Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a, art. 6 sub b, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a, art. 6 sub b, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Plutolaan VN ROERMOND Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 475,00 per maand, afgesproken per 15 februari 2014, is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van 458,61 per maand. Vanwege ernstige gebreken in de woonruimte wordt de redelijk geachte huurprijs van 458,61 per 15 februari 2014 tijdelijk bevroren I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De huurovereenkomst is ingegaan op 15 februari De huurprijs is 475,00 per maand. Huurder heeft per 15 februari 2014 huurtoeslag aangevraagd. De Huurcommissie heeft op 26 mei 2015 een verzoek van de Belastingdienst ontvangen. De Belastingdienst wilde weten of de overeengekomen huurprijs voor de woonruimte van de huurder redelijk is. Op 9 juli 2015 verklaarde de Huurcommissie dat de overeengekomen huurprijs voor de woonruimte van de huurder hoger is dan de maximale huurprijs. Hiermede wordt op basis van artikel 11 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte een automatische toetsingsprocedure in gang gezet. De huurder vraagt nu een uitspraak van de Huurcommissie over de huurprijs van de woonruimte. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 19 oktober 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De huurder heeft telefonisch laten weten dat hij niet bij de zitting aanwezig kan zijn. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de verhuurder: De punten zullen ongetwijfeld kloppen, is snap alleen niet waarom ik hier zit. Huurder wordt ondersteund door een maatschappelijk werker. Aangegeven werd dat in verband met huurtoeslag de huur iets lager moest. Ik heb daarmee ingestemd. Vervolgens wordt ik met dit rapport geconfronteerd. Mijn klusjesman, hier aanwezig, gaat naar de woningen toe als er klachten zijn. Er zijn bij hem nooit klachten gemeld door deze huurder. Ik zit hier niet om het rapport te betwisten. Ik verhuur al 18 jaar, ik heb nog nooit een Huurcommissiezaak gehad. Ik ben zeer verbaasd. Huurder heeft mij in december 2013 benaderd. Er zat op dat moment een andere huurder in deze woning. Wij wilden bij mutatie de woning controleren en eventueel werk uitvoeren. Dat wilde deze huurder niet. Hij wilde direct in de woning. Ik heb hier mails van. Er is een huurcontract van 475,00. Met alle werkelijke kosten voor gas, water en elektra en de overige servicekosten komt huurder veel hoger uit dan het bedrag dat nu betaald wordt. Als ik in twee jaar helemaal niets heb gehoord over de huurprijs of het onderhoud, dan ga ik er van uit dat het in orde is. In februari is er iets geweest met de tv, dat is direct gemaakt. We hebben nooit geweten dat er klachten waren. Huurder was een kennis of vriend van de voormalige bewoner van de studio. Hij wilde deze per se hebben. Normaal kijken we wel in de woning. Deze huurder had echter de sleutel gekregen van de vorige bewoner. Wij zijn om die reden niet in de woning geweest. Als een huurder ons niet uitnodigt in zijn woning, dan mogen wij hier niet in. Ik ben recent verhuisd, wellicht dat de eerdere correspondentie niet is aangekomen. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 15 februari 2014 is afgesproken, redelijk is. De Huurcommissie gaat hierbij uit van de in de huurovereenkomst opgenomen huurprijs van 475,00. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Puntenaantal Pagina 2 van 5

3 In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 96 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 15 februari 2014 vast op 96 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 458,61 per maand. Onderhoud en gebreken De commissie heeft er kennis van genomen dat verhuurder de woning bij mutatie niet heeft kunnen controleren. Huurder heeft de sleutel onderhands in ontvangst genomen van de vorige bewoner. Er is wel een huurovereenkomst afgesloten met deze huurder per 15 februari Zaaknummer Verhuurder heeft echter de verplichting om bij een nieuwe verhuur de woning in een behoorlijke staat op te leveren aan de nieuwe huurder. Het is aan te raden om bij mutatie de onderhoudstoestand op te nemen met de vertrekkende huurder en ook met de nieuwe huurder. Het is altijd ook mogelijk dat een vertrekkende huurder schade heeft toegebracht aan het pand. Van de door rapporteur opgenomen gebreken is het aannemelijk dat deze bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig waren. De commissie kan dan ook niet anders dan vaststellen dat er bij aanvang van de huurovereenkomst gebreken waren. Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: De aansluiting van de dakbedekking van de keuken aanbouw met de geprofileerde platen van de achtergevel is niet waterdicht. Het gipsplaten plafond van de aanbouw vertonen op diverse plaatsen vochtkringen en schimmelplekken als gevolg van de lekkage. Er is tevens gevolgschade aanwezig in de vorm van verzeepte en gescheurde gipsplaten ter plaatse van de aansluiting van het plafond met de achtergevel van de aanbouw. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer V1 in combinatie met het gebrek in categorie C, nummer 8. De buitendeur van de aanbouw is eigenlijk een binnendeur en ongeschikt voor een binnen/buiten constructie. Een buitendeur dient uitgevoerd te zijn van hard hout of van watervast verlijmde multiplex. De hardboard beplating aan de onderzijde is rot en delen van het plaatwerk ontbreken waardoor tocht en vocht in de aanbouw komt. Daarnaast is de deur verzakt ter plaatse van de scharnieren en kan enkel worden gesloten door de deur op te tillen. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer D7 en D8. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Door verhuurder is ter zitting onweersproken gesteld dat hij niet de mogelijkheid had om de woning op te nemen bij mutatie. Huurder heeft de sleutel van de woning gekregen van de vorige bewoner. Huurder heeft verder nooit klachten gemeld over het onderhoud van de woning. In deze uitzonderlijke situatie vindt de Huurcommissie een bevriezing van de huurprijs redelijk. Pagina 3 van 5

4 De bevriezing van de huurprijs blijft gelden tot de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld. Zolang de gebreken niet zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Volledigheidshalve merkt de commissie op dat huurder dient te gedogen dat verhuurder werkzaamheden verricht om de geconstateerde gebreken op te heffen. Indien verhuurder kan aantonen (met schriftelijk steunbewijs) dat huurder niet toelaat dat de gebreken worden verholpen, dan kan dit ook reden zijn om de huurprijsbevriezing ongedaan te maken. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs tot de maximaal redelijke huurprijs. Bovendien wordt tijdelijk de huurprijs van de woonruimte bevroren, omdat er gebreken zijn. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 96. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs 458,61. De huurprijs van 475,00 per maand, overeengekomen per 15 februari 2014, is niet redelijk. Redelijk is een huurprijs van 458,61 per maand per 15 februari De woonruimte heeft op 15 februari 2014 de volgende ernstige gebreken: De aansluiting van de dakbedekking van de keuken aanbouw met de geprofileerde platen van de achtergevel is niet waterdicht. Het gipsplaten plafond van de aanbouw vertonen op diverse plaatsen vochtkringen en schimmelplekken als gevolg van de lekkage. Er is tevens gevolgschade aanwezig in de vorm van verzeepte en gescheurde gipsplaten ter plaatse van de aansluiting van het plafond met de achtergevel van de aanbouw. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer V1 in combinatie met het gebrek in categorie C, nummer 8. De buitendeur van de aanbouw is eigenlijk een binnendeur en ongeschikt voor een binnen/buiten constructie. Een buitendeur dient uitgevoerd te zijn van hard hout of van watervast verlijmde multiplex. De hardboard beplating aan de onderzijde is rot en delen van het plaatwerk ontbreken waardoor tocht en vocht in de aanbouw komt. Daarnaast is de deur verzakt ter plaatse van de scharnieren en kan enkel worden gesloten door de deur op te tillen. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer D7 en D8. Pagina 4 van 5

5 Vanwege deze ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 15 februari 2014 tijdelijk bevroren. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. EINDHOVEN, De Huurcommissie, mr. L.E.M. Zalme W.J.M. Dings en J.W. Hospes Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5