Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Huurverlaging (art. 7:254 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub c en art. 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Schouwburgring TM TILBURG Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De voorgestelde huurverlaging is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van 641,74 per maand vanaf 1 maart I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie ontving op 15 december 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij of zijn voorstel tot huurverlaging voor zijn woonruimte redelijk is. De huurder heeft voorgesteld de huurprijs van 708,99 per maand te verlagen tot 636,61 per maand met ingang van 4 februari Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 1 februari 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport naar de huurder en de verhuurder gestuurd. Correspondentie over de zaak Op 25 januari 2016 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de verhuurder. Verhuurder geeft aan dat hij niet kan instemmen met de regels omtrent de woningwaardering, verder stelt verhuurder dat sprake is van een geliberaliseerde huurprijs. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: De inbouwkasten zijn wel in de waardering opgenomen. Ik weet niets van een berging af. Ik dacht dat de berging van verhuurder was. De berging is 2 m². Korte samenvatting verklaring verhuurder: De inbouwkasten zijn niet meegerekend. Wij hebben de makelaar de puntentelling laten opmaken, hij gaf aan dat wij de kasten beter konden slopen. Oorspronkelijk zijn de huurprijzen door de Huurcommissie vastgesteld. Het voelt alsof ik in de beklaagdenbank zit, terwijl ik alles goed had gedaan voor mijn gevoel. Ik heb de tekening er ook bij gepakt. Op de tekening is het 9 x 12, maar er blijft nog geen 60 meter van over. De kasten vind ik krom dat dit niet telt. Toen was het gebruikelijk om kasten in de huizen te plaatsen. De kelderberging is 2 m² Ik vind het een vervelende situatie. Je belandt hier in. De 3 bovenste appartementen zitten net boven liberalisatiegrens. Dit appartement niet, omdat dit appartement al lange tijd wordt gehuurd door deze huurder. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of het voorstel tot verlaging van de huurprijs redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Liberalisatie In eerste instantie is door verhuurder aangegeven dat sprake is van een geliberaliseerde huurovereenkomst. Er is sprake van een huurovereenkomst per 1 juli 1989, de aanvangshuurprijs is 294,68 per maand. Per 1 juli 1989 was de huurprijsliberalisatie uitsluitend van toepassing op nieuwe woningen. Er is sprake van een woning uit de jaren zestig. Om die reden kan er geen sprake zijn van een geliberaliseerde huurprijs. Volledigheidshalve merkt de commissie op dat ook de aanvangshuurprijs is gelegen onder te toen geldende liberalisatiegrens. Pagina 2 van 5

3 Voorgestelde ingangsdatum huurverlaging De Huurcommissie beoordeelt of de voorgestelde ingangsdatum van 4 februari 2016 redelijk is. Een voorstel tot huurverlaging moet ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum aan de verhuurder zijn gestuurd. Een ingangsdatum is in beginsel de eerste van de kalendermaand. Het voorstel voldoet niet aan deze eis. De huurder heeft het verlagingvoorstel korter dan twee maanden voor de ingangsdatum naar de verhuurder gestuurd. De huurcommissie beoordeelt daarom het verlagingvoorstel per 1 maart Puntenaantal De Huurcommissie beoordeelt of de voorgestelde nieuwe huurprijs redelijk is. Daarvoor stelt zij het puntenaantal van de woonruimte vast. Zaaknummer In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 131 punten. De huurder heeft geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. Kelderberging Door verhuurder wordt aangegeven dat bij de woning ook een kelderberging hoort van 2 m². Dit wordt door huurder ter zitting niet weersproken. Een berging van tenminste 2 m² wordt gewaardeerd met 0,75 punt per m². De commissie zal daarom de woningwaardering verhogen met 2 x 0,75 = 1,5 punten. Inbouwkasten Door verhuurder wordt aangegeven dat de inbouwkasten niet zijn gewaardeerd. Huurder geeft aan dat alle kasten zijn ingemeten door rapporteur. Verhuurder merkt op dat hij dit niet terug ziet in de woningwaardering. Door de commissie wordt aangegeven dat een inbouwkast groter dan 2 m² wordt aangemerkt als een overige ruimte en apart terug te zien is in de woningwaardering. Bij een inbouwkast kleiner dan 2 m² (zoals hier de situatie is) wordt gerekend bij de ruimte waarin de deur van de kast uitkomt. Bij een inbouwkast met een deur in de woonkamer, wordt de oppervlakte hiervan tot de woonkamer gerekend. Bij een inbouwkast met een deur in de gang, wordt de inbouwkast tot de gang gerekend. Een gang, hal of andere verkeersruimte komt echter niet voor waardering in aanmerking. De in de woning gelegen inbouwkasten zijn opgenomen in de woningwaardering, de commissie ziet geen reden de waardering op dit onderdeel aan te passen. Tenslotte wordt door verhuurder opgemerkt dat de oppervlakte van de woning op de tekening (buitenmaten) aanzienlijk groter is dan de oppervlakte van vertrekken die door rapporteur is opgenomen in de waardering. Door de commissie wordt opgemerkt dat uitsluitend de oppervlakte van de vertrekken en de overige ruimten (van muur tot muur op een hoogte van 1,5 meter) tot uitdrukking komt in de woningwaardering. Een appartement bestaat uit echter meer dan vertrekken. Zoals al is aangegeven worden verkeersruimten (gang, hal, etc.) niet met punten gewaardeerd. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 maart 2016 vast op ,5 = 132,5, na afronding 132 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 641,74 per maand. Pagina 3 van 5

4 De voorgestelde huurprijs is lager dan de maximale huurprijs. Het voorstel is daarom niet redelijk. De Huurcommissie stelt de huurprijs per 1 maart 2016 vast op het bedrag van de maximale huurprijs. Dit komt uit op een bedrag van 641,74. Algemeen De commissie heeft er kennis van genomen dat verhuurder het vervelend vindt om in een dergelijke procedure terecht te komen. Verhuurder had in het verleden de huurprijs volgens de toen geldende regels laten berekenen. De destijds overeengekomen huurprijs was correct. Door de commissie wordt aangegeven dat de regelgeving omtrent de woningwaardering en de maximale huurprijzen regelmatig wordt aangepast. De meest recente wijziging is een ingrijpende wijziging per 1 oktober Bij deze wijziging zijn de regels (methode) van de waardering gewijzigd. Ook zijn per die datum de maximale huurprijsgrenzen aangepast. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval vindt de Huurcommissie de verlaging volgens het voorstel van de huurder niet redelijk. De Huurcommissie verlaagt de overeengekomen huurprijs echter wel tot de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder en de verhuurder allebei in gelijke mate in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder en de verhuurder elk de helft van de voor hen geldende leges moeten betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte vast op 132 punten. Bij dit puntenaantal is de redelijke huurprijs 641,74 per maand. De voorgestelde verlaging van de huurprijs is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van 641,74 per maand vanaf 1 maart Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling Huurder en verhuurder allebei in gelijke mate in het ongelijk gesteld: De verhuurder moet 12,50 betalen. De huurder moet 12,50 betalen, en krijgt de helft van het betaalde legesvoorschot terug. BREDA, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme C.F. Mol en mr. C.A. Oskam Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5