Bedrijfsverzamelgebouwen

Transcriptie

1 Bedrijfsverzamelgebouwen Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van bedrijfsverzamelgebouwen P5 presentatie 2 juli 2014 Student: Jeroen Ketting, Faculteit TU Delft, Bouwkunde Afdeling: Real Estate Management, Coordinator: Dr. Ir. D.J.M. Van der Voordt 1st mentor: Dr. Ir. H.T. Remøy 2de mentor: Ing. P. De Jong Gecommiteerde: Dr. Ir. R. M. Rooij

2 Inhoudsopgave 1. Onderzoeksopzet 2. Literatuur 3. Bevindingen 4. Conclusies

3 Probleemstelling Hoofdvraag Onderzoeksmethoden Conceptueel model Onderzoeksopzet 1) Probleemanalyse 1) Leegstand 2) Nieuwe huurders 3) Flexibilisering 4) Nieuwe concepten 2) Onderzoeksvraag 3) Onderzoeksmethoden 4) Conceptueel model

4 Probleemstelling Hoofdvraag Onderzoeksmethoden Conceptueel model Leegstand Leegstaande kantoren 15,7% (DTZ, 2013)

5 Probleemstelling Hoofdvraag Onderzoeksmethoden Conceptueel model Nieuwe groep huurders ZZP'ers 647, , , , , , ZZP'ers Eigen il. obv CBS cijfers (2013)

6 Probleemstelling Hoofdvraag Onderzoeksmethoden Conceptueel model Flexibilisering Huurtermijnen & Flexibilisering Grote huurders > m2 7 tot 9,4 jaar ( ) Kleine huurders < 500 m2 3,4 tot 2,5 jaar ( ) Gemiddelde looptijd van huurcontracten kantoren in Nederland (DTZ, 2005)

7 Probleemstelling Hoofdvraag Onderzoeksmethoden Conceptueel model Nieuwe concepten Nieuwe soorten bedrijfsverzamelgebouwen Creatieve hotspots, Co-working, Flexplek, Business centra, Flex-kantoor, kantoorcommune s

8 Probleemstelling Hoofdvraag Onderzoeksmethoden Conceptueel model Hoofdvraag Hoe kunnen project ontwikkelaars zich competitief onderscheiden in de ontwikkeling van bedrijfsverzamelgebouwen? Welke faciliteiten in een bedrijfsverzamelgebouw worden gewaardeerd en wat zijn de hoofdredenen van huurders om te huren in bedrijfsverzamelgebouwen?

9 Probleemstelling Hoofdvraag Onderzoeksmethoden Conceptueel model Methoden 1) Literatuur studie 2) Kwalitatief onderzoek 1) Interviews - 6 ontwikkelaars 2) Case studies - 5 gebouwen 3) Kwanitatief onderzoek 1) Enquête - #141 verdeeld over 7 gebouwen

10 Probleemstelling Hoofdvraag Onderzoeksmethoden Conceptueel model (H3.3) Enquête gebruikersvoorkeuren Literatuurstudie (H2.2) Herontwikkeling (H3.3 & H3.4) Casestudies & interviews Locatie Gebouw Faciliteiten Voordelen (H2.1) Bedrijfsverzamelgebouwen Vraag Aanbod Toekomst? (H4) Conclusies Onderzoeksmodel

11 Trends Markten Huurders Toegevoegde waarde Haalbaarheid Competitief voordeel Literatuur 1) Bedrijfsverzamelgebouwen 1) Trends 2) Markten 3) Huurders 4) Toegevoegde waarde 2) Herontwikkeling naar bedrijfsverzamelgebouwen 1) Haalbaarheid 2) Competitief voordeel

12 Trends Markten Huurders Toegevoegde waarde Haalbaarheid Competitief voordeel Ontwikkelingen Informatie technologie & Telecommunicatie Flexibilisering contractueel / Tijd / locatie Bedrijfsstructuren veranderen ( ) Gevolgen voor vastgoed

13 Trends Markten Huurders Toegevoegde waarde Haalbaarheid Competitief voordeel Drie archetypen bedrijfsverzamelgebouwen Incubators Publiek Universiteit Privaat Serviced kantoren Regus Seats2Meet Bedrijvencentra

14 Trends Markten Huurders Toegevoegde waarde Haalbaarheid Competitief voordeel Huurders 1. Startende bedrijven, ZZP ers, 2. Creatieve bedrijven 3. Flexibele corporate werknemers

15 Trends Markten Huurders Toegevoegde waarde Haalbaarheid Competitief voordeel Toegevoegde waarde (1) Locatie theorien Agglomeratie van economien 1) Bundeling van de arbeidsmarkt 2) Delen van input en diensten 3) Kennis lekage spillovers

16 Trends Markten Huurders Toegevoegde waarde Haalbaarheid Competitief voordeel Toegevoegde waarde (2) De vijf fasen van groei 1) Hoe bedrijven groeien (Greiner 1972) 1) Evolutie 2) Levenscyclus 3) Dialectiek 4) Teleogie Grootte van de organisatie Groot Klein Jong Creativiteit Leiderschap Richting Zelfstandigheid Delegatie Controle Leeftijd van de organisatie Coordinatie Rode draad Collaboratie? Evolutie: periode van groei Revolutie: periode van crisis Volwassen

17 Trends Markten Huurders Toegevoegde waarde Haalbaarheid Competitief voordeel Toegevoegde waarde (3) Het sociale aspect van werk (van Meel, 2010) Yahoo! 2013

18 Trends Markten Huurders Toegevoegde waarde Haalbaarheid Competitief voordeel Herontwikkeling

19 Onderzoeksopzet Literatuur Bevindingen Conclusies Trends Markten Huurders Toegevoegde waarde Haalbaarheid Competitief voordeel Haalbaarheid Gebruik Locatie / Gebouw Type haalbaaheidsprobleem Probleemhouder Methoden 1 Ontwikkelaars, multinationals, ketens Toetsen van gebouw, locatie, vergelijk alternatieven, kosten schattingen en verhuurbaarheidsstudies 2 Grond- of gebouw eigenaren Geschiktheid en meest waarschijnlijkheidsstudies 3 Vastgoed investeerders Waardering van alternatieve ontwikkelingsobjecten

20 Trends Markten Huurders Toegevoegde waarde Haalbaarheid Competitief voordeel Competitieve standaard Onderzoek middels marketing (Graaskamp, 1985) Eigenwaarde vergroten Kosten van wrijving verlagen Veiligheid en geruststelling Verkopen van een levensstijl Balans tussen betalen en profiteren Ontzorgen van je klant

21 Aanbod Casestudies Aanbod - Interviews Vraag - Enquête Bevindingen 1) Aanbod 1) Interviews 2) Casestudies 2) Vraag 1) Enquête

22 Aanbod - Casestudies Aanbod - Interviews Vraag - Enquête Schieblock Kauwgomb. Bouncespace Atoomclub Zuidpark Stad Rotterdam Amsterdam Amsterdam Utrecht Amsterdam Bouwjaar & 1973 Transformatiejaar 2010, mei , april , juni Leegstand 15 jaar 2 jaar 1 maand 5 jaar 2,5 jaar Gebouwanalyse

23 Aanbod - Casestudies Aanbod - Interviews Vraag - Enquête Schieblock Kauwgomb. Bouncespace Atoomclub Zuidpark Stad Rotterdam Amsterdam Amsterdam Utrecht Amsterdam Bouwjaar & 1973 Transformatiejaar 2010, mei , april , juni Leegstand 15 jaar 2 jaar 1 maand 5 jaar 2,5 jaar Locatie Binnenstedelijk Bedrijventerrein Binnenstedelijk Bedrijventerrein Bedrijventerrein Bereikbaarheid OV Goed Middelmatig Goed Middelmatig Middelmatig Bereikbaarheid Auto Middelmatig Goed Middelmatig Goed Goed Walkscore Gebouwanalyse

24 Aanbod - Casestudies Aanbod - Interviews Vraag - Enquête Schieblock Kauwgomb. Bouncespace Atoomclub Zuidpark Stad Rotterdam Amsterdam Amsterdam Utrecht Amsterdam Bouwjaar & 1973 Transformatiejaar 2010, mei , april , juni Leegstand 15 jaar 2 jaar 1 maand 5 jaar 2,5 jaar Locatie Binnenstedelijk Bedrijventerrein Binnenstedelijk Bedrijventerrein Bedrijventerrein Bereikbaarheid OV Goed Middelmatig Goed Middelmatig Middelmatig Bereikbaarheid Auto Middelmatig Goed Middelmatig Goed Goed Walkscore Duur ontwikkeling Tijdelijk Permanent Tijdelijk Permanent Permanent Ontwikkelingsfasering Eenmalig Gefaseerd Eenmalig Gefaseerd Eenmalig Gebouwanalyse

25 Aanbod - Casestudies Aanbod - Interviews Vraag - Enquête Schieblock Kauwgomb. Bouncespace Atoomclub Zuidpark Stad Rotterdam Amsterdam Amsterdam Utrecht Amsterdam Bouwjaar & 1973 Transformatiejaar 2010, mei , april , juni Leegstand 15 jaar 2 jaar 1 maand 5 jaar 2,5 jaar Locatie Binnenstedelijk Bedrijventerrein Binnenstedelijk Bedrijventerrein Bedrijventerrein Bereikbaarheid OV Goed Middelmatig Goed Middelmatig Middelmatig Bereikbaarheid Auto Middelmatig Goed Middelmatig Goed Goed Walkscore Duur ontwikkeling Tijdelijk Permanent Tijdelijk Permanent Permanent Ontwikkelingsfasering Eenmalig Gefaseerd Eenmalig Gefaseerd Eenmalig Gebouwanalyse Soort product m2 m2 Werkplek / m2 Werkplek m2 Bruto vloeroppervlak

26 Aanbod - Casestudies Aanbod - Interviews Vraag - Enquête Financiële prestaties Bouw p/m2 Schieblock 220,- Bouncespace 10,- Kauwgomb. 610,- Atoomclub 330,- Zuidpark 1000,- Per jaar Schieblock ( 12) Kauwgom. ( 13) Atoomclub ( 13) Zuidpark ( 13) Inkomsten Inkomsten p/m Uitgaven Uitgaven p/m NOI NOI p/m % van jaarh. 58,56% 86,58% 28,38% 70,00%

27 Aanbod - Casestudies Aanbod - Interviews Vraag - Enquête Interview analyse Gebouw zoekt functie. (haalbaarheidsstudie) Financiering Stapsgewijs ontwikkelen

28 Aanbod - Interviews Aanbod - Casestudie Vraag - Enquête Enquête

29 Aanbod - Interviews Aanbod - Casestudie Vraag - Enquête Respondenten Huurlengte Gebouw Response Organisatieleeftijd Huurcontract Netwerk In welk bedrijfsverzamelgebouw is uw organisatie gevestigd? Schieblock 30 6,3 jaar 22,5 maanden Bounce- Space 9 2,7 jaar 3,3 maanden 22,2 maanden 3,1 maanden 58% 67% 17.0% 20.6% 14.2% 21.3% 20.6% 6.4% Schieblock Bouncespace Kauwgomballenfabriek Atoomclub Bink36 A-Lab Kauwgomballenfbrk. 29 8,9 jaar 29,9 maanden 56,7 maanden 55% Aantal respondenten per gebouw Hoeveel mensen werken in uw organisatie? Atoomclub jaar 19,7 maanden Bink jaar 30,6 maanden 18,8 maanden 21,3 maanden 55% 68% 5.0% 22.7% 19.9% 22.0% 30.5% A-lab 29 6,1 jaar 5,2 maanden 10,5 maanden 79% Totaal 141 7,7 jaar 20,9 maanden 20,7 maanden 64% Bedrijfsgrootte totaal Page 1

30 Aanbod - Interviews Aanbod - Casestudie Vraag - Enquête Locatie 1 OV Auto Fiets Represent Veiligheid Cafés Winkels Wonen 7.31

31 Aanbod - Interviews Aanbod - Casestudie Vraag - Enquête Gebouw 1 Interieur Comfort Flexibiliteit Werkunits Exterieur Herkenbh Verhaal Hoogte 6.47

32 Aanbod - Interviews Aanbod - Casestudie Vraag - Enquête Faciliteiten 1 Ontmoeting Koffie Informeel Schoonmk Veiligheid Formeel Receptie Repro 5.62

33 Aanbod - Interviews Aanbod - Casestudie Vraag - Enquête Huurreden 1 Huurprijs Flexibiliteit Netwerk Verhaal Faciliteiten G Conglom Faciliteiten L Eigenaar 6.11

34 Faciliteiten Hoofdredenen Competitief onderscheiden Conclusies & aanbevelingen 1) Faciliteiten 2) Hoofdreden 3) Competitief onderscheiden

35 Faciliteiten Hoofdredenen Competitief onderscheiden Faciliteiten Kleine bedrijven informele netwerkmomenten, ontmoetingsplekken, Receptiedienst Per case verschillend

36 Faciliteiten Hoofdredenen Competitief onderscheiden Hoofdreden Huurprijs, flexibiliteit en faciliteiten. Locatie, locatie, locatie Kleine bedrijven willen onderdeel zijn van een netwerk. Delen van kennis & gegevens, sociaal contact. Huren om de mensen in het gebouw. De waarde van toevallige ontmoetingen.

37 Faciliteiten Hoofdredenen Competitief onderscheiden Aanbevelingen Creer een merk Ontwikkel een auto- óf een fietslocatie Faciliteer Flexibiliteit Netwerk Interieur, comfort en flexibel gebouw Shared-value Ontmoeting

38 Vragen?