KANTORENMARKT NOORDWEST- NEDERLAND Flevoland, noord-holland en Utrecht landelijke MarKtontwIKKelInGen de vraag naar kantoorruimte nam in 2011 licht toe. Het opnamevolume steeg 1,5% ten opzichte van 2010 tot een niveau van 1,25 miljoen m². de verhuisbewegingen zijn bijna zonder uitzondering gericht op betere locaties en beter geschikte kantoorruimte. Veel verhuisbeslissingen zijn voorbereid in 2010, toen de economie zich licht herstelde. ook de ruime keuze aan kantoorruimte en de goede onderhandelingspositie van kantoorgebruikers hielden het opnamevolume op peil. opvallend genoeg is het aanbod van kantoren nauwelijks gestegen. eind 2011 werd in totaal 7,15 miljoen m² aangeboden. omdat de voorraad door toevoeging van nieuwbouw met ruim 500.000 m² is gestegen, betekent dit dat de leegstand als percentage van de totale voorraad zelfs licht is gedaald. Het aanbod is dus nog steeds hardnekkig, maar zij stijgt veel minder hard dan de publieke opinie vaak veronderstelt. Bij het sombere beeld omtrent de leegstand zijn kanttekeningen te plaatsen. Circa 35% tot 40% van de leegstand betreft ruimte die langer dan drie jaar leegstaat, oftewel structurele leegstand. en daarvan is 70% ook daadwerkelijk als problematisch te bestempelen. daarnaast zijn nieuwe, moderne kantoorgebouwen nog altijd relatief schaars. ook blijkt dat structurele leegstand in slechts de helft van alle nederlandse gemeentes een probleem is. dat neemt niet weg dat er momenteel te veel kantorenaanbod bestaat. nu in brede zin duidelijk is dat de problemen in de kantorenmarkt om oplossingen vragen, wordt duidelijk dat actoren veranderen. Plannen zijn geschrapt, de nieuwbouwproductie valt fors terug en steeds meer gebouwen worden aan de voorraad onttrokken. Vorig jaar verdubbelde het aantal kantoormeters dat aan de markt werd onttrokken. overheden, brancheorganisaties en bedrijven komen bovendien met nieuwe maatregelen om de markt meer in evenwicht te brengen. ook gebruikers worden kritischer, mede doordat de publieke opinie de keuze voor nieuwbouw niet zonder slag of stoot lijkt te accepteren. er bestaat vandaag de dag veel meer aandacht om verouderde panden naar andere functies te transformeren, of door via nieuwbouw of renovatie met onderscheidende producten beter te voldoen aan de vraag. dit leidt tot nieuwe locatiekeuzes en een verduurzaming van de kantorenvoorraad. Aanbod en opname van kantoorruimte in Nederland (in m 2 ) 8.000.000 7.000.000 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000-1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Aanbod Opname Regiorapportage Noordwest-Nederland 1
In 2011 daalde de gemiddelde geregistreerde huurprijs tot 132,-/m². Het verschil in gerealiseerde huuromzet per kantoorlocatie nam bovendien verder toe. De huurniveaus op de beste kantoorlocaties weten zich al jaren redelijk goed te handhaven. Dat geldt zowel voor kantoorlocaties in de grote steden als voor kantoorlocaties elders in het land waar sprake is van een omvangrijke groep kantoorgebruikers. In dit deel van de markt hebben zowel de gebruikers als de beleggers voldoende vertrouwen. De huurprijzen en aanvangsrendementen zijn hier vorig jaar dan ook grotendeels gestabiliseerd. Voor secundair kantorenvastgoed ligt dat anders. De interesse van beleggers hiervoor is gering, en gebouwen met leegstand zijn niet of heel lastig verkoopbaar. Dat drukt ook de waarde. Het risicoprofiel voor deze panden en locaties wordt veel hoger ingeschat, en dat beperkt ook de financieringsmogelijkheden. Het totale investeringsvolume daalde in 2011 met 26% ten opzichte van 2010 tot 4,6 miljard. Ten opzichte van de andere beleggingscategorieën daalden de investeringen in kantoren het sterkst. Hierdoor is ook de waardegroei negatief. Op grond van cijfers van IPD Nederland resulteerde beleggingen in kantoren vorig jaar in een negatief rendement van -4,6%. Opvallend is dat ook de Duitse beleggers interesse verloren in Nederlands kantorenvastgoed. Door het verhoogde risicoprofiel van kantoren neemt de populariteit van kantoren als beleggingscategorie af. Noordwest-Nederland Structuur De regio Noordwest heeft in absolute zin de grootste kantorenvoorraad van het land. Bijna 38% van de Nederlandse kantorenvoorraad, ruim 18,5 miljoen m², ligt in de regio. De economische structuur wordt in grote delen van de regio bepaald door de tertiaire sector, waardoor er veel behoefte is aan kantoorruimten. Luchthaven Schiphol en de mondiale uitstraling van Amsterdam zorgen voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat. De centrale ligging in het land is een andere substantiële pull-factor voor kantoorgebruikers. Daarnaast zorgen de veelvuldig aanwezige onderwijsinstellingen voor goed opgeleid personeel. Binnen de regio is de hoogste economische dynamiek terug te vinden in grofweg de lijn Haarlem, Hoofddorp, Amsterdam, Almere, Utrecht en Amersfoort. Dit gebied wordt ook wel aangeduid als de Noordvleugel van de Randstad. Van het totale kantooroppervlak in de regio is 55% geconcentreerd in Amsterdam, Utrecht en Haarlemmermeer. Deze kantoor markten hebben een sterke bovenregionale functie en verschillende (inter)nationale bedrijven hebben hun hoofd kantoor of nevenvestiging hier gevestigd. In deze drie omvangrijke markten is veel dynamiek (vraag en aanbod) en zijn de meeste beleggingstransacties terug te vinden. Gemeten naar omvang, behoren Amsterdam, Utrecht en de Haarlemmermeer tot de zes grootste kantorenmarkten in Nederland. In de regio liggen een aantal satellietsteden die door krapte in Amsterdam en Utrecht in de jaren tachtig en negentig, een explosieve groei meemaakten. Dit zijn de kantoorlocaties in Diemen en Amstelveen bij Amsterdam en Nieuwegein, Houten en Maarssen bij Utrecht. In verhouding tot de bevolking beschikken deze plaatsen over veel kantoren. Hoewel er in deze steden enkele grote hoofdkantoren liggen, kenmerkt de markt zich vooral door nevenvestigingen en kleinere kantoor gebruikers. De functie als overloopgebied zijn zij in de loop der jaren verloren doordat de steden een inhaalslag hebben gemaakt in kantorenbouw. Hierdoor is de vraag grotendeels weggevallen en is de kantorenleegstand hard opgelopen. In de satellietsteden is bijna 10% van de regionale kantorenvoorraad terug te vinden. In de regio liggen ook middelgrote kantoorsteden waar de invloedsfeer van Utrecht en Amsterdam minder is. In deze plaatsen is veelal sprake van bedrijven met een sterke regionale functie, soms aangevuld met nevenvestigingen van (inter) nationale bedrijven. Haarlem, Alkmaar, Hilversum, Amersfoort Voorraad kantoorruimte Noordwest-Nederland in m 2 Voorraad kantoorruimte naar grootteklasse in Noordwest-Nederland (in %) 909.960 100% 11.531.574 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 6.080.580 30.473.885 Flevoland (1,9%) Noord-Holland (23,5%) Flevoland Noord-Holland Utrecht Overig Nederland Utrecht (12,4%) Overig Nederland (62,2%) <1.000 m 2 1.000-2.499 m 2 2.500-4.999 m 2 5.000-9.999 m 2 >10.000 m 2 Regiorapportage Noordwest-Nederland 2
en Almere zijn hiervan de belangrijkste voorbeelden. Tussen de steden kunnen er verschillen optreden in marktomvang en aard van de bedrijvigheid. Samen zijn ze goed voor 16% van de regionale voorraad. Daarnaast is er een categorie kantoorsteden met een ondersteunende rol. Niettemin beschikken deze markt over een kritische massa aan kantoren en een groot bedrijvenbestand. De relatief grote omvang hangt veelal samen door de strategische ligging in het land en in het belangrijke economische kerngebied van Nederland. Hoewel er veel lokale kantoorgebruikers zijn, is het geen uitzondering dat er ook regionale en soms zelfs nationaal opererende bedrijven actief zijn. De marktdynamiek is echter niet bijzonder hoog, net als de variatie aan locaties. Vaak gaat het daarbij om snelweglocaties met functionele kantoorruimten. Voorbeelden hiervan zijn Woerden, Velsen, Leusden, Veenendaal, Zeist en Lelystad. De omvang van deze markten is veelal niet groter dan 250.000 m². Ongeveer 10% van het kantoorvolume in Noordwest-Nederland ligt in de overige gemeenten. Dit betreft vaak kleine tot middelgrote gemeenten. Kantoorhoudende bedrijven in dergelijke plaatsen hebben doorgaans een sterk lokaal verzorgende functie, of zijn sterk gegroeide dienstverleners die hun oorsprong in de regio vinden. De marktdynamiek vindt niet zozeer plaats op basis van een sterke mate van vraag en aanbod, maar vraag is meestal het directe gevolg van het latente behoefte bij bedrijven. Bijvoorbeeld om te groeien of te verhuizen. Kantoren in deze gemeenten worden meestal ontwikkeld om direct in deze behoefte te voorzien, en kennen een zeer beperkt speculatief karakter. Met 6,1 miljoen m² kantoorruimte is de Amsterdamse kantorenmarkt met afstand de grootste kantorenmarkt in Nederland. De hoofdstad is in ons land de belangrijkste vestigingsplaats voor hoofdkantoren van bedrijven die zowel nationaal als internationaal opereren. De meeste grote financiële, juridische en zakelijke dienstverleners hebben een vestiging in de stad. Daarnaast kiezen juist kleine gespecialiseerde ondernemers voor Amsterdam, vanwege de aanwezigheid van soortgelijke bedrijfsclusters en het stedelijke leven. Dit maakt dat aard van de ruimtevraag in Amsterdam zeer divers is; variërend van grote moderne kantoren tot aan zeer kleinschalige ruimten die dienst doen als broedplaats of flexibel kantoor. Rond Amsterdam liggen verschillende kantoorlocaties die geografisch en functioneel zijn verweven met de hoofdstad. In zowel Diemen als Amstelveen zijn omvangrijke kantoorconcentraties gelegen. Diemen heeft verschillende decennia lang kunnen profiteren van schaarste op de Amsterdamse kantorenmarkt. Na de eeuwisseling is de vraag echter nagenoeg opgedroogd. Hierdoor blijft Diemen achter met veelal grote en verouderde kantoren. De Amstelveense markt toont zich stabieler door de strategische ligging tussen Schiphol en Amsterdam aan de snelweg A9. Andere kantoorgebieden in Groot-Amsterdam zoals Badhoevedorp, Lijnden en Weesp zijn aanmerkelijk kleiner in omvang. De gemeente Haarlemmermeer neemt een bijzondere positie in door de aanwezigheid van kantoren op zowel luchthaven Schiphol als het nabij gelegen Hoofddorp. Van de bijna 1,4 miljoen m² kantoorruimte, ligt ongeveer 47% in Hoofddorp, 42% op Schiphol (inclusief Schiphol-Rijk) en 11% in rest van de gemeente. Veel van de aanwezige kantoorgebruikers zijn gerelateerd aan de luchtvaartbranche of zijn afhankelijk van de directe nabijheid van de luchthaven. De kantorenmarkt in Hilversum toon op haar beurt een eigen profiel door de aanwezigheid van veel kantoorgebruikers uit de mediabranche. Een algemener profiel hebben de kantorenmarkten in Haarlem en Alkmaar. Haarlem biedt als provinciehoofdstad onderdak aan veel provinciale instellingen. Alkmaar is voor het noordelijke deel van Noord-Holland de belangrijkste vestigingplaats voor regionale instellingen en bedrijven. De stad Utrecht is een belangrijke vestigingsplaats voor nationale hoofdkantoren en zakelijke dienstverleners. Belangrijke nationale hoofdkantoren van bijvoorbeeld Rabobank, SNS Reaal en de NS hebben hun hoofdzetel in de stad. Daarnaast zijn verschillende overheidspartijen en semi-publieke instellingen belangrijke kantoorgebruikers in de stad. Door de centrale ligging in Nederland is de Domstad de vierde kantorenstad van Nederland, met een voorraad van 2,6 miljoen m² kantoren. De stad is het belangrijkste nationale knooppunt van de landelijke spoorverbindingen en snelwegen. Daarnaast beschikt de stad over een relatief hoogopgeleide jonge bevolking. Amersfoort is met bijna 850.000 m² de tweede kantorenstad van de provincie Utrecht. De stad vervult een rol als uitvalsbasis voor het noordelijk deel van de Randstad. Enkele grote landelijke dienstverleners zoals Agis, FrieslandCampina en de Amersfoortse Verzekeringen hebben er hun hoofdzetel. Tussen Utrecht en Amersfoort liggen de kleinere kantorenmarkten van onder andere Leusden, Zeist en de Bilt die ieder hun eigen functie vervullen. In Flevoland is Almere de grootste kantorenstad met een voorraad van 587.000 m². Desondanks neemt Almere met haar kantoorvoorraad binnen het noordelijk deel van de Randstad een bescheiden positie in. De laatste jaren zijn bij station Almere enkele grote kantoorontwikkelingen gerealiseerd die de voorraad aanmerkelijk hebben verruimd. Almere kan putten uit een groot potentieel aan arbeidskrachten die vooral voor back-offices van grote bedrijven interessant is. In Lelystad in de kantorenmarkt aanzienlijk kleiner. Wel zijn er verschillende organisaties en instellingen gevestigd die direct of indirect gelieerd zijn aan de Provincie Flevoland. De overige kantoren in Flevoland bedienen vooral de vraag vanuit de lokale markt. Dynamiek Voor het goed functioneren van een (lokale) markt is continu dynamiek nodig, binnen de bandbreedte van een gezond evenwicht tussen vraag en aanbod. Die dynamiek ontstaat aan de vraagzijde van de markt, waar gebruikers van kantoorruimte op zoek zijn naar passende huisvesting. Door nieuwbouw en Regiorapportage Noordwest-Nederland 3
aanbod in de bestaande voorraad kan deze ruimte worden gevonden. Daarbij wordt de vraag naar ruimte beïnvloed door de economische conjunctuur en veranderende voorkeuren van bedrijven. De verhouding tussen vraag en aanbod is de laatste jaren sterk uit elkaar gegroeid in Noordwest Nederland. De laatste drie jaar is gemiddeld 602.000 m² kantoorruimte op jaarbasis opgenomen. In de drie jaren voor deze periode lag het niveau gemiddeld 300.000 m² hoger. Ondanks de daling is de regio Noordwest-Nederland goed voor ongeveer de helft van de totaalopname in Nederland. Dat is meer dan het aandeel van de kantorenvoorraad. Bepalend voor het regiototaal is hoe de grootste kantorenmarkten, Amsterdam en Utrecht, hebben gepresteerd. Juist in deze markten is de vraag sinds 2008 sterk afgenomen. In 2011 waren beide steden goed voor circa 57% van de kantooropname in Noordwest-Nederland. Samen met de andere grote kantorenmarkten in Haarlemmermeer, Amersfoort, Amstelveen, Hilversum, Nieuwegein en Almere werd zelfs ruim driekwart opgenomen. Dit beeld bestaat al meerdere jaren. De meeste dynamiek vindt plaats in deze steden. Enerzijds omdat veel kantoorgebruikers de voorkeur geven aan huisvesting in stedelijke gebieden. Maar ook doordat in de genoemde steden de meeste locaties beschikbaar zijn voor nieuwbouw. Daarnaast is in de grootste kantoorlocaties de meeste ruimte voor handen in de bestaande voorraad (beschikbaar aanbod). Dit geeft ook direct de keerzijde van de markt aan. Net als elders in Nederland kampen ook de provincies Flevoland, Noord-Holland en Utrecht met een te grote kantorenvoorraad, waardoor een deel van de gebouwen leeg staat. Deze leegstand is in verhouding groter in de stedelijke gebieden dan daarbuiten. In het grootste deel van de kantoorsteden in de regio ligt de leegstand hoger dan het landelijk gemiddelde van 14,5 %. Enkele locaties, waaronder Nieuwegein, Maarssen, Veenendaal en Almere, hebben zelfs een aanbodpercentage van rond de 30% of hoger. In Utrecht, Alkmaar, Zaanstad en Zeist liggen de leegstandspercentages lager dan het landelijk gemiddelde, maar nog altijd boven het niveau van een gezonde marktverhouding. Ontwikkeling vraag en aanbod kantoorruimte in Noordwest-Nederland (in m 2 ) 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 Aanbod kantoorruimte t.o.v. de kantorenvoorraad (in%) 25% 20% - 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Aanbod Opname Opname naar grootteklasse 2001 2011 (cumulatief in m 2 ) 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 - <1.000 m 2 1.000-2.499 m 2 2.500-4.499 m 2 5.000-9.999 m 2 > 10.000 m 2 Hoewel de bruto-opname in 2011 relatief stabiel bleef, heeft dit netto nauwelijks geresulteerd in extra meters in gebruik. Er is vooral sprake van vervangingsvraag. Bedrijven verhuizen wel, maar laten per saldo hetzelfde (of soms zelfs meer) kantoorruimte achter. Het gevolg is dat er een scherpe tweedeling is ontstaan tussen goede en slechte locaties en de gemiddelde levensduur van kantoorgebouwen is gedaald. De leegstand is sterk geconcentreerd op deze verouderde locaties. Leegstand krijgt daardoor steeds meer een structureel karakter. Van het totale aanbod in Noordwest-Nederland stond begin dit jaar tweederde al drie jaar of langer leeg. Ongeveer 15% staat inmiddels 2 jaar leeg. Met de verwachting dat een aanzielijk deel hiervan dit jaar niet zal worden opgenomen, betekent dit dat het aandeel structurele leegstand zonder onttrekkingen aan de voorraad dit jaar verder op zal lopen. 15% 10% 5% 0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Nederland Flevoland Noord-Holland Utrecht Regiorapportage Noordwest-Nederland 4
Karakter aanbod Noordwest-Nederland 67% 18% 15% t / m 1 jaar (frictieleegstand) 2 jaar 3 jaar en langer (structurele leegstand) De onttrekking van lege gebouwen krijgt echter wel steeds meer de aandacht in het maatschappelijke debat. In toenemende mate zien we een verschuiving van nieuwbouw naar voorraadbeheer. Probleem is echter dat een groot deel van het kantorenaanbod betrekking heeft op gedeeltelijke leegstand. Dat maakt sloop of transformatie van bestaande gebouwen los van de financiële consequenties een lastige opgave. En omdat niet elk leegstaand gebouw in volume of ligging past bij de gewenste vraag blijft nieuwbouw, hoe tegenstijdig misschien ook in sommige gevallen noodzakelijk. Feit is wel dat de keuze voor nieuwbouw niet op voorhand vast zou moeten liggen, maar het resultaat moet zijn van onmogelijke alternatieven in de bestaande voorraad. Die tendens is bij steeds meer vastgoedpartijen ook gebruikers waarneembaar. Prijsvorming Overaanbod zorgt er voor dat de huurprijzen voor kantoorruimte onder druk staan. De keuze voor bedrijven is ruim, waardoor zij meer ruimte hebben om te onderhandelen. Toch bestaat ook hier een tweedeling. De bandbreedte voor huurprijzen in het topsegment van de markt voor kwalitatief goede objecten zijn redelijk stabiel, hoewel dit enigszins vertroebeld wordt door incentives en andere huurvoordelen. De prioriteiten van beleggers zijn het behouden van de huurder en het behouden van de marktprijs. Zij zijn bereid daartoe flinke onderhandse kortingen te geven, die kunnen oplopen tot 25 á 30% van de huurprijs over bijvoorbeeld vijf jaar tijd. De hoogste huren in Noordwest-Nederland worden gevraagd in de Amsterdamse regio. Op de Zuidas liggen huren op een top van 325,-/m². Andere courante locaties in de Amsterdam, maar ook Schiphol-centrum, kunnen behalen tot ongeveer 300,-/m². Daarbuiten beschikt Amsterdam over kantoorlocaties met relatief lage huren zoals Zuidoost en Teleport/ Sloterdijk. De top van de Utrechtse ligt rond 240,-/m², maar wordt op slechts enkele locaties aan en rond de Maliebaan behaald. Voor specifieke hoogwaardige kantoormilieus, vaak statige kantoorvilla s, gelden in de regel hogere huren dan op reguliere kantoorlocaties. De regio beschikt in verhouding over veel van dergelijke objecten. De verdere tweedeling in de kantorenmarkt is echter vooral zichtbaar in het beleggingssegment. De waarde van kantoren staat al sinds 2009 fors onder druk. Het totale beleggingsvolume staat fors onder druk en mede door oplopende leegstand is de risico-aversie van beleggers toegenomen. Bij veel beleggers ligt de focus op direct rendement uit huurinkomsten, en zorgt er voor dat de vraag die wordt uitgeoefend vooral uitgaat naar (goed) verhuurde kantoorobjecten. In de aanvangsrendementen, die een weerspiegeling zijn van de risicobereidheid van beleggers, lopen daardoor steeds verder uiteen. In het topsegment zijn deze redelijk stabiel, maar voor kwalitatief minder goede kantoorobjecten zijn deze sterk opgelopen, resulterend in lagere prijzen. Desondanks worden de hoogste prijzen voor kantoren nog steeds in de Randstad betaald. Daarbij is wel een duidelijk verschil tussen de toplocaties in Amsterdam en de rest van de regio. Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Beste locaties Overige locaties Noord-Nederland 7,25-8,00 8,00-9,50 Oost-Nederland 6,50-7,50 7,50-9,00 Noordwest-Nederland 5,75-7,25 6,75-9,00 Zuidwest-Nederland 6,00-7,25 6,75-8,50 Zuid-Nederland 6,25-7,75 7,25-8,75 Perspectief De kantorenmarkt in Noordwest-Nederland zal zich de komende jaren sterker toespitsen op de grootstedelijke gebieden. De Noordvleugel van de Ranstad ontwikkelt zich volgens economische prognoses tot de sterkste economische regio van Nederland. Om deze reden blijft er ook op langere termijn behoefte aan een ruime keuze voor kantoorhoudende organisaties. Niettemin bestaan er in de regio nog te veel nieuwbouwplannen voor kantoren. De vraag die hierbij gesteld kan worden is of het in de huidige conjunctuur verstandig is om deze plannen te realiseren. De laatste jaren is er flink geschrapt in de planvoorraad van verschillende steden. Daarnaast zijn er duidelijke voorbeelden van transformatie van kantoorruimten naar andere functies. Voorbeelden zijn er vooral in Amsterdam te vinden waarbij kantoren tot hotels en studentenwoningen zijn getransformeerd. Ontwikkelingen als deze komen de markt ten goede. Toch blijft de markt in grote delen voorlopig in de greep van lagere vraagdynamiek en een grote hoeveelheid moeilijk te verhuren kantorenvastgoed. Daarmee blijft de noodzaak om de leegstand terug te dringen, erg afhankelijk van het gedrag van actoren in de markt. Daarmee is niet gezegd dat nieuwbouw van kantoren per definitie onwenselijk is, maar dit zou feitelijk het resultaat moeten zijn van gebrek aan passende huisvesting in de bestaande voorraad. Dat alternatief wordt tot op heden onvoldoende verkend. Regiorapportage Noordwest-Nederland 5
Buiten de grote kantorenmarkten zal regionale vraag zich de komende jaren in grote delen moeten toespitsen op kleinere kantoren of multi-tenant kantoren. Gezien het feit dat de meeste transacties in de regio kleine metrages betreffen, is het perspectief voor grote kantoorpanden minder gunstig. Met name in kleine en middelgrote gemeenten is van belang dat de voorraad en planvorming afgestemd wordt op de lokale behoefte. In het verleden zien we dat veel gemeenten een bouwvolume hebben toegestaan dat niet gebaseerd is op de feitelijke vraag, maar op de wens om de lokale economie te versterken door het aantrekken van nieuwe bedrijven van buitenaf. Doordat in deze lokale markten veelal sprake is van een geringe dynamiek, zorgt dit voor oplopende leegstand die lastig opnieuw in te vullen is. Factsheet kantoren Noordwest-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m² Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 Flevoland Almere 192.900 585.100 587.600 139.400 172.100 21.500 11.800 85-170 100-160 Lelystad 75.400 248.400 243.200 29.900 35.000 1.500 1.000 60-120 60-115 Overig 127.000 77.100 79.200 1.300 600 600 0 - - Totaal Flevoland 395.300 910.600 910.000 170.600 207.700 23.600 12.800 - - Noord-Holland Alkmaar 94.200 386.100 377.600 37.600 49.400 19.900 7.500 100-140 100-135 Amstelveen 83.500 651.300 647.600 144.200 157.200 11.600 6.100 110-200 130-185 Amsterdam 789.400 6.134.700 6.101.500 1.076.800 1.033.700 232.500 226.000 80-325 80-325 Diemen 25.000 286.300 286.300 72.600 65.100 700 4.300 80-140 70-130 Haarlem 151.800 524.200 532.800 53.900 57.800 27.300 7.300 90-175 80-175 Haarlemmermeer 143.900 1.381.300 1.406.800 319.700 281.400 45.700 42.700 80-300 75-325 Hilversum 85.400 619.100 613.800 89.300 110.800 15.500 17.800 100-160 95-160 Velsen 67.300 115.100 115.100 7.600 10.000 7.600 7.600 85-130 80-125 Zaanstad 148.100 263.400 265.700 27.400 28.100 3.800 6.100 90-135 80-125 Overig 1.119.900 1.126.200 1.184.400 125.600 132.900 29.100 12.300 - - Totaal Noord-Holland 2.708.500 11.487.700 11.531.600 1.954.700 1.926.400 393.700 337.700 - - Utrecht Amersfoort 148.100 846.200 845.600 141.900 149.900 21.100 40.100 90-160 85-160 De Bilt 42.100 128.200 129.400 15.700 14.300 2.700 5.000 120-160 115-155 Houten 48.300 244.300 245.600 46.200 45.800 3.800 6.800 100-130 90-120 Leusden 28.900 179.800 181.200 30.400 42.300 5.100 11.200 120-150 110-140 Stichtse Vecht 63.300 164.600 164.600 53.400 49.800 3.200 4.900 100-135 90-125 Nieuwegein 60.700 520.300 522.100 159.000 176.200 16.500 13.700 85-150 80-140 Utrecht 315.900 2.616.400 2.703.600 289.900 332.100 79.800 94.000 80-250 80-240 Veenendaal 62.800 168.800 173.000 41.200 46.600 4.900 6.100 95-135 90-130 Woerden 50.000 214.500 219.300 33.300 35.000 12.400 3.100 75-145 75-145 Zeist 61.300 325.100 316.600 43.800 34.600 12.600 9.700 125-175 120-165 Overig 355.000 561.900 579.600 57.500 58.400 12.300 17.400 - - Totaal Utrecht 1.236.400 5.970.100 6.080.600 912.300 985.000 174.400 212.000 - - Totaal Noordwest-Nederland 4.340.200 18.368.400 18.522.200 3.037.600 3.119.100 591.700 562.500 Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Regiorapportage Noordwest-Nederland 6