OPENBAAR HERZIENING GRONDEXPLOITATIES PER

Transcriptie

1 OPENBAAR HERZIENING GRONDEXPLOITATIES PER

2 Inhoudsopgave Inhoudsopgave 2 Hoofdstuk 1. Inleiding 3 Hoofdstuk 2. De situatie in de woningbouw 5 Hoofdstuk 3. Terugblik Hoofdstuk 4. Uitgangspunten 10 Hoofdstuk 5. Resultaten actualisatie 14 GZ 13 Buytewech Oost 21 GZ 15 Gemeentehuis Zevenhoven 23 GZ 16 Zuidhoek en Meijepark 24 GZ 17 Noordse Buurt 26 GZ 25 De Verwondering 28 GZ 26 Schoterhoek II 30 GZ 29 Buytewech Noord 32 GZ 30 Langeraar Noordwest 33 GZ 31 Ter Aar West 34 GZ32 Langeraar Oost 36 GZ92 Ter Aar Vernieuwd Verbonden 38 GZ93 Land van Koppen 40 Beheercomplex 42 Inhoudsopgave 2

3 Hoofdstuk 1. Inleiding 1.1 AANLEIDING De gemeente heeft een groot aantal ruimtelijke projecten (ontwikkelplannen). Verreweg de meeste van deze projecten worden ontwikkeld op gronden in bezit van de gemeente. De financiële impact hiervan is groot. Alle grondexploitaties worden, overeenkomstig hetgeen in de kadernota Grondbeleid is vastgelegd, jaarlijks geactualiseerd. In deze actualisatie wordt gerapporteerd over het programma en de planning. Relevante ontwikkelingen c.q. wijzigingen worden benoemd. Na verloop van ieder kalenderjaar wordt de boekwaarde bijgewerkt. Dat is tevens het moment om per project de balans op te maken, maar belangrijker nog, om ook vooruit te kijken. Alle grondexploitaties worden geactualiseerd. Tevens wordt per project de risicoanalyse vernieuwd. Deze jaarlijkse herziening wordt ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Na vaststelling vormen de geactualiseerde grondexploitaties met de daarin gekozen uitgangspunten het financiële kader voor de verdere uitvoering van elk project. Gronden die de gemeente in bezit heeft maar nog niet in ontwikkeling zijn en worden genomen, worden beheerd in het zogenaamde beheercomplex. In 2016 zijn nieuwe voorschriften gaan gelden voor de gemeentelijke financiële administratie met gevolgen voor de strategische gronden in het beheercomplex. Ook het beheercomplex wordt jaarlijks geactualiseerd. 1.2 LEESWIJZER Dit hoofdstuk (1) geeft in paragraaf 1.3 een kort overzicht van alle onderhanden projecten in de gemeente Nieuwkoop in aantal woningen en m² voorzieningen. Hoofdstuk 2 gaat in op de situatie in de woningbouw. En in hoofdstuk 3 wordt teruggekeken op Hoofdstuk 4 gaat verder in op de gehanteerde uitgangspunten voor de actualisatie van de grondexploitaties. Het gaat hierbij om onderdelen zoals fasering, parameters, risicoanalyses en plankosten. Hoofdstuk 5 geeft een overzicht van alle resultaten van de actualisatie. Hoofdstuk 6 geeft een overzicht per project. Van elk project is ook een factsheet samengesteld. Hierop staan de meest relevante kerngegevens van het project aangegeven: een situatietekening, programma, oppervlak, financieel resultaat, de doelstelling van het project en een korte toelichting (aanleiding, stand van zaken en risico s). In tabelvorm zijn de belangrijkste risico s van het project in beeld gebracht. Als eerste worden de projecten toegelicht; vervolgens het beheercomplex. Hoofdstuk 1. Inleiding 3

4 1.3 PROJECTEN Figuur 1.1 Overzicht alle gemeentelijke projecten gemeente Nieuwkoop Projecten: Aantal Aantal m2 tbv Voormalige sleutelprojecten: Aantal Aantal m2 tbv Woningen woningbouw Woningen woningbouw 01.GZ13 Buytewech Oost GZ17 Noordse Buurt GZ15 Gemeentehuis Zevenhoven GZ25 De Verwondering GZ16 Zuidhoek en Meijepark GZ27 Land van Koppen GZ26 Schoterhoek II 0 (65.871) 10.GZ29 Buytewech Noord GZ32 Langeraar Oost GZ30 Langeraar Noordwest GZ92 Ter Aar Vernieuwd Verbonden GZ31 Ter Aar West GZ90 Ter Aar Zuidoost Totaal projecten * excl. Schoterhoek II (bedrijventerrein) Hoofdstuk 1. Inleiding 4

5 Hoofdstuk 2. De situatie in de woningbouw 2.1 WAAR STAAT DE WONINGMARKT EIND 2015? Landelijk In Nederland is, volgens De Nederlandsche Bank, sprake van een verdergaand herstel van de economie. De productiegraad van bedrijven stijgt en de werkloosheid stabiliseert c.q. er is een geringe afname zichtbaar. Dit leidt tot optimisme wat nodig is voor het aantrekken van investeringsbeslissingen in vastgoed. Door het aantrekken van de binnenlandse bestedingen is de Nederlandse economie in 2015 op stoom gekomen (de hoogste groei sinds 2008). Binnenlandse factoren die de groei tot nu toe belemmerden, zijn inmiddels in betekenis afgenomen dan wel omgeslagen in een groeibevorderende factor. Er is weer sprake van een groeiend vertrouwen van consumenten en producenten. Dit vertrouwen groeit omdat: De woningmarkt weer aantrekt; De overheidsfinanciën op orde zijn (minder bezuinigingen, belasting verlaging); De werkloosheid langzaam verder terug loopt; Het reëel beschikbaar inkomen toe neemt; De internationale omgeving verbetert, zoals de groei van de wereldhandel en de lage olieprijs; Een lagere euro voor een betere concurrentiepositie van exporteurs zorgt. Regio In de zomer van 2013 is de stemming van de woningmarkt in gunstige zin omgeslagen. Zowel in de bestaande als in de nieuwbouwmarkt zijn er forse toenames van het aantal verkopen te zien. Uit cijfers van de NVM voor de regio Alphen is te halen dat het dieptepunt voor Nieuwkoop lag in het tweede kwartaal van De prijzen van bestaande koopwoningen zijn vanaf het derde kwartaal 2008 ( ,-) circa vijf jaar lang, weliswaar met een licht herstel in 2011, gestaag met ca. 30% gedaald tot het tweede kwartaal 2012 ( ,-). In het derde kwartaal 2015 ( ,-) lagen de huizenprijzen bijna 20,4% onder de top in Of ca. 15% boven het laagste niveau dat zich in 2012 manifesteerde. Om weer tot het niveau van 2008 te komen is een stijging nodig van ca. 44%. Er is dus nog een aardig weg te gaan om op dit oude niveau te evenaren. Het huidige prijsniveau is vergelijkbaar met het jaar regio AlpeNederland , , , ,9 207, ,6 214, ,5 235, ,2 243, ,7 243, ,9 225, ,2 233, ,1 228, ,5 211, , ,6 213,9 kw bron: NVM transactieprijzen woningen in duizenden euro's kw32015 regio Alpen Nederland Hoofdstuk 2. De situatie in de woningbouw 5

6 In de cijfers uit Funda is, ten opzichte van 2014, vooral te zien dat de hoekwoningen en twee onder 1-kapwoningen populair zijn. Daar is namelijk de prijsstijging het hoogst. Voor de tussenwoningen, vrijstaande woningen en appartementen is er sprake van een minimale tot gematigde stijging. Ook de verkoop van nieuwbouwwoningen neemt toe, de verkooptijd is verder teruggelopen, het aantal verleende bouwvergunningen en de kredietvraag naar woninghypotheken nemen verder toe. Voor de bouwprojecten binnen de gemeente betekent dit, dat de belangstelling in 2015 is gegroeid. 2.2 VOORUITZICHTEN Voorzien wordt dat de economie meerdere jaren achtereen harder groeit dan het potentiële groeitempo. Naar verwachting zal de economische groei in 2016 en 2017 gemiddeld 2% per jaar bedragen. De inflatieverwachting loopt geleidelijk op tot 1,2% in 2016 en 1,4% in Voor de jaren 2016 en 2017 verwacht de DNB voor de huizenprijzen een stijging van 4% per jaar. Dit is een forsere stijging dan een jaar eerder door DNB aangehouden. De huizenprijs wordt verder opwaarts beïnvloed door de stijging van het beschikbare inkomen, de lage hypotheekrente, het teruglopen van het aantal te koop staande woningen en de inhaalvraag van eerder uitgestelde aankopen. Daar staat tegenover dat het aanscherpen van de kredietvoorwaarden een drukkend effect heeft op de gemiddelde verkoopprijs. Ook de hypotheekvoorwaarden zijn op basis van de Nibud-normen verder aangescherpt en de NHG-grens is verlaagd. De onderwaterproblematiek van de hypotheken zal naar verwachting zeer langzaam afnemen. De conclusie is echter wel dat de positieve punten de huizenmarkt meer beïnvloeden dan de negatieve punten. Hoofdstuk 2. De situatie in de woningbouw 6

7 Hoofdstuk 3. Terugblik WAT IS ER IN 2015 BEREIKT? Onze uitnodigingsplanologie heeft goede resultaten opgeleverd. De ontwikkeling van de projectmatige bouw verloopt conform planning. In Buytewech Oost zijn de eerste woningen in fase II opgeleverd. Voor Langeraar Oost (Vivero) hebben de 2 CPO groepen een koopovereenkomst getekend voor in totaal 13 woningen. Daarnaast hebben de gemeente en Woondiensten Aarwoude overeenstemming bereikt over het opnemen van 20 sociale huurwoningen in het programma van Langeraar Oost. Ook is een overeenkomst getekend met Bolton voor de bouw van 35 woningen. Bij De Verwondering is er in 2015 grond geleverd aan projectontwikkelaar Van Wengerden en Visser (voor een deel van in totaal 39 woningen). Aan Futurazorg is in 2015 de grond uitgegeven en is een start gemaakt met de realisatie. Futurazorg combineert een duurzaam woonconcept met kwalitatief hoogwaardige zorgverlening en biedt plaats aan 17 bewoners. Voorts worden er met diverse partijen gesprekken gevoerd over de invulling van het Noorder- en Zuidereiland. Het plan voor een wellnesscentrum, zoals in de laatste actualisatie benoemd, is thans van de baan. Een onderzoek loopt voor een nieuwe invulling van deze locatie. De kavelverkoop loopt met uitzondering van de vier kavels ter plaatse van het voormalige gemeentehuis Zevenhoven, conform de planning en op onderdelen zelfs boven verwachting. Bij Ter Aar West werd er bijvoorbeeld vanuit gegaan dat de werkzaamheden tot en met 2020 zouden duren. Nu is het inzicht dat eind 2017 de laatste werkzaamheden zullen zijn verricht. Ook zijn er flinke vorderingen gemaakt in de planontwikkeling. De bestemmingsplannen van Langeraar Oost en Schoterhoek II zijn inmiddels onherroepelijk. Voor het bestemmingsplan Land van Koppen en de tweede fase Ter Aar Vernieuwd Verbonden ondervindt de planvorming enige vertraging door respectievelijk de stikstofproblematiek en de wijzigingen in de programmering. Ook bouwprojecten waarbij de gemeente niet of nauwelijks is betrokken zijn ter hand genomen. De bouw ter plaatse van De Parelvliet en Elleboogvaart zijn afgerond. Project De Zevensprong met 20 woningen is gestart in 2015 en de oplevering zal naar inschatting halverwege 2016 plaatsvinden. In november 2015 is door het college en de raad de koers ingezet om te komen tot een organische ontwikkeling van de Noordse Buurt en te starten met de potentieel kansrijke initiatieven. Gelijktijdig werd gestart met het opstellen van een inrichtingsvisie. Naar verwachting zal in mei 2016 de inrichtingsvisie worden vastgesteld. Ook zal in 2016 duidelijk worden of een aantal initiatiefnemers mogelijk in 2016 al kunnen starten. Tot die tijd wordt de grond tijdelijk verpacht aan agrariërs voor een periode van telkens maximaal 1 jaar. 3.2 ONTWIKKELSTRATEGIE Meer dan ooit vraagt de markt om een verantwoorde sturing van de gemeente. Daarbij komt de essentiële maatschappelijke opgave dat wat we vandaag doen ook in de toekomst haar waarde behoudt. Dit vraagt een gedegen visie op de woningbouwopgave in onze gemeente met een nieuwe realiteitszin. Een visie die rekening houdt met de woningbouwmarkt van dit moment, maar ook kijkt naar de gewenste toekomstige ontwikkeling van onze gemeente. Het door Companen uitgevoerde woningmarktonderzoek en de nieuw op te stellen Woonvisie zullen hier mede richting aan geven. Naast realistische uitgangspunten in de grondprijzen betekent dit vooral ook realistische uitgangspunten in de programmering van woningbouw, zowel in kwalitatieve als kwantitatieve zin. Hoofdstuk 3. Terugblik

8 Tegelijkertijd hebben wij gezorgd voor een realistische en onderbouwde ontwikkelstrategie op basis van de marktconforme programma s. Het op een overtuigende manier betrekken van marktpartijen en eindgebruikers bij de bijgestelde plannen is in de huidige tijd een must. Het op een overtuigende manier betrekken van eindgebruikers is nu ook aan de orde in Vivero (Langeraar). Daar is ontwikkelaar Bolton bezig met de verkoop van 35 woningen. Gegadigden worden daarbij intensief betrokken bij het ontwerpproces. In Vivero starten in 2016 twee groepen jongeren met het bouwen van een woning door middel van een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Toch zullen we de ontwikkelingen op de markt nauwgezet blijven volgen en de verkoopbepalingen daarop aanpassen. De aanpassing zal er naar verwachting uit bestaan dat de prestatieafspraken met de ontwikkelaars in de toekomst strikter zullen worden. 3.3 MARKETING EN PROMOTIE Door de overstap in 2013 naar goedkopere programma s is een eerste stap gezet om het woningbouwprogramma van de gemeente aantrekkelijker te maken voor haar eigen inwoners en voor hen die graag willen terugkeren naar de gemeente. Maar daarnaast blijft de gemeente voor de uitdaging staan om een groot aantal kavels te verkopen. Het gaat dan met name om de kavels in woningbouwprojecten Zuidhoek, De Verwondering en Vivero, maar ook om de kavels die in de andere projecten worden aangeboden. De doelgroep voor deze kavels zal veelal bovenlokaal / regionaal gezocht moeten worden. Dat kost tijd en energie en vereist onderscheidend vermogen van onze projecten. Om het onderscheidend vermogen van onze projecten en met name de doelgroepen voor de vrije kavels te interesseren voor onze projecten is het noodzakelijk dat Nieuwkoop een positief imago opbouwt en onderhoudt als woongemeente. Het marketingcommunicatieplan is de basis waarop de komende jaren wordt gewerkt. Vanaf 2014 is dan ook gewerkt aan een gerichte gebiedspromotie, doelgroepenbenadering en marketingcommunicatie. Vanuit het marketingplan is voor 2015 een middelenplan opgesteld. In 2015 is het accent verbreed door ook de Noordvleugel van Randstad actief in de marketingacties te betrekken. Deze lijn wordt ook in 2016 op basis van het middelenplan 2016 doorgezet. 3.4 VERKOOP KAVELS IN EIGEN BEHEER De vrije kavels binnen de verschillende projecten verkopen wij als gemeente zelf. Het is de gemeente die vanuit een centraal aanspreekpunt contact onderhoudt met potentiële klanten, hen voorziet van informatie, na belt, bezoeken regelt aan de locatie, overeenkomsten stuurt etc. Dit gebeurt, indien noodzakelijk, ook buiten werktijden (en dus ook op zaterdag indien gewenst). We denken daarmee een goede dienstverlening te leveren, noodzakelijk om de potentiële kopers te verleiden tot het doen van de aankoop. Want de markt leert ons dat we nog steeds te maken hebben met kritische consumenten waarbij het moeite kost om ze uiteindelijk zover te krijgen dat ze een handtekening onder de koopovereenkomst plaatsen. Niet in de laatste plaats omdat zij hun financiering niet of met moeite rond krijgen bij de bank, dan wel hun woning verkocht moeten zien te krijgen. Dit laatste lukt overigens steeds beter. Mede dankzij bovengenoemde inspanningen zijn in 2015 opnieuw een aantal kavels verkocht en in optie genomen. In De Zuidhoek zijn er in 2015 in totaal 7 kavels verkocht en 13 in optie genomen. In De Verwondering zijn er 8 kavels verkocht en 9 in optie. Per 1 januari 2016 moeten er volgens de huidige plannen nog 230 kavels worden verkocht de komende jaren. 3.5 WONINGBOUWPLANNING EN WONINGBEHOEFTE In 2013 heeft de provincie Zuid-Holland nieuw beleid ontwikkeld, waarmee zij uitdrukkelijk wil sturen op de woningbouwplanning van gemeenten. Bij de vaststelling van bestemmingsplannen dienen gemeenten aan te tonen dat de toe te voegen woningen passen binnen de Woningbehoefteraming (WBR) zoals door de provincie is vastgesteld. Als het aantal nieuw te bouwen woningen de WBR overschrijdt, moet de gemeente dit regionaal afstemmen door middel van een regionale woonvisie. In 2014 is de regionale woonvisie opgesteld voor de Hoofdstuk 3. Terugblik

9 regio Holland Rijnland. In de regionale woonvisie zijn de 430 sleutelproject woningen met bevestiging van de provincie bovenop de WBR te komen liggen, waardoor deze woningen niet meegenomen worden in de totaaltelling van het aantal nieuwbouwwoningen. In 2016 komt de provincie met de WBR2016. De nieuwe WBR is nog onbekend. De verwachting is dat in de WBR 2016 ook de extra woningen ten behoeve van het opgevangen van de statushouders worden verdisconteerd. Naast het beleid van de provincie is ook de invloed van het rijksbeleid steeds prominenter aanwezig bij woningbouwontwikkeling. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Overheden dienen op grond van het Bro nieuwe stedelijke ontwikkeling standaard te motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen. Deze stappen borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen. Hoofdstuk 3. Terugblik

10 Hoofdstuk 4. Uitgangspunten 4.1 ALGEMEEN Er lijkt zich, zoals in het voorgaande hoofdstuk al aangegeven, een verdergaande economisch stabielere situatie af te tekenen. Het doen van voorspellingen over de toekomst is ten opzichte van vorig jaar weer iets eenvoudiger geworden. Het is echter wel zaak de actualiteit te blijven volgen. Flexibiliteit blijft daarbij voorop staan. In hoofdstuk 2 en 3 is al kort ingegaan op een aantal van die aspecten. Jaarlijks dienen we een mogelijk toekomstbeeld op te stellen. In dit hoofdstuk gaat het er om hoe we anticiperen op de actuele situatie en hoe onze toekomstvoorspelling wordt vertaald in de grondexploitaties. Het gaat daarbij in belangrijke mate om het vinden van de juiste balans tussen de diverse aanpassingen en maatregelen. Volgens ons gaat het om: de algemene rekenparameters; het woningbouwprogramma; het prijsniveau van de woningen; fasering en flexibiliteit. 4.2 ALGEMENE PARAMETERS In de grondexploitaties wordt gerekend met een aantal algemene (reken) parameters: Het betreffen: de parameter voor kostenstijging; de parameter voor opbrengstenstijging/daling. rente Voor de actualisatie van de grondexploitaties per gaan we uit van de volgende parameters: Kostenstijging: 2016 en verder: 2,25% Opbrengstenstijging woningbouw: in % en daarna in 2017 en verder: 2% Opbrengstenstijging bedrijfsterrein: in 2016: 0%, in : 1% en daarna in 2019 en verder: 2% Rente inkomsten en uitgaven: 2016 en verder 1,45% Disconteringsvoet 2% Parameter kostenstijging Zoals verwacht zijn in het afgelopen jaar aanzienlijke aanbestedingsvoordelen gehaald als gevolg van de marktsituatie. De verwachting is dat in 2016 de markt weer zal aantrekken. De voordelen op de aanbesteding zullen vanaf dan lager uitvallen. Het afgelopen jaar was er ten opzichte van de grondexploitatie steeds een voordeel uit de aanbesteding waar te nemen. De markt voor civiele werken kan echter, met de start van diverse ontwikkelingen die de afgelopen jaren zijn blijven liggen, een opwaartse beweging in prijsvorming laten zien. Op basis van de BDB index (bouwkostenindex) schatten wij in dat de kostenstijging per jaar voor de lange termijn op 2,25% gesteld kan worden. Parameter opbrengstenstijging/-daling De cijfers (van prijs en productie) met betrekking tot de woningmarkt vertonen een stijgende lijn. Weliswaar is er veel te doen over de financierbaarheid van de woningen maar de prijzen stijgen ten opzichte van het jaar ervoor. De stijging van de huizenprijzen zet zich echter niet één op één door in een stijging van de grondprijzen onder de woningen. Als, zoals nu het geval is, de huizenprijzen en het aantal nieuwbouwwoningen stijgen, zullen de bouwkosten ook stijgen. De stijging van de bouwkosten heeft hiermee een dempend effect op de stijging van de grondprijzen. In de grondprijzenbrief 2016 en in paragraaf 6.3 is meer terug te vinden over de grondprijzen. Hoofdstuk 4. Uitgangspunten 10

11 Wij zijn van mening dat het reëel is op de langere termijn te rekenen op opbrengstenstijgingen. De grondprijzen zijn bij verkopen in het afgelopen jaar ook realiseerbaar gebleken. In de huidige grondexploitaties is uitgegaan van een stijging van de opbrengsten voor het jaar 2016 met 1%. Voor de jaren na 2016 gaan we uit van een opbrengstenstijging van 2%. Voor bedrijfsterrein Schoterhoek II is een langzamere stijging van de opbrengsten voorzien. In %, in 2017 en % en daarna vanaf 2019 en verder 2%. Rentekosten en baten Bij de actualisatie per is voor alle projecten gerekend werd met een rentepercentage van 4%. Vanwege de recent (voorjaar 2016) gewijzigde regels door het BBV is besloten om voor de komende jaren 1,45% rente te hanteren voor zowel de inkomsten als de uitgaven. Deze verlaging genereerd over het algemeen een positief effect. Op basis van de cijfers van 2016 ontstaat het volgende beeld door verlaging van de rente. Tabel 4.1 Effecten van renteverlaging van 4% naar 1,45% projecten Project POSITIEVE COMPLEXEN Actualisatie Actualisatie rekenrente 4% rekenrente 1,45% Verschil rekenrente 4% naar 1,45% V=voordeel N=Nadeel GZ92 Ter Aar Vernieuwd Verbonden Herstructurering N GZ93 Land van Koppen V GZ29 Buytewech Noord V GZ30 Langeraar Noordwest V GZ31 Ter Aar West V GZ26 Schoterhoek II V GZ32 Langeraar Oost V TOTAAL POSITIEVE COMPLEXEN V GZ90 Ter Aar Zuidoost *1 NEGATIEVE COMPLEXEN GZ25 De Verwondering V GZ92 Ter Aar Vernieuwd Verbonden 2e fase Brede School N GZ13 Buytewech Oost V GZ15 Gemeentehuis Zevenhoven V GZ16 Zuidhoek en Meijepark V GZ17 Noordse Buurt V TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN V TOTAAL V *1 is per opgenomen in de grondexploitatie Noordse Buurt als toekomstige opbrengst Door de verlaging van de rente is er, op basis van de cijfers 2016, een voordeel van een kleine 11,8 miljoen te realiseren. Disconteringsvoet Tot dusverre was de rekensystematiek met betrekking tot het contant maken van bedragen zo dat hetzelfde percentage werd gebruikt voor de rente als voor het contant maken van de eindwaarde. Met de Notitie grondexploitatie 2016 van de BBV komt hier een einde aan. Er wordt een vaste disconteringsvoet voorgeschreven die aansluiting zoekt met het maximale streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. Dit percentage bedraagt 2%. Met dit percentage is bij de actualisatie voor het contant maken gewerkt. 4.3 HET WONINGBOUWPROGRAMMA De huidige markt laat ten opzichte van vorige jaren meer toe dan alleen rijtjeswoningen. Er worden nu meer 2^1 kap woningen en vrijstaande woningen verkocht. Desalniettemin is ons woningbouwprogramma nog steeds erg ambitieus. Het woningmarktonderzoek 2015 laat zien Hoofdstuk 4. Uitgangspunten 11

12 dat er behoefte is aan meer diversiteit in het de woningbouwprogramma s. In de grexen zijn veel dure woningen en vrije kavels geprogrammeerd. Om het woningbouwprogramma in totaliteit meer in evenwicht te laten zijn en beter te laten aansluiten op de uitkomsten uit het woningmarktonderzoek, is het programma voor Buytewech Noord en Langeraar Noordwest gewijzigd. Er is nu gerekend met goedkopere programma s. De programma s van De Verwondering, De Zuidhoek en Ter Aar Zuid Oost zijn nagenoeg nog geheel opgebouwd uit vrije kavels. Marketing blijft daarom de komende jaren belangrijk voor deze projecten. Om te kunnen anticiperen op de huidige woningbouwmarkt blijft maatwerk per project noodzakelijk. Elke locatie, elk moment in de tijd en elk woningbouwprogramma vraagt een specifieke aanpak om het project tot een succes te maken. Flexibiliteit in het woningbouwprogramma is een belangrijke succesfactor, en daarmee een belangrijk beheersinstrument. Bij de bestemmingsplannen is geprobeerd zoveel als mogelijk flexibiliteit in aantallen en daarmee programma in te bouwen. 4.4 FASERING EN FLEXIBILITEIT Flexibiliteit Flexibiliteit in het woningbouwprogramma is een belangrijke succesfactor, en daarmee een belangrijk beheersinstrument. We steken veel energie in het opstellen van flexibele plannen; zowel stedenbouwkundige plannen als bestemmingsplannen: De Verwondering, Ter Aar Zuidoost, Ter Aar West, Langeraar Oost en Buytewech Oost (in het geactualiseerde bestemmingsplan kern Nieuwkoop) zijn hiervan de voorbeelden. Flexibiliteit vergroot de toekomstbestendigheid van een plan en vergroot de kansen op een succesvolle ontwikkeling. Wat we wel blijven volgen is in hoeverre er in de markt nog behoefte is aan flexibiliteit. Daar is het constant zoeken naar een evenwicht. Flexibiliteit mag niet ten koste gaan van het meest optimale resultaat in financiële zin of de organisatie onevenredig zwaar belasten. Fasering Naast fasering in uitgiftetempo (en daarmee de opbrengsten) worden waar mogelijk ook de kosten gefaseerd. Bij projectontwikkeling gaan de kosten altijd voor de baten uit. Bij een traditionele werkwijze n wordt soms een fors gebied alvast bouwrijp gemaakt alvorens de grond wordt verkocht. Deze werkwijze brengt onevenredig zware risico s met zich mee. Als de grond immers niet wordt verkocht, blijft de gemeente met de gemaakte kosten en de financieringslasten zitten. Door het toepassen van het zogenaamde zaagtand -principe wordt dit zoveel mogelijk voorkomen. Met de zaagtand bedoelen we dat we een gebied opknippen in kleine deelgebieden. Elke keer wordt een deelgebied bouwrijp gemaakt en verkocht. Indien de verkoop niet lukt, gaan we niet verder investeren maar gaan we andere manieren zoeken om het gebied toch af te zetten. Bij dit principe speelt de schaalgrootte van projecten echter wel een rol. Het is niet altijd lonend of technisch haalbaar om vanwege de schaalgrootte op te knippen. Figuur 4.2 Uitstel van kosten via zaagtand Hoofdstuk 4. Uitgangspunten 12

13 Naast de zaagtand op uitvoering kan de zaagtand ook worden toegepast door eerst meer zekerheid over afzet te krijgen alvorens er überhaupt begonnen wordt met bouwrijp maken. Hetzelfde kan worden gezegd ten aanzien van het woonrijmaken door kosten die niet absoluut noodzakelijk zijn, naar het einde van het project te schuiven (zoals bijvoorbeeld de ontwikkeling van Meijepark in Zuidhoek waarbij de investering in bruggen is doorgeschoven). Hierdoor dalen de financieringslasten en, nog belangrijker, doen we als gemeente geen investeringen die in een later stadium mogelijk onnodig blijken. Hoofdstuk 4. Uitgangspunten 13

14 Hoofdstuk 5. Resultaten actualisatie 5.1 ALGEMEEN Met ingang van deze actualisatie wordt geen onderscheid meer gemaakt tussen sleutelprojecten en overige projecten. Op 15 oktober 2015 is de raad akkoord gegaan met het aanpassen van de administratieve verwerking en dekking Noordse Buurt en Sleutelprojecten. De NUON reserves zijn opgeheven en overgeheveld naar de Algemene reserve vrij besteedbaar. Bij de jaarrekening 2014 is door de accountant al aangegeven dat voor de Noordse Buurt een voorziening moest worden getroffen in plaats van een rechtstreekse verrekening via opbrengsten uit de sleutelprojecten of verrekening met reserves. Dit betekent in het vervolg dat de resultaten voor alle grondexploitaties op identieke wijze worden berekend. Wel wordt een onderscheid gemaakt tussen positieve en negatieve projecten. Alleen voor de negatieve projecten wordt een voorziening gevormd ten laste van de Algemene reserve vrij besteedbaar. De voorziening zal jaarlijks fluctueren doordat jaarlijks actualisaties plaatsvinden die het te verwachten resultaat netto contant zullen beïnvloeden. Met de positieve projecten gebeurd feitelijk pas iets als deze worden gerealiseerd, dus bij het afsluiten van het project. Op dat moment valt de opbrengst vrij en kan deze opbrengst worden toegevoegd aan de Algemene Reserve vrij besteedbaar. Hoofdstuk 5. Resultaten actualisatie 14

15 5.2 RESULTATEN POSITIEVE COMPLEXEN Tabel Resultaten positieve projecten per NCW NCW Verschil in miljoenen POSITIEVE COMPLEXEN GZ 92 Ter Aar Vernieuwd Verbonden herstructurering 0,0 0,0 0,0 GZ 90 Ter Aar Zuidoost (afdracht NB in 2019 vlgs rapportage 2015) 2,1 0,0-2,1 GZ 93 Land van Koppen (afdracht NB in 2019 vlgs rapportage 2015) 0,3 0,5 0,2 GZ29 Buytewech Noord (afdracht NB in 2019 vlgs rapportage 2015) 9,1 5,9-3,2 GZ30 Langeraar Noordwest (afdracht NB in 2019 vlgs rapportage 201 3,6 3,8 0,2 GZ31 Ter Aar West (afdracht NB in 2019 vlgs rapportage 2015) 1,3 2,2 0,9 GZ26 Schoterhoek II 1,9 3,4 1,5 GZ32 Langeraar Oost 0,0 0,4 0,4 TOTAAL POSITIEVE COMPLEXEN 18,3 16,1-2,2 Toelichting resultaten positieve complexen In tabel zijn de resultaten voor de positieve complexen weergegeven. In 2015 bedroeg het te verwachten resultaat op de positieve complexen 18,3 mln. Een groot deel van deze bedragen zijn echter bedragen van afdracht in het jaar 2019 ten gunste van de Noordse Buurt. Deze bedragen zijn terug te vinden in de rapportage Rekening houdende met dit verschil van 5 jaar ( ) dan komt het netto contante bedrag uit op een lager bedrag. Dit lagere vergelijkbare bedrag is dan 15,4 mln. De verwachting van de resultaten per 1 januari 2016 liggen ca. 2,2 mln lager ten opzichte van de verwachting in Maar indien we dit corrigeren voor het contant maken van de afdrachten dan is er sprake van een verbetering met ca. 0,7 mln ten opzichte van GZ 92 Ter Aar Vernieuwd Verbonden wordt afgesloten. Voor GZ 90 Ter Aar Zuidoost vind de verantwoording met ingang van deze actualisatie plaats via de grondexploitatie GZ 17 Noordse Buurt. De te verwachten resultaat van de projecten Buytenwech Noord en Langeraar Noordwest laten een wisselend beeld zien. Binnen deze grondexploitaties is er veel veranderd qua programma die leiden tot een daling van de grondopbrengsten. Daar staat echter tegenover dat net als bij alle grondexploitaties de rente naar beneden is bijgesteld en de post onvoorzien is komen te vervallen. Hoofdstuk 5. Resultaten actualisatie 15

16 5.3 RESULTATEN NEGATIEVE COMPLEXEN Tabel Resultaat negatieve complexen netto contant per NCW NCW Verschil in miljoenen NEGATIEVE COMPLEXEN GZ 25 De Verwondering - 3,2-0,6 2,6 GZ 92 Ter Aar Vernieuwd Verbonden 2e fase Brede school - 0,3-0,5-0,1 GZ13 Buytewech Oost - 4,3-4,5-0,2 GZ15 Gemeentehuis Zevenhoven - 0,6-0,5 0,1 GZ16 Zuidhoek en Meijepark - 9,4-7,0 2,3 GZ32 Langeraar Oost - 0,9 0,0 0,9 TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN - 18,6-13,0 5,6 GZ17 Noordse buurt *1-32,5-25,9 6,6 TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN (incl. Noordse buurt) - 51,1-39,0 12,2 *1 32,5 mln in 2019 voor nodig vanuit de sleutelprojecten en de voorziening om netto contant per op nul te komen Toelichting resultaten Het totale resultaat van de negatieve complexen neemt met 12,2 mln. netto contant per af (zie tabel 5.3.1) van - 51,1 mln naar - 39,0 mln. Voor de Noordse Buurt zit hier echter een vervuiling in de cijfers omdat hier het afdrachten en de bijdrage van de voorziening per 31 december 2019 nog waren ingerekend. Als we dit uit de cijfers elimineren dan is de afname minder spectaculair van - 45,3 mln. naar - 39,0 mln. Een afname van 6,3 mln. De verbetering van het resultaat wordt vooral veroorzaakt doordat bij alle grondexploitaties de rente naar beneden is bijgesteld en de post onvoorzien is komen te vervallen. Voor het project Langeraar Oost heeft het zelfs tot gevolg dat het van een negatief complex in 2015 nu een positief complex is geworden. Bij Ter Aar Vernieuwd Verbonden 2 e fase en bij Buytewech Oost is er ondanks de verlaging van de rente en het buiten de grondexploitatie verantwoorden van de post onvoorzien sprake van een kleine verslechtering van het te verwachten resultaat. Voor Ter Aar Vernieuwd Verbonden zijn dit de gevolgen van de besluitvorming accommodatiebeleid TAVV waardoor de kosten bouwrijp en plankosten hoger uitvallen. Bij Buytewech Oost is een éénmalige correctie doorgevoerd op de grondprijs van 8 restkavels in fase 1 van dit plan. 5.4 VOORZIENING EN RESERVE De wijze waarop de reserves en voorziening zijn berekend en verantwoord wijzigen met ingang van deze rapportage. In de loop van 2015 is op advies van de accountant de financiële constructie voor de sleutelprojecten en de Noordse Buurt, zoals opgenomen in beslispunt 8 van het raadsbesluit van 11 februari 2010 met nummer , niet meer aan de orde. Met het raadsbesluit van 15 oktober 2015 nummer RB is de wijze van dekking van het tekort op de Noordse Buurt gewijzigd. De reserve sleutelprojecten is daarmede komen te vervallen. Er is vanaf dat moment één Voorziening nadelig saldo grondexploitaties voor alle negatieve complexen. Wel wordt nu in plaats van de contante waarde in het vervolg uitgegaan van de eindwaarde van de grondexploitaties om te bepalen of de hoogte van de voorziening voldoende is. Hoofdstuk 5. Resultaten actualisatie 16

17 Daarnaast is nu de noodzaak aan de orde om voor de post onvoorzien een aparte voorziening tot vormen. Tot dusverre is het gebruikelijk om binnen de grondexploitaties een aparte post onvoorzien op te nemen. Deze post wordt berekend op basis van een inventarisatie van de risico s per project en daar een Monte Carlo-analyse op los te laten. Deze werkwijze wordt met ingang van deze actualisatie verlaten. Hiervoor zijn een aantal redenen te benoemen. De notitie Grondexploitaties 2016 verwijst in bijlage 1 expliciet naar de artikelen 6.2.4, en van het Bro (Besluit Ruimtelijke Ordening). In deze artikelen wordt precies aangegeven welke kosten en opbrengsten mogen worden opgenomen in een grondexploitatie. De post onvoorzien komt hier niet in voor. Ook is het vanwege de VPB niet aan te bevelen deze post in de grondexploitatie op te nemen. In de grondexploitatie is de post onvoorzien een kostenpost. In de praktijk is het echter een risico inschatting. Als het risico zich niet voor zal doen ontstaat er in de toekomst een positief effect en dat resulteert in een hogere belastingplicht. De nieuwe werkwijze is dat er een aparte reserve onvoorzien negatieve complexen zal worden gevormd op basis van de uitkomsten van de Monte Carlo-analyse alleen voor de negatieve complexen. Deze risicoanalyse zal jaarlijks worden gedaan en opgenomen blijven in de jaarlijkse rapportage. De Reserve Onvoorzien grondexploitaties zal vanuit de resultaatbestemming jaarrekening 2015 worden gevormd. Onderstaand zal zowel voor de voorziening Nadelige saldi grondexplotatie en de reserve Onvoorzien grondexploitatie de gewenste hoogte van de beide voorzieningen worden berekend. Voorziening Nadelige saldi grondexploitatie De stand van de voorziening is per 31 december 2015 ca. 44,3 mln, zie onderstaande toelichting. V Nadelige saldi grondexploitatie Beginsaldo 2015 A Toevoeging onttrekking Rentetoevoeging Prim. Begr Aanpassen rente 2015 RB , (VJN) Onttrekking resultaat Damstaete RB , (actualisatie) Opheffen vz negatieve sleutelprojecten RB , Vormen Vz Noordse Buurt RB , Vrijval ivm rente-aanpassing per RB , (NJN) Vrijval ivm rente-aanpassing per (sleutelproj) RB , (NJN) B C Eindsaldo 2015 D= A+B-C Behoefte per 1 januari 2016 Er is voor de gemeente volgens de Notitie grondexploitaties 2016 een keuze of de behoefte aan een voorziening te berekenen op basis van een netto contante waarde of de eindwaarde. De keuze is nu gemaakt om dat op basis van eindwaarde te doen. Hoofdstuk 5. Resultaten actualisatie 17

18 Voor de negatieve complexen is per 1 januari 2016 op eindwaarde een bedrag van 43,9 mln. nodig om de tekorten via de voorziening af te dekken, zie laatste kolom onderstaande tabel. NCW NCW EW variabel in miljoenen NEGATIEVE COMPLEXEN GZ 25 De Verwondering - 3,2-0,6-0,7 GZ 92 Ter Aar Vernieuwd Verbonden 2e fase Brede school - 0,3-0,5-0,5 GZ13 Buytewech Oost - 4,3-4,5-4,8 GZ15 Gemeentehuis Zevenhoven - 0,6-0,5-0,5 GZ16 Zuidhoek en Meijepark - 9,4-7,0-8,2 GZ32 Langeraar Oost - 0,9 0,0 zie positief 0,0 0,0 0,0 TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN - 18,6-13,0-14,7 GZ17 Noordse buurt *1-32,5-25,9-29,2 TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN (incl. Noordse buurt) - 51,1-39,0-43,9 Resultaat Er is per eind 2015 ca. 44,3 mln beschikbaar in de voorziening. De behoefte per 1 januari 2016 is echter 43,9 mln.. Dit betekent een verschil van 0,33 mln. die kan terugvloeien naar de algemene reserve, zie onderstaande toelichting. Eindsaldo 2015 D= A+B-C behoefte op basis actualisatie 2016 Noordse buurt (incl. bijdrage Ter Aar Zuid Oost) zonder onvoorzien EW negatieve complexen zonder onvoorzien EW totaal behoefte voorziening negatief complex per 1 januari 2016 E EW Gewenste afbouw van de voorziening negatieve complexen tgv de lopende rekening c.q. algemene reserve F=E-D Reserve Onvoorzien grondexploitaties Om de hoogte van de Reserve Onvoorzien grondexploitaties te bepalen wordt jaarlijks de risico-inventarisatie gedaan waarover per project in dit boekwerk over wordt gerapporteerd. Alleen voor de negatieve complexen leidt dit tot een opname van een post in de Voorziening Onvoorzien grondexploitaties. Per 1 januari 2016 betekent dit een post van 2,319 mln. per 1 januari 2016, zie onderstaande tabel. Hoofdstuk 5. Resultaten actualisatie 18

19 berekende onvoorzien NEGATIEVE COMPLEXEN GZ 25 De Verwondering GZ 92 Ter Aar Vernieuwd Verbonden 2e fase Brede school GZ13 Buytewech Oost GZ15 Gemeentehuis Zevenhoven GZ16 Zuidhoek en Meijepark GZ32 Langeraar Oost TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN GZ17 Noordse buurt (incl. bijdrage Ter Aar Zuidoost) TOTAAL NEGATIEVE COMPLEXEN (incl. Noordse buurt) Voor dit bedrag aan onvoorzien wordt een Reserve onvoorzien grondexploitaties gevormd ten laste van een te vormen bestemmingsreserve. 5.5 PLANNING UITGIFTE WONINGBOUW Veel van de nieuw te ontwikkelen gronden binnen de gemeentegrenzen zijn eigendom van de gemeente. Op deze plekken is woningbouw of andersoortig programma gepland. Deze worden direct uitgegeven (als vrije kavel of als collectief particulier opdrachtgeverschap) of aan een bouwer verkocht die er vervolgens een programma op realiseert. In tabel staat het volledige programma dat de gemeente de komende jaren direct wil gaan realiseren en waarvoor een grondexploitatie door de raad is vastgesteld. Privaat te ontwikkelen programma s zijn niet meegenomen in deze optelling (zoals Ter Aar Zuidoost Hollands Hof). Evenmin zijn de extra huurwoningen op de nieuwe locaties Damstaete Langeraar, Middelweg Ter Aar en Teijlerspark Nieuwveen in deze opstelling meegenomen. Van het totale woningbouwprogramma (902 woningen) na 2015 is 27% van de te bouwen woningen sociaal of goedkoop, 23% middelduur en de andere helft is duur of een vrije kavel. Op basis van de actualisatie is het de verwachting dat de laatste gronduitgiften, in de huidige projecten, plaats zullen vinden in Tabel Woningbouwuitgifte alle projecten grondbedrijf GRONDUITGIFTE TOTAAL in % EG Sociaal huur % MG Sociaal huur % EG Goedkoop % EG Middelduur % EG Duur % EG Vrije Kavel % MG (Middel)duur % TOTAAL % Zoals in hoofdstuk 2 bij de vooruitzichten reeds aangegeven nemen we aan dat er meer evenwicht in de markt is, er ruimte is voor verdere prijsstijging en meer transacties zijn te verwachten. Vanaf 2017 houden we er in de grondexploitaties rekening mee dat er meer gronduitgiften plaats zullen vinden. Voor met name de projecten de Verwondering, Langeraar Oost en Zuidhoek ligt er nog een aanzienlijke opgave om een aanzienlijke hoeveelheid vrije kavels te verkopen. Hoofdstuk 5. Resultaten actualisatie 19

20 5.6 TOTAALOVERZICHT KOSTEN EN OPBRENGSTEN Op basis van de gronduitgifte in paragraaf 5.5 worden de kosten en opbrengsten voor alle projecten (zowel positieve als negatieve complexen) berekend. In tabel is het totale saldo van baten en lasten voor het grondbedrijf weergegeven over de projecten waar door de raad een grondexploitatie voor is vastgesteld. Dit saldo sluit in 2026 op een tekort van 24,9 mln. Dit resultaat sluit aan op de totaaltelling van de eindwaardes van alle grondexploitaties. Tabel Saldo baten en lasten alle projecten grondbedrijf Totaal projecten BW Totale kosten -130,2-11,1-12,8-6,2-4,4-2,7-2,3-2,4-1,9-1,6-1,0-0,1 Totale opbrengsten 48,5 10,8 14,7 14,3 11,5 11,2 19,7 11,0 7,8 4,3 4,4 - Rente Kasstroom (per jaar) -81,7-1,4 0,7 6,9 6,1 7,5 16,6 8,3 5,8 2,7 3,5-0,0 Kasstroom (cumulatief) -81,7-83,1-82,4-75,5-69,5-62,0-45,3-37,0-31,2-28,4-24,9-24,9 Wanneer we tabel bekijken, zien we dat de totale boekwaarde op dit moment 81,7 mln bedraagt. Dit is iets lager dan de 86,1 mln. per 31 december De boekwaarde zal de komende twee jaren stabiliseren op dit niveau om vervolgens te dalen naar uiteindelijk - 24,9 mln. Vanaf 2018 zien we een sterke daling van de kosten. Het merendeel van de aanlegkosten binnen de huidige projecten zijn dan gerealiseerd. Op de langere termijn zijn dan Langeraar Noordwest en Buytewech Noord de projecten waar nog substantiële realisatie kosten worden gemaakt. Plankosten Een specifiek onderdeel in de actualisatie betreft de plankosten. Door vertragingen of extra werkzaamheden in enkele projecten (als gevolg van de woningbouwcrisis maar ook als gevolg van gerechtelijke procedures en meer overleggen met omwonenden en bezwaarmakers) lopen de plankosten op. De totale kosten voor 2015 zijn geraamd op 11,1 mln, was ,7 mln. Hiervan bedraagt 2,2 mln. plankosten, was in ,9 mln. Als we een vergelijking maken met het jaar 2015, zijn daar circa 2,1 mln. aan plankosten gemaakt waarvan ca. 25% aan externe plankosten. Vanaf 2016 liggen, voor de huidige vastgestelde complexen, de gemiddelde plankosten per jaar lager (van ca. 1,5 mln in 2017 tot ca. 0,3 mln in 2025). Dat betekent minder budget voor interne en externe plankosten. Maar tot sommige werkzaamheden is de gemeente niet zelf in staat. Deze werkzaamheden moeten door externe partijen worden verricht. De afname die nu zichtbaar is moet echter wel in perspectief worden gezien. Er zijn een aantal projecten die op termijn ook tot een grondexploitatie zullen leiden. Dit zijn de locaties voor de extra huurwoningen en de vrijkomende schoollocaties ten gevolge van het strategisch plan scholenbouw. Voor deze locaties zullen dit jaar voorbereidingskredieten worden gevraagd. Hoofdstuk 5. Resultaten actualisatie 20

21 GZ 13 Buytewech Oost Portefeuillehouder: Trudy Veninga Ambtelijk opdrachtgever: Lex Niekel Projectfase: Realisatiefase HET PROJECT Doelstelling Het realiseren van een aantrekkelijk woongebied dat woningen biedt voor diverse doelgroepen en de huisvesting van onderwijs. Toelichting - Aanleiding Volkshuisvestingsbeleid en onderwijshuisvesting. Behoefte aan woningbouw en realisatie van een nieuwe brede school in de gemeente. - Stand van zaken Buytewech Oost maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan Kern Nieuwkoop dat in 2013 door de raad is vastgesteld. In fase 1 moeten nog acht woningen door Vink Bouw worden gerealiseerd. Twee vrije kavels in fase 1 kunnen pas worden verkocht nadat het bestemmingsplan is aangepast. Fase 2 bestaat uit drie sub fasen A, B en C. Begin 2016 worden de eerste woningen van fase 2A opgeleverd. Naar verwachting zal Vink Bouw de omgevingsvergunning voor de laatste 10 woningen in fase 2B van het plan in het eerste kwartaal van 2016 indienen. Voor fase 2C zal de bouw in april gaan beginnen. Aangezien het bestemmingsplan kern Nieuwkoop dan nog niet is herzien, is met Vink Bouw afgesproken een afwijkingsprocedure te volgen. Op dat moment zijn ook de vrije kavels in fase 1 en de woonwerkkavels in fase 2 planologisch mogelijk. - Risico s Stagnatie van de afzet van 8 kavels in fase 1 en de 5 woonwerkkavels in fase 2 is een relevant risico. GZ 13 Buytewech Oost 21

22 UITGANGSPUNTEN Ruimtegebruik Het uitgeefbaar gebied betreft woningbouw waarvan zowel fase 1 als 2 is gecontracteerd. In totaal is 47% uitgeefbaar gebied. Programma Buytewech Oost bestaat in totaal uit 176 woningen en is opgedeeld in 2 fases. Fase 1 bestaat uit 38 vrije sector huurwoningen, 40 projectmatige koopwoningen en 10 particuliere kavels. In fase 2 zijn 89 woningen gepland, waarvan 85 projectmatige woningen en 4 woonwerkkavels die door de gemeente zullen worden uitgegeven. GZ 13 Buytewech Oost 22

23 GZ 15 Gemeentehuis Zevenhoven Portefeuillehouder: Trudy Veninga Ambtelijk opdrachtgever: Lex Niekel Projectfase: Uitvoering HET PROJECT Doelstelling Herontwikkeling van het grotendeels braakliggende terrein door uitgifte van 4 kavels t.b.v. woningbouw. Toelichting - Aanleiding Het vrijkomen en slopen van het voormalige gemeentehuis Zevenhoven. Behoefte aan woningbouw in de kern Zevenhoven. - Stand van zaken Het voormalig gemeentehuis is in 2014 gesloopt; het terrein is opgeschoond. De vier woningbouwkavels staan te koop. Tot nu toe is er ondanks prijsverlagingen geen belangstelling voor de kavels. - Risico s De locatie is moeilijk te ontwikkelen vanwege de locatie (kleine kern), ligging in een steil dijktalud en concurrentie van makkelijker te ontwikkelen locaties. De woningmarkt in Zevenhoven is beperkt. De aanliggende locatie is in bezit van Aannemingsbedrijf Van Wengerden en Visser. Er wordt bij de verkoop samengewerkt, ook om te voorkomen dat gemeente en ontwikkelaar elkaar beconcurreren. UITGANGSPUNTEN Ruimtegebruik De locatie is circa m² groot, waarvan 85% uitgegeven wordt. Het gaat om vier kavels, variërend in grootte tussen 440 m² en 650 m 2. Programma Op het gebied kunnen volgens het huidige bestemmingsplan maximaal 4 woningen op gemeentegrond worden gebouwd. GZ 15 Gemeentehuis Zevenhoven 23

24 GZ 16 Zuidhoek en Meijepark Portefeuillehouder: Trudy Veninga Ambtelijk opdrachtgever: Lex Niekel Projectfase: Realisatiefase HET PROJECT Doelstelling Wegnemen humane en ecologische risico s. Mogelijkheid bieden tot dagrecreatie en woningbouw. Inkomstenderving neutraal. Op gebiedspassende, duurzame, kwalitatieve wijze herontwikkelen. Toelichting - Aanleiding Noodzaak tot saneren, opgelegd door de provincie conform wet bodembescherming. - Stand van zaken Zuidhoek en Meijepark zijn nagenoeg geheel gesaneerd. Zuidhoek is bouwrijp gemaakt. In 2012 is gestart met de verkoop van de kavels. In 2015 zijn in totaal 7 kavels verkocht en 13 kavels/woningen in optie genomen (stand 1 januari 2016). In totaal zijn er nu per 1 januari kavels verkocht. In mei 2016 wordt gestart met de verkoop van de laatste fase (fase 4). GZ 16 Zuidhoek en Meijepark Het strand is inmiddels een seizoen geopend geweest en een groot succes gebleken. In 2016 worden de laatste bruggen aangelegd en wordt het restant van het Meijpark ingericht. Helaas bleek de kwaliteit van de aangebrachte grond binnen fase 1 tegen te vallen. De grond voldoet wel aan alle wettelijke eisen die hieraan worden gesteld. Toch heeft de gemeente ervoor gekozen de kopers van fase 1 te compenseren voor deze tegenvallende kwaliteit van de aangebrachte grond. - Risico s Stagnatie van de afzet van de woningen/kavels is een relevant risico. De woningmarkt is echter verbeterd. Dit is terug te zien in de verkoop van de kavels. De zware transporten naar de locatie blijven een risico vormen. De gemeente heeft voldoende maatregelen genomen om de kans op schade aan de opstallen langs de route te beperken. 24

25 UITGANGSPUNTEN Ruimtegebruik Van het totale plangebied van 31 ha is het deelgebied Zuidhoek ongeveer 10.6 ha groot. Hiervan is 4,4 ha uitgeefbaar en het overige is openbaar gebied. De grote hoeveelheid groen en water is het gevolg van de groene inpassing van de locatie in het gebied en de wens van de inwoners om de koppen van het plan openbaar en toegankelijk te houden. Het Meijepark blijft GZ 16 Zuidhoek en Meijepark een gebied voor dagrecreatie, maar het wordt door wandelpaden, steigers, bruggen en zwemgelegenheid meer toegankelijk gemaakt. Programma Het uitgeefbare gebied meet m². Het huidige programma gaat uit van 88 vrije kavels. De uitgifte hiervan staat gepland tot

26 GZ 17 Noordse Buurt Portefeuillehouder: Trudy Veninga Ambtelijk opdrachtgever: Lex Niekel Projectfase: Realisatiefase HET PROJECT Doelstelling Saneren glastuinbouw met behoud van de huidige woningen in het gebied en de herinrichting van het gebied. Toelichting - Aanleiding De Noordse Buurt was en is nog gedeeltelijk een verouderd glastuinbouwgebied dat geen mogelijkheden had om zich te ontwikkelen tot een toekomstbestendig glastuinbouwgebied. Er zijn 3 belangrijke beleidsdoelen die ten grondslag liggen aan de ingezette transformatie van de Noordse Buurt : 1. Herstructureren van de glastuinbouw. 2. Beëindigen wateronttrekking uit de Nieuwkoopse Plassen. 3. Tegengaan van de bodemdaling. Dit zal moeten resulteren in de eindsituatie van een landschappelijk aantrekkelijk en beleefbaar gebied. Een gebied dat gekenmerkt wordt door een combinatie van natuur, recreatie en grondgebonden agrarisch gebruik als ook een omgeving voor ca. 70 bestaande particuliere woningen. GZ 17 Noordse Buurt - Stand van zaken Met alle bedrijven zijn overeenkomsten tot koop gesloten behoudens één glastuinbouwbedrijf en de zorgboerderij. Eind 2015 is van de circa 60 aankopen drie vierde geleverd en gesloopt. Eind 2017 geldt dat ook voor de meeste andere bedrijven in de Noordse Buurt. Een viertal bedrijven komen beschikbaar tussen 2018 en In de periode 2013 tot en met 2015 konden mensen ideeën en initiatieven indienen voor een nieuwe invulling van de Noordse Buurt. Op basis van de op dat moment ingediende initiatieven is in mei 2015 de startnotitie Noordse Buurt op weg naar de herinrichting vastgesteld. Initiatiefnemers zijn vervolgens gevraagd om hun initiatieven verder uit te werken tot een haalbaar ondernemersplan. In november 2015 is door het college en de raad de koers ingezet om te komen tot een organische ontwikkeling van het gebied en te starten met de potentieel kansrijke initiatieven. Gelijktijdig is gestart met 26