Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW; art. 4 lid 2 sub a, 7, 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Nicolaas Ruychaverstraat 84 KM 3 2ET 3554 XT UTRECHT Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Verzonden op 11-02-2015 Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De huurprijs van 340,00 per maand, afgesproken per 1 augustus 2014, is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van 241,62 per maand. Vanwege ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 augustus 2014 tijdelijk verlaagd tot 96,65 per maand. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 26 september 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 augustus 2014. De huurprijs is 340,00 per maand. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 26 november 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5
Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de huurder: Ik ga akkoord met de puntentelling en met de omschrijving van de gebreken in het rapport; ik ben zelf eenmaal in de woning geweest; volgens huurder krijgt hij niet altijd de post. het was mij niet bekend dat huurder is verhuisd. Korte samenvatting verklaring verhuurder: de woning ligt in een schaarstegebied, ik mis de punten hiervoor; met de andere 2 huurders in het pand kon ik goed overweg, alleen huurder van kamer 2 zorgt steeds voor conflicten; ik heb al eens de politie moeten inschakelen; Na onderzoek door het Huurteam is gemeld dat het water in het doucheputje omhoog komt; dit was niet eerder gemeld; huurders moeten het putje zelf schoonhouden; aan de douchevloer is nog niets gedaan, dit wordt waarschijnlijk februari 2015; de lekkage in het toilet is wel verholpen; bij de achteringang is vanaf de huuringang geen deurbel aanwezig; ik kan een draadloze deurbel monteren; er is bij de achteringang inmiddels wel een brievenbus geplaatst; vorige huurders hadden nooit een probleem met de oude situatie; er is geen voordeur, deze situatie bestaat al zo'n 20 jaar nadat destijds een verbouwing is uitgevoerd; er is een mechanische ventilatie (mv) geïnstalleerd op het natuurlijke ventilatiekanaal; er was voorheen wel trek aanwezig; de riolering is schoongemaakt vóór de huuringang, er zijn geen gebreken, er is geen sprake van rioollucht in het pand; de gemeente heeft op mijn verzoek de schoorsteen geïnspecteerd en verklaard dat er geen gezondheidsrisico bestaat; dat betekent dat ik zelf de schoorsteen mag (laten) verwijderen; ik zal dat pas doen als huurder is verhuisd; de huurders van de kamers 1 en 3 zijn per 31 januari 2015 verhuisd, ik ken hun nieuwe adres niet; ik doe zo veel mogelijk zelf de noodzakelijke werkzaamheden in het pand; ik heb de werkzaamheden opgeschort in afwachting van deze zitting van de Huurcommissie. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 1 augustus 2014 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Pagina 2 van 5
Puntenaantal In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 120 punten. De huurder heeft geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De verhuurder maakt bezwaar tegen dit puntenaantal: in de puntentelling zijn geen schaarstepunten verwerkt. De commissie merkt op dat schaarstepunten alleen worden toegepast bij zelfstandige woonruimten. Deze ontbreken dus terecht in de waardering van de onzelfstandige woonruimte van huurder. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 augustus 2014 vast op 120 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 241,62 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: De gemeenschappelijke badruimte bevindt zich in een ongeïsoleerde houten aanbouw zonder verwarming. Er is een natuurlijk ventilatiekanaal met voldoende trek aanwezig. De onderzijde van de toegangsdeur is afgeplakt zodat er minder kou de badkamer binnen kan komen. Door het ontbreken van isolatiemateriaal is de thermische kwaliteit van de constructiedelen ontoereikend en is er sprake van overmatige condensatie van waterdamp op deze delen. Hierdoor bevindt zich schimmel op het plafond over een oppervlak van ca. 0,5 m2 en is een groot deel van de binnenzijde van de toegangsdeur beschimmeld en aangetast door vocht. Dit is een categorie C (nummer Nb3). Op de afgesloten voordeur is geen deurbel aanwezig. Dit is een categorie C (nummer Ra8). De ramen in de keuken zijn medio oktober 2014 vervangen. De vensterbank is niet vervangen of voldoende aangepast en als gevolg hiervan kunnen de ramen niet worden gesloten en/of vergrendeld. Dit is een categorie C (nummer D1). Op meerdere plaatsen ontbreekt de voeg tussen de vloertegels en is de ondervloer zichtbaar. Het gebrek is mogelijk ontstaan door onvoldoende hechting tussen voegspecie en ondervloer. Dit is een categorie C (nummer Nb2). De voordeur van de woning is afgesloten. De bewoners kunnen de woning alleen betreden via de achteringang. De bewoners hebben geen eigen brievenbus of postbus waardoor alle post bij de ondergelegen kapperszaak wordt bezorgd. (De brievenbus voldoet niet aan de eisen m.b.t. afmeting en de postlevering is daardoor gestaakt.). Dit is een gebrek analoog aan een gebrek in de categorie C, nummer C1. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Met ingang van 1 augustus 2014 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 40% van 241,62 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 96,65 per maand. Pagina 3 van 5
De verlaging blijft gelden tot de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld. In dit geval geldt dat, nu de huurder reeds is verhuisd, voor deze huurder de verlaagde huurprijs geldt tot de datum waarop de huurovereenkomst is beëindigd. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs tot de maximaal redelijke huurprijs. Bovendien wordt tijdelijk de huurprijs van de woonruimte verlaagd omdat er gebreken zijn. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 120. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs 241,62. De huurprijs van 340,00 per maand, overeengekomen per 1 augustus 2014, is niet redelijk. Redelijk is een huurprijs van 241,62 per maand per 1 augustus 2014. De woonruimte heeft op 1 augustus 2014 het volgende ernstige gebrek: De gemeenschappelijke badruimte bevindt zich in een ongeïsoleerde houten aanbouw zonder verwarming. Er is een natuurlijk ventilatiekanaal met voldoende trek aanwezig. De onderzijde van de toegangsdeur is afgeplakt zodat er minder kou de badkamer binnen kan komen. Door het ontbreken van isolatiemateriaal is de thermische kwaliteit van de constructiedelen ontoereikend en is er sprake van overmatige condensatie van waterdamp op deze delen. Hierdoor bevindt zich schimmel op het plafond over een oppervlak van ca. 0,5 m2 en is een groot deel van de binnenzijde van de toegangsdeur beschimmeld en aangetast door vocht. Dit is een categorie C (nummer Nb3). Op de afgesloten voordeur is geen deurbel aanwezig. Dit is een categorie C (nummer Ra8). De ramen in de keuken zijn medio oktober 2014 vervangen. De vensterbank is niet vervangen cq voldoende aangepast en als gevolg hiervan kunnen de ramen niet worden gesloten en/of vergrendeld. Dit is een categorie C (nummer D1). Op meerdere plaatsen ontbreekt de voeg tussen de vloertegels en is de ondervloer zichtbaar. Het gebrek is mogelijk ontstaan door onvoldoende hechting tussen voegspecie en ondervloer. Dit is een categorie C (nummer Nb2). Pagina 4 van 5
De voordeur van de woning is afgesloten. De bewoners kunnen de woning alleen betreden via de achteringang. De bewoners hebben geen eigen brievenbus of postbus waardoor alle post bij de ondergelegen kapperszaak wordt bezorgd (De brievenbus voldoet niet aan de eisen m.b.t. afmeting en de postlevering is daardoor gestaakt.). Dit is een gebrek analoog aan een gebrek in de categorie C, nummer C1. Vanwege deze ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 augustus 2014 tijdelijk verlaagd tot 96,65 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. UTRECHT, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager G.C. Zijlstra en N.A. Eeken Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5