Voorstel Gemeenteraad VII- D

Transcriptie

1 Voorstel Gemeenteraad VII- D Onderwerp Portefeuillehouder Herstructurering Oost Boswinkel Patrick Welman agendaletter (D)) Programma SO Aangeboden aan Raad 6 maart 2014 Stuknummer Corsanummer (invulling door Griffie) Wij stellen u voor te besluiten om: 1. Het Stedenbouwkundig Plan (Voorlopig Ontwerp met Beeldkwaliteitplan) voor de herstructurering Oost Boswinkel deelplan De Woonplaats vast te stellen; 2. Geen wensen en bedenkingen te uiten met betrekking tot de bijgevoegde door het college van B&W met de Woonplaats af te sluiten exploitatie- en realisatieovereenkomst, waarin afspraken zijn vastgelegd voor het vervolgproces; 3. In te stemmen met de areaaluitbreiding met circa m² openbaar gebied; 4. De grondexploitatie Oost Boswinkel deelplan De Woonplaats vast te stellen; 5. Een krediet ter hoogte van ,- beschikbaar te stellen. 6. Dit krediet te dekken uit de Algemene Reserve, het Meerjaren Investeringsprogramma Wegen (MIW), de beschikbare AD-middelen voor herstructureringsprojecten (regie) en een exploitatiebijdrage van De Woonplaats. 7. De bijdrage uit de Algemene Reserve in 2014 beschikbaar te stellen, 8. De overige gelden voor Oost Boswinkel ( uit de Algemene Reserve en uit MIW) te reserveren voor het deelplan van Ons Huis. 9. De hieruit volgende wijzigingen in de gemeentebegroting 2014 aan te brengen. Inleiding Het planproces voor Oost Boswinkel is al een aantal jaren onderweg, nadat in 2008 een intentieovereenkomst is gesloten met de corporaties Ons Huis en De Woonplaats. In 2012 is besloten om eerst met De Woonplaats tot overeenstemming te komen voor de eerste fase van het plangebied. Begin 2013 heeft dat geresulteerd in een Samenwerkingsovereenkomst tussen De Woonplaats en de gemeente. Hierin zijn de kaders (Programma van Eisen) vastgelegd voor de ontwerpfase. De ontwerpfase is doorlopen in In oktober 2013 is een Ontwerpfestival gehouden om bij betrokkenen op te halen welke wensen er zijn voor de nieuwe wijk. Uit deze participatie bijeenkomst is een Schetsontwerp voortgekomen. In het laatste kwartaal 2013 is dit tot Stedenbouwkundig Plan uitgewerkt. Op basis van het Stedenbouwkundig Plan is een exploitatie-/ realisatieovereenkomst gesloten en een grondexploitatie opgesteld. Beoogd resultaat De opgave voor Oost Boswinkel is een leefbare wijk die als geheel beter scoort op de sociaal economische indicatoren en bewoners van Boswinkel kansen te bieden op de sociaal maatschappelijke ladder. Dit betekent onder andere (ver)nieuw(d)e woningen in de woonomgeving Oost Boswinkel (huidig bestand betreft circa 700 woningen). In het nieuwe woningprogramma voor Oost Boswinkel wordt een verdunning toegepast naar 400 woningeenheden om daarmee een betere leefbaarheid te creëren. Het huidige deelprogramma dat in dit Stedenbouwkundigplan voor het deel van De Woonplaats is opgenomen voorziet in de realisatie van circa 200 woningen. Hiervan wordt 50% gebouwd voor de verhuurmarkt namens de corporatie en 50% aangeboden in de koopmarkt via een ontwikkelende marktpartij. Argumenten 1.1 Het Stedenbouwkundigplan past binnen de gestelde kaders uit het Programma van Eisen d.d. 24 oktober 2012 In de samenwerkingsovereenkomst tussen de Gemeente Enschede en De Woonplaats is richting gegeven aan de uitwerking voor het woonprogramma, stedenbouw en openbare ruimte. Bij de uitwerking tot Stedenbouwkundigplan (SBP) heeft dit tot een goede inpassing geleid. Om de leefbaarheid en de woonkwaliteit te verbeteren zijn de woning aantallen dat teruggebouwd wordt sterk verminderd. Het programma van 206 woningen bestaat uit zoveel mogelijk grondgebonden woningen. Appartementen zijn beperkt opgenomen. In het definitief ontwerp voor de vastgoedontwikkeling wordt dit nader uitgewerkt door De Woonplaats in samenwerking met marktpartijen. De marktpartijen zullen van het programma circa 50%

2 overnemen om als koopwoningen op de markt te zetten. In het SBP zijn de woonblokken ingepast binnen de beschikbare ruimte van de stempels. Hierdoor wordt de boven- (oa wegen) en ondergrondse (oa riolering) infrastructuur zoveel mogelijk gehandhaafd. Groen dat als belangrijke kwaliteit wordt gezien in de wijk is zoveel mogelijk ingepast. 1.2 Het Stedenbouwkundigplan is breed met diverse betrokken tot stand gekomen Om tot een Stedenbouwkundigplan te komen is voor een werkwijze gekozen waarbij de (toekomstige) bewoners, belanghebbende en partners zelf een ontwerp maken voor de wijk. ISMaatwerk en HzA stedebouw&landschap hebben de opdracht gekregen om op een interactieve wijze met behulp van de methode Community Planning een Ontwerpfestival te organiseren. Dit heeft in oktober 2013 plaatsgevonden waaruit een schetsontwerp is voort gekomen. Hier is door de (toekomstige) bewoners, belanghebbende en partners positief op gereageerd. In het 4e kwartaal is dit op hoofdlijnen ongewijzigd nader uitgewerkt tot het huidig Stedenbouwkundigplan. Het Stedenbouwkundigplan is op 18 december voor advies voorgelegd aan Wijkraad 20. In de bijlage is het gezamenlijk positieve advies (met de Bewonerscommissie Oost Boswinkel De Woonplaats) opgenomen ter informatie. 2.1 De exploitatie- en realisatieovereenkomst voorziet in afspraken over het vervolgproces met daarbij kostenverrekening In de overeenkomst zijn afspraken tussen gemeente Enschede en De Woonplaats opgenomen voor het vervolgproces van de herstructurering Oost Boswinkel. Afspraken zijn vastgelegd over planning, programma, planschade, hoe om te gaan met de openbare ruimte, grondoverdracht en kostenverrekening. 2.2 In de exploitatie-/realisatieovereenkomst zijn afspraken gemaakt over het kostenverhaal Hoofdlijn is dat De Woonplaats op eigen kosten en risico het vastgoed ontwikkeld en de gemeente dit voor de openbare ruimte doet. De kostenverrekening die daar bij plaatsvindt is opgenomen in de grondexploitatie. De Woonplaats betaalt de kosten voor de inrichting van het toekomstig openbaar gebied en de plankosten, bestaande uit de kosten voor het bestemmingsplan, de kosten voor het ontwerp van de openbare ruimte, de kosten voor de directievoering en toezicht voor de toekomstige openbare ruimte en alle planbegeleidingskosten. 2.3 De exploitatie-/realisatieovereenkomst te laten vaststellen door de Raad Bij de behandeling van de Samenwerkingsovereenkomst (SOK) Oost Boswinkel is per brief d.d. 18 december 2012 het behandelproces vastgelegd voor de exploitatie-/realisatieovereenkomst. 3.1 De areaaluitbreiding is afgestemd met de gemeentelijke beheerorganisatie De Woonplaats levert areaal aan de gemeente. Dit zal in fasen gebeuren zodra de openbare ruimte is ingericht. Vanaf het moment van overdracht aan de gemeente wordt binnen de gemeentelijke beheerorganisatie rekening gehouden met de extra beheerskosten van circa ,-- die hieruit bestaan. De areaal uitbreiding start vanaf 2016,de kosten voor beheer worden in de desbetreffende programmabegroting opgevoerd. 4.1 De grondexploitatie sluit kostenneutraal door gemeentelijke reserveringen en bijdrage van De Woonplaats Omdat de gemeente voor eigen rekening en risico de openbare ruimte inricht in het kader van een herstructurering, wordt voorgesteld om hiervoor een grondexploitatie te openen. Hierin worden alle bijdragen van gemeente en De Woonplaats gebundeld en alle voor de herstructurering te maken kosten door de gemeente opgenomen. De gemeentelijke bijdrage wordt gedekt uit de Algemene reserve op basis van de voormalige bestemmingsreserve Oost-Boswinkel, gelden uit het Meerjaren Investeringsprogramma Wegen (MIW) en het ADbudget voor de regie van herstructureringsprojecten. De grondexploitatie sluit bij inzet van de gemeentelijke middelen kostenneutraal. 5.1 De kredietaanvraag is in lijn met Amendement K Herstructurering Oost Boswinkel zoals vastgesteld bij de Programmabegroting d.d. 12 november 2012 De Raad heeft op 12 november 2012 een amendement aangenomen waarin is vastgesteld dat er een bijdrage van in totaal 1,5 mln voor heel Oost-Boswinkel beschikbaar moet worden gesteld. Hiervoor is destijds de bestemmingsreserve Oost-Boswinkel ingesteld. Deze bestemmingsreserve is ontlabeld en opgenomen in de Algemene Reserve. In de samenwerkingsovereenkomst met de Woonplaats is de inzet van deze middelen al vastgelegd. Voor het deelplan van De Woonplaats wordt nu voorgesteld om 50% van deze eerder benoemde bijdrage in te zetten. Dit betreft uit de Algemene Reserve en uit MIW-budgetten. 6.1 Met inzet van de bijdrage uit de Algemene Reserve in 2014 worden in de grondexploitatie alle kosten gedekt Door de bijdrage uit de Algemene Reserve in 2014 volledig ten gunste van de grondexploitatie te laten komen, kunnen binnen de grondexploitatie rente-opbrengsten worden gegenereerd. Hierdoor is het mogelijk om alle geraamde kosten en onzekerheden hierin (onvoorzien) binnen de grondexploitatie te dekken.

3 8.1 Bij het Amendement K Herstructurering Oost Boswinkel zijn gelden voor heel Oost-Boswinkel benoemd Voor het deel van De Woonplaats wordt nu 50% van de door de Raad benoemde middelen ingezet. Met Ons Huis wordt in 2015 verder gesproken over de invulling van haar plandeel. De resterende gelden van ( uit de MIW en uit de Algemene Reserve) worden daarom gereserveerd voor het plandeel van Ons Huis. Kanttekeningen 1.1 Het Stedenbouwkundigplan wordt nog nader uitgewerkt met betrekking tot de vastgoedontwikkeling In 2014 vindt door De Woonplaats de aanbesteding plaats voor de bouw van de woningen. Marktpartijen komen daarbij met aanbiedingen voor verschillende woonconcepten. Het definitieve woonprogramma dat gebouwd zal worden komt voort uit deze concepten. In overeenkomst is afgesproken dat De Woonplaats zich verbind aan de genoemde woningaantallen en verdeling. De ontwikkeling van de koopwoningen is voor rekening en risico van de marktpartijen. De marktomstandigheden zijn daarbij leidend. Partijen blijven in gesprek om sturing te geven om de wijk binnen de gestelde planning (deelgebied De Woonplaats eind 2019) tot afronding te brengen. 2.1 Ontwikkeling van de koopwoningen zijn afhankelijk van marktpartijen c.q. woningmarktontwikkelingen Afspraken zijn gemaakt om de ontwikkelingen van de woningmarkt te blijven monitoren. Partijen blijven met elkaar in gesprek om te kunnen sturen op het tijdig kunnen afronden van dit eerste deelgebied. Uitgangspunt is om het deelgebied van De Woonplaats te kunnen bouwen in de periode 2015 tot en met De extra kosten die ontstaan door de areaaluitbreiding moeten uit gemeentelijke middelen worden gedekt. De Woonplaats betaalt een exploitatiebijdrage voor de inrichting van de nieuwe openbare ruimte. Deze exploitatiebijdrage dekt de inrichtingskosten, maar voorziet niet in een budget voor het beheer van het nieuwe areaal. Bij de gemeentelijke beheerorganisatie moet daarom vanaf 2015 jaarlijks rekening worden gehouden met een gedeeltelijke areaaluitbreiding. 4.1 De gereserveerde gemeentelijke middelen uit het budget MIW kunnen pas later worden opgehaald Het budget MIW wordt beschikbaar gesteld conform de planning van de werkzaamheden. Dat betekent dat het budget niet in één keer beschikbaar komt, maar in fasen. In de grondexploitatie wordt rekening gehouden met deze latere inkomsten uit de reserveringen van deze budgetten. 4.2 De grondexploitatie is voor rekening en risico van de gemeente Tijdens de onderhandelingen is aangegeven dat de gemeente bij voorkeur alle werkzaamheden voor ontwerp en inrichting van de openbare ruimte bij De Woonplaats neerlegt tegen betaling van een gemeentelijke bijdrage aan De Woonplaats. De Woonplaats heeft echter aangegeven niet verantwoordelijk te willen zijn voor de inrichting van de openbare ruimte, omdat de expertise hiervoor bij De Woonplaats slechts beperkt aanwezig is en de openbare ruimte uiteindelijk ook eigendom van de gemeente wordt. Vanuit gemeentelijk oogpunt is bij andere projecten ervaren dat het wegzetten van het definitief ontwerp van de openbare ruimte en de inrichting ervan bij andere partijen alsnog leidt tot aanzienlijke inzet van gemeente-ambtenaren. Het onderhandelingsresultaat resulteert er daarom in dat de gemeente verantwoordelijk wordt voor het ontwerp en de inrichting van de openbare ruimte en De Woonplaats hiervoor eenmalig een exploitatiebijdrage betaalt. Bij de bepaling van de exploitatiebijdrage is rekening gehouden met een risico-opslag. Daarmee is een fixed price afgesproken, die geldt tot , gelijk aan de planning van het project. Als de gemeente door een langere looptijd na financiële gevolgen ondervindt, worden nieuwe financiële afspraken worden gemaakt met De Woonplaats. 8.1 Er zijn nog geen verdere afspraken gemaakt met Ons Huis De onderhandelingen met Ons Huis zijn voorlopig stilgelegd en zullen naar verwachting pas in 2015 weer worden opgestart. In verband met de hierboven genoemde motie van de Raad is het echter wenselijk om de gelden die voor dit plandeel gereserveerd zijn ( uit de Algemene Reserve en uit budget MIW) wel te labelen. Bijdrage aan duurzaamheidsdoelstellingen In het Programma van Eisen is het uitgangspunt vastgelegd om de nieuwe woningen energieneutraal te bouwen. Bij het opzetten van het Stedenbouwkundigplan is hiermee rekening gehouden door zoveel mogelijk een noord/zuid oriëntatie aan te houden van de kavels. In de vervolgfase vindt de aanbesteding plaats voor de ontwikkeling van de nieuwe wijk. Hieruit moet blijken hoe realiseerbaar het is voor marktpartijen om tot energieneutrale woningen te komen. Naast de invulling van het duurzaamheids-speerpunt energie zijn er diverse

4 andere thema's onderzocht. Het gaat hierbij om afval, water, groen, materiaal gebruik, leefmilieu en leefbaarheid. Deze thema's dienen nader uitgewerkt te worden in het vervolgproces: de voorbereidingsfase. Kosten, opbrengsten, dekking De grondexploitatie geeft een volledig overzicht van de kosten en opbrengsten gedurende de looptijd van het project. De totale kosten voor de herinrichting van de openbare ruimte en de planontwikkelingskosten inclusief kostenstijging zijn De totale opbrengsten uit exploitatiebijdragen van de Woonplaats en gemeentelijke middelen inclusief opbrengstenstijging en rente zijn Het resultaat op netto-contante waarde per is neutraal. Hierbij is rekening gehouden met een looptijd van het project tot Het totaal benodigde krediet bedraagt , bestaande uit de nominale kosten van en kostenstijging. Dit wordt gedekt uit de volgende dekkingsmiddelen: - Bijdrage AD-middelen, Exploitatiebijdrage De Woonplaats, Algemene Reserve en MIW: ,-- - Rente-opbrengsten: Bij de vaststelling van de programmabegroting 2014 is besloten om de nog niet verplichte bedragen van de reserve MSI in 2015 toe te voegen aan de algemene reserve ter verbetering van het weerstandsvermogen. Dit betrof een bedrag van 3 miljoen euro. In deze tabel wordt weergegeven welk gedeelte van deze 3 miljoen resteert na inzet op projecten waarvoor een raadsvoorstel is ingediend. Oorspronkelijk gereserveerd voor: Bedrag in euro In raadsvoorstel opgenomen Datum rvs Restant ongelabeld Boswinkel Febr-14 Plankosten herstructurering Kennishuis Stadsweide programmalijn Totaal Communicatie Na besluitvorming worden betrokkenen middels nieuwsbrief geïnformeerd over het vervolgproces. Vervolg Na het vaststellen van het Stedenbouwkundigplan en de overeenkomst wordt de voorbereidingsfase opgestart. De Woonplaats gaat daarin de vastgoedontwikkeling nader uitwerken. Hierbij worden marktpartijen gevraagd in een aanbesteding om woonconcepten uit te werken. Bewoners zullen bij de definitieve keuze van de woningen middels een Keuzemarkt een rol krijgen voor het kiezen van de eigen woning. Parallel wordt door de gemeente de Bestemmingsplanprocedure opgestart welke in 2014 doorlopen wordt. Met deze planning is het mogelijk om in 2015 te kunnen starten met de eerste bouwactiviteiten. Bijlagen Omschrijving College Raad Vertrouwelijk Bijlage 1 Stedenbouwkundigplan ja ja nee Bijlage 2 Advies Wijkraad op Stedenbouwkundigplan Ja Ja nee Bijlage 3 Exploitatie- / realisatieovereenkomst ja ja Ja, ter inzage leeskamer Bijlage 4 Grondexploitatie met toelichting ja ja Ja, ter inzage leeskamer Bijlage 5 Begrotingswijziging ja ja nee

5 Burgemeester en Wethouders van Enschede, De Secretaris, M.J.M. Meijs de Burgemeester, P.E.J. den Oudsten Besluit Van de Raad van de gemeente Enschede, gelezen het voorstel van Burgemeester en Wethouders van Vastgesteld in de vergadering van De Griffier, R.M. Jongedijk de Voorzitter P.E.J. den Oudsten