Nyenrode Center for Real Estate Finance. ING Real Estate Finance. Aan dit onderzoek werkten mee:

Transcriptie

1 Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 213

2 Aan dit onderzoek werkten mee: Nyenrode Center for Real Estate Finance Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS Prof. dr. Ad J. Kil ING Real Estate Finance Drs. Peter F.C. Göbel Drs. Fokko Dekker Drs. Mark B.G. Huiskes Drs. Olga H.M. Jansen Drs. Jos H.C.T. Jonkers Michiel P. Oly Drs. Philip H. Zwart ISBN/EAN: Nyenrode Real Estate Center Meer informatie:

3 Inhoud Opzet van het rapport 2 Vastgoed heeft meerdere gezichten 3 Markt bodemt uit 3 Het onderzoek 3 Samenvatting 4 Onderzoeksopzet en -populatie 4 Pas op de plaats, meer krimpers 4 Ambities 4 (Huur)waardeontwikkeling 4 Verschuivingen portefeuille 4 Naar regio 4 Financiering 5 LTV 5 ICR en DSCR 5 Rente en aflossing 5 Alternatieve financieringsvormen 5 Huuraspecten 5 Derivaten 6 De vastgoedfinancier 6 Perceptie beleggers 6 Hoofdstuk 1 Inleiding 7 Inleiding en leeswijzer 7 Schets van de vastgoedmarkt anno Doelstelling 9 Verantwoording 9 Onderzoekspopulatie 1 Visie en verwachtingen van de beleggers 11 Dashboard landelijk / totaalbeeld 16 Hoofdstuk 2 Beleggingenportefeuille 16 Inleiding en leeswijzer 16 Dashboard landelijk / Analyse beleggers met groei-, krimp en consolidatiescenario s 2 Dashboard landelijk / Ratio bruto-huurinkomsten/marktwaarde (bruto-aanvangsrendement: BAR) 2 Dashboard landelijk / liquiditeiten 21 Dashboard West-Noord-Midden 22 Dashboard West-Zuid 24 Dashboard Zuid 26 Dashboard Oost-Noord 28 Dashboards groei en krimp (landelijk) 3 Beleggen binnen en buiten de Randstad 3 Beleggen binnen en buiten Nederland 3 Recente aankooptransacties 3 Hoofdstuk 3 Leningenportefeuille 32 Inleiding 32 Dashboards financiering 32 Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 213 1

4 Opzet van het rapport 1. Markt & onderzoek Schets van de markt Onderzoeksopzet en -uitvoering Visie en verwachtingen van beleggers 2. Beleggingenportefeuille Nederland en regio s Analyse groei, consolidatie, krimp Geografische oriëntatie beleggers 3. Leningenportefeuille LTV ICR & DSCR Aflossingspercentages Rente en spread Looptijden Huuraspecten Derivaten Convenanten en extra zekerheden Alternatieve financieringsvormen Financieringen bij buitenlandse banken Tendensen Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 213 2

5 Vastgoed heeft meerdere gezichten In januari 211 zijn ING Real Estate Finance en Nyenrode een langjarige exclusieve samenwerking aangegaan in het ING/Nyenrode Center for Real Estate Finance. Daarmee willen beide partijen vastgoedkennis van de dagelijkse handelspraktijk en de micro- en macro-economische theorie bundelen. Deze synergie tussen praktijk en wetenschap is uniek voor de vastgoed financieringsmarkt. De bedoeling is deze kennis niet alleen met klanten van ING Real Estate Finance te delen, maar ook om intern bij ING en Nyenrode te gebruiken en via publicaties en bijeenkomsten een positieve bijdrage te leveren aan het functioneren van de vastgoedmarkt. Dit rapport is een van de producten van onze samenwerking en betreft een analyse van het financieringsbeleid van niet-institutionele vastgoedbeleggers, die wij voor het derde jaar hebben uitgevoerd. Hierdoor wordt een ontwikkeling in de tijd goed zichtbaar. Markt bodemt uit Vastgoed is cyclisch, dat weten we allemaal. En dat betekent dat je de tijd moet nemen om je rendement te verkrijgen. De kantorenmarkt lijkt na jaren de bodem te bereiken nu buitenlandse partijen zich actief oplijnen met biedingen op Nederlandse vastgoedportefeuilles. Het sentiment is aan het draaien. Het is weliswaar nog broos en in mooi Nederlands we are not out of the woods yet, but. De sanering van de twee miljoen vierkante meter aan slooprijke panden is nog niet opgelost. Maar op zich hoeft dat geen belemmering te zijn voor stabilisatie en/of herstel op de betere locaties, omdat die markten elkaar niet bijten. Nederland. Anderzijds zullen de beperking van de leencapaciteit en van de hypotheekrenteaftrek structurele waardedrukkende effecten hebben. Welke van deze krachten op langere termijn gaat winnen, durf ik niet te zeggen. Voor de komende jaren is het duidelijk dat de waarde van woningen blijft dalen, waarbij het segment tot 15. relatief ongeschonden blijft. Het onderzoek Dit is het derde jaar van onderzoek. De uitkomsten ontwikkelen zich over deze drie jaar, en dat is ook niet verwonderlijk. Opmerkelijk is dat door de jaren van de crisis heen, de particuliere vastgoedondernemer blijft geloven in groei, ook al is het met toenemende voorzichtigheid en een toenemende wens om dit tegen conservatievere financieringsvoorwaarden te willen. Daarmee toont de Nederlandse particuliere vastgoedbelegger niet alleen vasthoudendheid, maar ook realisme ten aanzien van haar financiële polsstok. En die combinatie is verheugend. Ik wens u veel leesplezier en veel wijsheid bij uw beslissingen. Peter Göbel, Algemeen directeur ING Real Estate Finance Nederland Met retail is het andere koek. Internet lijkt winkels te dwingen hun strategie te herzien. Het hybride model en funshopping zijn de sleutelwoorden om als winkel te overleven. In het Verenigd Koninkrijk zien we al wat ons mogelijk ook staat te wachten: door te weinig consumentenbestedingen en de groei van internetaankopen, lopen de omzetten in de winkels terug. Ik voorzie, net als met de kantorenmarkt, een scheiding van kaf en koren in de aanloopstraten en winkelcentra die de fun -factor niet weten te ontwikkelen tegenover de hoofdstraten en winkelcentra met een amusementswaarde. Ik was laatst in Boekarest in een modern winkelcentrum. ʼs Avonds waren hier alle winkels open, een achtbaan raasde boven mijn hoofd langs het dak van het winkelcentrum, een schaatsbaan bracht de mensen vertier en een live band op een podium hield de levendigheid erin. Daar werd gekocht. Ik kon de parkeergarage nauwelijks uit, zo druk was het op een doordeweekse dag. En dan de woningmarkt, dat blijft een geval apart. Enerzijds blijft de discrepantie tussen vraag (hoog) en aanbod (laag) groot, zeker met de toenemende bevolkingsgroei de komende twintig jaar en het toenemende aantal (eenpersoons) huishoudens in Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 213 3

6 Samenvatting Dit rapport bevat de resultaten van een onderzoek dat inzicht wil geven in het financieringsbeleid van Nederlandse, niet-institutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoedfinancieringsmarkt. Onderzoeksopzet en -populatie Wij hebben onderzocht hoe de huidige beleggingen- en leningenportefeuilles van de ondervraagde beleggers zijn opgebouwd en hoe zij die portefeuilles op de middellange termijn gaan aanpassen in het licht van ontwikkelingen en trends zoals zij die waarnemen. Aangezien dit onderzoek ook in 211 en 212 gedaan is, zijn wij bovendien geïnteresseerd in verschillen in opvattingen en verschuivingen ten opzichte van die onderzoeken. Het financieringsbeleid hebben wij - evenals in 211 en in de eerste plaats onderzocht op basis van kwantitatieve kenmerken, zoals LTV, ICR, DSCR. 1 Op basis van kwalitatieve vragen hebben wij de meningen gepeild over de vraag of de financieringen aansluiten op het beleid en de behoefte van de ondervraagden en op de trends die zij onderkennen in de vastgoedmarkt. Deze gegevens zijn verzameld door 12 beleggers persoonlijk te interviewen aan de hand van een vragenlijst. De totale marktwaarde van de onderzochte portefeuilles bedraagt 2,7 miljard euro. Van de 12 beleggers hebben er 79 (66%) bij drie of meer banken financieringen lopen. Van de respondenten die wij in 212 bezochten, verleenden er 87 (73%) wederom hun mede werking. De helft van alle beleggers heeft 5% of meer van de portefeuille belegd in de Randstad. Pas op de plaats, meer krimpers De vastgoedcrisis houdt aan. Het zware weer is nog niet overgetrokken. De beleggers maken pas op de plaats en koesteren nauwelijks nog groeiverwachtingen vergeleken met de voorgaande onderzoeksjaren. Zij geven aan hun liquiditeitspositie op orde te hebben. De financiële kengetallen zijn nog steeds goed te noemen. De meeste beleggers (78%) zijn van mening dat er sprake is van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt, zij het dat er in vergelijking met vorig jaar duidelijk meer beleggers deze stelling verwerpen. 1 LTV ( loan-to-value ), te weten het bedrag van de lening als percentage van de marktwaarde van het onderpand (lening ten opzichte van de marktwaarde); ofwel het restant van de hoofdsom als percentage van de marktwaarde van het onderpand. Als de marktwaarde van het onderpand 1 is en de lening bedraagt 65, is de LTV 65%. ICR ( interest coverage ratio ), te weten de mate waarin de nettohuurinkomsten de renteverplichtingen dekken. Voorbeeld: als de brutohuur 1 is, als de exploitatielasten 1 bedragen en de rente 4, is de ICR: 9/4 = 2,25. DSCR ( debt service coverage ratio ), te weten de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de nettohuurinkomsten. Voorbeeld: brutohuur is 1, exploitatielasten zijn 1, rente + aflossing bedragen 5; dan is DSCR: 9/5 = 1,8. Gemiddeld genomen wil men de portefeuille op de middellange termijn met 12% laten groeien. Koploper is het woningsegment met een groeiverwachting van 29%. De overige segmenten blijven relatief en/of absoluut achter. Opvallend vinden wij dat slechts vijf van de 12 beleggers verantwoordelijk zijn voor de helft van de landelijke groeiverwachting, in absolute bedragen gemeten. Vergeleken met vorig jaar zijn er meer krimpers, minder groeiers en minder consolideerders. Ambities In 212 schreven wij dat de beleggers wat behoudender leken te zijn geworden in vergelijking met de reacties van de ondervraagden uit 211. Er waren in 212 minder groeiers en meer consolideerders dan in 211. Van de 12 respondenten in 213 spreekt 59% een groeiambitie uit (212: 64%; 211: 76%). Een consolidatiestrategie wordt door 2% aangehouden (212: 25%; 211: 14%). Van een krimpscenario gaat 21% van de beleggers uit (212: 11%; 211: 1%). We zien door de jaren heen een gestage afname van groeiers en met name dit jaar een toename van krimpers. In 211 en 212 ging de belangstelling voornamelijk uit naar winkels en woningen. In 213 staan de winkels minder in de belangstelling. (Huur)waardeontwikkeling Over de (huur)waardeontwikkeling van kantoren, winkels, bedrijfsruimtes en overig vastgoed op A1-locaties en overige locaties is men neutraal tot negatief gestemd. De respondenten zijn neutraal tot positief gestemd over de markthuurwaardeontwikkeling van woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens. Hetzelfde geldt voor woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens. Verschuivingen portefeuille De beleggers verwachten dat hun vastgoedportefeuille (per saldo) de komende jaren zal groeien. Die groei kan bestaan uit investeringen en waardegroei. Dit gaat gepaard met verschuivingen in de diverse beleggingssegmenten. De zogeheten assetmix verandert. De belangrijkste trend is de toename van het percentage woningen in de portefeuilles tussen 213 en de periode Over de verschillende onderzoeksjaren heen ( ) zien wij het aandeel woningen in de portefeuilles stijgen en het aandeel kantoren langzaam afnemen. Naar regio Er bestaan kenmerkende verschillen tussen de beleggers in de vier onderzochte regio s, waarbij zij aangetekend dat een belegger in meer dan één regio actief kan zijn. De respondenten van de regio West-Noord-Midden 213 hebben een duidelijke groeiverwachting voor woningenportefeuilles. In 212 bestonden er nog hoge groeiverwachtingen (+26,69%) Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 213 4

7 voor winkels, maar die zijn afgenomen. Voor winkels, kantoren en overig vastgoed zijn de verwachtingen thans bescheiden, in bedrijfsruimten verwacht men te krimpen. Per saldo verwacht de groep beleggers voor de regio West-Zuid over de gehele linie te groeien, zij het dat deze beleggers voor het segment overig vastgoed een krimp verwachten. Maar het is evident dat hun interesse - evenals in 212 het geval was - vooral uitgaat naar woningen. In 211 schreven wij dat een bescheiden, haast sluimerend te noemen, groeiverwachting de regio Zuid kenmerkte. In 212 leken de geïnterviewde beleggers somberder. Ze voorzagen een krimpscenario voor de middellange termijn. De enige lichtpuntjes voor deze groep waren winkel- en bedrijfsruimtebeleggingen. Uit de interviews komt nu naar voren dat de totale portefeuille per saldo voor de middellange termijn bijna gelijk blijft: consolidatie. Ten opzichte van voorgaande jaren zien wij dat de beleggers in de regio Oost-Noord willen desinvesteren in kantoren en overig vastgoed en juist meer willen beleggen in winkels (A1) en woningen. De beleggers in deze regio verwachten dat hun portefeuille in de periode per saldo in volume zal groeien met 11%. Overigens verschuift het aantal groeiers naar krimpers en consolideerders ten opzichte van 212. Financiering De financiële kengetallen die de beleggers rapporteren, zijn nog steeds goed. De beleggers willen bij voorkeur leningen voor een lange periode vastleggen (in verband met het herfinancierings risico), terwijl ze ook de rente willen fixeren (in verband met het renterisico). Banken zijn nu echter minder dan ooit bereid om langer te financieren vanwege de huidige en verwachte risico s. Als de beleggers variabel financieren, wordt deze variabele rente in belangrijke mate afgedekt met derivaten. Voor de periode worden daarvoor voornamelijk swaps en caps gebruikt. De beleggers geven aan liquiditeiten te bufferen en voldoende liquiditeit te hebben om de crisis goed door te komen. In 212 bevonden de groeiers en de consolideerders zich, wat LTV, ICR en DSCR betreft, vrij dicht bij elkaar. In vergelijking met 212 is dat alleen nog maar voor de LTV het geval. Evenals in 212 hebben de krimpers de hoogste LTV, de laagste ICR en de laagste DSCR. De consolideerders van 213 hebben meer variabel gefinancierd vergeleken met 212. Vorig jaar zagen we dat de beleggers hun financiering bij voorkeur steeds langer willen vastleggen. Ze slagen daar maar gedeeltelijk in. Onverminderd blijft de wens van de beleggers om langer dan vijf jaar te financieren, maar ze slagen er niet in deze wens te verwezenlijken. Wat meer beleggers dan vorig jaar hebben voor een periode van drie tot vijf jaar kunnen financieren. Er wordt steeds minder kort (-2 jaar) gefinancierd. LTV Onverminderd is de wens de LTV de komende jaren te verlagen tot onder de 6%. In de afgelopen jaren zijn daartoe kleine stapjes gezet. De gemiddelde LTV voor de totale portefeuille bedraagt 62,35% per 1 april 213 (212: 64,25%; 211: 64,6%). De beleggers verwachten in de periode de gemiddelde LTV te laten dalen naar 57,92%. Van de beleggers wil 41% dat doen door af te lossen; 48% denkt aan een combinatie van waardestijging en aflossing; 11% (212: 6%) denkt dat een waardestijging volstaat. De meeste beleggers vinden een LTV tussen 5-7% gezond voor de Nederlandse markt. ICR en DSCR De Interest Coverage Ratio (ICR) is de mate waarin de nettohuurinkomsten de renteverplichtingen dekken. De ICR is voor alle onderzochte regio s en vastgoedcategorieën goed te noemen. Een ICR van 2 kan in het algemeen als gezond worden aangemerkt. Globaal zien we in Nederland over alle beleggingssegmenten een gemiddelde ICR van 2,37 (212: 2,42). Dit geeft aan dat de rentelasten goed kunnen worden opgebracht, ook als de rente zou verdubbelen. De hoogste ICR is 2,78 voor kantoren in de regio West-Zuid. De Debt Service Coverage Ratio (DSCR) is de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de nettohuurinkomsten. Ook hier geldt een ruime betaalbaarheid van rente en aflossingen over de diverse vastgoedcategorieën. Nederland kent een gemiddelde DSCR van 1,74 (212: 1,65). De respondenten hebben voor de korte termijn geen zorgen over de betaalbaarheid. Voor eventuele renteverhogingen en/of verhogingen van de aflossingen is voldoende ruimte. Rente en aflossing Het gemiddelde rentepercentage over de totale vastgoedleningenportefeuille is in de loop van de onderzoeksjaren gedaald: van 4,6% (211) naar 4,5% (212) naar 4,2% in 213. De gemiddelde rentemarge (spread) ligt voor het grootste gedeelte van de ondervraagden tussen 1,5 en 2,5%. Het gemiddelde aflossingspercentage is ten opzichte van de voorgaande jaren wat gedaald en ligt op gemiddeld 2,1%. Alternatieve financieringsvormen In de huidige vastgoedfinancieringsmarkt zouden beleggers kunnen overwegen alternatieve financieringsmethoden te gebruiken om hun gewenste ambities te kunnen waarmaken. In de loop van de onderzoeksjaren zien wij dat steeds meer beleggers op zoek gaan naar alternatieve financieringsvormen. Ten opzichte van 212, waarin 29% van de respondenten zoekt naar alternatieve financieringsvormen, zegt nu 46% van de respondenten daarnaar op zoek te zijn. De top-3 van de alternatieve financieringsbronnen laat een opmerkelijke verschuiving zien. De institutionele beleggers staan nu op plaats 1. Grote beleggers zijn steeds meer op zoek naar een betere spreiding in hun financieringen. Institutionele beleggers zouden wellicht aan die spreiding kunnen bijdragen. Huuraspecten De potentiële of feitelijke huurstroom bepaalt voor een belangrijk deel de waarde van een object. We hebben dit jaar voor het eerst gevraagd of de beleggers bij het aangaan of verlengen van contracten incentives geven. Om eenduidigheid in de antwoorden te krijgen, hebben wij hun gevraagd dat uit te drukken in een aantal maanden huurvrij. Van de respondenten doet 73% dat inderdaad als zij huurovereenkomsten sluiten of bestaande huurovereenkomsten verlengen. Voor de regio s Oost-Noord, West-Noord-Midden en West-Zuid ligt dat tussen de 3,2 en 3,4 maanden huurvrij. Een opvallend beeld laat de regio Zuid zien. Daar worden maximaal 6 maanden huurvrij aangeboden. Dit gegeven wordt beïnvloed door het feit dat Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 213 5

8 een aantal grote uitponders geen incentives hoeft te geven bij woningverhuur, waardoor het gemiddelde op 2 maanden huurvrij uitkomt. Een derde van de respondenten in Zuid geeft zelfs helemaal geen incentives. Dit jaar is de respondenten voor het eerst gevraagd naar het percentage leegstand in hun portefeuille en de huur achterstanden. Het landelijk gemiddelde bedraagt 6,9%, waarbij wij aantekenen dat beleggers in woningen nauwelijks leegstand kennen. Een meerderheid van de respondenten (54%) verwacht dat het leegstandpercentage gelijk blijft. De beleggers geven aan dat gemiddeld 2,4% van de huurwaarde niet wordt betaald. Net iets meer dan de helft van de respondenten verwacht dat de huurachterstanden niet zullen oplopen; 43% verwacht echter dat een of meer huurders niet meer aan hun huurbetalingen zullen kunnen voldoen. Perceptie beleggers In 212 schreven we dat de beleggers nog een positieve kijk op de toekomst hadden. Zij wilden groeien in alle segmenten. In vergelijking met 211 zijn ze echter wat behoedzamer geworden. Wij zien dit jaar zelfs dat de groeiverwachtingen verder neerwaarts bijgesteld zijn en nog zeer bescheiden zijn in vergelijking met voorgaande jaren. De beleggers laten weten dat ze nog over voldoende liquiditeit beschikken. De gerapporteerde financiële kerncijfers over de financieringsportefeuille zijn nog steeds goed te noemen. Derivaten Het renterisico blijft in het licht van de huidige marktomstandigheden een heikel punt voor veel beleggers. Het landelijk beeld laat zien dat 56% (212: 59%) van de variabele leningen is afgedekt met derivaten. Het renterisico beheersen is de voornaamste reden waarom beleggers derivaten hebben aangeschaft (44%). Een andere reden is dat de bank dit heeft geadviseerd of er zelfs op heeft aangedrongen (24%). De vastgoedfinancier De beleggers geven dit jaar twee belangrijke redenen aan om van financier te veranderen. De eerste reden is een verstoorde relatie met de bank (3% van de antwoorden). Hieronder scharen wij drie aspecten: 1. als de voorwaarden eenzijdig door de bank veranderd worden of ineens strikter toegepast; 2. als men het gevoel heeft niet meer als klant en met respect behandeld te worden en de bank te veel aan zichzelf denkt, en 3. als men het gevoel heeft niet op de bank te kunnen rekenen en vooral als afspraken niet nagekomen worden. De tweede reden (eveneens 3% van de antwoorden): wanneer de tarieven of hogere bevoorschottingen bij andere financiers gunstiger zijn. Daarnaast is de beschikbaarheid van geld bij een financier een belangrijke overweging om van financier te veranderen. De ondervraagden laten zich met het veranderen van financier leiden door argumenten als: (scherper wordende) prijzen of voor hen ongunstiger voorwaarden, geld niet beschikbaar, onbetrouwbaar gedrag van de financier of onberekenbaarheid. De onder vraagden laten desgevraagd weten, dat in discussies over prijs of voorwaarden een onbehaaglijk gevoel ontstaat als er geen geld beschikbaar wordt gesteld en de communicatie tussen beoogd financier en cliënt stroef verloopt. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 213 6

9 Hoofdstuk 1 Inleiding Inleiding en leeswijzer In Hoofdstuk 1 schetsen wij de stand van zaken op de Nederlandse vastgoedmarkt (pag. 7 t/m 9). De onderzoeks resultaten van 213 kunnen daarmee in het licht van de huidige marktsituatie worden geplaatst. Daarna bespreken wij de doelstelling, opzet en uitvoering van het onderzoek, dat het ING/Nyenrode Center for Real Estate Finance heeft uitgevoerd om het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 213 te analyseren (pag. 9 t/m 11). Vervolgens bespreken wij de visie op en verwachtingen van de beleggers over de markt (pag. 11 t/m 15). Hoofdstuk 2 Beleggingenportefeuille bevat informatie over de huidige en toekomstige vastgoedbeleggingenportefeuilles (landelijk en per regio) samengevat in controlepanelen ( dashboards ), die wij steeds afsluiten met een analyse van diverse aspecten. In dit hoofdstuk behandelen wij ook enkele financieringsaspecten van de portefeuilles van de beleggers met een groei-, krimp- en consolidatiescenario. In Hoofdstuk 3 Leningenportefeuille gaan wij dieper op de leningenportefeuille in en bespreken een groot aantal aspecten ervan, gevolgd door een analyse van opvattingen over verschillende onderwerpen. Schets van de vastgoedmarkt anno 213 De interviews zijn in de periode april-juni 213 gehouden. Het is dan ook van belang te onderstrepen dat de onderzoeksresultaten in de context van de marktsituatie van 213 worden geïnterpreteerd. Daarom wordt hier door ING een schets van de vastgoedmarkt anno 213 gegeven. Beleggingsvolume stijgt Het beleggingsvolume is in het tweede kwartaal 213 toegenomen tot ca. 1,3 miljard. Hoewel het hiermee achterblijft bij het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar is er wel een toenemende interesse van buitenlandse beleggers in de Nederlandse vastgoedmarkt merkbaar. Doordat bruto-aanvangsrendementen (VON) voor kantoren zelfs op de beste locaties uiteenlopen van 6,5% tot 9% (Bron: DTZ, Nederland Compleet, juli 213) kijken steeds meer beleggers naar deze relatief gunstige pricing. Ruim 35% van het totale investerings volume werd in het jaar tot nu toe in kantoren geïnvesteerd. De bedrijfsruimte en logistieke markten kenden wederom een redelijk kwartaal. Na kantoren en woningen was dit met 255 miljoen de derde beleggingscategorie qua geïnvesteerd vermogen. Opvallend was dat dit redelijk over het land verspreid was. Yields lieten een groter onderscheid tussen goede en slechte locaties zien, Waar ze op de prime locaties 25 tot 5 basispunten daalden, stegen ze echter met 5 basispunten op de secundaire locaties. Dit is grotendeels toe te wijzen aan schaarste van geschikt product op de ene, versus het ruime aanbod op de overige locaties. Retail was met ca. 23 miljoen de vierde categorie. Dit werd voornamelijk in high streets geïnvesteerd. Het gebrek aan geschikte assets in de overige categorieën zorgde ervoor dat dit segment geen groter aandeel kende. De zwakke retailsector zorgt ervoor dat retail over het algemeen bij beleggers aan interesse verliest. Kantorenmarkt Zakelijke dienstverlening volgt conjunctuur De zakelijke dienstverlening is een van de belangrijkste gebruikers van kantoorruimte. Het dalende aantal opdrachten vanuit zowel bedrijfsleven als overheid zorgt in 213 voor een krimp in de zakelijke dienstverlening van naar verwachting 1,2%. Voor 214 verwachten we een stabilisatie van de groei. Veel kennisintensieve dienstverleners lijden onder de sterke druk op de tarieven, kritische klanten en de omslag naar een werkwijze met meer automatisering. Aantal kantoorbanen daalt Het aantal kantoorbanen is de afgelopen jaren flink gedaald. Vooral bij financiële dienstverleners is het aantal banen sterk afgenomen en lag met 251. in het tweede kwartaal van 213 ruim 1% onder de top van 27. Ook in andere belangrijke sectoren waarin veel gebruik wordt gemaakt van kantoren daalde het aantal banen, zoals in de informatie- en communicatiesector en de zakelijke dienstverlening (figuur 2). In totaal is het aantal banen in sectoren met veel kantoormedewerkers sinds 28 met 185. afgenomen. Dit is een daling van 7,5%. Bij een gemiddeld gebruik van 2 m² kantoorruimte per werknemer is de vraag naar werkruimte hierdoor met ruim 3,7 miljoen m² afgenomen. Structurele ontwikkelingen zorgen ervoor dat de vraag naar kantoormetrages de komende jaren verder afneemt. De beroepsbevolking daalt de komende twintig jaar met meer dan 5% en de trend van Het Nieuwe Werken zet door, waardoor tot wel de helft van het aantal metrages per kantoorruimte per werknemer benodigd is. Opname kantoren onder langjarig gemiddelde Door de huidige omstandigheden bij de zakelijke dienstverleners zien we de opname van kantoorruimte achterblijven bij het langjarig gemiddelde. De opname vindt met name plaats in de Randstad en dan alleen op de meest courante plekken. Dat zijn de goed bereikbare stationslocaties met een divers functieaanbod in de omgeving. Ook moet het pand geschikt zijn om aan de gebruikersvraag van Het Nieuwe Werken en duurzaamheid te voldoen. Beperkte herontwikkeling laat leegstand (nog) niet dalen De leegstand blijft nog steeds hoog. Hoewel er vrijwel geen Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 213 7

10 nieuw aanbod is, doet de geringe opname het aanbod ook nauwelijks afnemen. Er vindt wel enige herontwikkeling plaats, maar dit is slechts een marginale ontwikkeling ten aanzien van het totaal. Huurprijzen blijven hierdoor onder druk staan. Aangezien er voorlopig nog geen sterk herstel in de zakelijke dienstverlening wordt verwacht, is de verwachting dan ook niet dat er in de nabije toekomst een sterke toename van de vraag naar kantoorruimte zal zijn. De ingezette lijn van concentratie van de vraag in de Randstad zal zich verder doorzetten. Door de sterke positie van huurders bij verlengingen van huurcontracten, in combinatie met de ruime mate van kwalitatief goed aanbod, kunnen bedrijven nog steeds passende huisvesting in deze regio vinden. Bedrijfsruimtemarkt Zicht op groei voor exporterende sectoren Naar verwachting laten de voor een groot deel van het buitenland afhankelijke sectoren, groothandel, industrie en transport in 214 weer een lichte groei zien. Het zijn vooral deze sectoren die gebruik maken van bedrijfsruimten zoals productiehallen en logistieke centra. De zwakke vraag vanuit Europa zette begin 213 druk op de productie in de industrie. In het eerste halfjaar in 213 daalde de productie met circa 2,5%. De binnenlandse afzet ontwikkelt zich al geruime tijd negatief en daar kwam een afzwakkende export bovenop. Met een economische verbetering in de VS en nog altijd mooie (hoewel afzwakkende) groeicijfers in Azië, zal de industrie een betere tweede jaarhelft realiseren. In 214 moet dit leiden tot een verwachte groei van 2%. Ook de groothandel en de transportsector klimmen langzaam maar zeker uit het dal. De transportsector kende in het eerste deel van het jaar de moeilijkste tijd sinds 29. Qua vrachtvolume staat het wegvervoer het meest onder druk, enerzijds door de zwakke ontwikkeling van de binnenlandse markt, anderzijds door structurele concurrentie uit het buitenland. De verwachte lichte volumegroei volgend jaar bij de belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimten zal echter nog niet direct leiden tot een uitbreidingsvraag naar m². Veel bedrijven kampen nog met flinke overcapaciteit. De bezettingsgraad in de industrie ligt bijvoorbeeld in juli 213 op 77,4%. De afgelopen twintig jaar kwam dit (in de maand juli) alleen voor in het crisisjaar 29. Uitbreidingsplannen zijn hierdoor nog niet direct nodig. Mismatch tussen aanbod en vraag logistieke ruimten In de bedrijfsruimte en logistieke markt is er nog steeds sprake van een mismatch tussen het aanbod en de vraag. Daarom kunnen leegstandscijfers sterk variëren per locatie en type roduct. Moderne logistieke faciliteiten, op de grote logistieke hotspots, kennen vrijwel geen leegstand. Ook omdat het hier meestal om build to suit -ontwikkelingen gaat. Verouderde bedrijfsruimte op slecht ontsloten locaties daarentegen kent een hoge mate van leegstand. Veel van dit aanbod kan als structureel aangemerkt worden. De vraag is dan ook terecht of er ooit nog vraag zal zijn naar dit product op die locaties. De terugvallende vraag vanuit productie en export werd voor een deel opgevangen door de toenemende logistieke stroom rondom e-commerce. Deze ontwikkeling vraagt echter ook om een specifiek type vastgoed, waardoor de huidige mismatch tussen vraag en aanbod zal blijven bestaan. De verwachte groei voor de productiesector zal, zoals gemeld, niet meteen een sterke vraag naar bedrijfsruimte initiëren. Wel kan dit een versterkend effect voor de logistieke sector hebben. Met name de meer exportgedreven logistiek kan door de schaarste van kwalitatief goed aanbod een impuls krijgen. Winkelmarkt Volume detailhandel blijft krimpen Ook in 213 kampt de detailhandel met tegenslag. De markt krimpt verder ten gevolge van de nog steeds zwakke binnen landse economie. Een slecht voorjaar, door aanhoudend koud weer, hielp non-food winkels van de regen in de drup. De neerwaartse spiraal is op deze wijze moeilijk te stoppen en kan mogelijk zelfs versterkt worden door nieuwe bezuinigen in 214. ING Economisch Bureau verwacht een daling in omzet dit jaar van 1,4%, gevolgd door een verdere krimp van,4% in 214. In beide jaren is het contrast tussen food en non-food groot. Waar eerstgenoemde haar groei zal handhaven, blijft laatstgenoemde een zorgenkind. Teruggang uitgaven onvermijdelijk Herhaalde oproepen van het kabinet om consumenten tot uitgaven aan te sporen mogen de detailhandel niet baten. Zo lang onzekerheid overheerst en lastenverzwaringen de koopkracht aantasten, houdt het winkelend publiek de hand op de knip. Sinds 21 verliest de gemiddelde Nederlandse consument koopkracht. De extra 6 miljard aan bezuinigingen voor volgend jaar zorgt ervoor dat dit ten minste tot en met 214 aanhoudt. Herstel is dus nog niet in zicht. Ondanks stijgende omzetten bij supermarkten door hogere prijzen is het verval in de non-food sector dermate groot dat de detailhandel als geheel de omzet sterk ziet afnemen. Het CBS (detailhandel excl. apotheken) meldde tot en met juni een teruggang van 2,4% in omzet en 4,8% in volume. Winkels in food wonnen weliswaar 2,3% aan omzet ten opzichte van vorig jaar, maar zagen het volume dalen (-1,7%). Non-food retailers kregen een daling in de omzet van 5,5% te verwerken. Het volume daalde met maar liefst 7,%. Ook het weer werkte in de eerste helft van 213 niet mee voor kledingwinkels, doe-het-zelfzaken en tuincentra. Het voorjaar werd verpest door de aanhoudende kou. Neerwaartse spiraal niet doorbroken, raming negatief Dalende omzetten in de detailhandel versterken de neerwaartse spiraal waarin de sector zich al geruime tijd bevindt. De combinatie van een almaar krimpende omzet en krappe marges is voor diverse winkeliers funest. Het aantal faillissementen steeg gedurende het eerste half jaar van 213 met nog eens 3,6% ten opzichte van 212, toen het aantal faillissementen reeds zeer hoog was. Onder meer enkele grote ketens in consumentenelektronica en entertainment werden getroffen. Naast faillissementen zijn opheffingen en personeelsreducties aan de orde van de dag, met als gevolg een dalende vraag naar metrages winkelvastgoed. Vraag naar geschikte oppervlakten op A1-locaties De huidige vraag naar winkelruimte is nog steeds alleen gedreven door retailers die gebruik willen maken van het vrijkomen van ruimte op A1-locaties waardoor zij zich op een betere locatie kunnen gaan vestigen. Ook is er nog een beperkt aantal internationale en nationale ketens op zoek naar geschikte Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 213 8

11 locaties in de stadscentra. Veelal hebben zij echter moeite om geschikte ruimte te vinden. Herontwikkeling zou hier deels een oplossing kunnen bieden, maar is in deze tijd geen vanzelfsprekendheid. Nieuw locatiebeleid gemeenten benodigd Door de toenemende leegstand en, veranderende vraag van consumenten en retailers moeten overheden zich steeds meer op hun winkelvoorraad en locatiebeleid gaan bezinnen. Verruiming van het aanbod op een specifieke plek om aan deze veranderde vraag te voldoen, lijkt dan ook tegenstrijdig met het oplossen van de leegstand. De leegstand bevindt zich echter grotendeels op B-locaties en zijn niet geschikt voor die huurders die naar uitbreidingsmogelijkheden zoeken. Het terugbrengen van winkelvolume op sommige plekken is daarmee dan ook een reële optie. Ook in deze markt wordt steeds duidelijker welke locaties de crisis hebben overleefd en toekomstbestendig zijn en welke functie zij dienen. Deze afweging speelt zich niet alleen binnen steden af, centrum versus periferie, maar ook tussen steden. Hier ligt ruimte voor de centrale overheden om een regierol op te pakken. Gemeenten zelf zullen, al dan niet gedreven door financiële belangen, vaak voor ontwikkeling van hun eigen positie kiezen. Ontwikkeling is echter geen synoniem voor versterking. Door de huidige economische situatie en het daarbij behorende consumentenvertrouwen en -gedrag, blijft de retailsector onder druk staan. Met afnemende omzetvolumes en toenemende leegstand zullen de huren onder druk blijven staan. Retailvastgoed verliest daardoor ook deels zijn sterke positie die het had bij beleggers. Die worden steeds selectiever en blijven voornamelijk geïnteresseerd in centrumlocaties. Woningmarkt Elk kwartaal meet ING het vertrouwen in de woningmarkt onder potentiële starters en koopwoningbezitters. De weergave van dit vertrouwen - de WoonIndex - staat in het tweede kwartaal op 88 punten. Dit is vergelijkbaar met het sentiment in het laatste kwartaal van 211 en die van het eerste kwartaal van dit jaar (89 punten). Een stand onder de 1 betekent dat nog altijd meer mensen negatief dan positief denken over de woningmarkt. Koopwoningbezitters zijn negatiever over hun eigen financiële situatie, terwijl de helft van de starters hierin juist een verbetering verwacht. De verwachting is dat het herstel voorlopig nog uitblijft. Dit komt enerzijds door de algehele economische omstandigheden waardoor consumenten terughoudend zijn. Anderzijds doordat de maatregelen voor de woningmarkt uit het Lenteakkoord pas ná de verkiezingen in september behandeld worden in de Tweede Kamer. In de aanpak van de scheefgetrokken huurmarkt ligt een deel van de oplossing voor het vlottrekken van de woningmarkt. Op dit moment komen de goedkopere huurwoningen niet beschikbaar voor mensen die nog geen eigen huis kunnen financieren. De wachtlijsten lopen flink op doordat huurders met een hoger inkomen niet doorstromen naar een koopwoning. De helft van de koopwoningbezitters en starters die zich oriënteren op de woningmarkt, brengt nu ook daadwerkelijk een bod uit. Dat is een verdubbeling van het aantal starters dat in het eerste kwartaal een bod uitbracht. Bijna een kwart van de starters (23%) en 19% van de koopwoningbezitters geeft aan dat het vastzetten van de overdrachtsbelasting op 2 procent de meeste invloed heeft gehad op de beslissing om een huis te kopen. De ongewijzigde hypotheekrenteaftrek is voor 22% van de huizen bezitters en 15% van de starters het meest doorslaggevend om nu te willen verhuizen. De meerderheid van de koopwoningbezitters wil echter de huidige woning verkopen. Hierdoor ontstaat er een stilstand op de markt die moeilijk te doorbreken is. In dit onderzoeksrapport onderscheiden wij ook het segment overig vastgoed. Daaronder begrijpen wij uiteenlopende soorten vastgoed. Vanwege deze diversiteit schetsen wij daarvan geen separaat beeld in deze paragraaf. Doelstelling De doelstelling van dit onderzoek is inzicht te verkrijgen in het financieringsbeleid van de Nederlandse, niet-institutionele vastgoedbeleggers en hun visie op de huidige en toekomstige vastgoedfinancieringsmarkt. De perceptie die beleggers hebben van de huidige en toekomstige markt en van de kansen en risico s bepaalt voor een groot deel hun financieringsbeleid. We zijn benieuwd naar de antwoorden op vragen als: Hoe ziet die visie eruit? Wat zijn de verwachtingen? En waarop zijn die gebaseerd? Hoe hebben particuliere vastgoedbeleggers hun portefeuille samengesteld? Hoe laten kwantitatieve en kwalitatieve aspecten zich vergelijken met het beleggingsbeleid? Inzicht in deze materie wordt verdiept door de open vragen die wij hebben gesteld over de trends die men in de vastgoedmarkt onderkent. We hebben zodoende het huidige en toekomstige financieringsbeleid en de behoefte aan vastgoedfinancieringen onderzocht. In de eerste plaats op basis van kwantitatieve kenmerken (zoals: LTV, ICR, DSCR) 2, die door de beleggers zelf zijn verstrekt. Op basis van kwalitatieve vragen hebben wij de meningen onderzocht over de vraag of de financieringen aansluiten op het beleid en de behoefte van de ondervraagde beleggers en of hun beleid ten aanzien van vastgoedfinancieringen aansluit op de trends die zij onderkennen. Verantwoording Uit het cliëntenbestand van ING Real Estate Finance (ING REF) zijn niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers geselecteerd in de vier landelijke regio s. Deze duiden wij gemakshalve aan met de belangrijkste centra: West-Noord- Midden of Amsterdam (provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland), West-Zuid of Rotterdam/Den Haag of (provincies Zuid-Holland en Zeeland), Zuid of Eindhoven (provincies 2 LTV ( loan-to-value ), te weten het bedrag van de lening als percentage van de marktwaarde van het onderpand (lening ten opzichte van de marktwaarde); ofwel het restant van de hoofdsom als percentage van de marktwaarde van het onderpand. Als de marktwaarde van het onderpand 1 is en de lening bedraagt 65, is de LTV 65%. ICR ( interest coverage ratio ), te weten de mate waarin de nettohuurinkomsten de renteverplichtingen dekken. Voorbeeld: als de brutohuur 1 is, als de exploitatielasten 1 bedragen en de rente 4, is de ICR: 9/4 = 2,25. DSCR ( Debt Service Coverage Ratio ), te weten de mate waarin de rente en aflossing van de leningen worden gedekt door de nettohuurinkomsten. Voorbeeld: brutohuur is 1, exploitatielasten zijn 1, rente + aflossing bedragen 5; dan is DSCR: 9/5 = 1,8. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 213 9

12 Noord-Brabant en Limburg) en Oost/Noord of Arnhem (provincies Gelderland, Overijssel, Drenthe, Groningen en Friesland). Voor de indeling in regio s is de hoofdvestiging van de geënquêteerde belegger doorslaggevend geweest, al kan deze uiteraard ook in andere regio s actief zijn. Vervolgens hebben vooraf geïnstrueerde ING REF-medewerkers 12 beleggers aan de hand van een gestructureerde vragenlijst persoonlijk geïnterviewd. De enquête bood de mogelijkheid apart opmerkingen of uitleg bij de antwoorden te noteren 3. De antwoorden zijn vervolgens ingevoerd in een vertrouwelijke, beveiligde en versleutelde centrale dataset. Dit onderzoek heeft het karakter van een zelfrapportage. Dat wil zeggen dat er gewerkt is met gegevens en uitspraken van de respondenten zelf. Er is geen controle uitgevoerd met cijfermatige data van ING REF. De beperking van deze methode is, zoals verderop hier en daar ook zal worden vermeld, dat de consistentie van de gegevens of het niveau daarvan wisselt. Zo weten bijvoorbeeld niet alle respondenten kengetallen te produceren. Maar daar ging het ons ook niet om. Met dit onderzoek wilden wij vooral de visie van beleggers en de mogelijkheden die zij zien in de huidige en toekomstige markt nader in kaart brengen. Kortom, de perceptie van de beleggingsen financieringswerkelijkheid staat centraal. Het onderzoek is onder leiding en verantwoordelijkheid van prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS (Nyenrode Real Estate Center) en prof. dr. Ad J. Kil (Center for Entrepreneurship, Nyenrode) uitgevoerd. Het onderzoeksteam van ING REF bestond uit: Drs. Fokko Dekker Drs. Mark B.G. Huiskes Drs. Olga H.M. Jansen Drs. Jos H.C.T. Jonkers Michiel P. Oly Drs. Philip H. Zwart Onderzoekspopulatie De Nederlandse commerciële vastgoedfinancieringsmarkt is verre van transparant. Van de verdeling van de commerciële financieringsmarkt zijn geen adequate gegevens voorhanden. Door de gekozen afbakening en de verdeling over de vier landelijke regio s hebben we een representatief beeld van de niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers willen geven. Hierbij past de kanttekening dat tal van respondenten ook buiten ING REF delen van hun vastgoedportefeuille financieren. Wij hebben de beleggers voor het eerst gevraagd hun huidige financierings portefeuille uit te splitsen naar de verschillende financiers. Omdat geen zicht te krijgen is op de totale populatie is een 3 De interviews duurden doorgaans 6 tot 9 minuten en werden - niet zonder belang om te onderkennen - in de periode begin april tot begin juni 213 afgenomen toen de markt nog steeds in turbulent weer zat. Voor de data is de peildatum van 1 april 213 aangehouden. Voor de dataverwerking van de kwantitatieve gegevens is gebruik gemaakt van Excel en SPSS (regressieanalyses), voor de kwalitatieve gegevens Excel en Atlas.ti (thematische analyse). representatieve steekproef - in strikt statistische zin - niet te bepalen. Voor dit onderzoek hebben wij gekozen voor een minimumaantal van dertig respondenten per regio op grond van de - in de theorie gangbare - veronderstelling dat scores zich rond het gemiddelde centreren 4. Dit aantal werd in de regio Zuid niet behaald. Eveneens om praktische redenen is de steekproef daardoor doelgericht heterogeen bepaald, deels op zelfselectie, deels op aanwijzing van de onderzoekers als vermoed werd dat er in de regio geen representatieve balans was. Op grond van deze veronderstelling zijn 12 beleggers verspreid over vier regio s geïnterviewd. Wij hebben beleggers ondervraagd met portefeuilles van meer dan 2 miljoen. In 211 waren dat 16 respondenten, in 212 waren het er 119. Van de respondenten van 212 verleende in % wederom medewerking, 27% van de respondenten doet voor het eerst mee. Daarmee kunnen wij een voldoende representatief beeld geven van de situatie van de bij ING bekende niet-institutionele Nederlandse vastgoedbeleggers in Nederland op de peildatum van dit onderzoek. Wij hebben de beleggers dit jaar gevraagd bij hoeveel financiers zij in totaal vastgoedfinancieringen hebben. Figuur 1 laat zien bij hoeveel verschillende financiers beleggers hun leningen hebben lopen. Figuur 1. Bij hoeveel financiers (Nederland en buitenland) in totaal heeft u vastgoedfinancieringen lopen? Aantal respondenten > 4 Van de 12 beleggers hebben er 79 (66%) bij drie of meer banken financieringen lopen. De steekproef van 213 vertegenwoordigt een vastgoed - portefeuille met een marktwaarde van 2,7 miljard (212: 16,53 miljard; 211: 16,47 miljard) 5. Van de onderzochte beleggers is 14% fondsbeheerder. In het onderzoek van 211 hebben wij, voor wat betreft diverse percentages en kengetallen, gewerkt met rekenkundige gemiddeldes en met standaarddeviaties om de spreiding aan te geven. Vanaf 212 zijn LTV, ICR, DSCR, e.d. 4 Stutely, R. (23). Numbers guide. The essentials of business numeracy (5th ed.). London: Profile Books Ltd. 5 Alle bedragen die in deze tekst worden genoemd, zijn in euro s. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in 213 1

13 Tabel 1. Aantal onderzochte beleggers en marktwaarde portefeuille, 211, 212 en Regio Aantal Marktwaarde Aantal Marktwaarde Aantal Marktwaarde beleggers portefeuille beleggers portefeuille beleggers portefeuille per per per Arnhem Amsterdam Eindhoven Rotterdam Totaal Gemiddelde gebaseerd op gewogen gemiddelden. Een aantal vergelijkingen met 211 wordt daarom niet gemaakt. In de analyses voor dit jaar hebben wij de volgende wegingen toegepast: Rente- en aflossingspercentages zijn gewogen naar de hoofdsom van de leningen van de betreffende respondenten ICR, DSCR en LTV s zijn gewogen naar de omvang van de vastgoedportefeuille van de betreffende respondenten Respondenten zonder antwoord zijn uit de steekproef gelaten Percentages variabele en vaste leningen en percentages afgedekt met derivaten zijn gemiddelden over de portefeuille als geheel. Figuur 3. Waardeverdeling van de portefeuilles, 213 5% van de beleggers gemiddelde portefeuille % van de beleggers Figuur 2. Portefeuilleomvang 211 t/m Miljoen > 24 < 44 < 64 < 84 < 14 < 124 < 144 < 164 < 184 < 24 < 224 < 244 < 264 < 284 < 34 < 44 < 54 < 64 < 74 < 84 < 94 < 1 <= 1.3 Miljoen Frequentie Cumulatief % Oost-Noord (AH) Gemiddelde 213 West-Noord- Midden (AM) Zuid (EH) West-Zuid (RD) De gemiddelde portefeuilleomvang is 174 miljoen (212: 138 miljoen; 211: 192 miljoen). Van het totaal aantal beleggers beschikt 5% over een portefeuille met een waarde van minder dan 84 miljoen. In 213 heeft een aantal grote beleggers meegedaan aan het onderzoek, waardoor het gemiddelde wijzigde. Visie en verwachtingen van de beleggers Hoe kijken de ondervraagde beleggers naar de huidige totale vastgoedmarkt? Evenals in 212 hebben wij de ondervraagden de stelling voorgelegd: Er is nog steeds sprake van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt. Er waren slechts drie antwoordmogelijkheden gegeven: ja, nee en neutraal. In 212 vond nog 85% van de respondenten de situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt gevaarlijk, in 213 is dit percentage gedaald naar 78%. Een aantal respondenten is van mening dat de vastgoedmarkt in een rustiger vaarwater is gekomen. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

14 Figuur 4. Is er nog steeds sprake van een gevaarlijke situatie op de Nederlandse vastgoedmarkt? Percentage Ja Nee Neutraal Wij hebben de beleggers gevraagd naar hun verwachtingenover de waardeontwikkeling en huurwaarde van de verschillende beleggingscategorieën: kantoren, winkels, woningen, bedrijfsruimtes en overig vastgoed. Kantoren Figuur 5. Verwachtingen waardeontwikkeling kantoren, Aantal respondenten Figuur 6. Verwachtingen markthuurwaarde kantoren, Aantal respondenten Markthuurwaarde kantorenmarkt A1-locaties Negatief, meer dan 5% Negatief, tussen 2,5-5% Negatief, tussen -2,5% Neutraal Markthuurwaarde kantorenmarkt overige locaties Positief, tussen -2,5% Positief, tussen 2,5-5% Positief, meer dan 5% Over de ontwikkeling van de markthuurwaarde van kantoren op A1-locaties is het merendeel van de beleggers neutraal tot negatief gestemd. Een groot deel van de respondenten verwacht een daling van de markthuurwaarde van meer dan 5%. De experts zijn negatiever over de markthuurwaarde van de overige locaties. Onder experts verstaan wij respondenten die mede beleggen in kantoren. Winkels Figuur 7. Verwachtingen waardeontwikkeling winkels, Aantal respondenten Waardeontwikkeling kantoren A1-locaties Waardeontwikkeling kantoren overige locaties Negatief, meer dan 1% Negatief, tussen 5-1% Negatief, tussen -5% Neutraal Positief, tussen -5% Positief, tussen 5-1% Positief, meer dan 1% Over de waardeontwikkeling van kantoren op A1-locaties is het merendeel van de respondenten neutraal gestemd. Over de waardeontwikkeling op overige locaties is men negatief gestemd, een grote groep verwacht een negatieve waardeontwikkeling van meer dan 1%. 1 Waardeontwikkeling winkels A1-locaties Negatief, meer dan 1% Negatief, tussen 5-1% Negatief, tussen -5% Neutraal Waardeontwikkeling winkels overige locaties Positief, tussen -5% Positief, tussen 5-1% Positief, meer dan 1% Over de waardeontwikkeling van winkels op A1-locaties is het merendeel van de respondenten neutraal gestemd, maar zijn de experts, degene die beleggen in o.a. winkels zijn positiever gestemd. Over de waardeontwikkeling op overige locaties is men negatief gestemd. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

15 Figuur 8. Verwachtingen markthuurwaarde winkels, Aantal respondenten Figuur 1. Verwachtingen markthuurwaarde woningen, Aantal respondenten Markthuurwaarde winkels A1-locaties Markthuurwaarde winkels overige locaties Markthuurwaarde woningen boven huurtoeslaggrens Markthuurwaarde woningen onder huurtoeslaggrens Negatief, meer dan 5% Negatief, tussen 2,5-5% Negatief, tussen -2,5% Neutraal Positief, tussen -2,5% Positief, tussen 2,5-5% Positief, meer dan 5% Negatief, meer dan 5% Negatief, tussen 2,5-5% Negatief, tussen -2,5% Neutraal Positief, tussen -2,5% Positief, tussen 2,5-5% Positief, meer dan 5% Over de ontwikkeling van de markthuurwaarde van winkels op A1-locaties is het merendeel van de beleggers neutraal gestemd. De verwachtingen over de ontwikkeling van de markthuurwaarde op overige locaties is negatief. Woningen Figuur 9. Verwachtingen waardeontwikkeling woningen, Aantal respondenten 6 De respondenten zijn neutraal tot positief gestemd over de markthuurwaardeontwikkeling van woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens. Hetzelfde geldt voor woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens. Bedrijfsruimtes Figuur 11. Verwachtingen waardeontwikkeling bedrijfsruimtes, Aantal respondenten Waardeontwikkeling woningen boven huurtoeslaggrens Negatief, meer dan 1% Negatief, tussen 5-1% Negatief, tussen -5% Neutraal Waardeontwikkeling woningen onder huurtoeslaggrens Positief, tussen -5% Positief, tussen 5-1% Positief, meer dan 1% De respondenten zijn neutraal tot licht positief gestemd over de waardeontwikkeling van woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens ( 681,2 per 1 januari 213). Voor woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens verwachten de meeste beleggers geen positieve of negatieve ontwikkeling. Negatief, meer dan 1% Negatief, tussen 5-1% Negatief, tussen -5% Neutraal Positief, tussen -5% Positief, tussen 5-1% Positief, meer dan 1% Over de verwachte waardeontwikkeling van bedrijfsruimtes zijn de beleggers neutraal tot negatief gestemd. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

16 Figuur 12. Verwachtingen markthuurwaarde bedrijfsruimtes, Aantal respondenten Negatief, meer dan 5% Negatief, tussen 2,5-5% Negatief, tussen -2,5% Neutraal Positief, tussen -2,5% Positief, tussen 2,5-5% Positief, meer dan 5% Over de verwachte markthuurwaardeontwikkeling van bedrijfsruimtes zijn de beleggers neutraal tot negatief gestemd. Overig Figuur 13. Verwachtingen waardeontwikkeling overig vastgoed, Aantal respondenten Figuur 14. Verwachtingen markthuurwaarde overig vastgoed, Aantal respondenten Markthuurwaarde overig A1-lokaties Negatief, meer dan 5% Negatief, tussen 2,5-5% Negatief, tussen -2,5% Neutraal Markthuurwaarde overig overige lokaties Positief, tussen -2,5% Positief, tussen 2,5-5% Positief, meer dan 5% Een vergelijkbaar beeld zien wij ten aanzien van de markthuurwaardeontwikkeling. Eurozone In het onderzoek van 212 verwachtte 87% van de beleggers een zwakkere economie in de eurozone voor de periode Slechts 13% verwachtte een sterkere economie. Dit beeld is in 213 gewijzigd. Van de beleggers verwacht nu 36% een zwakkere economie. Een grote groep (47%) neemt een neutrale positie in. Figuur 15. Verwachtingen economie eurozone, % 36% Waardeontwikkeling overig A1-lokaties Waardeontwikkeling overig overige lokaties 47% Negatief, meer dan 1% Negatief, tussen 5-1% Negatief, tussen -5% Neutraal Positief, tussen -5% Positief, tussen 5-1% Positief, meer dan 1% Over de waardeontwikkeling van overig vastgoed zijn de meeste beleggers neutraal gestemd, zij het dat ze voor de niet-a1- locaties een wat negatievere kijk hebben. Mogelijk antwoorden veel respondenten neutraal omdat het hier een grote diversiteit aan vastgoed betreft. Zwakker, 36% Niet zwakker of sterker, 47% Sterker, 17% Inflatie De inflatie is een belangrijk kengetal voor vastgoedbeleggers, omdat de stijging van contracthuren aan het inflatiecijfer gekoppeld kan worden. In 212 verwachtte een groot deel (59%) van de ondervraagde beleggers een inflatie van 2-3% per jaar in de periode Ook nu verwacht het merendeel van de beleggers (63%) een stijging van 2-3% voor , terwijl 26% van de beleggers een wat geringere stijging van 1-2% verwacht. Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

17 In de volgende figuur hebben wij de antwoorden samengevat. Figuur 16. Samenvatting ontwikkelingen waarde en markhuurwaarde alle segmenten Kantoren Winkels Overig Waardeontwikkeling Markthuurwaarde A1-locaties Andere locaties A1-locaties Andere locaties Bedrijfsruimtes Woningen Boven huurtoeslaggrens Onder huurtoeslaggrens Boven huurtoeslaggrens Onder huurtoeslaggrens Figuur 17. Verwachtingen inflatie, % % 9% 26% 63% deflatie, % -1% per jaar, 9% 1-2% per jaar, 26% 2-3% per jaar, 63% 4-5% per jaar, 2% Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

18 Hoofdstuk 2 Beleggingenportefeuille Dashboard landelijk / totaalbeeld Groeiverwachting Kantoren % Winkels % Woningen % Bedrijfsruimtes % Overig % % Berekende LTV groeiverwachting LTV 64,6% 64,25% 62,35% 57,92% Groeiers 71 (59%) Consolideerders 24 (2%) Krimpers 25 (21%) Saldo groei/krimp n= Inleiding en leeswijzer Hoe is de bestaande beleggingenportefeuille van de Nederlandse particuliere belegger opgebouwd? En in welke segmenten wordt er geïnvesteerd? Hoe zal de vastgoedbeleggings- en financieringsmarkt zich naar verwachting van de ondervraagde beleggers in de nabije toekomst ontwikkelen? Dat is het soort vragen waar we met ons onderzoek een antwoord op trachten te vinden. In dit hoofdstuk worden de huidige - dat wil zeggen anno en toekomstige beleggingsportefeuilles (voor de periode ) door middel van de financiële dashboards, waarover we al eerder spraken, in kaart gebracht. Op pag. 16 presenteren wij eerst het landelijke totaalbeeld van de beleggingenportefeuille van de geïnterviewde beleggers. Wij onderscheiden beleggers met groei-, krimp- en consolidatiescenario s en presenteren verschillende tabellen en kengetallen om het totaalbeeld te verfijnen. Daarbij kijken wij niet alleen naar de beleggingen, maar presenteren - om direct het beeld wat meer te kleuren - ook financiële kengetallen rond de financieringenportefeuille. In Hoofdstuk 3 Leningenportefeuille gaan wij dieper in op de financieringenportefeuille. Het thema liquiditeit is een belangrijk gespreksonderwerp in de huidige markt. Wij hebben de beleggers dit jaar stellingen voorgelegd over dit onderwerp, waarmee wij deze paragraaf afsluiten. Op pag. 22 t/m 29 geven wij vergelijkbare informatie voor de vier onderscheiden regio s, te weten: West-Noord-Midden (provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland), West-Zuid (provincies Zuid-Holland en Zeeland), Zuid (provincies Noord-Brabant en Limburg) en Oost/Noord (provincies Gelderland, Overijssel, Drenthe, Groningen en Friesland). Op pag. 3 tonen wij dashboards van de beleggers met groei-, krimp- en consolidatiescenario s: hoe gaat hun portefeuille veranderen? Vervolgens hebben wij de beleggers gevraagd welk deel van de portefeuille zich (waarom) binnen of buiten de Randstad (pag. 3) of Nederland (pag. 3) bevindt.op pag. 31 analyseren we recente aankooptransacties. Vijf vastgoedbeleggingssegmenten Voor dit onderzoek onderscheiden wij de volgende vijf vastgoedbeleggingssegmenten: Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimtes, en Overig vastgoed. Onder overig vastgoed verstaan wij in dit onderzoek bijvoorbeeld: grondposities, horecaobjecten, sportscholen, reclamemasten, parkeerplaatsen en -garages, maatschappelijk Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

19 1% 4% 5% 8% 21% 28% 16% 24% Kantoren Winkels Woningen Bedrijfsruimtes Overig Kantoren Winkels Miljoen % 42% 211 Landelijk 212 Landelijk 7% 8% 7% 17% 7% 15% Woningen Bedrijfsruimte Overig % 33% 38% 5 4% 213 Landelijk Landelijk Groeiverwachting Landelijke verdeling Landelijke verdeling in in 213 1% 11% 21% Miljoen 14% % 2% 59% % % 211 n= n= n= Groeiers Consolideerders Krimpers -1. Groeiers Consolideerders Krimpers Saldo groei/krimp Groeiers, consolideerders en krimpers Procent Miljoen Oost-Noord West-Noord- Midden Zuid West-Zuid 2 3 Groeiers Consolideerders Krimpers -7 Groei Consolidatie Krimp Saldo groei/krimp vastgoed (bestemd of in gebruik voor - bijvoorbeeld - zorg, welzijn, onderwijs en cultuur). Het is interessant - voor financiers, verzekeraars, kopers, verkopers en andere belangstellenden - te onderzoeken hoe de huidige Nederlandse particuliere belegger zijn vastgoedportefeuille over de verschillende segmenten heeft gespreid en ook waarom hij tot deze keuzes is gekomen. vastgoed delen. Deelbelangen in beleggingen en financieringen worden in dit onderzoek naar rato meegeteld. Anders gezegd: voor een 5%-belang (direct of indirect) in een samenwerkingsverband wordt zowel het pand als de financiering voor 5% in de totalen meegeteld. Hierdoor worden dubbeltellingen in het onderzoek voorkomen. Samenwerkingsverbanden Tal van beleggers beleggen door middel van samenwerkingsverbanden, wat inhoudt dat ze met anderen een belang in Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in

20 Toelichting en analyse - landelijk Dit overzicht representeert het landelijk beeld van de beleggingsportefeuilles van de 12 geïnterviewde particuliere vastgoedbeleggers die samen een vastgoedportefeuille van 2,7 miljard vertegenwoordigen. De cijfers komen voort uit hun antwoorden en geven het beeld van de portefeuille zoals de beleggers hier zelf tegen aankijken. De cijfers betreffen de bestaande situatie op 1 april 213 en het toekomstig scenario voor de periode Ter vergelijking hebben wij ook de cijfers van 211 en 212 opgenomen. Wij merken hierbij op dat er in 213 enkele grote beleggers zijn bijgekomen, waardoor de samenstelling van de onderzoekspopulatie is veranderd. Het beeld - landelijk De beleggers verwachten voor de periode een groei (per saldo waardeontwikkeling en/of aankoop) ten aanzien van woningen en bedrijfsruimtes. Voor kantoren en winkels is er nog wel een groeiverwachting, maar deze is verwaarloosbaar. Voor overig vastgoed verwacht men een daling. Ook dit jaar bestaat de wens de LTV te laten dalen. Er zijn procentueel gezien meer krimpers, minder groeiers en minder consolideerders dan vorig jaar. De beleggers hebben ten opzichte van de onderzoeken 211 en 212 hun groeiverwachtingen verder neerwaarts bijgesteld. Onverminderd blijft de verwachting dat de LTV onder de 6% daalt. Figuur 18. Verdeling groeiers 213 Miljoen <1 7% (5) van de beleggers, 5% van de groei 93% (66) van de beleggers, 5% van de groei De ratio tussen leningen en beleggingen is in 213 op landelijk niveau wat afgenomen in vergelijking met 212 (figuur 19). Figuur 19 laat ook de dominante invloed van de regio Oost-Noord op het landelijk gemiddelde zien. Figuur 19. Ratio leningen/beleggingen, 212 en 213 (LTV) Percentage Groeiende portefeuille, lagere LTV - landelijk De beleggers verwachten voor de periode een groei (per saldo, door waardeontwikkeling en/of aankoop) ten aanzien van woningen (+29%) en bedrijfsruimtes (+2%). Voor kantoren (+2%) en winkels (+7%) is de groei op deze termijn te verwaarlozen. Voor overig vastgoed verwacht men duidelijk een krimp (-11%). Op 1 april 213 belegden de geïnterviewden gezamenlijk voor 2,7 miljard in vastgoed met een gemiddelde LTV van 62,35% (212: 64,25%; 211: 64,6%). Zij verwachten in de periode per saldo gegroeid te zijn naar een portefeuille van 23,12 miljard, waarvoor de gemiddelde LTV is gedaald naar 57,59%. Dit betekent een groei van de vastgoedportefeuille van 12% (in totaal 2,42 miljard) en een daling van de LTV met 4,43% % 76% 63% ON WNM Z WZ Landelijk 212: 64,35% Landelijk 213: 62,35% 61% 61% 61% 6% 58% In 212 gaven de beleggers nog aan hun portefeuille met 19,4% te willen laten groeien in de periode en tegelijkertijd de LTV van 64,25% te laten dalen naar een LTV van 59,68% (-4,57%). Tabel 2. LTV-percentages regio s, 213 Landelijk 213 LTV Opvallend achten wij dat vijf beleggers verantwoordelijk zijn voor de helft van de landelijke groeiverwachting, gemeten in absolute bedragen. Oost-Noord 75,96% West-Noord-Midden 6,74% West-Zuid 57,73% Zuid 61,42% Heel Nederland 62,35% Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers in