Startpagina / Praktijkboeken / Corporaties & Vastgoedsturing / Raakvlakken voorraadbeleid met andere beleidsthema s Raakvlakken voorraadbeleid met andere beleidsthema s Bijlage 7 van het boek: Corporaties & vastgoedsturing Einde exploitatie, toekomstperspectief en beleidslabel Hoewel de einddatum exploitatie ook maar een aanname is, speelt deze een belangrijke rol in het corporatiebedrijf. Meestal is deze gebaseerd op een vijftigjarige exploitatie. Vastgoed kan bij een goede marktpositie technisch natuurlijk veel langer mee en weinig bewoners zullen een sloopbesluit zuiver op deze grond kunnen begrijpen. Deze einddatum is echter ook erg bepalend voor de bedrijfswaarde en daarmee voor de financiële ruimte. De opdracht aan het voorraadbeleid is om voor alle marktcomplexen met een korte resterende exploitatieduur een duidelijk besluit te nemen voor de toekomst. Kort betekent hier: binnen de planhorizon van de portefeuillestrategie: tien tot vijftien jaar. Dat besluit kan sloop of verkoop betekenen, maar ook levensduurverlenging met of zelfs zonder investeringen. In het ene geval is er sprake van transformatie, in het andere geval renderen of versterken. Voor marktcomplexen met een lange resterende levensduur (meer dan 15 jaar) ligt consolideren voor de hand, als er geen portefeuillestrategische redenen zijn om toch te kiezen voor renderen, transformeren, herpositioneren of versterken. De bestaande einddatum exploitatie is daarmee een relatief belangrijk besliscriterium, dat een duidelijk verband heeft met het gekozen beleidslabel. De bestaande of nieuwe einddatum exploitatie is tevens richtinggevend voor de bedrijfswaardeberekeningen en de onderhoudsplanning in stap 11. Transformatie, aankoop, sloop nieuwbouw en investeringen De veranderopgave biedt een duidelijk kader voor transformatie, sloop en nieuwbouw binnen de bestaande voorraad. Tijdens de sessies wordt op marktcomplexniveau de balans opgemaakt. Transformatie in de vorm van sloop, nieuwbouw en ingrijpende renovatie is van toepassing als het vastgoed voor geen enkele klantgroep voldoet, maar ook als de gebiedspotentie en maatschappelijke opgave enige kapitaalvernietiging rechtvaardigen. Transformatie in de vorm van verkoop kan bijvoorbeeld bijdragen aan de differentatie van de wijk, diversifcatie van de vastgoedportefeuille, aan de woonwensen van de klanten en aan de financiële ruimte om andere ontwikkelingen mogelijk te maken. Investeringen zijn ingrepen aan het vastgoed in het kader van versterken of herpositioneren. Aankoop van grond of gebouwen is een middel om de aantrekkelijke productgroepen te laten groeien, om een dominante positie in een gebied te krijgen of om toekomstige herstructurering eenvoudiger te maken. Een sloop- of investeringsbesluit in het voorraadbeleid is het beleidsmatig voorsorteren op de uitvoering met vooral het kwaliteitsbeleid, maar ook de huurontwikkeling. Pas in een later stadium is er sprake van een concreet ontwikkelproject en volgt de definitieve besluitvorming, inspraak en of participatie van bewoners in de planvorming, opstellen sociaal statuut enz. 1
De maatregelen in de beleidsboom liggen voor de hand: aanwijzing voor sloop, investeringen, benoemen van aan te kopen vastgoed. Naast de veranderopgave zijn woon- en bouwtechnische kwaliteit maar vooral ook de gebiedspotentie belangrijke besliscriteria. onderhouds-, kwaliteits- en energiebeleid De verankering van de voorraadbeleidsingrepen in de onderhouds- en investeringsbegroting blijkt niet altijd even simpel. Besluitvorming over het voorraadbeleid loopt niet in de pas met de jaarcyclus van het onderhoud. Communicatie tussen beleid en uitvoering is niet optimaal. Gebruikte onderhoudsplannings- en begrotingssystemen zijn niet geschikt om beleidsafwegingen te ondersteunen en levert dan alleen een veelheid van detaillgegevens die voor de beleidsmatige afweging niet relevant zijn. De planningssystemen kunnen de uitkomsten van beleid niet eenvoudig verwerken, waardoor er een oneigenlijke workload ontstaat die, nadat de organisatie met succes haar beleid (extern) heeft gecommuniceerd, niet meer die aandacht krijgt die nodig is. De valkuil is tevens dat het onderhoud met haar specifieke bedrijfscultuur in de organisatie een autonoom proces blijft los van het beleid. Werken aan een juiste verankering is wezenlijk voor het slagen van een vastgoedsturingstraject. Het is daarom nodig om duidelijke scheidslijnen te trekken. Vragen als wat is nodig voor beleidsmatige afwegingen (geagregeerde conditie van de gebouwdelen wel, maar type en kleur dakpan of lengte aanrechtblad niet), wat is nodig als aanlevering uit het beleid voor de planning en begroting komen daarbij aan de orde. Omdat het voorraadbeleid zijn effecten heeft naar alle soorten onderhoud zijn heldere definties onontkoombaar. Wat verstaan we onder planmatig en mutatieonderhoud, reparatieverzoeken, groot onderhoud (gebundelde cyclische activiteiten), renovatie (groot onderhoud plus investeringen)? En sluit dit ook aan bij de wijze van financieel begroten en verantwoorden? Daarnaast is de definitie van verschillende kwaliteitsniveaus een essentieel punt. De kwaliteitsniveaus maken onderscheid naar gewenste kwaliteit afhankelijk van het beleidslabel van het complex. De definitie van de niveaus doet heldere uitspraken over prioritering en afstel van cyclisch planmatig onderhoud en over de woontechnische eisen voor keuken, badkamer, andere vertrekken etc. Het komt er hier op aan om duidelijke keuzen te maken en deze tot op een gedetailleerd niveau te specificeren voor alle gedefinieerde onderhoudssoorten. Bijlage 6 omvat verschillende praktijkgerichte voorbeelden. De aanpak met kwaliteitsniveaus voor het normale onderhoud vindt steeds meer ingang. Het is ook wenselijk zijn een brug te slaan tussen de kwaliteitsniveaus en het ZAV-beleid: zo zou een corporatie kluswoningen kunnen introduceren waar de bewoner veel ruimte krijgt voor zelfwerkzaamheid, maar waar de corporatie bijvoorbeeld de buitenschil en de installaties blijft doen. In de nabije toekomst zal ook energetische kwaliteit een steeds grotere rol gaan spelen. Ook hier kan een koppeling gelegd worden tussen kwaliteitsniveau en gewenst energielabel. De maatregelen in de beleidsboom zijn beperkt tot de kwaliteitsniveaus gekoppeld aan het beleidslabel. Meer is niet nodig: in het onderhoudsbeleid is de precieze inhoud geregeld. De keuze voor groot onderhoud of renovatie baseert zich dan vooral op de efficiëntie van de uitvoering. Besliscriteria met een relatie tot kwaliteit zijn de conditiescore voor het gebouw of voor specifieke gebouwdelen (het elementniveau is voor het voorraadbeleid niet relevant) en het energielabel. Daarnaast is een indexcijfer voor de onderhoudskosten relevant: op basis van het verleden of op basis van een technisch theoretische planning op basis van cycli. Als een objectieve conditiemeting ontbreekt, dan kunnen kwalitatieve rapportcijfers voor verschillende aspecten deze vervangen. 2
Uiteraard kan de vastgoedsturing aanleiding zijn om grootschalige inventarisaties en inspecties voor de conditiemeting of energieprestatienormering uit te willen voeren. De geaccordeerde uitkomsten van het voorraadbeleid effect hebben op de bestaande onderhoudsplanning en begroting en de daarvoor gebruikte instrumenten. Het tijdig inzetten van een verbetertraject op dit vlak versnelt de Invoering van een vernieuwde onderhoudsplanning- en begrotingssystematiek die recht doet aan het marktgerichtonderhoud vraagt een lange doorlooptijd. Hier is een rol weggelegd voor de projectleider of de kerngroep in de zin van signaleren en initiëren. Huurbeleid Binnen de meeste corporaties is het huurbeleid gericht op het vaststellen van de jaarlijkse huurverhoging op woningniveau. Soms worden daar wegingsfactoren als verhuurbaarheid of woz-waarde in meegenomen, soms is er sprake van één streefniveau uitgedrukt als percentage van de maximale huur. Soms is zelfs voor alle woningen de huurverhoging gelijk, bijzondere gevallen daargelaten. Het huurbeleid stond in 2005 weer hoog op de politieke agenda. De meest recente voorstellen van VROM gaan uit van een geleidelijke liberalisering van ongeveer een vijfde van alle huurwoningen. De WOZ-waarde wordt hoogwaarschijnlijk bepalend voor de indeling van woningen in de gereguleerde sociale sector of het overgangsgebied. Ook krijgt de WOZ-waarde naar verwachting een belangrijke rol in het woningwaarderingsstelsel, voor de aspecten woonvorm en omgeving. Concrete huurbeleidsmaatregelen in de beleidsboom zijn bijvoorbeeld de vaststelling van de beleidsmatige huurprijs op marktcomplexniveau een gegeven percentage van de maximaal redelijke huur, eventueel met aftoppingen om niet over de grenzen in de huursubsidiewet heen te gaan. Dat kan met het oog op de gewenste omvang van de kernvoorraad nodig zijn. In de bepaling van het streefhuurpercentage kan worden gedifferentieerd op basis van onder meer de verhuurbaarheid, de woz-waarde (of het bruto rendement daarop) en of een zelf ontwikkelde benadering van de markthuur. Maar de reality check bij verhuurmedewerkers tijdens de sessies in stap 8 is erg belangrijk. Bruikbare besliscriteria vanuit het huurbeleid zijn het huidige percentage van de maximale huurprijs en de wozwaarde of de zogenaamde woz-bar (zie bijlage 5). Beide zijn maten voor de prijs-kwaliteitverhouding. Ook verhuurbaarheid, kwaliteit en gebiedspotentie spelen een rol in de vaststelling van de streefhuur. In de algemene spelregels van het huurbeleid ligt onder meer vast op welke manier de streefhuur bereikt moet worden: alleen bij mutatie, ook in de jaarlijkse huurverhogingronde of anders. Daarnaast kunnen bijzondere huurvormen als huurvast en huurzeker worden ingevoerd en moet er duidelijkheid zijn over nulpunten, bezwaarschriften etc. Verkoop, koopvarianten en Te Woon Verkoop kan vele verschillende doelen dienen: geld genereren, de wijkdifferentiatie aanpassen, de lage middeninkomens bedienen, klanten keuzevrijheid geven, het beheer doelmatiger maken en de samenstelling van de vastgoedportefeuille verbeteren. De veranderopgave doet een voorzet voor de invulling van het verkoopprogramma. Op de sessies worden de marktcomplexen aangewezen. In actiegebieden en mogelijke herstructureringslocaties mag verkoop het vernieuwingsproces natuurlijk niet in de wielen rijden. Wel kan verkoop bijdragen aan een grotere differentiatie binnen de voorraad en aan de financiële haalbaarheid van de herstructurering. 3
Koopvarianten als Maatschappelijk gebonden eigendom (mge; merknamen o.a. Koopgarant en Slimmer Kopen) en Koop Goedkoop zijn geschikte instrumenten om woningen als koopwoning bereikbaar te maken voor jongeren en lagere middeninkomens. Ook voor andere groepen kan een koopvariant een aantrekkelijk alternatief zijn. Mge berust in hoofdlijnen op korting op de aanschafprijs en deling van de waardeontwikkeling bij doorverkoop. Een kenmerk van mge is de aanbiedingsplicht aan de corporatie, die veelal een terugkoopplicht heeft, en soms een terugkooprecht. Bij Koop Goedkoop wordt alleen de opstal verkocht en blijft de grond in eigendom bij de corporatie, en wordt uitgegeven in erfpacht. Bij mge heeft de corporatie de keuze: uitgifte in eigendom of erfpacht. Zo houdt de corporatie enerzijds meer grip op de locatie dan bij vrije verkoop. Anderzijds bieden koopvarianten als mge en Koop Goedkoop de mogelijkheid de woningen duurzaam betaalbaar te blijven aanbieden. Op deze wijze werkt de corporatie aan het realiseren van een duurzame sociale koopsector. En daarmee vult een koopvariant het gat op de woningmarkt. Anders gezegd, het biedt een nuttig instument om de stilgevallen doorstroming van huur naar koop vlot te trekken. Daarnaast is er voor de corporatie een substantieel financieel voordeel te behalen als huurwoningen (bestaand en nieuwbouw) kunnen worden omgezet of verkocht met een koopvariant. Als voor de koper de maandlasten bij koop bovendien in de buurt blijven van de huurprijs, snijdt het mes aan twee kanten. Qua positionering kan mge als kernvoorraad-product worden beschouwd, Koop Goedkoop is meer een verkoopproduct. Een tweede belangrijke toepassing betreft het inzetten van koopvarianten om de (vrije) verkoop te stimuleren. Qua labeling blijft de woning een verkoopwoning (bij terugkoop wordt hij (weer) ter vrije verkoop aangeboden), maar in de tussentijd kan het resultaat van de verkoopdoelstelling (bijv. geld genereren) worden geoptimaliseerd. Het Te Woon-concept gaat weer een stapje verder. Bij Te Woon staat de keuzevrijheid voor de klant voorop. De corporatie biedt een woning aan, maar de klant bepaalt de contractvorm: klassiek huren, huurvast, verkoop onder mge- of marktcondities. Er is sprake van Te Woon als de klant kan kiezen uit minstens één huur- en één koopvariant en als de corporatie het keuzepalet neutraal presenteert. Te Woon stelt nieuwe uitdagingen aan profiel, strategie, beleid, organisatie en administratie van een corporatie. Invoering van het Te Woon-concept (op substantiële schaal) is kiezen voor een specifiek (ander) bedrijfsvoeringsconcept en vergt daardoor de nodige organisatorische aanpassingen. Te Woon staat in elk geval garant voor het klantgerichter en deels klantgestuurder maken van de organisatie en biedt een manier om op een verantwoorde en flexibele wijze te reageren op wijzigende marktomstandigheden. Niet in de laatste plaats is het een kans te ontsnappen aan (te) verkokerd denken in huur of koop, aan het meer integreren van de huursector en de koopsector, en daarmee aan het realiseren van een meer ongedeelde (eigendomsneutrale) woningmarkt. Te Woon-corporaties maken in de portefeuillestrategie meestal een indeling van de voorraad in huurwoningen Te Woon-woningen en verkoopwoningen. Specifiek seniorenbezit en woningen op herstructureringslocaties blijven bijvoorbeeld als huurwoning worden aangeboden, in eenzijdige (eengezins)huurwijken wordt verkocht en andere woningen kunnen Te Woon worden aangeboden. Gecombineerde vormen de huurwoningen en de Te Woonwoningen de kernvoorraad, gedefinieerd als dat deel van de voorraad waar de corporatie duurzaam bij betrokken is c.q. waar de corporatie haar doelstellingen mee realiseert. Het Te Woon-concept wordt in de praktijk niet in één keer ingevoerd. Corporaties groeien daar naar toe met enkele kleinere pilots in nieuwbouw en/of bestaande voorraad. Soms wordt het keuzepakket in de pilotfase beperkt tot twee of drie varianten. De maatregelen voor de beleidsboom liggen ook hier weer voor de hand: aanwijzing voor verkoop, een koopvariant, eventueel het intrekken van eerdere verkoopbesluiten en de aanwijzing voor of uitsluiting van Te Woon. Besliscriteria zijn erg afhankelijk van het doel van verkoop of Te Woon. De algemene spelregels voor verkoop, koopvarianten en Te Woon gaan in op de volgende punten: het verkoop- en/of aanbiedingsproces, de prijsbepaling, VvE-beleid, bij mge het kortingspercentage, de waardedeling, terugkoopplicht of terugkoopecht, 4
contracten, dienstverlening, etc. Bij zowel verkoop, koopvarianten als Te Woon speelt de organisatiekant een belangrijke rol. Bijvoorbeeld de profilering en competenties, voorlichting en advies, informatiebeleid, etc. wonen, welzijn en zorg Vergrijzing is een vast element in de toekomst van veel corporaties: hoge impact en lage onzekerheid. Het beleid voor wonen, welzijn en zorg wordt vaak in samenwerking met andere corporaties, gemeente en zorginstellingen tot stand gebracht. De portefeuillestrategie moet uitspraken doen over hoe de corporatie op hoofdlijnen hierop inspeelt. Op het niveau van het voorraadbeleid zijn drie zaken van belang. Woonservicezones zijn een belangrijk instrument om de inspanningen voor dit beleidsterrein te bundelen en af te stemmen. Ook voor het voorraadbeleid is dit een bruikbare insteek. Binnen de zone kunnen versterken en transformeren prioriteit hebben, terwijl vergelijkbare woningen buiten de zone eerder voor renderen, consolideren, verkoop of renovatie in aanmerking komen. Woonwelzijnzones helpen dus om de beleidslabels goed te richten. Een ander belangrijk item is het geschikt maken van de bestaande voorraad. Het voorraadbeleidkan zich baseren op bestaande onderzoeken en inventarisaties. Vaak worden daarin concrete investeringsmaatregelen worden voorgesteld om het marktcomplex naar een bepaald zorgniveau op te tillen. De uiteindelijke keuze moet mede gebaseerd zijn op de locatie. Tot slot is er het aspect van woonruimteverdeling, in concreto de mogelijkheid om woningen specifiek voor senioren te labelen. De maatregelen voor de beleidsboom zijn daarmee al benoemd. Besliscriteria zijn de locatie binnen of buiten een woonzorgzone en mate van aanpasbaarheid. Op basis van beukmaat, oppervlakte, plattegrond in combinatie met bouwjaar (versies wenken & richtlijnen) kunnen deskundigen bepalen welke woningen in principe aanpasbaar zijn. Naast de eigen woningvoorraad speelt bij wonen welzijn en zorg ook maatschappelijk vastgoed een steeds belangrijkere rol. De corporatie kan met de inzet van vastgoed voorzieningen, welzijn en zorg op een locatie ondersteunen. Bij een ambitieuzere rolinvulling handelt de corporatie meer als integralen gebieds en dienstenontwikkelaar. Ze realiseert aanpassingen aan de bestaande voorraad en strategische nieuwbouw. De corporatie zoekt actief samenwerking met andere partijen voor het leveren van zorg en welzijn. Woonomgeving en sociaal beheer De woonomgeving en sociaal beheer zijn belangrijke aandachtspunten voor de corporatie. Problemen spelen zich vaak niet op marktcomplexniveau af: of er is sprake van het afglijden van een hele wijk of buurt, of de problematiek ligt vooral bij individuele bewoners. Er is een breed scala aan maatregelen mogelijk: van fysieke ingrepen als achterpadverlichting en afsluiting van binnenterreinen, via sociale maatregelen als portiekgesprekken, woonafspraken en het ondersteunen van de sociale cohesie tot het inzetten van wijkconciërges en huismeesters. Bij ernstige problematiek is samenwerking met gemeente, politie, wijkopbouw en andere instanties geboden. Belangrijke besliscriteria zijn waarderingen van buurt en leefbaarheid, vaak te vinden in gemeentelijke cijfers. In extreme situaties kan de verhuurbaarheid of zelfs de woz-waarde onder de leefbaarheidsproblematiek gaan leiden. 5