www.onderzoek.utrecht.nl Vastgoedmonitor Utrecht 2011

Vastgoedmonitor Utrecht 2011 1

Colofon Uitgave Afdeling Bestuursinformatie Bestuurs- en Concerndienst Gemeente Utrecht Postbus 16200 3500 CE Utrecht 030 286 1350 bestuursinformatie@utrecht.nl In opdracht van Afdeling Economische Zaken & Afdeling Grondzaken StadsOntwikkeling Gemeente Utrecht Internet www.onderzoek.utrecht.nl Rapportage Rob Paridaen Anne Slob Informatie Ank Hendriks (Economische Zaken) 030 286 4138 Pim Sanders (Grondzaken) 030 286 0135 Rob Paridaen (Bestuursinformatie) 030 286 1334 Foto s Sietse Brouwer (Bestuursinformatie) Sietske van Dijk (Wijkbureau Binnenstad) Berry Geerlings (Het Utrechts Archief) Marissa van Leur (Economische Zaken) Ramon Mosterd Fotografie Ivar Pel Fotografie ASR ONL Architecten Deloitte Igluu Opmaak VAK18, Utrecht Drukwerk De Groot, Goudriaan Bronvermelding Het overnemen van gegevens uit deze publicatie is toegestaan met de bronvermelding: Bestuursinformatie, gemeente Utrecht November 2011 2 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

Voorwoord Vastgoedmarkt Utrecht anno 2011: tijd voor heroriëntatie, prioritering en fasering Utrecht kende jarenlang een relatief gezonde vastgoedmarkt als gevolg van een stabiel groeiende regionale economie. Op dit moment is de economie minder stabiel en aan het veranderen. Duurzaamheid staat hoog op de agenda. Het Nieuwe Werken leidt tot andere vraag naar ruimte en organisaties kiezen voor andere typen locaties dan voorheen. De toekomstperspectieven per sector verschillen. Ook internationale economische verhoudingen wijzigen. Dit alles heeft zijn weerslag op de landelijke en Utrechtse economie. In deze monitor wordt geconstateerd dat het met het vastgoed in Utrecht relatief goed gaat. De kantorenleegstand in de stad is met 8,3% nog redelijk te noemen. De winkelmarkt kent amper problemen. Er zijn zelfs uitbreidingsplannen. Bestaande bedrijventerreinen zijn weer in trek bij ondernemers. Dit in tegenstelling tot de nieuwe bedrijventerreinen waar de uitgifte beperkt blijft. De bedrijfsverzamelgebouwen zitten over het algemeen vol met huurders. Al met al een situatie die minder grote zorgen baart dan elders in de landelijke vastgoedmarkt. Toch gaan wij onze koers wijzigen. Utrecht heeft vanuit de tijd van de stabiele economische groeiverwachting een groot aantal uitbreidingsplannen, voor zowel kantoren, winkels als bedrijventerrein. Gezien de huidige ontwikkelingen zien wij noodzaak om kritisch naar deze plannen te kijken. Het college heeft onlangs aan de Utrechtse gemeenteraad voorgesteld de geplande groei te herprioriteren en faseren. Om de kantorenmarkt gezond te houden, zijn wij van mening dat we selectiever moeten worden bij de uitgifte van nieuwe kavels. De focus is gericht op behoud van een gezonde markt voor bestaande kantoren en op transformatie. Voor wat betreft winkels gaat het om het kritisch volgen van de uitbreidingsvolumes en waar mogelijk te faseren. Voor bedrijventerreinen ligt er een opgave om bestaande terreinen te herstructureren en intensiveren. Zodra de besluitvorming over deze nieuwe koers (naar verwachting begin volgend jaar) heeft plaatsgevonden, zullen wij dit naar buiten brengen. Wat ons betreft biedt deze koers kansen voor nieuwe vormen van samenwerking, verduurzaming, transformatie, functieverruiming, kortom kansen om op een nieuwe manier om te gaan met het vastgoed. Dat pakken wij graag samen met de diverse partijen in de vastgoedmarkt op. Het bovenstaande bevestigt ons er dat we er goed aan doen om de vastgoedmarkt te blijven monitoren. Hierbij bied ik u dan ook de Vastgoedmonitor 2011 aan. Zoals u kunt constateren, is de huidige marktsituatie ook van invloed op de monitor zelf. Wij zijn overgestapt op een compacter rapport en een naar ons idee duurzamere digitale verschijningsvorm. Mirjam de Rijk, Wethouder Economische Zaken 3

4 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

Inhoud Samenvatting 6 Inleiding 9 1 Economische ontwikkeling 10 2 Kantorenmarkt 14 3 Winkelmarkt 30 4 Bedrijfsruimte / bedrijventerreinen 38 5 Bedrijfsverzamelgebouwen 48 Literatuur 53 Bijlage 1 Gesprekspartners interviews 54 Bijlage 2 Begrippen 55 Bijlage 3 Kantoren naar bouwperiode 57 Bijlage 4 Oplevering kantoren 58 Bijlage 5 Kantoorgebieden 60 Bijlage 6 Bedrijfsverzamelgebouwen 62 5

Samenvatting Samenvatting S Het landelijk economisch herstel is broos, wat zorgt voor veel onzekerheid op de vastgoedmarkten. In 2010 is de economische groei in de regio achtergebleven bij de landelijke ontwikkeling. De Utrechtse kantorenmarkt onderscheidt zich nog steeds in positieve zin door een relatief bescheiden leegstand van 8,3%. Er zijn echter grote verschillen binnen de stad, waarbij sprake is van problematische leegstand in onder meer Kanaleneiland en Lage Weide. Marktpartijen zijn overwegend positief over de Utrechtse winkelmarkt. Huurprijzen zijn stabiel, er is sprake van een nog groeiende vraag en van veel dynamiek aan de aanbodkant. Op de vrije markt voor bedrijfsruimte heeft de vraag/aanbodverhouding in de stad zich gunstig ontwikkeld. Medio 2011 wordt 7% van de bedrijfsruimte in de stad aangeboden, en is voor 4% sprake van incourant aanbod. De uitgifte van Utrechts bedrijventerrein verloopt nog steeds in een laag tempo. Daarbij speelt het economisch klimaat, maar ook de specifieke kenmerken van het aanbod. Het aantal bedrijfsverzamelgebouwen in de stad is gestegen van 17 naar 20. Groei is er ook voor het aantal flexibele werkplekken, waar zonder huurcontract gebruik kan worden gemaakt van werk- en ontmoetingsruimtes. 6 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

Economie Na de economische crisis in 2009 en een groei van van 1,7% in 2010 is ook in 2011 nog sprake van voorzichtig herstel van de Nederlandse economie. Het Centraal Planbureau (CPB) houdt voor 2012 een ruime marge aan voor de verwachte economische ontwikkeling: naast een bescheiden groeiverwachting (+1%) is er een onzekerheidsvariant waarin sprake is van krimp van de landelijke economie (-1,4%). In 2010 was de economische groei in de provincie en het stadsgewest Utrecht lager dan landelijk. De economische situatie werkt door in de arbeidsmarkt. In de periode 2009-2010 is de werkgelegenheid zowel landelijk (-1,9%) als in de provincie Utrecht (-1,3%) gedaald. De stad Utrecht steekt daar gunstig tegen af met een gelijk gebleven aantal banen. In het beste geval blijft de landelijke werkgelegenheid op het huidige niveau (CPB). Kantoren Martpartijen zijn unaniem van mening dat op de kantorenmarkt andere tijden zijn aangebroken. Landelijk is de leegstand gestegen naar circa 14% en alom wordt een verdere stijging verwacht. Die verwachting wordt ingegeven door een afname van het aantal kantoorbanen en een dalend ruimtebeslag per werknemer. Invoeren van Het Nieuwe Werken leidt tot een verwachte ruimtebesparing van globaal 2% per jaar. De kantorengebruikers worden kritischer op de kwaliteit van kantoorlocaties, met een voorkeur voor locaties bij OV-knooppunten die ook goed per auto bereikbaar zijn, en met een mix aan voorzieningen. Ook regionaal en in de stad Utrecht wordt de markt ruimer. De leegstand in de regio Utrecht (12%) ligt nog wel wat lager dan landelijk, en de stad Utrecht zit daar met een leegstand van ruim 8% nog weer onder. Dat neemt niet weg dat er ook in Utrecht kantoorgebieden zijn, waar sprake is van een problematische leegstand: Kanaleneiland (17,1%), Lage Weide (19,1%), en de 70/30-kantoren in Papendorp (22,1%). Het Stationsgebied, de grootste Utrechtse kantoorlocatie, heeft nog steeds nauwelijks leegstand. De afgelopen jaren is er een bescheiden groei geweest van de Utrechtse kantorenvoorraad, en ook de komende jaren zal de voorraad niet veel groter worden. Met 721.600 m2 bvo heeft Utrecht nog wel een grote planvoorraad aan kantoorruimte, verdeeld over het Stationsgebied, Papendorp en Leidsche Rijn Centrum. Daar staat tegenover dat een ontwikkeling naar meer onttrekkingen van incourante kantoorruimte wordt verwacht. Eind 2011 neemt de gemeente de planvoorraad kritisch onder de loep. Winkelruimte Landelijk is er de afgelopen paar jaar een duidelijke stijging van het aantal leegstaande winkelpanden, naar 5,9% van het winkelvloeroppervlak in 2011. Dat is een algemeen gemiddelde, en er zijn grote verschillen tussen steden en tussen winkelconcentraties. Van toenemend belang wordt de kwaliteit van het winkelcentrum. Dat geldt het winkelaanbod, maar ook de bereikbaarheid en de openbare ruimte. 7

Samenvatting S De Utrechtse winkelmarkt staat er relatief goed voor, met stabiele huurniveaus, een nog groeiende bevolking en veel dynamiek in het winkelaanbod. Voor de komende periode zijn er in de stad diverse winkelplannen, met een (maximaal) planareaal van 195.500 m2 bvo. Het merendeel daarvan (167.000 m2 bvo) heeft een (boven) stedelijke functie, met als belangrijkste ontwikkelingen de uitbreiding in het Stationsgebied en de bouw van Leidsche Rijn Centrum. Aan het eind van 2011 kijkt de gemeente of fasering van dit planareaal wenselijk is. In Leidsche Rijn wordt na de oplevering van Vleuterweide (2010) de realisatie van het winkelcentrum Terwijde voorbereid. Enige zorg is er over de invulling en het functioneren van het in 2009 opgeleverde complex The Wall. Bedrijfsruimte Zowel landelijk als in de regio Utrecht is er een proces gaande van verruiming van de vrije markt voor bedrijfsruimte: een groeiend aanbod en een gedaalde opname. In de regio Utrecht is de marktsituatie gunstiger dan landelijk. Dat geldt ook voor de stad Utrecht, met een in 2011 afnemend aanbod en een gestegen opname. Van de Utrechtse voorraad bedrijfsruimte wordt medio 2011 ruim 7% aangeboden en voor 4% van de voorraad is sprake van incourant aanbod. De Merwedestrook in Kanaleneiland en het bedrijventerreinen aan de Cartesiusweg hebben het hoogste aanbodpercentage, gevolgd door het bedrijventerrein Overvecht. Het aanbod bij de Cartesiusweg wordt door DTZ-makelaars vrijwel volledig als incourant beschouwd. Bedrijventerrein Landelijke is sprake van stagnatie in de uitgifte van bedrijventerrein. Verklaringen zijn de economische onzekerheid, maar ook de strengere eisen aan de financiering, waardoor er nauwelijks nog voor eigen gebruik wordt gebouwd. Veel dynamiek is er op het bestaande Utrechtse bedrijventerrein Lage Weide. Een belangrijke ontwikkeling is dat door herstructurering ruimte is ontstaan voor vestiging van een groot landelijk distributiecentrum, dat nu in aanbouw is. Die ontwikkeling heeft er voor gezorgd dat in Lage Weide nu de hoogste huur voor eerste klas bedrijfsruimte wordt betaald ( 65). Bedrijfsverzamelgebouwen Het aantal bedrijfsverzamelgebouwen in de gemeente Utrecht is het afgelopen jaar gestegen van 17 naar 20. Het gaat om toevoeging van de algemene bedrijfsverzamelgebouwen Element Leidsche Rijn en De Pionier, en van het specifieke bedrijfsverzamelgebouw Dutch Game Garden. Het aantal algemene bedrijfsverzamelgebouwen is daarmee op twaaf gekomen en het aantal specifieke op acht. Net als vorig jaar hebben 6 algemene bedrijfsverzamelgebouwen te kampen met leegstand. Het gaat hierbij vaker om leegstand van kantoorruimte dan van bedrijfshallen. In de specifieke bedrijfsverzamelgebouwen is nauwelijks sprake van leegstand. De helft van de beheerders/eigenaren van zowel de algemene als de specifieke bedrijfsverzamelgebouwen ziet ruimte voor uitbreiding van het aanbod. Die ruimte zou er vooral zijn voor kleinere units. Er is een groeiend aantal locaties met flexibele werkplekken, die vooral tegemoetkomen aan de vraag van ZZP-ers naar werk- en ontmoetingsruimtes waarvoor geen huurcontract voor een bepaalde ruimte en looptijd wordt vereist. De landelijke stagnatie in de uitgifte gaat vooralsnog voorbij aan de provincie Utrecht, waar de uitgifte de laatste jaren aardig op niveau is gebleven. Dat geldt weer niet voor de gemeente Utrecht, want de uitgifte van Utrechts bedrijventerrein verloopt nog steeds in een laag tempo. Was in de periode 1997 t/m 2006 sprake van een uitgifte van gemiddeld 9,6 hectare per jaar, in de afgelopen vier jaar was dat gemiddeld 1,1 hectare. Daarop zal de algemene marktsituatie van invloed zijn, maar ook de kenmerken van het aanbod. Voor zowel Nieuwerijn (Papendorp), De Wetering-zuid als Haarrijn spelen specifieke eisen die niet goed aansluiten op de vraag van bedrijven. 8 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

Inleiding Dit is de 13e editie van de Vastgoedmonitor Utrecht, met een actueel overzicht van de stand en ontwikkeling van commercieel vastgoed in Utrecht. Achtereenvolgens passeren de kantorenmarkt, de winkelmarkt en de bedrijfsruimtemarkt de revue. Daarnaast is ingegaan op aanbod en uitgifte van bedrijventerrein en op het segment van de bedrijfsverzamelgebouwen in de stad. Utrechtse cijfers zijn ingebed in landelijke en regionale trends. De monitor bevat cijferreeksen van de afgelopen jaren tot medio 2011. Er is vooral gekeken naar de marktontwikkeling in de afgelopen anderhalf jaar. De monitor bevat een veelheid aan cijfermatige informatie. Daarmee wordt de vinger aan de pols gehouden van de verschillende deelmarkten, en gezien de landelijke leegstandsontwikkeling - de Utrechtse kantorenmarkt in het bijzonder. Extra ten opzichte van voorgaande monitoren is gekeken naar de bouwperiodes waarin de respectieve Utrechtse kantoorgebieden zijn gerealiseerd. Locatie en kwaliteit (uitstraling, energieverbruik) zijn sleutelfactoren in de toekomstwaarde van kantoorgebouwen. Nieuw is verder dat het (deels incourante) aanbod van bedrijfsruimten per bedrijventerrein is uitgedrukt in een percentage van de voorraad. Daarmee wordt een beter beeld gegeven van de marktpositie van de diverse Utrechtse bedrijventerreinen. Voor deze vastgoedmonitor is gebruik gemaakt van marktgegevens die door DTZ Zadelhoff Research speciaal voor dit rapport zijn aangeleverd. Daarnaast is de monitor gebaseerd op signalen uit de markt die verkregen zijn uit literatuur en uit gesprekken met enkele marktpartijen. Voor deze monitor zijn gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van Jones Lang LaSalle, DTZ Zadelhoff, WPM Groep BV, Statement Real Estate en Anneke de Vries Advies. 9

1 Economische ontwikkeling Economische ontwikkeling 1 Het Centraal Planbureau (CPB) raamt voor Nederland in 2011 een economische groei van 1½%, wat lager dan de 1,7% van 2010. Voor 2012 is de groeiverwachting nog weer lager (1%). Daarnaast heeft het CPB, ingegeven door de Europese financiële crisis,een variant doorgerekend die voor 2012 uitkomt op een krimp van de Nederlandse economie (-1,4%). In het beste geval is er landelijk in 2011 en 2012 een per saldo gelijkblijvende werkgelegenheid. De meest recente werkloosheidscijfers van het CBS duiden evenwel op een weer stijgende werkloosheid. Bij een vergelijking van de economische prestaties een samenstel van factoren -van Nederlandse regio s in 2010, neemt de provincie Utrecht een positie net boven het landelijk gemiddelde in. Als voor 2010 alleen naar de economische groei wordt gekeken dan was die in de provincie (+0,9%) lager dan landelijk (+1,7%). Nadat in de periode 2008-2009 het aantal banen in de stad Utrecht nog was toegenomen, is het in de periode 2009-2010 gelijk gebleven. Utrecht steekt daarmee nog wel gunstig af tegen de provincie (-1,3%) en heel Nederland (-1,9%). 10 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

1.1 Landelijke trends Grote onzekerheid economie Na de economische crisis van 2009 is er in 2010 en naar verwacht ook in 2011 een gematigde economische groei. Landelijke economische ontwikkeling (jaarlijkse procentuele verandering) bruto binnenlands product werkende beroepsbevolking werkgelegenheid in arbeidsjaren niveau % werkloze beroepsbevolking * 2000 3,9 2,4 1,9 3,8 2001 1,9 1,2 1,0 3,5 2002 0,1 1,3-1,7 4,1 2003 0,3-1,6-2,5 5,4 2004 2,2-0,3-1,3 6,4 2005 2,0 0,7 0,0 6,5 2006 3,4 1,6 1,9 5,5 2007 3,9 2,9 2,6 4,5 2008 1,8 2,3 1,3 3,8 2009-3,5 0,1-2,2 4,8 2010 1,7-1,0-1,6 5,4 verwachting 2011 1½ -¼ -½ 5 verwachting 2012 1 ¼ -¼ 5¼ Bron: CPB (MEV 2012, september 2011) * Nationale definitie Voor 2012 raamt het Centraal Planbureau (CPB) een lagere groei in de orde van 1%. Die raming is echter met veel onzekerheid omgeven. In een onzekerheidsvariant komt het CPB voor 2012 uit op een krimp van de economie (-1,4%). Het is in deze onzekere situatie dat in de vastgoedmarkt grote beleggingen en investeringen worden uitgesteld. Voor de arbeidsmarkt komen beide ramingen op een daling van de werkgelegenheid (in arbeidsjaren). De basisraming geeft een stabilisatie van de werkloosheid, maar in de onzekerheidsvariant is er in 2012 een sterke werkloosheidsgroei. Een scenario met een derde jaar van krimp van de werkende beroepsbevolking. 1.2 Trends in de regio en stad Utrecht Gelijkblijvende economische prestatie provincie Utrecht De jaarlijkse vergelijking door de Rabobank van de 40 Corop-regio s, wijst uit dat de provincie Utrecht een relatief gunstige stabiele positie inneemt. De provincie behoort tot de groep van regio s met een bovengemiddelde bevolkingsgroei, een positieve werkgelegenheidsontwikkeling en een gunstig vestigingsklimaat. De provincie heeft de laatste jaren wel een minder sterke positie dan in de periode t/m 2007. Na een eerste half jaar met een gelijkblijvende werkloosheid van 5,0 á 5,1% is er de afgelopen maanden sprake van een duidelijke toename. In september 2011 is de werkloosheid opgelopen tot 5,6% van de beroepsbevolking (CBS, oktober 2011). 11

Regionaal-economische prestatie* provincie Utrecht 2004-2010 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Economische ontwikkeling 1 economische kracht ** 7,0 6,7 6,5 6,4 6,3 6,0 6,0 economische groei *** 6,0 6,3 6,6 6,9 6,0 6,3 6,2 totaal economische prestatie 6,5 6,5 6,6 6,7 6,2 6,2 6,1 positie binnen 40 Corop-regio's 4 4 4 2 9 12 12 Bron: Rabobank (De Regio Top 40) * in rapportcijfers, waarbij landelijk gemiddelde jaarlijks op een 6,0 wordt gesteld ** obv rendement op eigen vermogen, investeringsratio, arbeidsproductiviteit, werkgelegenheidsfunctie *** obv winstgroei, investeringsgroei, productgroei, arbeidsvolumegroei In regio lagere dan landelijke economische groei De landelijke conjunctuur wordt in grote lijnen weerspiegeld in de economische groei van de regio en van de provincie Utrecht. Op alle drie de schaalniveaus zijn de economische crisis van 2009 en het herstel in 2010 zichtbaar. Er zijn wel niveauverschillen. In de periode 2005 t/m 2008 is de regionale economie harder gegroeid dan de landelijke: gemiddeld 3,5% per jaar in de regio tegenover landelijk gemiddeld 2,8% per jaar. De provincie zit daar met een gemiddelde van 3,2% per jaar tussenin. Vervolgens is de krimp van de economie in 2009 in de regio, en ook in de provincie Utrecht, minder groot geweest dan landelijk. Het economisch herstel in 2010 is regionaal en in de provincie duidelijk minder sterk dan landelijk. Economische groei (bbp) regio Utrecht, provincie en Nederland, 2004-2010 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Stadsgewest Utrecht * +0,5% +3,0% +3,9% +4,2% +2,9% -2,7% +0,8 provincie Utrecht +1,8% +2,2% +3,9% +4,6% +2,1% -3,2% +0,9 Nederland +2,2% +2,0% +3,4% +3,9% +1,8% -3,5% +1,7 Bron: CBS, CPB * BRU-regio, exclusief Vianen 12 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

Aantal banen in Utrecht stabiel Na een tot in 2009 sterke groei van het aantal banen in de stad, is er in 2010 sprake van een stabilisatie. In de afgelopen 5 jaar is het aantal banen met 9,2% gegroeid. De groei van deeltijdbanen (22,6%) is naar verhouding aanmerkelijk groter dan van voltijdbanen (7,7%). De stabilisatie in 2009-2010 van het aantal banen in de gemeente Utrecht steekt gunstig af bij de provinciale en landelijke ontwikkeling. Zowel voor de provincie (-1,3%) als landelijk (-1,9%) is sprake van een krimp van de werkgelegenheid (Provincie Utrecht 2011). Ontwikkeling aantal banen in Utrecht, 2004-2010 * 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 totaal banen 207.621 205.196 206.509 213.990 220.846 224.243 224.167 waarvan: voltijd 186.082 183.359 183.722 188.925 194.788 197.292 197.401 deeltijd (< 12 uur per week) 21.593 21.837 22.787 25.056 26.058 26.951 26.766 Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsen Register * Banen exclusief landbouw. Cijfers per medio het jaar; 2011 is nog niet beschikbaar. 13

2 Kantorenmarkt Kantorenmarkt 2 Op de landelijke kantorenmarkt is de leegstand gestegen naar circa 14%. Marktpartijen verwachten een verdere stijging door een afnemend aantal kantoorbanen en een dalend ruimtebeslag per werknemer. Invoeren van Het Nieuwe Werken leidt tot een verwachte ruimtebesparing van globaal 2% per jaar. De markt wordt kritischer op de kwaliteit van kantoorlocaties. Aan top staan binnenstedelijke OV-knooppunten, die ook goed per auto bereikbaar zijn. De mix aan voorzieningen en de belevingswaarde spelen een steeds belangrijker rol. Zowel in de regio als in de stad Utrecht is er een ongunstige ontwikkeling van de verhouding tussen vraag en aanbod. De markt wordt ruimer en de leegstand is regionaal opgelopen tot 12%. Utrecht heeft een relatief lage leegstand van 8,3%, lager ook dan in de drie grote steden. Binnen de stad zijn de leegstandsproblemen het grootst in Kanaleneiland, Lage Weide en de kantoorachtige bedrijfsruimte (70% kantoor) in Papendorp. Het Stationsgebied, de grootste Utrechtse kantoorlocatie, heeft nauwelijks leegstand. De afgelopen jaren is er een bescheiden groei geweest van de Utrechtse kantorenvoorraad. Ook de komende jaren zal de voorraad niet veel groter worden. Vanaf 2014 is er evenwel nog een aanzienlijke planvoorraad. Daar staat tegenover dat meer onttrekking van incourante kantoorruimte wordt verwacht. 14 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

2.1 Trends landelijke kantorenmarkt Aanbod blijft toenemen Na de dalende opname in de afgelopen jaren is er in de eerste helft van 2011 wat meer kantoorruimte opgenomen dan in de eerste helft van vorig jaar. Vastgoedmarkt (2011a) legt een verband met het volume kantoorruimte dat aan de markt is onttrokken, wat vooral in Amsterdam heeft plaatsgevonden. Sterker dan de groei van de opname is die van het aanbod; sinds medio 2010 is er 250.000 m2 bijgekomen. De al ruime Nederlandse kantorenmarkt is daarmee nog verder verruimd. Daarom wordt er veel gesproken en geschreven over het uit de markt halen van verouderde, incourante kantoorgebouwen. Transformatie naar andere functies kan daarbij een optie zijn, maar zeker niet voor alle gebouwen. Zonder algehele herontwikkeling van gebieden is van de structurele leegstand 10-20% geschikt voor transformatie (Tordoir 2011, Stijnenbosch 2011). Op basis van zijn analyse van aanbod en leegstand, concludeert Van Dijk (2011) dat er in de huidige verzadigde markt nog te veel plannen voor nieuwbouw zijn. Opname en aanbod kantoorruimte (x1.000 m²) Nederland 2007-medio 2011 2007 2008 2009 2010 medio 2011 opname 2.351 1.693 1.288 1.335 565 aanbod (ultimo) 5.816 6.019 6.671 7.152 7.296 Bron: DTZ Zadelhoff Gebruikers kunnen kiezen uit een ruim aanbod, maar zijn weinig geneigd tot verplaatsingen. Bij het aflopen van huurcontracten vindt veelal verlenging plaats tegen voor de kantoorgebruikers gunstiger voorwaarden (ING Economisch Bureau, 2011). Structurele leegstand Terwijl in een gezonde kantorenmarkt sprake is van een leegstand van 4 tot 5%, bedraagt landelijk de leegstand medio 2011 om en nabij de 14% van de voorraad. Problematische leegstand is vooral te vinden in de buitenwijken van de grote steden en in randgemeenten, met veel in de jaren 70 en 80 gebouwde kantoren. Diverse partijen voorzien een oplopende leegstand. Voor de komende drie jaar verwacht de NVB (2011) een groei naar 20% leegstand, en Dynamis (2011) ziet een trend naar 25% leegstand in 2020. ABN AMRO (2011) meent dat een dergelijk leegstandspercentage al in 2015 kan worden bereikt. Daarbij is uitgegaan van een daling van de kantoorwerkgelegenheid met 0,35% per jaar en met een dalende ruimtebehoefte door Het Nieuwe Werken. Een ontwikkeling van de leegstand naar een kwart van de voorraad gaat gepaard met een omvangrijke structurele leegstand. Dit is kantoorruimte waarvoor zeer waarschijnlijk geen huurder meer zal worden gevonden. 15

Kantorenmarkt 2 Terughoudende beleggersmarkt Het structureel overaanbod aan kantoorruimte en de groeiende leegstand maken beleggingen in dit segment van de vastgoedmarkt minder aantrekkelijk. Rendement op bestaande portefeuilles staat onder druk (ING Economisch Bureau 2011). Beleggers mijden risico s en willen alleen nog beleggen in kantoren die op lange termijn voldoende zekerheid bieden, dat wil zeggen op goede locaties en met langjarige huurcontracten (DTZ Zadelhoff, 2011c). Institutionele beleggers verwachten in 2012/2013 herstel van de beleggingsmarkt, maar alleen op toplocaties. Beleggers trekken zich terug uit de markt voor B- en C-locaties (Vastgoedmarkt, 2011c). Voor ontwikkelaars is het veel moeilijker geworden om de financiering rond te krijgen: Als ontwikkelaar zul je tegenwoordig minimaal 30% eigen geld mee moeten nemen. Een project moet echt heel goed zijn en dus toegevoegde waarde opleveren, wil de ontwikkelaar er überhaupt aan (durven) beginnen. (NVB 2011). Voordeel binnenstedelijke stationslocaties Relatief gunstige perspectieven zijn er voor verdere kantoorontwikkeling op binnenstedelijke stationslocaties met een multimodaal knooppunt en een mix aan voorzieningen (Vastgoedmarkt, 2011b). Multimodaal staat hier voor een goede bereikbaarheid zowel per openbaar vervoer, als per auto en fiets. Bij een goede autobereikbaarheid is voldoende parkeergelegenheid inbegrepen. Naast de (multimodale) bereikbaarheid en representativiteit van de locatie, spelen voorzieningen en de belevingswaarde van de kantooromgeving een steeds belangrijker rol. Dat verzwakt de positie van monofunctionele kantoorgebieden en versterkt die van multifunctionele binnenstedelijke gebieden, met een hogere kwaliteit van de omgeving (DTZ Zadelhoff 2011d). Jones Lang LaSalle (2011b) legt een relatie tussen een krapper wordende arbeidsmarkt en de kwaliteit van de werkplek. De kwaliteit van het kantoorgebouw en de kantooromgeving worden belangrijker in het aantrekken en behouden van talent. Ook dat leidt tot een vraag naar vooral multifunctionele en multimodale binnenstedelijke stationslocaties. Het Nieuwe Werken (HNW) De helft van de kantoorgebruikers heeft een bezettingsgraad onder de 70%. Voor een tiende van de kantoren is er een bezettingsgraad van 30-50% (JLL 2011). Volgens diverse bronnen kunnen kantoorgebruikers door invoering van Het Nieuwe Werken een ruimtebesparing tot circa 30% bereiken (Dynamis 2011, Jones Lang LaSalle 2011b, DTZ Zadelhoff 2011c). Algemeen is de druk om de huisvestingskosten te verlagen, maar hoe groot de ruimtebesparing in de praktijk wordt zal samenhangen met het kantoortype. Marktpartijen verwachten een reductie van de ruimtebehoefte in de orde van 2% per jaar. 16 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

Aanbod en opname kantoorruimte op de vrije markt in de regio Utrecht x 1.000 m 2 vvo aanbod eind van het jaar opname aanbod/opname aanbod/ opname 700 7,0 600 6,0 500 5,0 400 4,0 300 3,0 200 2,0 100 1,0 132166 219180 378114 469140 490154 493254 474127 447265 476159 495133 567127 666 54 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 eerste helft 2011 * * incl. Loenen en Breukelen als onderdeel van Stichtse Vecht Bron: DTZ Zadelhoff Belang duurzaamheid Duurzaam bouwen en bestaande gebouwen verduurzamen om te besparen op energieverbruik en daarmee op de huisvestingskosten - is een belangrijk thema in de moderne kantoorontwikkeling. Voor institutionele beleggers speelt vooral het waardebehoud van de panden, naast de reputatiewinst bij investeringen in duurzaamheid (Vastgoedmarkt, 2011c). 2.2 Kantorenmarkt regio Utrecht Aanbod en opname regio In 2010 is in de BRU-regio 127.000 m² kantoorruimte opgenomen, iets minder dan in 2009 en ruim onder het gemiddelde van 165.000 m2 van de afgelopen tien jaar. Opmerkelijker is de gestage groei van het aanbod. De aanbod/opname-verhouding is in 2010 verder gestegen naar 4,5. Dat is drie keer zoveel als de verhouding tussen aanbod en opname die als evenwichtig wordt aangemerkt. Het afgelopen decennium is de markt niet eerder dermate ruim geweest. In de eerste helft van 2011 heeft de groei van het aanbod doorgezet. Voortgaande groei leegstand in regio Voor de totale regio is de leegstand in de voorraad kantoorruimte toegenomen van 10,5% medio 2010 naar 11,6% medio 2011. Een naar verhouding snellere groei van de leegstand dan landelijk. Tussen de regiogemeenten zijn er grote verschillen. In de nieuwe gemeente Stichtse Vecht (Maarssen, Breukelen, Loenen) staat bijna een derde van de kantoorruimte leeg: 44.000 m2 van de 135.000 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (vvo). Daarna komt Nieuwegein met 22,7% leegstand: 141.000 van de 522.000 m2 kantoorruimte. In Utrecht staat het grootste volume leeg (211.000 m2 vvo), maar het leegstandspercentage (8,3%) ligt ruim onder het regionaal en landelijk gemiddelde. 17

Leegstandpercentages kantoren in de regiogemeenten Kantorenmarkt ultimo 2008 medio 2010 medio 2011 Bunnik 4,3 11,6 12,3 De Bilt 8,4 7,2 16,9 Houten 2,8 12,2 13,6 IJsselstein 17,6 0,0 18,7 Maarssen * 24,3 32,4 32,3 Nieuwegein 16,8 19,3 22,7 Utrecht 7,0 8,8 ** 8,3 Vianen 25,4 10,6 17,9 Zeist 4,3 3,9 7,1 Utrechtse Heuvelrug 2,9 0,0 3,6 Regio Utrecht 8,7 10,5 11,6 Nederland 12,0 13,3 13,7 Bron: DTZ Zadelhoff; Bestuursinformatie * in 2011 gemeente Stichtse Vecht, inclusief Breukelen en Loenen ** bron Bestuursinformatie. Door van een wat grotere kantorenvoorraad uit te gaan komt DTZ Zadelhoff op een leegstand van 8,1% 2 Perspectieven regionale kantorenmarkt Marktpartijen geven aan dat diverse ontwikkelingen de komende jaren ook in de regio Utrecht tot een toenemende leegstand kunnen leiden. Het gaat dan om de algemene processen van veroudering van delen van de voorraad, om de geleidelijke invoering van HNW, en om bezuinigingen en de daaruit voortvloeiende slinkende ruimtebehoefte van overheden en gesubsidieerde instellingen. Zo wil het Rijk de komende tien jaar zijn kantoorruimte met 25% terugbrengen. Tordoir (2011) ziet wel meer dan gemiddelde perspectieven voor de Utrechtse regionale kantorenmarkt. Hij ziet voor de regio de voordelen van de gunstige ligging, de aantrekkingskracht voor kennisintensieve diensten, de gunstige economische structuur en het leefklimaat. Het EIB (2011) berekent voor de provincie Utrecht in de periode 2010-2020 een vrijwel stabiele vraag naar kantoorruimte. Om tot een normale friciteleegstand te komen zal er meer kantoorruimte aan de voorraad 18 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

moeten worden onttrokken dan er nieuw wordt bijgebouwd. Daarbij zal zich in de Utrechtse regio een verandering voordoen in de verdeling over locaties. Aan de ene kant blijft er vraag naar hoogwaardige kantoormilieus (multimodaal, multifunctioneel). Aan de andere kant is er de verouderingsproblematiek van met name kantoren uit de bouwperiode 1970-2000, gelegen op monofunctionele locaties zonder goed OV. 2.3 Situatie op de Utrechtse kantorenmarkt Opname daalt, aanbod neemt toe Net als regionaal is er in de stad Utrecht in 2010 minder kantoorruimte opgenomen dan in 2009 (89.000 ten opzichte van 105.000 m2 vvo) en daarmee ook minder dan het gemiddelde van de afgelopen tien jaar (102.000 m2 vvo). Het aanbod fluctueerde de afgelopen jaren en bevond zich eind 2010 weer op het niveau van eind 2008. Gezien de aanbod/opname-verhouding (factor 2,9) is sprake van een ruime markt, maar aanmerkelijk minder ruim dan regionaal (met een factor 4,5) en landelijk (met een factor 5,4). In de eerste helft van 2011 is er in Utrecht een sterke toename van het aanbod. Die groei van het aanbod is gespreid over diverse Utrechtse kantoorgebieden. Bij de medio 2011 aangeboden 297.100 m2 gaat het vrijwel volledig om bestaand aanbod (tenminste 2 jaar oud). In Kanaleneiland meeste aanbod Van de 297.100 m2 kantoorruimte die medio 2011 in Utrecht wordt aangeboden, bevindt 86.000 m2 zich in Kanaleneiland (29% van het aanbod). Daar staat tevens het kantoorgebouw met het grootste aanbod van de stad: Le Mirage met ongeveer 18.000 m². Verder wordt er nog 12.000 m² aangeboden in het Smart Business Park. Aanbod en opname kantoorruimte op de vrije markt in de stad Utrecht x 1.000 m 2 vvo 300 aanbod eind van het jaar opname aanbod/opname aanbod/ opname 4,2 250 3,5 200 2,8 150 2,1 100 1,4 50 0,7 45 62 76 82 215 64 225 60 250 89 236153 276 80 236199 262 99 251105 261 89 297 40 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 eerste helft 2011 Bron: DTZ Zadelhoff 19

Lage Weide Overvecht Kantorenmarkt 2 Oost Leidsche Rijn Centrum e.o. Rijnsweerd Stationsgebied e.o. Binnenstad Galgenwaard Kanaleneiland Oudenrijn Papendorp Lunetten Legenda alleen kantoren Kantoorgebieden in Utrecht met type locatie Oktober 2011 verspreide kantoren op bedrijventerrein kantoren in gemengd milieu (hoge dichtheid) N A4 0 2.000 Schaal Meters 1 : 100.000 kantoren in gemengd milieu (lage dichtheid) Gemeente Utrecht, Bestuursinformatie Na Kanaleneiland is er een hoog aanbodmetrage in de kantoorachtige bedrijfsruimte van Papendorp, in Rijnsweerd en op het bedrijventerrein Lage Weide. Het aanbod van 40.700 m2 kantoorachtige bedrijfsruimte (70/30-bestemming) in Papendorp wordt door DTZ Zadelhoff volledig als incourant beoordeeld. Dat betekent dat het waarschijnlijk niet tegen marktconforme voorwaarden kan worden verhuurd. Het merendeel van dit aanbod wordt in onderhuur aangeboden. Incourant aanbod is er verder vooral in Kanaleneiland en Lage Weide. Deze twee kantoorgebieden hebben ook het meeste structurele aanbod, wat wil zeggen dat het al drie jaar aaneengesloten op de markt wordt aangeboden. Ten opzichte van een jaar geleden (medio 2010) is niet alleen het totale aanbod in de stad gegroeid (met 20.600 m2 vvo), maar ook het incourante aanbod (met 31.400 m2 vvo) en het structurele aanbod (met 16.100 m2 vvo). De Utrechtse aanbodsituatie is daarmee verslechterd. 20 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

Aanbod kantoorruimte per kantoorgebied (medio 2011) aanbod aanbod incourant aanbod structureel aanbod onderhuur Stationsgebied 10.800 0 0 1.400 Oude Binnenstad 6.200 0 800 900 Papendorp 100% kantoor 24.900 0 0 13.500 Papendorp kantoorachtig 40.700 40.700 3.000 38.200 Oost 11.100 1.100 2.000 4.400 Rijnsweerd 40.400 0 5.300 10.500 Kanaleneiland 86.000 16.500 19.900 16.100 Overvecht 6.100 6.100 2.900 0 Lage Weide 35.500 16.400 12.600 0 Cartesiusdriehoek 0 0 0 0 Cartesiusweg 600 600 600 0 Oudenrijn 19.800 0 2.900 4.000 Leidsche Rijn Centrum * 0 0 0 0 overig Utrecht 15.100 600 0 0 totaal 297.100 82.000 50.200 89.000 Bron: DTZ Zadelhoff (2011) * inclusief De Wetering-zuid Leegstand vrij stabiel Het leegstandspercentage schommelt in Utrecht tussen de 8,0% en 8.5%. In 2010 is de leegstand gedaald van 8,5% in het begin van het jaar naar 8,0% aan het eind van het jaar. Per medio 2011 is de leegstand weer wat gestegen naar 8,3%. Ten opzichte van het landelijk gemiddelde en dat voor de tien grootste steden heeft Utrecht nog steeds een relatief laag leegstandspercentage. Van de G4 komt alleen Den Haag met 8,8% in de buurt van de Utrechtse 8,3% leegstand. Alle andere grote steden (met een kantorenvoorraad van meer dan een miljoen vierkante meter) zitten daar een stuk boven. Leegstandspercentages kantoren grote steden en Nederland ultimo 2009 ultimo 2010 medio 2011 Amsterdam 16,8 18,4 17,5 Den Haag 7,9 10,6 8,8 Rotterdam 12,8 12,2 12,1 Utrecht 8,5 8,0 ** 8,3 Eindhoven 12,1 12,4 11,6 Haarlemmermeer 17,9 20,3 19,2 Arnhem 10,5 12,5 14,1 10 grootste steden 12,6 13,8 13,0 Nederland 13,3 13,9 13,7 Bron: DTZ Zadelhoff; Bestuursinformatie ** bron Bestuursinformatie. Door van een wat grotere kantorenvoorraad uit te gaan komt DTZ Zadelhoff op een leegstand van 8,1% 21

Leegstaande kantoorruimte in Utrecht per kantoorgebied medio 2011 leegstands- langdurige leeg- voorraad (m 2 vvo) leegstand (m 2 vvo) percentage stand (m 2 vvo) Kantorenmarkt Stationsgebied 633.200 1.100 0,2% 0 Oude Binnenstad 126.900 5.300 4,2% 1.650 Papendorp 100% kantoren 195.000 23.800 12,2% 5.300 Papendorp kantoorachtig 112.200 24.800 22,1% 24.800 Oost 190.400 4.700 2,5% 2.000 Rijnsweerd 311.050 20.400 6,6% 5.700 Kanaleneiland 412.650 70.500 17,1% 55.700 Overvecht 76.000 3.800 5,0% 1.900 Lage Weide 163.000 31.200 19,1% 19.950 Cartesiusweg/driehoek 36.000 600 1,7% 600 Oudenrijn 67.900 15.800 23,3% 11.850 Leidsche Rijn Centrum * 18.700 0 0,0% 0 Overig Utrecht 209.500 8.800 4,2% 1.750 Totaal 2.552.600 210.700 8,3% 122.200 Bron: DTZ Zadelhoff (2011) * inclusief De Wetering-zuid 2 Blijvend grote verschillen binnen de stad Net als een jaar geleden (medio 2010) lopen de leegstandspercentages van de onderscheiden Utrechtse kantoorgebieden ver uiteen. In het Stationsgebied is er net als in eerdere jaren nauwelijks leegstand. Vervolgens is er een aantal kantoorgebieden met een leegstand die niet uitkomt boven de normale frictie: de Oude Binnenstad, Utrecht-Oost en Overvecht. Ook in Overig Utrecht, buiten de met name genoemde kantoorgebieden, doet zich weinig leegstand voor. Daar staat een aantal kantoorgebieden met een (zeer) hoge leegstand tegenover: Oudenrijn (23,3%), Kanaleneiland (17,1%), Papendorp (15,8%) en het bedrijventerrein Lage Weide (15,7%). Ten opzichte van medio 2010 is het metrage langdurige leegstand (tenminste een jaar leeg) vrijwel gelijk gebleven. Een jaar geleden stond 124.500 m2 langdurig leeg en medio 2011 is dat 122.200 m2. De verdeling over de stad is wel veranderd. Met 55.700 m2 heeft Kanaleneiland nu de meeste langdurige leegstand, en een hoger percentage van de kantorenvoorraad dat meer dan een jaar leeg staat (13,5%) dan medio 2010 (6,4%). Het gaat daarbij niet alleen om oudere kantoorruimte. Voor het op risico gebouwde Miragegebouw (18.000 m2) is sinds de oplevering in 2009 nog geen gebruiker gevonden. 22 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

Lage Weide Overvecht Stat ionsgebied Binnenstad Rijnsweerd Oost inclusief Galgenwaard Oudenrijn Papendorp kant ooracht ig Papendorp 100% kantoren Kanaleneiland Bouwperiodes 250.000 m2 verhuurbaar oppervlak Bouwperiodes kantoorgebieden Verhuurbaar vloeroppervlak Oktober 2011 N 0 2.000 A4 Schaal Meters 1 : 100.000 Gemeente Utrecht, Bestuursinformatie voor 1970 1970 t/m 1979 1980 t/m 1989 1990 t/m 1999 2000 en later Een relatief hoog aandeel langdurige leegstand is er verder in de kantoorachtige bedrijfsruimte (de 30/70 panden) van Papendorp (22,1% van de voorraad), in Oudenrijn (17,5%) en in Lage Weide (10,0%). Voor deze 30/70-panden in Papendorp zal de gemeente de mogelijkheid bieden tot invulling met andere functies zoals horeca, fitness of een hotel. Perspectieven Utrechtse kantoorgebieden De algemene trend naar een grotere differentiatie in de perspectieven van kantoorgebieden zal ook zijn weerslag hebben op de positie van diverse Utrechtse kantoorgebieden. Van doorslaggevend belang daarbij zijn de locatie, de kwaliteit van de kantoorgebouwen en in dat verband ook de bouwperiode. 23

Met name 1970-2000 wordt aangemerkt als de periode waarin veel inmiddels gedateerde kantoren zijn gerealiseerd. Van de Utrechtse voorraad stamt 62% uit die bouwperiode (zie ook bijlage 3); een beperkt deel daarvan is ingrijpend gerenoveerd. Of sprake zal zijn van gedateerde kantoorruimte hangt samen met de locatie in de stad, en daarmee van welk segment het kantoorvolume deel uitmaakt. Gerbrandystraat (17.600 m2). Het nieuwe Bouwbesluit 2012 zal betere mogelijkheden bieden om kantoren te verbouwen tot woonruimte, met name in de sfeer van studentenhuisvesting. Kantorenmarkt 2 Hoog segment. Van de Utrechtse kantoorgebieden heeft het Stationsgebied volgens marktpartijen de beste perspectieven. Dat heeft te maken met de multimodaliteit (uitstekend OV en redelijk goed bereikbaar per auto) en de hoge kwaliteit van het voorzieningenniveau. Ook Papendorp heeft een goed gewaardeerd kantorenaanbod. Een vaste waarde in Utrecht zijn de historische kantoorpanden in de oude stad en de omgeving Maliebaan. Middensegment. Tot het middensegment met een gemiddelde kwaliteit van het aanbod en navenante huurniveaus behoren de kantoorgebieden Kanaleneiland, Rijnsweerd, Stadion en diverse kleinere kantoorclusters verspreid over de stad. Daartoe behoren Station Overvecht en Station Lunetten. Dat Kanaleneiland ondanks de hardnekkige leegstand in het zuidelijk deel - nog steeds tot de betere Utrechtse kantoormilieus wordt gerekend, heeft te maken met de goede bereikbaarheid (auto, sneltram). 2.4 Ontwikkeling huurprijzen Laag segment. Tot het lagere segment rekenen marktpartijen verouderde kantoorvolumes in Lage Weide en verspreid in woongebieden. Als zich daar structurele leegstand voordoet is onttrekking aan de kantorenvoorraad een logische optie. Transformatie Of voor structureel leegstaande kantoren sprake kan zijn van transformatie hangt samen met de ligging in de stad en met kenmerken van het gebouw (Jones Lang LaSalle 2011a, Tordoir 2011). Een ligging in of nabij de binnenstad biedt de meeste kans op transformatie. Voor kantoorgebouwen op een bedrijventerrein als Lage Weide is transformatie naar een andere functie geen reële optie. Toegespitst op de bouwperiode 1970-2000 staat er in Lage Weide een volume van 131.900 m2 kantoorruimte. Voor enkele oude kantoorgebouwen in de stad zijn er concrete plannen voor transformatie naar andere functies. In 2012 is dat aan de orde voor de laagbouw (24.000 m2) van het Provinciehuis, namelijk verbouw tot studentenhuisvesting. Een dergelijke optie is er ook voor het beschikbaar komende Belastingkantoor aan de Weinig transparante markt In huurcontracten zijn incentives als huurvrije periodes en huurkortingen niet verwerkt en daarmee ook niet zichtbaar in de gemiddelde huurprijs. Door een sterke toename van incentives zegt de ontwikkeling van huurprijzen steeds minder over de feitelijke waarde van het kantorenvastgoed. Dynamis (2011) geeft aan dat sprake is van huurkortingen tot 25% en van huurvrije periodes van 12 tot 18 maanden op een huurovereenkomst voor vijf jaar. Uit de interviews met marktpartijen komt naar voren dat zich nog langere huurvrije periodes voordoen, in de zin van vier jaar vrij op een contract voor acht jaar. De AFM wil meer openheid over de feitelijke vastgoedwaarde en zal afdwingen dat in het jaarverslag vanaf 2011 informatie wordt opgenomen die van invloed is op de waardering van het vastgoed (FD 2011). Verder geeft de door makelaarskantoren berekende gemiddelde huurprijs geen inzicht in prijzen bij verlenging van huurcontracten en bij onderhuur. In de huidige markt hebben vastgoedbedrijven er veel belang bij hun huurders te behouden en zijn ze daarom bij contractverlenging bereid fikse kortingen te geven. Bij onderhuur wordt tegen (veel) lagere huurniveaus verhuurd dan wat wordt betaald door de hoofdhuurder. 24 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

Huurprijsniveau G4-steden In de vier grote steden zijn de huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte op niveau gebleven. De door de verhuurder verleende incentives als huurvrije periodes zijn niet in deze cijfers verwerkt. Jones Lang LaSalle (2011a) geeft aan dat op Utrechtse eerste klas locaties de incentives circa 10% van de huursom bedragen en in tweede klas locaties circa 20%. In de G3 liggen de incentivepercentages hoger dan in Utrecht. Marktpartijen verklaren het structureel hogere tophuurniveau in Amsterdam uit de aantrekkingskracht op internationaal georiënteerde bedrijven. Utrecht behoudt zijn functie van vooral nationaal verzorgend kantoormilieu. Het nog gestegen tophuurniveau in Den Haag zal onder druk komen te staan door de teruglopende ruimtevraag van de Rijksoverheid. Op basis van de marktsituatie medio dit jaar verwacht DTZ Zadelhoff een stabiel tot dalende trend voor de eersteklas huurniveaus. Gemiddelde huurprijzen eersteklas kantoorruimte G4 ultimo 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 medio 2011 verwachting 2011-2012 Utrecht 180 180 180 185 200 205 205 200 205 stabiel/dalend Amsterdam 325 325 325 325 330 340 335 335 340 stabiel/dalend Den Haag 195 195 195 195 205 205 205 205 210 stabiel/dalend Rotterdam 185 185 180 180 188 190 195 200 200 stabiel Bron: DTZ Zadelhoff Gemiddelde huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte ( per m 2 per jaar) / m 2 / jaar Utrecht Nieuwegein Houten 200 180 160 140 120 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 medio 2011 Bron: DTZ Zadelhoff 25

Kantorenmarkt 2 Eersteklas huurprijzen in de regio gedaald Terwijl de huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte in Utrecht op niveau blijven, zijn ze in de andere regiogemeenten de afgelopen anderhalf jaar gedaald. Daarbij gelden in de randgemeenten ook hoger percentages voor de incentives, waarmee de feitelijk betaalde huurprijs aanmerkelijk wordt gedrukt. Marktpartijen geven aan dat lagere huren geen reden zijn voor kantoorgebruikers om vanuit Utrecht naar de randgemeenten te verhuizen. Er zijn wel voorbeelden van het omgekeerde: kantoorgebruikers die enkele jaren geleden vanwege een tekort aan kantoorruimte de stad hebben verlaten en nu weer terug willen. In delen Utrechtse kantorenmarkt gaan huren omlaag De hoogste huren worden in Utrecht nog steeds betaald in het Stationsgebied, de Oude Binnenstad en Oost (Maliebaan, Wilhelminapark, Stadion). Het huurniveau is het laagst in Lage Weide. De Oude Binnenstad behoudt zijn positie, maar in Oost staan de huren (zowel de boven- als de ondergrens) de laatste jaren onder druk. Een daling van het huurniveau zien we de laatste jaren ook voor Papendorp, Rijnsweerd en Oudenrijn. Voor Papendorp en Oudenrijn kan een verband worden gelegd met het aandeel langdurige leegstand. Bandbreedte huurprijzen per Utrechtse kantoorlocatie, medio 2011 ( per m 2 per jaar) / m 2 / jaar 250 stabiel/ dalend, verwachting 2011/2012 bovengrens ondergrens 200 150 100 Stationsgebied e.o. Oude Binnenstad Papendorp Oost (Maliebaan- Stadion) Rijnsweerd Kanaleneiland Overvecht Lage Weide Oudenrijn Bron: DTZ Zadelhoff 26 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

Verder wijzen marktpartijen op het toenemende belang van goede bereikbaarheid per openbaar vervoer (nabijheid treinstation of halte tram/metro) en op het belang van voorzieningen. Daarom wordt ingezet op het verruimen van bestemmingen waardoor er de komende jaren in Papendorp meer mogelijkheden komen om het voorzieningenniveau te verbeteren. 2.5 Utrechtse kantorenvoorraad Bescheiden oplevering nieuwe kantoorruimte in 2010 In 2010 is in Utrecht nieuwe kantoorruimte opgeleverd in Papendorp (Nieuwerijn Noord), De Wetering-zuid en Kanaleneiland. In totaal gaat het om 27.500 m2 bvo, wat overeenkomt met 23.400 m2 vvo. Dat is een bescheiden oplevering in het licht van het gemiddelde van 51.000 m2 vvo in de afgelopen tien jaar. Weer positieve saldo-marktopname In 2010 is er weliswaar op bescheiden niveau nieuwbouw opgeleverd, maar door een gedaald leegstandsvolume is er sinds 2007 voor het eerst weer een positieve saldomarktopname. Dat wil zeggen dat het aantal in gebruik zijnde m2 kantoorruimte in de stad is gegroeid. In 2008 en 2009 was er een negatieve ontwikkeling door een groeiende leegstand, en in 2008 ook door onttrekking van kantoorruimte. De groei van het aantal m2 in gebruik zijnde kantoorruimte en het afgenomen leegstandsvolume komen tot uitdrukking in de daling van het leegstandspercentage van 8,5% per 1-1-2010 naar 8,0% per 1-1-2011. Dit zijn uiteraard momentopnames. Medio 2010 was er nog een leegstand van 9,1% van de voorraad. Medio 2011 is de leegstand weer licht gestegen naar 8,3%. In 2010 opgeleverde nieuwbouw kantoorruimte m 2 bvo m 2 vvo Papendorp (Nieuwerijn Noord) 14.500 12.300 Kanaleneiland (Adm. Helfrichlaan) 3.000 2.600 De Wetering-zuid (Facet) 10.000 8.500 Totaal 27.500 23.400 Bron: DTZ Zadelhoff; gemeente Utrecht Saldo-marktopname stad Utrecht (m 2 vvo) oplevering nieuwbouw saldo overige mutaties opname leegstand saldo-marktopname* 2001 71.600 0-17.000 54.600 2002 57.600-500 - 84.200-27.100 2003 95.200-3.500-96.600-4.900 2004 52.700-11.850-7.900 32.950 2005 3.000 0-8.800-5.800 2006 48.900 0 50.000 98.900 2007 91.100 0 18.800 109.900 2008 28.900-19.000-20.600-10.700 2009 36.900 0-41.300-4.400 2010 23.400 0 11.800 35.200 Bron: Bestuursinformatie * saldo marktopname = oplevering nieuwbouw + saldo overige mutaties + opname leegstand 27

Kantorenvoorraad en leegstand per 1 januari (vvo) voorraad leegstand leegstand in gebruik per 1-1 (m 2 ) (m 2 ) (%) (m 2 ) Kantorenmarkt 2 2001 2.078.000 7.600 0,4 2.070.400 2002 2.149.600 24.600 1,1 2.125.000 2003 2.206.700 108.800 4,9 2.097.900 2004 2.298.400 205.400 8,9 2.093.000 2005 2.339.250 213.300 9,1 2.125.950 2006 2.342.250 222.100 9,5 2.120.150 2007 2.391.150 172.100 7,2 2.219.050 2008 2.482.250 153.300 6,2 2.328.950 2009 2.492.150 173.900 7,0 2.318.250 2010 2.529.050 215.200 8,5 2.313.850 2011 2.552.500 203.400 8,0 2.349.100 Bron: Bestuursinformatie; DTZ Zadelhoff Planvoorraad kantoren naar jaar van oplevering In 2011 wordt er een hoger volume aan de Utrechtse kantorenvoorraad toegevoegd dan de 27.500 m2 bvo van 2010. Het gaat dan om het in gebruik nemen van de nieuwbouw van de Rabobank aan de Croeselaan (40.000 m2 bvo) en de oplevering van de 1e fase kantoorachtige bedrijfsruimte van het project Triple Q in Papendorp Nieuwerijn (3.300 m2 bvo). In 2012 en 2013 zal een lager volume worden opgeleverd. In 2012 is dat maximaal 19.300 m2 bvo kantoren plus kantoorachtige bedrijfsruimte. In 2013 gaat het om een volume van ten hoogste 26.300 m2 bvo. In 2014 is er met name door oplevering van het Stadskantoor een hogere oplevering van tenminste 73.500 m2 bvo. Voor 2015 en later is er nog veel onzekerheid over jaar en volume van oplevering. Veel zal afhangen van de feitelijke marktvraag. Oplevering 2011 en planvoorraad in de stad Utrecht naar jaar oplevering en status (m2 bvo) jaar van oplevering oplevering 2011 in aanbouw/ zeker waarschijnlijk onzeker totaal 2011 40.000 - - - 40.000 2012-8.000 0 8.000 16.000 2013-23.000 0 0 23.000 2014-73.500 7.000 43.000 123.500 2015 en later - 13.200 152.700 300.800 466.700 totaal kantoren 40.000 117.700 159.700 351.800 669.200 2011 3.300 - - - 3.300 2012-0 3.300 0 3.300 2013-0 3.300 0 3.300 2014-0 0 0 0 2015 en later - 0 0 42.500 42.500 totaal kantoorachtige bedrijfsruimte 3.300 0 6.600 42.500 52.400 totaal 43.300 117.700 166.300 394.300 721.600 Bron: gemeente Utrecht; DTZ Zadelhoff 28 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

Planvoorraad kantoren naar kantoorgebied Verdeeld over de Utrechtse kantoorgebieden is de planvoorraad gesitueerd in het Stationsgebied en in Leidsche Rijn Centrum (LRC), en in mindere mate in Papendorp. Leidsche Rijn Centrum heeft net als het Stationsgebied de kwaliteit van een multimodale, multifunctionele locatie. De gemeente neemt eind 2011 de planvoorraad voor kantoorbouw kritisch onder de loep. Een gedetailleerd overzicht van de geplande oplevering per jaar naar kantoorlocatie is te vinden in bijlage 4. In bijlage 5 een samenvattend overzicht van de marktgegevens per kantoorgebied. Oplevering 2011 en planvoorraad in de stad Utrecht naar kantoorgebied en status (m 2 bvo) kantoorgebied oplevering 2011 in aanbouw/ zeker waarschijnlijk onzeker totaal Stationsgebied (Utrecht CS) 40.000 65.000 102.700 90.000 297.700 Papendorp 100% kantoren 0 11.500 0 53.000 64.500 Papendorp kantoorachtige bedrijfsruimte 3.300 0 6.600 42.500 52.400 Leidsche Rijn Centrum * 0 36.200 57.000 163.800 257.000 Leidsche Rijn Vleuterweide 0 0 0 10.000 10.000 Kanaleneiland 0 5.000 0 0 5.000 Oudenrijn 0 0 0 35.000 35.000 totaal 43.300 117.700 166.300 394.300 721.600 Bron: gemeente Utrecht; DTZ Zadelhoff * inclusief kantoren De Wetering-zuid 29

3 Winkelmarkt Winkelmarkt 3 Landelijk is er de afgelopen paar jaar een sterke stijging van het aantal leegstaande winkelpanden. De leegstand in winkelvloeroppervlak bedraagt gemiddeld 5,9%. De Utrechtse winkelmarkt staat er relatief goed voor, met stabiele huurniveaus, een nog groeiende bevolking en veel dynamiek in het winkelaanbod. Enige zorg is er over de invulling en het functioneren van het in 2009 opgeleverde complex The Wall. Het proces van revitalisering van de fijnmazige structuur van Utrechtse buurt- en wijkwinkelcentra ligt goed op koers. Voor de periode 2011-2018 is er in de stad een (maximaal) planareaal van 195.500 m2 bvo. Het merendeel daarvan (167.000 m2 bvo) heeft een (boven)stedelijke functie, met als belangrijkste ontwikkelingen de uitbreiding in het Stationsgebied en de bouw van Leidsche Rijn Centrum. 30 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

3.1 Landelijke trends in detailhandel en winkelvastgoed Aantal leegstaande winkelpanden naar 6,0% Het aantal leegstaande winkelpanden is de afgelopen paar jaar sterk gestegen. Van de 220.000 winkelpanden staan er momenteel 13.259 leeg (6%) blijkt uit onderzoek van Locatus (Vastgoedmarkt, januari 2011). Met de toename van het aantal leegstaande winkels steeg het leegstaand winkelvloeroppervlak naar 29.450.000 m² (5,9% van de voorraad winkelruimte). Bij het segmenteren van de winkelleegstand naar afzonderlijke steden en delen van steden komen grote verschillen naar voren. De centra van de grote steden kennen een lage leegstand. Behaalde omzet stabiel In 2010 is de behaalde omzet in de detailhandel nagenoeg stabiel gebleven (-0,2%) en komt uit op 83 miljard (HBD 2011). In 2009 draaide de detailhandel nog 4,1% minder omzet dan in 2008. De omzet van de levensmiddelenbranche groeide in 2010 met 1,1%, een stijging die geheel te danken is aan de supermarkten. In de non-foodsector is sprake van een omzetdaling van 1,5%. Van de ondernemers geeft 41% aan tevreden te zijn over de behaalde omzet in 2010. Online consumentenbestedingen in 2010 met 11% gestegen In 2010 zijn de online consumentenbestedingen toegenomen met 11% naar ruim 8,2 miljard (Blauw Research 2011). Het gaat dan overigens niet alleen om detailhandelsomzet, want 3,5 miljard wordt besteed aan reizen. Het aantal per online shopper geplaatste bestellingen blijkt de belangrijkste aanjager te zijn van de omzettoename: dit aantal steeg in 2010 met 20% naar 7,4 bestellingen per persoon. De online shopper heeft gemiddeld een bedrag besteed van bijna 890, een toename van 4% ten opzichte van 2009. Online shopping heeft nu een aandeel van 4 á 5% van de winkelbestedingen. WPM (2011) verwacht dat het naar 6% zal groeien in 2015. Dat zou een wat afvlakkende groei van online shopping zijn ten opzichte van de afgelopen jaren. Meer online shoppen leidt ook niet altijd per definitie tot een daling van de behoefte aan fysieke winkelmeters. Internetaankopen vinden steeds vaker cross-channel plaats. Hierbij zijn online aanbieders ook actief in de fysieke winkelgebieden. In de periode januari tot en met juni 2011 behaalde de detailhandel 0,7% meer omzet dan in dezelfde periode een jaar eerder. Van de ondervraagde detaillisten is 38% tevreden over de behaalde omzet in het tweede kwartaal van dit jaar. Diffuser koopgedrag WPM (2011) wijst op het diffuser worden van het koopgedrag, met een beperktere binding aan bepaalde winkels en merken. Het doen van winkelaankopen wordt steeds meer gecombineerd met andere activiteiten. Naast nabijheid en winkelaanbod zijn kwalitatieve aspecten van groeiend belang: de bereikbaarheid en toegankelijkheid, de sfeer en ambiance. Letten op veiligheid bij nieuwe winkelcentra Een landelijk thema dat ook in Utrecht speelt, zijn veiligheidsaspecten in nieuwe winkelcentra. Marktpartijen geven aan dat het bij winkelcentra de trend is om niet meer overkapt te bouwen. Dit bemoeilijkt het beheer en maakt het extra belangrijk om op veiligheidsaspecten te letten. Voor winkelcentra gaat het dus minder om het bedienen van het primaire verzorgingsgebied en meer om het binden van bepaalde doelgroepen. In dit verband is er ook meer concurrentie tussen de grotere winkelcentra die binnen dezelfde regionale markt opereren. In de vastgoedmarkt voor winkels wordt een grotere selectiviteit verwacht in herontwikkeling en uitbreiding van de winkelvoorraad. 31

Winkelmarkt 3 3.2 Situatie op de Utrechtse winkelmarkt Positie Utrechtse winkelmarkt relatief gunstig Terwijl het beeld van de winkelmarkt voor bepaalde delen van Nederland vrij zorgelijk is, zijn marktpartijen redelijk positief over de Utrechtse situatie. Er is sprake van dynamiek op de Utrechtse winkelmarkt: de Utrechtse bevolking groeit en er zijn diverse uitbreidingen gepland in het winkelareaal. Trends als het diffuser wordend koopgedrag, de minder sterke binding aan bepaalde winkelcentra nopen wel tot meer voorzichtigheid in het ontwikkelen van nieuwe winkels. Was in de afgelopen jaren the sky the limit, tegenwoordig moet goed nagedacht worden over de inbedding in de bestaande winkelstructuur. Kwaliteit is hierbij het sleutelwoord. Huurprijzen beste winkelstraten in Nederlandse steden ( /m 2 wvo) Stabilisatie huurprijsniveau belangrijkste winkelstraat Utrecht De Lange Elisabethstraat is de belangrijkste winkelstraat in Utrecht. De straat kenmerkt zich door een grote passantenstroom wat resulteert in hoge huurprijzen. In de periode tussen begin 2010 en begin 2011 is het huurprijsniveau stabiel gebleven. Prijzen liggen tussen de 1.350-1.750. De Lange Elisabethstraat komt daarmee opnieuw op de derde plek in de top vijftien van Nederlandse winkelstraten. In een aantal andere belangrijke winkelstraten in Nederland is sprake van een toename van het huurprijsniveau. Stijgingen zijn dit jaar onder andere merkbaar op de Kalverstraat (Amsterdam), de Herestraat (Groningen) en de Ketelstraat (Arnhem). Opmerkelijk is de sterke stijging van de ondergrens in de op twee na duurste winkelstraat, de Lijnbaan in Rotterdam. gemeente winkelgebied begin 2010 begin 2011 Amsterdam Kalverstraat 2.100-2.700 2.200-2.750 Rotterdam Lijnbaan 900-1.800 1.400-1.700 Utrecht Lange Elisabethstraat 1.350-1.750 1.350-1.750 Den Haag Spuistraat 1.200-1.700 1.200-1.600 Maastricht Kleine Staat 1.300-1.375 800-1.400 Groningen Herestraat 750-1.300 800-1.400 Arnhem Ketelstraat 1.100-1.250 1.100-1.300 Eindhoven Demer 1.050-1.250 1.100-1.350 Breda Eindstraat 950-1.100 950-1.100 Amstelveen WC Binnenhof 550-1.100 600-1.200 Zwolle Diezerstraat 300-1.100 700-1.000 s-hertogenbosch Pensmarkt 850-1.050 800-1.050 Enschede Kalanderstraat 850-1.000 500-900 Tilburg Heuvelstraat 425-975 450-1.000 Haarlem Grote Houtstraat 325-950 400-1.000 Bron: DTZ Zadelhoff (2011) De bandbreedtes van de huurprijzen (exclusief BTW en servicekosten) zijn afgeleid uit daadwerkelijke huurcontracten, maar berusten voor een deel ook op inschattingen van DTZ-makelaars. Door het beperkte aantal transacties in het centrum van Utrecht is de inschatting van makelaars een belangrijke factor bij het bepalen van de huurprijsniveaus. Overwegend stabilisatie huurprijsniveau in non-food sector De bandbreedtes van de huurprijzen in de non-foodsector zijn weinig veranderd ten opzichte van een jaar geleden. Een lichte daling aan de bovenkant van de bandbreedte heeft zich voorgedaan in de Grootwinkelcentra Overvecht en Kanaleneiland. De tophuur in het GWC Overvecht ligt nog steeds hoger dan in City Plaza (Nieuwegein). In het GWC Kanaleneiland is er een beduidend lager huurniveau, ook lager dan in de hoofdwinkelcentra van de regiogemeenten. 32 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

Winkelhuurprijzen non-food regio Utrecht ( /m 2 wvo) gemeente Winkelgebied medio 2010 medio 2011 Utrecht Centrum * 350-1.750 350-1.750 Utrecht GWC Overvecht 350-750 350-700 Utrecht GWC Kanaleneiland 200-325 200-300 Utrecht Lunetten 150-225 150-225 Utrecht Smaragdplein 180-225 180-225 Utrecht Gagelhof 125-200 125-200 Houten t Rond 250-425 250-425 Nieuwegein City Plaza 300-650 300-650 Zeist Centrum 250-475 250-475 Maarssen Bisonspoor 150-375 150-375 Bron: DTZ Zadelhoff (2011) * het voetgangersgebied in de Oude Binnenstad en Hoog Catharijne 3.3 Ontwikkelingen in belangrijkste Utrechtse winkelgebieden In deze paragraaf is kort ingegaan op recente ontwikkelingen in de belangrijkste winkelcentra. Het gaat om: Utrecht Centrum, bestaande uit het voetgangersgebied in de historische binnenstad en het overdekte winkelcentrum Hoog Catharijne. De stadsdeelcentra GWC Overvecht, GWC Kanaleneiland en Vleuterweide. Woonboulevard Utrecht. Multifunctioneel gebouwencomplex The Wall. Utrecht Centrum Het Utrechtse hoofdwinkelgebied Utrecht Centrum telt 796 winkels met een totaal winkelvloeroppervlak van 140.597 m2, verdeeld over de winkelgebieden historische binnenstad en Hoog Catharijne. Het voetgangersgebied in de historische binnenstad heeft een aandeel van 85% van de winkels en 69% van de winkelvloer. De winkels in de historische binnenstad zijn gemiddeld kleiner (143 m2) dan die in Hoog Catharijne (376 m2). In beide delen van Utrecht Centrum is de bandbreedte van de huurprijzen gelijk gebleven aan die van 2010. WPM (2011) karakteriseert Utrecht Centrum als een winkelgebied met een krachtige markt- en concurrentiepositie in een groot gebied. Het verzorgingsgebied is bovenregionaal. Historische binnenstad In de historische binnenstad van Utrecht liggen de belangrijkste winkels in het zogenoemde winkelrondje (zie onderstaande tabel). In het afgelopen jaar zijn de tophuren in de meeste straten gelijk gebleven. Alleen in het winkelgebied Vredenburg-oostzijde is de tophuur gestegen. Deze stijging heeft te maken met de toekomstige tweezijdige bewinkeling die ontstaat door de realisatie van het woon-winkelgebouw De Vredenburg. In de buiten het hoofdwinkelgebied gelegen Voorstraat is sprake van een stijging van het huurprijsniveau aan de onderkant van de bandbreedte. Die stijging is al begonnen in 2009, toen ook de tophuur flink is gestegen. Kenmerken Utrecht Centrum aantal winkels wvo % winkels dagelijkse goederen filialen (% winkels) filialen (% wvo) huurprijzen medio 2010 huurprijzen medio 2011 historische binnenstad 680 96.958 8% 22% 57% 225-1.750 225-1.750 Hoog Catharijne 116 43.639 9% 60% 92% 400-1.500 400-1.500 Utrecht Centrum 796 140.597 8% 28% 68% 225-1.750 225-1.750 Bron: Locatus (2011); DTZ Zadelhoff (2011) 33

Huurprijzen belangrijkste winkelstraten Utrechtse Binnenstad ( /m 2 wvo) winkelronde historische binnenstad medio 2009 medio 2010 medio 2011 Vredenburg-oostzijde 900-1.200 900-1.200 900-1.300 Lange Viestraat 800-1.100 800-1.100 800-1.100 Oudegracht (bij Oudaen) 950-1.050 950-1.050 950-1.050 Oudegracht (bij Hema) 1.250-1.600 1.250-1.600 1.250-1.600 Oudegracht (bij Selexyz) 900-1.300 900-1.300 900-1.300 Choorstraat 800-1.000 800-1.000 800-1.000 Bakkerstraat 1.000-1.200 1.000-1.200 1.000-1.200 Steenweg 900-1.350 925-1.350 925-1.350 Lange Elisabethstraat 1.250-1.750 1.350-1.750 1.350-1.750 Winkelmarkt overige winkelstraten historische binnenstad medio 2009 medio 2010 medio 2011 Oudkerkhof 350-600 350-550 350-500 Lijnmarkt 450-800 450-800 450-800 Zadelstraat 225-500 225-500 225-500 Mariastraat 300-600 300-600 300-600 Voorstraat 125-275 175-350 185-350 3 aanloopstraten medio 2009 medio 2010 medio 2011 Nachtegaalstraat / Burg. Reigerstraat 175-325 225-350 225-325 Biltstraat 125-275 125-250 125-200 Amsterdamsestraatweg 110-175 110-170 110-170 Bron: DTZ Zadelhoff (2011) In een tweetal aanloopstraten buiten de Oude Stad is het huurprijsniveau het afgelopen jaar gedaald. In de Nachtegaalstraat/Burgemeester Reigerstraat is de tophuur gedaald als gevolg van een verminderde vraag naar winkelruimte. In de Biltstraat is de tophuurprijs gedaald door toename van het aanbod aan winkelruimte, als gevolg van de sluiting van enkele uitzendbureaus. Hoog Catharijne In de verschillende deelgebieden van Hoog Catharijne zijn de huurprijzen tussen medio 2010 en medio 2011 gestabiliseerd. Doordat de Radboudtraverse fungeert als verbindingsroute tussen Utrecht CS en de historische binnenstad, met een sterke passantenstroom, worden daar de hoogste huurprijzen betaald. Huurprijzen deelgebieden Hoog Catharijne ( /m 2 wvo) medio 2009 medio 2010 medio 2011 HC Radboudtraverse (centrale as) 1.000-1.500 1.000-1.500 1.000-1.500 HC Clarenburg 400-700 400-700 400-700 HC Godebaldkwartier 400-600 400-600 400-600 HC Gildenkwartier 450-700 450-700 450-700 HC Radboudkwartier 650-1.050 650-1.050 650-1.050 Bron: DTZ Zadelhoff (2011) 34 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

De stadsdeelcentra WPM (2011) karakteriseert de stadsdeelcentra GWC Overvecht en GWC Kanaleneiland als centra met een sterke marktpositie. Samen met het nieuwe winkelcentrum Vleuterweide vormen ze de tussenlaag tussen Utrecht Centrum en de ondersteunende structuur van kleinere winkelcentra. Het aandeel non-food is groter dan in de kleinere boodschappencentra. In de foodsector heeft GWC Overvecht de enige XL-supermarkt van Utrecht. De tophuurprijsniveaus van de beide GWC s zijn gedaald het afgelopen jaar. Woonboulevard Utrecht De Woonboulevard Utrecht heeft zich in de afgelopen twee jaar goed ontwikkeld. Tussen medio 2009 en 2010 is het tophuurprijsniveau gestegen. In het afgelopen jaar heeft dit huurprijsniveau zich weten te handhaven. Buiten Utrecht hebben in Villa Arena teruglopende bezoekersaantallen ertoe geleid dat enkele winkels hun deuren hebben moeten sluiten. Het huurprijsniveau staat onder druk en is het afgelopen jaar dan ook gedaald. In Alexandrium III en Megastores is net als voor de Utrechtse Woonboulevard sprake van stabiele huurprijzen. Het winkelcentrum Vleuterweide, met een vijftigtal winkels en een winkelvloeroppervlak van 13.500 m2, heeft de NRW Jaarprijs 2011 gewonnen. In het juryrapport wordt Vleuterweide gekarakteriseerd als een compleet centrum, dat naast de functie van boodschappencentrum voor de wijk ook winkelaanbod op stadsdeelniveau biedt. Globaal een derde van de bezoekers komt van buiten het primair verzorgingsgebied. The Wall Het in 2009 opgeleverde complex The Wall, met rond 32.000 m2 winkelvloeroppervlak, functioneert matig. Sinds de oplevering is steeds een deel van de winkelruimtes onverhuurd gebleven. Gerealiseerde huurprijzen zijn vergelijkbaar met die van de Woonbouleverd Utrecht. WPM (2011) geeft aan dat het winkelgebied winkeltechtnisch een aantal tekortkomingen kent. Genoemd wordt de lange frontlengte, met navenant grote loopafstanden tussen de winkels, en het beperkte aantal winkelformules. Kenmerken GWC Overvecht en GWC Kanaleneiland aantal winkels wvo % winkels dagelijkse goederen filialen (% winkels) filialen (% wvo) huurprijzen medio 2010 huurprijzen medio 2011 GWC Overvecht 95 25.012 22% 70% 90% 350-750 350-700 GWC Kanaleneiland 65 13.858 29% 70% 90% 200-325 200-300 Bron: Locatus (2011); DTZ Zadelhoff (2011) Huurprijzen woonboulevards in de vier grote steden* ( / m 2 wvo) gemeente Woonboulevard medio 2009 medio 2010 medio 2011 Rotterdam Alexandrium III 125-200 110-180 110-180 Amsterdam Villa Arena 110-160 90-150 90-140 Utrecht Woonboulevard Utrecht 80-110 80-120 80-120 Den Haag Megastores 60-110 60-100 60-100 Bron: DTZ Zadelhoff (2011) * huurprijzen zijn representatief voor winkelunits van circa 500 tot 1.500 m 2. Kenmerken The Wall aantal winkels wvo % winkels dagelijkse goederen filialen (% winkels) filialen (% wvo) huurprijzen medio 2010 huurprijzen medio 2011 The Wall 10 32.000 0 60 55-90-115 Bron: Locatus (2011); DTZ Zadelhoff (2011) 35

Revitalisering buurt/wijkwinkelcentra op koers In 2001 is de gemeente Utrecht gestart met het revitaliseren van buurt- en wijkwinkelcentra. De gemeente wil in alle wijken een winkelaanbod met een compleet assortiment voor de dagelijkse boodschappen. In de periode 2001-2010 heeft een viertal centra een (grondige) opknapbeurt gekregen en zijn vier bestaande centra vervangen door nieuwbouw. Winkelmarkt 3 In 2011 vindt de oplevering van het vernieuwde Centrum Vleuten plaats. In de vernieuwing van de Kop van Lombok maakt de winkelruimte deel uit van een multifunctionele ontwikkeling, waarvan de eerste oplevering in 2012 is gepland. Bij Groeneweg-midden gaat het om het integreren van de bestaande supermarkten in een vernieuwing van het winkelgebied met een oppervlakte van 6.000 m2 bvo. Voor De Meern Centrum is sprake van het ontwikkelen van een nieuw dorpshart. Opknappen en vervangende nieuwbouw buurt/wijkwinkelcentra afgerond 2001 t/m 2010 in uitvoering start 2011 en later Hart van Hoograven (nieuwbouw) Kop van Lombok (nieuwbouw) Groeneweg-midden (nieuwbouw) Rijnbaan Centrum Vleuten De Meern Centrum (nieuwbouw) Overkapel (nieuwbouw) Smaragdplein Gagelhof (nieuwbouw) Händelstraat De Gaard (uitbreiding) Arnodreef/Tiberdreef Lunetten Vasco da Gamalaan Rokade (nieuwbouw) Bron: gemeente Utrecht (2011) 3.4 Uitbreiding detailhandel Vanaf 2001 gerealiseerde nieuwbouw In de periode 2003-2007 zijn er in Utrecht drie nieuwe buurtwinkelcentra geopend. Dat zijn de centra De Veldhof (2003, 2.300 m2 wvo), Parkwijk (2004, 5.400 m2 wvo), en Merelstraat/Draaiweg (2007, 2.200 m2 wvo). In 2010 zijn daar het nieuwe winkelcentrum Vleuterweide (13.500 m2 wvo) en het buurtcentrum Boudierhof (4.300 m2 wvo) aan toegevoegd. In de sfeer van de grootschalige detailhandel is er de oplevering van de bouwmarkt in Vleuterweide (2008, 3.600 m2) en de al genoemde oplevering van The Wall (2009). In 2011 vinden geen nieuwe opleveringen plaats. Het planareaal Voor de periode 2011-2018 is er voor Utrecht een maximaal op te leveren planareaal van 195.500 m2 bvo. Dat is verdeeld over 167.000 m2 bvo detailhandel met een (boven)stedelijk verzorgingsgebied en 28.500 m2 bvo met een buurt- of wijkfunctie. De grootste plannen met een (boven)stedelijk karakter zijn de 45.000 m2 in het Stationsgebied en de eveneens 45.000 m2 voor het nieuwe stadsdeelcentrum Leidsche Rijn Centrum. Beide plannen zijn bestuurlijk vastgesteld. Gezien de huidige ontwikkelingen in de detailhandelsmarkt lijkt echter de ambitie van 45.000 m2 voor Leidsche Rijn Centrum wat hoog, zo constateert WPM in zijn advies (2011). 36 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

Fasering en temporisering komen de marktkansen van het gebied ten goede. Ook voor de stadsdeelcentra GWC Kanaleneiland en GWC Overvecht denkt WPM aan een wat bescheidener groei van het winkelareaal. Een soortgelijk signaal is er als het gaat om de plannen voor het nieuwe winkelcentrum Terwijde en voor uitbreiding van De Meern Centrum. De gemeente gaat eind 2011 kritisch kijken naar de uitbreidingsplannen en de fasering. Planareaal detailhandelsontwikkelingen m 2 bvo verwachte oplevering soort ontwikkeling detailhandel (boven)stedelijk karakter Stationsgebied/Hoog Catharijne 45.000 2014-2016 herontwikkeling en uitbreiding Bijenkorf * 6.000 2012 uitbreiding Postkantoor Neude * 8.000 2015 herontwikkeling Leidsche Rijn Centrum 45.000 2012-2015 nieuwbouw stadsdeelcentrum Grootwinkelcentrum Kanaleneiland 10.000 2010-2012 herontwikkeling en uitbreiding Grootwinkelcentrum Overvecht * 11.500 2011-2013 herontwikkeling en uitbreiding PDV Bedrijventerrein Overvecht * 15.000 2015 herontwikkeling Woonboulevard Utrecht * 6.500 2012 uitbreiding GoStores Woonboulevard Utrecht 20.000 2011-2013 uitbreiding IKEA subtotaal 167.000 detailhandel met buurt- of wijkfunctie Terwijde 11.500 2013-2014 nieuwbouw wijkwinkelcentrum overige plannen buurt- of wijkfunctie ** 17.000 2012-2018 herontwikkeling en uitbreiding subtotaal 28.500 totaal 195.500 Bron: gemeente Utrecht (2011) * nog niet vastgesteld ** nog niet alle plannen zijn vastgesteld 37

4 Bedrijfsruimte / bedrijventerreinen Bedrijfsruimte 4 Landelijk is er een proces gaande van verruiming van de vrije markt voor bedrijfsruimte: het aanbod groeit, de opname is gedaald. Daarnaast is sprake van stagnatie in de uitgifte van bedrijventerrein. Door strengere eisen aan de financiering wordt er nog nauwelijks voor eigen gebruik gebouwd. In de regio Utrecht is de marktsituatie gunstiger dan landelijk. Dat geldt ook voor de stad Utrecht, met een afnemend aanbod en een gestegen opname. Van de Utrechtse voorraad bedrijfsruimte wordt medio 2011 ruim 7% aangeboden en is voor 4% sprake van incourant aanbod. De Merwedestrook in Kanaleneiland en de bedrijventerreinen aan de Cartesiuswegterrein en Cartesiusdriehek hebben het hoogste aanbodpercentage, gevolgd door het bedrijventerrein Overvecht. Bij de twee terreinen aan Cartesiusweg is naar verhouding het meeste incourante aanbod. De hoogste huur voor eerste klas bedrijfsruimte wordt betaald in Lage Weide. Een belangrijke ontwikkeling is dat door herstructurering ruimte is ontstaan voor vestiging van een groot landelijk distributiecentrum. De uitgifte van Utrechts bedrijventerrein verloopt nog steeds in een laag tempo. Daarbij speelt de algemene marktsituatie, maar ook de kenmerken van het aanbod. Voor Nieuwerijn (Papendorp), De Wetering-zuid en Haarrijn gelden specifieke eisen die niet goed aansluiten op de huidige vraag van bedrijven. 38 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

Onder de vrije markt voor bedrijfsruimte valt de huur- en koopmarkt waarin projectontwikkelaars (meestal bestaande) bedrijfsruimte aanbieden voor nog onbekende gebruikers. Het gaat om een deel van de markt, exclusief nieuwe bedrijfsruimte die direct voor eigen gebruik wordt gebouwd. In de cijfers zijn transacties met een metrage van tenminste 750 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) verwerkt. 4.1 Landelijke trends Aanbod verder gestegen Sinds 2008 is landelijk het aanbod van bedrijfsruimte op de vrije markt sterk gestegen, naar 9,3 miljoen m2 per eind 2010. De opname ligt in 2010 iets hoger dan in 2009, maar de aanbod/opname-verhouding is verslechterd: van 3,76 in 2009 naar 3,85 in 2010. De trend is een gelijkblijvende opname bij een stijgend aanbod. Landelijk sterk gedaalde uitgifte bedrijventerrein In 2010 is landelijk 418 hectare bedrijventerrein uitgegeven, minder dan de 433 hectare van 2009. Daarmee is de uitgifte van de afgelopen twee jaar globaal half zo hoog als in de goede jaren 2006 t/m 2008. De uitgifte ligt nu onder het niveau van de minder goede jaren 2003 t/m 2005. Arcadis (2011) wijt het lage uitgifteniveau niet alleen aan de conjunctuur, maar constateert ook een structurele daling is in de uitbreidingsvraag naar bedrijventerrein. De provincie Utrecht onderscheidt zich van het landelijk beeld met een uitgifte die de afgelopen jaren aardig op niveau is gebleven. Na het uitgifteniveau van circa 30 hectare per jaar in de periode 2004 t/m 2007, was er in 2008 een daling naar een half zo hoge uitgifte (14 hectare). In 2009 (25 hectare) en 2010 (26 hectare) heeft het uitgifteniveau zich weer hersteld. Nog maar weinig bouw voor eigen gebruik Door strengere eisen van financiers is het bijna niet meer mogelijk bedrijfsruimte voor eigen gebruik te realiseren. Naast de economische onzekerheid is dat een rem op de uitgifte van bedrijventerrein. Opname en aanbod bedrijfsruimte in Nederland (ultimo, x1.000 m 2 ) 2007 2008 2009 2010 medio 2011 opname 3.626 3.110 2.331 2.420 1.175 aanbod (ultimo) 7.516 7.565 8.764 9.317 9.378 Bron: DTZ Zadelhoff Aanbod en opname bedrijfsruimte op de vrije markt in de regio Utrecht (m 2 vvo) x 1.000 m 2 vvo 400 aanbod eind van het jaar opname aanbod/opname aanbod/ opname 4,0 300 3,0 200 2,0 100 1,0 175151 236140 364120 400117 290136 356128 322155 330233 283194 325113 352150 383117 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 eerste helft 2011 Bron: DTZ Zadelhoff 39

4.2 Regionale vrije markt voor bedrijfsruimte Aanbodoverschot in regionale bedrijfsruimtemarkt Net als landelijk is er in de regio een aanbodoverschot van bedrijfsruimte. De verhouding tussen aanbod en opname is evenwel gunstiger, en is in 2010 verbeterd ten opzichte van 2009. Eind 2009 was er nog 2,9 keer zoveel aanbod als er dat jaar werd opgenomen en eind 2010 was dat nog 2,3 keer. 4.3 Utrechtse vrije markt voor bedrijfsruimte De Utrechtse marktsituatie Na de jaren 2009 en 2010 met een hoger aanbod, zit het aanbod in Utrecht medio 2011 weer nagenoeg op het niveau van eind 2008. In de eerste helft van 2011 is het aanbod gedaald naar 168.000 m2 en zit daarmee iets onder het gemiddelde van de afgelopen tien jaar (173.000 m2). Bedrijfsruimte 4 Het aanbod zit wel in een stijgende lijn. Het aanbod eind 2010 ligt 69.000 m2 hoger dan twee jaar daarvoor. In de eerste helft van 2011 is het aanbod verder gestegen. Die toename van het regionale aanbod heeft betrekking op de overige regiogemeenten. Daar is sprake van een stijging van 139.000 m2 eind 2010 naar 215.000 m2 medio 2011. Daarbij speelt een rol dat de regio is uitgebreid met Breukelen en Loenen (met Maarssen samen de nieuwe gemeente Stichtse Vecht). De opname van 77.000 m2 in 2010 betekent een toename ten opzichte van 2009, maar ligt onder de gemiddeld 84.000 m2 van de afgelopen tien jaar. In de eerste helft van 2011 is er met 75.000 m2 al een vergelijkbaar metrage opgenomen als in heel 2010. Aanbod en opname bedrijfsruimte op de vrije markt in de stad Utrecht (m 2 vvo) x 1.000 m 2 vvo 240 aanbod eind van het jaar opname aanbod/opname aanbod/ opname 6,0 200 5,0 160 4,0 120 3,0 80 2,0 40 1,0 75 45 117 76 168 56 195 80 145 67 172 83 155 97 195123 163130 204 50 213 77 168 75 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 eerste helft 2011 Bron: DTZ Zadelhoff 40 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

Overvecht Haarrijn Lage Weide Demkaterrein De Wetering Cartesiuswegterrein Cartesiusdriehoek Oudenrijn Nieuwerijn Kanaleneiland Bedrijventerreinen in Utrecht met naam locatie Oktober 2011 N A4 0 2.000 Schaal Meters 1 : 100.000 Gemeente Utrecht, Bestuursinformatie Sterk gedaald aanbod in Lage Weide Op Lage Weide, met netto 154 hectare het grootste Utrechtse bedrijventerrein, is het aanbod de laatste jaren sterk gedaald. Ultimo 2009 werd 101.900 m2 aangeboden, ultimo 2010 was dat gedaald naar 61.200 m2 en medio 2011 is het nog 40.900 m2. Het meeste aanbod bevindt zich nu in Kanaleneiland, waar het is gestegen naar 56.100 m2. Van de hoge opname in de stad in de eerste helft van 2011 komt globaal de helft (35.000 m2) voor rekening van de transactie van Kuehne en Nagel (distributiecentrum in de foodsector) op Lage Weide. Het is ook de de landelijk grootste transactie tot medio 2011. Het zal uiteindelijk gaan om een distributiefunctie van 55.000 m2 bvo. Deze positieve ontwikkeling is mede te danken aan de landelijk centrale ligging, aan de verbeterde aansluiting op de A2 en aan de recente verbreding van de A2. Door herstructurering (sloop van bestaande bedrijfsbebouwing) is ruimte voor een dergelijke grootschalige ontwikkeling ontstaan. Naast de beschikbaarheid van voldoende grond speelt dat het bestemmingsplan een bouwhoogte van 30 meter toestaat. 41

Aanbod en opname bedrijfsruimte naar deelgebied (m 2 ) aanbod eind 2010 opname 2010 aanbod medio 2011 opname eerste helft 2011 Bedrijfsruimte 4 De Wetering 5.200 3.100 0 6.300 Lage Weide 61.200 31.300 40.900 65.000 Cartesiuswegterrein 17.300 1.800 15.900 0 Cartesiusdriehoek 16.700 0 7.800 0 Kanaleneiland 40.600 0 56.100 0 Oudenrijn 22.500 10.600 20.300 1.000 Overvecht 24.600 7.700 25.800 1.100 elders in de stad 24.500 22.800 800 1.700 totaal Utrecht 212.500 77.300 167.500 75.100 Bron: DTZ Zadelhoff Meer dan helft aanbod incourant De 167.500 m2 aanbod per medio 2011 komt overeen met een aanbodpercentage van 7,2% van de totale Utrechtse voorraad bedrijfsruimte (> 750 m2 per adres). Met een aanbod van 19,8% van de voorraad heeft Kanaleneiland het hoogste aanbodpercentage. Van de medio 2011 aangeboden 167.500 m2 bedrijfsruimte wordt 95.400 m2 (57%) door DTZ Zadelhoff als incourant beschouwd. Het gaat dan om de kwaliteit van de locatie en van de bedrijfsruimte. Bedrijfsgebouwen worden als incourant beoordeeld als ze gedateerd zijn wat betreft bouwhoogte en uitstraling. Incourante bedrijfsruimte moet zonder meer ingrijpend worden aangepast om aan hedendaagse wensen te kunnen voldoen. Aanbod medio 2011 als percentage van de voorraad m 2 aanbod m 2 incourant aanbod m 2 voorraad * % aanbod % incourant aanbod De Wetering 0 0 112.200 0% 0% Lage Weide 40.900 27.900 911.000 4,5% 3,1% Cartesiuswegterrein 15.900 14.400 103.400 15,4% 13,9% Cartesiusdriehoek 7.800 7.800 50.800 15,4% 15,4% Kanaleneiland 56.100 22.000 284.000 19,8% 7,7% Oudenrijn 20.300 14.400 234.200 8,7% 6,1% Overvecht 25.800 8.100 193.700 13,3% 4,2% elders in de stad 800 800 446.500 0,2% 0,2% totaal Utrecht 167.500 95.400 2.335.800 7,2% 4,1% Bron: DTZ Zadelhoff; gemeente Utrecht * vanaf 750 m 2 vloeroppervlak, inclusief garages en showrooms. Als ook adressen met minder dan 750 m 2 vloeroppervlak worden meegeteld is er een totale voorraad van 2.707.500 m 2 42 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

De 95.400 m2 incourant aanbod komt overeen met 4,1% van de totale Utrechtse voorraad bedrijfsruimte. Een hoog aandeel incourant aanbod is er op de twee bedrijventerreinen bij de Cartesiusweg: het Cartesiuswegterrein met 13,9% en de Cartesiusdriehoek met 15,4% incourant aanbod. Daarmee wordt bijna het volledige aanbod op deze twee terreinen als incourant aangemerkt. 4.4 Huurprijzen Weinig verandering in huurprijzen De huurprijzen voor eersteklas bedrijfsruimte in Utrecht liggen de afgelopen jaren op 64 of 65 per m2 vvo per jaar. Een stabiel beeld zien we ook elders in de regio. Van de G3 is in Den Haag en Rotterdam het eerste klas huurniveau gedaald. DTZ Zadelhoff wijst erop dat net als in de kantorensector ook in bedrijfsruimtemarkt sprake is van incentives, die niet zichtbaar zijn in de onderstaande huurniveaus. Huurprijzen eersteklas bedrijfsruimte Utrecht, regiogemeenten en G3 ( per m 2 vvo per jaar) ultimo ultimo ultimo ultimo ultimo medio Verwachting 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2011/2012 Utrecht 62 64 65 64 65 65 stabiel/dalend overige regio Houten 53 60 62 60 60 60 stabiel/dalend Nieuwegein 57 57 57 55 55 55 stabiel/dalend G3 Amsterdam 65 65 65 64 64 64 stabiel/dalend Den Haag 62 65 65 70 70 67 stabiel/dalend Rotterdam 61 62 62 61 60 59 stabiel/dalend Bron: DTZ Zadelhoff 43

Bedrijfsruimte 4 Hoogste contracthuur in Lage Weide Van de Utrechtse bedrijventerreinen heeft Lage Weide in 2010 en de eerste helft van 2011 het hoogste tophuurniveau ( 65). Voor Lage Weide is dat een duidelijke stijging ten opzichte van 2009. Afgezien van het gestegen tophuurniveau in Lage Weide is sprake van een dalende tendens. Met name aan de onderkant van de bandbreedte staan de huren onder druk. Daarmee is de afstand tussen de eerste klas bedrijfsruimte en de nog wel courante, maar kwalitatief mindere bedrijfsruimte groter geworden. Ook zal het verlenen van incentives zich aan de onderkant van de markt vaker voordoen. 4.5 Uitgifte en planvoorraad bedrijventerrein Utrecht Laag uitgifteniveau Met de 0,7 hectare uitgifte van Utrechts bedrijventerrein in 2010, is voor het vierde opvolgende jaar sprake van een laag uitgifteniveau. In de afgelopen vier jaar is er een gemiddelde uitgifte van 1,1 hectare. Over de tien voorafgaande jaren, 1997 t/m 2006, werd nog een jaargemiddelde van 9,6 hectare bereikt. Bandbreedte vrije markt huurprijzen bedrijfsruimte per Utrechts bedrijventerrein (in per m 2 vvo) ultimo 2006 ultimo 2007 ultimo 2008 ultimo 2009 ultimo 2010 medio 2011 De Wetering 58-62 58-64 58-65 56-63 48-62 48-62 Lage Weide/Cartesius 35-58 35-58 35-59 35-59 30-65 30-65 Oudenrijn 36-55 36-55 36-56 36-55 30-55 30-55 Overvecht 33-50 33-50 33-50 33-50 33-49 30-49 Bron: DTZ Zadelhoff Uitgifte bedrijventerrein in de gemeente Utrecht (hectare netto) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Lage Weide 0,1 0 0 0 0 0 0 0,2 0,2 0 Overvecht Noord 1,9 2,2 0 0 0 1,0 0 0 0 0 Lunetten 0 0 0 0 0 0,3 0 0 0 0 De Wetering-noord 3,7 0,4 2,9 6,7 2,9 0 0 0 0 0 De Wetering-zuid - - - 5,4 2,2 2,2 0 0 0 0,5 Nieuwerijn 1,5 3,7 0 3,6 4,0 0,3 0,9 0 0 0 Oudenrijn 1,0 0 0 0 0,3 4,2 0 2,0 0 0,2 Vleuterweide 0 0 0 0 0 2,5 0 0 0 0 Haarrijn - - - - - - - - 0,3 0 totaal 8,2 6,3 2,9 15,7 9,4 10,5 0,9 2,2 0,5 0,7 Bron: gemeente Utrecht 44 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

Uitgeefbaar bouwrijp bedrijventerrein in de gemeente Utrecht (per 1 januari, hectare netto) 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 medio 2011 Lage Weide 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,2 0 0 0 Overvecht Noord 1,0 1,0 1,0 1,0 0 0 0 0 0 0 Lunetten 0,5 0,5 0,5 0,5 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 De Wetering-noord 12,5 9,6 2,9 0 0 0 0 0 0 0 De Wetering-zuid 0 0 16,2 14,0 11,8 11,8 11,8 11,8 11,3 11,3 Nieuwerijn 15,5 15,5 11,9 7,9 7,6 6,7 6,7 6,7 6,7 6,7 Oudenrijn 7,5 7,5 7,5 7,2 3,0 3,0 1,0 1,0 0,8 0,4 Vleuterweide 0 0 0 2,5 0 0 0 0 0 0 Haarrijn 0 0 0 0 0 0 0 11,7 11,7 11,2 Totaal 37,4 34,5 40,4 33,5 23,0 22,1 19,9 31,4 30,7 29,8 Bron: gemeente Utrecht In eerste helft van 2011 is 0,9 hectare uitgegeven, verdeeld over 0,4 hectare in Oudenrijn en 0,5 hectare in Haarrijn. Nog 29,8 hectare uitgeefbaar Met het aanbod van 29,8 hectare (medio 2011) is er nog een ruime voorraad uitgeefbaar bouwrijp bedrijventerrein. Zeker gezien het lage uitgiftetempo van de laatste jaren. Het aanbod bevindt zich vrijwel volledig op de volgende drie terreinen. De Wetering-zuid met 11,3 hectare nog uitgeefbaar terrein. Met in totaal 0,5 hectare uitgifte in de afgelopen vijf is er een zeer laag uitgiftetempo. Dit komt mede door het specifieke en hoogwaardige profiel met een hoge grondprijs, waarvoor er een kleine markt is. De 6,7 hectare in Nieuwerijn (Papendorp), waarvoor de laatste uitgifte dateert van 2007. Ook voor dit terrein wordt de stagnerende uitgifte toegeschreven aan bestemmingsvoorwaarden. De uitgifte van deze combi-kavels in Nieuwerijn (met een verhouding 30% bedrijfsruimte en 70% kantoorruimte) zal worden bevroren. De 11,2 hectare in Haarrijn betreft modern-gemengde bedrijfskavels. De lage uitgifte van de afgelopen jaren hangt vooral met de conjunctuur samen, maar houdt ook verband met de samenstelling van het aanbod. 45

Accent op bestaand bedrijventerrein De Utrechtse bedrijfsruimtemarkt speelt zich overwegend af op de bestaande bedrijventerreinen. Begin 2011 gaat het om 400 hectare bedrijventerrein, waarin Lage Weide met 154 hectare het hoogste aandeel heeft (39%), gevolgd door Oudenrijn (17%). Het opnamevolume van bedrijfsruimte op deze terreinen (soms in de vorm van sloop/nieuwbouw) is een veelvoud van wat er op nieuw uitgegeven kavels wordt gerealiseerd. De Utrechtse markt is anno 2011 vooral een verplaatsings- en vervangingsmarkt. Een vernieuwingsslag is ook aan de orde op bedrijventerrein Overvecht, maar die moet nog feitelijk zijn beslag krijgen. Vastgesteld is dat het uit de jaren 60 daterende bedrijventerrein aan uitstraling heeft ingeboet en een economische impuls nodig heeft. Met behoud van het karakter van moderngemengd bedrijventerrein, wordt het toevoegen van nieuwe functies als kans gezien. De verruimde bestemmingsregeling biedt meer mogelijkheden voor vestiging van onder meer perifere detailhandel, onderwijs en sport. Bedrijfsruimte 4 Het grootste Utrechtse bedrijventerrein Lage Weide zit duidelijk in de lift. Het in 2007 door de gemeente gestarte verbeteringsproces heeft daaraan bijgedragen. Er is onder meer geïnvesteerd in de interne ontsluiting, de parkeergelegenheid en de openbare ruimte. Belangrijk is de in 2008 tot stand gekomen directe aansluiting op de A2 alsook de oplossing van files door verbreding van de A2. Gevoed door vraag vanuit de markt is een proces van herstructurering van delen van het terrein en modernisering van bedrijfsgebouwen op gang gekomen. Marktpartijen zien nog steeds goede mogelijkheden voor herontwikkeling van delen van Lage Weide. Bedrijventerreinen in de gemeente Utrecht per 1 januari 2011 (in hectares) netto reeds nog uit te geven waarvan Bedrijventerrein bruto opp. netto opp. uitgegeven planvoorraad bouwrijp Lage Weide * 216,0 154,0 154,0 0 0 Oudenrijn 94,0 67,0 66,2 0,8 0,8 De Wetering-noord ** 37,0 29,5 29,5 0 0 De Wetering-zuid *** 27,0 21,6 10,3 11,3 11,3 Overvecht Noord 44,0 36,0 36,0 0 0 Cartesiuswegterrein 40,0 31,0 31,0 0 0 Cartesiusdriehoek 30,0 20,0 20,0 0 0 Nieuwerijn (Papendorp) 31,0 20,7 14,0 6,7 6,7 Haarrijn 16,0 12,0 0,3 11,7 11,7 Strijkviertel 45,0 30,0 0 30,0 0 Demkaterrein 8,4 5,4 5,4 0 0 Park Voorn 7,0 6,0 6,0 0 0 Vleuterweide 6,0 4,0 4,0 0 0 Kanaleneiland 25,0 20,0 20,0 0 0 Lunetten 5,0 3,0 2,8 0,2 0,2 Totaal 631,4 460,2 399,5 60,7 30,7 Bron: gemeente Utrecht * Inclusief deel Maarssenbroek dat eerst bij Maarssen hoorde. ** Inclusief RWZI De Wetering. *** Exclusief de 5,3 ha reservering voor het ziekenhuis en de netto 2,4 ha met een kantoorbestemming. 46 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

47

5 Bedrijfsverzamelgebouwen Bedrijfsverzamelgebouwen 5 Het aantal bedrijfsverzamelgebouwen is het afgelopen jaar gestegen van 17 naar 20. Het gaat om toevoeging van de algemene bedrijfsverzamelgebouwen Element Leidsche Rijn en De Pionier, en van het specifieke bedrijfsverzamelgebouw Dutch Game Garden. Net als vorig jaar hebben 6 algemene bedrijfsverzamelgebouwen te kampen met leegstand. Het gaat hierbij vaker om kantoorruimte dan om bedrijfshallen. In de specifieke bedrijfsverzamelgebouwen is nauwelijks sprake van leegstand. De helft van de beheerders/eigenaren van zowel de algemene als de specifieke bedrijfsverzamelgebouwen ziet ruimte voor uitbreiding van het aanbod. Die ziet men vooral voor de kleinere units. Er is een groeiend aantal flexibele werk- en ontmoetingsplekken, waarvoor geen huurcontract hoeft te worden afgesloten. In de meeste gevallen wordt wel gewerkt met een abonnement of lidmaatschap. 48 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

5.1 Inleiding In deze monitor wordt onder een bedrijfsverzamelgebouw verstaan: een door één instantie beheerd gebouw met een centrale entree, waarmee kantoorruimte en/of bedrijfsruimte wordt aangeboden aan een substantieel aantal kleinschalige (< 150 m²) zelfstandige ondernemingen. Er kan eventueel gebruik worden gemaakt van gemeenschappelijke diensten. Een meer uitgebreide beschrijving en afbakening van dit specifieke vastgoedsegment staat beschreven in bijlage 6. Twee concepten bedrijfsverzamelgebouwen Volgens de in deze monitor gehanteerde definitie zijn er momenteel in Utrecht negentien bedrijfsverzamelgebouwen, twee meer dan vorig jaar. Het totaal netto verhuurbaar oppervlak is het afgelopen jaar toegenomen met 12% en komt uit op ongeveer 52.450 m². De Vastgoedmonitor maakt onderscheidt tussen algemene en specifieke bedrijfsverzamelgebouwen. De elf algemene bedrijfsverzamelgebouwen zijn bestemd voor een breed scala aan kleinschalige bedrijven waaronder starters. De acht specifieke bedrijfsverzamelgebouwen richten zich op het topsegment van de kantorenmarkt of op een specifieke gebruikersgroep. Zij bieden flexibele kantoorruimte met desgewenst flexibel extra services als secretariële ondersteuning, printservice, enzovoort. Naast de twee typen bedrijfsverzamelgebouwen zien we de afgelopen jaren een nieuw concept dat in opkomst is: flexibel aanbod van werk- en ontmoetingsplekken met voorzieningen. Daarbij is er geen huurcontract voor een bepaalde ruimte met een bepaalde looptijd. Trade Point Element Leidsche Rijn Vechtenstein Office2start Utrecht Inc Lumax De Goeman Hooghiemstra Lombok Ultra Trajectum Dutch game Zengebouw Hojel City Center garden Utrecht Inc Incubator De Pionier Vondelparc Offices for You Papendorp New Element Zuid Bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht met naam locatie Oktober 2011 Specifiek Bedrijfsverzamelgebouw Algemeen Bedrijfsverzamelgebouw N A4 0 2.000 Schaal Meters 1 : 100.000 Gemeente Utrecht, Bestuursinformatie 49

Bedrijfsverzamelgebouwen 5 5.2 Utrechtse algemene bedrijfsverzamelgebouwen Aantal algemene bedrijfsverzamelgebouwen van 10 naar 12 In 2011 zijn er in Utrecht twee algemene bedrijfsverzamelgebouwen bijgekomen, waarmee het totaal op 12 is gekomen. Het bedrijfsverzamelgebouw Element Leidsche Rijn ligt aan de rand van winkelcentrum Vleuterweide in Vleuten-De Meern. De architectuur van het pand sluit aan bij de klassieke bouwstijl van het winkelcentrum. Het bedrijfsverzamelgebouw De Pionier is gevestigd in Transwijk, in een voormalig schoolgebouw. Het is een initiatief van de woningcorporatie Mitros, en in het aanbod van diensten wordt samenwerking gezocht met bedrijven in de buurt. Omdat beide ondernemingen nog in de startfase zitten, is niets te zeggen over eventuele leegstand. Algemene bedrijfsverzamelgebouwen huisvesten 400 bedrijven Met de oprichting van de twee nieuwe bedrijfsverzamelgebouw is het totaal aan netto verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) gestegen van 39.000 m² naar ruim 47.300 m². Volgens de eigenaren en beheerders van de bedrijfsverzamelgebouwen huisvesten zij in totaal 400 bedrijven. Dit betekent dat een bedrijf gemiddeld 120 m² vvo in gebruik heeft. In de praktijk varieert dit gemiddelde waarschijnlijk sterk. Dit komt onder andere door de grote verscheidenheid in type bedrijven; of het gaat om een kantoor, atelier of bedrijfshal. Van invloed is ook of er flexibele wanden zijn waardoor de ruimte snel is uit te breiden of in te krimpen. Het aantal werkzame personen in of vanuit de algemene bedrijfsverzamelgebouwen laat in het afgelopen jaar een lichte stijging zien: van 2.811 in 2009 naar 2.883 in 2010. Dit blijkt uit het Provinciaal Arbeidsplaatsen Register (PAR). Weinig verschil in leegstand met vorig jaar Net als vorig jaar hebben zes bedrijfsverzamelgebouwen te kampen met leegstand. Het type leegstand verschilt per bedrijfsverzamelgebouw: soms staan de units al lang leeg en is op de korte termijn geen uitzicht op verbetering, soms gaat het om frictieleegstand. De eigenaren en beheerders van de bedrijfsverzamelgebouwen geven aan dat de ruimtes die leeg staan vaker kantoren zijn dan bedrijfshallen. Algemene bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht per medio 2011 Kantoor/ grootte van werkzame Bedrijf/ de units aantal personen oplevering Combinatie m 2 vvo (m 2 vvo) units 2010 (PAR) Kantorencentrum New Element Utrecht Zuid 1987/9 K 4.426 24-300 flexibel 242* Bedrijvencentrum Hooghiemstra 1990 C 7.142 20-150 90 262 Bedrijvencentrum Vechtenstein 1993 C 1.222 17-105 25 101 Office2start Business Centre - Utrecht 1995 C 4.961 v.a. 25 60 103 Ultra Trajectum 1997 K 500 10-25 21 98 Bedrijvencentrum Vondelparc 2001 K 5.461 19-100 75 197 Bedrijvencentrum Lombok 2001 K 3.800 20-65 139 286 Lumax 2004 C 2.350 19-110 44 182 Ondernemerscentrum Trade Point 2006 C 4.000 25, 37, 50+ >100 1.412 Bedrijfsverzamelgebouw De Goeman 2008 K 5.610 22-1.000 100 242* De Pionier 2011 C 6.000 30+ 25-30 ** Bedrijfsverzamelgebouw Element Leidsche Rijn 2011 K 1.867 24-60 26 ** Bron: Gemeente Utrecht, Provinciaal Arbeidsplaatsen Register * aantal werkzame personen New Element Utrecht Zuid + De Goeman ** nog geen cijfers beschikbaar 50 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

Voor de bedrijfsverzamelgebouwen Hooghiemstra en Lumax geldt dat de vraag groter is dan het aanbod. Hooghiemstra werkt daarbij met wachtlijsten en Lumax stelt in de praktijk potentiële huurders teleur in hun zoektocht naar een bedrijfsverzamelgebouw. Marktsituatie: wisselend beeld Eigenaren en beheerders van de algemene bedrijfsverzamelgebouwen zijn medio 2011 gematigd optimistisch over de marktsituatie. De helft geeft aan dat er nog ruimte in de markt is voor een nieuw bedrijfsverzamelgebouw. Dit geldt met name in het segment voor huurders die op zoek zijn naar kleine units. Daarbij komt dat er volgens de beheerders/eigenaren een aantal oude panden in de Binnenstad leeg staan die erg geschikt zouden zijn als bedrijfsverzamelgebouw. Een aantal beheerders/eigenaren ervaart geen marktruimte voor een nieuw gebouw. Ze vinden het momenteel moeilijk om nieuwe huurders te vinden en noemen de concurrentie tussen de bedrijfsverzamelgebouwen groot. 5.3 Utrechtse specifieke bedrijfsverzamelgebouwen Nieuw bedrijfsverzamelgebouw in gaming industrie Voorjaar 2011 is het bedrijfsverzamelgebouw Dutch Game Garden geopend op de Neude. Het aantal specifieke bedrijfsverzamelgebouwen komt daarmee uit op acht. In het gebouw zijn 38 units (20 m² tot 375 m2 ) verdeeld over 2.700 m² waar aan maximaal 235 mensen een werkplek geboden kan worden. Het bedrijfsverzamelgebouw is specifiek gericht op beginnende ondernemers in de gaming industrie. Veel startende gamingbedrijfjes komen voort uit de Hogeschool voor de Kunsten Utrecht. Toename oppervlak specifieke bedrijfsverzamelgebouwen Het oppervlak aan specifieke bedrijfsverzamelgebouwen is in 2011 gegroeid met de 2.700 m2 vvo van de Dutch Game Garden en komt uit op ruim 11.000 m² vvo. In totaal zijn medio 2011 ongeveer 330 bedrijven in de specifieke bedrijfsverzamelgebouwen gehuisvest. Het totaal aantal werkzame personen waarvan bekend is dat ze in of vanuit een specifiek bedrijfsverzamelgebouw werkzaam zijn bedraagt 789. Voor drie gebouwen is het aantal werkzame personen nog niet bekend. Specifieke bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht per medio 2011 oplevering Kantoor/ Bedrijf/ Combinatie m 2 vvo grootte units (m 2 vvo) aantal units aantal werkzame personen 2010 (PAR) Regus Business Center (Hojel City Center) 1994 K 1.400 16 120 24 132 Regus Business Center (Zengebouw) 1999 K 1.521 16-110 59 286 Regus Business Center Papendorp 2008 K 690 8-22 81 101 Offices For You 2010 K 2.000 20-45 56 103 Biopartner Center Utrecht (Incubator) 2004 C 2.000 20-200 variabel 167 UtrechtInc (Padualaan) 2010 K 500 15-30 25 * UtrechtInc (Oudenoord) 2010 K 300 16-32 12 * Dutch Game Garden 2011 K 2.700 20-375 38 * Bron: Gemeente Utrecht; Provinciaal Arbeidsplaatsen Register * nog geen cijfers beschikbaar 51

Bedrijfsverzamelgebouwen 5 Weinig leegstand in specifieke bedrijfsverzamelgebouwen Van leegstand is in de specifieke bedrijfsverzamelgebouwen nauwelijks sprake: één van de acht gebouwen heeft te kampen met lichte leegstand. Van de overige zeven gebouwen hanteren er vier een wachtlijst of zijn van plan die binnenkort in te voeren. Opvallend is dat dit ook geldt voor Utrecht Inc op de locaties aan de Padualaan en Oudenoord, die in 2010 hun deuren hebben geopend. Verdeeldheid over al dan niet uitbreiding van aanbod De helft van de eigenaren/beheerders van de specifieke bedrijfsverzamelgebouwen geeft aan dat er ruimte is voor uitbreiding van het aantal gebouwen. Deze aanbieders ervaren dat er vooral vraag is naar gebouwen in het lagere huursegment en met relatief kleine units. Daarnaast is de locatie erg belangrijk: de meeste vraag gaat uit naar bijzondere panden in de Binnenstad of per auto goed bereikbare locaties aan de rand van de stad, zoals Papendorp. De overige vier eigenaren/beheerders zien geen marktruimte voor een nieuw bedrijfsverzamelgebouw in Utrecht. 5.4 Flexibele ruimteconcepten Groei flexibele ruimteconcepten De tamelijk nieuwe marktontwikkeling van flexibele ruimteconcepten laat een duidelijke groei zien. Er komen in Utrecht steeds meer locaties met flexibele werk- en ontmoetingsplekken. Om daar gebruik van te kunnen maken is geen huurcontract voor een bepaalde ruimte en looptijd vereist. In de meeste gevallen werken aanbieders met een abonnement of lidmaatschap waarna je onbeperkt gebruik kunt maken van de ruimte. Het zijn ook locaties waar ondernemers meest ZZP-ers andere ondernemers ontmoeten of met klanten afspreken. Diversiteit in het aanbod Aanbieders in Utrecht van flexibele werkplekken zijn ondermeer Seats2Meet, Igluu, Bedrijvencentrum Vechtenstein, Het Nieuwe Werken Doe Je Zelf, Wijk in Bedrijf Utrecht, Het Coachhuis, Huis aan de Werf werkplek, Regus Business World Cards, Zpot De Meern. Het gebruik van deze locaties als werkplek loopt van gratis tot diverse vormen van abonnementen en huur van werk- of vergaderruimte per dagdeel. Beschikbare voorzieningen zijn onder andere wifi en een printer. Naast deze aanbieders is er een groeiend aantal horecagelegenheden waar ondernemers welkom zijn, waar wifi aanwezig is. Voorbeelden zijn restaurant Leen, de Coffee Company, de Colonie en Laplace. 52 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

Literatuur ABN AMRO (2011), Kansen voor kwaliteit. De Nederlandse kantorenmarkt in beeld (maart 2011). Arcadis (2011), IBIS Werklocaties. De stand van zaken in planning en uitgifte van werklocaties op 1 januari 2011 en de uitgifte in 2010. Jones Lang LaSalle (2011a), Visie kantorenmarkt Utrecht. Het cruciale belang van een Winning Workplace (mei 2011). Jones Lang LaSalle (2011b), Occupier Special 2011. Creëren van Winning Workplaces. Bestuurlijke Werkgroep 2010 (2011), Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. Blauw Research (2011), Online consumentenbestedingen stijgen naar 8,2 miljard. Persbericht Thuiswinkel Markt Monitor 2010 door Blauw Research. NVB (2011), Thermometer Kantoren. Provincie Utrecht (2011), Uitkomsten Werkgelegenheidsonderzoek provincie Utrecht (Monitor Ruimtelijke Economie, maart 2011). Rabobank (2011), De Regio Top 40 (juni 2011). CBS (2011), Werkloosheid verder gestegen (Persbericht 20 oktober 2011). Centraal Planbureau (2011), Macro Economische Verkenning 2012. Dijk, Bouke-Pieter van (2011), Nieuwbouwstop eerste stap naar gezonde kantorenmarkt (Vastgoedmarkt maart 2011). DTZ Zadelhoff (2011a), Vastgoedmonitor gemeente Utrecht 2011. Kantoor- en bedrijfsruimtemarkt. DTZ Zadelhoff (2011b), Nederland compleet. Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt medio 2011. Stijnenbosch, Martin (2011), Leegstand kantorenmarkt structureel (VROM Totaal 12 januari 2011). Tordoir, Pieter (2011), De regionale kantorenmarkt in de toekomst. Inleiding bijeenkomst Pak leegstand van kantoren aan (Nieuwegein, 17 februari 2011). Vastgoedmarkt (2011a), Kantooropname herstelt mede door bestemmingsonttrekking. Vastgoedmarkt, augustus 2011. Vastgoedmarkt (2011b), Kantoorgebouw op multimodaal knooppunt populair. DTZ Zadelhoff en Goudappel Coffeng in: Vastgoedmarkt, augustus 2011. DTZ Zadelhoff (2011c), Van veel te veel, De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed (januari 2011). DTZ Zadelhoff (2011d), Het Groene Werken. Dynamis (2011), Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2011. EIB (2011), Kantorenmonitor. Analyse van vraag en aanbod (september 2011). FD (2011), AFM eist openheid korting kantoorprijs (FD, 19 september). Vastgoedmarkt (2011c), Jones Lang Lasalle onderzoekt beleggingsbeleid institutionele beleggers. Twintigste onderzoek weerspiegelt vertrouwenscrisis in sector (Vastgoedmarkt, september 2011). Vastgoedmarkt (2011), Leegstand winkels neemt opnieuw sterkt toe. WPM ( 2011), Utrecht Adviesnota detailhandel. Evenwicht in dynamiek. Concept oktober 2011. HBD (2011), De omzet van de totale detailhandel, food en non-food. ING Economisch Bureau (2011), Kwartaalbericht Vastgoed mei 2011. Commercieel vastgoed op een lager niveau verder. Geraadpleegde internetsites www.hbd.nl (feiten en cijfers) www.cbs.nl 53

Bijlage 1 Gesprekspartners interviews Pieter Affourtit (WPM Groep BV) Jaap van Geloven (Jones Lang LaSalle) Remko van Kempen (DTZ Zadelhoff) Ruben Langbroek (Jones Lang LaSalle) Theo Pranger (Statement Real Estate) Frank van der Sluys (DTZ Zadelhoff) Jan Verhaegh (DTZ Zadelhoff) Bijlagen Anneke de Vries (Anneke de Vries Advies; per 1 november Ahold Europe Real Estate & Construction) 54 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

Bijlage 2 Begrippen A-1 locatie kernwinkelapparaat Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat gelegen tussen publiekstrekkers, waarbij landelijk opererende filiaalbedrijven minimaal 50% van de aanwezige winkelvestigingen innemen, terwijl het aandeel van winkels in dagelijkse artikelen en niet-winkels maximaal 10% bedraagt. A-2 locatie kernwinkelapparaat Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat met tenminste één trekker, waarbij landelijk opererende filiaalbedrijven minimaal 25% van de aanwezige winkelvestigingen innemen, terwijl het aandeel van winkels in dagelijkse artikelen en niet-winkels maximaal 25% bedraagt. Aanbod Aan het eind van het jaar op de vrije markt aangeboden ruimtes van tenminste 500 m2 kantoor, 750 m2 bedrijfsruimte (inclusief bijbehorende kantoorruimte) of 200 m2 winkelruimte. Het gaat om ruimte die al in gebruik, opgeleverd of in aanbouw is. In onderhuur aangeboden ruimte wordt meegeteld. Projecten in voorbereiding worden niet meegeteld. B-locatie Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat, gelegen buiten het A-winkelgebied. Bedrijfsruimte Gebouw bestemd voor productie, opslag en distributie van goederen. Ook bedrijfspaviljoens met een meer dan de gebruikelijke kantoorcomponent, maar niet meer dan 50% van het totale oppervlak, vallen hieronder. Bedrijfsverzamelgebouw Een bedrijfsverzamelgebouw is een gebouw dat beheerd wordt door één instantie, waarin bedrijfsen/of kantoorruimten worden aangeboden aan een substantieel aantal kleinschalige (< 150 m2) zelfstandige ondernemingen, eventueel aangevuld met gemeenschappelijke diensten en/of voorzieningen. Eersteklas vastgoed Modern, courant onroerend goed dat tegemoet komt aan de hedendaagse wensen en eisen van het bedrijfsleven en zich op een goede locatie bevindt. Kantoren en bedrijfsruimte jonger dan vijf jaar op de beste locaties wordt over het algemeen gezien als eersteklas vastgoed.in de winkelruimtemarkt wordt ruimte met een courante frontbreedte en dito oppervlak in het A-winkelgebied als eersteklas aangemerkt. Eigenbouw Kantoren en bedrijfsgebouwen die voor rekening van de gebruiker worden gerealiseerd. Hectares bedrijventerrein Bij uitgifte, bouwrijp kaveloppervlak en de planvoorraad bedrijventerrein gaat het steeds om hectares netto uitgeefbaar terrein. Huurprijs kantoren en bedrijfsruimte Prijs per vierkante meter verhuurbaar oppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten. Huurprijs winkels Prijs per vierkante meter bedrijfsvloeroppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten, goodwill en overnamekosten. Prijzen hebben betrekking op een standaardunit van circa 150 m2 met een frontbreedte van 6 meter. Incourant vastgoed Verouderd onroerend goed dat niet meer tegemoet komt aan de hedendaagse wensen en eisen van het bedrijfsleven en zich veelal op kwalitatief mindere locaties bevindt. Er zijn vaak (zeer) ingrijpende aanpassingen nodig om het pand geschikt te maken voor de hedendaagse vastgoedgebruiker. Kamergebied Kamer van Koophandel gebied Utrecht Hieronder vallen de volgende gemeenten: Abcoude, Breukelen, Bunnik, De Bilt, De Ronde Venen, Houten, IJsselstein, Loenen, Lopik, Maarssen, Montfoort, Nieuwegein, Oude Water, Rhenen, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Veenendaal, Vianen, Wijk bij Duurstede, Woerden en Zeist. Kantoor Gebouw waarin werkzaamheden zeer overwegend gericht zijn op verwerking van informatie en de daarmee verbonden dienstverlening. Onderwijsgebouwen van HBO of Universiteit zijn niet meegeteld. Kantoorachtige bedrijfsruimte Gebouw met een kantoorcomponent van 50-70% en voor het overige deel bedrijfsruimte. 55

Bijlagen Langdurige leegstand Leegstaande kantoorruimte die minimaal één jaar wordt aangeboden. Dit hoeft dus niet per definitie te betekenen dat de ruimte ook al een jaar leegstaat. Leegstand Aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen, die op het moment van inventarisatie niet (meer) in gebruik is. Nieuwbouw Kantoren en bedrijfsgebouwen jonger dan twee jaar. Ook bestaande bouw die zeer ingrijpend is gerenoveerd, wordt als nieuwbouw aangemerkt. Opname Kantoor- of bedrijfsruimte die in een kalenderjaar op de vrije markt verhuurd of verkocht is, dus met uitzondering van sale-and-lease-back transacties en nieuwbouw voor eigenaar-gebruikers. Er is sprake van opname als tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt. In onderhuur verhuurde meters worden tot de opname gerekend. Vierkante meters vloeroppervlak Bij de voorraad kantoorruimte, leegstand, onttrekkingen en oplevering van nieuwbouw gaat het in principe om m2 bruto vloeroppervlak. In de praktijk is het niet altijd duidelijk of het gaat om netto of bruto vloeroppervlak zodat sprake is van marges in aangegeven metrages. Bij makelaarsgegevens over aanbod en opname van kantoor- of bedrijfsruimte op de vrije markt gaat het om het netto verhuurbaar vloeroppervlak. Bij detailhandel gaat het steeds om het verkoopvloeroppervlak (vvo). Vrije markt De huur en koopmarkt waarop ontwikkelaars, beleggers en andere particuliere eigenaars ruimte aanbieden voor nog onbekende gebruikers. Ruimte die een eigenaar direct voor eigen gebruik bouwt is hier niet in meegenomen, evenmin als sale-andlease-back transacties. Regio Als in de monitor sprake is van de regio Utrecht gaat het in de regel om de BRU-gemeenten (De Bilt, Bunnik, Houten, IJsselstein, Stichtse Vecht, Nieuwegein, Utrecht, Vianen en Zeist). Structureel aanbod Kantoorruimte die tenminste drie jaar achtereen op de markt wordt aangeboden. Uitgifte bedrijventerrein Bedrijventerrein is als uitgegeven gekwalificeerd als tenminste een intentie-overeenkomst is bereikt. Als later blijkt dat de intentie-overeenkomst weer is ontbonden (niet is omgezet in een uitgifteovereenkomst) dan wordt het uitgiftecijfer daarvoor gecorrigeerd. Vestigingsprofiel bedrijventerrein Terrein met een hoogwaardig profiel bestaat uit kavels met een bebouwing van 30% tot 70% bedrijfsruimte, en dus ook maximaal 70% kantoorruimte. Terrein met een modern gemengd profiel bestaat uit kavels met een bebouwing van tenminste 70% bedrijfsruimte. Het kantorendeel kan dus niet meer dan 30% van het gebouwde vloeroppervlak beslaan. Meestal is sprake van 80% tot 90% bedrijfsruimte. 56 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

Bijlage 3 Kantoren naar bouwperiode Utrechtse kantoorgebieden naar bouwperiode (vvo, stand medio 2011) 2010 2009 2008 1999 1989 1979 2000-1990- 1980-1970- 1960-1969 voor 1960 totaal Stationsgebied 0 0 49.200 231.500 148.000 125.000 25.000 54.500 633.200 Oude Binnenstad 0 0 0 0 500 16.700 13.500 96.200 126.900 Papendorp 100% kantoren 12.300 4.200 178.500 - - - - - 195.000 Papendorp kantoorachtig 0 7.200 105.000 - - - - - 112.200 Oost (incl. Stadion) 0 0 38.200 0 28.000 5.700 29.100 89.400 190.400 Rijnsweerd 0 0 26.700 170.100 18.600 95.700 - - 311.100 Kanaleneiland/Welgelegen 2.900 17.600 21.100 84.100 171.200 81.100 34.700-412.700 Overvecht verspreid 0 0 13.300 8.300 4.200 29.800 600-56.200 Station Overvecht 0 0 7.500 0 0 12.300 0-19.800 Lage Weide 0 0 29.700 45.700 44.300 41.900 1.400-163.000 Cartesiusweg/driehoek 0 0 3.700 18.400 2.900 5.900 0 5.100 36.000 Oudenrijn 0 0 21.000 25.100 21.100 0-700 67.900 LR Centrum * 8.500 10.200 - - - - - - 18.700 overig Utrecht 0 0 13.500 42.800 49.400 45.400 18.000 40.400 209.500 totaal 23.700 39.200 507.400 626.000 488.200 459.500 122.300 286.300 2.552.600 Bron: gemeente Utrecht * inclusief kantoorkavels De Wetering-zuid 57

Bijlage 4 Oplevering kantoren Oplevering kantoorruimte stad Utrecht (m 2 bvo) 2011 locatie oplevering Papendorp (Taats Zuid) Papendorp (Nieuwerijn Noord) 40.000 totaal kantoren 40.000 2012 locatie in aanbouw/zeker waarschijnlijk onzeker Papendorp (Taats Zuid) 8.000 Papendorp (Nieuwerijn Noord) 8.000 totaal kantoren 8.000 0 8.000 Bijlagen 2013 locatie in aanbouw/zeker waarschijnlijk onzeker Leidsche Rijn Centrum (A2 strook) 23.000 totaal kantoren 23.000 0 0 2014 locatie in aanbouw/zeker waarschijnlijk onzeker Papendorp (Nieuwerijn Noord) 3.500 Papendorp (Taats Zuid) 18.000 Stationsgebied 65.000 7.000 25.000 Kanaleneiland-zuid 5.000 totaal kantoren 73.500 7.000 43.000 2015 en later locatie in aanbouw/zeker waarschijnlijk onzeker Leidsche Rijn (Vleuterweide) 10.000 Leidsche Rijn Centrum (A2 strook) 57.000 Leidsche Rijn Centrum (winkelgebied) 13.200 13.000 Leidsche Rijn Centrum (De Wetering-zuid) 12.000 Leidsche Rijn Centrum overig 138.800 Papendorp (Taats Noord) 5.000 Papendorp (Taats Zuid) 22.000 Stationsgebied (Westflank Zuid) 65.000 Stationsgebied (Nwe Stationsstraat) 18.700 Stationsgebied (Jaarbeursplein) 47.000 Stationsgebied overig 30.000 Oudenrijn 35.000 totaal kantoren 13.200 152.700 300.800 58 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

Oplevering kantoorachtige bedrijfsruimte stad Utrecht (m2 bvo) 2011 locatie oplevering Papendorp (Nieuwerijn Zuid) 3.300 totaal kantoorachtige bedrijfsruimte 3.300 2012 locatie in aanbouw/zeker waarschijnlijk onzeker Papendorp (Nieuwerijn Zuid) 3.300 totaal kantoorachtige bedrijfsruimte 0 3.300 0 2013 locatie in aanbouw/zeker waarschijnlijk onzeker Papendorp (Nieuwerijn Zuid) 3.300 totaal kantoorachtige bedrijfsruimte 0 3.300 0 2014 locatie in aanbouw/zeker waarschijnlijk onzeker totaal kantoorachtige bedrijfsruimte 0 0 0 2015 en later locatie in aanbouw/zeker waarschijnlijk onzeker Papendorp (Nieuwerijn Zuid) 3.000 Papendorp (Nieuwerijn Noord) 39.500 totaal kantoorachtige bedrijfsruimte 0 0 42.500 59

Bijlage 5 Kantoorgebieden Marktgegevens Utrechtse kantoorgebieden * Papendorp Stationsgebied Oude Binnenstad Papendorp 100% kantoor kantoorachtig (70/30) Oost Rijnsweerd Kanaleneiland kantoorvolume ultimo 2010 633.200 126.900 195.000 112.200 190.400 311.050 412.650 oplevering 2010 0 0 12.300 0 0 0 2.600 oplevering 2011 34.000 0 0 2.800 0 0 0 planvoorraad (bvo) 257.700 0 64.500 49.100 0 0 5.000 Bijlagen opname 2010 7.300 13.900 29.700 3.800 4.600 9.000 aanbod ultimo 2010 2.400 1.800 58.800 10.600 31.100 89.400 opname tot medio 2011 20.700 0 5.900 1.700 900 6.200 aanbod medio 2011 10.800 6.200 24.900 40.700 11.100 40.400 86.000 waarvan: incourant aanbod 0 0 0 40.700 1.100 0 16.500 structureel aanbod ** 0 800 0 3.000 2.000 5.300 19.900 aanbod onderhuur 1.400 900 13.500 38.200 4.400 10.500 16.100 kantoorvolume medio 2011 633.200 126.900 195.000 112.200 190.400 311.050 412.650 waarvan: leegstand 1.100 5.300 23.800 24.800 4.700 20.400 70.500 leegstandspercentage 0,2% 4,2% 12,2% 22,1% 2,5% 6,6% 17,1% langdurige leegstand *** 0 1.650 5.300 24.800 2.000 5.700 55.700 bandbreedte huur medio 2011 ( ) 170-205 150-200 158-190 160-220 145-175 110-160 Bron: DTZ Zadelhoff; gemeente Utrecht * alle metrages in vvo behalve planvoorraad ** 3+ jaar op de markt aangeboden *** staat 1+ jaar leeg 60 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

Marktgegevens Utrechtse kantoorgebieden Overvecht Lage Weide Cartesiuswegterrein/ driehoek Oudenrijn Leidsche Rijn Centrum overig Utrecht kantoorvolume ultimo 2010 76.000 163.000 36.000 67.900 18.700 209.500 oplevering 2010 0 0 0 0 8.500 0 oplevering 2011 0 0 0 0 0 0 planvoorraad (bvo) 0 0 0 35.000 257.700 10.000 opname 2010 0 8.700 800 5.200 500 5.100 aanbod ultimo 2010 6.800 30.200 1.900 22.300 0 5.500 opname tot medio 2011 1.400 900 0 0 0 2.200 aanbod medio 2011 6.100 35.500 600 19.800 0 15.100 waarvan: incourant aanbod 6.100 16.400 600 0 0 600 structureel aanbod ** 2.900 12.600 600 2.900 0 0 aanbod onderhuur 0 0 0 4.000 0 0 kantoorvolume medio 2011 76.000 163.000 36.000 67.900 18.700 209.500 waarvan: leegstand 3.800 31.200 600 15.800 0 8.800 leegstandspercentage 5,0% 19,1% 1,7% 23,3% 0,0% 4,2% langdurige leegstand *** 1.900 19.950 600 11.850 0 1.750 bandbreedte huur medio 2011 105-150 90-130 - 105-140 - - Bron: DTZ Zadelhoff; gemeente Utrecht * alle metrages in vvo behalve planvoorraad ** 3+ jaar op de markt aangeboden *** staat 1+ jaar leeg 61

Bijlage 6 Bedrijfsverzamelgebouwen Bijlagen Het bedrijfsverzamelgebouw Als definitie van een bedrijfsverzamelgebouw gaan we uit van: een door één instantie beheerd gebouw met een centrale entree, waarin kantoorruimte en/of bedrijfsruimte wordt aangeboden aan een substantieel aantal kleinschalige (< 150 m2) zelfstandige ondernemingen, eventueel aangevuld met gemeenschappelijke diensten. Clusters van kleinschalige, geschakelde bedrijfsunits, die elk over een eigen ingang c.q. overheaddeur beschikken, worden hier niet meegenomen omdat ze als solitaire vestigingen worden gezien. Deze bedrijvencentra zijn meestal op bedrijventerreinen gelegen. Belangrijke kwaliteiten van een bedrijfsverzamelgebouw zijn: het flexibele aanbod van ruimtes, korte en tussentijds opzegbare huurcontracten, de aangeboden diensten en de nabijheid van andere bedrijven. De gebouwen zijn opgedeeld in kleine units, die afzonderlijk en gekoppeld kunnen worden gehuurd, waarmee op maat in de ruimtebehoefte wordt voorzien. Bij gemeenschappelijke diensten gaat het om zaken als een centrale receptie, beveiliging, vergaderruimte, schoonmaken, gebruik van apparatuur (fax, kopiëren) en secretariële ondersteuning. Voor diensten worden bovenop de huur servicekosten in rekening gebracht, naar gelang het gebruik of als vast bedrag. Twee typen Utrechtse bedrijfsverzamelgebouwen Binnen de hierboven gegeven definitie onderscheiden we in Utrecht in totaal vijftien bedrijfsverzamelgebouwen. Daarvan hebben er tien een algemene functie, voor een breed scala van kleinschalige ondernemingen. De andere vijf hebben een specifiek concept en/of specifieke doelgroep. Van de eerste groep van tien algemene bedrijfsverzamelgebouwen zijn er zes met overheidssteun tot stand gekomen. Van de tweede groep van vijf specifieke bedrijfsverzamelgebouwen is er één met steun van de overheid (en van de Universiteit Utrecht) tot stand gekomen. Aan die overheidssteun zijn voorwaarden verbonden die samenhangen met de diverse ingezette subsidies. Over het algemeen hebben de voorwaarden betrekking op: gewenste doelgroepen, een maximum aan de huurprijs en voldoende doorstroming (niet te lange verblijfsduur). Met dergelijke voorwaarden wordt beoogd de beschikbare ruimte zoveel mogelijk ten goede te laten komen aan kleinschalige, startende en doorstartende ondernemingen in Utrecht. Gebruikers van bedrijfsverzamelgebouwen Bedrijfsverzamelgebouwen bieden voornamelijk onderdak aan dienstverlenende bedrijven. Het accent ligt op kantoorhoudende bedrijven, soms met een atelier of opslagruimte. Daarbij geven de kleinste gebruikers, de één- en tweemanszaken, er vaak de voorkeur aan in eigen wijk of stadsdeel te blijven. Voor kleinschalige bedrijven in productie, installatie en onderhoud, is een bedrijfsverzamelgebouw zelden geschikt. Met het oog op laden en lossen hebben ze meestal een eigen ingang nodig, in een vrijstaand pand of geschakelde eenheden. Ze zijn vaak ook gericht op een locatie in een hogere hinderwetcategorie. De behoefte aan gemeenschappelijke voorzieningen is bij deze bedrijven gering. 62 Vastgoedmonitor Utrecht 2011

64 Vastgoedmonitor Utrecht 2011