VERTICAAL SAMENVOEGEN PORTIEKFLATS. SEV clusterexperiment

VERTICAAL SAMENVOEGEN PORTIEKFLATS SEV clusterexperiment

VERTICAAL SAMENVOEGEN PORTIEKFLATS SEV clusterexperiment Jeroen Neele Geurt Keers Harm Beuling november 2000 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020-5221111 telefax 020-6276840 http://www.rigo.nl 72460/99

Inhoud 1 KADER: CONCRETE AANPAK HERSTRUCTURERING 1 1.1 HERDIFFERENTIATIE OOK MET OPWAARDEREN PORTIEKFLATS 1 1.2 DOEL VAN HET EXPERIMENT 2 1.3 HAALBAARHEIDSSTUDIE IN STAPPEN 3 1.4 PROGRAMMA VOOR SAMENVOEGEN 3 1.5 SCHETSPLANNEN 5 1.6 RAMING KOSTEN EN BATEN 6 1.7 EVALUATIE RESULTATEN MET CORPORATIES 6 1.8 OPBOUW RAPPORTAGE 7 1.9 PROJECTKEUZE EN MOGELIJK VERVOLGTRAJECT 7 2 ARISTO IN DEN HAAG 9 2.1 HET COMPLEX IN DE WIJK 9 2.2 HERPOSITIONERING COMPLEX 11 2.3 KOSTEN EN BATEN 13 3 BERLA IN DEN HAAG 25 3.1 HET COMPLEX IN DE WIJK 25 3.2 HERPOSITIONERING COMPLEX 27 3.3 KOSTEN EN BATEN 29 4 CRIOTA IN IJMUIDEN 39 4.1 HET COMPLEX IN DE WIJK 39 4.2 HERPOSITIONERING COMPLEX 40 4.3 KOSTEN EN BATEN 42 5 DELPHI IN TILBURG 53 5.1 HET COMPLEX IN DE WIJK 53 5.2 HERPOSITIONERING COMPLEX 55 5.3 KOSTEN EN BATEN 56 6 SAMENVATTING EN CONCLUSIES 65 6.1 KOSTENPOSTEN 65 6.2 KOSTEN EN BATEN 66 6.3 HERENHUIZEN 67 6.4 MAISONNETTES 75 6.5 INKOMSTEN 80 6.6 VERGELIJK KOSTEN EN BATEN 80 6.7 VERMINDEREN TEKORTEN 81 6.8 AFWEGING IN BREDER VERBAND 83

1 Kader: concrete aanpak herstructurering 1.1 Herdifferentiatie ook met opwaarderen portiekflats Verschillende mogelijkheden voor wijkvernieuwing Op verschillende manieren wordt er door diverse betrokkenen gewerkt aan concrete maatregelen voor herstructurering van voor- en naoorlogse woonwijken met een eenzijdige, goedkope en dikwijls verouderde woningvoorraad. Een integrale aanpak wordt voorgestaan, maar soms vraagt ook één complex in een wijk om eerdere aanpak dan de wijk als geheel. Voor herdifferentiatie van de woningvoorraad zijn al diverse ingrepen ontwikkeld, die meestal ook al zijn toegepast, als experiment (bijvoorbeeld optoppen ) of als meer reguliere praktijk (sloop/nieuwbouw). De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft reeds gepubliceerd over de verschillende mogelijkheden voor herdifferentiatie. Een optie is bijvoorbeeld horizontaal samenvoegen van meergezinswoningen. Voorbeelden van horizontale samenvoeging in het type portiek(etage)flat zijn echter nauwelijks bekend. Dit geldt nog meer voor opwaardering van portiekflats met verticale samenvoeging tot aantrekkelijke grote herenhuizen in duurdere koopsegmenten. Zwakke marktpositie van veel portiekflats In Nederland zijn bijna 120 wijken van het type portiekwijk. In die wijken staan circa 470.000 woningen, waarvan het overgrote deel portiekflats. De positie van circa 40% van de portiekwijken op de woningmarkt is matig tot zwak. Volgens de Woonverkenningen 2030 zal bij de voorziene kwaliteitssprong in het wonen de marktpositie van veel van de huidige naoorlogse wijken er in de toekomst niet beter op worden. 1 De portiekwijk bestaat doorgaans uit kleine flats, met kleine balkons, geen eigen tuin en lage huur. Het woongerief is veelal niet sterk. De grote hoeveelheid (semi) openbaar groen en verharding is overwegend matig onderhouden. De architectuur en stedenbouw zijn betrekkelijk monotoon. Voor verbetering van hun woonsituatie trekken veel woningzoekenden naar andere, kwalitatief betere wijken met een meer gedifferentieerde woningvoorraad en meer eengezinswoningen, die meer aan hun woonwensen voldoen. Hogere mutatiegraad is in portiekwijken met zwakke marktpositie al vaak aan de orde. Leegstand dreigt bij verruiming van de woningmarkt. Verticaal samenvoegen een optie? Voor de aanpak van de portiekcomplexen waar traditionele woningverbetering niet meer helpt om de verhuurbaarheid te verbeteren kiezen corporaties als snel voor 1 Naoorlogse wijken in beeld, RIGO Research en Advies, Amsterdam, 1995; Woonverkenningen MMXXX wonen in 2030, DGVH, Den Haag, 1997. 1

sloop met vervangende nieuwbouw. Samenvoegen van kleine flats ziet men niet als alternatieve oplossing. Samenvoegen van twee flats met huren van ƒ 450 levert weliswaar een grotere woning, maar met een hoge huur van tweemaal ƒ 450. Daar komt dan nog extra huur bovenop als gevolg van de kosten van samenvoegen en verbeteren. Dat is geen aantrekkelijk alternatief vergeleken met doorexploiteren, zo wordt dan geconcludeerd. Hierbij is echter een uitgangspunt gehanteerd dat de afweging tussen samenvoegen, sloop en verbeteren met doorexploiteren bij voorbaat ten gunste van sloop/nieuwbouw of verbetering met doorexploiteren uitvalt. Verlies moet echter ergens worden genomen, zelfs bij doorexploiteren. Bij vergelijking met sloop/nieuwbouw dient ook dezelfde berekeningswijze van kosten en baten te worden gevolgd. Mogelijke voordelen van samenvoegen van portiekflats Differentiatie van woningen: grote grondgebonden huizen met tuin, grote appartementen met dakterras of groot balkon, naast kleinere, in diverse prijsklassen. De opgewaardeerde woningen zijn naar verhouding groot, tegen een redelijke prijs. Concurrerend met Vinexbouw. Deels in goedkopere koopsegmenten waar Vinex-locaties maar weinig van bieden. De prijs-kwaliteitverhouding kan zo aantrekkelijk zijn dat doorstromers uit de wijk voor de wijk behouden blijven en zelfs meer draag- krachtige woningzoekenden van buiten de wijk er op af komen: een belangrijke graadmeter voor het succes van herstructurering. Gunstig voor het DuBo-beleid, duurzaam gebruik van woningen met aanpassing aan eigentijdse milieunormen. De grote woningen kunnen ook aansluiting vinden bij nieuwe woonconcepten, zoals levensloopbestendige woningen. Opwaardering kan sneller dan sloop/nieuwbouw en is flexibel toepasbaar, zoals op delen van een portiekcomplex. Opwaardering van een blok kan startschot zijn voor verdere planontwikkeling. Aanpak van de woonomgeving: kwaliteitsverbetering met meer privé groen en een heldere scheiding tussen openbaar en privé terrein, mede voor sociale veiligheid. 1.2 Doel van het experiment Het doel van het experiment is een viertal concrete schetsplannen van verticaal samenvoegen van portiekflats te ontwikkelen met een beschrijving van de ingrepen. Daaraan zijn gekoppeld de kosten en baten, afgezet tegen de alternatieven van sloop/nieuwbouw en woningverbetering. Voor de afweging van kosten en baten kunnen de plannen ook worden geplaatst in het bredere kader van de herstructuringsplannen voor de wijk waarin het betreffende complex staat. De verwachting is dat verticale samenvoeging van portiekflats gunstige perspectieven biedt. 2

De plannen in het experiment zijn ontwikkeld door Henk van Schagen Architectenbureau voor Woningbouw & Stedenbouw en RIGO Research en Advies in samenwerking met de betrokken corporaties en de SEV. 2 1.3 Haalbaarheidsstudie in stappen Voor het ontwikkelen van de voorbeeldplannen zijn corporaties gezocht die elk participeren met een blok portiekwoningen. Daarvoor is ondermeer een oproep in het Experiment gedaan. Haag Wonen (ex VZOS) uit Den Haag, de AWV uit Den Haag, AWV Eigen Haard uit IJmuiden en TIWOS uit Tilburg participeren. Het experiment is in de volgende stappen uitgevoerd: Programma voor samenvoegen Ontwikkeling van de schetsplannen Raming van kosten en baten Rondetafelbijeenkomst over de plannen met de corporaties 1.4 Programma voor samenvoegen Globaal programma Wat er in den lande aan voorbeelden is ontwikkeld op het gebied van opwaardering van portiekflats zou een eerste basis voor de mogelijke aanpak van portiekflats kunnen vormen. Voorhanden plannen van aanpak zijn nagelopen en een aantal gemeenten en corporaties is telefonisch benaderd. Op grond van deze terreinverkenning blijkt dat de praktijkvoorbeelden van verticale samenvoeging niet bestaan. Bij portiekflats wordt vooralsnog sloop als maatregel toegepast en ook verbetering maar dan binnen de sociale sector - soms met horizontale samenvoeging. Een eigen invulling van een globaal programma voor opwaardering van portiekflats is daarom vertrekpunt. In samenwerking met de corporaties is vervolgens een programma bepaald geënt op de specifieke kenmerken van het betreffende blok portiekwoningen. Type portiekflat, basisingreep en varianten Een typering van portiekflats biedt vooraf houvast voor de invulling van een programma voor samenvoeging. Portiekflats onderscheiden zich met name in: grootte van de wooneenheden: vroeg jaren 50 klein oppervlak van gemiddeld 50 m², eind jaren 50 & jaren 60 met een oppervlak van 60 tot 80 m²; aantal bouwlagen: drie of vier met of zonder halfverdiepte kelder; meestal gelijkvloerse eenheden; 2 Vanuit de SEV is het onderzoek begeleid door mw. C. Krebber en J. Fokkema, en namens de betrokken corporaties door H. Pronk (Haag Wonen, ex VZOS te Den Haag), Th. Sandker (AWV uit Den Haag), mw. M. Ten Wolde (AWV Eigen Haard te IJmuiden) en O. van der Meulen (TIWOS uit Tilburg). SEV heeft de helft van de studie gefinancierd, de ander helft is bekostigd door de deelnemende corporaties. 3

functie begane grond: bergingen, garages, wonen of een combinatie; dakvorm: platdak of kap (sterk of zwakke hellend). In het experiment komt een aantal veel voorkomende typen portiekflats aan bod: de drie- en de vierlaagse portiekflat. Per type zijn enkele verbouwvarianten beschreven en globaal getekend. Drielaagse portiekflat De basisingreep voor een drielaagse portiekflat is verticale samenvoeging van drie eenheden tot een herenhuis. Voor differentiatie en bij mogelijk te grote eengezinswoningen is de variant een benedenwoning (twee lagen) met tuin (verticale samenvoeging) en een bovenwoning met een extra laag ( optoppen ) met dakterras. Een tweelaagse benedenwoning kan ook worden gecombineerd met een groot appartement op de derde laag dat ontstaat door horizontale samenvoeging van twee eenheden. Vierlaagse portiekflat Bij een vierlaagse portiekflat is de beneden-bovenwoning een basisvariant. De variant kan de benutting van het dak kan betreffen: een extra woonlaag met terras voor een tweelaagse bovenwoning, met daar onder een grote drielaagse benedenwoning. Een drielaagse benedenwoning kan ook worden gecombineerd met een groot appartement op de vierde laag dat ontstaat door horizontale samenvoeging van twee eenheden. Hoogniveau en casco Daarnaast wordt gevarieerd in hoog niveau uitvoering en casco-aanpak. In verband kosten en prijzen en woonwensen wordt ook een cascovariant bepaald. De bewoner, huurder of koper, kan de verbouw dan zelf na eigen wens afmaken. Vooral voor starters of doe-het-zelvers onder de doorstromers in de koopsector 4

kan dit een aantrekkelijk aanbod zijn. Eigenbouw in collectief verband behoort ook tot de mogelijkheden. Tevens is een aantal aandachtspunten geformuleerd aangaande specifieke bouwtechnische vraagstukken, zoals contactgeluid en warmte-isolatie. Andere uitgangspunten Belangrijke uitgangspunten voor de ontwikkeling en keuze van ingrepen zijn: opwaardering van de portiekflat van sociale huur naar marktsector koop; betaalbaar houden voor doelgroepen in de eigen wijk die hun woonsituatie willen verbeteren; dus een doelmatige aanpak zonder onnodig dure ingrepen (zoals behoud van bestaande trappenhuizen in plaats van nieuwe te maken); behoud en benutting van waardevolle architectonische en stedenbouwkundige kwaliteiten; versterking van de identiteit van de individuele woning. Woonomgeving en aanvullende nieuwbouw Vanzelfsprekend worden ingrepen in de woonomgeving en aanvullende nieuwbouw op de koppen meegenomen. De directe omgeving van de portiekflat zal moeten worden verbeterd. Er moeten eigen tuinen worden gemaakt, nieuwe ontsluitingen naar de woningen etc. Heldere scheiding van openbaar en privé gebied zal kwalitatief bouwkundig moeten worden ondersteund. Op de koppen is soms op kleine schaal aanvullende nieuwbouw (herenhuizen of beneden-bovenwoningen of halfvrijstaande huizen) mogelijk. Daarmee kan de monotonie in strokenbouw worden doorbroken en het privé binnengebied worden afgeschermd van het openbare gebied. Met dit aankoppen ontstaat tevens meer woningdifferentiatie en ook meer opbrengstpotentie. Woningverlies wordt er tevens mee ingeperkt. Het verlies aan inwoners zal echter minder groot zijn. De portiekflats worden vaak bewoond door kleine huishoudens. De grotere woningen zullen meer huishoudens met kinderen aantrekken. Programma van eisen Het globale programma vormt een leidraad bij het ontwikkelen van het programma van eisen voor de opwaardering van de betreffende portiekflat. Voor maatwerk en benutting van specifieke potenties is ter plekke met de corporatie het programma van eisen verder ontwikkeld. 1.5 Schetsplannen In dit onderdeel staat voor de voorbeeldprojecten de ontwikkeling van een schetsplan centraal. Dit schetsplan bestaat uit een basisaanpak en de variant in lijn met het concrete programma van aanpak. 5

Het resultaat van deze stap is een schetsplan met enkele varianten en met een beschrijving van het bestaande complex en het plan met varianten. Voor de woonomgeving en eventueel aanvullende woningbouw is een invulling beschreven 3. 1.6 Raming kosten en baten Vervolgens zijn de schetsplannen voor de samenvoeging van de portiekflats doorgerekend op de kosten en de baten. Per plan betreft dit de basisaanpak en de variant, naar hoog niveau uitvoering en casco-aanpak. Gegevens over de verkoopwaarde zijn ingebracht door de corporatie. Bij vergelijking van kosten en baten wordt duidelijk in hoeverre een deel van de investeringen in opwaardering onrendabel is. De posten die daaraan bijdragen worden beschreven. De kosten en opbrengsten van de ingrepen in de woonomgeving en eventuele aanvullende nieuwbouw zijn er ook bij betrokken. De opwaardering is voor de haalbaarheid vergeleken met de alternatieven sloop/nieuwbouw en doorexploiteren. Voor kostenkengetallen en berekeningen zijn rekenmodellen van RIGO gebruikt (modellen voor de bouwkosten van woningen, voor woningexploitatie en ingrepen in de woonomgeving). Voor de verbouw bij samenvoegen zijn specifieke kengetallen vastgesteld. 1.7 Evaluatie resultaten met corporaties De schetsplannen met raming van kosten en baten zijn tot slot met de betrokken corporaties in een rondetafelgesprek aan de orde gesteld. Wat zijn de resultaten, wat er uit worden geconcludeerd, hoe kunnen eventuele bouwkundige en financiële knelpunten worden weggenomen? Voor de afweging van de plannen en alternatieven kunnen ook andere baten in beschouwing genomen, zoals de bijdrage aan het bereiken van doelstellingen van wijkvernieuwing, het duurzaam bouwen en het voldoen aan woonwensen. Veel andere mogelijkheden voor opwaardering bij succes van het experiment Andere woningtypen kunnen, bij succes van de voorbeelden, ook voor opwaardering in aanmerking komen. Dat zijn onder andere duplexwoningen (ooit ontworpen met het oog op samenvoegen bij meer welvaart), tweelaagse bejaardenwoningen, kleine benedenbovenwoningen (drie of vierlaags); het type Haagse portiek (vooroorlogs en ook naoorlogs type), het galerijtje zonder lift drie tot vijf lagen, de galerij-hoogbouwflats; de stadsvernieuwingsportiek uit de jaren 70 en 80 (weer iets groter dan eerdere portiekgeneraties, beter geïsoleerd etc.). En wat te denken van samenvoegen van kleine eengezinswoningen en verzorgingstehuizen. 3 Zie Van flat tot herenhuis, Architektenburo voor Woningbouw & Stedebouw Henk van Schagen, september 1999. 6

1.8 Opbouw rapportage In de hoofdstukken 2 tot en met 5 staan de vier projecten centraal. Per project wordt de portiekflat in relatie tot de wijk getypeerd, alsmede de voornemens voor de wijkvernieuwing. De mogelijke vormen verticaal samenvoegen van de flat voor de herdifferentiatie worden daarna beschreven. De kosten en baten van de samenvoegvarianten worden vervolgens gepresenteerd in vergelijking met de alternatieven sloop/nieuwbouw en doorexploiteren. In hoofdstuk 6 worden samenvattend conclusies getrokken over de financiële haalbaarheid in relatie tot een breder afwegingskader waarin aspecten als jong historische stedenbouwkundig en architectonisch erfgoed, duurzaam bouwen en gedifferentieerde wijkvernieuwing, planontwikkeling en sociale haalbaarheid ook kunnen worden meegewogen. Alle prijzen in deze rapportage zijn, tenzij anders vermeld inclusief BTW. 1.9 Projectkeuze en mogelijk vervolgtraject Een aanzienlijk deel van de plannen voor verticaal samenvoegen blijkt financieel haalbaar. Uitvoering van de plannen ligt dus in het verschiet. De SEV zal te zijner tijd de gerealiseerde plannen evalueren. Benadrukt moet worden dat de anonieme voorbeelden in de studie als concreet project niet verticaal worden samengevoegd. Voor de deelnemende corporaties zal de keuze van een complex uit hun bestand in de betreffende wijk of een andere wijk nog moeten worden gemaakt. De bewoners zullen vanzelfsprekend bij die afweging worden betrokken. 7

8

2 Aristo in Den Haag 2.1 Het complex in de wijk De wijk Het complex Aristo ligt in een van de grote naoorlogse wijken van Den Haag. Binnen Den Haag scoort de wijk redelijk slecht op criteria van achterstandsgebieden. Vernieuwing is geagendeerd. Van concrete plannen of doelen is echter nog geen sprake, maar aanpak wordt overwogen. De wijk heeft een sterk eenzijdige voorraad met kleine vier en ook drielaagse portiekflats. Selectieve leegloop wordt voorzien bij de aanwassende woningbouw op de VINEX-uitleglocaties van Haaglanden. Voor de aanpak van herdifferentiatie van de woningvoorraad wordt sloop/nieuwbouw als optie gezien. Her en der is dit ook al op kleine schaal toegepast. Dit experiment van verticaal samenvoegen ziet de corporatie ook als een interessante optie. Het complex Aristo is door de corporatie uitgekozen, mede vanwege de combinatie van drie- en vierlaagse portiek en de kwaliteit van de locatie. Het vierlaagse blok ligt langs een rustige brede laan en singel. Figuur 2.1 Locatie complex Aristo in Den Haag Het complex Het complex Aristo bestaat uit 248 woningen, verdeeld over zeven bouwblokken. Dit onderzoek richt zich op twee bouwblokken met 83 woningen. De woningen zijn gebouwd in 1953 en zijn gelegen aan van oorsprong open portieken die iets buiten 9

de gevel steken. In 1990 zijn de portieken bij een groot onderhoudsbeurt afgesloten en zijn de houten gevelkozijnen vervangen door aluminium kozijnen met dubbele beglazing. Tevens zijn de woningen door middel van gevelbekleding aan de buitenzijde volledig geïsoleerd. De portiekflats hebben een oppervlakte van 40 m² voor de 3-kamerwoningen tot 50 m² voor de 4-kamerwoningen. De gemiddelde huur is ƒ 600 per maand. De mutatiegraad daalde in de laatste drie jaren van 16 tot 11%. De woningen worden vooral door 1- en 2 persoonshuishoudens bewoond. Hoewel er geen leegstand is, is de vraag naar de woningen in het complex wel minder dan die naar andere woningen die de verhuurder in haar bezit heeft. Gemiddeld ontvangt de woningstichting 26 bonnen bij een leegkomende woning, terwijl bij woningen uit complex Aristo slechts 12 bonnen bij vrijkomende woningen binnenkomen. Tabel 2.1 Kerngegevens complex Aristo blok 2 blok 4 totaal aantal bouwlagen 4 3 - aantal woningen 44 39 83 gemiddelde huur ƒ 600 boekwaarde ƒ 15.400 mutatiegraad 13% Figuur 2.2 Plattegrond bestaande situatie Aristo 10

2.2 Herpositionering complex Hoewel er momenteel geen woningen in het complex leegstaan, ziet de woningstichting, indien er niets aan de woningen wordt gedaan, dat in de toekomst wel gebeuren. In het kader van dit onderzoek heeft Architectenbureau Van Schagen voor de twee blokken ontwerpen gemaakt waarin woningen op verschillende wijzen worden samengevoegd. In de volgende figuren is dit schematisch weergegeven. Blok 2: vierlaagse portiek Blok 2 (44 woningen) bestaat uit vier bouwlagen. Dit biedt mogelijkheden de bestaande woningen op verschillende wijze (horizontaal en verticaal) samen te voegen. Er zijn 3 alternatieven ontworpen: A maisonnettes 22 woningen oppervlakte: 112 m 2 bko variërend van 93 m² tot 125 m² bko B optoppen 22 woningen oppervlakte: 132 m² bko variërend van 110 m² tot 190 m² bko C 3 & 1 3 lagen (verticaal samengevoegd) en 1 laag (horizontaal samengevoegd 17 woningen oppervlakte: 139 m² bko variërend van 100 m² tot 190 m² bko 11

Blok 4: drielaagse portiek Voor blok 4 (39 woningen) is één variant ontworpen. Deze bestaat uit 13 herenhuizen over 3 bouwlagen. De oppervlakte is gemiddeld 165 m 2 bko, variërend van 100 tot 163 m² bko. D herenhuizen 3 lagen (verticaal samengevoegd) 13 woningen oppervlakte: 165 m² bko variërend van 127 m² tot 189 m² bko Souterrain Onder een deel van de bouwblokken zijn in het souterrain de bergingen voor de woningen gesitueerd. Deze zijn gemiddeld per woning 10 m² (bruto vloeroppervlakte) groot. Aangezien het aantal woningen per bouwblok door het samenvoegen wordt verminderd (ten minste gehalveerd), ontstaan er ruime bergingen, gemiddeld ruim 20 m² voor de woningen in blok 2 en 35 m² voor de herenhuizen 4. Bij de nieuwbouwvarianten zijn de bergingen op de begane grond gesitueerd. De oppervlakte en inhoud van de nieuwbouw zijn daardoor kleiner dan die van de verbouwde woningen. Figuur 2.3 Vierlaagse portiekflat 4 Bruto vloeroppervlakten, dus inclusief gangen en andere verkeersruimten meegenomen. 12

Ingrepen Hoewel het complex in 1990 is opgeknapt is er bij samenvoegen van de bestaande flats naast sloop van de complete inbouw van de woningen, een groot aantal maatregelen nodig om de nieuwe woningen te laten voldoen aan de huidige eisen. Onder andere: nieuwe kozijnen; complete nieuwe binneninrichting woningen met binnenwanden, sanitair, keuken, binnentrappen, installaties; voorzetwanden tegen de woningscheidende muren; zwevende dekvloeren op woningscheidende vloeren; nieuwe trappen vanaf maaiveld naar begane grond woningen; nieuwe lift bij bouwblok 2 (4 bouwlagen). Figuur 2.4 Begane grond herenhuizen na samenvoegen 2.3 Kosten en baten 2.3.1 Doorexploiteren Het complex is gebouwd in het begin van de vijftiger jaren. De staat van het casco is goed. In 1990 is de buitengevel geïsoleerd. De mutatiegraad van de woningen is vrij hoog; leegstand is er echter (nog) niet. Er is uitgegaan van het doorexploiteren 13

van de woningen gedurende 20 jaar. Daarna zal de afweging verbouw of sloop/nieuwbouw (opnieuw) moeten worden gemaakt. De bedrijfswaarde van twee scenario s is berekend. In de eerste scenario blijft de verhuurbaarheid goed, in het tweede treedt leegstand op. Scenario verhuurbaar In het eerste scenario blijven de woningen gedurende de 20 jaar redelijk tot goed verhuurbaar. Het complex blijft echter een doorstroomcomplex, de mutatiegraad is hoog. Om de verhuurbaarheid op peil te houden vindt er over 5 jaar een groot onderhoudsbeurt plaats (ƒ 30.000 per woning). Het jaarlijks onderhoud is begroot op ƒ 2.500 per woning per jaar. Er is er rekening gehouden met een huurderving van 3%. De huur volgt de inflatie (2,5%). De bedrijfswaarde van de woningen bedraagt bij deze uitgangspunten bijna ƒ 39.000 per woning (in netto contante waarde). Scenario leegstand In het twee scenario neemt de vraag naar de woningen in de loop der tijd af en treedt er leegstand op (6%). Om dat tegen te gaan wordt de huur op het huidige niveau bevroren. Het jaarlijks en groot onderhoud is gelijk aan dat in het eerste scenario. De bedrijfswaarde in dit scenario is ƒ 16.500 per woning. 2.3.2 Samenvoegen Bouwkosten De bouwkosten bedragen bij variant A van blok 2 (twee maisonnettes boven elkaar) ƒ 177.000 per woning. De kosten van de overige varianten bij dit blok zijn onder andere door de plaatsing van een lift hoger: ƒ 229.000 en ƒ 235.000. De woningen bij deze varianten zijn echter aanzienlijk ruimer dan bij variant A. De bouwkosten van het samenvoegen van blok 4 tot 13 herenhuizen zijn geraamd op ƒ 262.000 per woning. Bijkomende kosten De verschillen tussen het totaal aan bijkomende kosten bij nieuwbouw en verbouw zijn gering. Bij verbouw zijn er geen aansluitkosten, maar het architectenhonorarium ligt volgens de SR wel 30% hoger dan bij nieuwbouw. Er is daarom voor de bijkomende kosten bij verbouw eenzelfde percentage van de bouwkosten als bij nieuwbouw aangehouden. 14

Tabel 2.2 Bouwkosten samenvoegen (gemiddelde kosten per woning) w on bouw kosten bijkomende kosten totaal blok 2 A 2 maisonettes 22 176.900 32.800 19% 209.700 B extra laag 22 228.900 40.200 18% 269.100 C 3&1 laag 17 235.300 41.100 17% 276.400 blok 4 herenhuizen 13 262.300 44.400 17% 306.700 Tabel 2.3 Woninggrootte en bouwkosten samenvoegen 5 w on bouw k. bvo m3 bk/m2 bk/m3 blok 2 A 2 maisonettes 22 176.900 168 453 1.053 391 B extra laag 22 228.900 209 569 1.095 402 C 3&1 laag 17 235.300 226 591 1.041 398 blok 4 herenhuizen 13 262.300 241 647 1.088 405 2.3.3 Nieuwbouw Bouwkosten Bij nieuwbouw van blok 2 zijn de bouwkosten van variant A (2 maisonnettes boven elkaar) het laagst, ƒ 180.000 gemiddeld per woning. De bouwkosten van de beide andere varianten voor dit blok zijn ƒ 228.000 respectievelijk ƒ 237.000 per woning. De bouw van 13 herenhuizen kost gemiddeld ƒ 235.000 per woning. Tabel 2.4 Bouwkosten nieuwbouw (gemiddelde kosten per woning) w on bouw kosten bijkomende kosten totaal blok 2 A 2 maisonettes 22 180.400 33.500 19% 213.900 B extra laag 22 228.400 40.100 18% 268.500 C 3&1 laag 17 236.700 41.300 17% 278.000 blok 4 herenhuizen 13 235.100 39.800 17% 274.900 Bijkomende kosten De bijkomende kosten bij nieuwbouw bedragen gemiddeld 18% van de bouwkosten. Dit zijn de kosten voor architect, constructeur, adviseurs, aansluitkosten, ren- 5 Het oppervlak en de inhoud is inclusief gemeenschappelijke verkeersruimten, conform NEN 2580. 15

teverliezen en verkoopkosten (advertenties, verkoopfolders en kosten voor makelaar en notaris). Tabel 2.5 Woninggrootte en bouwkosten nieuwbouw 6 w on bouw kosten bvo m3 bk/m2 bk/m3 blok 2 A 2 maisonettes 22 180.400 149 392 1.211 460 B extra laag 22 228.400 190 503 1.202 454 C 3&1 laag 17 236.700 201 529 1.178 447 blok 4 herenhuizen 13 235.100 217 565 1.083 416 2.3.4 Proceskosten bij samenvoegen en nieuwbouw Indien tot verbouw van de bestaande woningen of tot nieuwbouw wordt overgegaan, moet met een aantal bijkomende kosten worden rekening gehouden: Voor verhuispremies is een bedrag van ƒ 8.000 aangehouden. Dat betekent een kostenpost van ƒ 664.000. 7 Voorlichting aan de bewoners over de plannen. Deze kosten zijn geraamd op ƒ 500 per woning. Dat betekent een kostenpost van ƒ 16.600. De kosten voor de planvorming 8 (voor de blokken 2 en 4) zijn gesteld op ƒ 66.000. Voor leges bij woningonttrekking is in Den Haag ƒ 700 per onttrokken woning verschuldigd. De leges ten behoeve van de bouwvergunning zijn in de bijkomende kosten verdisconteerd. In de berekeningen is ervan uitgegaan er na samenvoegen van de portiekflats sprake is van nieuw onroerend goed. Er is dan wel BTW maar geen overdrachtsbelasting verschuldigd 9. De totale proceskosten bedragen voor de twee blokken zowel bij samenvoegen als bij nieuwbouw ruim ƒ 0,8 miljoen. 10 6 7 8 9 10 Zie noot 5. Indien niet alle huishoudens in één keer elders gehuisvest kunnen worden, en de werkzaamheden daardoor niet gelijk kunnen aanvangen, zal ook met huurderving rekening gehouden moeten worden. Hierin zijn de kosten voor de opdrachtgever inbegrepen voor de begeleiding van het gehele planproces, haalbaarheidsstudies, stedenbouwkundige plannen en dergelijke. Als er sprake is van "vervaardiging van nieuw onroerend goed" is 17,5% BTW verschuldigd en geen overdrachtsbelasting. Worden de verbouwde woningen door de inspecteur als bestaand onroerend goed beoordeeld dan is er 6% overdrachtsbelasting verschuldigd en geen BTW. Ervan uitgaande dat Haag Wonen alle bewoners in één keer andere huisvesting kan bieden. 16

2.3.5 Grondkosten Erfpacht Bij dit project in Den Haag is de grond in erfpacht uitgegeven. Indien de woningen in een duurdere prijsklassen gerealiseerd worden, zal de erfpacht opnieuw vastgesteld worden. Door de gemeente Den Haag is reeds aangegeven dat voor eengezinswoningen van een grondwaarde van ƒ 38.000 en voor meergezinswoningen van een grondwaarde van ƒ 30.000 kan worden uitgegaan. Om de vergelijking te kunnen maken met andere projecten, waar de grond in eigendom is van de corporatie, zijn de kosten ook bepaald zonder grondkosten ten gevolge van erfpacht. Figuur 2.5 Begane grond maisonnettewoning Boekwaarde De bestaande woningen staan nog voor ƒ 15.400 per woning in de boeken. Afschrijven van de boekwaarde betekent bij sloop/nieuwbouw een kostenpost van bijna ƒ 1,3 miljoen. Bij verkoop van de woningen na verbouw dient ditzelfde bedrag als kostenpost te worden opgevoerd. 17

Overig Bij nieuwbouw dient ook nog met de volgende extra kosten rekening gehouden te worden: voor sloop van de bestaande woningen is een bedrag van ƒ 50,- per m 3 aangehouden. Dat komt voor de twee bouwblokken neer op ƒ 1,1 miljoen. Kosten voor het palentrekken zijn niet meegenomen. Aangenomen is dat de bestaande palen niet hoeven te worden verwijderd. bouwrijp maken van het bouwterrein is in de sloopkosten inbegrepen. voor herinrichten van het binnenterrein is zowel bij sloop/nieuwbouw als bij samenvoegen ƒ 60 per m² gereserveerd. 2.3.6 Casco-oplevering van de woningen Indien de woningen casco worden opgeleverd kan er bij de verbouwvarianten gemiddeld ƒ 15.000 tot ƒ 24.000 per woning op de bouwkosten worden bespaard (op een deel van de binnenwanden, binnenwandopeningen en op sanitair en keuken). Afwerkingen die in verband met de benodigde isolatie tussen de verschillende woningen noodzakelijk zijn worden wel aangebracht. Bij nieuwbouw is de besparing gemiddeld ongeveer even groot. 2.3.7 Extra woningen tussen de bestaande blokken Tussen de bestaande zes bouwblokken in het plan is ruimte voor een aantal nieuwe woningen: tussen blok 1 en blok 2 kan de bestaande straat (met een breedte tussen de bouwblokken van 17,50 meter) helemaal worden dichtgezet. Er kunnen 4 woningen worden gerealiseerd (maisonnettes). Bij grondkosten van ƒ 30.000 bedragen de investeringskosten circa ƒ 260.000 per woning. 11 tussen blok 4 en 5 kan ook nieuwbouw worden gerealiseerd. De investeringskosten voor 3 herenhuizen over drie bouwlagen in de middeldure klasse zijn geraamd op ƒ 277.000. 12 De totale grondopbrengsten voor de twee nieuwe blokken bedragen ƒ 234.000. 11 12 Er is bij deze woningen geen rekening gehouden met een lift. Er kan eventueel gebruik worden gemaakt van de lift in blok 2. Inclusief grondkosten van ƒ 38.000. 18

Figuur 2.6 Nieuwe bouwblokken tussen bestaande blokken 1 en 2 / 4 en 5 2.3.8 Vergelijking varianten In de onderstaande tabel zijn de kosten voor de alternatieven samenvoegen en sloop/nieuwbouw tegen elkaar afgezet. Sloop/nieuwbouw is voor beide blokken duurder dan samenvoegen van de bestaande woningen. Tabel 2.6 Totale kosten samenvoegen (gemiddeld per woning) 13 w on grondproductie bouw en proces totaal blok 2 A 2 maisonettes 22 63.900 209.700 19.300 292.900 B extra laag 22 63.900 269.100 19.300 352.300 C 3&1 laag 17 73.900 276.400 25.100 375.400 blok 4 herenhuizen 13 90.100 306.700 29.400 426.200 Tabel 2.7 Totale kosten nieuwbouw (gemiddeld per woning) 14 w on grondproductie bouw en proces totaal blok 2 A 2 maisonettes 22 91.200 213.900 19.300 324.400 B extra laag 22 91.200 268.500 19.300 379.000 C 3&1 laag 17 109.300 278.000 25.100 412.400 blok 4 herenhuizen 13 131.200 274.900 29.400 435.500 In de grondproductiekosten wordt het verschil tussen samenvoegen en nieuwbouw bepaald door de sloopkosten van de twee woningbouwblokken. De overige kosten in dit onderdeel zijn voor samenvoegen en nieuwbouw gelijk. 13 14 Inclusief grondkosten. Idem (zie noot 12). 19

De bouwkosten bij nieuwbouw zijn gemiddeld bij blok 2 een aantal procenten hoger dan die bij verbouw. Bij blok 4, de 13 herenhuizen, zijn de bouwkosten bij nieuwbouw echter lager (8%). De bouwkosten bij samenvoegen zijn bij blok 2 vergelijkbaar met nieuwbouw. De extra kosten voor interne sloop van de bestaande woningen, verbetering van de isolatie van woningscheidende wanden en vloeren wegen in dit blok op tegen de besparing op fundering, casco en gevel. Alleen het samenvoegen van blok 4 tot 13 herenhuizen is duurder dan de nieuwbouw van vergelijkbare woningen. De verschillen in bouwkosten tussen nieuwbouw en samenvoegen worden veroorzaakt door hogere kosten bij nieuwbouw voor: fundering casco (bouwmuren en vloeren) en buitenwanden Bij samenvoegen zijn de volgende onderdelen duurder dan bij nieuwbouw: binnenwanden: om woningscheidende wanden voldoende geluidwerend te maken wordt aan beide zijden een voorzetwand tegen de wand geplaatst. trappen: er worden (dure) stalen en betonnen buitentrappen geplaatst (om van maaiveldniveau naar begane grondniveau te komen). vloerafwerking: woningscheidende vloeren worden geïsoleerd door middel van zwevende dekvloeren. plafondafwerking: nieuwe leidingen worden door verlaagde plafonds aan het zicht ontrokken. interne sloop is bij nieuwbouw niet van toepassing. De kosten voor de overige onderdelen zijn bij samenvoegen over het algemeen iets duurder dan bij nieuwbouw. De grotere efficiency bij nieuwbouw zorgt voor een kostenbesparing ten opzichte van verbouw. Figuur 2.7 Voorgevel 3-laagse portiekflat 20

Bij het samenvoegen van blok 4 tot 13 herenhuizen zorgen de kosten voor het isoleren van de woningscheidende wanden (over 3 bouwlagen), het aanbrengen van verlaagde plafonds en de twee buitentrappen per nieuwe woning voor het verschil tussen samenvoegen en nieuwbouw. Eventuele bezuinigingen zouden zich met name op deze onderdelen dienen te richten. De proceskosten zijn bij samenvoegen en nieuwbouw gelijk. Tabel 2.8 Totale kosten samenvoegen en nieuwbouw (gemiddeld per woning) w on samenvoegen nieuw bouw verschil blok 2 A 2 maisonettes 22 292.900 324.400 31.500 B extra laag 22 352.300 379.000 26.700 C 3&1 laag 17 375.400 412.400 37.000 blok 4 herenhuizen 13 426.200 435.500 9.300 Tabel 2.9 Totale kosten samenvoegen en nieuwbouw SAM ENVOEGEN SLOOP/NIEUWBOUW blok en variant 2-A 2-B 2-C 4 2-A 2-B 2-C 4 aantal w oningen (nieuw ) 22 22 17 13 22 22 17 13 bouw kosten (per w oning) bouw kosten 176.900 228.900 235.300 262.300 180.400 228.400 236.700 235.100 bijkomende kosten 32.800 40.200 41.100 44.400 33.500 40.100 41.300 39.800 grondproductie (per w oning) sloop & bouw rijp maken - - - - 27.300 27.300 35.330 41.080 herinrichten binnenterrein 3.140 3.140 4.070 5.890 3.140 3.140 4.070 5.890 afschrijven boekw aarde 30.800 30.800 39.860 46.200 30.800 30.800 39.860 46.200 grondkosten 30.000 30.000 30.000 38.000 30.000 30.000 30.000 38.000 proceskosten (per w oning) planvorming 1.570 1.570 2.030 2.460 1.570 1.570 2.030 2.460 voorlichting 1.000 1.000 1.290 1.500 1.000 1.000 1.290 1.500 verhuispremies 16.000 16.000 20.710 24.000 16.000 16.000 20.710 24.000 leges ontrekkingen 700 700 1.110 1.400 700 700 1.110 1.400 totaal (per w oning) bouw kosten (per w oning) 209.700 269.100 276.400 306.700 213.900 268.500 278.000 274.900 grondproductie (per w oning) 63.940 63.940 73.930 90.090 91.240 91.240 109.260 131.170 proceskosten (per w oning) 19.270 19.270 25.140 29.360 19.270 19.270 25.140 29.360 totaal 292.910 352.310 375.470 426.150 324.410 379.010 412.400 435.430 21

2.3.9 Verkoopprijzen Voor de meest voorkomende woningen is door Haag Wonen een indicatie van mogelijke verkoopprijzen gegeven (VON-prijzen). In onderstaande tabel zijn deze weergegeven. Er is geen onderscheid gemaakt tussen verbouw en nieuwbouw. Tabel 2.10 VON-prijzen per blok en variant gemiddeld totaal blok 2 A 2 maisonettes 22 286.000 6.292.000 B extra laag 22 332.000 7.304.000 C 3&1 laag 17 328.000 5.576.000 blok 4 herenhuizen 13 352.000 4.576.000 2.3.10 Vergelijk kosten en baten De kosten en baten van doorexploiteren, samenvoegen en nieuwbouw van de verschillende varianten zijn in de volgende tabel weergegeven. Het verschil tussen inkomsten en uitgaven is alleen bij doorexploiteren positief. Zowel bij samenvoegen als bij sloop/nieuwbouw is er een tekort. Het tekort is het grootst bij de varianten waarbij het aantal gerealiseerde woningen het kleinst is, bij blok 2 variant C en bij de 13 herenhuizen in blok 4. Tabel 2.11 Verschil tussen kosten en baten bij de verschillende varianten w on kosten baten verschil doorexploiteren A verhuurbaar 83 + 39.000 B leegstand 83 + 16.500 samenvoegen blok 2 A 2 maisonettes 22 292.900 286.000-6.900 B extra laag 22 352.300 332.000-20.300 C 3&1 laag 17 375.400 328.000-47.400 blok 4 herenhuizen 13 426.200 352.000-74.200 nieuwbouw blok 2 A 2 maisonettes 22 324.400 286.000-38.400 B extra laag 22 379.000 332.000-47.000 C 3&1 laag 17 412.400 328.000-84.400 blok 4 herenhuizen 13 435.500 352.000-83.500 22

Erfpacht Indien in de kosten de grondkosten ten gevolge van erfpacht buiten beschouwing worden gelaten is het saldo bij samenvoegen van blok 2 volgens de varianten A en B positief. In de Haagse situatie wordt in een aantal buurten door de gemeente subsidie verleend, die in hoogte vergelijkbaar is met de grondkosten ten gevolge van erfpacht. Tabel 2.12 Verschil tussen kosten en baten bij de verschillende varianten zonder grondkosten vanwege erfpacht doorexploiteren samenvoegen w on kosten baten verschil A verhuurbaar 83 + 39.000 B leegstand 83 + 16.500 blok 2 A 2 maisonettes 22 262.900 286.000 + 23.100 B extra laag 22 322.300 332.000 + 9.700 C 3&1 laag 17 345.400 328.000-17.400 blok 4 herenhuizen 13 388.200 352.000-36.200 nieuwbouw blok 2 A 2 maisonettes 22 294.400 286.000-8.400 B extra laag 22 349.000 332.000-17.000 C 3&1 laag 17 382.400 328.000-54.400 blok 4 herenhuizen 13 397.500 352.000-45.500 23

24

3 Berla in Den Haag 3.1 Het complex in de wijk De wijk Het complex Berla ligt in een van de naoorlogse wijken in Den Haag. Binnen Den Haag scoort de wijk redelijk slecht op criteria van achterstandsgebieden. Vernieuwing is geagendeerd, maar van concrete plannen of doelen is nog geen sprake. Aanpak wordt echter overwogen. Er is een sterk eenzijdige voorraad met kleine portiekflats in de wijk. Selectieve leegloop wordt voorzien bij de aanwassende woningbouw op de VINEX-uitleglocaties van Haaglanden. Voor de aanpak van herdifferentiatie van de woningvoorraad wordt sloop/nieuwbouw als optie gezien. Her en der is dit ook al op kleine schaal toegepast. Dit experiment van verticaal samenvoegen ziet de corporatie ook als een interessante optie. Het complex Berla is door de corporatie uitgekozen, mede vanwege de architectonische kwaliteit en de locatie met een rustige brede laan, op een van de koppen grenzend aan een park. Figuur 3.1 Locatie complex Berla in Den Haag 25

Het complex Het complex Berla heeft 3 bouwblokken met in totaal 224 woningen. De bouwblokken zijn in opzet vergelijkbaar en hebben vier bouwlagen. Tabel 3.1 Kerngegevens project Berla Den Haag blok 1 blok 2 blok 3 totaal aantal bouwlagen 4 4 4 4 aantal woningen 88 72 64 224 gemiddelde huur ƒ 460 boekwaarde ƒ 18.700 mutatiegraad (1997) 15% Karakteristiek voor de woningen is het schuine balkon aan de achterzijde van de woningen, met aan weerszijden een kleine bergkast. Dit is in de volgende foto van het binnenterrein goed te zien. Figuur 3.2 Binnenterrein vierlaags complex Doordat het trappenhuis niet centraal tussen twee woningen is gelegen zijn er twee veelvoorkomende typen woningen in het complex: een tweekamerwoning (met een oppervlakte van 47 m²) en een driekamerwoning (oppervlakte van 63 m²). 26

Figuur 3.3 Plattegrond bestaande situatie 3.2 Herpositionering complex In het kader van dit onderzoek heeft Architectenbureau Henk van Schagen voor de twee blokken ontwerpen gemaakt waarin woningen op verschillende wijzen worden samengevoegd. In de volgende figuren is dit schematisch weergegeven 15. A herenhuizen herenhuizen over vier lagen 57 woningen gem. oppervlakte: 207 m 2 bko variërend van 126 m² tot 213 m² bko 15 In eerste instantie waren voor dit project meer varianten ontwikkeld. De zogenaamde optop-variant is na overleg tussen de architect en de woningbouwvereniging komen te vervallen. Daardoor is B een combinatie van B en C. De combinatie B en D vervalt dus. 27

B 3 & 1 3 lagen verticaal en 1 laag horizontaal samenvoegen 85 woningen oppervlakte: 149 m 2 bko variërend van 87 m² tot 180 m² bko C maisonnettes 111 woningen oppervlakte: 106 m 2 bko variërend van 99 m² tot 125 m² bko Souterrain Onder een deel van de bouwblokken zijn in het souterrain de bergingen voor de woningen gesitueerd. Deze zijn per woning gemiddeld 8 m² (bruto vloeroppervlakte). Aangezien het aantal woningen per bouwblok door het samenvoegen wordt verminderd (ten minste gehalveerd), ontstaan er zeer ruime bergingen. Deze variëren van 17 m² in de derde variant (2 maisonnettes boven elkaar) tot 32 m² bij variant A, de herenhuizen. Bij de nieuwbouwvarianten zijn de bergingen op de begane grond gesitueerd. De oppervlakte en inhoud van de nieuwbouw zijn daardoor kleiner dan die van de verbouwde woningen. Ingrepen Door Architectenbureau Van Schagen is ook voor dit complex een beknopte technische omschrijving gemaakt. Behalve een compleet nieuwe inrichting van het interieur van de woningen worden in de gevel alle kozijnen vervangen en wordt 10% van het metselwerk vervangen. Het huidige voegwerk is van dermate slechte kwaliteit dat het geheel vervangen moet worden. Om de warmte-isolatie van de gevel te verbeteren wordt aan de binnenzijde van gevel een voorzetwand geplaatst. Uit het overzicht met ingrepen: nieuwe kozijnen; complete nieuwe binneninrichting woningen met binnenwanden, sanitair, keuken, binnentrappen, installaties; zwevende dekvloeren op woningscheidende vloeren; nieuwe trappen vanaf maaiveld naar begane grond woningen; nieuwe liftinstallatie bij alle bouwblokken. 28

3.3 Kosten en baten 3.3.1 Doorexploiteren De bedrijfswaarde bij doorexploiteren is bij twee scenario s berekend. In de eerste scenario blijft de verhuurbaarheid goed, in het tweede treedt leegstand op. Scenario verhuurbaar In het eerste scenario blijven de woningen gedurende de 20 jaar redelijk tot goed verhuurbaar. Het complex blijft echter een doorstroomcomplex, de mutatiegraad is hoog. Om de verhuurbaarheid op peil te houden vindt er over 5 jaar een groot onderhoudsbeurt plaats (ƒ 30.000 per woning). Het jaarlijks onderhoud is begroot op ƒ 2.500 per woning per jaar. Er is er rekening gehouden met een huurderving van 3%. De huur volgt de inflatie (2,5%). De bedrijfswaarde van de woningen bedraagt bij deze uitgangspunten bijna ƒ 15.500 per woning (in netto contante waarde). Figuur 3.4 Voorgevels vierlaags complex Scenario leegstand In het twee scenario neemt de vraag naar de woningen in de loop der tijd af en treedt er leegstand op (6%). Om dat tegen te gaan wordt de huur op het huidige niveau bevroren. Het jaarlijks en groot onderhoud is gelijk aan dat in het eerste scenario. De bedrijfswaarde in dit scenario is negatief: ƒ 1.600 per woning. 29

3.3.2 Samenvoegen Bouwkosten De bouwkosten voor het samenvoegen van de portiekflats tot herenhuizen over vier bouwlagen bedragen gemiddeld ruim ƒ 242.000 per woning. De twee andere varianten zijn voor minder geld te realiseren: ƒ 208.000 per woning voor variant B (3 & 1 laag) en ƒ 164.000 voor variant E (2 maisonnettes boven elkaar). Tabel 3.2 Bouwkosten samenvoegen (gemiddelde kosten per woning) w on bouw kosten bijkomende kosten totaal A herenhuizen 57 242.000 41.100 17% 283.100 B 3&1 laag 85 207.600 37.400 18% 245.000 C 2 maisonnettes 111 164.200 31.200 19% 195.400 Met name de herenhuizen over drie bouwlagen zijn met bijna 300 m 2 bruto vloeroppervlak zeer ruim. De andere twee varianten hebben een oppervlakte van 215 resp. 158 m 2 bvo. Bijkomende kosten De verschillen tussen het totaal aan bijkomende kosten bij nieuwbouw en verbouw zijn gering. Bij verbouw zijn er geen aansluitkosten, maar het architectenhonorarium ligt volgens de SR wel 30% hoger dan bij nieuwbouw. Er is daarom voor de bijkomende kosten bij verbouw eenzelfde percentage van de bouwkosten als bij nieuwbouw aangehouden. Tabel 3.3 Woninggrootte en bouwkosten samenvoegen 16 w on bouw k. bvo m3 bk/m2 bk/m3 A herenhuizen 57 242.000 298 786 812 308 B 3&1 laag 85 207.600 215 566 966 367 C 2 maisonnettes 111 164.200 158 421 1.039 390 3.3.3 Nieuwbouw Bouwkosten Nieuwbouw van eenzelfde aantal woningen volgens dezelfde opzet als bij het samenvoegen is gemiddeld iets goedkoper dan verbouw. De nieuwbouwkosten van de herenhuizen bedragen ƒ 238.000 gemiddeld per woning, die van variant B (3&1 laag) zijn ƒ 197.000. De bouw van variant C kost gemiddeld ƒ 154.000 per woning. Door een efficiëntere opzet van de plattegronden die bij nieuwbouw mogelijk is, 16 De oppervlakte en inhoud is inclusief gemeenschappelijke verkeersruimten, conform NEN 2580. 30

zijn de nieuwbouwwoningen iets kleiner dan de samengevoegde bestaande woningen. Tabel 3.4 Bouwkosten nieuwbouw (gemiddelde kosten per woning) w on bouw kosten bijk kosten totaal A herenhuizen 57 237.900 40.400 17% 278.300 B 3&1 laag 85 196.700 35.400 18% 232.100 C 2 maisonnettes 111 154.100 29.300 19% 183.400 Bijkomende kosten De bijkomende kosten bij nieuwbouw bedragen gemiddeld 18% van de bouwkosten. Dit zijn de kosten voor architect, constructeur, adviseurs, aansluitkosten, renteverliezen en verkoopkosten (advertenties, verkoopfolders en kosten voor makelaar en notaris). Tabel 3.5 Woninggrootte en bouwkosten nieuwbouw 17 w on bouw kosten bvo m3 bk/m2 bk/m3 A herenhuizen 57 237.900 275 718 865 331 B 3&1 laag 85 196.700 199 554 988 355 C 2 maisonnettes 111 154.100 149 414 1.034 372 3.3.4 Proceskosten bij samenvoegen en nieuwbouw Indien tot verbouw van de bestaande woningen of tot nieuwbouw wordt overgegaan, moet met een aantal bijkomende kosten worden rekening gehouden: Voor verhuispremies is een bedrag van ƒ 8.000 per woning gereserveerd. Dat betekent een kostenpost van bijna ƒ 1,8 miljoen. 18 Voorlichting aan de bewoners over de plannen. Deze kosten zijn geraamd op ƒ 500 per woning. Dat betekent voor de 224 oorspronkelijke woningen een kostenpost van ƒ 112.000. De kosten voor de planvorming 19 zijn gesteld op ƒ 80.000. 17 18 19 Zie noot 30. Indien niet voor alle huishoudens vervangende woonruimte gevonden kan worden dient ook met huurderving rekening te worden gehouden. Indien de verbouw start als 50% van de woningen niet meer wordt verhuurd betekent dat bij een mutatiegraad van 15% dat in 2004 de verbouw kan beginnen. De huurderving bedraagt, als ervan wordt uitgegaan dat leeggekomen woningen niet meer worden verhuurd, ongeveer ƒ 1,8 miljoen (in netto contante waarde). Hierin zijn de kosten voor de opdrachtgever inbegrepen voor de begeleiding van het gehele planproces, haalbaarheidsstudies, stedenbouwkundige plannen en dergelijke. 31

Bij woningonttrekking is ƒ 700 per onttrokken woning verschuldigd. De leges ten behoeve van de bouwvergunning zijn in de bijkomende kosten verdisconteerd. In de berekeningen is ervan uitgegaan er na samenvoegen van de portiekflats sprake is van nieuw onroerend goed. Er is dan wel BTW maar geen overdrachtsbelasting verschuldigd. 20 De totale proceskosten bedragen zowel bij samenvoegen als bij nieuwbouw ruim ƒ 2,0 miljoen. 21 Figuur 3.5 Begane grond herenhuizen 3.3.5 Grondkosten Erfpacht Bij het project in Den Haag is de grond in erfpacht uitgegeven. Indien de woningen in een duurdere prijsklassen gerealiseerd worden, zal de erfpacht opnieuw vastgesteld worden. Door de gemeente Den Haag is reeds aangegeven dat voor eenge- 20 21 Als er sprake is van "vervaardiging van nieuw onroerend goed" is 17,5% BTW verschuldigd en geen overdrachtsbelasting. Worden de verbouwde woningen door de inspecteur als bestaand onroerend goed beoordeeld dan is er 6% overdrachtsbelasting verschuldigd en geen BTW. Ervan uitgaande dat de verhuurder alle bewoners in één keer andere huisvesting kan bieden. 32

zinswoningen van een grondwaarde van ƒ 38.000 en voor meergezinswoningen van een grondwaarde van ƒ 30.000 kan worden uitgegaan. Om de vergelijking te kunnen maken met andere projecten, waar de grond in eigendom is van de corporatie zijn de kosten ook bepaald zonder grondkosten ten gevolge van erfpacht. Figuur 3.6 Voorgevel vierlaags complex Boekwaarde De bestaande woningen staan nog voor ƒ 18.700 per woning in de boeken. Afschrijven van de boekwaarde betekent zowel bij sloop/nieuwbouw een kostenpost van ruim ƒ 4,1 miljoen. Bij verkoop van de woningen na verbouw dient ditzelfde bedrag als kostenpost te worden opgevoerd. Overig Bij nieuwbouw zijn dient ook nog met de volgende extra kosten rekening gehouden te worden: voor sloop bestaande woningen is een bedrag van ƒ 50 per m 3 aangehouden. Dat komt voor de drie bouwblokken neer op ƒ 2,1 miljoen. Kosten voor het palentrekken zijn niet meegenomen. Aangenomen is dat de bestaande palen niet hoeven te worden verwijderd. bouwrijp maken van het bouwterrein is in de sloopkosten inbegrepen. 33

3.3.6 Casco-oplevering Indien de woningen casco worden opgeleverd kan er bij de verbouwvarianten gemiddeld ƒ 19.000 tot ƒ 26.000 per woning op de bouwkosten worden bespaard (op een deel van de binnenwanden, binnenwandopeningen en op sanitair en keuken). Afwerkingen die in verband met de benodigde isolatie tussen de verschillende woningen noodzakelijk zijn worden wel aangebracht. Bij nieuwbouw is de besparing gemiddeld ongeveer even groot. 3.3.7 Extra woningen (nieuwbouw) In het plangebied is ruimte voor de bouw van drie bouwblokken. Indien hier eenzelfde bouwhoogte als bij de overige bouwblokken wordt aangehouden zijn in totaal 36 appartementen mogelijk. De bouw- plus bijkomende kosten van deze woningen zijn geraamd op ƒ 220.500 per woning. De totale grondopbrengsten voor de drie nieuwe blokken bedragen ruim ƒ 1 miljoen. Tabel 3.6 Stichtingskosten extra nieuwbouw (gemiddeld per woning) w on grondk bouw kosten bijkomende kosten totaal appartementen 36 30.000 186.900 33.600 18% 250.500 Figuur 3.7 Nieuwe bouwblokken op de kop van de drie blokken 3.3.8 Vergelijking kosten In de onderstaande tabel zijn de kosten voor de alternatieven samenvoegen en sloop/nieuwbouw tegen elkaar afgezet. Sloop/nieuwbouw is voor beide blokken duurder dan samenvoegen van de bestaande woningen. 34

Tabel 3.7 Totale kosten samenvoegen (gemiddeld per woning) 22 w on grondproductie bouw en proces totaal A herenhuizen 57 115.500 283.100 36.900 435.500 B 3&1 laag 85 82.000 245.000 24.500 351.500 C 2 maisonnettes 111 69.800 195.400 18.600 283.800 Tabel 3.8 Totale kosten nieuwbouw (gemiddeld per woning) 23 w on grondproductie bouw en proces totaal A herenhuizen 57 151.600 278.300 36.900 466.800 B 3&1 laag 85 106.200 232.100 24.500 362.800 C 2 maisonnettes 111 88.300 183.400 18.600 290.300 In de grondproductiekosten wordt het verschil tussen samenvoegen en nieuwbouw bepaald door de sloopkosten van de woningbouwblokken. De overige kosten in dit onderdeel zijn voor samenvoegen en nieuwbouw gelijk. De bouwkosten zijn gemiddeld bij nieuwbouw wat lager dan bij verbouw. De verschillen zijn echter gering: bij de herenhuizen 1% en bij de andere varianten 5%. De verschillen in bouwkosten tussen nieuwbouw en samenvoegen worden veroorzaakt door hogere kosten bij nieuwbouw voor: fundering casco (bouwmuren en vloeren) en buitenwanden Bij samenvoegen zijn de volgende onderdelen duurder dan bij nieuwbouw: binnenwanden: om woningscheidende wanden voldoende geluidwerend te maken wordt aan beide zijden een voorzetwand tegen de wand geplaatst. plafondafwerking: nieuwe leidingen worden door verlaagde plafonds aan het zicht ontrokken. interne sloop is bij nieuwbouw niet van toepassing. De kosten voor de overige onderdelen zijn bij samenvoegen en nieuwbouw vergelijkbaar. De grotere efficiency bij nieuwbouw zorgt voor een kostenbesparing ten opzichte van verbouw. De proceskosten zijn bij samenvoegen en nieuwbouw gelijk. 22 23 Inclusief grondkosten. Zie noot 22. 35