstandscapaciteit grondbedrijf en aanwezige weerstandscapaciteit grondbedrijf. Deze confrontatie maakt zichtbaar in hoeverre het grondbedrijf in staat is om de risico s af te dekken. blz. 37 (van 52)

38 Bijlage 2 Kaders en uitgangspunten A Beleidskaders Nota grondbeleid (2010) In februari 2010 is de Nota Grondbeleid door de raad van Enschede vastgesteld. Hierin is vastgelegd dat wordt ingezet op een actief grondbeleid, tenzij. In de praktijk betekent dit dat sprake is van situationeel grondbeleid. Per project wordt - op basis van een realisatiestrategie - gekozen uit de volgende grondbeleid strategieën: actief, passief of faciliterend grondbeleid. Naast het zelf actief realiseren van een nieuwe bestemming in het kader van het actieve grondbeleid de gemeentelijke grondexploitaties -, is de gemeente ook financieel betrokken bij particuliere grondexploitaties (via exploitatieovereenkomsten), Publiek Private Samenwerkingsconstructies of (regionale) samenwerkingsverbanden. De laatste jaren wordt echter nauwelijks nog grond gekocht en is sprake van een passief en/of faciliterend grondbeleid. De Nota Grondbeleid 2010 is de afgelopen jaren uitgewerkt in diverse beleidsnota s zoals de Nota Bijdrage Ruimtelijke Ontwikkelingen (2011), de beheerregels Grondexploitaties (2012), de Nota weerstandsvermogen en risicomanagement (2012), Opbouw parameters (2013) en de Nota Grondprijsbeleid (2013). In 2016 is opnieuw gewerkt met een Notitie van uitgangspunten. De concept Monitor Wonen en werklocaties (najaar 2015) heeft daarbij als input gediend. Hieronder worden deze kort beschreven. Nota Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen (2011) In de Nota Bijdrage Ruimtelijke Ontwikkelingen (november 2011) zijn de beleidsregels opgesteld om aan ontwikkelaars een bijdrage te vragen voor ontwikkelingen met tekorten elders in de gemeente. In de nota wordt aangegeven welke systematiek - binnen de kaders van de wet - in Enschede gehanteerd worden.de nota is een uitwerking van de Nota Grondbeleid Om deze nota uit te kunnen voeren is in de uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie Enschede een inhoudelijke relatie gelegd met de Nota Bijdrage Ruimtelijke ontwikkelingen. Zie verder bijlage 3. Beheerregels Grondexploitaties (2012) In de Beheersregels Grondexploitatie 2012 is de inrichting en beheer van de (financieel) administratieve processen met betrekking tot de bouwgrond in exploitatie (BIE), de niet in exploitatie genomen grond (NIEGG) en de administratieve complexen vastgelegd. Ook de wijze van informatieverstrekking aan de raad over het grondbeleid en afwijkingen van de kaders is hierin opgenomen. De belangrijkste paragrafen waaronder de regels omtrent verlies en winstneming - uit de Beheersregels grondexploitaties zijn in het artikel 25 Beheergrondexploitaties van de Financiële verordening (2012) opgenomen. Nota weerstandsvermogen en risicomanagement (2012) De nota weerstandsvermogen en risicomanagement is geactualiseerd en in december 2012 door de raad vastgesteld. De volgende belangrijke wijzigingen zijn toen doorgevoerd: Eén ratio voor alle risico s van de gemeente (gemeentelijke ratio) met daarnaast een grondbedrijfratio als sturingsinstrument voor de activiteiten van het grondbedrijf. De reserve weerstandsvermogen en reserve grondbedrijf maken onderdeel uit van de algemene Naast de algemene reserve maken de stille reserves onderdeel uit van de beschikbare blz. 38 (van 52)

39 Toekomstige winsten grondbedrijf maken niet langer onderdeel uit van de weerstandscapaciteit. De term toekomstige reserve grondbedrijf verdwijnt. Het weerstandsvermogen wordt uitgedrukt in een ratio voor alle risico s van de gemeente (gemeentelijke ratio) met daarnaast een in grondbedrijfsratio als sturingsinstrument voor de activiteiten van het grondbedrijf. De benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald op basis van het risicoprofiel (inschatting van kans x gevolg). De kans dat alle risico s tegelijkertijd met het maximale gevolg zullen optreden is zeer klein. Daarom wordt een lager bedrag gereserveerd om die risico s op te vangen. Risicoanalyse en -simulatie Om de benodigde weerstandscapaciteit te kunnen berekenen is het noodzakelijk dat de kansen en gevolgen van mogelijke risico s worden gekwantificeerd. Deze risicoanalyse wordt per grondexploitatie, de niet in exploitatie genomen gronden en de administratieve complexen uitgevoerd. Hiertoe wordt een risicosimulatie uitgevoerd waarbij door statistische trekkingen het optreden van de risico s wordt nagebootst (de zogenaamde Monte Carlo methode). Dit resulteert in een minimaal benodigde weerstandscapaciteit voor alle projecten tezamen. Hierbij geldt als uitgangspunt dat deze risico s met 90% zekerheid meegenomen worden bij het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit. Opbouw parameters MPG en instellen expertpanel (2013) Eén van de moties die is aangenomen bij het rapport Grip op Grond heeft betrekking op de parameters. De raad heeft het college verzocht om de gebruikte parameters extern te laten toetsen en de overwegingen van keuzes inzichtelijk te maken. Het raadsvoorstel over de wijze van opbouw van de parameters is in het voorjaar 2013 in de raad behandeld. Eind 2013 is een expertpanel van externe deskundigen ingesteld. Samen met en op advies van het expertpanel zijn de parameters ook voor het MPG 2017 bepaald en vastgelegd in de Notitie van Uitgangspunten MPG 2017 (zie verder hierna onder B). Actualisatie Nota Grondprijsbeleid (2013) Eind 2013 is een nieuwe nota Grondprijsbeleid door de raad vastgesteld. Met het vaststellen van deze nota is het beleid geworden om elk jaar de grondprijzen voor de projecten in uitgifte te gaan taxeren. Hiermee worden de meest marktconforme prijzen bereikt. Monitor Woon- en Werklocaties De raad heeft met het vaststellen van de Stedelijke Koers opdracht gegeven om jaarlijks te evalueren en te monitoren op het beleid met betrekking tot wonen, kantoren en bedrijven en vervolgens de programmering en fasering te actualiseren. Hiertoe is in oktober 2013 het Advies Programmatisch sturen en monitoren door B&W vastgesteld. De Monitor Woon- en Werklocaties maakt een koppeling tussen de feitelijke marktsituatie, de bestaande programmering en trends. Notitie van Uitgangspunten voor het MPG De Notitie van Uitgangspunten MPG is een product dat is geïntroduceerd in het Advies Programmatisch sturen en monitoren (vastgesteld door B&W begin oktober 2013). Dit product helpt om het proces te versnellen doordat vooraf besluitvorming is georganiseerd over de belangrijkste uitgangspunten voor het MPG. blz. 39 (van 52)

40 Voor het MPG 2014 is voor het eerst gewerkt met Notitie van Uitgangspunten opgesteld (NvU). Door in het begin van het MPG-proces de uitgangspunten ten aanzien van parameters, programma, planning en prijzen (de 4 P s) vast stellen kunnen de grondexploitatiebegrotingen in één keer worden geactualiseerd (Lean werken) Actualisatie Stedelijke koers / Richting aan Ruimte Het grondbeleid is de laatste jaren ingrijpend veranderd en staat ook de komende tijd voor grote nieuwe uitdagingen. De tijden dat gemeenten een actief grondbeleid voerden en grondverkoop veelal geld opleverde zijn voorbij. De gemeente is nu veel minder aan zet en krijgt steeds meer een rol in het aanjagen van projecten en het verleiden van marktpartijen om in de stad te investeren. De grootste opgaven voor de komende jaren zijn binnenstedelijk en niet meer in uitleggebieden. Dit betekent een ander grondbeleid. Het actieve grondbeleid is in Enschede al een tijd geleden losgelaten en omgezet in nee, tenzij. Dit situationele grondbeleid betekent dat per project een realisatiestrategie wordt gekozen: actief, passief dan wel faciliterend. In het verleden heeft de gemeente grond aangekocht met het doel hier de behoefte aan woningen, kantoren en bedrijven op te realiseren. Nu de verwachtingen rond de groei van de economie niet zijn uitgekomen zijn er minder afnemers voor de aangekochte gronden. Jaarlijks betaalt de gemeente rente over de aangegane leningen waarmee de gronden zijn gefinancierd. Daardoor zijn de gronden een kostenpost op de gemeentelijk balans geworden. In de vorige collegeperiode is een stevig begin gemaakt met het oplossen van de grondproblematiek. Onder andere door een forse ingreep in de projectenportefeuille (Stedelijke Koers 2012). Het programma voor woningbouw, bedrijventerreinen en kantoren is toen fors teruggebracht. Het proces naar een solide grondbedrijf is daarmee echter nog niet afgerond. De gemeente heeft geen leidende rol meer, maar wil wel regie houden op gebiedsontwikkeling in een markt waarin het steeds minder eigenaar van de gronden is. De grote uitdaging voor de komende periode is dus te zorgen voor enerzijds een solide grondbedrijf, maar anderzijds ook de slag te maken naar een nieuwe vorm van gebieds- en locatieontwikkeling maken. Deze transitieslag vindt plaats in het traject Richting aan Ruimte. In Richting aan Ruimte is tool (Kompas) gemaakt waarmee nieuwe Ruimtelijke initiatieven snel en integraal op hun waarde beoordeeld kunnen worden. De tool is echter ook geschikt voor programmasturing van de bestaande projecten. Deze slag wordt de komende tijd gemaakt. De financiële effecten zijn deels in het MPG2017 verwerkt en het restant hiervan komen in het MPG 2018 en MPG2019 terug. (zie ook paragraaf 3.2) B. Notitie van uitgangspunten MPG: de 4 P s. Als basis voor het MPG 2017 is ook nu gewerkt met een Notitie van Uitgangspunten. De nota is opgebouwd volgens vier p s: Parameters Programmering en Planning Prijzen Op 13 december 2016 heeft het college de Nota van Uitgangspunten MPG 2017 en daarmee de 4 P s vastgesteld. Op 6 februari 2017 is de inhoud van de Notitie van uitgangspunten in de rekeningencommissie toegelicht. blz. 40 (van 52)

41 Parameters In april 2013 is in een raadsbesluit vastgelegd hoe de parameters bepaald worden. Met de gemeenteraad is afgesproken om de parameters voor het MPG te toetsen in een expertpanel. Dit heeft in de periode oktober - november 2016 plaatsgevonden. Het expertpanel bestond uit de volgende deelnemers: Twijnstra Gudde, Fakton, gemeente Deventer en Snelder Zijlstra makelaars. Ten opzichte van het MPG 2016 is sprake van de volgende wijzigingen: de parameter kostenontwikkeling korte termijn is verhoogd van 2% naar 3%, conform een eerder advies van het expertpanel bij de parameter opbrengstenontwikkeling een onderscheid te maken tussen woningbouw en bedrijventerreinen / kantoren de parameter opbrengstontwikkeling woningbouw korte termijn voor 2019 op 2% te zetten (in plaats van 1%) de opbouw van de reeks parameter opbrengstenontwikkeling bedrijventerreinen / kantoren is niet gewijzigd de langjarige gemeentelijke rekenrente is - conform nieuwe BBV regelgeving - besluitvorming in kader Zomernota (juni 2016) verlaagd van 4% naar 3%. Voor de rente wordt uitgegaan van de omslagfinanciering. Dit wil zeggen dat de afdeling gemeentefinanciën de rekenrente voorschrijft die binnen het MPG gehanteerd dient te worden. In schema ziet dit er als volgt uit: e.v. Kosten 0% 3% 3% 2% 2% Opbrengsten Woningbouw 0% 1% 2% 2% 2% Bedrijventerreinen/kantoren Rente 0% BIE 3% 3% 3% 3% 3% Overige gronden 3,25% 3,25% 3,25% 3,25% 3,25% Het prijspeil van de opgenomen (nominale) kosten en opbrengsten is Hierdoor worden voor het jaar 2017 de kosten- en opbrengstenparameter op 0% gezet Programmering en planning De programmering gaat over aantallen woningen, hectares bedrijventerreinen en m² bvo kantoren die voor de looptijd van het MPG geprogrammeerd staan. De planning betreft de fasering van de aantallen in de tijd. In het MPG staan alleen de eigen grondexploitaties en de projecten van partijen waarmee een exploitatieovereenkomst is gesloten. De totale stedelijke plancapaciteit is groter dan in het MPG staat. Om hier inzicht in te verschaffen is de monitor Wonen en Werklocaties opgezet. 0% 1% 2% 2% blz. 41 (van 52)

42 Woningbouw In de periode tot 2030 staan ruim woningen geprogrammeerd in het MPG. Het gemeentelijk deel (gemeentelijke grondexploitaties) betreft 655 woningen en de particuliere grondexploitaties betreft 602 woningen. In het MPG 2017 wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse gronduitgifte in de periode 2017 tot 2030 van 97 woningen: t/m 2020 gemiddeld jaarlijks 218 woningen en in de periode tot 2030 gemiddeld jaarlijks 43 woningen Bedrijventerreinen Op 10 maart 2014 is de herijking van de bedrijventerreinenvisie in de raad vastgesteld en vormt de basis voor de fasering zoals nu opgenomen in het MPG In opdracht van de provincie wordt er in regioverband gediscussieerd over het terugbrengen van het aanbod in bedrijventerreinen zodat dit beter aansluit op de vraag. Als uitwerking hiervan zijn er een aantal scenario s voor gelegd aan het college van B&W. Per is nog circa 20 ha bedrijventerrein beschikbaar. Het grootste deel hiervan betreft het Euregiobedrijvenpark (8,5 hectare) en de Josink Es (5,7 hectare). In het MPG 2017 wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse uitgifte in de periode t/m 2020 van 1,5 hectare, in de periode van 1,3 hectare. Kantoren Het aanbod aan kantoorkavels van de gemeente bevindt zich op het B&S Park, de Zuiderval en de Creatieve Campus. In de kantorenvisie van de Netwerkstad (2012) wordt de uitgifte geraamd op gemiddeld m² b.v.o per jaar tot De plancapaciteit in het MPG 2017 is circa m² b.v.o tot en met 2035, hetgeen neerkomt op gemiddeld circa m2 b.v.o per jaar: uitgegaan wordt van een gemiddelde uitgifte in de periode t/m 2020 van m2 b.v.o per jaar en in de periode na 2020 van m2 b.v.o per jaar. Prijzen grond 2017 In september - oktober 2016 heeft een uitgebreide taxatie plaatsgevonden van woningbouwlocaties, bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Hieruit zijn de grondprijzen voor 2017 voortgekomen. Gemiddeld is in het MPG 2017 sprake van een lichte grondprijsstijging voor de woningbouw van 1%. De grondprijzen voor bedrijventerreinen zijn licht neerwaarts bijgesteld. Afhankelijk van de locatie, varieert dat van een daling met 1% tot 2%. Met het vaststellen van de nota Grondprijsbeleid (eind 2013 door de raad) en de Notitie van Uitgangspunten MPG 2017 door B&W op 22 november 2016 zijn de grondprijzen 2017 bepaald. Woningbouw Voor woningbouw zijn de prijzen gemiddeld licht gestegen. Bedrijven en kantoren Voor bedrijventerreinen en kantoren zijn de prijzen licht gedaald. Overige gronden Het totaal aan Overige gronden is - conform de beheerregels in de tweede helft van 2016 opnieuw gewaardeerd. De daadwerkelijke uitgifteprijzen worden op bouwplanniveau bepaald op het moment dat een uitgifte concreet wordt en bekend is welke functie en oppervlak het betreft. blz. 42 (van 52)

43 C Uitgangspunten risicoberekening In de Nota Weerstandsvermogen en risicomanagement worden de kaders met betrekking tot risicobeheersing aangegeven. In 2016 is het pakket Promis in gebruik genomen, hierin worden de grondexploitaties bijgehouden en ook de risicoberekeningen uitgevoerd. Met de implementatie van het nieuwe pakket Promis blijft de systematiek (Monte Carlo )ongewijzigd maar verandert wel de berekeningswijze (invoer), hierdoor ontstaan kleine verschillen met onze oude systematiek. In Promis worden de marktrisico s (parameters, fasering en rente) op portfolio niveau berekend. De ramings- en project specifieke risico s worden op projectniveau aangegeven. Promis houdt voor de marktrisico s rekening met een basis en worst-case scenario. Net als vorig jaar is er voor het risico op de grondprijzen gekozen voor vooraf vastgestelde bandbreedtes op basis van looptijd. Voor de overige parameters (kostenstijging, inkomstenstijging en rente) zijn voor alle risicoberekeningen dezelfde bandbreedte aangehouden. Gehanteerde bandbreedtes Wanneer wordt uitgegaan van een gelijke negatieve als positieve bandbreedte wordt ingeschat dat de kans op een daling en stijging even groot is. Er is dan sprake van een neutraal risico. Wanneer aan de kostenkant de negatieve bandbreedte groter is dan de positieve bandbreedte is de kans op een daling groter dan de kans op een stijging. Wat betreft de kosten is dat een positief risico. Een negatief risico is wanneer de kans op een stijging groter is dan de kans op een daling. Voor de opbrengstenkant geldt precies het omgekeerde. Bandbreedte kostenstijging, opbrengstenstijging en rente De volgende bandbreedtes zijn gehanteerd. Kostenstijging: - 50 % vs + 50 % Inkomstenstijging: - 50 % vs + 50 % Rente: - 0,25 % vs + 0,25 % Kostenstijging In de grondexploitaties is als uitgangspunt genomen een kostenstijging van langjarig 2%. Gegeven de huidige marktontwikkelingen wordt uitgegaan van een risicobandbreedte van - 50% en 50%. De opbrengstenstijging varieert in de risicoanalyse daardoor in de bandbreedte tussen de 1% en 3%. Inkomstenstijging In de grondexploitaties is als uitgangspunt genomen een opbrengstenstijging van langjarig 2%. Gegeven de huidige marktontwikkelingen (verbetering woningbouw maar daar tegenover tegenvallende verkopen op bedrijventerreinen/kantoren) wordt uitgegaan van een risicobandbreedte van - 50% en 50%. De opbrengstenstijging varieert in de risicoanalyse daardoor in de bandbreedte tussen de 1% en 3%. Rente De toegestane toe te rekenen rente aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen gecorrigeerd voor de verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen, conform de nieuwe BBV regels. De in de grondexploitaties opgenomen rekenrente is nu 3%.Voor de rekenrente in de grondexploitaties mag hiervan met bandbreedte van 0,5% worden afgeweken zonder dat dit percentage dan blz. 43 (van 52)

44 moet worden aangepast. Dit is de voornaamste reden om hier voor een neutrale bandbreedte te kiezen gelijk aan vorig jaar. In de risicoanalyse wordt nu uitgegaan van een neutrale bandbreedte van tussen de 2,75% en 3,25%. Vorig jaar werd bij een rente van 4,% uitgegaan van een positieve bandbreedte van tussen de 3,75% en 4,25%. Bandbreedte faseringsrisico Zoals eerder vermeld wordt de bandbreedte van marktrisico s aangegeven in een basis en worst-case scenario. Voor het faseringsrisico geven we aan met hoeveel jaren vertraging op de uitgifte er rekening wordt gehouden t.o.v. de bijgestelde fasering van de grondexploitaties. In het basis scenario gaan we ervan uit dat de uitgifte conform planning verloopt. In het worstcase scenario gaan we uit van een mogelijke vertraging met 2 jaren. Deze inschatting wordt ingegeven door de verbeterde markt voor woningbouw en nog niet herstelde markt voor bedrijventerreinen en kantoren. Bandbreedte grondprijsrisico Bij het grondprijsrisico verdelen we de bandbreedte van dit risico over drie staffels afhankelijk van de looptijd van het complex. Daarbij maken we onderscheid tussen bedrijventerrein (uit het lood) en woningbouw (in evenwicht). Reden hiervoor is dat de woningbouwmarkt op dit moment aantrekt en de markt voor bedrijventerreinen geen verbetering laat zien. Ten opzichte van vorig jaar zijn de bandbreedten gelijk gebleven. Woningbouw Looptijd in jaren Bandbreedte 0 t/m 3-10% vs + 10% 4 t/m 10-20% vs + 20% >10-30% vs + 30% Voor de woningbouw houden we voor alle termijnen een neutraal risico aan, dit ingegeven door de in voorgaande jaren uitgevoerde grondprijsverlagingen en de aantrekkende woningbouwmarkt. Voor alle termijnen neutraliseren we het grondprijsrisico. Hoe langer de looptijd hoe groter de potentiële afwijking (oftewel bandbreedte), niettemin blijft het in evenwicht. Bedrijventerrein en kantoren Looptijd in jaren Bandbreedte 0 t/m 3-10% vs + 0% 4 t/m 10-25% vs + 20% >10-30% vs + 30% Op korte en middellange termijn houden we rekening met lichte verlaging van de grondprijs voor bedrijventerreinen. Dit omdat de bestaande markt voordeliger is dan nieuwbouw, dus ligt nieuwbouw onder druk. Vandaar dat de korte en middellange termijn licht negatief is ingeschat. Voor de (middel)lange hanteren we een voorzichtige benadering, waarbij de bandbreedtes van de grondprijzen in deze staffels in evenwicht zijn en breder wordt naarmate de looptijd toeneemt. blz. 44 (van 52)

45 Bijlage 3 Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen tarieven 2016 De (maximale) bijdrage wordt berekend over een x-bedrag per m2 uitgeefbaar terrein voor respectievelijk (grondgebonden) woningbouw, bedrijventerrein, kantoren / horeca en maatschappelijke voorzieningen. Voor gestapelde woningbouw wordt een bedrag per appartement gerekend. Voor kantoren / horeca een bedrag per m2 BVO (bruto vloeroppervlakte) op het moment dat dit groter is dan het aantal m2 uitgeefbaar. De jaarlijkse indexering van de bedragen is gekoppeld aan de ontwikkeling van de parameter kostenstijging uit het MPG. De al in de grondexploitatie opgenomen bijdragen zijn geïndexeerd met 3,0%. Voor 2017 worden de volgende tarieven gehanteerd: Woningbouw 11,10 per m2 uitgeefbaar terrein Woningbouw wooneenheden) 1.110,00 per appartement (zelfstandige Bedrijven 7,76 per m2 uitgeefbaar terrein Kantoren / horeca 7,76 per m2 uitgeefbaar terrein Kantoren / horeca 7,76 per m2 BVO (indien groter dan uitgeefbaar terrein) Maatschappelijke voorzieningen 7,76 per m2 uitgeefbaar terrein Maatschappelijke voorzieningen 7,76 per m2 BVO (indien groter dan uitgeefbaar terrein) Kunst 1 % van de kosten sloop en bouw- en woonrijpmaken, inclusief hoofdinfrastructuur toe te rekenen aan het plan Bijlage 4a Bouwgrond in exploitatie, overzicht mutaties in 2016 De grondexploitatie is het instrument om op projectniveau inkomsten en uitgaven inzichtelijk te maken, te verantwoorden, te bewaken en met elkaar te verevenen. In de grondexploitatieberekening worden daartoe alle kosten en opbrengsten die verband houden met dat project in beeld gebracht. De kosten van de grondexploitatie betreffen vooral het bouw- en woonrijp maken, de personele kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (plankosten), de verwerving van de benodigde gronden, bijkomende kosten en rentekosten. De opbrengsten hebben met name betrekking op de grondverkopen, subsidies, exploitatiebijdragen en de renteopbrengsten. Omdat kosten en opbrengsten gefaseerd in de tijd worden betaald en ontvangen is de grondexploitatie onderhevig aan kosten- en opbrengstontwikkelingen en ontstaan er rentekosten vanwege de onvermijdelijke voorinvesteringen. Indien mogelijk wordt steeds meer gestuurd op een positieve cashflow waardoor in een aantal projecten sprake is van rentebaten. blz. 45 (van 52)

46 Hierbij wordt de eindwaarde systematiek toegepast. Een methode waarbij de kosten en opbrengsten in de tijd worden uitgezet, rekening houdend met rente en kosten- en opbrengstenontwikkeling. Hieruit resulteert op eindwaarde het saldo van de grondexploitatie. Om de grondexploitaties met verschillende einddata te kunnen vergelijken worden deze middels de methode van de netto contante waarde teruggerekend naar de huidige peildatum. De netto contante waarde van het resultaat van de grondexploitatie ontstaat door de eindwaarde terug te rekenen tegen het in de grondexploitatie gehanteerde rentepercentage. blz. 46 (van 52)

47 Bijlage 4b Bouwgrond in exploitatie, overzicht te verwachten eindresultaat