Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt

6 4 2 0 1995-2 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010-4 -6 Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt OTB-cursus :De Markt van Koopwoningen Paul de Vries /TUDelft 6 4 2 0 1995-2 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010-4 -6 Delft University of Technology Challenge the future

Prijsbewegingen koopwoningmarkt 1. Introductie: de woningmarkt. 2. Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen. 3. Prijsbepalende factoren. 4. Verwachting prijsontwikkeling. Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 2 van 25

1. Introductie koopwoningmarkt Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 3 van 25

Eenvoudige weergave woningmarkt Prijsbepalende factoren Vraag Aanbod Woningprijs koopwoningmarkt huurwoningmarkt Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 4 van 25

Marktsegmenten Eigendom Huur Koop Tussenvormen Bouwjaar Bestaand Nieuwbouw Geografisch Lokaal Regionaal Nationaal Prijsklasse (bijv) Goedkoop Middelduur Duur Woningtype (woningwijzer) Appartement Tussenwoning Hoekwoning Twee-onder-een-kap woning Vrijstaande woning Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 5 van 25

2. Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 6 van 41

Prijsontwikkeling koopwoningen Prijsontwikkeling vanaf de Gouden Eeuw. Prijsontwikkeling vanaf de jaren zestig. Hoe meten we de prijsontwikkeling? Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 7 van 41

Prijsontwikkeling vanaf 1628 Nominale prijsontwikkeling, euro s, 1628-2009 300 250 euro's x 1000 woningprijsontwikkeling 200 150 100 50 %- eigenwoningbezit 15 30 40 50 58 0 1630 1650 1670 1690 1710 1730 1750 1770 1790 1810 1830 1850 1870 1890 1910 1930 1950 1970 1990 2010 Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 8 van 41

Prijsontwikkeling vanaf 1628 Reële prijsontwikkeling, euro s van het jaar 2009, 1628-2009 300 250 200 150 reële prijs (euro 2009) x1000 Napoleon sluit haven Amsterdam 1795 Begin industriële revolutie 1850 2 de oliecrisis 1979 Kredietcrisis 2009 100 50 3 de Engelse oorlog 1672-1674 0 Crash Tulpenmarkt, 1637 1630 1650 1670 1690 1710 1730 1750 1770 1790 1810 1830 1850 1870 1890 1910 1930 1950 1970 1990 2010 Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 9 van 41

Vanaf 1965: reëel en nominaal 300 euro X 1000 250 nominale prijs 200 150 100 50 reële prijs 0 1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 Bron: NVM Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 10 van 41

Prijsontwikkeling naar woningtype Per maand en per jaar, euro s, 1993-2010 (april) 500000 450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 Euro's x 1000 Vrijstaande woningen Appartementen Twee-onder-een-kap Hoekwoning tussenwoning 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2009 Bron: Kadaster Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 11 van 41

Prijsverschil met Nederland per provincie Prijsverschil met Nederland, sept 2009 Utrecht Noord-Holland Noord-Brabant Gelderland Zuid-Holland Overijssel drenthe Limburg friesland Zeeland Flevoland groningen -70000-60000 -50000-40000 -30000-20000 -10000 0 10000 20000 30000 40000 50000 Euro's Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 12 van 41

Het meten van de woningprijs Verschillende methoden om het prijsniveau ( ) te meten: Gemiddelde > Kadaster Mediaan > NVM Index > CBS en Kadaster Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 13 van 41

De prijs en de prijsindex Verschillen per woningtype in prijsniveau en ontwikkeling. Verschillen per regio in prijsniveau en ontwikkeling. Er worden andere woningen verkocht in een laagconjunctuur dan in een hoogconjunctuur. Achter het gemiddelde gaat dus een kwaliteitspakket schuil. Kwaliteit (type, regio, pakket) beïnvloedt de gemiddelde prijs. Dat zien we terug in de prijsindex. De prijsindex toont het prijsverloop alsof de gemiddelde kwaliteit van de verkochte woningen niet wijzigt. Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 14 van 41

Woningprijsindex Prijs P2 Prijs P1 t1 t2 Tijd P2 Gemiddelde P1 Index t1 t2 Tijd Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 15 van 41

Relatie marktprijs en WOZ-waarde marktprijs 2003 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 woz-waarde Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 16 van 41

Verhouding marktprijs / WOZ-waarde Normaal : zwarte balken (afwijking maximaal 10%) Acceptabel : groene balken (afwijking maximaal 25%) Niet acceptabel: oranje balken (afwijking maximaal 50%) Niet realistisch: rode balken (afwijking meer dan 50%) 1995 1999 2003 Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 17 van 41

Prijsontwikkeling 1995-2009 350 300 250 200 150 100 50 index 1995 = 100 Prijsindex [Kadaster/CBS] Gemiddelde [Kadaster/CBS] Mediaan [nvm] 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 18 van 41

Index en prijs, Jan 2009-Apr 2010 118 116 114 vrijstaande woningen index 500000 450000 400000 gemiddelde vrijstaande woningen 350000 112 110 108 106 hoekwoningen appartementen tussenwoningen 300000 250000 200000 150000 hoekwoningen twee onder één kap tussenwoningen appartementen 104 twee onder één kap 100000 102 50000 100 2009 2010 0 2009 2010 Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 19 van 41

Nominale en reële prijsontwikkeling De nominale prijsontwikkeling is inclusief inflatie. De reële prijsontwikkeling = nominale prijsstijging minus inflatie. De reële prijsontwikkeling zegt iets over de woningprijs ten opzicht van andere goederen. Stijgende reële prijs: de woningprijs neemt toe ten opzichte van andere goederen. Dalende reële prijs: de woningprijs neemt af ten opzichte van andere goederen. Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 20 van 41

Prijsontwikkeling en woningtype Woningtypen zijn een proxy voor prijsklassen. Dure woningen (vrijstaande) zijn het meest gevoelig voor de conjunctuur [variatiecoëfficiënt]. Tijdens de huidige laagconjunctuur geldt voor dure woningen ten opzichte van goedkope woningen: Lange verkooptijden Forse prijsdalingen Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 21 van 41

Prijsontwikkeling naar regio Grote regionale verschillen in het prijsniveau. Prijsontwikkeling verschil nauwelijks. Op lokaal niveau zijn er specifieke vraag/aanbod verhoudingen. Nieuwbouw kan effect hebben op de prijs. Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 22 van 41

Gebruik van de index Vergroot de betrouwbaarheid van marktinformatie; Makelaar: taxaties, regionale prijsvergelijking (benchmark) Particulier: prijsinformatie bij koop en verkoop Investeerder: reëel en actueel beeld van de prijsontwikkeling Hypotheekverstrekkers: risicostrategieën Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 23 van 41

3. Prijsbepalende factoren Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 24 van 41

Prijsbepalende factoren Verschil tussen het prijsniveau ( ) en de prijsontwikkeling (%). Conjunctuur Rente Betaalcapaciteit Inkomen Beleid financiële instellingen en het Rijk Vertrouwen Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 25 van 41

Conjunctuur en woningprijs Bruto Binnenlands Product (BBP) is een maatstaf voor conjunctuur De woningprijs is conjunctuur gevoelig. Hoge economische groei Vraag naar kwaliteit Dure woningen nemen sneller in prijs toe als goedkope woningen Lage economische groei Vraag naar betaalbare woningen Dure woningen nemen sneller in prijs af als goedkope woningen Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 26 van 41

Rente en inkomen Rente en inkomen belangrijk voor de betaalbaarheid. Rentestijging > prijsdaling. Inkomensstijging > prijsstijging. Leencapaciteit is een maatstaf voor betaalbaarheid. Inkomen van 1x modaal is onvoldoende voor gemiddeld koophuis Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 27 van 41

Beleid en de woningprijs Het beleid van financiële instellingen en het Rijk heeft invloed op de prijs door: Vraagzijde: Hypotheekrenteaftrek: effect op de prijs Financieringsvoorwaarden: verhoging of verlaging van de prijs afhankelijk van verruiming of versobering Aanbod: Restrictief grondbeleid: grond wordt schaars Regelgeving en procedures Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 28 van 41

Hoe staat de economie ervoor? Ontwikkeling Bruto Binnenlands Product (BBP), 1920-2012 10 % 8 6 4 2 0-2 1920 1925 1930 1935 1940 1945 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010-4 -3,6-4,0-6 Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 29 van 41

Prijsontwikkeling en conjunctuur Ontwikkeling BBP en Woningprijs, 1995-2009 z-score 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00-0.50-1.00-1.50-2.00-2.50 M M H H H L L L M M M L 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Bruto Binnenlands product woningprijs Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 30 van 41

Ontwikkeling van de rente Hypotheekrente, 1975 2009 15 14 % 13 12 11 10 9 8 7 6 5 Rente 2009 4 3 2 1 0 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 31 van 41

Ontwikkeling van het inkomen (jaar) Ontwikkeling reëel beschikbaar gezinsinkomen, 1975-2009 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0-1 -2-3 -4-5 -6 % 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 32 van 41

4. Verwachting prijsontwikkeling Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 33 van 41

Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 34 van 41

Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 35 van 41

Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 36 van 41

Een voorspelling Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 37 van 41

Model woningprijsmutatie 20 15 %-change real house price estimate 10 5 0 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009-5 Constant Psychologisch -10 Inkomen -15 Rente lange termijn evenwicht -20 seizoen Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 38 van 41

Voorspelling naar 2015 300 euro's 2006=100 werkelijk hoog middel laag 250 200 150 100 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 39 van 41

Prijsontwikkeling: een verklaring psychologie 10 procenten 8 6 4 2 0-21975 1978 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011-4 -6-8 Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 40 van 41

Vragen Delft University of Technology Challenge the future