Uitspraak. van de Huurcommissie. Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 7:249 Burgerlijk Wetboek) ZKN

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 7:249 Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Rooseveltlaan 826 KM BL UTRECHT Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van 323,34 per maand is wel redelijk I Verloop van de procedure Verzoek De Huurcommissie ontving op 3 juni 2016 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 12 juli 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. De verhuurder heeft schriftelijk gereageerd op het rapport van onderzoek. Deze schriftelijke reactie en bijgesloten puntentelling worden als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. De 14 zaken van de kamers aan de Rooseveltlaan zijn gevoegd ter zitting behandeld. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurders en gemachtigde van de huurders: Kamers 7, 8 en 10: akkoord met de woningwaarderingen; kamers 8, 9 en 10 delen een thermostaatknop, alleen kamer 7 heeft een eigen knop; de keuken op de gang is niet meegerekend; de huurders gebruiken per deel de eigen keuken; ik heb de afzonderlijke ruimten gemeten van de kamer, exclusief de doorbraak; wij zijn van mening dat de afzuiging niet voldoende is, het brandalarm gaat snel af bij het koken; wij hebben de bel niet gecontroleerd. Kamers 1 t/m 6: wij zien de woonkamer als een gang en een verkeersruimte; de ruimte wordt gebruikt als een woonkamer, maar wij kunnen daar niet zelf de warmte regelen, de knop zit achter het verlaagd plafond; het halletje dat de verhuurder noemt voor kamer 1 kan haast niet gebruikt worden door de openrichting van de deur; de extra gemeenschappelijke ruimte van 5,80 m 2 die de verhuurder benoemd is erg warm en kan niet gebruikt worden voor de opslag van voedsel; akkoord met de woningwaardering; de bel heeft het weer begeven, mogelijk is de batterij leeg; wij kunnen alleen ventileren door de deur te openen. Kamers 16 t/m 20: akkoord met de woningwaarderingen; de woonkamer, hal, keuken en badkamer zijn niet verwarmd; er is één radiator in het halletje; in de woonkamer kan er geen raam open; de ventilatiemogelijkheden voor de keuken zijn onvoldoende. Algemeen: er ligt een soort zeil, dit lag er al voordat wij er kwamen wonen. Pagina 2 van 5

3 Korte samenvatting verklaring verhuurder: Kamers 7, 8 en 10: het klopt dat alleen kamer 7 een eigen thermostaatknop heeft, de drie andere kamers delen een knop; wij hebben per post gereageerd op de puntentellingen van de kamers 1 t/m 6, 7, 8 en 10 en kamers 16 t/m 20; wij rekenen twee keukens voor alle kamers; keukens kunnen net zoals badkamers door allen gebruikt worden; de doorbraak is waarschijnlijk niet meegenomen door de rapporteur (kamers 1 en 7); er is een gebalanceerd ventilatiesysteem voor het gehele pand. Kamers 1 t/m 6: de woonkamer is daadwerkelijk te verwarmen; over de ontbrekende ruimte van 5,8m 2 hebben wij gebeld met de rapporteur, deze gaf aan de ruimte wel gezien te hebben; het betreft eigenlijk een opbergruimte voor de keuken; er zijn twee puntentelling nagezonden, bij de ene is het halletje wel meegerekend, de andere niet; de huurprijs van kamer 5 was bijgesteld tot 303,02. Kamers 16 t/m 20: de puntentellingen van deze kamers komen meer in de buurt met onze eigen telling; derhalve geen opmerkingen over de woningwaardering; het ventilatiesysteem kan een stand hoger gezet worden. Algemeen: wij hebben zonder juridische ondersteuning een standaard contract opgesteld; stoffering en meubilering zijn niet begroot in het contract. III Beoordeling Overeengekomen huurprijs De huurovereenkomst is ingegaan op 1 januari 2016 tegen een huurprijs van 349,76 per maand. Puntenaantal De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 154 punten. De verhuurder heeft bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De verhuurder geeft aan dat er een extra gemeenschappelijke kamer van 5,80m 2 beschikbaar is voor zes personen. De commissie merkt op dat verhuurder ter zitting voldoende heeft aangetoond dat de kamer van 5,80m 2 ontbreekt in de puntentelling. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 1 januari 2016 daarom vast op 159. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens 323,34 per maand. Pagina 3 van 5

4 Gebreken De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn. Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst in de woonruimte geen gebreken die een tijdelijke verlaging van de huurprijs rechtvaardigen. De huurder heeft tijdens de zitting niet overtuigend aan kunnen tonen dat het rapport niet klopt. De commissie gaat er wel vanuit dat partijen in gesprek gaan betreffende de ventilatie van de woonruimte. Indien er gebreken ontstaan, dient de huurder deze bij de verhuurder te melden. Indien de verhuurder het gebrek niet binnen zes weken herstelt, dan kan de huurder een nieuw verzoek indienen bij de Huurcommissie om de huurprijs tijdelijk te verlagen. Voorschotbedrag servicekosten Verhuurder gaf ter zitting aan dat de kostenpost stoffering en meubilering niet in het huurcontract is overeengekomen. De commissie merkt op dat partijen in onderling overleg een voorschotbedrag voor deze post overeen kunnen komen. Het voorschot is een schatting van de werkelijke kosten. De verhuurder moet binnen zes maanden na het einde van het kalenderjaar een overzicht maken van de werkelijk gemaakte kosten. In het overzicht moet elke kostensoort apart benoemd zijn. Ook de manier van berekenen moet erin staan. Het is mogelijk dat de huurder en de verhuurder het niet eens worden over de eindafrekening. In dat geval kan de huurder of de verhuurder de Huurcommissie vragen om de afrekening te beoordelen. Dat kan tot twee jaar nadat het overzicht verstrekt had moeten zijn. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 159 punten. De met ingang van 1 januari 2016 overeengekomen huurprijs van 349,76 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van 323,34 per maand met ingang van 1 januari 2016 is redelijk. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. De verhuurder moet 25,00 leges betalen. UTRECHT, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers W.J.M. Dings en R.A. Bolder-Wiggers Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5