De rol van de waarde van vastgoed in crisistijd op de verslaggeving van vastgoed ondernemingen

Transcriptie

1 De rol van de waarde van vastgoed in crisistijd op de verslaggeving van vastgoed ondernemingen VBA - Seminar Jef Holland Head of Real Estate Audit Amsterdam Tel. : +31 (0) jholland@deloitte.nl Amsterdam, 9 juni 2009

2 Onderwerpen Doelstelling Jaarrekening Generally Accepted Accounting Principles Fair Value Investment Property Alternatieve waarderingsmethode Huidige markt en gevolgen voor jaarrekening 2

3 BALANS VASTGOED FONDS ( ) Activa Vastgoed portefeuille Passiva Eigen vermogen 300 Overige activa 50 Belasting latentie 50 Bank 50 Bank 850 Overige passiva 50 TOTAAL TOTAAL

4 Doelstelling Jaarrekening De jaarrekening geeft volgens normen die in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar worden beschouwd een zodanig inzicht dat een verantwoord oordeel kan worden gevormd omtrent het vermogen en het resultaat, alsmede voor zover de aard van een jaarrekening dat toelaat, omtrent de solvabiliteit en de liquiditeit van de rechtspersoon. De jaarrekening dient het vermogen en het resultaat getrouw weer te geven 4

5 GAAP Het normen kader : Generally Accepted Accounting Principles (GAAP) Dutch GAAP International Financial Reporting Standards (IFRS) US GAAP UK GAAP OTHER GAAP FUND GAAP 5

6 IFRS Fair Value IFRS is niet de oorzaak van de kredietcrisis 6

7 Beurskoers Corio vs NAV 7

8 Beurskoers Corio vs AEX 8

9 Fair Value is vaak een keuze 9

10 Investment Property (1) Waardering bij eerste verwerking Vastgoedbeleggingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs waarinbegrepen de transactiekosten Waardering na eerste verwerking vastgoedbeleggingen dienen na de eerste waardering te worden gewaardeerd tegen: Historische kosten (IAS 16); of actuele waarde (IAS 40). De keuze mogelijkheid is ook beperkt door best practice guidelines van EPRA en INREV of toezichthoudende organen 10

11 Investment Property (2) Historische kosten (IAS 16) Bij waardering tegen historische kosten worden de vastgoedbeleggingen opgenomen tegen de verkrijgingsof vervaardigingsprijs, waarop (cumulatieve) afschrijvingen in mindering worden gebracht. Tevens dient rekening te worden gehouden met bijzondere waardeverminderingen. Actuele waarde (IAS 40) Onder de actuele waarde van een vastgoedbelegging wordt verstaan de reële waarde. De reële waarde wordt gedefinieerd als het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactiebereid en onafhankelijk 11

12 Fair Value Activa Vastgoed Beleggingen 700 Passiva Eigen vermogen 300 Vastgoed Beleggingen in ontwikkeling 200 Vastgoed held for sale 100 Overige activa 50 Bank lening 800 Financiële instrumenten 100 Overige passiva 50 Bank 50 TOTAAL TOTAAL

13 Actuele waarde vs hystorische kostprijs Actuele waarde Waardestijging 2% Historische kosten Afschrijving 3%!"# 13

14 Overige Actuele waarde begrippen overige materiële vaste activa Actuele waarde Onder de actuele waarde van een actief wordt verstaan de in geld uitgedrukte waarde van dat actief gegeven de aard en de plaats van de activiteit waarvoor het actief is bestemd op het tijdstip van het bepalen van die waarde. Vervangingswaarde Bedrijfswaarde Opbrengstwaarde 14

15 Overige Actuele waarde begrippen overige materiële vaste activa Vervangingswaarde Onder de vervangingswaarde wordt verstaan het bedrag dat nodig zou zijn om in de plaats van een actief dat bij de bedrijfsuitoefening is of wordt gebruikt, verbruikt of voortgebracht een ander actief te verkrijgen of te vervaardigen dat voor de bedrijfsuitoefening een in economisch opzicht gelijke betekenis heeft. Bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde (ook wel indirecte opbrengstwaarde genoemd) wordt verstaan de contante waarde, ten tijde van de waardering, van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. Opbrengstwaarde Onder de opbrengstwaarde (ook wel directe opbrengstwaarde genoemd) wordt verstaan het bedrag waartegen een actief maximaal kan worden verkocht, onder aftrek van de nog te maken kosten 15

16 Alternatieve waarderingsmethode voor GAAP NAV FUND GAAP Waarderingsgrondslagen in overeenstemming met fonds doelstellingen Adjusted NAV INREV INREV NAV EPRA NNN NAV Possible adjustments: 16 -Fair value van alle vastgoed assets -Overdrachtbelasting -Fair value latente belastingpositie -Fair value vastrentende financieringen -Opstartkosten Fonds -Aankoopkosten

17 Huidige markt en gevolgen voor jaarrekening Waardering vastgoed Management altijd verantwoordelijk Geen onzekerheid in waardering eventuele toelichting marktsituatie gelijk aan paragraaf in waarderingsrapport Wel onzekerheid in waardering: alternatieve waarderingsmethode. Waardering zo laag dar er geen verwachting is dat de onderneming zal voortbestaan: mogelijk liquidatiewaarde. Hypotheken LTV breaches Debt Cover Ratio breaches Wat zijn de gevolgen voor de onderneming? Kan leiden tot verplichte toelichting going concern of eventueel liquidatie waarde. 17 Footer

18 Krachten en verwachtingen Waardering vastgoed Breaches Rental income (lease incentives) Wat doet het management om te voorkomen dat het bedrijf in problemen komt? Verwachtingen 2009 Verdere afwaarderingen Minder huur inkomsten door lagere markt huur en huurkortingen -> Interest Cover Ratio Hoger rente kosten door aanpassingen door lening breaches Meer aflossingen Deleverage Herfinancieringproblemen Meer going-concern issues Meer en meer overweging van waarderingsgrondslagen in lijn met doelstelling 18 Footer

19