Verslag van de omgevingsambtenaar

Transcriptie

1 Verslag van de omgevingsambtenaar Dossiernummer omgevingsloket: OMV_ Dossiernummer gemeente: 2018/00481 De gemeente Kortrijk heeft op 13/07/2018 een Aanvraag omgevingsproject ontvangen voor omvormen van notariswoning naar meergezinswoning en bouwen van een ééngezinswoning. De aanvraag werd op 10/08/2018 volledig en ontvankelijk verklaard. Uiterste beslissingsdatum: 09/10/2018 Gegevens van de aanvrager Wyckman Kurt Minister Liebaertlaan 53E bus 004 te 8500 Kortrijk Gegevens van de ligging Administratieve ligging: Oude-Vestingsstraat 17 te 8500 Kortrijk Kadastrale ligging: Afdeling 34022, sectie E, perceel 24R25 Advies GOA Gunstig onder voorwaarden Verslag 1. Stedenbouwkundige basisgegevens Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen Gewestplan: Koninklijk besluit van 4 november 1977 houdende vaststelling van het Gewestplan Kortrijk, goedgekeurd op: 04/11/1977, bestemming: woongebieden Ruimtelijk uitvoeringsplan: Afbakening regionaalstedelijk gebied Kortrijk, goedgekeurd op: 20/01/2006 Ruimtelijk uitvoeringsplan: Solitaire vakantiewoningen - Interfluvium, goedgekeurd op: 25/06/2015 Overeenstemming met deze plannen De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en met de stedenbouwkundige voorschriften. Verordeningen gabarietenplan Kortrijk - 01/01/2000 vellen hoogstammige bomen - 19/07/1974 vellen hoogstammige bomen, wijziging - 27/02/1978 algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer - 29/04/1997 gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorziening gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater - 10/09/2010 gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven en de inrichting van gebieden voor dergelijke verblijven - 08/07/2005 provinciale stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven van baangrachten - 23/07/2008 gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid - 10/06/2011 algemene stedenbouwkundige verordening - 20/09/2012

2 Afwijkings- en uitzonderingsbepalingen Niet van toepassing. Andere zoneringsgegevens In zitting van keurde het College van Burgemeester en Schepenen de woningtypetoets goed als instrument van motivatie voor de behandeling van aanvragen voor residentiële stedenbouwkundige vergunningen of verkavelingsvergunningen. In zitting van werd de woningtypetoets ook door de Gemeenteraad goedgekeurd. De aanvraag heeft betrekking op een pand dat opgenomen is in de inventaris van het bouwkundig erfgoed onder ID Eclectische notariswoning van 1890 : Voormalige notariswoonst van 1890 met rechts, lagere aanpalende aanbouw onder plat dak met de burelen. Eclectisch enkelhuis met parement van witte natuursteen op sokkel van arduin. Afgelijnd door klassiek hoofdgestel met gekorniste kroonlijst waarboven fries met kruismotief dat herhaald wordt in de borstwering van de bovenvensters. Rechthoekige vensters onder eenvoudig entablement rustend op vlakke pilasters op de bovenverdieping en op de benedenverdieping geflankeerd door hoekbanden. Het perceel is gelegen binnen het gabarietenplan dat voor de binnenstad werd opgemaakt en waarin de toelaatbare bouwvolumes zijn vastgelegd. De aanvraag bevindt zich binnen de contouren van het deelplan Historiek Niet van toepassing. 3. Beschrijving van de omgeving en de aanvraag De aanvraag betreft omvormen van notariswoning naar meergezinswoning en bouwen van een ééngezinswoning Type handelingen: stedenbouwkundige handelingen De aanvraag: De aanvraag omvat het verbouwen en uitbreiden van de bestaande notariswoning, waarbij deze wordt omgevormd tot meergezinswoning. Aangrenzend wordt op hetzelfde perceel ook een nieuwe ééngezinswoning opgetrokken. De bouwplaats: De bouwplaats is een perceel gelegen te Oude-Vestingsstraat 17 Kortrijk, in het historische centrum van de stad. Het perceel is bebouwd met een halfopen notariswoning. De linkse bebouwing op het perceel bestaat uit twee bouwlagen afgewerkt met een mansardedak, de bebouwing rechts op het perceel bestaat uit één bouwlaag afgewerkt met een plat dak. De woning beschikt achtergelegen over een ruime stadstuin. De omgeving: De omgeving is een stedelijke omgeving die gekenmerkt wordt door een menging aan functies, zoals wonen, handel, horeca, kantoren, diensten en gemeenschapsvoorzieningen. De woonfunctie bestaat er zowel uit eengezinswoningen als uit meergezinswoningen. De notariswoning maakt deel uit van de hoofdzakelijk aanééngesloten bebouwing langs de Oude-Vestingsstraat. Het straatbeeld wordt er gekenmerkt door een grote verscheidenheid in bouwhoogtes en bouwstijlen. 4. Openbaar onderzoek De aanvraag werd getoetst aan de criteria van artikels van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

3 De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd. De aanvraag omvat de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren. In toepassing van artikel 83 werden de betrokken eigenaar(s) per beveiligde zending op de hoogte gebracht. 5. Adviezen Op 10/08/2018 werd advies gevraagd aan gemeente Kortrijk - Beheer & Openbaar Domein. Op 10/08/2018 werd advies gevraagd aan brandweerzone - hulpverleningszone Fluvia (Kortrijk). Op 10/08/2018 werd advies gevraagd aan gemeente Kortrijk - ABEKO. 6. Project-MER De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage III van het besluit inzake projectmilieueffectenrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen. Bijgevolg dient geen project-mer-screeningsnota, noch een milieueffectrapport opgemaakt te worden. 7. Inhoudelijke beoordeling van het dossier Beoordeling van de stedenbouwkundige handelingen Goede ruimtelijke ordening Functie: De aanvraag heeft betrekking op het omvormen van een notariswoning naar een meergezinswoning en het aangrenzend realiseren van een nieuwe ééngezinswoning op hetzelfde perceel. De stad Kortrijk voert een beleid dat gericht is op kwalitatieve eengezinswoningen. Een bestaande eengezinswoning kan niet zomaar worden herbestemd of opgesplitst. Op voorliggende aanvraag is artikel 33 2 van de Algemene stedenbouwkundige verordening van de stad Kortrijk betreffende het opsplitsen van eengezinswoningen in meerdere woongelegenheden van toepassing. Een eengezinswoning met een bruto-vloeroppervlakte van meer dan 250m² kan opgesplitst worden indien aan elk van volgende eisen voldaan wordt: (1) de meergezinswoning moet minstens één zelfstandige woning met een minimale totale brutovloeroppervlakte van 90 m² bevatten; (2) Deze zelfstandige woning moet aansluiten op en een functioneel bruikbare relatie hebben met een tuin. (3) Per zelfstandige woning van 90 m² met een rechtstreeks aansluitende tuin kan de meergezinswoning niet meer dan drie kamers/niet-zelfstandige woningen of twee andere zelfstandige woningen tellen. De aanvraag is op dit vlak in overéénstemming met de geldende verordening. De aanvraag voorziet de realisatie van een nieuwe meergezinswoning. Deze aanvraag wordt onderworpen aan de woningtypetoets: 1. Het perceel is gelegen binnen een stedelijke omgeving die gekenmerkt wordt door een menging aan functies, waarbij de woonfunctie bestaat uit zowel ééngezinswoningen als meergezinswoningen. 2. De aanpalende gebouw links is een meergezinswoning, het aanpalende gebouw rechts is een ééngezinswoning. 3. Het perceel is niet specifiek geschikt om bebouwd te worden met een eengezinswoning met tuin. 4. Het perceel is geschikt voor de realisatie van een meergezinswoning met collectieve buitenruimte. Het perceel is voldoende diep en breed om een collectieve buitenruimte te kunnen inrichten. 5. Het perceel heeft ter hoogte van de rooilijn een breedte van meer dan 7m. Indien het perceel bebouwd zou worden met een eengezinswoning, bestaat bijgevolg de mogelijkheid om een garage

4 in deze woning te voorzien. Indien geopteerd wordt voor een meergezinswoning, kan een inrit gerealiseerd worden naar een parking of garage voor meerdere wagens. 6. Het bouwen van een meergezinswoning wordt niet verantwoord vanuit een aantoonbare doelgroep, er wordt geen bepaald profiel vooropgesteld. 7. Het perceel is niet gelegen op een uitgesproken appartementenlocatie, zoals een invalsweg, de stationsomgeving, Conclusie: de woningtypetoets geeft als resultaat geen voorkeur, noch voor eengezinswoningen noch voor meergezinswoningen. Gezien de grootte van het perceel, gezien de onmiddellijke nabijheid van meerdere andere meergezinswoningen, gezien de aantoonbare kwaliteit van de te creëren woonéénheden en gezien de architecturale kwaliteit van het voorgesteld ontwerp, kan het gevraagde als aanvaardbaar en passend binnen de stedelijke omgeving worden beschouwd. Gebruikskenmerken: De aanvraag wordt afgetoetst aan de gebruikskenmerken opgenomen in de Algemene stedenbouwkundige verordening van de stad Kortrijk (artikel 20 t.e.m. 36). Het betreft voorschriften die de basiskwaliteit van woningen moet waarborgen: Elke zelfstandige woning dient te beschikken over een bergruimte van minimaal 5% van de brutovloeroppervlakte van de woning met een absoluut minimum van 3m². De nieuw te realiseren ééngezinswoning voldoet hieraan. Het ontwerp voorziet binnen elk appartement een berging waarvan de oppervlakte meer dan 3m², maar minder dan 5% van de bruto-vloeroppervlakte bedraagt. De bergruimtes in de appartementen zijn volgens de algemene stedenbouwkundige verordening bijgevolg te klein. Het oppervlakteverschil is echter minimaal. In de ruim ontworpen appartementen worden bovendien voldoende opbergkasten voorzien. Een afwijking op de verordening is bijgevolg te verantwoorden. De vrije hoogte tussen vloer en het plafond is conform de verordening in elke ruimte van elke zelfstandige woongelegenheid minstens 2,5m hoog. Een verblijfsruimte moet rechtstreeks daglicht ontvangen via een raam. Deze raamopeningen dienen aan een aantal eisen te voldoen (lichtdoorlatende oppervlakte van minimum 1/12 van de netto-vloeroppervlakte met een minimum van 1m², opening voorzien van doorzichtig materiaal, opening mondt direct uit in open lucht). Elke verblijfsruimte in een woning dient minimaal één te openen gevel- of dakdeel te hebben zodat op natuurlijke wijze geventileerd kan worden. Appartement 3 (zitruimte en slaapkamer) voldoet hier niet aan. Gezien de ingrepen om hieraan te voldoen de erfgoedwaarde van het betreffende pand zouden schaden, gezien het minimale oppervlakteverschil en gezien de open verbinding tussen de zitruimte en eetruimte, waar wel voldoende lichtinval wordt voorzien, kan de afwijking worden verantwoord. Elk toilet moet voldoende verlucht worden. Een toilet mag niet rechtstreeks toegankelijk zijn vanuit een keuken en/of leefruimte. De ontworpen woongelegenheden voldoen hieraan. Elke woongelegenheid beschikt daarnaast over een private bruikbare buitenruimte waarbij de minimale oppervlakte 8% van de bruto-vloeroppervlakte van de woongelegenheid bedraagt. De private buitenruimtes worden onder de vorm van een terras/balkon voorzien. Deze buitenruimte zijn rechtstreeks bereikbaar zijn vanuit de woning. De buitenruimte van de nieuwe ééngezinswoning en appartement 1 en 2 voldoen hieraan. De buitenruimte van appartement 3 is te klein. Bovendien druist de positie van dit terras drastisch in tegen artikels 675 tot 680bis van het burgerlijk wetboek betreffende uitzichten op het eigendom van de nabuur. Er worden namelijk geen maatregelen genomen om een directe inkijk bij de naburige percelen te beletten. Een aanpassing volgens de aanduidingen op het grondplan van de derde verdieping, wordt als voorwaarde aan deze vergunning gekoppeld. De aanpassingen omvatten het verplaatsen en vergroten van het terras bij appartement 3

5 en het versmallen van een raam in de achtergevel van dit appartement. Voor deze wijziging dient een nieuwe omgevingsvergunning te worden bekomen. De voorziene meergezinswoningen zijn ingedeeld met een lichte menging van weliswaar ruime woontypes. In totaal worden twee drieslaapkamerappartementen en één vierslaapkamerappartement voorzien. De nieuwbouwwoning bevat drie slaapkamers. Hiermee wordt voldaan aan de verordening en kan aan verschillende, grotere gezinssamenstellingen tegemoet worden gekomen. Het ontwerp is verenigbaar met de gebruikskenmerken zoals opgenomen in de Algemene stedenbouwkundige verordening. Inplanting, bouwvolume en verschijningsvorm: De bebouwing op het perceel blijft ingeplant op de rooilijn. De halfopen bebouwing van de huidige notariswoning, met erfgoedwaarde, blijft grotendeels behouden. Aan de halfopen rechterzijde wordt de tuinmuur op de rooilijn gesloopt. Daar wordt een garagepoort met toegang tot de gemeenschappelijke autostaanplaatsen voorzien, met bovengelegen een nieuwe ééngezinswoning. Het bijkomend volume wordt voorzien uit drie bouwlagen afgewerkt met plat. De bebouwing wordt, net als in de straat, aanééngesloten voorzien aan de behouden notariswoning en de bebouwing rechts van het perceel. Het nieuwe volume kent een bouwdiepte van 9m. Het achterliggend terras behoudt een afstand van minimum 1,90m van de perceelgrenzen. Aan de linkerzijde worden de bestaande achterbouwen, met verschillende bouwhoogtes, tegen de achterste perceelgrens gesloopt. De notariswoning wordt er op dezelfde plaats uitgebreid met een nieuw volume, bestaande uit drie bouwlagen afgewerkt met plat dak. Hierdoor wordt extra bewoonbare oppervlakte gecreëerd en kunnen in de uitgebreide notariswoning drie ruime appartement worden ingericht. Naar aanleiding van de bijkomende volumes wordt inkijk bij de omwonenden veroorzaakt. Het ontwerp voldoet dan ook niet aan de bepalingen zoals opgenomen in artikels 675 tot 680bis van het burgerlijk wetboek betreffende uitzichten op het eigendom van de nabuur. Een aanpassing zoals aangeduid op het grondplan van de derde verdieping, wordt als voorwaarde aan deze vergunning gekoppeld. De aanpassingen omvatten het verplaatsen en vergroten van het terras bij appartement 3 en het versmallen van een raam in de achtergevel van ditzelfde appartement. Voor deze wijziging dient een nieuwe omgevingsvergunning te worden bekomen. Verder wordt geen hinder verwacht voor de omringende percelen. De bouwdiepte en bouwhoogte is immers vergelijkbaar met deze van de naburige percelen. De twee bijkomende volumes, één langs de straatzijde en één aan de achterzijde van het perceel, worden volgens hetzelfde concept afgewerkt. De eerste, gelijkvloerse bouwlaag worden afgewerkt in dezelfde stijl als het bestaande, te behouden pand: witte gevelsteen in blokvorm met blauwstenen plint en donker buitenschrijnwerk aan de straatzijde en witte cementering met getrokken blokvormig steenpatroon en wit buitenschrijnwerk aan de achterzijde. Dit zorgt ervoor dat er geen harde breuk ontstaat in het huidige straatbeeld en met de te behouden bebouwing. De tweede en derde bouwlaag worden contrasterend, maar éénvormig met bronskleurige aluminium panelen afgewerkt. Door het verschil in afwerkingsstijlen worden de hedendaagse ingrepen ondergeschikt aan de bestaande bebouwing en ontstaat er een balans in de verschijningsvorm. De uitbreiding gebeurt met respect voor het waardevol erfgoed en betekent een meerwaarde voor het pand en zijn omgeving. Het gevraagde is, mits het navolgen van de opgelegde voorwaarden, inpasbaar in de betreffende omgeving.

6 Parkeerplaatsen en verkeersaantrek: Bij een nieuwbouw eengezinswoning van minder dan 200m² netto-vloeroppervlakte moet, conform artikel 45 van de Algemene stedenbouwkundige verordening van de stad Kortrijk, één parkeerplaatsen en twee fietsenstaanplaatsen voorzien worden. De voorliggende aanvraag voorziet momenteel zes fietsstaanplaatsen en drie autostaanplaatsen. Hiervan zijn twee fietsstaanplaatsen en één autostaanplaats voorbehouden voor de nieuwe ééngezinswoning. Voor de drie appartementen worden twee autostaanplaatsen en vier fietsstaanplaatsen voorzien. Het aantal fietsenstaanplaatsen kan indien nodig nog worden uitgebreid. Het gevraagde voldoet aan de verordening. De bouwplaats ligt in de Kortrijkse binnenstad. In de Oude-Vestingsstraat is er de mogelijkheid tot straatparkeren. Verschillende stadsparkings liggen op wandelafstand van de bouwplaats. Het voorziene aantal autostaanplaatsen en fietsstaanplaatsen is aldus voldoende om de parkeerbehoefte op te vangen en is bijgevolg aanvaardbaar. De gemeenschappelijke autostaanplaatsen en fietsenstaanplaatsen worden volledig afgesloten van het openbaar domein door middel van een garagepoort. Aangezien de breedte van de voorgevel meer dan 7m bedraagt, kan een garagepoort hier worden toegestaan. Groen- en omgevingsaanleg: Op vandaag beschikt het perceel over een stadstuin. De bijkomende volumes worden tegen de perceelsgrenzen ingeplant, waardoor een ruime binnentuin blijft behouden. Deze wordt gedeeltelijk aangelegd met een terras (horend bij appartement 1). Het overige gedeelte wordt groen aangeplant. Elk appartement alsook de woning beschikken over een terras of balkon aansluitend bij de woning. Voor het terras van appartement 3 wordt hieromtrent een voorwaarde gekoppeld aan deze vergunning, gezien het te klein is en geen rekening houdt met artikels 675 tot 680bis van het burgerlijk wetboek betreffende uitzichten op het eigendom van de nabuur. Op die manier zullen alle woongelegenheden over voldoende ruimte beschikken om een kwalitatieve buitenzone te creëren. Beoordeling van de ingedeelde inrichting of activiteiten Milieuaspecten Niet van toepassing. Sectorale regelgeving Watertoets en verordeningen hemelwater Watertoets Sinds 1 november 2006 is het uitvoeringsbesluit van de Vlaamse Regering, gewijzigd bij besluit van 14 oktober 2011, in verband met de toepassing van de watertoets op een vergunning, een plan of een programma in werking. Na de toepassing van de watertoets, vermeld in artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, blijkt er geen (significante) schade aan het watersysteem te ontstaan. Het advies is positief. Er worden bijgevolg geen extra voorwaarden opgelegd aan de vergunning, het plan of het programma om schade- effecten te vermijden, te beperken, te herstellen of te compenseren. De vergunningsplichtige activiteit is verenigbaar met de doelstellingen en beginselen, bepaald in artikel 5, 6 en 7 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid. Gewestelijke verordening hemelwater De aanvraag wordt ook afgetoetst aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater volgens het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli De aanvraag voorziet het bouwen, herbouwen of uitbreiden van overdekte constructies waarbij de nieuwe oppervlakte groter is dan 40 m². Daarnaast voorziet het ontwerp ook de aanleg, heraanleg

7 of uitbreiding van vergunningsplichtige verhardingen waarbij de nieuwe oppervlakte groter is dan 40 m². De verordening is van toepassing. Hemelwaterput Bij nieuwbouw of herbouw van eengezinswoningen is de plaatsing van een of meer hemelwaterputten met een totale minimale inhoud van 5000 liter verplicht. Het ontwerp voldoet aan de verordening. Bij nieuwbouw of herbouw van gebouwen groter dan 100 vierkante meter, andere dan eengezinswoningen, is de plaatsing van een of meer hemelwaterputten verplicht. Het volume van de hemelwaterput bedraagt minimaal 50 liter per vierkante meter horizontale dakoppervlakte, afgerond naar het hogere duizendtal, met een maximale inhoud van liter, tenzij gemotiveerd aangetoond kan worden dat een groter nuttig hergebruik mogelijk is of zal zijn. Het ontwerp voldoet aan de verordening. De hemelwaterputten moeten uitgerust worden met een of meerdere aftappunten die het gebruik van het opgevangen hemelwater mogelijk maken en met een operationele pompinstallatie, tenzij de aftappunten gravitair gevoed kunnen worden. De noodoverloop van de hemelwaterput dient aangesloten te worden op een infiltratievoorziening of een buffervoorziening als die aanwezig of verplicht is overeenkomstig dit besluit. Deze voorwaarden worden aan de vergunning gekoppeld. Infiltratie bij bouwprojecten De in rekening te brengen afwaterende oppervlakte voor de dimensionering van een infiltratievoorziening bij een bouwproject is de som van: 1 de verharde grondoppervlakten die nieuw aangelegd of heraangelegd worden; 2 een deel van of in voorkomend geval de volledige bestaande verharde grondoppervlakte voor zover deze nog niet is aangesloten op een hemelwaterput, infiltratievoorziening of buffervoorziening; 3 de horizontale dakoppervlakten van de nieuw te bouwen of te herbouwen overdekte constructies; 4 een deel van of in voorkomend geval de volledige horizontale dakoppervlakte van de bestaande constructie waar tegenaan gebouwd wordt voor zover deze nog niet is aangesloten op een hemelwaterput, infiltratievoorziening of buffervoorziening. Als in een hemelwaterput wordt voorzien die voldoet aan de bepalingen van artikel 9 mag de afwaterende oppervlakte verminderd worden met 60 vierkante meter. Voor de bepaling van de in rekening te brengen afwaterende oppervlakte vermeld in het eerste lid worden de horizontale dakoppervlakten van de delen van de daken die zijn uitgerust met een groendak gedeeld door twee. Een vergunning voor de bouw, herbouw of uitbreiding van een overdekte constructie of de aanleg, heraanleg of uitbreiding van verhardingen kan alleen verleend worden of verricht worden voor zover voorzien is in de plaatsing van een infiltratievoorziening. De infiltratieoppervlakte van de infiltratievoorziening bedraagt minimaal 4 vierkante meter per 100 vierkante meter afwaterende oppervlakte. Het ontwerp voldoet aan de verordening. Algemene stedenbouwkundige verordening Kortrijk Hemelwaterput Onverminderd de bepalingen van de gewestelijke verordening inzake hemelwaterputten is de algemene stedenbouwkundige verordening van de stad Kortrijk van kracht sinds 24 april Elk gebouw moet voorzien zijn van een hemelwaterput. Dit moet het geval zijn bij nieuwbouw, al dan niet na slopen, en bij verbouwingen aan de gelijkvloerse verdieping en/of kelder, waarbij het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden. Indien de totale horizontaal geprojecteerde dakoppervlakte van het betrokken gebouw kleiner blijft dan 100 m², moet een hemelwaterput met een minimum inhoud van liter geplaatst worden. Het ontwerp voldoet aan de verordening (gedeelte ééngezinswoning).

8 Onverminderd de bepalingen van de gewestelijke verordening inzake hemelwaterputten is de algemene stedenbouwkundige verordening van de stad Kortrijk van kracht sinds 24 april Elk gebouw moet voorzien zijn van een hemelwaterput. Dit moet het geval zijn bij nieuwbouw, al dan niet na slopen, en bij verbouwingen aan de gelijkvloerse verdieping en/of kelder, waarbij het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden. Indien de totale horizontaal geprojecteerde dakoppervlakte van het betrokken gebouw zich tussen de 100 m² en de 200 m² bevindt, moet een hemelwaterput met een minimum inhoud van liter geplaatst worden. Het ontwerp voldoet aan de verordening (gedeelte meergezinswoning). Gescheiden afvoerstelsel Daarnaast is de bouwheer verplicht een privaat en gescheiden afvoerstelsel voor afvalwater en hemelwater te voorzien bij nieuwbouw, al dan niet na slopen, en bij verbouwingen waarbij het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden. Dit aangepaste of nieuwe afvoerstelsel moet volledig water- en luchtdicht zijn. Het ontwerp voldoet aan de verordening. Infiltratievoorziening Onverminderd de bepalingen van de gewestelijke verordening inzake hemelwaterputten is de algemene stedenbouwkundige verordening van de stad Kortrijk van kracht sinds 24 april Het ontwerp voorziet een infiltratievoorziening. De oppervlakte van de infiltratievoorziening moet, in afwijking van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater, minstens 5m² per begonnen 100 m² referentieoppervlakte (daken en verharding) bedragen. Bij de méérgezinswoning is bijgevolg een infiltratievoorziening met een oppervlakte van 15m² noodzakelijk. Dit wordt als voorwaarde aan deze vergunning gekoppeld. Toegankelijkheidstoets De aanvraag betreft deels een ééngezinswoning. De Vlaamse stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid is niet van toepassing. Het ontwerp voorziet eveneens een meergezinswoning met slechts drie woongelegenheden. Het project valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Bovendien is het perceel gelegen in een archeologische zone en is het pand opgenomen op de inventaris van bouwkundig erfgoed. Er wordt voorrang gegeven aan het behoud hiervan. Decreet grond- en pandenbeleid De aanvraag moet niet voldoen aan de normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod, aangezien deze geen betrekking heeft op een project uit onderstaande opsomming cf. decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, Boek 4. Maatregelen betreffende betaalbaar wonen, Titel 1. Verwezenlijking van een sociaal woonaanbod, Hoofdstuk 2. Normen, Afdeling 2. Per bouw- of verkavelingsproject, Onderafdeling 1. Gewestelijke en gemeentelijke normen, Art en Titel 2. Verwezenlijking van een bescheiden woonaanbod, Hoofdstuk 1. Normen, Afdeling 1. Gewestelijke en gemeentelijke normen, Art : 1 verkavelingen van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw, of met een grondoppervlakte groter dan een halve hectare, ongeacht het aantal loten; 2 groepswoningbouwprojecten waarbij ten minste tien woongelegenheden ontwikkeld worden; 3 de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen waarbij ten minste vijftig appartementen gecreëerd worden; 4 verkavelingen, groepswoningbouwprojecten en projecten voor de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen die niet voldoen aan de voorwaarden, vermeld in 1, 2 of 3, en waarvoor een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd door een verkavelaar of een bouwheer wiens project aansluit op andere, door dezelfde verkavelaar of bouwheer te ontwikkelen gronden, die samen met de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan.

9 Scheidingsmuren Voor het realiseren van de bijkomende volumes, worden de muren van zowel linkse, rechtse als achterperceelgrenzen gewijzigd. Hiertoe werden de eigenaars van de betrokken percelen aangeschreven. Resultaten openbaar onderzoek De aanvraag moet niet openbaar gemaakt worden. De vereenvoudigde vergunningsprocedure wordt gevolgd. De aanvraag omvat de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren. In toepassing van artikel 83 werden de betrokken eigenaar(s) per beveiligde zending op de hoogte gebracht. Resultaat: er werden 1 bezwaren/opmerkingen ingediend. De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft de bezwaarschriften behandeld en als volgt geëvalueerd: Het bezwaarschrift kan als volgt worden samengevat: De geplande werken veroorzaken inkijk bij de omwonenden en schenden om die manier de privacy van deze omwonenden. Bespreking van het bezwaarschrift: Conform het burgerlijk wetboek art. 675 tot 680bis mag men geen rechtstreekse uitzichten hebben op het perceel van de buur, tenzij er een afstand van 1,90m bewaard wordt tussen de muur waar die uitzichten gemaakt worden en de perceelsgrens die beide percelen scheidt en mag men geen zijdelingse of schuine uitzichten hebben op het perceel van de buur, tenzij er een afstand van 0,60m bewaard wordt tussen de muur waar die uitzichten gemaakt worden en de perceelsgrens die beide percelen scheidt. Het ontwerp voldoet niet aan de bepalingen van dit artikel. Dit bezwaar is gegrond. Een aanpassing zoals aangeduid op het grondplan van de derde verdieping, waarbij rekening wordt gehouden met de bepalingen zoals opgenomen in het burgerlijk wetboek betreffende uitzichten op het eigendom van de nabuur, wordt als voorwaarde aan deze vergunning gekoppeld. De aanpassingen omvatten het verplaatsen en het vergroten van het terras bij appartement 3 en het versmallen van een raam in de achtergevel van ditzelfde appartement. Voor deze wijziging dient een nieuwe omgevingsvergunning te worden bekomen. Bespreking adviezen De omgevingsambtenaar heeft kennis genomen van volgende adviezen: Het advies van gemeente Kortrijk - Beheer & Openbaar Domein afgeleverd op 22/08/2018 is gunstig onder voorwaarden: o o o o Volgens het zoneringsplan bevindt het perceel zich in centraal gebied. De aanvragen voor de nieuwe huisaansluitingen dienen te gebeuren vooraleer de afwatering op privéterrein wordt aangelegd ( Er dient rekening te worden gehouden met een wachttijd van 6 weken tussen tijdstip van aanvraag en de werkelijke uitvoering. De DWA- en RWA-afvoerbuizen mogen maximaal 60 cm diep geplaatst worden, onderkant buis, ten opzichte van het maaiveld. Overeenkomstig het algemeen waterverkoopreglement van de Vlaamse Regering ( ) dient de bouwheer max. 3 maanden na de aansluitingen op de openbare riolering aan de stad Kortrijk een positief keuringsattest voor te leggen van het private waterafvoerstelsel (hierop zijn enkele uitzonderingen mogelijk,

10 voor meer info hierover kunt u terecht bij onderstaande contactpersoon). Dit attest moet afgeleverd worden door een keurder erkend door VLARIO ( of Aquaflanders ( o Alle werken om de toegankelijkheid van mindervalide personen te garanderen dienen te gebeuren op het privaat terrein. o Indien er bovengrondse kabels aan de gevels bevestigd zijn, mogen wij dan vragen om de nutsmaatschappijen 6 weken op voorhand te verwittigen. o Voor de start van de werken dient er een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opgemaakt te worden. Deze kan digitaal overgemaakt worden via beheer.openbaardomein@kortrijk.be tav dhr. Dominique Dubrul of op papier aan de Stad Kortrijk, tav dhr. Dominique Dubrul, Rekkemsestraat 54, 8510 Marke. o Voor en tijdens de bouwwerken worden alle werken aan of onder het openbaar domein uitgevoerd door de zorgen van het Stadsbestuur, ten laste van de bouwheer. Na de bouwwerken zullen ook de toestand, gebruiksvriendelijkheid en de toegankelijkheid van het voetpad gecontroleerd worden. Indien de Stad oordeelt dat herstel en/of aanpassingen noodzakelijk zijn, zal dit uitgevoerd worden door de zorgen van het Stadsbestuur, ten laste van de bouwheer. o Indien er nog vragen of opmerkingen zijn kan steeds contact opgenomen worden met Alexander Godefroid van het team Beheer Openbaar Domein op het nummer of via beheer.openbaardomein@kortrijk.be. Dit advies wordt gevolgd. Het advies van brandweerzone - hulpverleningszone Fluvia (Kortrijk) afgeleverd op 12/09/2018 is gunstig onder voorwaarden (zie brandvoorkomingsadvies in bijlage, in het bijzonder de bemerking onder rubriek 5.4 omtrent de liftmachinekamer). Dit advies wordt gevolgd. Het advies van gemeente Kortrijk - ABEKO afgeleverd op 20/09/2018 is gunstig onder voorwaarden. Essentie advies: Volgende werken worden vanuit de erfgoedwaarden van dit bijzondere herenhuis gunstig met voorwaarden geadviseerd: slopen van meest rechtste deel van de tuinmuur rechts (gezien dit deel geen erfgoedwaarde heeft), het realiseren van een nieuwe woning rechts van op het perceel in een eigentijdse stijl, het restaureren van het hoofdvolume en het deels afbreken van het bijgebouw en het realiseren van een nieuw volume op deze plaats. Deze elementen worden enkel gunstig geadviseerd onder volgende voorwaarden: o Het maximaal behoud van het beeldbepalend exterieur van het hoofdvolume (gevels + bedaking), van de originele tuinmuur en van het waardevolle interieur dient voorop te staan. Vervanging van originele elementen gebeurt telkens met materialen en verbindingswijzes die identiek zijn aan de originele (bijv. type natuurleien, type natuursteen, houten schrijnwerk ); o Het originele buitenschrijnwerk (deuren, poorten en ramen) wordt maximaal gevrijwaard. Energetisch kunnen ramen geoptimaliseerd worden door het plaatsen van ofwel oplegbeglazing ofwel door plaatsing van achterzetramen langs de binnenzijde ofwel door het enkel glas te vervangen door verdunde dubbele beglazing in de bestaande raamvleugels. Enkel wanneer de ramen te zwaar aangetast zijn kan volledige vervanging toegestaan worden, en dit op voorwaarde dat de ramen volledig naar identiek model worden uitgevoerd qua materiaal (hout), profilering en hang- en sluitwerk (dat bij voorkeur gerecupereerd wordt); o De originele historische en nagelvaste interieurelementen (parketvloeren, marmeren schouwen, stucwerk, trappen enz.) mogen niet uitgebroken of verwijderd worden. Er dient overal zorgvuldig omgegaan te worden met de historische binnenhuisrinrichting.

11 Nergens vinden wij in de beschrijvende nota enige verwijzing naar het historisch erfgoed dat in het eind 19de-eeuwse huis aanwezig is: plafonds met moulures, lambrisering, schouwen, parketten, deuren enz. Wij vragen aan de bouwheer om ook dit aspect van de waardevolle woning te respecteren. o Om een evenwichtige verhouding te behouden en niet in concurrentie te treden met het waardevolle historische hoofdvolume mogen het nieuwe bouwvolume langs de rechterzijde van de tuinmuur en het nieuwe bouwvolume naast het hoofdgebouw qua bouwhoogte niet hoger uitkomen dan de kroonlijsthoogte van het historisch hoofdvolume van het herenhuis; o Wij dringen voor de nieuwbouwvolumes aan op het gebruik van sobere, traditionele bouwmaterialen die subtiel aansluiten bij de bestaande woning. o Om tot een goede integratie te komen dient bij de keuze van die bouwmaterialen ook de kleur zorgvuldig gekozen te worden, zodat die aansluit bij het historische pand en de verbindende tuinmuur. De panden bevinden zich in de 19 de -eeuwse historische Stations- & Gerechtshofwijk die qua stijl, materiaalgebruik en kleuren een grote harmonie vertoont. Typerend zijn hier de wittinten (zowel van witsteenelementen als van gepleisterde geveloppervlakken). Uiteraard zijn ook andere gevelmaterialen mogelijk, maar deze bij voorkeur in een lichte wittint. Standpunt GOA: Dit advies wordt deels gevolgd. Het advies wordt niet gevolgd voor wat betreft de beperking van de bouwhoogte van de nieuwe volumes tot de kroonlijsthoogte van het historisch hoofdvolume. Het ontwerp voorziet de bouwhoogte lager dan de nokhoogte van het mansardedak van het historisch hoofdvolume. Dit ontkracht de balans in het gevelbeeld, tussen de hedendaagse toevoegingen en de te behouden historische notariswoning, niet. Het advies wordt eveneens niet gevolgd voor wat betreft de keuze voor lichte wittinten als gevelmateriaal. De keuze voor de gevelafwerking van de tweede en derde bouwlaag van de nieuwe volumes met bronskleurige aluminium panelen kadert binnen een aanvaardbaar architecturaal concept, waarbij de visueel extra volumes ten opzicht van de voorgaande situatie, contrasterend worden uitgewerkt. Het gekozen materiaal wordt éénvormig uitgevoerd en is voldoende sober om de erfgoedwaarde van de historische notariswoning niet te ontsieren noch deze te overheersen. Het advies wordt wel gevolgd voor wat betreft het maximaal behoud van het beeldbepalend exterieur van het hoofdvolume, van de originele tuinmuur en van het waardevolle interieur alsook voor het behoud van het origniele buitenschrijnwerk en de originele historische en nagelvaste intieurelementen. Dit wordt als voorwaarde aan deze vergunning gekoppeld. Voorstel beslissing Algemene Conclusie: Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is of kan gebracht worden mits het opleggen van de nodige voorwaarden, met de wettelijke bepalingen alsook met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving. De gemeentelijk omgevingsambtenaar adviseert het College van Burgemeester en Schepenen het volgende: Inzake het openbaar onderzoek:

12 Het bezwaarschrift ontvankelijk te verklaren. Het bezwaarschrift gegrond te verklaren, omwille van de in het overwegend gedeelte opgenomen motivatie. Inzake de bouwaanvraag: GUNSTIG, mits: Voorwaarden het advies van gemeente Kortrijk - Beheer & Openbaar Domein afgeleverd op 22/08/2018 stipt na te leven (zie eerder opgesomde voorwaarden); het advies van brandweerzone - hulpverleningszone Fluvia (Kortrijk) afgeleverd op 12/09/2018 stipt na te leven (zie brandvoorkomingsadvies in bijlage, in het bijzonder de bemerking onder rubriek 5.4 omtrent de liftmachinekamer); het advies van gemeente Kortrijk ABEKO afgeleverd op 20/09/2018 deels na te leven, meer bepaald volgende voorwaarden: Het beeldbepalend exterieur van het hoofdvolume (gevels + bedaking), van de originele tuinmuur en van het waardevolle interieur maximaal te behouden. Vervanging van originele elementen dient telkens met materialen en verbindingswijzes die identiek zijn aan de originele (bijv. type natuurleien, type natuursteen, houten schrijnwerk ) te gebeuren; Het originele buitenschrijnwerk (deuren, poorten en ramen) moeten worden gevrijwaard. Energetisch kunnen ramen geoptimaliseerd worden door het plaatsen van ofwel oplegbeglazing ofwel door plaatsing van achterzetramen langs de binnenzijde ofwel door het enkel glas te vervangen door verdunde dubbele beglazing in de bestaande raamvleugels. Enkel wanneer de ramen te zwaar aangetast zijn kan volledige vervanging toegestaan worden, en dit op voorwaarde dat de ramen volledig naar identiek model worden uitgevoerd qua materiaal (hout), profilering en hang- en sluitwerk (dat bij voorkeur gerecupereerd wordt); De originele historische en nagelvaste interieurelementen (parketvloeren, marmeren schouwen, stucwerk, trappen enz.) mogen niet uitgebroken of verwijderd worden. Er dient overal zorgvuldig omgegaan te worden met de historische binnenhuisrinrichting. Het historisch erfgoed dat in het eind 19deeeuwse huis aanwezig is (plafonds met moulures, lambrisering, schouwen, parketten, deuren enz.) dient te worden gerespecteerd; het ontworpen terras bij appartement 3 wordt uit deze vergunning gesloten. Zoals aangegeven op het grondplan van de tweede verdieping, dient er een groter terras aansluitend bij dit appartement te worden voorzien ter hoogte van de linkerzijgevel waarbij een afstand van 1,90m tot de achterste perceelgrens behouden blijft. Hiervoor dient een nieuwe omgevingsvergunning te worden bekomen; om inkijk bij de naburige percelen te beletten dient het raam in de achtergevel van appartement 3 dient te worden versmald zoals aangeduid op het grondplan van de tweede verdieping; conform de algemene stedenbouwkundige verordening van de stad Kortrijk dient er een infiltratievoorziening van 15m² te worden voorzien; gedurende de volledige duur van de werken een beveiligde doorgang voor voetgangers op gelijk niveau en met een minimum vrije breedte van 1,5m te waarborgen;

13 alle nuttige en nodige maatregelen te nemen om het vrijgekomen deel van de aanpalende buurgebouwen van vochtschade te vrijwaren; alle nuttige en nodige voorzorgsmaatregelen te nemen teneinde geluidshinder en andere vormen van overlast tijdens de werken tot een strikt minimum te beperken; de muren op de perceelsgrenzen uit te voeren in vol en verzorgd baksteenmetselwerk van min. 30cm dikte, langs de zijde van de buureigendommen zorgvuldig te voegen (volle, platte voeg) en af te werken met muurkappen; de muren op de perceelsgrenzen op een kwalitatieve en professioneel technische manier af te werken teneinde alle vochtproblemen te vermijden; alle bijkomende en/of vernieuwde rioleringen uit te voeren als een volledig gescheiden stelsel. Dit wil zeggen dat zowel de vuilwaterleiding als de hemelwaterleiding afzonderlijk dienen aangesloten te worden op het openbaar rioleringsstelsel. De aanvrager dient hierbij de voornoemde leidingen aan te leggen tot tegen de rooilijn. Overeenkomstig het algemeen waterverkoopreglement van de Vlaamse regering ( ), moet er vóór de aansluiting op de openbare riolering of vóór de indienstneming van het nieuwe gescheiden rioolstelsel, aan de Stad Kortrijk door de bouwheer een positief keuringsattest worden voorgelegd van het private waterafvoerstelsel. Dit attest moet afgeleverd worden door een keurder erkend door VLARIO ( of de SVW ( geen water aan- of afvoerleidingen in te werken in de muren op de perceelsgrenzen; de ingesloten sanitaire ruimten op afdoende wijze te verluchten; te voldoen aan de verplichting van het decreet houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders. Alle nieuw te bouwen woningen en alle woningen waaraan renovatiewerken worden uitgevoerd waarvoor een stedenbouwkundige vergunning is vereist moeten uitgerust zijn met correct geïnstalleerde rookmelders; Opmerkingen: alle werken aan of onder het openbaar domein worden uitgevoerd door de zorgen van het Stadsbestuur, ten laste van de bouwheer; elke inname van het openbaar domein (vb. plaatsen van stortcontainer, stellingen, enz...), dient vooraf aangevraagd aan het Stadsbestuur bij de directie Stadsplanning en ontwikkeling; deze vergunning betekent niet dat er geen rekening dient gehouden te worden met eventueel andere bestaande wettelijke of contractuele verplichtingen (inzonderheid betreffende erfdienstbaarheden, muurovernames, zichten en lichten...); deze vergunning houdt geen verplichting in vanwege het stadsbestuur tot het verwijderen van bomen, groenzones, verkeersborden, elektriciteitspalen e. d. op het openbaar domein, noch tot het verlagen van de boordstenen of het aanpassen van voetpadverhardingen;