Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Oostersingel 116 9711 XH GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op 30-06-2015 Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De huurprijs van 615,00 per maand, afgesproken per 1 oktober 2014, is niet redelijk. De huurprijs is 427,76 per maand maar kan nog niet in rekening worden gebracht. Vanwege een ernstig gebrek in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 oktober 2014 tijdelijk verlaagd tot 171,10 per maand. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 20 januari 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 oktober 2014. De huurprijs is 615,00 per maand. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 30 maart 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5
Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: er is sprake van een kale huurprijs er is wel een gebrek; er is ernstige schimmelvorming in de doucheruimte; de rapporteur heeft dat zelf ook gezien; ik heb foto s meegenomen van de situatie op 8 januari; ik laat deze zien die situatie is al vanaf de aanvang van de huur zo; die kan niet in een half jaar verslechteren van geen enkele schimmelvorming naar de huidige staat er zijn 3 verwarmde vertrekken, te weten de kamer, keuken en slaapkamer; in de doucheruimte is geen radiator er zijn 3 extra kastjes in de keuken er is sprake van geluidhinder; de RIVM-kaart geeft meer dan 65 db aan de overige ruimte heeft geen ventilatie en geen lichtkoepel; alleen door de lichtkoker en reflectie van boven komt wat licht; deze is niet te openen; in de slaapkamer is wel een lichtkoepel die (naast een lichtkoker) die wel geopend kan worden de doucheruimte is deels betegeld tot het plafond, maar niet voor tenminste 2 m 2 extra op 1 oktober 2014 is er een F-label; later is dat een D-label geworden de woonomgeving is juist gewaardeerd Korte samenvatting verklaring verhuurder: er is sprake van een kale huurprijs ik bestrijd de problemen met de schimmel in de douche niet; ik heb daar geen klacht over gehad; de woning is opgeleverd zonder problemen; dat is geïnspecteerd voordat de huurder er in komt; er is geen inspectierapport de opmerkingen van de gemachtigde van de huurder over het aantal verwarmde vertrekken en de extra kastjes klopt de betegeling in de doucheruimte is tot aan het plafond; 2,6 m 2 in totaal ik heb geen klachten gehad over geluidhinder; er is geen isolatieglas, wel vrij dik glas; in september komt er dubbel glas in; het is wel een vrij drukke weg de overige ruimte is een logeerslaapkamer; licht komt binnen via een koepel (diameter ongeveer 1 meter) en via een koker en lichtreflectie; hetzelfde als in de slaapkamer; de koepel kan door de huurder geopend worden; vorige week is de koepel nog schoongemaakt de energie-index staat op 1-1-15 op label D geregistreerd het aantal punten voor de woonomgeving voor een stad met 100.00 inwoners is volgens de site van de Huurcommissie 17; de Oostersingel is niet te vinden op de site; er is wel een ziekenhuis, maar verder weet ik niet wat er meetelt. Pagina 2 van 5
III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 1 oktober 2014 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Puntenaantal In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 94 punten. De huurder en de verhuurder maken bezwaar tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie oordeelt daarover als volgt. Vaststaat dat er geen 4 maar 3 verwarmde vertrekken zijn (min 2 punten), dat er 3 extra keukenkastjes zijn (plus 0,75 punten) en dat er sprake is van geluidhinder uit de omgeving van tenminste 65 db (min 5 punten). De opmerkingen over de overige ruimte, de extra betegeling in de doucheruimte, het energielabel-/index en de woonomgeving passeert de Huurcommissie. Deze voorzieningen zijn gewaardeerd volgens de, soms gedetailleerde, wet- en regelgeving die hier geldt. De verhuurder heeft het tegendeel niet aangetoond. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 oktober 2014 vast op 94,25-2 + 0,75-5 = 88 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 427,76 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de navraag bij de rapporteur, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: De wanden en het plafond in de doucheruimte zijn overtrokken (over meer dan 0,25 m 2 ) met een lichtgrijze tot donkergrijze schimmellaag. De schimmelvorming is zeer waarschijnlijk het gevolg van een (te) geringe ventilatiemogelijkheid. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V3). De Huurcommissie heeft daarbij overwogen dat, mede gelet op de bij de rapporteur ingewonnen informatie, het niet aannemelijk is dat de tijdens het onderzoek (30 maart 2015) geconstateerde omvang en ernst van de schimmelvorming al bestond bij de aanvang van de huurovereenkomst (1 oktober 2014). Dat is het moment dat hier wettelijk moet worden getoetst. Niettemin acht de commissie het ook op dat moment reeds een ernstig gebrek. Het niet melden van een gebrek dat bestond op dat moment, speelt hier geen rol. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Met ingang van 1 oktober 2014 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 40% van 427,76 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 171,10 per maand. Pagina 3 van 5
De verlaging blijft gelden tot de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 427,76 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs tot de maximaal redelijke huurprijs. Bovendien wordt tijdelijk de huurprijs van de woonruimte verlaagd omdat er een gebrek was. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5
IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 88. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs 429,76. De huurprijs van 615,00 per maand, overeengekomen per 1 oktober 2014, is niet redelijk. Redelijk is een huurprijs van 427,76 per maand per 1 oktober 2014. De woonruimte heeft op 1 oktober 2014 het volgende ernstige gebrek: - De wanden en het plafond in de doucheruimte zijn overtrokken (over meer dan 0,25 m2) met een lichtgrijze tot donkergrijze schimmellaag. De schimmelvorming is zeer waarschijnlijk het gevolg van een (te) geringe ventilatiemogelijkheid. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V3). Vanwege dit ernstig gebrek in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 oktober 2014 tijdelijk verlaagd tot 171,10 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter mr. P. Schuurman en ing. G.W. Kamp MSRE Zittingsleden Pagina 5 van 5