De vastgoedgevolgen van e-commerce voor supermarkten. Afstudeerpresentatie Thomas Gorczynski Delft, 4 juli 2013

De vastgoedgevolgen van e-commerce voor supermarkten Afstudeerpresentatie Thomas Gorczynski Delft, 4 juli 2013

De vastgoedgevolgen van e-commerce voor supermarkten Student: T.J. (Thomas) Gorczynski Studentnummer: 4086929 Universiteit: Technische Universiteit Delft Faculteit: Bouwkunde Afdeling: Leisure & Retail Eerste mentor: dr. ir. D.C. (Dion) Kooijman Tweede mentor: msc. eng. arch. H.J.M. (Herman) Vande Putte MRE Gecommitteerde: dr. A. (Arie) Romein Peilmoment: P5 presentatie Datum: 4 juli 2013 2

Agenda 1. Onderzoek 2 2. Online foodmarkt 12 3. Resultaten 21 4. Conclusies en aanbevelingen 32 3

1. Onderzoek Aanleiding: Over enkele jaren zal een derde van de winkels zou verdwijnen en de helft van de verkoop via internet verlopen. (Molenaar, 2010) Aandacht groei voor online food retail: Aantal artikelen per jaar over e-commerce in Distrifood 4

1. Onderzoek Aanleiding: OC&C Stategy Consultants, 2010 5

1. Onderzoek Centrale vraagstelling: Wat zijn de vastgoedgevolgen van e-commerce voor supermarkten? De invloed van e-commerce is toegespitst op: Logistiek Distributiecentra Aantal winkels Winkelgrootte Winkellocaties Winkelindeling 6

1. Onderzoek Probleemstelling: Wanneer supermarktorganisaties online verkoopkanalen openen, kan de rol van het vastgoed veranderen. Indien de hooggespannen verwachtingen van e- commerce waarheid worden, zal deze ontwikkeling voor supermarktorganisaties een aantal consequenties hebben. Een van deze mogelijke consequenties kan zijn dat de behoefte aan (winkel)vastgoed zal wijzigen. 7

1. Onderzoek Belangrijkste conclusies: E-commerce zal niche-markt blijven Logistiek vastgoed blijft voorlopig onveranderd Winkelvastgoed blijft voorlopig onveranderd Kleine wijzigingen lijken op komst 8

1. Onderzoek Hypothesen: 1. De komst van e-commerce in de supermarktbranche zal een bedreiging vormen voor de fysieke verkoop in supermarktwinkels. 2. De behoefte aan fysieke winkelruimte zal afnemen voor supermarktketens met een online verkoopstrategie, waardoor zij minder winkelvastgoed in hun portefeuille zullen hebben. 3. De behoefte aan distributieruimte zal toenemen voor supermarktketens met een online verkoopstrategie, waardoor zij meer logistiek vastgoed in hun portefeuille zullen hebben. 9

1. Onderzoek Opbouw van het onderzoek: 10

1. Onderzoek Empirisch onderzoek: Interviews met 5 multichannel retailers Interviews met 3 fysieke retailers 11

2. Online foodmarkt De online initiatieven in Nederland: 13

2. Online foodmarkt Optimisme neemt toe: 14

2. Online foodmarkt Nieuwe initiatieven verschijnen op de markt: 15

2. Online foodmarkt Online in NL nog in de kinderschoenen + Online omzetaandeel (nog) beperkt: Bron: EFMI 16

2. Online foodmarkt Aankopen via diverse websites Bron: EFMI 17

2. Online foodmarkt Bezorggebieden: Bron: EFMI 18

2. Online foodmarkt Online omzetaandeel is (nog) klein in Nederland: Marktaandeel online in totale detailhandelsomzet in NL Marktaandeel online in totale supermarktomzet in NL Bron: EFMI 19

2. Online foodmarkt Verwachtingen van supermarktorganisaties omtrent e-commerce: 20

3. Resultaten Conceptueel model 22

3. Resultaten 1. Logistiek Verzamelproces: Verzamelen in winkel Verzamelen in distributiecentrum 23

3. Resultaten 1. Logistiek Distributie: Afhalen: Afhaalpunt in winkel Zelfstandig afhaalpunt Thuisbezorgen: Thuisbezorging vanuit DC Thuisbezorging vanuit winkel 24

3. Resultaten 1. Logistiek Supermarkten & distributiemodellen: 25

3. Resultaten 2. Distributiecentra Distributiecentra zullen niet uitbreiden op korte termijn. Bestaande winkelstructuur speelt belangrijke rol in distributie Speciale distributiecentra voor online verkoop worden ontwikkeld, zodra e-commerce bepaalde schaalgrootte bereikt 26

3. Resultaten 3. Aantal winkels Aantal winkels wordt niet beinvloed door e-commerce. Geringe kannibalisatie Behoud van eigen klanten Online omzet voor winkel 27

3. Resultaten 4. Winkelgrootte Geen verandering in winkelgrootte door toedoen van e-commerce. 28

3. Resultaten 5. Winkellocaties Geen verandering in winkellocaties door toedoen van afhalen/e-commerce. Overgrote deel van boodschappen blijft in winkels gekocht worden Identieke locatiecriteria Restrictief overheidsbeleid 29

3. Resultaten 6. Winkelindeling Meer magazijnruimte per winkel nodig (3/8 supermarkten): Stallen van bestellingen Verzamelen in magazijn Magazijnruimte per winkel blijft gelijk (5/8 supermarkten): Verkoopvloer met assortiment kan niet inkrimpen Verzamelproces op den duur verplaatst naar speciaal distributiecentrum Aantal bevoorradingsmomenten verhogen 30

3. Resultaten 6. Winkelindeling Veranderingen op parkeerterrein om afhalen te ondersteunen (5/8 supermarkten): Aparte parkeervakken of aanrijlanen voor afhalende klanten Korte afstand tussen afhaalplek en supermarkt Afhaalplek gekoppeld aan magazijnzijde of nabij ingang Los- en laadplekken in binnensteden 31

4. Conclusies en aanbevelingen Hypothesen: 1. De komst van e-commerce in de supermarktbranche zal een bedreiging vormen voor de fysieke verkoop in supermarktwinkels. 2. De behoefte aan fysieke winkelruimte zal afnemen voor supermarktketens met een online verkoopstrategie, waardoor zij minder winkelvastgoed in hun portefeuille zullen hebben. 3. De behoefte aan distributieruimte zal toenemen voor supermarktketens met een online verkoopstrategie, waardoor zij meer logistiek vastgoed in hun portefeuille zullen hebben. 33

4. Conclusies en aanbevelingen Aanbevelingen: Retailers Webwinkel starten Toegankelijk website Goed funtionerend logistiek apparaat Beleggers Supermarktpanden blijven aantrekkelijke beleggingen Investeren in bereikbare locaties met parkeergelegenheid Makelaars Flexibiliteit in huurovereenkomsten Overheid Voorzichtigheid omtrent bestemmingplannen 34

De vastgoedgevolgen van e-commerce voor supermarkten Student: T.J. (Thomas) Gorczynski Studentnummer: 4086929 Universiteit: Technische Universiteit Delft Faculteit: Bouwkunde Afdeling: Leisure & Retail Eerste mentor: dr. ir. D.C. (Dion) Kooijman Tweede mentor: msc. eng. arch. H.J.M. (Herman) Vande Putte MRE Gecommitteerde: dr. A. (Arie) Romein Peilmoment: P5 presentatie Datum: 4 juli 2013 35