Visie ABN AMRO op woningcorporaties 1december 2011 Astrid van Arum, Sectorspecialist Woningcorporaties
De nieuwe bank: het beste van twee werelden LOGO KLANT binnen dit kader Op 1 juli 2010 zijn Fortis Bank Nederland en ABN AMRO gefuseerd ABN AMRO, een krachtige, financiële partner Krachtige bank met sterke basis in Nederland met een gematigd risicoprofiel Compleet pakket aan financiële producten en diensten aan particulieren, instellingen, ondernemers en hun ondernemingen Leidende internationale positie in een aantal gespecialiseerde markten zoals Private Banking, Brokerage, Clearing & Custody en Energy, Commodities & Transportation Wereldwijd netwerk voor internationaal betalingsverkeer en cash pooling producten Diepgaande expertise in specifieke sectoren Professionele en deskundige benadering op basis van grondige kennis van klanten Gericht op lange termijn relatie met onze klanten We hebben de ambitie om voor onze klanten de beste bank te zijn
Een nieuwe, complete bank ABN AMRO Retail Banking Commercial & Merchant Banking Private Banking Gericht op ondernemingen in Nederland én hun zaken in het buitenland Bedrijven Corporate Clients Large Corporates & Merchant Banking
ABN AMRO Corporate Clients, marktleider in Nederland 2009: Verkoop ABN AMRO Corporate Clients Units in regio s Noord-West en Zuid geëist door Europese Commissie, omdat het marktaandeel van ABN AMRO Corporate Clients door de integratie met Fortis boven de 60% zou uitkomen Zwolle 9 oktober 2009: Deutsche Bank en Ministerie van Financiën hebben een akkoord bereikt over de verkoop van deze Units Amsterdam Rotterdam Utrecht 2010: ABN AMRO bouwt de Corporate Clients Units in Amsterdam en Eindhoven opnieuw op en zijn OPEN FOR BUSINESS! We bedienen onze klanten weer vanuit 5 regio s en zijn marktleider in het Corporate Clients segment Eindhoven 2011: Public Banking, centraal gevestigd in Utrecht, bedient met lokale relatiemanagers en productspecialisten de publieke markt. Public Banking heeft focus op drie sectoren: 1) Zorg 2) Woningcorporaties 3) Semi-Overheid, Onderwijs en Instellingen
Public Banking Paul Kok Directeur Public Banking Secretariaat Directeur Zorg Directeur Woningcorporaties Directeur Overheid, Onderwijs & Instellingen Sectorspecialist Sectorspecialist Sectorspecialist Relatiemanagers Relatiemanagers Relatiemanagers Ondersteuners Ondersteuners Ondersteuners
Door kennis van uw sector kunnen wij u beter bedienen ABN AMRO Corporate Clients heeft focus op verschillende sectoren Agrifood Retail Bouw & Vastgoed Industrie Het vormen van een sparringpartner in business Uw onderneming vergelijken met andere corporaties uit de sector en meedenken over uw strategische opties Waarborgen dat de bank aansluit in producten en kennis bij de huidige ontwikkelingen binnen de sector Landelijke dekking en netwerk binnen de sector Specifieke sectorkennis is aanwezig in de vorm van een sectorspecialist Transport & Logistiek Op verschillende wijzen gaan wij graag met u de dialoog aan Zakelijke Dienstverlening Discussion papers Benchmarkrapporten en Publicaties en over de markt strategische opties evenementen Nieuwsbrieve n Telecom, Media & Technologie Publieke Sector Trade & Commodity Finance
Het woningcorporatieteam ondersteunt in het realiseren van ambities Het team Integraal huisbankierschap Woningcorporatie De Relatiemanager is het centrale aanspreekpunt Hij/zij stuurt het woningcorporatieteam aan, bestaande uit diverse specialisten, die thuis zijn in de sector en regio. Dit team wordt speciaal samengesteld. De corporatie heeft vaste aanspreekpunten binnen het team die actief ter zijde staan met advies Daarnaast heeft de corporatie direct toegang tot de, door klanten zeer goed gewaardeerde, Client Service Desk voor alle dagelijkse operationele zaken De Sectorspecialist is uw sparringpartner binnen de sector Bovendien heeft de corporatie via de Relatiemanager toegang tot de producten en diensten zoals Markets, Verzekeren en Lease
Stroomschema RJ 645 Onroerende zaken in exploitatie Classificeer naar typologie Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed Classificeer de totale portefeuille op basis van het beleid Sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel Sociaal vastgoed als vastgoedbelegging kostprijs-model RJ645.207/208, RJ212 RJ645.207/208, RJ212 RJ645.207/208, RJ212 actuelewaardemodel RJ645.210 / RJ212 RJ645.209, RJ213 RJ645.209, RJ213
Historische kostprijs of actueler? Historische kostprijs (cf RJ212) Actuele waarde: bedrijfswaarde (cf RJ212) Actuele waarde: reële waarde (cf RJ213) Historisch bepaald, jaarlijkse afschrijving o.b.v. verwachte levensduur Bedrijfswaarde: kasstroomprognose o.b.v. uitgangspunten en parameters conform eigen beleid Taxatiewaarde / Kasstroomprognose o.b.v. uitgangspunten en parameters zoals in de markt gebruikelijk Jaarlijks impact op resultaat en vermogen is voorspelbaar Wijziging van eigen beleid kan invloed hebben op de waardering (impairment) Jaarlijkse impact op resultaat en vermogen is minder voorspelbaar Wijziging van eigen beleid heeft wel invloed op waardering Jaarlijkse impact op resultaat en vermogen is minder voorspelbaar Wijziging van eigen beleid heeft beperkt invloed op waardering Eigen vermogen geeft geen inzicht in de verdiencapaciteit bezit. Eigen vermogen geeft inzicht in toekomstige verdiencapaciteit op basis van exploitatiebeleid van de corporatie Eigen vermogen geeft inzicht in de werkelijke waarde van het vastgoed op de huidige markt en geeft inzicht in de mogelijk opgeofferde waarden. 9
Bedrijfswaarde vs. Marktwaarde: wat rekenen we in (sociaal vastgoed)? Element Bedrijfswaarde (nieuwe RJ 645) Marktwaarde Exploitatie parameters gebaseerd op eigen beleid alleen vastgoed gerelateerde kosten stijgingspercentages zijn voorgeschreven praktijkhandreiking: verkopen max 5 jaar inrekenen grond als restwaarde verwerken gebaseerd op de markt (bijv. VEX-normen)/ bestaande contractuele afspraken alleen vastgoed gerelateerde kosten stijgingspercentages zijn voorgeschreven restwaarde op basis van rendementseis die belegger heeft als hij het bezit bij einde exploitatie wil kopen (exit yields) actuele reële rente op 10-jaars staatsleningen + lange termijninschatting inflatie + specifieke vastgoedrisico s dit sluit normaliter aan op WSW-norm. risicovrije voet (10-jaars) + opslagen vastgoed (algemeen en specifiek) Levensduur Disconteringsvoet Rentabiliteitswaardecorrectie (voor contractueel vastgelegde afspraken de contractrente hanteren) economische levensduur aansluitend bij beste inschatting van de corporatie Nee 15 jaar, 2 scenario s: door-exploiteren en uitponden bij elke mutatie Nee 10
Commercieel vastgoed en sociaal vastgoed als vastgoedbelegging De wijze van waarderen is beschreven in RJ213 Vastgoedbeleggingen De reële waarde van vastgoedbeleggingen dient de actuele marktsituatie en omstandigheden weer te geven op balansdatum en niet op enige datum in het verleden of de toekomst (RJ 213.507) Reële waarde van vastgoedbeleggingen THEORETISCH KADER 1) Vaststellen aan de hand van courante prijzen op een actieve markt (indien aanwezig) voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. 2) Vaststellen aan de hand van courante prijzen op een actieve markt (indien aanwezig) voor onroerende zaken met een afwijkende aard, staat of locatie, met aanpassingen voor de betreffende afwijking. 3) Recente prijzen op minder actieve markten, met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata. 4) Contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen gebaseerd op betrouwbare schattingen, ondersteunde door de bepalingen in bestaande contracten en extern bewijs materiaal en gebruikmakend van een disconteringsvoet die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt. 11
Visie op woningcorporaties Waar gaat de sector naar toe? Organisaties met een maatschappelijk en sociale opgave Kleinere markt in aantallen verhuureenheden en aantal corporaties De corporatiesector bestaat niet (regio s, doelstellingen) Splitsing: TI als organisatie voor sociaal vastgoed en aparte entiteit voor niet borgbare activiteiten Corporatie met PMC s Kapitaalintensieve sector, maar kapitaalbehoefte wordt minder Sturen op rendementen / rendementsdenken Sturen op kasstromen Alternatieve vormen van financieren zoeken Samenwerking zoeken met pensioenfondsen / beleggers / banken Belangrijk voor bouwers en ontwikkelaars (innovatie)
Vragen Astrid van Arum Sectorspecialist Woningcorporaties Telefoon: +31 30 23 27 354 06 30 51 19 55 Email: astrid.van.arum@nl.abnamro.com