De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

Transcriptie

1 1 A. Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van het Rijk en per eind 2012 als motiveringseis in het Bro en heeft als doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en overprogrammering op regionaal niveau te voorkomen. Ook de provincie Utrecht hanteert de ladder als stappenplan voor het toestaan van ruimtelijke ontwikkelingen. Overheden moeten op grond van het Bro alle nieuwe stedelijke ontwikkelingen onderbouwd motiveren aan de hand van de drie treden van de Ladder. De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro in de artikelen en De tekst uit het Bro luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden: a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 2, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Figuur 1: schematisch overzicht Ladder voor duurzame verstedelijking Bron: Ministerie van I&M, 2012 De Ladder is cruciaal voor de onderbouwing van veel ruimtelijke afwegingen na oktober 2012.

2 2 Relevante kernbegrippen zijn: RELEVANTE KERNBEGRIPPEN LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING Nieuwe stedelijke ontwikkeling: Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen (artikel onder i, Bro). Bestaand stedelijk gebied: Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur (artikel onder h, Bro). Regio: De regio is niet nader gedefinieerd in het Bro. Het gaat hier gebaseerd op de handreiking van het Rijk en tientallen Raad van State-uitspraken om de marktregio, die bepaald wordt door de relevante reikwijdte c.q. het verzorgingsgebied van de beoogde functie. Waar ligt kortom het zwaartepunt van de markt c.q. welke reikwijdte heeft de nieuwe stedelijke ontwikkeling? Op dat niveau moet ruimtegebruik worden afgewogen. Plancapaciteit: Plannen waarin ruimte voor nieuwe stedelijke ontwikkeling is opgenomen. Harde plannen concurreren met de beoogde ontwikkeling. Zachte plannen niet, maar kunnen wel als alternatieve ontwikkelingslocatie dienen, wanneer de beoogde ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied ligt. In het kort gezegd, komt het er op neer dat als een bestemmingsplan nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt (bij recht of door middel van een afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid) in de toelichting moet worden beschreven dat deze voorzien in een actuele regionale behoefte. Achtergrond van de bepaling is dat bouwen voor leegstand, waarbij beslag wordt gelegd op schaarse grond ook al is dat in stedelijk gebied, moet worden voorkomen. De ontwikkeling van kantoorruimte is Ladderplichtig De ontwikkeling van kantoorruimte op Landgoed De Reehorst is Ladderplichtig. Het is immers zo dat bij alle nieuwe stedelijke ontwikkelingen, waarvoor een nieuw bestemmingsplan moet worden gemaakt, aangepast en/of geactualiseerd de Ladder doorlopen moet worden. De gemeente heeft bij aanpassingen in plannen (tenzij het een 100% conserverend bestemmingsplan is) een motiveerplicht om te onderbouwen dat wordt voldaan aan de Ladder. De ontwikkeling van kantoorruimte op het Landgoed voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling en is daarmee dus Ladderplichtig. B. De marktregio van de ontwikkeling: ongeveer 10 tot 15 kilometer rondom locatie De marktregio voor kantoorruimte op Landgoed De Reehorst is bepaald aan de hand van verhuisbewegingen en transacties (opname) van kantoorgebruikers naar kantoorlocatie Driebergen-Zeist en de gemeente Zeist en Utrechtse Heuvelrug. Gebleken is namelijk dat dit de meest betrouwbare manier is om de marktregio voor een kantoorlocatie te bepalen. Het geeft inzicht in de verplaatsingen van kantoorgebruikers (de daadwerkelijke vraag) en waar deze vraag vandaan komt. Op deze manier is inzichtelijk te maken waar potentiele eindgebruikers vandaan komen, maar ook wat de marktregio is waarbinnen de nieuwe beoogde stedelijke ontwikkeling concurreert.

3 3 verhuisbewegingen van kantoorgebruikers naar Driebergen-Zeist, Bron: PAR, 2014; Uit volgt dat meer dan 60% van het totaal aantal verhuizingen (gekoppeld aan het aantal werkzame personen) binnen de gemeenten zelf plaatsvindt. Daarnaast blijkt dat de meeste interactie met omliggende gemeenten plaatsvindt, vooral met Utrecht. Het zwaartepunt van de marktvraag voor een kantoorlocatie ligt over het algemeen binnen een straal van zo n 10 tot 15 kilometer rondom de locatie. Door deze straal te combineren met analyse van de verhuisbewegingen, is gekomen tot de marktregio. Gezien het feit dat Veenendaal grenst aan de gemeente Utrechtse Heuvelrug en ook beschikt over kantoorruimte langs de snelweg A-12, is ook deze gemeente meegerekend. Binnen deze marktregio vindt meer dan 95% van alle verhuisbewegingen / transacties plaats. Slechts een klein aandeel (minder dan 5%) van de kantoorgebruikers die zich heeft gevestigd in beide gemeenten (en de locatie Driebergen-Zeist) komt van buiten de provincie Utrecht. C. Trede 1: Actuele, regionale behoefte Er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Het doel van deze trede is om inzicht te krijgen in de regionale behoefte aan kantoorruimte en de mogelijke marktruimte die beschikbaar is voor de potentiele ontwikkeling van kantoorruimte op Landgoed De Reehorst in de bestemmingsplanperiode van 10 jaar, in dit geval Hiervoor is voor de toevoeging van nieuwe kantoorruimte op Landgoed De Reehorst gekeken naar de marktvraag voor kantoorruimte op locaties die zowel per openbaar vervoer (treinstation) als per auto (op minder dan 5 minuten van de snelweg) uitstekend bereikbaar zijn binnen de marktregio. De marktvraag voor dit locatietype (OV-knooppunt/snelweglocaties) is vervolgens geconfronteerd met de harde planvoorraad aan kwalitatief vergelijkbare locaties binnen de marktregio. Vraagraming kwantitatieve vraag naar kantoorruimte bedraagt de komende tien jaar circa m² vvo Voor de berekening van de marktvraag naar kantoorruimte in de marktregio is, op basis van het kantorenonderzoek van de provincie Utrecht (2012), een actuele vertaling gemaakt voor de marktregio. Daarvoor is zowel een actualisatie gemaakt van de berekening van de uitbreidingsvraag als van de vervangingsvraag (zie ook Op basis van het aandeel van de opname in de marktregio in de laatste tien jaar (circa 75% van de hele provincie) is vervolgens het aandeel van de marktregio bepaald. Uitbreidingsvraag is de vraag naar kantoorruimte als gevolg van capaciteitsgebrek in de huidige huisvesting; deze (extra) ruimtebehoefte ontstaat door werkgelegenheidsgroei (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven en vestiging/vertrek van bedrijven in/uit de provincie). Vervangingsvraag is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat doordat kantoren, om redenen anders dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen. Deze vraag wordt bepaald door technische slijtage (het pand is onbruikbaar en de levensduur loopt af), maar ook door normatieve slijtage; dit houdt in dat het pand niet meer aan de

4 4 (kwaliteits)eisen van de gebruiker voldoet. De omvang van de toekomstige vervangingsvraag in de marktregio is geraamd op basis van het aandeel in de afgelopen tien jaar. Daarbij is, in lijn met het aandeel van de jaarlijks vervangingsvraag in het kantorenonderzoek van de provincie (2012), gerekend met een jaarlijks vervangingspercentage van 1,5% van de totale kantorenvoorraad. Daarmee bedraagt de gemiddelde levensduur van een kantoorpand in de marktregio zo n 55 jaar. In praktijk lijkt dit vervangingspercentage conservatief: de gemiddelde levensduur van een kantoorpand in de provincie Utrecht ligt waarschijnlijk onder de 50 jaar, zo blijkt onder meer uit analyse van de onttrekkingen van kantoorpanden in de marktregio. Het merendeel van de onttrokken kantoorpanden in de marktregio dateert uit de jaren 70 tot 80 (waarbij het gros is onttrokken in de gemeente Nieuwegein en Utrecht). berekening marktvraag naar kantoorruimte in marktregio voor Landgoed De Reehorst Uitbreidingsvraag naar kantoorruimte + Vervanging van kantoorruimte = Totale vraag naar kantoorruimte Op basis van bovenstaande methode wordt geconcludeerd dat de uitbreidingsvraag in de marktregio de komende tien jaar zo n m² vvo bedraagt. De actuele berekening van de jaarlijkse vervangingsvraag en vertaling naar de marktregio, resulteert in een vervangingsvraag van iets minder dan m² vvo per jaar voor de marktregio. De totale vraag naar kantoorruimte in de marktregio bedraagt de komende tien jaar daarmee circa m² vvo. Ter controle wordt de prognose van de jaarlijkse vraag vergeleken met de gemiddelde opname van kantoorruimte in de laatste tien jaar. De opname in de periode bedroeg zo n m² vvo per jaar, waarbij wordt opgemerkt dat vanaf 2008 (economische crisis) de opname is gedaald tot circa m² vvo per jaar (DTZ Zadelhoff, 2015; PropertyNL, 2015). De verwachting voor 2015 is dat de opname zal stijgen ten opzichte van voorgaande jaren. De toekomstige prognose van de jaarlijkse vraag ligt nog onder de opname in de laatste vijf jaar en lijkt daarmee relatief conservatief. Kwalitatieve vraag circa 25% van de vraag naar ov-knooppunt/snelweglocaties Landgoed De Reehorst is een locatie nabij treinstation Driebergen-Zeist (op minder dan 300 meter lopen) en op slechts enkele minuten rijden vanaf de snelweg A-12. Op basis van de indeling in locatietypen in het onderzoek van de provincie Utrecht (2012) behoort de locatie tot zowel de OV-knooppuntlocaties als tot de snelweglocaties. Het marktaandeel van beide locatietypen (gezamenlijk) wordt in het onderzoek ingeschat op zo n 20 tot maximaal 50% binnen de provincie. Deze indicatieve verdeling van vestigingsvoorkeuren is gemaakt op basis van onder andere de huisvestingswensen van kantoorruimtegebruikers, ontwikkelingen in het investeringsgedrag van institutionele beleggers (op basis van de IPD/ROZ-index), bureauexpertise en de input vanuit expertpanels. Daarnaast zijn analyses gemaakt van onder meer de opnamecijfers (transacties) naar locatietype, verhuisbewegingen. Uit actuele analyse van opnamecijfers in de marktregio in de laatste tien jaar volgt een marktaandeel voor snelweglocaties en ov-knooppuntlocaties van circa 40%. Er valt op dat er slechts een beperkt aantal snelweglocaties zijn die ook beschikken over uitstekende OV-bereikbaarheid (treinstation op loopafstand). Kantoorlocaties met dubbele bereikbaarheid hebben meer toekomstpotentie dan locaties die hier niet over beschikken. Overigens, uit analyse van gemeenten in de marktregio langs de snelweg A-12 die beschikken over zowel een snelweglocatie met als een snelweglocatie zonder treinstation op loopafstand (zoals Veenendaal en Bunnik) blijkt de marktdynamiek op snelweglocaties met dubbele bereikbaarheid vaak flink hoger. Dit maakt dat, in lijn met andere locaties, snelweglocaties met uitstekende ov-bereikbaarheid een marktaandeel van 25% (van de 40%) hebben binnen de marktregio. Overigens, de inschatting is dat een aandeel van 25% nog beperkt is, gezien de groeiende voorkeur van eindgebruikers op de kantorenmarkt voor locaties die zowel per auto als per openbaar vervoer uitstekend bereikbaar zijn. Het is dan ook niet opmerkelijk dat de provincie Utrecht, in haar structuurvisie, sterke voorkeur heeft voor knooppuntlocaties. Op basis van een marktaandeel van 25% voor locaties met uitstekende auto- en OV-bereikbaarheid bedraagt de totale vraag voor de komende tien jaar zo n m² vvo. Uitgaande van een vormfactor van 85% van vvo naar bvo (1 m² vvo = circa 1,2 m² bvo) betekent dit een vraag van circa m² bvo. Planaanbod - meer dan m² bvo aan plancapaciteit op vergelijkbare locaties in de marktregio In de marktregio is er een harde planvoorraad van m² bvo kantoorruimte op vergelijkbare locaties, met ligging op minder dan 5 autominuten van de snelweg én op loopafstand (tot maximaal 800 meter, 5 tot 10 minuten lopen) vaneen treinstation (zie Ook op deze locaties kunnen voorzien in een nieuwe stedelijke

5 5 ontwikkeling en worden daarom meegenomen in de confrontatie van vraag en aanbod in de eerste trede van de Ladder. planvoorraad aan kantoorruimte op snelweg/ov-knooppuntlocaties in marktregio Gemeente Locatie Planvoorraad (m² bvo) Utrecht Leidsche Rijn Centrum Houten Loerik VI / De Koppeling Houten Hofstad IV Veenendaal De Batterijen Totaal Bron: Conceptontwerp thematische structuurvisie , provincie Utrecht, oktober 2014 Provincie aan de slag met regionale programmering van kantoorlocaties In de provinciale structuurvisie worden circa twintig locaties beschreven waar op dit moment door de gemeenten nog ruimte wordt gegeven om nieuwe kantoren bij te bouwen (plancapaciteit). De locaties in behoren hier ook toe. Op basis van nieuw onderzoek zal worden bepaald waar bouwmogelijkheden moeten worden beperkt. Dit zal de provincie doen middels zogenaamde inpassingsplannen, waarmee de provincie bestemmingen van gebieden kan veranderen. Door deze aanpak zorgt de provincie ervoor dat alleen nog op locaties die op langere termijn goed aansluiten bij de marktvraag, nieuwe kantoren mogen bijkomen. Voor de locaties in heeft dit waarschijnlijk tot gevolg dat plancapaciteit zal worden gereduceerd. Hoeveel en waar is vooralsnog niet bekend. De provincie Utrecht heeft daarnaast een beperkt aantal goed ontsloten locaties aangewezen waar kantoorontwikkeling substantieel bijdraagt aan de versterking van het (groot)stedelijk milieu of de ruimtelijke kwaliteit. Op deze plekken is kantoorontwikkeling mogelijk. Driebergen-Zeist is een van deze knooppuntlocaties. Nieuwe kantoorontwikkeling is hier toegestaan, mits de noodzaak, met toepassing van de duurzame verstedelijkingsladder is aangetoond. Voor het knooppunt Driebergen/Zeist is nieuwe kantoorontwikkeling toegestaan voor zover bestaande afspraken tussen gemeente en provincie hierin voorzien, tot een maximum van in totaal m² bvo. Conclusie trede 1 van de Ladder De marktvraag naar kantoorruimte op snelweg/ov-knooppuntlocaties in de marktregio bedraagt de komende tien jaar zo n m² bvo. Er is een maximale harde plancapaciteit aan kantoorruimte met een vergelijkbaar profiel in de marktregio van circa m² bvo. Daaruit volgt dat er in de marktregio behoefte is aan circa m² bvo kantoorruimte op locaties langs de snelweg met uitstekende OV-bereikbaarheid. Voor de ontwikkeling van kantoorruimte op Landgoed De Reehorst (circa m² bvo) betekent dit dat er in de planperiode voldoende actuele regionale behoefte is voor de ontwikkeling.

6 6 DUIDING PLAN VAN TRIODOS BANK ALS ONDERDEEL VAN TREDE 1 Triodos Bank wil op De Reehorst (op de locatie waar nu twee bungalows staan) een nieuw, duurzaam kantoor (van m² bvo) bouwen. Daarmee wil zij de ruimtelijke, cultuurhistorische en ecologische kwaliteit van het landgoed en haar omgeving behouden en versterken. Belangrijk is dat de bestaande maatschappelijke functies op het landgoed behouden blijven. Er is een integraal ruimtelijk plan opgesteld met als doel dat het landgoed, mede als gevolg van de vestiging van Triodos Bank, als geheel aan kwaliteit wint en de biodiversiteit toeneemt. Triodos Bank heeft voorkeur voor een kantoorlocatie met dubbele bereikbaarheid (loopafstand van treinstation en enkele minuten vanaf de snelweg), gesitueerd in een groene, landelijke omgeving. Triodos stelt hoge eisen aan duurzaamheid van het pand. De BREEAM ambitie voor dit project is 'outstanding' (dit komt overeen met een score hoger dan 85%, waarbij Triodos Bank de eis heeft gesteld dat minimaal een score van 80% moet worden gerealiseerd (dit komt overeen met een hoge score in 'excellent (begint bij 70%). De locatie Driebergen-Zeist (inclusief de ontwikkelingslocatie voor Triodos Bank) is, als beoogde locatie voor nieuwe kantoorruimte, zowel opgenomen in de provinciale structuurvisie (knooppuntlocatie) als in de regionale overeenkomst kantoren van de U10 (gemeenten Bunnik, De Bilt, Houten, Nieuwegein, Stichtse Vecht, Utrecht, Vianen, Woerden, IJsselstein en Zeist) en daarmee zowel op regionaal als provinciaal niveau afgestemd. Op basis van de eerste trede van de Ladder voor duurzame verstedelijking kan worden geconcludeerd dat er behoefte is aan kantoorruimte langs de snelweg A-12 én op loopafstand van een treinstation. De ontwikkeling van m² bvo kantoorruimte voor Triodos Bank past op basis van Trede 1 van de Ladder binnen de regionale behoefte voor deze nieuwe stedelijke ontwikkeling. D. Trede 2: opvang regionale behoefte in bestaand stedelijk gebied Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. Bestaand aanbod circa m² vvo beschikbaar in bestaand aanbod, exclusief 5% gewenste frictieleegstand Voor de tweede trede van de Ladder is het beschikbare aanbod in bestaand stedelijk gebied in kantoorpanden op snelweg/ov-knooppuntlocaties geïnventariseerd binnen de marktregio. Daarbij is gekeken naar kantoorruimte die zowel op minder dan 5 autominuten van de snelweg als op loopafstand van een treinstation is gelegen. In totaal is er circa m² vvo kantoorruimte beschikbaar binnen de marktregio. Wanneer wordt gerekend met een gewenste frictieleegstand van 5%, bedraagt de ongewenste leegstand (of aanbod) circa m² vvo. beschikbaar aanbod van kantoorruimte op snelweg/ov-knooppuntlocaties in marktregio Gemeente Locatie Beschikbaar aanbod (m² vvo) Bunnik De Twaalf Apostelen Houten Loerik VI / De Koppeling Utrecht Lunetten Veenendaal De Klomp 825 Veenendaal De Batterijen Zeist Station Driebergen-Zeist Totaal Bron: Funda in Business, peildatum augustus 2015; Geen beschikbaar aanbod van kantoorruimte met omvang van circa m² bvo beschikbaar In is een overzicht gemaakt van het beschikbaar aanbod van kantoorruimte op vergelijkbare locaties als Landgoed De Reehorst (snelweg/ov-knooppuntlocaties) in de marktregio. Hieruit volgt dat bijna 30% van het aanbod groter is dan m² vvo. Echter, het betreft hier één object (in Veenendaal) met een omvang van circa

7 m² vvo (bron: Funda in Business, 2015). In de marktregio zijn op knooppuntlocaties op minder dan 5 minuten rijden van de snelweg geen objecten van circa m² bvo (beoogde omvang Triodos bank) beschikbaar. beschikbaar aanbod van kantoorruimte naar grootteklasse op snelweg/ov-knooppuntlocaties in marktregio 8% 28% 12% m² m² m² 14% 38% m² Bron: Funda in Business, peildatum augustus 2015; Objecten met een omvang groter dan m² vvo alleen beschikbaar op pure snelweglocaties in de marktregio Overigens, van de in totaal iets minder dan m² vvo kantoorruimte die in de marktregio wordt aangeboden (bron: Funda in Business, 2015), blijkt dat slechts tien objecten een beschikbaar oppervlak hebben van meer dan m² vvo (grofweg zo n m² bvo). Alle tien de objecten betreffen kantoorruimte op snelweglocaties, waaronder Kanaleneiland, Papendorp, Rijnsweerd en Oudenrijn/Rijnzathe (gemeente Utrecht) en Poort van Nieuwegein (Nieuwegein). Geen van deze objecten is gelegen nabij een treinstation en/of op een landgoed / groene omgeving. Binnen bestaand stedelijk gebied geen andere locaties beschikbaar nabij snelweg en ov-knooppunt Binnen de marktregio zijn, exclusief het bestaand aanbod en de plancapaciteit, geen andere locaties beschikbaar die zowel nabij de snelweg als een treinstation gelegen zijn. Direct naast station Driebergen-Zeist is, als gevolg van de herontwikkeling, geen ruimte voor een omvangrijk kantoorpand zoals Triodos voorziet. Op deze locatie is ook geen plancapaciteit meer beschikbaar, zo blijkt op basis van het actuele bestemmingsplan. Conclusie trede 2 van de Ladder In de marktregio is, exclusief een gewenste frictieleegstand van 5%, nog circa m² vvo beschikbaar in bestaande kantoorruimte in bestaand stedelijk gebied. Er zijn geen objecten beschikbaar met een omvang van circa m² bvo: het grootste beschikbare kantoorpand is circa m² vvo. De grotere objecten die wel beschikbaar zijn, staan veelal op monofunctionele snelweglocaties. Binnen de marktregio zijn in bestaand stedelijk gebied geen locaties bekend nabij snelweg én station, waar nog beschikbare ruimte is voor ontwikkeling van een kantoorpand. Ook wanneer het beschikbare aanbod (exclusief gewenste frictieleegstand van 5%) wordt meegenomen in de confrontatie met de totale regionale behoefte, dan is er in de marktregio (op locaties op loopafstand van het treinstation en enkele minuten rijden van de snelweg) nog behoefte aan toevoeging van iets meer dan m² bvo kantoorruimte. Daarmee past de beoogde nieuwe stedelijke ontwikkeling van kantoorruimte op Landgoed De Reehorst binnen de Ladder voor duurzame verstedelijking.

8 8 DUIDING PLAN VAN TRIODOS BANK ALS ONDERDEEL VAN TREDE 2 In de marktregio is in bestaand stedelijk gebied onvoldoende aanbod dat aansluit bij het beoogde profiel van Triodos Bank. Er zijn geen grote kantoorpanden (circa m² bvo) beschikbaar op locaties met dubbele bereikbaarheid (loopafstand van treinstation en enkele minuten vanaf de snelweg). Bovendien is het beschikbare aanbod niet op een landgoed of in een groene omgeving gelegen. Triodos Bank stelt hoge eisen aan duurzaamheid van het pand; het bestaand aanbod beschikt weliswaar over moderne kantoorpanden, maar minder hoogwaardig dan het pand dat Triodos voor ogen heeft. Triodos Bank is momenteel gevestigd in drie kantoorpanden. Twee panden zijn in eigendom en worden, wanneer het kantoorpand op Landgoed De Reehorst gereed is, ook nog gebruikt. Eén object (Utrechtseweg 44, circa m² vvo) wordt gehuurd en komt op de markt beschikbaar. Dit is een gemoderniseerd kantoorpand uit de jaren 70. De kans dat dit pand opnieuw wordt ingevuld is zeer waarschijnlijk. De leegstand langs de Utrechtseweg in Zeist is weliswaar bovengemiddeld (circa 20%), maar dit wordt sterk bepaald door enkele grote objecten (>5.000 m² vvo). Daarmee concluderen we dat de nieuwe stedelijke ontwikkeling niet leidt tot opvallende groei van leegstand op de kantorenmarkt in de marktregio. Samen met de gemeenten zet de provincie Utrecht in op transformatie (hergebruik) of sloopnieuwbouw van leegstaande kantoren. Samen met eigenaars, beleggers en gemeenten (waaronder ook Zeist en Utrechtse Heuvelrug) worden er oplossingen bedacht om de leegstand van de bestaande kantoren tegen te gaan. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat bestaande kantoren een nieuwe functie krijgen, zoals studenten- en starterswoningen. In combinatie met de toekomstige afname van de planvoorraad, zorgt dit er voor dat er nieuwe kansen ontstaan voor bestaande leegstaande panden. Doel is om ook de leegstand in Zeist en de gemeente Utrechtse Heuvelrug te doen afnemen. E. Trede 3: Landgoed De Reehorst is passend ontsluiting Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. De locatie van het landgoed is niet binnenstedelijk gelegen, maar wel zeer multimodaal ontsloten. In de huidige situatie is al sprake van een goede ontsluiting. Met de herinrichting van het gebied zal dat alleen nog verbeteren. De locatie is dan goed bereikbaar te voet, per fiets, per openbaar vervoer en per auto (direct aan de A12 gelegen). De ontsluiting van het landgoed zal vanuit de Hoofdstraat plaatsvinden en na herstructurering van deze straat in het kader van de herstructurering van het stationsgebied geen problemen op de Hoofdstraat veroorzaken. Op het landgoed is voldoende in parkeerplaatsen voorzien, landschappelijk ingepast, zodat de bereikbaarheid van het station niet door de komst van de Triodos bank wordt benadeeld. Conclusies Ladder voor duurzame verstedelijking Toevoeging van kantoorruimte op Landgoed De Reehorst voldoet aan de voorwaarden uit de Ladder voor duurzame verstedelijking, waardoor er sprake is van zorgvuldig/duurzaam ruimtegebruik. Uit het aflopen van de treden van de Ladder volgt dat er de komende tien jaar in de marktregio behoefte is aan circa m² bvo kantoorruimte op snelweg/ov-knooppuntlocaties. Ook wanneer het bestaande aanbod van kantoorruimte op locaties met een vergelijkbaar profiel in het bestaand stedelijk gebied (exclusief een gewenste frictieleegstand van 5%) daarvan wordt afgetrokken, is er binnen de marktregio behoefte aan iets meer dan m² bvo kantoorruimte. In deze behoefte wordt (deels) voorzien door het ontwikkelen van kantoorruimte op Landgoed De Reehorst voor Triodos Bank (circa m² bvo). Daarbij komt dat Landgoed De Reehorst passend ontsloten is. De treden van de ladder duurzame verstedelijking zijn doorlopen en geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling bijdraagt aan een duurzame stedelijke ontwikkeling op deze locatie.