«Belegger vasthoudend maar voorzichtig» «Woningen weer in trek» «Beleggers staan te dralen voor de startblokken» Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 2013
Interview Peter Göbel, algemeen directeur ING Real Estate Finance Nederland Belegger vasthoudend maar voorzichtig De werelden van beleggers en banken komen dichter bij elkaar Het onderzoek van ING/Nyenrode Center for Real Estate Finance laat zien dat vastgoedbeleggers steeds meer prijs stellen op voorzichtigere verhoudingen tussen loan and value. Dat past ook in het beleid van de bank. Peter Göbel, algemeen directeur ING Real Estate Finance Nederland, is enthousiast over de uitkomsten van de langjarige exclusieve samenwerking met Nyenrode. 1. Wat wil de bank met het onderzoek? ING wil met Nyenrode vastgoedkennis van de dagelijkse handelspraktijk en de micro- en macro-economische theorie bundelen. Deze synergie tussen praktijk en wetenschap is uniek voor de vastgoedfinancieringsmarkt. De bedoeling is deze kennis niet alleen met klanten van ING Real Estate Finance te delen, maar deze ook intern bij ING en Nyenrode te gebruiken. In publicaties zoals deze en bijeenkomsten bij Nyenrode geven we een analyse van het financieringsbeleid van niet-institutionele vastgoedbeleggers. Hierdoor wordt een ontwikkeling in de tijd goed zichtbaar. 2. Is het terecht dat beleggers nog steeds voorzichtig zijn op de kantorenmarkt? Vastgoed is cyclisch, dat weten we allemaal. En dat betekent dat je de tijd moet nemen om je rendement te verkrijgen. Er zijn voorzichtige positieve signalen nu buitenlandse partijen zich actief oplijnen met biedingen op Nederlandse vastgoedportefeuilles, maar het is te vroeg om de conclusie te trekken dat de bodem is bereikt. De sanering van de twee miljoen vierkante meter aan slooprijke panden is nog niet opgelost. Maar op zich hoeft dat geen belemmering te zijn voor stabilisatie of herstel op de betere locaties, omdat die markten elkaar niet bijten. Ik ben gespecialiseerd in het analyseren van renteontwikkelingen in combinatie met klantgedrag en de gevolgen hiervan op onze leningportefeuille. We zien de gemiddelde rente van de portefeuille dalen van 4,5% (2012) naar 4,2% (2013); een weerspiegeling van de huidige rentemarkt. Dit geeft beleggers meer lucht in hun exploitatie. Beleggers geven aan LTV s te willen verlagen door (extra) aflossingen. Hopelijk gaan ze de ruimte die de lagere rente geeft gebruiken om de Nederlandse vastgoedmarkt weer gezond te maken. De Amsterdamse belegger wordt in zijn groeiambities conservatiever. In 2012 was de groeidoelstelling op middellange termijn 24%, nu 10%. De gemiddelde LTV daalde van 62,7% naar 60,7%. Het lijkt erop dat beleggers aflossen op de leningportefeuille, en het vastgoed niet meer substantieel in waarde daalt. Er is meer interesse in woningen: op middellange termijn een verdubbeling van het belegd vermogen t.o.v. 2011. Dit reflecteert de huidige interesse voor woningpakketten. In de regio West-Zuid overheerst nog steeds licht optimisme. T.o.v. 2012 zijn kantoren- en winkelportefeuilles gestabiliseerd en beleggers verwachten in 2016-2018 vooral groei in woningportefeuilles. Qua volume verwacht men groei in alle segmenten, maar de focus ligt op woningen. Daarnaast willen beleggers meer consolideren of krimpen. De LTV voor West-Zuid is met 57,7% het laagste van de regio s, men verwacht een verdere daling door waardestijgingen en periodieke aflossingen. Jos Jonkers Fokko Dekker Michiel Oly
3. Retail is vooral door grotere beleggers gezien als een veilige haven. Verandert die visie? Met retail is het andere koek. Internet lijkt winkels te dwingen hun strategie te herzien. Het hybride model en fun shopping zijn de sleutelwoorden om als winkel te overleven. In het Verenigd Koninkrijk zien we al wat ons mogelijk ook staat te wachten: door te weinig consumentenbestedingen en de groei van internetaankopen lopen de omzetten in de winkels terug. Ik voorzie, net als met de kantorenmarkt, een scheiding van kaf en koren in de aanloopstraten; winkelcentra die de fun -factor niet weten te ontwikkelen tegenover de hoofdstraten en winkelcentra met een amusementswaarde. Ik was laatst in het buitenland in een modern winkelcentrum. s Avonds waren hier alle winkels open, een achtbaan en een schaatsbaan brachten de mensen vertier en er speelde een live-band. Daar werd gekocht. Ik kon de parkeergarage nauwelijks uit, zo druk was het op een doordeweekse dag. 4. De laatste tijd zien we meer positivisme over de woningmarkt. Is dat terecht? Er is op de woningmarkt een structurele component die gunstig is: de grote discrepantie tussen vraag (hoog) en aanbod (laag) met de toenemende bevolkingsgroei de komende twintig jaar en het toenemende aantal (eenpersoons) huishoudens in Nederland. Anderzijds zie ik nog niet dat de waarde van woningen gemakkelijk de komende jaren snel zal stijgen. Daarvoor zullen de beperking van de leencapaciteit en van de hypotheekrenteaftrek structureel te veel waardedrukkende effecten hebben. Drs. Peter Göbel, algemeen directeur ING Real Estate Finance Nederland 5. Komt het onderzoek overeen met uw verwachtingen? Dit is het derde jaar van het onderzoek. Opmerkelijk is dat tijdens de crisis de particuliere vastgoedbelegger is blijven geloven in groei, ook al is het met toenemende voorzichtigheid en een toenemende wens om dit tegen conservatievere financieringsvoorwaarden te willen. Daarmee toont de Nederlandse particuliere vastgoedbelegger niet alleen vasthoudendheid, maar ook realisme ten aanzien van haar financiële polsstok. En die combinatie is verheugend. Amsterdamse beleggers zijn overall laag gefinancierd. In vergelijking met 2012 wordt minder gericht op groei en meer op consolidatie. Asset- en propertymanagement en optimalisatie van de portefeuille zijn huidige activiteiten. Vooral verhuurde woningen worden aangekocht. Retail blijft interessant, maar door de slechte economie staan huurwaardes en rendementen onder druk. Uitzondering: voor Amsterdamse A1 locaties wordt goed betaald. 2013 betekent consolidatie. Voor interessante beleggingsmogelijkheden in 2014 blijft de Amsterdamse belegger gelukkig klaar. Beleggers in regio Noord-Oost desinvesteren in kantoren (-14%) en overig vastgoed en beleggen meer in A1 retail (+7%) en woningen (+106%) vanwege stabielere cashflow en lager risicoprofiel. Noord-Oost kent de hoogste LTV; 75,96% (landelijk gemiddeld 65,35%) en meldt voor de derde keer de grootste verwachte daling van LTV op middellange termijn. Ondanks de gemiddelde totale groei voorzien beleggers een grotere krimp en consolidatie dan in de andere regio s. Overall maken beleggers hier pas op de plaats. Ook dit jaar laat regio Zuid (Brabant en Limburg) de laagste groeipercentages zien ten opzichte van andere regio s. Slechts 56% van de beleggers verwacht de portefeuille de komende drie jaar te laten groeien, de overige beleggers willen hun portefeuille laten krimpen of stabiliseren. Het percentage afbouwers is met 33% hoog. Groeiers beleggen voornamelijk in winkels en woningen. In de dagelijkse praktijk komen de financieringsaanvragen dan ook met name uit die sectoren (winkels en woningen). Philip Zwart Mark Huiskes Olga Jansen
Financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers Beleggers staan te dralen voor de startblokken Vastgoedbeleggers staan er goed voor, maar aarzelen nog om weer volop te investeren. Dat is de interpretatie van Tom Berkhout naar aanleiding van het derde onderzoek van ING Real Estate Finance en Nyenrode Business Universiteit. Aan hem 15 vragen over het onderzoek. 1. Wat interesseert u het meest in dit onderzoek? Wij zijn erin geïnteresseerd hoe die beleggers hun beleggingen- en financieringenportefeuilles op de middellange termijn willen aanpassen in het licht van ontwikkelingen en trends zoals zij die waarnemen. 2. Hoe heeft uw team dit onderzocht? Het financieringsbeleid hebben wij in de eerste plaats onderzocht op basis van kwantitatieve opgaven door de beleggers zelf, zoals LTV (loan- to-value het bedrag van de lening als percentage van de marktwaarde van het onderpand, red.), ICR (interest coverage ratio de mate waarin de nettohuurinkomsten de renteverplichtingen dekken) en DSCR (debt service coverage ratio de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de nettohuurinkomsten). 3. Wat was de doelgroep van het onderzoek? Wij hebben de meningen gepeild door 120 beleggers persoonlijk te interviewen aan de hand van een vragenlijst met kwalitatieve en kwantitatieve vragen. De totale marktwaarde van de onderzochte portefeuilles bedraagt 20,7 miljard euro. Van de 120 beleggers hebben er 79 (66%) bij drie of meer banken financieringen lopen. Van de respondenten die wij in 2012 bezochten, verleenden er 87 (73%) wederom hun medewerking. De helft van alle beleggers heeft 50% of meer van de portefeuille belegd in de Randstad. 4. Wat zien de onderzochte beleggers? Het zware weer is nog niet overgetrokken. De beleggers maken pas op de plaats en koesteren nauwelijks nog groeiverwachtingen vergeleken met de voorgaande onderzoeksjaren. Zij geven aan hun liquiditeitspositie op orde te hebben. De financiële kengetallen zijn nog steeds goed te noemen. De meeste beleggers (78%) zijn van mening dat er sprake is van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt, zij het dat in vergelijking met vorig jaar meer beleggers deze stelling verwerpen. 5. Wat voor groeiverwachtingen koesteren de respondenten? Gemiddeld genomen wil men de totale portefeuille op de middellange termijn met 12% laten groeien. Koploper is het woningsegment, met een groeiverwachting van 29%. De overige segmenten blijven relatief of absoluut achter. Opvallend vinden wij dat slechts vijf van de 120 beleggers verantwoordelijk zijn voor de helft van de landelijke groeiverwachting, in absolute bedragen gemeten. Vergeleken met vorig jaar zijn er meer krimpers, minder groeiers en minder consolideerders. 6. Naar welke categorie gaat de belangstelling van de respondenten uit? In 2011 en 2012 ging de belangstelling voornamelijk uit naar Portefeuilleomvang 2011 t/m 2013 Waardeverdeling van de portefeuilles, 2013 Miljoen 8.000 2011 2012 2013 Gemiddelde 2013 aantal beleggers 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Frequentie Cumulatief % 100 90 80 70 gemiddelde portefeuille 174.000.000 50% van de beleggers 60 50 40 30 20 10 0 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 Oost-Noord (AH) West-Noord- Midden (AM) Zuid (EH) West-Zuid (RD) < 24 < 44 < 64 < 84 < 104 < 124 < 144 < 164 < 184 < 204 < 224 < 244 < 264 < 284 < 304 < 404 < 504 < 604 < 704 < 804 < 904 < 1.000 <= 1.300 Miljoen
winkels en woningen. In 2013 staan de winkels minder in de belangstelling. 7. Hoe denken de respondenten over de (huur)waardeontwikkeling? Over kantoren, winkels, bedrijfsruimtes en overig vastgoed op A1-locaties en overige locaties is men neutraal tot negatief gestemd. De respondenten zijn neutraal tot positief gestemd over de markthuurwaardeontwikkeling van woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens. 8. Welke verschuivingen in portefeuilles zien de respondenten? De belangrijkste trend is de toename van het percentage woningen in de portefeuilles tussen 2013 en de periode 2016 2018. Over de verschillende onderzoeksjaren heen (2011 2013) zien wij het aandeel woningen in de portefeuilles stijgen en het aandeel kantoren langzaam afnemen. 9. Hoe kijken beleggers aan tegen het risico van herfinanciering? Beleggers willen lang financieren, terwijl ze ook de rente willen fixeren (in verband met het renterisico). Banken zijn nu terughoudend om lang te financieren vanwege de huidige en verwachte risico s. Onverminderd blijft de wens van de beleggers om langer dan vijf jaar te financieren, maar ze slagen er niet in. Wat meer beleggers dan vorig jaar hebben voor een periode van 3 5 jaar kunnen financieren. Er wordt steeds minder kort (0 2 jaar) gefinancierd. 10. Hoeveel willen beleggers lenen ten opzichte van de waarde (LTV)? Onverminderd is de wens de LTV de komende jaren te verlagen tot onder de 60%. In de afgelopen jaren zijn daartoe kleine stapjes gezet. De gemiddelde LTV voor de totale portefeuille bedraagt 62,35% per 1 april 2013 (2012: 64,25%; 2011: 64,06%). De beleggers verwachten in de periode 2016 2018 de gemiddelde LTV te laten dalen naar 57,92%. Van de beleggers wil 41% dat doen door af te lossen; 48% denkt aan een combinatie van waardestijging en aflossing; 11% denkt dat een waardestijging volstaat. De meeste beleggers vinden een LTV tussen 50 en 70% gezond voor de Nederlandse markt. 11. Zijn de onderzochte beleggers goed in staat om aan hun verplichtingen te voldoen bij rentestijging (ICR)? Een Interest Coverage Ratio (ICR) van 2 kan in het algemeen als gezond worden aangemerkt. Globaal zien we in Nederland over alle beleggingssegmenten een gemiddelde ICR van 2,37 (2012: 2,42). Dit geeft aan dat de rentelasten goed kunnen worden opgebracht, ook als de rente zou verdubbelen. 12. Zijn de nettohuurinkomsten voldoende (DSCR)? Ook hier geldt een ruime betaalbaarheid van rente en aflossing over de diverse vastgoedcategorieën. Nederland kent een gemiddelde DSCR van 1,74 (2012: 1,65). De respondenten hebben daarmee voor de korte termijn geen zorgen over de betaalbaarheid. Dr. Tom Berkhout, Professor of Real Estate aan de Nyenrode Business Universiteit Foto: Bettina Traas 13. Wat betalen ze voor rente? Het gemiddelde rentepercentage over de totale vastgoedleningenportefeuille is in de loop van de onderzoeksjaren gedaald van 4,6% (2011) naar 4,5% (2012) naar 4,2% in 2013. De gemiddelde rentemarge (spread) ligt voor het grootste gedeelte van de beleggers tussen 1,5 en 2,5%. Het gemiddelde aflossingspercentage is ten opzichte van de voorgaande jaren wat gedaald en ligt op gemiddeld 2,10%. 14. Zijn er alternatieven? In de loop van de onderzoeksjaren zien wij dat steeds meer beleggers op zoek gaan naar alternatieve financieringsvormen. Ten opzichte van 2012, waarin 29% van de respondenten zoekt naar alternatieve financieringsvormen, zegt nu 46% van de respondenten daarnaar op zoek te zijn. De beleggers geven dit jaar twee belangrijke redenen aan om van financier te veranderen. De eerste reden is een verstoorde relatie met de bank, de andere wanneer de tarieven of hogere bevoorschottingen bij andere financiers gunstiger zijn. 15. Als u het onderzoek moet samenvatten, waar staat de belegger dan? In vergelijking met vorige jaren zijn de groeiverwachtingen neerwaarts bijgesteld, maar beleggers beschikken naar eigen zeggen wel over voldoende liquiditeit. De kerncijfers zijn goed om actiever te worden. Dat roept bij mij een beeld op van goed getrainde atleten, die klaarstaan om naar de startblokken te worden geroepen.
Contactgegevens: Drs. Jos H.C.T. Jonkers, Business Analytics & Portfolio Management ING Commercial Banking, Lending Services, Amsterdam Jos.Jonkers@ing.com 020-576 8776 Drs. Fokko Dekker, Account Manager ING Commercial Banking, Real Estate Finance, Amsterdam Fokko.Dekker@ingrealestate.com 020-594 5616 Michiel P. Oly, Relationship Manager ING Commercial Banking, Real Estate Finance, Rotterdam Michiel.Oly@ingrealestate.com 010-444 6479 Drs. Philip H. Zwart, Commercial Director ING Commercial Banking, Real Estate Finance, Amsterdam Philip.Zwart@ingrealestate.com 020-594 5601 Drs. Mark B.G. Huiskes, Relationship Manager ING Commercial Banking, Real Estate Finance, Arnhem mark.huiskes@ingrealestate.com 026-376 4419 Drs. Olga H.M. Jansen, Relationship Manager ING Commercial Banking, Real Estate Finance, Eindhoven Olga.Jansen@ingrealestate.com 040-203 4131 www.ingref.com Het onderzoek kwam tot stand onder leiding van Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS en Prof. dr. A.J. Kil MBA van Nyenrode Business Universiteit. U kunt het rapport verkrijgen via: ingre.fin.marketing@ingrealestate.com of downloaden via: www.ingref.com