Collegevoorstel Openbaar Onderwerp Verkoop panden Pijkestraat en Priemstraat-Lage Markt Programma Grondbeleid Portefeuillehouder B. Velthuis Samenvatting In het kader van de renovatie van het monumentale pand aan de Parkweg 96-100 (voormalig Belgisch Consulaat) is na een lang proces thans met Hermon Erfgoed B.V. overeenstemming bereikt over de verkoop van 1. het binnenterrein met daarop staande opstallen, plaatselijk bekend Pijkestraat 27, de onderdoorgang vanuit de Pijkestraat naar het binnenterrein en de kelderruimte en onbebouwde ruimte, deel uitmakend van het woonhuis Pijkestraat 1; 2. 4 appartementsrechten, plaatselijk bekend Priemstraat 57 en Lage Markt 30, 32 en 34. BW-nummer Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. OB10, Ewald van Petersen, 22 Datum ambtelijk voorstel 28 januari 2015 Registratienummer D151182964 Ter besluitvorming door het college 1. Met Hermon Erfgoed B.V. aan te gaan de Koopovereenkomst d.d. 2 oktober 2014 HERMON Erfgoed B.V. Pijkestraat & Priemstraat- Nijmegen, 2 e versie, omvattende de verkoop van: a) het perceel met de daarop aanwezige bebouwing, kadastraal bekend als gemeente Nijmegen, sectie C, nummer 8711, groot 953 m2 (de zgn. voormalige (stads)drukkerijlocatie Pijkestraat 27), b) het, met een recht van opstal belaste perceel, kadastraal bekend gemeente Nijmegen, sectie C, nummer 8407, groot 28 m2 c) na splitsing in appartementsrechten van het perceel, kadastraal bekend gemeente Nijmegen, sectie C, nummer 6817, het appartementsrecht, rechtgevende op de kelderruimte en de onbebouwde ruimte onder Pijkestraat 1, d) de appartementsrechten, kadastraal bekend als Nijmegen, sectie C, nummers 8684 A0001, A0006, A0007 en A0008, onder de daarin opgenomen voorwaarden en bepalingen (Priemstraat 57 en de Lage markt 30, 32, 34) X Zie vervolgblad Steller Ewald van Petersen Paraaf akkoord Datum Zie vervolgbladalleen ter besluitvorming door het College Actief informeren van de raad Besluit B&W d.d. 10 februari 2015 X Conform advies Aanhouden Anders, nl. nummer: 4.3 Bestuursagenda Paraaf akkoord Datum Portefeuillehouder Collegevoorstel
Collegevoorstel Vervolg beslispunten 2. De verkoopopbrengst en de lasten ten gunste c.q. ten laste te laten komen van G910 Strategische gronden 3. Een deel van de verkoopopbrengst aan te wenden om vier jaar het te verwachten jaarlijkse exploitatieresultaat van de Pijkestraat en Priemstraat/Lage markt ten gunste te laten komen aan het programma Sport en Accommodaties. 4. Bijgaande brief aan de Raad vast te stellen. Collegevoorstel
Collegevoorstel 1 Probleemstelling Hermon Erfgoed B.V. heeft het voornemen het monumentale pand aan de Parkweg 96-100 (het voormalig Belgisch Consulaat), hierna te noemen locatie Parkweg, te renoveren/herontwikkelen. De renovatie/herontwikkeling van deze locatie lijdt echter tot een onrendabele top voor Hermon erfgoed. Om de financiële haalbaarheid van de renovatie/herontwikkeling van de locatie Parkweg financieel haalbaar te maken, heeft Hermon Erfgoed B.V. de gemeente verzocht het ernaast gelegen binnenterrein, hierna te noemen locatie Pijkestraat, in eigendom te mogen verwerven en daarmee bij de herontwikkeling te betrekken. Naar aanleiding van planwijzigingen heeft Hermon Erfgoed B.V. tevens verzocht om de verwerving van enkele appartementsrechten aan de Priemstraat/Lage Markt, hierna te noemen locatie Priemstraat. 2 Juridische aspecten Algemeen Uitgangspunt van de onderhavige overeenkomst is dat de bouw/restauratieplannen passen binnen het thans vigerende bestemmingsplan. Beëindiging huur/ingebruikgeving De locatie Pijkestraat is in gebruik gegeven aan Stichting Slak, die het op haar beurt heeft verhuurd/in gebruik gegeven ten behoeve van ateliers, in één atelier wordt tevens gewoond. De locatie Priemstraat is eveneens deels in gebruik gegeven aan Stichting Slak, die het op haar beurt heeft verhuurd/ in gebruik gegeven ten behoeve van ateliers c.q. werkplaats, deels is het door de gemeente rechtstreeks verhuurd/ in gebruik gegeven. Aangezien verkoop van de locaties Pijkestraat en Priemstraat geheel leeg en ontruimd plaatsvindt, c.q. vrij van gebruik door huurders gebruikers en derden, dient de huur c.q. ingebruikgeving te worden beëindigd. Er is inmiddels een opzeggingsbrief verzonden aan de bewoners/gebruikers van Pijkestraat 27. Na ons besluit zullen ook de overeenkomsten voor de objecten aan de Priemstraat worden opgezegd. In geval van niet tijdige ontruiming van de locaties Pijkestraat en Priemstraat zal de gemeente een gerechtelijke ontruimingsprocedure moeten starten. Appartementssplitsing In verband met het feit dat de kelder en onbebouwde ruimte van het woonhuis Pijkestraat 1 van de locatie Pijkestraat vormt dient voordat de levering hiervan kan plaatsvinden eerst een appartementssplitsing te worden uitgevoerd van het woonhuis Pijkestraat 1. Levering De locatie Priemstraat wordt geleverd door middel van een zogenaamde Groninger-akte in verband met het feit dat aan Hermon uitstel van betaling wordt verleend voor de helft van de koopsom, in de zin dat de ene helft wordt betaald bij juridische levering en de andere helft uiterlijk 1 juli 2016 c.q. 1 september 2016. Indien betaling van de nadere helft niet uiterlijk op genoemde tijdstippen heeft plaatsgevonden, valt de eigendom van de locatie Priemstraat van rechtswege terug aan de gemeente. Privaatrechtelijk toetsing bouw/renovatieplannen. Hermon is verplicht om de bouw/restauratieplannen van de locaties Parkweg/Pijkestraat en Priemstraat ter goedkeuring aan de gemeente voor te leggen. Indien hieraan niet wordt voldaan kan de gemeente de overeenkomst eenzijdig en boetevrij ontbinden. Op deze wijze behoudt de gemeente inzicht in de restauratieplannen en kan de gemeente desgewenst bijsturen.
Collegevoorstel Vervolgvel 3 Realisatieplicht Aan Hermon is een realisatieverplichting opgelegd voor de renovatie/herontwikkeling van alle locaties. Indien hieraan niet wordt voldaan verbeurt Hermon een boete van 10% van de koopsom indien het betreft de locatie Priemstraat. Indien het betreft de locatie Parkweg/Pijkestraat is de sanctie ofwel het verbeuren van een boete van 364.000,- of het op eerste verzoek van de gemeente terug verkopen van de locatie Pijkestraat tegen de koopsom van 1,-, zonder enig recht op vergoeding van gemaakte kosten en/of geleden schade. 3 Doelstelling Met de verkoop van de locaties Pijkestraat en Priemstraat wordt primair beoogd de renovatie/herontwikkeling van de locatie Parkweg mogelijk te maken. Secundair worden de opstallen op de locatie Pijkestraat gerestaureerd/gerenoveerd. 4 Argumenten. Locatie Pijkestraat De gemeente staat niet onwelwillend tegenover het plan om de opstallen op het binnenterrein van de locatie Pijkestraat te herontwikkelen/renoveren. Gelet echter op het feit dat deze opstallen al vele jaren als atelier wordt gebruikt c.q. bewoond is ten aanzien van de locatie Pijkestraat overeengekomen dat er naast huurwoningen ook 5 atelierruimten gerealiseerd dienen te worden. Daarbij geldt een aanbiedingsplicht aan de kunstenaars die ter plaatse momenteel een atelierruimte in gebruik dan wel gehuurd hebben tegen aan aanvangshuur van maximaal 300,- per maand (prijspeil 1 oktober 2014; indien van toepassing: exclusief BTW en exclusief service kosten). Verder is overeengekomen dat de ateliers als zodanig of redelijkerwijs daarmee vergelijkbaar bedrijfsmatig gebruik in of door de culturele of aanverwante sector dienen te worden gebruikt. Afwijking hiervan kan uitsluitend met schriftelijke instemming van de gemeente. Locatie Priemstraat Tegen de verkoop van de locatie Priemstraat bestaan geen overwegende bezwaren. 5 Klimaat Dit aspect speelt geen rol bij de onderhavige overeenkomst. 6 Financiën Locatie Pijkestraat De koopsom van de locatie Pijkestraat bedraagt 1,-, exclusief eventueel verschuldigde omzet- en/of overdrachtsbelasting. De kosten in verband met de appartementssplitsing van het woonhuis Pijkestraat 1 zijn voor rekening van Hermon. Alle kosten van de overdracht, waaronder begrepen de overdrachts-/omzetbelasting, het kadastrale tarief en de notariële kosten zijn voor rekening van Hermon. Locatie Priemstraat De koopsom van de locatie Priemstraat bedraagt 545.000, exclusief eventueel verschuldigde omzet en/of overdrachtsbelasting. Deze koopsom is overeenkomstig de taxatie van Strijbosch-Thunnissen d.d. 15 augustus 2014. Alle kosten van de overdracht, waaronder begrepen de overdrachts-/omzetbelasting, het kadastrale tarief en de notariële kosten zijn voor rekening van Hermon.
Collegevoorstel Vervolgvel 4 De lasten en baten van de verkopen van de Pijkestraat en Priemstraat worden verantwoord en passen binnen de planexploitatie G910 Strategische gronden. Om de begrotingseffecten van de verkoop bij het programma Sport en Accommodaties op te lossen zal een deel van de verkoopopbrengst worden aangewend om vier maal het jaarlijks te verwachten exploitatieresultaat ( 39.173,-) ten gunste te laten komen aan het programma Sport en Accommodaties. Na 4 jaar zal het effect in de stadsbegroting worden meegenomen. 7 Participatie en Communicatie De huurders van de locaties Pijkestraat en Priemstraat zijn door de gemeente geïnformeerd over de nieuwe planontwikkelingen. Met de gebruikers van de Pijkestraat is regelmatig overleg geweest over de ontwikkelingen, de gebruikers hebben recent aangegeven geen gebruik te maken van de nieuw te realiseren atelierruimte. Ook met de direct omwonenden van de Pijkestraat is meerdere malen contact geweest, zowel in plenaire informatieavonden als in overleggen met voormalig wethouder Kunst en met wethouder Velthuis. Na ons besluit zal er wederom een informatieavond worden georganiseerd. 8 Uitvoering en evaluatie Na ons besluit zullen de verdere stappen in het proces welke nodig zijn om te komen tot leeg opleveren van de verkochte panden worden gezet. Samen met huidige gebruikers van de verkochte panden zal gezocht worden naar vervangende woon- en/of werkruimte. 9 Risico Uitdrukkelijk is bedongen dat er ten aanzien van de locaties Pijkestraat en Priemstraat geen bouwkundige onderzoeken zijn verricht door de gemeente. Verder is de gemeentelijke aansprakelijkheid uitgesloten voor de eventuele aanwezigheid van explosieven, asbest, verontreiniging, archeologische waarden, bouwkundige gebreken, overige gebreken en risico s. Bijlage(n): Ter inzage: Brief aan de Raad Presentatieboek
Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkeling Aan de gemeenteraad van Nijmegen Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Telefoon 14024 Telefax (024) 329 96 10 E-mail gemeente@nijmegen.nl Postbus 9105 6500 HG Nijmegen Datum Ons kenmerk OB10/ D151182989 Contactpersoon Ewald van Petersen Onderwerp Ontwikkeling Parkweg/Pijkestraat Datum uw brief Doorkiesnummer (024) 32922 Geachte leden van de raad, Ten aanzien van de ontwikkeling van de Parkweg 96-100 en de Pijkestraat 27 acht ons college het wenselijk uw raad nader te informeren over de bouwplannen van Hermon Erfgoed, de aanvullende ontwikkellocatie welke door ons college is aangeboden en tevens inzicht in de wijze waarop de communicatie met de betrokkenen heeft plaatsgevonden. Proces Vanaf medio 2013 heeft er zowel met de omwonenden als met de gebruikers van de Pijkestraat 27 meerdere malen overleg plaatsgevonden. Naast plenaire informatieavonden en bestuurlijke overleggen heeft er ook een (groot) aantal bestuurlijke en ambtelijke gesprekken plaatsgevonden met diverse betrokkenen. Naar aanleiding van de gesprekken met buurtbewoners, de reacties van uw Raad en de vraag van huidige gebruikers van de Pijkestraat 27 is het bouwplan in de afgelopen periode aangepast. Ging men initieel uit van sloop en nieuwbouw gaat men nu uit van restauratie en renovatie van de Pijkestraat 27. Na aanvullende gesprekken met betrokkenen zullen er naast ca. 15 woningen ook 5 ateliers van ca. 30m2 worden gerealiseerd in het gebouw. Deze ateliers zijn allereerst aangeboden aan de huidige atelier gebruikers. De gebruikers hebben na overleg met de gemeente besloten geen gebruik te maken van dit aanbod omdat deze qua afmeting niet passend zijn. Het door de gebruikers voorgestelde alternatieve plan waarbij ongeveer de helft van het gebouw ten behoeve van ateliers zou worden ingezet is, na overleg met Hermon Erfgoed, financieel niet haalbaar gebleken. Dit is ook teruggekoppeld aan de gebruikers. Bouwplan: Voor het bouwplan verwijzen wij u naar de als bijgevoegde presentatie. Aanvullende ontwikkellocatie: Oud wethouder Grondbeleid gaf uw Raad tijdens de kamerbehandeling op 02 oktober 2013 reeds aan dat een ontwikkeling welke uitsluitend een restauratie van de voormalige drukkerij inhield financieel niet haalbaar zou zijn. In overleg met Hermon Erfgoed is mede daarom gekeken hoe er toch een realiseerbaar plan zou kunnen ontstaan. Uitkomsten van dit overleg zijn dat de gemeente Nijmegen naast de Pijkestraat 27 tegen een symbolische koopsom van 1,- ook de www.nijmegen.nl voortgangsbrief aan Raad 22 januari 15
Gemeente Nijmegen Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkeling Vervolgvel 1 Priemstraat 57 (vml. Bronsgieterij De Olifant) en 3 appartementsrechten aan de Lage markt 30, 32 en 34 tegen een marktconforme koopsom aan Hermon Erfgoed verkoopt. Vervangende huisvesting Met de huidige 5 gebruikers van de Pijkestraat 27 is overleg gevoerd, zowel met het collectief als met de meeste gebruikers ook individueel. In deze gesprekken zijn mogelijke alternatieve locaties (onder andere Prins Hendrikstraat 7 (PH7), werkplaatsen aan de Dommer van Poldersveldtweg en het voormalige Mondial College aan de Streekweg 21) besproken. Op korte termijn zal er met alle gebruikers individueel gekeken worden welke mogelijkheden er voor vervangende huisvesting bestaan. Voor de gebruiker die naast zijn atelier ook woont in het gebouw zal eveneens naar vervangende woonruimte worden gezocht. Ook met de huurders van de Lage Markt zal in overleg worden gezocht naar vervangende huisvesting. Verkoop Recent is er overeenstemming bereikt over de condities van de verkoop van de voornoemde panden. Ons college heeft besloten om, onder een aantal voorwaarden en condities, de Pijkestraat 27, de Priemstraat 57 (vml. Bronsgieterij De Olifant) en 3 appartementsrechten aan de Lage markt 30, 32 en 34 te verkopen aan Hermon Erfgoed. De belangrijkste condities betreft de verplichting tot de restauratie/renovatie van de Parkweg 96-100 en de Pijkestraat 27 en hierin huurwoningen en 5 ateliers te realiseren. In de Priemstraat 57 en Lage Markt 30, 32 en 34 zullen tevens huurwoningen worden gerealiseerd. Voor deze renovatie/restauratie dient Hermon Erfgoed een restauratieplan ter goedkeuring aan de gemeente voor te leggen. Daarnaast is Hermon Erfgoed verplicht om 5 ateliers in de Pijkestraat 27 te realiseren en duurzaam in stand te houden. Het uitgangspunt blijft dat de ontwikkelingen passen binnen het thans vigerende bestemmingsplan. Op korte termijn zullen de huurders persoonlijk worden geïnformeerd over de vervolgstappen en zullen afspraken moeten worden gemaakt over de beëindiging van het gebruik. Verder zal met hen ook worden gesproken over mogelijke vervangende locaties. Voor de omgeving rond de Pijkestraat en Parkweg zal op korte termijn een informatieavond worden georganiseerd waarbij de plannen verder zullen worden toegelicht. Wij veronderstellen u hiermee afdoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend, College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Gemeentesecretaris, drs. H.M.F. Bruls drs. B. van der Ploeg www.nijmegen.nl voortgangsbrief aan Raad 22 januari 15
RESTAURATIE & HERBESTEMMING VAN HET BELGISCH CONSULAAT, RENOVATIE STADSDRUKKERIJ HERONTWIKKELING PARKWEG 96-100, PIJKESTRAAT 27 werk Herbestemming Belgisch consulaat en stadsdrukkerij onderwerp Plattegronden, gevelaanzichten doorsneden en situatie opdrachtgever HERMON erfgoed Zindendorflaan 1 3703 CE, Zeist werknummer 049 formaat A3 fase VO getekend JS 1:200 tekeningnummer 049-01 28-02-2014 wijziging a: b: c: A: Nieuwe Kade 9 a T: +31 (0)654950349 E:
INHOUDSOPGAVE - Voorwoord 02 - Locatie 03 kadastrale informatie - Parkweg bestaande situatie 09 plattegronden gevels en doorsneden - Parkweg nieuwe situatie 12 plattegronden gevels en doorsneden - Pijkestraat bestaande sitiuatie 19 plattegronden gevels en doorsneden - Pijkestraat nieuwe situatie 26 plattegronden gevels en doorsneden - Parkweg & Pijkestraat 31 plattegronden gevels en doorsneden
De Parkweg 96-100 Begin 2011 is er begonnen met de ontwikkelingen in en rond de Parkweg 96-100, ook wel bekend als het voormalig Belgisch consulaat. Restauratie is het beoogde resultaat voor de herontwikkeling van de Parkweg / Pijkestraat. Het voormalig Belgisch consulaat is gelegen aan het Kronenburgerpark Dit rijk gedecoreerde en volumineuze pand staat tegenover de Kruittoren. Het pand is oorspronkelijk gebouwd als zoutziederij met woonhuis en is ontworpen door J.W. Michielsen in de stijl van het internationaal eclecticisme met invloeden van de neorenaissance,. Deze stijl is weinig terug te vinden in Nederland, maar komt voornamelijk voor in België en Frankrijk. Restauratie Onderdeel van de ontwikkelingen zijn voorbereidingen voor de daadwerkelijke restauratie. Bij deze voorbereidingen blijven wij ons voortdurend afvragen hoe om te gaan met het pand ten tijde van de restauratie. Om hier uiteindelijk tot een goed restauratieplan te komen hebben wijgoe gekeken naar wat er gerestaureerd zal gaan worden en hoe wij voor onszelf een algemeen kader kunnen creeeren om de richtlijnen voor de restauratie vorm te geven. Dit kader geeft ons antwoord op de vragen; met welk doel restaureren we, voor wie restaureren we en hoe ver gaan we met het restaureren? Hierbij zijn we begonnen met de vraag naar wat de betekenis van het object is en hoe ingrepen in het object zich zouden kunnen verenigen met deze betekenis. Wat willen we dat de toeschouwer na de restauratie te zien krijgt. Willen we dat men ziet hoe de zoutziederij er oorspronkelijk uitzag of willen we laten zien dat het gebouw is gerestaureerd en in ere is hersteld. Oftewel willen we de authenticiteit of de historiciteit waarborgen. In het geval van het gebouw aan de Parkweg 96-100 is het voor ons van belang dat de hoofdvorm met haar rijke detaillering ten alle tijde wordt behouden en versterkt. Het volumineuze, rijk gedetailleerde pand is door haar prominente voorkomen beeldbepalend in de straat en de stad. Deze totaalervaring van het pand moet voorop blijven staan. Er mag gezien worden dat het pand heeft geleefd en is gebruikt maar dit moet van ondergeschikte waarde zijn. Hiermee hebben we voor onszelf feitelijk al het belangrijkste kader vastgesteld. De authenticiteit van het pand is voor ons van groot belang en stellen wij boven de historiciteit. Hiermee is niet automatisch gezegd dat de historiciteit niet aanwezig mag blijven. Het pand heeft door de jaren heen genoeg meegemaakt en genoeg te lijden gehad en dit mag ook gezien worden, maar het pand is te rijk om (wat nu het geval is) dit de overhand te laten nemen. Wij zullen dat gaan vertalen naar het feit dat het behoudt van de bestaande materialen boven het gebruik van nieuwe materialen wordt gesteld. Dat het verval gerepareerd moet worden, waar mogelijk met de aanwezige oorspronkelijke materialen, maar dat (de aanwezigheid van) het verval niet meer beeldbepalend mag zijn. Het verval en gebruik zijn lang genoeg aanwezig geweest en hebben, door het achterstallige onderhoud, door de verandering in gebruik van het pand en door verandering in gebruik van de stad zoveel sporen achtergelaten dat het de schoonheid van het pand teveel verdoezeld. Om deze reden is het ook onze intentie om het pand, met behoudt van de oorspronkelijke materialen, te herstellen en te reinigen om haar pracht en praal weer te laten zien. De reparaties en herstelwerkzaamheden die worden gedaan mogen op de achtergrond aanwezig zijn. Het uiteindelijke doel wat we hiermee nastreven is dat het pand er weer zal komen te staan zoals het toentertijd is ontworpen en gebouwd en dat het weer een gedegen concurrent van de Kruittoren kan zijn zoals het voorheen was. Achter en zijgevel Het ernstige verval is niet alleen zichtbaar aan de voorgevel maar ook aan de zij en achtergevel. Het verval is hier van andere aard, er zijn door de jaren heen onderdelen weggehaald en togevoegd zonder enige rekening te houden met de waarde, opbouw en estheticiteit van het pand. Het kader waarin we hier aan de slag gaan is van een andere orde dan die aan de voorgevel. De authenticiteit blijft uiteraard van groot belang, alleen in deze gevels is weinig oorspronkelijks meer aanwezig. Daarnaast zullen hier, met de realisatie van de geweste kostendragers voor de restauratie in het achterhoofd, ingrepen in vooral de zijgevel gedaan moeten worden om delen van het pand weer bruikbaar te maken. In de achtergevel zal, naast herstel van alle beschadigingen, de oorspronkelijke indeling van kozijnen teruggebracht worden. In de zijgevel zal, naast herstel en terugbrengen van de oorspronkelijkelike indeling een toevoeging in de indeling van kozijnen in het pand worden gedaan. Deze toevoegingen zullen in de stijl en lijn van de oorspronkelijke kozijnen liggen. Nieuwbouw De nieuwbouw zal gekoppeld zijn aan het rijksmonument. De benadering van deze nieuwbouw zal conceptmatig en in haar verschijning een overeenkomst moeten hebben met het monument. Het mag hierbij op generlei wijze de concurrentie met het gebouw aangaan of op enige manier proberen zich in te schikken als een bestaande aanbouw ontworpen als van het monument. De aanbouw zal in haar materiaalgebruik, kleurstelling en compositie de relatie opzoeken met het monument, maar zal hierin een eigentijdse vertaling moeten zijn van een aanbouw passende bij het monument. Pijkestraat 27 Op het binnenterrein grenzend aan het voormalig Belgisch consulaat ligt een voormalige stadsdrukkerij. Dit pand is in 1911 gebouwd naar een ontwerp van B.J. Claase. In 1925 werden de werkplaats en het magazijn uitgebreid en werd een woonhuis aan het pand toegevoegd. Deze uitbreiding werd uitgevoerd naar een ontwerp van de Nijmeegse architect Charles Estourgie. Het is vooral het ontwerp voor deze verbouwing en uitbreiding die het pand een grote beeldbepalende waarde heeft gegeven. Het pand is geen beschermd monument maar heeft door de verbouwingen uitgevoerd naar ontwerp van dhr Estourgie zeker een rijke historische achtergrond en een aantal beeldbepalende waardes zowel in het exterieur als in het interieur. Het pand is momenteel in gebruik als atelierruimte en in dit gebruik zwaar verwaarloosd. In de ontwikkeling wordt het pand herbestemd tot zelfstandige wooneenheden en ateliers. Bij deze herbestemming is het de bedoeling dat het pand wordt gerestaureerd, dat de waarde bepalende elementen behouden blijven en dat de nieuwe functies die het pand gaat herbergen zich gaan schikken naar deze uiterlijke kenmerken. Binnenterrein Het aan beide panden grenzende binnenterrein heeft een groen karakter waarvan het de bedoeling is dat dit groene karakter behouden en verbeterd wordt. Dit zal gedaan worden door meer ruimte tussen de panden te creëren en door de nieuwbouw die op het terrein wordt ontwikkeld te voorzien van sedum daken. Looppaden zullen gecreëerd worden door open verharding in de vorm van grind om het natuurlijke karakter hierin te behouden. VOORWOORD
LOCATIE KADASTRALE INFORMATIE
6162 6817 Belgisch consulaat en stadsdrukkerij Uittreksel Kadastrale Kaart 58a 87 7465 58 3275 56 7307 54 50-52 8714 Bebouwd oppervlak 8814 7176 5206 8021 6403 67 53-55 8 5812 63 Perceel oppervlak 6404 6821 6405 8757 8576 8575 1819 8022 2a 7909 8711 8711 8407 8023 8756 3656 8577 7910 7910 6164 6820 8407 1 7953 6819 8847 8837 6815 6167 6818 Pijkestraat 8848 8712 6816 5932 2-4 Johan Maelwaelplein 1 8849 5927 88 194 Kadastrale gemeente Sectie Nijmegen C Perceel 7910, 8711en 8016 8407 Huisnummer Parkweg 96-100 en Pijkestraat 27 Schaal 1:500 0 m 5 m 25 m 116-192 Weeshuistrappen 12345 25 Deze kaart is noordgericht Perceelnummer Huisnummer Kadastrale grens Voorlopige grens Bebouwing Overige topografie Voor een eensluidend uittreksel, Apeldoorn, 26 november 2012 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers Schaal 1:500 Kadastrale gemeente Sectie situatie Perceel NIJMEGEN C 8407 Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers 1:500 behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.
Restauratie Belgisch consulaat Parkweg en stadsdrukkerij herontwikkeling Herontwikkeling binnenterrein Parkweg Pijkestraat omgeving
PARKWEG PIJKESTRAAT locatie
PARKWEG BESTAANDE SITUATIE GEVELS, PLATTEGRONDEN EN DOORSNEDEN
6162 6817 Belgisch consulaat en stadsdrukkerij Uittreksel Kadastrale Kaart 58a 87 7465 58 3275 56 7307 54 50-52 8714 7176 67 8814 5206 8021 6403 53-55 8 5812 63 6404 6821 6405 8757 8576 8575 1819 8022 2a 7909 8711 8023 8756 3656 8577 7910 7910 6164 6820 8407 1 7953 6819 8847 8837 6815 6167 6818 Pijkestraat 8848 8712 6816 5932 2-4 Johan Maelwaelplein 1 8849 5927 88 194 8016 Weeshuistrappen locatie Parkweg 12345 25 Deze kaart is noordgericht Perceelnummer1_500 Huisnummer Kadastrale grens Voorlopige grens Bebouwing Overige topografie 116-192 0 m 5 m 25 m Schaal 1:500 6827 AA, Kadastrale Arnhemgemeente NIJMEGEN Sectie C Perceel 8407
+220 +220 +19200 +19200 +12930 +12930 +7780 +7780 +2940 +2940 +0 +0-3790 -3790 Zuid-oost gevel Noord-oost gevel gevelaanzichten bestaande situatie 1:200
AA 91 12002 91 14 AA 10570 91 12002 AA 103 2205 91 1200 2205 4435 4270 BB 16400 13668 6463 7205 6480 5485 4250 3385 12322 7948 3175 2700 10525 16400 6838 4940 19726 BB BB 13671 16400 1237 5145 7289 6480 5650 49 2530 4827 12317 49 2229 4940 7948 3175 2700 10635 19726 16510 BB BB 13671 16510 1280 12391 6480 10030 4958 1203 13565 6480 10030 19726 16510 BB 4245 3720 4351 12316 4687 AA AA AA Plattegrond souterrain Plattegrond begane grond Plattegrond eerste verdieping plattegronden bestaande situatie 1:200
+220 +220 +19200 +19200 +12930 +12930 +7780 +7780 +2940 +2940 +0 +0-3790 -3790 Doorsnede AA Doorsnede BB doorsneden bestaande situatie 1:200
PARKWEG NIEUWE SITUATIE GEVELS, PLATTEGRONDEN EN DOORSNEDEN
+220 +220 +19200 +19200 +12930 +12930 raaplaag +7780 aanhelen herstellen scheuren conform huidige indeling herstellen scheuren inboeten metselwerk herstel voegwerk +7780 terugbrengen oorspronkelijke indeling kozijnen terugbrengen oorspronkelijke indeling kozijnen +2940 +2940 terugbrengen oorspronkelijke indeling toevoegen nieuwe kozijnen conform bestaande vorm metselwerk tegelverband +0 betonnen trap, toegang tot binnenterrein metselwerk tegelverband +0-3790 -3790 Zuid-oost gevel Noord-oost gevel gevelaanzichten nieuwe situatie 1:200
A AA B A AA B A AA B BB CC Merk I Merk I Merk I 1 vuilwater 1 330 2730 100 1000 250 w.m. v.w. stdl. 110 BB 2 2 3830 3 3 16400 250 2730 100 1000 250 1000 100 w.m. v.w. stdl. 110 4 4 2730 330 2200 1251550 3010 13670 125 980 150 3513 1357330 91 2520 330 2300 6200 3301200 1100220 trap O= 180mm A= 220mm ES6 RM 30 installatie m.k. Studio 13 m.k. w.m. v.w. Studio 12 m.k. stdl. 110 m.k. Studio 11 Studio 10 12325 RM RM RM m.k. w.m. v.w. m.k. w.m. v.w. m.k. w.m. v.w. RM w.m. v.w. RM Studio 09 RM RM Studio 07 30 30 30 30 Studio 08 stdl. 110 Merk J Merk I Merk J Merk I Merk J Merk I Merk J Merk I 30 30 30 infiltratie HWA gescheiden van aansluiten op gemeenteriool Merk E Merk F Merk E Merk D Merk G Merk D 330 30 3830 1100 1350 2730 4080 2980 4080 1350 1100 30 4080 6 330 2200 3750 890 3135 4265 999 1130 2000 3638 2616 639 1550330 trap O= 180mm A= 220mm 4675 743 1335 1000 CC 4253 3340 4732 456 456 2332 BB CC hwa Merk J Merk I Merk I hwa 1 1 stdl. 110 BB 2 2 16400 m.k. w.m. v.w. hwa 3 RM 3 stdl. 110 4 4 7214 6458 91 2520 3301400150 6950 3301200 1320 RM ES6 RM m.k. w.m. v.w. 30 30 30 30 30 m.k. w.m. v.w. m.k. w.m. v.w. m.k. w.m. v.w. stdl. 110 trap O= 180mm A= 220mm mk RM RM RM RM ES6 RM 30 30 30 30 stdl. m.k. 110 w.m. 30 v.w. 30 Merk I Merk I Merk I Merk I Merk I Merk I Merk I Merk I hwa 30 30 30 postkasten beltableau mk Merk F Merk E Merk E Merk F Merk C Merk H 330 4120 3830 250 4080 3830 250 4080 3830 250 3830 8213 330 3853 150 7950 7800 150 2909 2834 CC BB hwa hwa 1 1 BB 2 2 16400 91 1200 afschot afschot afschot afschot hwa 3 3 4 4 afschot hwa Merk B Merk A Merk A CC CC 16400 4380 3422 2375 2144 A AA B A AA B A AA B Plattegrond souterrain Plattegrond begane grond Plattegrond eerste verdieping BEGANE GROND plattegronden nieuwe situatie 1:200
+220 +220 +19200 +19200 +12930 +12930 +7780 +7780 V.1.2 30 30 30 sedum dak +2940 2280+p 30 +2300 30 sedum dak +2940 30 2640 340 3450 30 20 300 20 30 30 25-p 2940-p +0 Peil= -3790 0-0 -2900 30 30 30 +0-3790 Doorsnede AA Doorsnede BB doorsneden nieuwe situatie 1:200
impressies
Voorgevel leidraad voor kleurgebruik Metselwerk tegelverband Houten kozijnen Groen dak, groen binnenterrein Rustig en ingetogen beeld materiaal/kleur gebruik & referenties Link met bestaande bouw, eigentijdse uitstraling
3D impressie
PIJKESTRAAT BESTAANDE SITUATIE GEVELS, PLATTEGRONDEN EN DOORSNEDEN
6162 6817 Belgisch consulaat en stadsdrukkerij Uittreksel Kadastrale Kaart 58a 87 7465 58 3275 56 7307 54 50-52 8714 7176 67 8814 5206 8021 6403 53-55 8 5812 63 6404 6821 6405 8757 8576 8575 1819 8022 2a 7909 8711 8711 8407 8023 8756 3656 8577 7910 6164 6820 8407 1 7953 6819 8847 8837 6815 6167 6818 Pijkestraat 8848 8712 6816 5932 2-4 Johan Maelwaelplein 1 8849 5927 88 194 locatie Pijkestraat 12345 25 Deze kaart is noordgericht 1:500 Perceelnummer Huisnummer Kadastrale grens Voorlopige grens Bebouwing 8016 116-192 0 m 5 m 25 m Nieuwe Schaal Kade 1:500 9A Kadastrale gemeente Sectie Perceel NIJMEGEN C 8407 Weeshuistrappen
+4300 +2400 +0-1300 +4300 +2400 +0-1300 Zuid-west gevel Noord-west gevel +4300 +2400 +0-1300 +4300 +2400 +0-1300 Noord-oost gevel Zuid-oost gevel gevelaanzichten bestaande situatie 1:200
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 14828 6748 6649 11715 1920 4212 270 6901 220 30 220 4277 220 54 220 3030 270 3040 2201045 7005 2701700220 05 220 18401701730270 21984 220 11445 3759 5490 220 4000 7880 255 9710 270 220 1880 220 220 18035 270 2275 220 5005 220 220 2250 2250 270 270 220 880 3740 4840 5003 3117 220 10510 220 6150 1101650220 8200 270 4000 2190 418 Plattegrond begane grond plattegrond bestaande situatie 1:200
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Plattegrond dak plattegrond bestaande situatie 1:200
+4300 +2400 +0-1300 Doorsnede AA Doorsnede CC +4300 +2400 +0-1300 + + - Doorsnede BB Doorsnede DD doorsneden bestaande situatie 1:200
PIJKESTRAAT NIEUWE SITUATIE GEVELS, PLATTEGRONDEN EN DOORSNEDEN
+4300 +2400 +0-1300 +430 +240 + -130 Zuid-west gevel Noord-west gevel +4300 +2400 +0-1300 +43 +24-13 Noord-oost gevel Zuid-oost gevel gevelaanzichten nieuwe situatie 1:200
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 23878 11850 1920 270 3200 120 3481 120 3481 1201400120 3776 120 3776 120 3776 270 3250 120 6740 1001100270 1920 53 5703 Studio 01 Studio 02 Studio 03 Studio 04 Studio 05 Studio 06 Studio 07 Studio 08 RM 0.1.1 0.2.1 0.3.1 0.4.1 0.5.1 0.6.1 0.7.1 0.8.1 18,0 m² 16,0 m² 15,5 m² 17,5 m² 17,5 m² 17,5 m² 26,5 m² 29,0 m² 270 120 2000 1001900 Studio 09 20684 1222 1400 120 2201592120 5005 Studio 17 0.17.1 21,0 m² Studio 16 0.16.1 23,0 m² Studio 15 0.15.1 23,0 m² Studio 14 0.14.1 24,5 m² Studio 13 0.13.1 21,0 m² Atelier 03 0.12.1 27,5 m² 0.9.1 26,0 m² 13858 220 2275 3759 270 4070 120 1400 220 4840 15040 Atelier 02 0.18.1 35,0 m² Atelier 04 0.11.1 30,0 m² 270 2250 2740 220 Atelier 05 0.10.1 29,0 m² 6562 1201438220 3825 120 3825 120 4480 120 4390 1101650220 8200 270 4000 2701700220 5003 3117 220 10510 220 6150 1101650220 8200 270 4000 2190 418 13970 13970 13970 Atelier 01 0.19.1 44,0 m² Plattegrond begane grond plattegrond nieuwe situatie 1:200
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Plattegrond dak plattegrond nieuwe situatie 1:200
+4300 1080 250 2150 10 2400 3500 20 +2400 +0-1300 25010 2150 Doorsnede AA Doorsnede CC +4300 +430 4000 25010 2150 4000 3185 +2400 +0-1300 3185 2150 25010 3480 +240 + -130 Doorsnede BB Doorsnede DD doorsneden nieuwe situatie 1:200
Nieuw metselwerk, afwijkend in kleur, afgestemd op bestaand Kozijnen nieuw deel in lijn bestaand Toe te voegen kozijnen voorgevel in lijn bestaand Herstellen beeldbepalende elementen Beeldbepalende elementen behouden en verbeteren materiaal/kleur gebruik & referenties Groene karakter binnenterrein versterken
PARKWEG & PIJKESTRAAT NIEUWE SITUATIE GEVELS, PLATTEGRONDEN EN DOORSNEDEN
+220 +19200 +12930 +7780 +2940 +0-3790 Zuid-oost gevel gevelaanzichten nieuwe situatie 1:200
+220 +19200 +12930 +7780 +2940 +0-3790 Noord-oost gevel gevelaanzichten nieuwe situatie 1:200
PARKWEG PIJKESTRAAT PRIEMSTRAAT PARKEERBALANS
aan Belgisch consulaat t.a.v. dhr M. en van stadsdrukkerij der Plas Zinzendorflaan 1! werknummer! betreft Parkeerbelasting Parkweg, Pijkestraat, Priemstraat en Lage Markt! Op verzoek van HERMON erfgoed hebben wij onderzoek gedaan naar de parkeerbelasting voor de panden aan de Parkweg 96-100, Pijkestraat 27, Lage Markt en Priemstraat. Hiervoor hebben wij in kaart gebracht wat de parkeerbelasting van het laatste gebruik van de panden is en wat de parkeerbelasting van het beoogde gebruik van de panden is. De uitkomsten zijn gebaseerd op de door Crow gehanteerde normen en de gegevens uit de Nota Parkeernormen gemeente Nijmegen 2012 categorie Centrum.! Zoals aangegeven in de nota parkeernormen 2012 hoofdstuk 3.1.1 bepalen van de parkeerbehoefte wordt bij een wijziging van gebruik en verbouw op basis van de parkeernormen een parkeereis berekend. Hierbij geldt dat de berekende parkeereis op basis van de nieuwe functie, wordt verminderd met de parkeereis van de laatste actieve functie. Voor de ontwikkeling van dit project gelden de volgende huidige parkeerbelastingen:!!! HERMON erfgoed 3703 CE, Zeist P049 Bestaande situatie Project Parkweg 98, 100 Gebruik Discotheek Bestaande situatie Project Pijkestraat 27 Gebruik Bedrijfsverzamelgebouw! 20-05-2014 Aantal Eenheid Norm Totaal parkeerplaatsen 490 m2 BVO 5/100m2 BVO 24,5 = 25 pp Aantal Eenheid Norm Totaal parkeerplaatsen 655 m2 BVO 1,25/100m2 BVO 8,19 = 9 pp Bestaande situatie Project Priemstraat 57, Lage Markt 30-36 Gebruik Bedrijfsverzamelgebouw Aantal Eenheid Norm Totaal parkeerplaatsen 575 m2 BVO 1,25/100m2 BVO 7,19 = 8 pp! Voor het bepalen van de parkeereis van de nieuw te ontwikkelen functies van de panden wordt er gekeken naar de totale parkeerbelasting van de vier panden tezamen. Uit de nota parkeernormen 2012 hoofdstuk 3.1.3 alternatieven blijkt dat de loopafstand tot het project speelt hierbij een rol. In de binnenstad met schaarse ruimte worden langere loopafstanden geaccepteerd dan in een nieuwbouwwijk. In de meeste situaties is een loopafstand van 750 meter acceptabel. In deze ontwikkeling liggen de panden 400 meter uit elkaar dus de bestaande parkeercapaciteit van de panden kunnen samen genomen worden om de parkeerbelasting in de huidige en in de nieuwe situatie te bepalen! Nieuwe situatie Project Parkweg 98, 100 Gebruik woningen zeer klein< 50 m2 GBO (zelfstandig) Aantal Eenheid Norm Totaal parkeerplaatsen 13 woningen 0,55 / woning 7,15 = 8 pp Nieuwe situatie Project Pijkestraat 27 Gebruik woningen zeer klein< 50 m2 GBO (zelfstandig) Aantal Eenheid Norm Totaal parkeerplaatsen 18 woningen 0,55 / woning 9,9 = 10 pp Nieuwe situatie Project Priemstraat 57, Lage Markt 30-36 Gebruik woningen zeer klein< 50 m2 GBO (zelfstandig) Aantal Eenheid Norm Totaal parkeerplaatsen 16 woningen 0,55 / woning 8,8 = 9 pp! Uit voorgaande gegevens blijkt dat in de huidige situatie de drie projecten tezamen over een parkeergelegenheid van 42 parkeerplaatsen beschikken. In de nieuwe situatie met het beoogde gebruik zelfstandige woningen < 50m2 is de parkeereis 27 parkeerplaatsen. Er is bij de ontwikkeling van deze plannen dus sprake van een positieve parkeerbalans. parkeerbalans