Voorstel Gemeenteraad VII- E

Transcriptie

1 Voorstel Gemeenteraad VII- E Onderwerp Portefeuillehouder Herziening grondexploitatie Diekman Sport en Leisure Jeroen Hatenboer agendaletter (E) Programma SO Aangeboden aan Raad 30 september 2014 Stuknummer Corsanummer (invulling door Griffie) Wij stellen u voor te besluiten om: 1. De grondexploitatie Diekman Sport & Leisure per af te sluiten en de resterende kavels op te nemen in het complex Af Te Sluiten Complexen. 2. De herziene grondexploitatie Diekman Sport & Leisure (slotcalculatie) vast te stellen. 3. Het krediet te verlagen met (voordelig) conform de herziene grondexploitatie. 4. De hieruit volgende wijzigingen in de gemeentebegroting 2014 aan te brengen. Inleiding In 2009 heeft uw raad de herziene grondexploitatie Diekman Sport en Leisure vastgesteld. Conform de financiële verordening is de grondexploitatie door uw raad jaarlijks herzien bij de vaststelling van het Meerjaren Perspectief Grondbedrijf. Als de herziening van de grondexploitatie betrekking heeft op belangrijke punten met grote gevolgen voor de grondexploitatie, dan wordt de herziene grondexploitatie conform de beheersregels ter besluitvorming voorgelegd aan uw raad. Eind 2014 zijn alle werkzaamheden in de openbare ruimte afgerond en wordt deze opgeleverd. Een belangrijke woningbouwkavel is inmiddels verkocht en het daarop in aanbouw zijnde Gezondheidshoes wordt eveneens in 2014 opgeleverd. Na oplevering zal het project enkel nog bestaan uit de verkoop van de laatste 3-4 bedrijfskavels. De verkoop van deze kavels verloopt door de bijzondere bestemming al sinds de aanvang van het project uiterst moeizaam. Mede als gevolg van deze moeizame verkoop en de daarmee gepaard gaande vertraging, zijn de kosten van het project tussen 2009 en heden alleen maar opgelopen en de verwachte (grond)opbrengsten gedaald. Hierdoor is het tekort op de grondexploitatie de afgelopen zes jaar opgelopen. Als gevolg hiervan wordt voorgesteld om de grondexploitatie na oplevering van de laatste openbare ruimte af te sluiten, de resterende kavels op te nemen in het complex Af Te Sluiten Complexen en de bijgevoegde herziene grondexploitatie vast te stellen. Eerst wordt kort de (historie) geschetst, waarna het voorstel toegelicht zal worden. Vertrek FC Twente Vanaf de jaren 90 heeft het voormalige Diekman sportterrein ingrijpende veranderingen ondergaan, met name door het vertrek van FC Twente (zie luchtfoto uit 96). Na de sloop van het stadion zijn enkele kavels uitgegeven en is de Diekmanhal gebouwd. Om bestaande en nieuwe initiatieven in goede banen te leiden is in 1997 door uw raad de structuurvisie Diekmangebied vastgesteld met de ambitie om een unieke concentratie van sportieve en recreatieve voorzieningen te realiseren. Het daaruit voortvloeiende bestemmingsplan is in 1999 onherroepelijk geworden. Centraal in de plannen stond een kwalitatief hoogwaardig plein dat bekostigd diende te worden uit de grondopbrengst in het gebied. Private ontwikkeling was het uitgangspunt. Rond 2004 is een prijsvraag uitgeschreven voor de private ontwikkeling van het plan. Een drietal partijen schreven zich in, twee bleken uiteindelijk niet geïnteresseerd en de laatste diende een plan in. Eind 2004 besloot het college om programmatische redenen niet in te stemmen met het private plan en gaf zij opdracht te zoeken naar een alternatieve invulling van het gebied. Grondexploitatie en kadernotitie 2006 Dit resulteerde uiteindelijk in de kadernotitie Diekmanterrein 2006 en een gemeentelijke grondexploitatie welke beide in 2006 door uw raad zijn vastgesteld. Destijds werd de afronding van het project

2 nog in 2010 voorzien en werd een exploitatieresultaat verwacht van circa positief. Naast de hoofdfunctie sport en recreatie werden ook maatschappelijke functies en aan de randen wonen genoemd als potentiële bestemmingen. Aanleiding was de gebleken beperkte marktvraag naar sport- en spelvoorzieningen. Grondexploitatie 2009 en nieuw bestemmingsplan In 2009 heeft uw raad een herziene grondexploitatie vastgesteld met een verwacht tekort van Ook werd gestart met het maken van een ruimer bestemmingsplan door het toevoegen van de bestemmingen maatschappelijk, cultuur en ontspanning naast de bestemmingen sport en spel. Deze bestemmingsverruiming was alleen van toepassing op de rond het plein gelegen percelen. Voor de locatie aan de Van Deinselaan werd de functie wonen in combinatie met maatschappelijke voorzieningen vastgelegd. Exploitatiegebied grondexploitatie.. Luchtfoto 2014 De periode Tussen 2009 en 2014 is de openbare ruimte opnieuw ingericht en de woningbouwkavel aan de JJ. van Deinselaan verkocht ( 1.75 mln). De interesse in de overige kavels blijkt nog steeds beperkt en tegelijkertijd is het tekort op de grondexploitatie opgelopen. Stedelijke koers Gezien de bijzondere bestemming van de kavels, is het project niet opgenomen in de reguliere bedrijventerreinvisie. Daarom maakte het project ook geen onderdeel uit van de Stedelijke Koers in Hierdoor wordt de strategische heroverweging rond dit project in dit voorstel geïntegreerd. De Mast / De Wissel Actueel is de herhuisvesting van praktijkschool De Wissel in het gebouw De Mast waarover uw raad in juli 2013 heeft besloten. De uitbreiding en de verbouwing worden conform het raadsvoorstel 2013 gedekt uit het Programma Onderwijshuisvesting, inclusief de hierbij behorende beschikbaar gestelde middelen. Behalve de locatie, is er verder financieel en inhoudelijk geen relatie met het project Diekman Sport en Leisure. Beoogd resultaat Dit voorstel heeft een tweeledig doel. Enerzijds het vaststellen van de geactualiseerde (financiële) kaders en anderzijds het afsluiten van de grondexploitatie. Argumenten 1.1 Het afsluiten van de grondexploitatie vloeit voort uit de beheersregels. Een grondexploitatie wordt volgens de beheersregels afgesloten indien circa 90% van de geprognosticeerde werkzaamheden is gerealiseerd, dan wel circa 90% van de uit te geven gronden is verkocht. Inmiddels is meer dan 90% van de werkzaamheden uitgevoerd. Van de opbrengsten is circa 79% gerealiseerd. Dit is weliswaar minder dan 90% maar aangezien wel meer dan 90% van de werkzaamheden afgerond zijn, wordt geadviseerd de grondexploitatie af te sluiten en de resterende gronden onder te brengen in de Af Te Sluiten Complexen (ATSC). Vanuit dit complex kunnen de resterende verkoopactiviteiten efficiënter plaatsvinden.

3 1.2 Na afsluiting van de grondexploitatie kan én zal de kavelverkoop gecontinueerd worden. De kavelverkoop verloopt moeizaam, maar is niet kansloos. Zo zijn de kavels recent opnieuw getaxeerd en is bijvoorbeeld een kavel uitgegeven ten behoeve van een speelparadijs. Voortzetten van de kavelverkoop wordt dan ook geadviseerd. Doelstelling is de resterende kavels zo spoedig mogelijk uit te geven teneinde te komen tot een spoedige ruimtelijke en financiële afronding van het project. 1.3 Het afsluiten van de grondexploitatie vermindert de administratieve lasten. Door de verkoop van de resterende 3-4 kavels plaats te laten vinden vanuit de ATSC kan bezuinigd worden op administratieve lasten (bijvoorbeeld ontmanteling projectorganisatie en minder financieel-administratieve werkzaamheden). 2.1 De grondexploitatie geeft een realistisch beeld van de nog uit te realiseren kosten en opbrengsten. In de grondexploitatie zijn actuele ramingen opgenomen van kosten en opbrengsten. De kostenraming voor het civiele werk is bijgesteld op basis van het aanbestedingsresultaat. De opbrengstenraming is geactualiseerd op basis van een recente taxatie. Deze taxatie is uitgevoerd naar aanleiding van de gebleken beperkte marktvraag. De taxatie heeft een neerwaartse bijstelling van de opbrengsten tot gevolg gehad (zie ook de toelichting). 2.2 Dan kunnen activiteiten plaatsvinden binnen een geactualiseerd krediet. Een vastgestelde geactualiseerde grondexploitatie en krediet zijn vereist om de noodzakelijke projectactiviteiten uit te voeren. 3.1 De totale kosten zijn afgenomen ten opzichte van het MPG Bij de vaststelling van het MPG 2014 is een krediet van beschikbaar gesteld. In de herziene grondexploitatie is minder krediet benodigd dan hetgeen is toegekend bij het MPG Het nieuwe krediet zal bedragen na vaststelling van dit raadsbesluit. Het krediet kan vooral naar beneden worden bijgesteld omdat de grondexploitatie in 2015 wordt afgesloten. De rentelasten dalen als gevolg van deze afsluiting in 2015 (zie ook kanttekening 3.2). Kanttekeningen 1.1 De grondexploitatie kan ook afgesloten worden als alle grond verkocht is. Het is mogelijk de grondexploitatie niet af te sluiten per maar in stand te houden totdat alle kavels verkocht zijn. Aangezien dit jaar de laatste fysieke werkzaamheden zullen plaatsvinden, zal de exploitatie per enkel nog bestaan uit de verkoop van kavels en de (plan)kosten die hiermee verband houden. Een grondexploitatie in stand houden voor enkel de resterende verkoopactiviteiten wordt niet geadviseerd. Dit met het oog op de administratieve lasten. Tevens zal een verdere uitfasering van de grondexploitatie leiden tot een vergroting van het exploitatietekort. 1.2 Het project kan ook gestopt worden. In de grondexploitatie uit 2006 werd nog verwacht dat het project in 2010 afgerond kon worden. Deze einddatum is niet gehaald en het is daarbij onzeker, óf en zo ja op welke termijn de resterende kavels afgezet kunnen worden. Op dit moment zijn geen van de 3-4 kavels onder optie. Met de oplevering van het openbaar gebied en het Gezondheidshoes in 2014 is een belangrijk deel van het project gerealiseerd. Eind 2014 resteert enkel nog de kaveluitgifte rond het gerealiseerde plein. In het geval dat het project gestopt wordt per dient de resterende boekwaarde afgeboekt te worden ten laste van de reserve grondbedrijf. Dan gaat het circa om een bedrag ter grootte van circa Op dit moment wordt het stopzetten van het project per gezien de omvangrijke incidentele afboeking niet geadviseerd. Voorgesteld wordt de in 2013 getaxeerde kavels vanaf 2015 op te nemen in de ATSC en ze vanuit dit complex te verkopen. In het geval verkoop ook dan voor langere tijd uitblijft, wordt voorgesteld de gronden over meerdere jaren af te boeken. Deze afweging zal jaarlijks bij de vaststelling van het MPG worden gemaakt. 2.1 De verslechtering van het grondexploitatieresultaat ten opzichte van 2009 is niet te voorkomen. De verslechtering van het exploitatieresultaat is het gevolg van een combinatie van factoren, waaronder: tegenvallers bij de uitvoering van civiele werken, sterk achterblijvende kavelverkoop met als gevolg vertraging en daardoor oplopende rente- en plankosten, hertaxatie van kavels en het niet ontvangen van een geraamde subsidie voor afkoppeling van regenwater. Deze factoren zijn de afgelopen jaren slechts zeer beperkt beïnvloedbaar gebleken en daar waar mogelijk reeds bijgestuurd.

4 2.2 Consequenties niet vaststellen van de herziening. De oude financiële kaders, zoals vastgesteld bij het MPG 2014, blijven in stand. Ook zal het project niet afgesloten worden. De verwachte besparing op administratieve lasten zal dan moeilijk te realiseren zijn. 3.1 Consequenties niet verlagen van het krediet. Indien het krediet niet verlaagd wordt, blijft het (hogere) krediet van het MPG 2014 in stand. 3.2 De kredietverlaging betekent een gedeeltelijke verplaatsing van kosten/krediet naar ATSC. Doordat de grondexploitatie wordt afgesloten, dalen de rentelasten in de grondexploitatie en kan het benodigde krediet voor de grondexploitatie verlaagd worden. Deze rentelasten zijn er echter wel maar bevinden zich vanaf 2015 in de ATSC. Voor de projecten binnen dit complex wordt het krediet jaarlijks aangevraagd in het MPG. Het afsluiten van de grondexploitatie betekent dus niet dat er geen kosten meer gemaakt moeten worden. De enige mogelijkheid om de (rente)kosten te voorkomen is het afboeken van het gehele project. In dat geval dient de volledige resterende boekwaarde per afgeboekt te worden, hetgeen een additionele incidentele dekking uit de reserve grondbedrijf betekent van circa Bijdrage aan duurzaamheidsdoelstellingen De grondexploitatie draagt niet specifiek bij aan de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente. Kosten, opbrengsten, dekking Bij de vaststelling van het MPG 2014 is conform de Financiële verordening, het krediet van de grondexploitatie met opgehoogd tot Dit was met name het gevolg van hogere kosten voor bouw- en woonrijp maken en plankosten. In het MPG 2014 is conform de beheersregels de inhoudelijke verantwoording opgenomen voor deze kredietverhoging. De totale kosten van de nu voorliggende grondexploitatie zijn (incl. kostenstijging en rente). Dit betekent dat het totale krediet naar beneden bijgesteld kan worden met ten opzichte van het MPG Dit is het gevolg van het afsluiten van het project per in plaats van (daling rentekosten). Ten opzichte van de in 2009 vastgestelde grondexploitatie zijn de totale kosten in de grondexploitatie (= het krediet) gestegen met (zie onderstaande tabel). Deze kostenstijging is met name het gevolg van de langere looptijd (extra rente- en plankosten) en tegenvallers bij het bouw- en woonrijp maken (zie ook de toelichting bij de grondexploitatie). Krediet MPG Additioneel krediet MPG Krediet MPG Krediet raadsbesluit Krediet herziene grondexploitatie Verschil krediet 2009-herziening Kredietverlaging t.o.v. MPG De totale opbrengsten van de grondexploitatie bedragen (incl. opbrengstenstijging). Per resteert dan een negatief exploitatieresultaat van (NCW). Voor dit nadelige exploitatieresultaat is reeds een voorziening getroffen ten laste van de Reserve grondbedrijf. Het exploitatieresultaat is gedaald ten opzichte van het in 2009 verwachte negatieve resultaat van (prijspeil 2014). De belangrijkste oorzaken voor het opgelopen tekort tussen 2009 en 2014 zijn (zie de toelichting voor een uitgebreide verschillenanalyse): 1. Hogere rentelasten als gevolg van een langere looptijd en een oplopende boekwaarde. 2. Hogere plankosten: als gevolg van de langere looptijd, vertraagde/moeizame uitgifte en onverwachte problemen tijdens de uitvoering van het bouw- en woonrijp maken.

5 3. Hogere kosten voor het bouw- en woonrijp maken van het projectgebied, met name als gevolg van meerwerk, problemen met de aansluiting van vloerpeilen en de openbare ruimte en problemen met de waterhuishouding. 4. Daarnaast is een verwachte subsidie voor innovatieve afkoppelingen regenwater niet ontvangen ( ). Deze tegenvaller wordt deels gecompenseerd door een wel verkregen subsidie van het waterschap voor afkoppeling ( ). 5. De opbrengsten zijn met naar beneden bijgesteld als gevolg van een hertaxatie welke uitgevoerd is in verband met de moeizame kaveluitgifte en economische crisis. In het coalitieakkoord is aangegeven dat de kosten van grondexploitaties geminimaliseerd kunnen worden door onder andere meer personele kosten in de algemene dienst op te vangen. Er loopt een onderzoek naar het anders financieren uit AD-middelen en een andere werkwijze binnen projectmatig werken. De uitkomsten van het onderzoek worden meegenomen in de Programmabegroting In 2014 is voor plankosten naar aanleiding van de Nota van uitgangspunten, behorende bij het MPG 2014, budget opgehaald voor de jaarschijven 2014 en In afwachting van de resultaten van het lopende onderzoek worden bij de voorliggende actualisatie van de grondexploitatie geen aanvullende plankosten opgehaald. De financiële effecten van het onderzoek lopen mee in de nieuwe nota van uitgangspunten en het MPG Communicatie De inhoud van de grondexploitatie en toelichting is vertrouwelijk. Het is niet nodig om aanvullend te communiceren over de vaststelling van de grondexploitatie. Vervolg Na oplevering van de openbare ruimte zal de grondexploitatie per afgesloten worden. Vervolgens worden de resterende kavels opgenomen in de ATSC. De (financiële) verantwoording wordt dan opgenomen in het MPG en zal niet langer plaatsvinden via een projectrapportage. In samenwerking met stadsdeelmanagement zal onderzocht worden of en zo ja, op welke wijze en onder welke voorwaarden de resterende kavels ingezet kunnen worden als pauzelandschappen. Bijlagen 1. Begrotingswijziging herziene grondexploitatie Toelichting op de herziene grondexploitatie inclusief verschillenanalyse en risicoanalyse (vertrouwelijk). Burgemeester en Wethouders van Enschede, De Secretaris, M.J.M. Meijs de Burgemeester, P.E.J. den Oudsten Besluit Van de Raad van de gemeente Enschede, gelezen het voorstel van Burgemeester en Wethouders van Vastgesteld in de vergadering van De Griffier, R.M. Jongedijk de Voorzitter P.E.J. den Oudsten