Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Witte de Withstraat 1 H 2518 CN 'S-GRAVENHAGE Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij [xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 457,20 per maand, afgesproken per 1 juni 2015, is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van 202,39 per maand. Vanwege een ernstig gebrek in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 juni 2015 tijdelijk verlaagd tot 182,15 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 28 november 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 juni De huurprijs is 457,50 per maand. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 14 januari 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Correspondentie over de zaak Op 19 augustus 2016 heeft de Huurcommissie een bericht van de verhuurder ontvangen. De verhuurder schrijft dat huurder onvoldoende medewerking verleend voor wat betreft het opheffen van gebreken en doet voor wat betreft de woningwaardering en de daarbij behorende maximale huurprijs een beroep op Europese regelgeving. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De verhuurder heeft schriftelijk laten weten dat hij niet bij de zitting aanwezig kan zijn. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Er is een kale huurprijs van 457,50 overeengekomen per 1 juni Ik heb geen opmerkingen over de puntentelling. Tijdens het meten, ik heb een schuin dak, heeft rapporteur uitleg gegeven. Rapporteur heeft het goed gedaan. Ook de klachten zijn goed omschreven. Het rapport is zeer helder. Er is niets gedaan aan de deurbel. Er is een keer iemand geweest. In februari/maart was er een zitting. Deze werd geannuleerd, maar ik was niet bereikbaar. In december is er een nieuwe eigenaar gekomen. Ik heb altijd huur betaald, ik heb meerdere malen de eigenaar verzocht om de zaken goed op te lossen. Vervolgens werden er afspraken gemaakt en die werden door de verhuurder niet nagekomen. Ik heb vervolgens weer contact opgenomen met de nieuwe eigenaar, ook andere bewoners, omdat er meerdere klachten zijn. Nadat de huurovereenkomst was getekend is er een rondgang geweest met de makelaar en werd gezien dat alle meubels stuk zijn. De eigenaar woont om de hoek, deze kan mij altijd bereiken. Zowel de oude als de nieuwe eigenaar gaf aan dat het beter zou worden. De deurbel heeft het nooit gedaan. Ik had het appartement wel leeg gezien. Na tekening van het contract voor een gemeubileerd appartement ben ik met de makelaar gaan kijken en bleek alles kapot. Op een later moment gaf de oude eigenaar aan dat hij het nooit gemeubileerd had willen verhuren. Ik word van het kastje naar de muur gestuurd. Het is een spel tussen eigenaar en makelaar. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 1 juni 2015 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Puntenaantal In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 42 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 juni 2015 vast op 42 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 202,39 per maand. Pagina 2 van 5

3 De verhuurder heeft zich tegen het toetsen van de aanvangshuurprijs verweerd met een beroep op artikel 1 van het eerste protocol van het EVRM (EP EVRM). De Huurcommissie begrijpt hieruit dat de verhuurder zich op zijn recht op ongestoord genot van zijn eigendom beroept. Uit de jurisprudentie hierover blijkt, kort samengevat, dat de Staat een ruime bevoegdheid heeft om in het algemeen belang beperkingen te stellen aan de uit art. 1 EP EVRM voortvloeiende eigendombescherming. (Zie ook HR 4 april 2014, WR 2014/70.) De regels inzake de huurprijsbescherming vormen een dergelijke inperking in het algemeen belang. Deze wetgeving wordt beoordeeld als een deugdelijke wet, met een gerechtvaardigd sociaal-politieke doelstelling, te weten de bescherming van huurders. Een schending van het recht op ongestoord genot van het eigendomsrecht wordt niet snel aangenomen en is beperkt tot evident onredelijke of onevenredige gevallen. Zelfs het enkel niet kunnen realiseren van een redelijk rendement brengt niet met zich mee dat artikel 1 EP EVRM is geschonden. De Huurcommissie overweegt dat in deze zaak niet is gesteld noch gebleken dat de verhuurder geen redelijk rendement zou genieten van zijn huurinkomsten. Dat er sprake is van een evidente onredelijkheid is evenmin gebleken. De Huurcommissie gaat dan ook voorbij aan het beroep van de verhuurder op dit punt. Onderhoud en gebreken De commissie stelt vast dat de woning een aantal gebreken vertoont. De meeste van deze gebreken zijn niet dusdanig ernstig dat deze kunnen leiden tot een (tijdelijke) huurprijsverlaging. De klachten behoeven echter wel de nodige aandacht van verhuurder. De onderhoudsplicht van verhuurder reikt verder dan het opheffen van uitsluitend de ernstige gebreken. Een goed onderhouden woning zal ook zijn waarde behouden of zelfs in waarde stijgen. Huurder woont op de derde etage. Het intercomsysteem met deuropener functioneert niet, de bel van de woning van huurder doet het niet. De commissie is van mening dat deze klacht is aan te merken als een ernstig gebrek dat reeds bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was. Dat de huurder niet welwillend is om mee te werken aan het opheffen van de gebreken, is de Huurcommissie niet gebleken. Voor de goede orde merkt de Huurcommissie op dat de huurder uiteraard aan zijn verplichting moet voldoen om de huurprijs te betalen, maar dat dat geheel losstaat van het oordeel van de commissie over de hoogte van de huur en de aanwezigheid van gebreken. Of de huurder al dan niet zijn huurprijs heeft betaald, is niet ter beoordeling van de Huurcommissie. Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: De bel van de woning functioneert niet. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer Ra8. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. In deze situatie vindt de Huurcommissie een verlaging tot 90% redelijk. Met ingang van 1 juni 2015 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 90% van 202,39 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 182,15 per maand. Pagina 3 van 5

4 De verlaging blijft gelden tot de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder de huurprijs van 202,39 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. De commissie heeft er kennis van genomen dat de meegehuurde meubilering, stoffering en apparatuur van zeer matige kwaliteit zijn. Deze klachten kunnen geen rol spelen binnen deze procedure. Huurder betaalt hiervoor een voorschot servicekosten. Op dit moment heeft huurder de mogelijkheid om aan verhuurder te vragen om een afrekening van de servicekosten (gas, water, elektra en overige kosten). Een afrekening servicekosten over de periode 1 juni 2015 tot en met 31 december 2015 dient voor 1 juli 2016 door verhuurder te worden verzorgd. Op basis van deze afrekening kan mogelijk een ander voorschotbedrag worden afgesproken of wellicht is de staat van de inboedel voor verhuurder reden om deze te vervangen. Mochten huurder en verhuurder niet tot overeenstemming komen over de door verhuurder te verzorgen afrekening of indien verhuurder geen afrekening verstrekt, dan kan huurder een verzoek indienen bij de Huurcommissie. De Huurcommissie kan dan de betalingsverplichting van huurder ten aanzien van de servicekosten vast stellen. Meer informatie over deze procedure is na te lezen op de website van de Huurcommissie ( Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs tot de maximaal redelijke huurprijs. Bovendien wordt tijdelijk de huurprijs van de woonruimte verlaagd omdat er een gebrek is. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 42. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs 202,39. De huurprijs van 457,50 per maand, overeengekomen per 1 juni 2015, is niet redelijk. Redelijk is een huurprijs van 202,39 per maand per 1 juni De woonruimte heeft op 1 juni 2015 het volgende ernstige gebrek: De bel van de woning functioneert niet. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer Ra8. Vanwege dit ernstig gebrek in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 juni 2015 tijdelijk verlaagd tot 182,15 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. 'S-GRAVENHAGE, De Huurcommissie, mr. E.M. Jacquemijns S.J. Horn en ir. B.S. Binnerts Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5