Handleiding voor de projectontwikkelaar

Handleiding voor de projectontwikkelaar Wouter Neven (editor) Lies Rowies Joris De Pauw Nele Broekaert Barthélémy Gorza Alexandros Sapsalis Caroline Segers Bruno Stroobants Maarten Michiels Marie-Joëlle Versele Caroline Kempeneers Catherine Wymeersch Brecht Vercruysse Kluwer Ragheno Business Park Motstraat 30 B-2800 Mechelen tel. 0800 94 571 fax 0800 17 529 www.kluwer.be e-mail: info@kluwer.be

ISBN: 978-90-4651-501-3 Depot: D/2009/2664/405 Verantwoordelijke uitgever: Hans Suijkerbuijk, Ragheno Business Park, Motstraat 30, B-2800 Mechelen. Kluwer klantenservice: tel. 0800 40 302 (gratis oproep) - +32 15 78 76 00 (vanuit het buitenland), fax 0800 17 529, e-mail: info@kluwer.be. 2009 Wolters Kluwer Belgium NV Behoudens de uitdrukkelijk bij wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, op welke wijze ook, zonder de uitdrukkelijke voorafgaande en schriftelijke toestemming van de uitgever.

Inhoudstafel INHOUDSTAFEL INLEIDING 11 I. DE VOORBEREIDENDE FASE 13 1. De vergunningen 13 1.1. De milieuvergunning in het Vlaams Gewest 13 1.1.1. Situering 13 1.1.2. Wat 14 1.1.3. Wie 16 1.1.4. Termijnen 17 1.1.5. De milieuvergunningsvoorwaarden 24 1.1.6. Knelpunten: koppeling van bouw- en milieuvergunning 26 1.2. De milieuvergunning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 27 1.2.1. Situering 27 1.2.2. Wat 27 1.2.3. Indeling van de inrichtingen in klassen 27 1.2.4. Procedure in eerste aanleg 30 1.2.5. Beroepsprocedure 35 1.2.6. Verplichtingen van de exploitant 37 1.2.7. Verval, wijziging, schorsing en intrekking van de vergunning 37 1.2.8. Koppeling milieu- en stedenbouwkundige vergunning 38 1.3. De milieuvergunning in het Waals Gewest 40 1.3.1. Situering 40 1.3.2. Wat 40 1.3.3. Verdeling van installaties en activiteiten in klassen 40 1.3.4. Procedure in eerste aanleg 41 1.3.5. Beroepsprocedure 50 1.3.6. Verplichtingen van de exploitant 51 1.3.7. Nietigheid, geldigheidsduur, verandering, opschorting en intrekking van de vergunning 52 1.4. De stedenbouwkundige vergunning in het Vlaams Gewest 54 1.4.1. Situering 54 1.4.2. Wat 54 1.4.3. Wie 55 1.4.4. Waar 55 1.4.5. Termijnen 56 3

4 1.4.6. Knelpunten 58 1.5. De stedenbouwkundige vergunning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 65 1.5.1. Situering 65 1.5.2. Wat 65 1.5.3. Wie 66 1.5.4. Waar 66 1.5.5. Termijnen 66 1.5.6. Knelpunten 69 1.6. De stedenbouwkundige vergunning in het Waals Gewest 75 1.6.1. Situering 75 1.6.2. Wat 75 1.6.3. Wie 76 1.6.4. Waar 77 1.6.5. Termijnen 77 1.6.6. Knelpunten 80 1.7. De verkavelingsvergunning in het Vlaams Gewest 86 1.7.1. Situering 86 1.7.2. Toepassingsgebied 86 1.7.3. Inhoud van de verkavelingsvergunning 87 1.7.4. Procedure tot het verkrijgen van een verkavelingsvergunning 88 1.7.5. Knelpunten 89 1.8. De verkavelingsvergunning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 97 1.8.1. Situering 97 1.8.2. Toepassingsgebied 97 1.8.3. Inhoud van de verkavelingsvergunning 100 1.8.4. Procedure tot het verkrijgen van een verkavelingsvergunning 100 1.8.5. Knelpunten 105 1.9. De verkavelingsvergunning in het Waals Gewest 108 1.9.1. Situering 108 1.9.2. Toepassingsgebied 108 1.9.3. Inhoud van de verkavelingsvergunning 111 1.9.4. De procedure tot verkrijging van een verkavelingsvergunning 112 1.9.5. Knelpunten 117 1.10. De sociaal-economische vergunning in het Vlaams Gewest/Brussels Hoofdstedelijk Gewest/Waals Gewest 120 1.10.1. Situering 120 1.10.2. Wat 120 1.10.3. Wie 122 1.10.4. Waar 123 1.10.5. Termijnen 123 1.10.6. Knelpunten 127

Inhoudstafel 2. De bodem 131 2.1. De bodem in het Vlaams Gewest 131 2.1.1. Situering 131 2.1.2. Wat 131 2.1.3. Wie 135 2.1.4. Sanering 138 2.1.5. Termijnen 139 2.1.6. De overdrachtsprocedure 143 2.1.7. Samenvattende tabel 148 2.2. De bodem in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 153 2.2.1. Situering 153 2.2.2. Identificatie van verontreinigde gronden 153 2.2.3. Procedure bodemonderzoek 154 2.2.4. Risicobeheer/saneringswerken 159 2.2.5. Samenvattend schema 163 2.2.6. Procedures van intern beroep 164 2.2.7. Bijzondere bepalingen 165 2.3. De bodem in het Waals Gewest 168 2.3.1. Situering 168 2.3.2. Databank betreffende de toestand van bodems 168 2.3.3. Verplichtingen bodemonderzoek(en) 169 2.3.4. Saneringsmaatregelen 174 2.3.5. Schuldenaars van onderzoeks- en saneringsverplichtingen 175 2.3.6. Aandachtspunten 177 3. Het binden van de partners in de voorbereidende fase 180 3.1. Situering 180 3.2. Wat 180 3.2.1. De letter of intent 181 3.2.2. De memorandum of understanding 181 3.2.3. De head of terms 181 3.2.4. De overeenkomst 181 3.3. Knelpunten 182 3.4. Besluit 184 4. Archeologie 186 4.1. Situering 186 4.2. Wat 186 4.3. Wie 187 4.4. Waar 187 4.5. Termijnen 187 4.6. Knelpunten 188 4.6.1. Eigendom van een toevalsvondst 188 4.6.2. Gevolgen van een toevalsvondst 188 5

5. Publiek-private samenwerking 190 5.1. Situering 190 5.2. Wat is PPS 190 5.3. Wie 191 5.4. Enkele knelpunten 192 5.4.1. PPS en risicoallocatie 192 5.4.2. PPS en de wetgeving inzake overheidsopdrachten 192 5.4.3. Facilitair kader PPS: zakelijke rechten 194 II. DE UITVOERINGSFASE 197 1. De achterliggende constructie 197 1.1. De koop 197 1.1.1. Situering 197 1.1.2. Wat 197 1.1.3. Wie 203 1.1.4. Waar 203 1.1.5. Termijnen 204 1.1.6. Fiscale implicaties 204 1.2. De ruil 212 1.2.1. Situering 212 1.2.2. Wat 212 1.2.3. Fiscale Implicaties 214 1.3. De onroerende leasing 218 1.3.1. Begrip Wat 218 1.3.2. Wetgevend kader 218 1.3.3. Voorwerp 219 1.3.4. Uitwerking van de leasingovereenkomst Hoe 219 1.3.5. Soorten 221 1.3.6. Sale and lease back 223 1.3.7. Specifieke voordelen verbonden aan onroerende leasing 224 1.3.8. Fiscale implicaties 224 1.4. Het opstalrecht 231 1.4.1. Situering 231 1.4.2. Voorwerp 232 1.4.3. Vestiging van het opstalrecht 233 1.4.4. Rechten en plichten van de opstalhouder 234 1.4.5. Rechten en plichten van de opstalgever/grondeigenaar 235 1.4.6. Einde van het opstalrecht 235 1.4.7. Fiscale implicaties 236 1.5. De erfpacht 243 1.5.1. Situering 243 1.5.2. Voorwerp 244 1.5.3. Vestiging van de erfpacht 244 1.5.4. Rechten en plichten van de erfpachter 245 1.5.5. Rechten en plichten van de blote eigenaar Erfpachtgever 246 1.5.6. Einde van de erfpacht 246 1.5.7. Knelpunten bij het einde van de erfpacht: wat gebeurt er met de gebouwen 247 6

Inhoudstafel 1.5.8. Fiscale implicaties 247 1.6. Het vruchtgebruik 256 1.6.1. Situering 256 1.6.2. Voorwerp 257 1.6.3. Vestiging van het vruchtgebruik 257 1.6.4. Rechten en plichten van de vruchtgebruiker 257 1.6.5. Rechten en plichten van de blote eigenaar 262 1.6.6. Einde van het vruchtgebruik 262 1.6.7. Knelpunten bij het einde van het vruchtgebruik 263 1.6.8. Fiscale implicaties 265 2. De financiering 272 2.1. Situering 272 2.2. Projectfinanciering 272 2.2.1. Lening 272 2.2.2. Investeringskrediet 273 2.2.3. Kaskrediet 273 2.2.4. Straight loans 273 2.2.5. Overbruggingskrediet 274 2.3. Bijzondere financieringstechnieken 274 2.3.1. Vastgoedbevak 275 2.3.2. Vastgoedbevak en vastgoedcertificaten 281 3. Het vastleggen van het samenwerkingskader tussen de verschillende partners 285 3.1. De aannemer en het bouwcontract 285 3.1.1. Situering 285 3.1.2. Wat 285 3.1.3. Wie 290 3.1.4. Verplichtingen van de aannemer 299 3.1.5. Verplichtingen van de bouwheer 302 3.1.6. Aansprakelijkheid van de aannemer 305 3.1.7. Einde van het bouwcontract 307 3.2. De architect 309 3.2.1. Situering 309 3.2.2. Wat 309 3.2.3. Wie 310 3.2.4. Rechten en verplichtingen van de partijen 310 3.2.5. Knelpunten 315 3.3. De veiligheidscoördinator 318 3.3.1. Situering 318 3.3.2. Wat 318 3.3.3. Wanneer 319 3.3.4. Aanstelling van de veiligheidscoördinator Door wie 321 3.3.5. Aanstelling van de veiligheidscoördinator Wanneer 321 3.3.6. Aanstelling van de veiligheidscoördinator Hoe 321 3.3.7. Aanstelling van de veiligheidscoördinator Verantwoordelijkheden van de aansteller 322 3.3.8. Instrumenten van de veiligheidscoördinator 322 3.4. De projectontwikkelaar/de promotor 324 3.4.1. Situering 324 7

3.4.2. Wie 324 3.4.3. Wat 324 3.4.4. Knelpunten 325 3.5. De ingenieur/het studiebureau 327 3.5.1. Situering 327 3.5.2. Wie 327 3.5.3. Wat 328 3.5.4. Knelpunten: aansprakelijkheid 328 3.6. De projectmanager 330 3.6.1. Situering 330 3.6.2. Wie 330 3.6.3. Wat 330 3.7. Het controleorganisme 332 3.7.1. Situering 332 3.7.2. Wie 332 3.7.3. Wat 332 3.7.4. Knelpunten: de aansprakelijkheid 333 4. De tussenkomst van het vennootschapsrecht: enkele specifieke gevallen 335 4.1. De tijdelijke vennootschap 335 4.2. De patrimoniumvennootschap 338 4.3. De vennootschap in oprichting 340 5. Verkoop op plan 342 5.1. Situering 342 5.2. Toepassingsgebied 342 5.3. Verplichtingen 345 5.3.1. Verplichte vermeldingen en bijlagen 345 5.3.2. Waarborgregeling 346 5.3.3. Procedure inzake oplevering 347 5.3.4. Beding van wederinkoop 348 5.3.5. Betaling van de prijs 348 5.4. Sancties 348 5.4.1. Burgerrechtelijke sanctie: de nietigheid 348 5.4.2. Strafsancties 349 5.5. Knelpunten 350 III. DE EINDFASE 351 1. De oplevering 351 1.1. Situering 351 1.2. Wat 351 1.2.1. Algemeen 351 1.2.2. De voorlopige en definitieve oplevering 352 1.2.3. De gevolgen van de dubbele oplevering 354 1.3. Knelpunten 356 8

Inhoudstafel 2. De verkoop 358 2.1. Situering 358 2.2. Structuur van een share deal 358 2.3. Structuur van een asset deal 359 2.4. Share deal of asset deal 360 2.5. Gesplitste verkoop of split sale 362 3. De verhuur 364 3.1. Situering 364 3.2. Verschillende huurregimes 364 3.2.1. Soorten huurregimes 364 3.2.2. Vrijwillige onderwerping 366 3.3. Aandachtspunten bij het sluiten van een huurcontract 366 3.3.1. Plaatsbeschrijving 366 3.3.2. Huurwaarborg 367 3.3.3. Bestemming 368 3.3.4. Overige aspecten 368 3.4. Duur en beëindiging van de huur 368 3.4.1. Gemene huur 368 3.4.2. Woninghuur 369 3.4.3. Handelshuur 372 IV. PROJECTONTWIKKELING EN FISCALITEIT: EEN AANTAL BIJZONDERHEDEN 375 1. REGISTRATIERECHTEN 375 1.1. Opstalrecht en de verzaking aan het recht van natrekking bij bouwpromotie 1.1.1. Gebruik van het opstalrecht bij bouwpromotie 375 375 1.1.2. Verzaking aan recht van natrekking door een grondeigenaar die hoofdaandeelhouder is van de vennootschap die bouwt 377 1.2. Inbreng in een Belgische vennootschap van een zakelijk recht op een gebouw 379 1.2.1. Registratierechten 379 1.2.2. Btw 381 2. Btw 382 2.1. Alternatieven voor de onroerende verhuur 382 2.1.1. De onroerende verhuur Problematiek 382 2.1.2. Alternatieven 382 2.2. DBFM-contract 385 2.2.1. Unieke complexe dienst of geheel van verschillende diensten? 386 2.2.2. Zijn de leveringen onderworpen aan de btw? 386 9

2.2.3. Btw-behandeling van het variabele onderdeel van de vergoeding 387 2.3. Zakelijke rechten en btw-herzieningen 387 2.3.1. Algemeen 387 2.3.2. Overdracht van residuele eigendomsrechten 388 2.3.3. De uitdoving van een zakelijk recht 389 BIBLIOGRAFIE 391 SELECTIE VAN DE RELEVANTE WETGEVING 403 10