Haalbaarheidsanalyse ontwikkeling ONA-terrein. Datum: juli 2007

Transcriptie

1 Haalbaarheidsanalyse ontwikkeling ONA-terrein Datum: juli 2007

2 Het complex in de Korte Akkeren ONA complex 1

3 Inleiding en samenvatting Bij het opstellen van de sterkte - zwakte analyse van de voetbalclub ONA wordt de optie besproken van een verhuizing naar elders in Gouda West. Die optie lijkt aantrekkelijk vanuit het perspectief dat de nieuwe ledenaanwas vanuit de nieuwe woonwijk groter zal zijn dan blijven zitten op de bestaande locatie. De vraag die dan moet worden beantwoord is wat zo n operatie dan in financieel economisch opzicht te weeg brengt. Als het een negatief latend project is, is het moeilijker om voor die variant te kiezen. Is er sprake van een winstgevend project, dan doen zich een aantal positieve scenario s voor, niet alleen voor ONA maar zeker voor de sport in het algemeen in Gouda. Een geheel nieuw sportpark elders in Gouda West biedt natuurlijk geheel andere toekomstperspectieven dan blijven zitten op de huidige locatie. Uit onderstaande haalbaarheidsanalyse kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een aanzienlijk winstgevend project waaruit de kosten van de aanleg van een geheel nieuw sportpark royaal bekostigd kunnen worden. Dat is,zoals gezegd, niet alleen winst voor ONA maar zeker ook voor de sport in het algemeen in Gouda. De haalbaarheidsanalyse is opgebouwd uit de volgende hoofdstukken: 1 Bepaling van het plangebied en het bruikbare gebied voor woningbouw 2 Bepaling van de plancapaciteit 3 Grondgebruik per woning 4 Opbrengstpotentie van de woningen 5 Residuele grondwaardeberekening 6 Kosten bouw- en woonrijp maken 7 Resultaat en conclusies Bij het opstellen van een haalbaarheidsanalyse moeten vooraf keuzes worden gemaakt. Één daarvan is welke nieuw bestemming aan e locatie wordt gegeven. In dat geval is dat geen zware opgave. Verschillende rapporten over de herstructurering van de Korte Akkeren zijn reeds gemaakt en daar kan wel het een en ander van worden afgeleid. De bestemming voor woningen is zo n keuze. Andere bestemmingen lijken niet logisch omdat daar elders beter in voorzien kan worden. De woningbouwcategorie lijkt ook een gegeven. In de Korte Akkeren staan reeds veel relatief goedkope woningen. Voor de stedelijke economie is het goed om geen woningen aan de voorraad toe te voegen waar er al (te) veel van zijn. Het is goed voor de locale buurt economie om woningen aan de voorraad toe te voegen die ook in die zin iets toe te voegen hebben. Dat zijn woningen in het midden dure en dure segment. Daarmee wordt een meer snijdend zwaard gecreëerd. Het is goed voor de buurt economie, het midden en kleinbedrijf krijgt een impuls en de nieuwbouw vierkante meters voor winkels e.d. zijn beter te verhuren en wellicht tegen een hogere prijs. Daarnaast wordt de haalbaarheid in financieel economische zin aanmerkelijk vergroot door voor deze doelgroepen te kiezen. En dat is weer goed voor de sport in het algemeen en ONA in het bijzonder. Dat moge ook blijken uit de uitkomst van de haalbaarheidanalyse. De te verwachten netto grondopbrengst is: ,- De totale grondproductiekosten : ,- Resultaat: ,- Uit dit resultaat mag de conclusie getrokken worden dat het ontwikkelen van het huidige ONAcomplex naar een woningbouwlocatie, in financieel economische zin erg profijtelijk is. 2

4 Natuurlijk moet hierbij worden vermeld dat de haalbaarheidsanalyse nog onvoldoende gespecificeerd is, maar de uitkomst is duidelijk. De optie om te verplaatsen wordt door deze haalbaarheidsanalyse in financieel economische zin meer dan voldoende geschraagd. Uit het resultaat van zo n ontwikkeling kunnen de kosten van de aanleg van een nieuw sportpark in Gouda West meer dan voldoende bekostigd worden. Indien de winst van deze ontwikkeling ook wordt aangewend om de huisvestingslasten op de nieuwe locatie te beperken, wordt ook een krachtige bijdrage geleverd om ONA weer financieel goed op de rails te krijgen. 3

5 1 Bepaling van het plangebied en het bruikbare gebied voor woningbouw Het plangebied heeft een afmeting van ca. 260 x 85 meter. Dit is niet de kadastrale oppervlakte maar gemeten vanaf google earth. Dat is niet erg nauwkeurig, echter voor het bepalen van de haalbaarheidsanalyse is het voldoende. De locatie is gelegen midden in de woonwijk Korte Akkeren en is vanaf alle zijden te ontsluiten. Aftrekposten voor milieuzones e.d. zijn niet aan de orde. Het bruto plangebied is dan ook gelijk aan het bruikbare gebied om te verkavelen. Oppervlakte plangebied: Perceel lengte: breedte: oppervlakte in m² m² aftrekpost 0 m² Omvang plangebied: m² aftrekposten (milieustroken e.d.) geen 0 bruikbaar gebied m² 2 Bepaling van de plancapaciteit Voor het bepalen van de plancapaciteit moeten keuzes gemaakt worden die van invloed zijn op het grondgebruik van de nieuwe functies. Gelet op het herstructureringstraject dat gaande is en de daaraan ten grondslag liggende doelstellingen, lijkt een invulling met woningen voor de hand te liggen. Publieke functies (gemeenschapsvoorzieningen e.d.) zijn niet aan de orde en andere commerciële functies kunnen beter elders in Gouda worden gerealiseerd. Herstructurering van woonwijken is noodzakelijk om dat wijken vooral in fysiek en sociaal opzicht achteruit gaan. Een van de kenmerken van dergelijke wijken namelijk een eenzijdige opbouw van het woningbestand (veel goedkope huur woningen in een betrekkelijk slechte staat) wordt doorbroken door de slechte woningen te vervangen door nieuwe koopwoningen. De verpaupering van de Korte Akkeren is jaren geleden ingezet met o.a. het verdwijnen van de midden klasse. Woonden tot dan veel middeninkomens in de wijk (onderwijzers, leraren, politieagenten e.d.), nadien zijn zij vertrokken naar de nieuwbouwwijken. Het hoeft geen betoog dat dit negatief uitpakte voor de stedelijke economische ontwikkeling van de Korte Akkeren.. Klein winkelbedrijven zijn gesloten of kunnen ter nauwe nood het hoofd boven water houden. Daarom is een invulling van de locatie van het ONA-terrein met een segment dat ook een versterkende invloed heeft op de economische ontwikkeling te prefereren. In de wijk staan immers voldoende goedkope huur en koopwoningen. Daarvan hoeft aan de voorraad niet meer worden toegevoegd. Een verdeling van 60% midden dure woningen en 40% dure woningen en geen stapeling, is in dat opzicht dan een goede verdeling. Midden duur zijn de koopwoningen vanaf ,- tot ,- (gemiddeld ,-) met een gemiddeld bruto vloeroppervlak van 120 m². Voor de dure woningen wordt in deze haalbaar- 4

6 heidsanalyse een koopprijs VON aangehouden van ,- met een gemiddeld bruto vloeroppervlak van tenminste 140 m². Daarbij is rekening gehouden dat de wijk Korte Akkeren thans niet als de meest geliefde wijk van Gouda kan worden gezien om een woning te kopen. Voor die prijs zal dus meer geleverd moeten worden dan elders in Gouda het geval is. Bijvoorbeeld een grotere woning voor dezelfde prijs of voor dezelfde prijs een grotere woning met meer woongenot. 3 Grondgebruik per woning Om te kunnen bepalen hoeveel woningen op de vrijkomend e kavel kunnen worden gerealiseerd, zal eerst het grondgebruik per woning bepaald moeten worden. Het grondgebruik is in drie onderdelen te bepalen nl. de kavelgrootte, de hoeveelheid groen en water en ten slotte de hoeveelheid verharding. Voor de kavelgrootte kan het volgend worden aangehouden: Middenduur 140 m² Duur 250 m² De gemiddelde kavelgrootte is dan: woning: percentage: kavelgrootte in m² gemiddeld: midden duur 60% m² duur 40% m² Totaal gemiddelde kavelgrootte 184 m² Voor groen en water lijkt een hoeveelheid van 35 m² toereikend. Het gebied is aan twee zijden omgeven met water. Voor verharding is uitgegaan van het volgende: Aantal m² per Type verharding woning Wijkontsluiting niet nodig 0 Buurtontsluiting 37 Parkeren openbaar openbare parkeerplaatsen 7 overig parkeren op eigen erf, zit in kavelgrootte 0 Vrijliggende voet en fietspaden niet nodig 0 Totaal 44 Met de voorliggende gegevens kan het gemiddelde ruimtegebruik per woning worden bepaald. Kavelgrootte: 184 m² Groen en water: 35 m² Verharding: 44 m² Totaal: 263 m² per woning. 5

7 De plancapaciteit is dan : m² / 263 m² = 84 woningen De woningen zijn als volgt verdelen: 60 % midden duur : 50 woningen 40 % duur : 34 woningen 4 Opbrengstpotentie van de woningen Nu het aantal woningen bekend is, kan de opbrengstpotentie worden bepaald. In het dure segment kan worden uitgegaan van een gemiddelde VON-prijs van ,- en van het dure een VON-prijs van ,- Deze prijzen zijn inclusief BTW. De VON-prijzen per m² BVO die hiermee corresponderen zijn is respectievelijk: 2500,- en 2750,-. Dergelijke prijzen zijn voor Gouda heel matig te noemen. Uit advertenties voor nieuwbouwwoningen blijkt dat men vaak uitgaat van aanmerkelijk hogere VON-prijzen per m² BVO. Met dit woningbouwprogramma is dan residueel de grondwaarde te berekenen. 6

8 5 Residuele grondwaardeberekening 1 algemeen deel midden duur duur 1.1 oppervlakte bvo m kavelgrootte m (verkoop)prijs vrij op naam per m² bvo incl. BTW 2.500, , Verkoopprijs , ,00 2 bouwkosten 2.1 bouwkosten per m2 bvo incl. BTW bouwkosten bvo*bouwkosten incl. BTW parkeervoorziening vast bedrag incl. BTW onvoorziene bouwkosten 2% van onderdeel 2.1 incl. BTW bijkomende kosten 3.1 honorarium architect 2% van onderdeel 2 incl. BTW honorarium constructeur 146 per woning/unit incl. BTW honorarium andere adviseurs 243 per woning/unit incl. BTW sonderingen/grondonderzoek 122 per woning/unit incl. BTW bouwleges/welstand 2% van onderdeel 2 incl. BTW aansluiting riool 487 per woning/unit incl. BTW aansluitingen nutsvoorzieningen 1460 per woning/unit incl. BTW toezicht/directievoering 975 per woning/unit incl. BTW werktekeningen 122 per woning/unit incl. BTW verkoopkosten 4.1 marktonderzoek 243 per woning/unit incl. BTW courtage makelaar 500 per woning/unit incl. BTW brochures/promotie/advertenties 243 per woning/unit incl. BTW garantiecertificaat 1215 per woning/unit incl. BTW notaris 1460 per woning/unit incl. BTW overige verkoopkosten 243 per woning/unit incl. BTW aanbrengprovisie 243 per woning/unit incl. BTW algemene kosten ontwikkelaar vast bedrag incl. BTW financiering 6.1 renteverlies tijdens de bouw 6% /8 maand/over 2. en 3. incl. BTW ontwikkelingswinst vast bedrag incl. BTW Uitkomsten A Grondwaarde per kavel (onderdeel 1.4 minus 2 tot en met 7) incl. BTW B Grondwaarde per kavel (exclusief BTW) excl. BTW aantal eenheden resteert voor de bouwrijpe ondergrond 50 resp. 34 woningen , ,- Resteert voor de bouwrijpe grond totaal: ,- De grondwaarde van dit woningbouwprogramma komt dus uit op: exclusief BTW. 7

9 6 Kosten bouw- en woonrijp maken Grondgebruik: uitgeefbaar voor woningen 84 woningen 184 m² m² verharding 84 woningen 44 m² m² groen en water 84 woningen 35 m² m² totaal m² Bouwrijp maken omschrijving hoeveel- een- prijs per kosten totaal heid heid eenheid (excl. BTW) (excl. BTW) 1 Opruimen en egaliseren terrein m2 1, ,00 2 Ophogen c.a m² 40, ,00 3 Aanleg riolering DWA 739 m1 250, ,00 4 Aanleg riolering HWA 588 m1 160, ,00 5 Aanleg bruggen en duikers 4 st , ,00 7 Aanleg wegverharding (puin) m2 30, ,00 Totaal bouwrijp maken ,00 gemiddelde kosten per ha per m² 32,16 Woonrijp maken omschrijving hoeveel- een- prijs per kosten totaal heid heid eenheid (excl. BTW) (excl. BTW) 1 Aansluiten op bestaande situatie 4 st , ,00 2 Stellen kolken 74 st 500, ,00 4 Woonrijp maken m2 75, ,00 5 Lichtmasten leveren en aanbrengen 15 st 1.500, ,00 6 Groen en water aanleg m2 25, ,00 Totaal woonrijp maken ,00 gemiddelde kosten per ha per m² 22,16 totaal bouw en woonrijpmaken ,00 kosten bovenwijkse voorzieningen m² ,00 subtotaal grondproductiekosten ,00 faseringskosten 2 % ,52 subtotaal ,52 Voorbereiding en toezicht 20 % ,90 Totale grondproductiekosten: ,42 De totale grondproductiekosten van deze ontwikkeling worden geraamd op: ,- 8

10 7 Resultaat en conclusies De te verwachten netto grondopbrengst is: ,- De totale grondproductiekosten : ,- Resultaat: ,- Uit dit resultaat mag de conclusie getrokken worden dat het ontwikkelen van het huidige ONA-complex naar een woningbouwlocatie, in financieel economische zin erg profijtelijk is. Uit het resultaat van zo n ontwikkeling kunnen de kosten van de aanleg van een nieuw sportpark in Gouda West meer dan voldoende bekostigd worden. Indien de winst van deze ontwikkeling ook wordt aangewend om de huisvestingslasten op de nieuwe locatie te beperken, wordt ook een krachtige bijdrage geleverd om ONA weer financieel goed op de rails te krijgen. 9