uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) ZKN mei 2014

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Jullensstraat 3 STUDIO BK GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van 282,06 per maand is wel redelijk I Verloop van de procedure Verzoek De Huurcommissie ontving op 20 januari 2014 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 10 april 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Bij brief van 16 mei 2014, door de Huurcommissie ontvangen op 19 mei 2014, stuurt verhuurder de energielabels die van toepassing zijn op de woning aan de Jullensstraat 3. Tevens wil de verhuurder wijzen op het volgende: "De woningen op dit adres worden verhuurd op basis van de Leegstandswet. Een belangrijk verschil met een gewone huurovereenkomst is, dat de regels over huurbescherming van de huurder niet gelden bij verhuur ingevolge de Leegstandswet. De Leegstandswet bepaalt dat de bepalingen van het huurrecht woonruimte met betrekking tot onder meer huurbescherming, onderhuur, woningruil en opzeggingsbescherming niet gelden. Omdat de puntentelling derhalve niet aan de orde is, en de Huurcommissie hier welbeschouwd niets mee te maken heeft, dient deze zaak niet-ontvankelijk te worden verklaard". Dit verzoek is ter zitting behandeld tezamen met de verzoeken van de huurders woonachtig aan de Jullensstraat 3, app 10 en studio 4 te Groningen. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: Ten aanzien van de puntentelling wil ik opmerken dat het bouwjaar van de woonruimte 1980 is en daarvoor 5,00 punten toegekend moet worden; Dit zijn buitenlandse studenten die een Nederlands contract kregen voorgelegd; Er staat geen bord 'te koop' in de tuin. Het pand staat ook niet te koop. Het is een oud fabriekspand; Art. 15 sub 1, lid a is van toepassing. Huurprijsbescherming zou volgens verhuurder niet van toepassing zijn, maar de gemeente mag alleen een vergunning afgeven op basis van de puntentelling; Art. 16 lid 13 van de Leegstandswet geeft heel duidelijk aan dat als de huurovereenkomst niet de gegevens vermeldt als bedoeld in art. 16 lid 12 Leegstandswet, een huurder een gewoon huurcontract heeft en daarom gewoon huurbescherming heeft. In dat geval is het regime van de Leegstandswet niet van toepassing. Art. 16 lid 12 Leegstandswet bepaalt het volgende: "de huurovereenkomst moet bij geschrifte worden aangegaan. Daarbij moet melding worden gemaakt van de vergunning bedoeld in art. 15, eerste lid, eerste zin, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de daarin vermelde huurprijs." Het vergunningnummer hoeft niet specifiek in de huurovereenkomst te worden vermeld. Wel moet in de huurovereenkomst worden vermeld: - dat de gemeente een vergunning onder de Leegstandswet heeft verleend om deze huurovereenkomst aan te gaan; - de periode waarvoor de vergunning is verleend; - de maximale huurprijs die de gemeente in de vergunning heeft vastgesteld. Ontbreekt een van deze drie elementen in de huurovereenkomst, dan is er sprake van een gewone huurovereenkomst. Pagina 2 van 5

3 III Beoordeling Leegstandswet - huurovereenkomst De commissie is met gemachtigde van de huurder van oordeel dat sprake is van een gewone huurovereenkomst. In art. 15 sub 1 staat vermeld dat Burgemeester en Wethouders de eigenaar vergunning kunnen verlenen tot het aangaan van overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte op welke overeenkomsten de art. 206 lid 3, 232, 242, 269 lid 1 en 2, 270, 271 leden 4 tot en met 8, 272 tot en met 277, 278 leden 1 en 2 en 281 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing zijn. Art. 7:249 BW wordt niet vermeld en is hiervan uitgezonderd. Ook verhuurder noemt bij zijn opsomming niet de huurprijsregels. Naar het oordeel van de commissie is sprake van een gewone huurovereenkomst waarbij toetsing van de aanvangshuurprijs tot de mogelijkheden behoort. Overeengekomen huurprijs De huurovereenkomst is ingegaan op 26 augustus 2013 tegen een huurprijs van 425,00 per maand. Puntenaantal De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 55 punten. Gemachtigde van huurder en verhuurder hebben bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal voor wat betreft het energielabel. Volgens gemachtigde van huurder is het bouwjaar van de woning 1980 en dienen hiervoor 5,00 punten toegekend te worden. Volgens de verhuurder is er sprake van een energielabel C voor deze woonruimte. Bij controle van ep-online heeft de commissie geconstateerd dat het energielabel C is afgemeld op 13 mei Dit betekent dat de afmelddatum na de ingangsdatum van de huurovereenkomst ligt (zijnde 26 augustus 2013) waardoor het label in deze procedure niet van toepassing is. De commissie valt dan terug op het bouwjaar BAG van de woning, zijnde 1980, waarvoor 5,00 punten gelden. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 26 augustus 2013 daarom vast op 60. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens 282,06 per maand (exclusief bijkomende kosten). Gebreken De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn. Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst in de woonruimte geen ernstige gebreken. De gemachtigde van huurder heeft tijdens de zitting het rapport voor wat betreft de gebreken niet weersproken. De Huurcommissie volgt daarom het rapport op dit punt. Pagina 3 van 5

4 Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. Hoogte leges Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 60 punten. De met ingang van 26 augustus 2013 overeengekomen huurprijs van 425,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van 282,06 per maand met ingang van 26 augustus 2013 is redelijk. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. De verhuurder moet 25,00 leges betalen. Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 4 van 5

5 GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter mr. P. Schuurman en C.C.M. Hamers M.Sc. Zittingsleden Pagina 5 van 5