Transcriptie

1 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

2

3 Vastgoedmonitor Utrecht

4 Colofon uitgave Afdeling Onderzoek Interne Bedrijven Gemeente Utrecht Postbus CE Utrecht in opdracht van Afdeling Economische Zaken & Afdeling Grondzaken StadsOntwikkeling Gemeente Utrecht internet rapportage Rob Paridaen m.m.v. Karin de Vries informatie Pim Sanders (Grondzaken) Klaas Beerda (Economische Zaken) Rob Paridaen (Onderzoek) foto s Sietse Brouwer Marissa van Leur Merijn van der Vliet Berry Geerlings cu2030.nl bronvermelding Het overnemen van gegevens uit deze publicatie is toegestaan met de bronvermelding: Onderzoek Utrecht februari Vastgoedmonitor Utrecht 2012

5 Inhoudsopgave Samenvatting 4 Inleiding 9 1 Economische ontwikkeling 10 2 Kantorenmarkt 14 3 Winkelmarkt 32 4 Bedrijfsruimte / bedrijventerreinen 46 5 Kleinschalige bedrijfsruimte 59 6 Utrecht Science Park 68 Bijlage 1 Gesprekspartners interviews 74 Bijlage 2 Begrippen 75 Bijlage 3 Planvoorraad kantoren 78 Bijlage 4 Kantoorgebieden 81 Bijlage 5 Concepten kleinschalige werkruimtes 83 3

6 Samenvatting Na krimp van de economie in 2012 zijn er voor 2013 nog geen tekenen van economisch herstel. De economische recessie speelt een belangrijke rol in de terughoudendheid van vastgoedbeleggers. In 2012 is er op de Utrechtse kantorenmarkt een situatie van ruim aanbod ontstaan: eind 2012 is er 4,9 keer zoveel aanbod als in 2012 is opgenomen. De leegstand is gestegen naar 10,4%, nog wel ruim onder het landelijk gemiddelde (14,6%). In het Utrechtse winkelareaal is er een gemiddelde leegstand van 4,5%, globaal de gewenste frictieleegstand en ruim onder het landelijk gemiddelde (6,9%). In de bedrijfsruimtemarkt is na de hoge opname en de sterke afname van het aanbod in 2011, het aanbod in 2012 weer fors gestegen. Naar een niveau van 2,9 keer de opname. Na een aantal jaren van een al bescheiden uitgifte is er in 2012 in het geheel geen bedrijventerrein uitgegeven. Er is nog ruim 30 ha direct uitgeefbaar. Er zijn in Utrecht 22 bedrijfsverzamelgebouwen met een bezetting van rond de 90%. Daarnaast is er een toenemend aantal aanbieders van flexibele werkplekken. Het Utrecht Science Park in De Uithof is een groeipool binnen de Utrechtse economie, met steeds meer vestigingen van kennisintensieve bedrijven en instellingen. 4 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

7 Economie Het Centraal Planbureau (CPB) raamt voor 2012 en 2013 een krimp van de Nederlandse economie. Op middenlange termijn zou weer sprake zijn van een lichte groei. Duidelijk is dat de economische problemen niet zijn opgelost, en gecombineerd met onzekerheid rond de euro leidt dat tot terughoudendheid bij vastgoedbeleggers. Positief voor Utrecht is dat de regionale economie beter presteert, minder gebukt gaat onder de recessie, dan de landelijke. Gunstig is ook dat voor Utrecht in nog steeds sprake is van banengroei, terwijl landelijk sprake is van een dalende werkgelegenheid. Kantorenmarkt Net als landelijk en in de andere grote steden is er in Utrecht een overaanbod aan kantoorruimte. De kantorenleegstand in Utrecht is gestegen van 9,1% eind 2011 naar 10,4% eind Daarmee zit Utrecht nog wel ruim onder het landelijk gemiddelde van 14,6% en onder het leegstandspercentage in Amsterdam en Rotterdam. Binnen Utrecht zijn er grote verschillen tussen de respectieve kantoorgebieden. Zo is er vrijwel geen leegstand in het Stationsgebied (0,7%), en een hoge leegstand op de bedrijventerreinen Lage Weide (28%) en Oudenrijn (29%). Volgens marktpartijen wil groeiende leegstand niet zeggen dat er geen vraag is naar nieuwbouw. Er is weliswaar geen uitbreidingsvraag, maar er is sprake van een kwalitatieve mismatch. Een substantieel deel van het aanbod komt niet overeen met de wensen van gebruikers. Daardoor is er een proces gaande van meer onttrekkingen aan de kantorenmarkt, en van transformatie naar andere functies (wonen, hotel). Dit zien we terug in de ontwikkeling van de Utrechtse kantorenvoorraad, die de laatste jaren nog maar weinig is gegroeid. Ontwikkelingen in Utrechtse kantorenvoorraad (m 2 verhuurbaar vloeroppervlak) jaargemiddelde nieuwbouw jaargemiddelde onttrekking jaargemiddelde groei voorraad periode 2003 t/m periode 2008 t/m Bron: Onderzoek Utrecht Er zijn meer onttrekkingen, en er is een groeiend aantal plannen voor transformatie van verouderde kantoorgebouwen. Daarnaast zullen ook incourante kantoorpanden die niet geschikt zijn voor transformatie uit het aanbod wegvallen. Het nieuwbouwvolume is sterk gedaald; de STEC Groep 1 raamt de nieuwbouwvraag voor Utrecht tot 2030 op een jaargemiddelde van circa m 2 vvo. Winkelmarkt Een laag consumentenvertrouwen en dalende koopkracht heeft (nog) niet geleid tot grote leegstandproblemen in de Utrechtse winkelstand: gemiddeld 4,5% leegstand tegenover een landelijk gemiddelde van 6,9%. Er is wel een bovengemiddelde leegstand van 7,5% in het winkelcentrum The Wall, en er is enige vertraging in de plannen voor (her)ontwikkeling van winkelcentra. Daar staat een grootschalige uitbreiding van de Woonboulevard Utrecht tegenover. 1 Utrechtse provinciale kantorenmarkt in balans: naar een kantorenstrategie (STEC Groep, oktober 2012). 5

8 Er is nog steeds veel vraag in het hoofdwinkelgebied van Utrecht Centrum, het voetgangersgebied in de historische binnenstad en Hoog Catharijne. Marktpartijen zijn uitgesproken positief over de geplande uitbreiding van Utrecht Centrum met m 2 bvo (circa m 2 wvo). De winkelhuren in de belangrijke Utrechtse winkelcentra zijn vrijwel geheel op peil gebleven. De fijnmazige winkelstructuur in de wijken weet zich nog steeds te handhaven. Toonbankbestedingen voor een aantal branches in de non-foodsector staan onder druk door koopkrachtdaling en toename van online-aankopen. De toekomst is aan het door winkeliers aanbieden van verschillende aankoopkanalen. Het maakt dan niet meer uit of de omzet in de fysieke winkel of via internet wordt behaald. Aangezien de grote ketens en ook winkels in het MKB daar al op inspelen, wordt deze ontwikkeling niet als een bedreiging van de winkelstructuur gezien. Bedrijfsruimtemarkt Op de bedrijfsruimtemarkt is er een grilliger verloop van aanbod en opname dan in de kantorenmarkt, maar eind 2012 is er ook voor de bedrijfsruimte sprake van een relatief hoog aanbodmetrage. Het gaat om 9% van de Utrechtse voorraad; globaal de helft van dat aanbod kan tot het incourant (minder gewild) aanbod worden gerekend. Een relatief hoog aanbodpercentage is er voor de Cartesiusdriehoek. Op het bedrijventerrein Lage Weide bevindt zich het grootste aanbodvolume, maar met 7,5% van de voorraad is dat minder dan gemiddeld in de stad. Net als landelijk staat het huurniveau van bestaande bedrijfsruimte onder druk. De meeste huren voor Utrechtse bedrijfsruimte liggen tussen de 30 en 50 (per m 2 per jaar), maar voor nieuwe bedrijfshallen wordt nog steeds tot 65 betaald. Aan de onderkant van de markt in verouderde bedrijfsruimte op minder goede locaties - komen huren onder de 30 voor. Bedrijventerrein De laatste jaren is het in de bedrijfsruimtemarkt erg moeilijk geworden om financiering te vinden voor grondaankoop en nieuwbouw (meestal voor eigen gebruik). Dat is de belangrijkste verklaring voor het lage uitgiftetempo van de ruim 30 hectare nog uitgeefbaar Utrechts bedrijventerrein. Na jaren met een nog beduidend hogere uitgifte, is In de periode 2007 t/m 2012 de uitgifte teruggevallen naar een jaargemiddelde van 0,8 hectare (netto). In 2012 is in het geheel geen uitgifte van Utrechts bedrijventerrein gerealiseerd. Marktpartijen signaleren niettemin wel een groeiend tekort aan geschikt bedrijventerrein voor grotere metrages logistiek en industrieel vastgoed. Op de nog uitgeefbare kavels kan die vraag niet worden gerealiseerd. Lage Weide beoordeeld als goed functionerend bedrijventerrein zou (deels) in die behoefte kunnen voorzien door herontwikkeling van kavels met gedateerd vastgoed. In de praktijk gebeurt dat nog weinig. Kleinschalige bedrijfsruimte Over het geheel genomen is er in Utrecht voldoende ruimte in bedrijfsverzamelgebouwen, maar enkele specifieke bedrijfsverzamelgebouwen hebben een vraagoverschot. Voor de 12 algemene bedrijfsverzamelgebouwen wijzen een gemiddelde bezetting van 87% en het ontbreken van een wachtlijst op een ontspannen markt. De 10 specifieke bedrijfsverzamelgebouwen hebben een gemiddelde bezetting van 93%, maar er is een grote variatie in bezettingsgraad en voor een viertal gebouwen is sprake van een wachtlijst. 6 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

9 Het aantal aanbieders van flexibele werkplekken in Utrecht groeit. Er zijn nu 11 aanbieders van flexibele werkplekken, waarvoor geen huurcontract hoeft te worden afgesloten. Soms wordt wel gewerkt met een abonnement of lidmaatschap. Daarnaast gebruiken kleine ondernemers als ZZP'ers steeds vaker horecagelegenheden als werk- en ontmoetingsplek. Er zijn in Utrecht tenminste 17 complexen van kleinschalige, aan elkaar gebouwde bedrijfsunits. Die onderscheiden zich van de bedrijfsverzamelgebouwen door een eigen ingang en het ontbreken van gemeenschappelijke voorzieningen. Utrecht Science Park Het Utrecht Science Park (USP) in De Uithof vormt een gebied met een relatief sterk groeiende werkgelegenheid; het is een belangrijke groeipool binnen de stad Utrecht. In de afgelopen tien jaar is het aantal werkzame personen met 21% gegroeid, een hogere groei dan de 11% werkgelegenheidsgroei voor heel Utrecht. Daarmee is het aandeel in de Utrechtse werkgelegenheid gestegen van 8,1% in 2002 naar 8,9% in Het USP voldoet aan alle criteria die aan een science park worden gesteld, en bevindt zich in de fase van verdere groei. Steeds meer kennisintensieve bedrijven en instellingen vestigen zich in het USPgebied. Aansprekende ontwikkelingen zijn de vestiging van het Danone Innovation Centre en van het Gemeenschappelijk Milieu Laboratorium, en de uitbreiding van de incubatorfunctie. 7

10 8 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

11 Inleiding Dit is de 14 e editie van de Vastgoedmonitor Utrecht, met een actueel overzicht van de stand en ontwikkeling van commercieel vastgoed in Utrecht. Achtereenvolgens passeren de kantorenmarkt, de winkelmarkt, de bedrijfsruimtemarkt en de uitgifte van Utrechts bedrijventerrein de revue. Vervolgens is een overzicht gegeven van Utrechtse bedrijfsverzamelgebouwen en overige kleinschalige bedrijfsruimten in de stad. Extra ten opzichte van eerdere versies van de monitor is aandacht besteed aan het Utrecht Science Park (USP) in de Uithof. De monitor bevat een veelheid aan cijfermatige informatie. Daarmee wordt de vinger aan de pols gehouden van de verschillende deelmarkten, en van de Utrechtse kantorenmarkt in het bijzonder. Locatie (bereikbaarheid en voorzieningen) en kwaliteit (efficiency, uitstraling, duurzaamheid) zijn sleutelfactoren in de toekomstwaarde van kantoorgebouwen. De Utrechtse cijfers zijn ingebed in landelijke en regionale trends. De monitor bevat cijferreeksen van de afgelopen jaren tot einde Er is vooral gekeken naar de marktontwikkeling in de afgelopen anderhalf jaar. Voor deze vastgoedmonitor is gebruik gemaakt van marktgegevens die door DTZ Zadelhoff Research speciaal voor dit rapport zijn aangeleverd. Daarnaast is de monitor gebaseerd op signalen uit de markt die verkregen zijn uit literatuur en uit gesprekken met enkele marktpartijen. Voor deze monitor zijn gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van Uni-Invest (nu Merin), Commerz Real, Statement Real Estate, Waltmann beleggingen, Ans de Wijn bedrijfshuisvesting, Van Rossum, DTZ Zadelhoff, Jones Lang Lasalle en Locatus. Marktgegevens DTZ Zadelhoff De meest recente gegevens over kantoren en bedrijfsruimte in de gemeente Utrecht, ook uitgesplitst naar deelgebied, hebben betrekking op eind Het gaat dan om: opname, aanbod en leegstand kantoren; opname en aanbod bedrijfsruimte. De overige voor deze monitor beschikbare marktgegevens van DTZ Zadelhoff gaan tot medio Het gaat dan om gegevens over huurniveaus, structureel aanbod (langer dan drie jaar) en onderhuur in Utrechtse kantoren, incourant aanbod in Utrechtse bedrijfsruimte, en gegevens voor andere gemeenten en de regio. 9

12 1 Economische ontwikkeling Het CPB verwacht een voortgaande krimp van de economie in 2013, met een verder dalende huishoudensconsumptie en afname van de bedrijfsinvesteringen. Op middenlange termijn zou weer sprake kunnen zijn van een lichte groei. De kwakkelende economie speelt een belangrijke rol in de terughoudendheid bij vastgoedbeleggers. Dat geldt met name de (ruime) kantorenmarkt en de markt voor bedrijfsruimte, maar ook delen van de winkelmarkt. Wat betreft groei van de economie en van het aantal banen is sprake van een relatief gunstige positie voor respectievelijk de regio en de gemeente Utrecht. 10 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

13 1.1 Landelijke trends Bescheiden groei Het Centraal Planbureau (CPB) 2 geeft aan dat er nog geen sprake is van robuust herstel van de Nederlandse economie. De binnenlandse consumptie en de bedrijfsinvesteringen trekken nog niet aan. Na 2008 is de huishoudensconsumptie gedaald en ook voor 2013 wordt een daling verwacht. Voor de bedrijfsinvesteringen is er na een opleving in 2011 een eveneens dalende ontwikkeling te zien. De werkgelegenheid (in arbeidsjaren) is na 2008 aanmerkelijk gedaald. Voor 2013 wordt een verdere daling verwacht. Landelijke economische ontwikkeling (jaarlijkse procentuele verandering) bruto binnenlands product huishoudensconsumptie bedrijfsinvesteringen werkgelegenheid in arbeidsjaren ,9 3,7-2,0 1, ,9 1,8-3,0 0, ,1 0,9-7,6-1, ,3-0,2-1,0-2, ,2 1,0-2,7-1, ,0 1,0 2,2 0, ,4-0,3 9,7 1, ,9 1,8 6,4 2, ,8 1,3 7,1 1, ,7-2,1-15,7-2, ,6 0,3-5,2-1, ,0-1,0 10,2 0, ½ -3¼ -½ verwachting ½ -1½ -3-1½ Bron: CPB (MEV 2013, september 2012; CPB Policy Brief 2012/07) In de CPB Notitie van 29 november is vooruitgekeken naar de periode Volgens die raming volgt na een periode van vrijwel geen economische groei in de jaren een periode met een gemiddelde jaarlijkse groei van 1¼%. De beroepsbevolking groeit nog maar licht (¼% per jaar), en de werkgelegenheid in arbeidsjaren vertoont een lichte daling (-¼% per jaar). Vastgoedbeleggers voorzichtig De kwakkelende Nederlandse economie en onzekerheden rond de euro spelen een belangrijke rol in de terughoudendheid bij vastgoedbeleggers. Beleggingen in Nederlands vastgoed bevinden zich op een laag niveau. Er was al weinig animo om te beleggen in kantoren en bedrijfshallen, maar ook de belangstelling voor beleggen in winkelvastgoed is afgenomen. Institutionele beleggers hebben geen 2 Macro Economische Verkenning 2013 (CPB, september 2012). CPB Policy Brief 2012/07. Decemberraming Economische vooruitzichten 2013 (CPB, december 2012). 3 Actualisatie Nederlandse economie tot en met 2017 (verwerking Regeerakkoord). CPB Notitie 29 november

14 interesse in winkelportefeuilles op locaties buiten de Randstad. 4 Er is steeds nog wel belangstelling voor het schaarse topsegment. 5 Op de markt voor kantorenvastgoed hebben beleggers al geruime tijd te maken met afwaardering van hun bezit. In het afgelopen decennium is sprake van een waardedaling van ruim 10%. 6 Gezien het ruime aanbod gaan huurprijzen omlaag. Een deel van het aanbod zal niet meer verhuurbaar blijken en valt uiteindelijk uit de markt. Afhankelijk van de locatie en het pand is bij een sterke afboeking op de waarde transformatie naar een andere functie mogelijk. De gemeente Utrecht heeft net als een aantal andere grote steden een transformatiekaart met kansrijk te transformeren leegstaand vastgoed. 1.2 Regionale groei Relatief gunstige positie provincie Utrecht De achterliggende periode laat voor de provincie Utrecht een relatief gunstige economische groei zien: een jaargemiddelde van 1,4% tegenover landelijk 1,2%. 7 Economische groei raming 2012 raming 2013 provincie Utrecht 2,0% -0,4% 0,2% provincie Noord-Holland 1,0% -0,5% 0,0% provincie Zuid-Holland 1,5% -0,9% 0,1% Nederland 1,2% -0,6% -0,1% Bron: ING Economisch Bureau (2012) Voor 2012 raamt het ING Economisch Bureau 8 een krimpende economie, in lijn met de Macro Economische Verkenning 2013 van het CPB. Daarbij is de verwachte krimp in de provincie Utrecht wel lager dan landelijk en eveneens lager dan die in de andere twee randstadprovincies. De landelijke raming van de ING voor 2013 is minder gunstig dan de door het CPB verwachte lichte groei, maar de provincie Utrecht komt er nog steeds beter uit dan landelijk. Hogere economische groei in Stadsgewest Utrecht De economische groei in de provincie is vooral gerealiseerd in de meest verstedelijkte stadsgewesten Utrecht en Amersfoort. TNO (2012) 9 spreekt van een trend van verstedelijking van de economie: in 4 De kanshebbers in de markt. De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed (DTZ Zadelhoff, januari 2012) 5 Dutch Real Estate Market Bulletin 2012 (Jones Lang Lasalle 2012). Investeren in krediet. FGH Vastgoedbericht 2012 (FGHbank 2012). 6 Kantorenmarkt in historisch en toekomstig perspectief. CPB Notitie 29 juni Factsheet Economie van de provincie Utrecht. Feiten, cijfers en prognoses (Monique Roso en Jan Dinnissen, 2012). 8 Kwartaalbericht Regio's (ING Economisch Bureau, augustus 2012). 9 Economische Verkenning Regio Utrecht (TNO, 25 juli 2012). 12 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

15 2011 heeft het Stadsgewest Utrecht een aandeel van naar schatting ruim 60% in de groei van de provinciale economie. De in 2011 gerealiseerde relatief hoge economische groei in de provincie Utrecht is nog ruimschoots overtroffen door de groei in het Stadsgewest Utrecht. De 3,6% groei is aanmerkelijk hoger dan die in 2010 en is vergelijkbaar met die in de jaren Ook gemiddeld over de afgelopen jaren doet het Stadsgewest Utrecht het economisch beter dan de provincie en heel Nederland. Economische groei regio Utrecht, provincie en Nederland, Stadsgewest Utrecht * +3,0% +3,9% +4,2% +2,8% -2,7% +0,6 +3,6 provincie Utrecht +2,2% +3,9% +4,6% +1,5% -2,9% +0,8 +2,0 Nederland +2,0% +3,4% +3,9% +1,8% -3,5% +1,7 +1,2 Bron: CBS * BRU-regio, exclusief Vianen Voortgaande groei aantal banen gemeente Utrecht TNO (2012) geeft aan dat met name de stad Utrecht binnen de provincie een economische trekkersrol vervult, waarbij een verband kan worden gelegd met een proces van schaalverkleining. Voor kleinere bedrijven is onderlinge nabijheid, het netwerk, relatief belangrijk. Ontwikkeling aantal banen in gemeente Utrecht, * totaal banen waarvan: voltijd deeltijd ** Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsen Register 2012 * aantal banen exclusief landbouw. Cijfers per medio het jaar ** minder dan 12 uur in de week Sinds medio 2005 zijn er in de gemeente Utrecht banen bijgekomen, een groei met ruim 13%. In geen van de opvolgende jaren is er een terugval in het aantal banen. De economische recessie in 2009 is weliswaar terug te zien in stagnatie van de groei in de periode (+0,2%), maar in (+1,4%) en (+1,4%) is er weer sprake van een aanmerkelijke groei. Het aantal voltijdbanen is in de periode met 12% gegroeid en het groeitempo van het aantal deeltijdbanen ligt daar met 27% nog een stuk boven. De banengroei in de periode in de gemeente Utrecht (12%) ligt ruim boven de landelijke ontwikkeling (6%) en die in de provincie Utrecht (7%). Ook in ligt de groei in de gemeente Utrecht (1,6%) hoger dan landelijk (0,3%) en provinciaal (0,9%) Kleine banengroei in 2011 (Persbericht LISA 2012). 13

16 2 Kantorenmarkt De kantorenmarkt kampt met een structureel overaanbod. Toch is er nog vraag naar nieuwbouw door een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. Gebruikers wensen andere producten op andere locaties dan de voorraad biedt. Daarmee ontstaat in beperkte mate verplaatsingsvraag en vraag naar kwalitatieve toevoegingen door nieuwbouw, met name aan de bovenkant van de markt. Er is geen sprake meer van uitbreidingsvraag. De totale voorraad die in gebruik is zal niet of nauwelijks meer toenemen. Er is in Utrecht een situatie van ruim aanbod ontstaan. Evenwichtig is een situatie met 1,5 keer zoveel aanbod als er is opgenomen. Eind 2011 is er 3,7 keer zoveel aanbod als er in 2011 is opgenomen. Eind 2012 is het aanbod verder gestegen naar 4,9 keer de opname. Begin 2013 is er een kantorenvoorraad van m 2 vvo (verhuurbaar vloeroppervlak), waarvan 10,4% leeg staat. Met dat leegstandspercentage steekt Utrecht nog steeds gunstig af tegen de andere grote steden en tegen het landelijk gemiddelde van 14,6%. 14 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

17 De hoogste leegstand is er op de bedrijventerreinen Lage Weide en Oudenrijn, en ook Kanaleneiland heeft een leegstand ruim boven het gemiddelde. In het Stationsgebied is er vrijwel geen leegstand. De Utrechtse kantorenvoorraad is de laatste jaren nog maar weinig gegroeid. Van m 2 verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) per januari 2008 naar m 2 vvo per eind Een groei met m 2 vvo in vijf jaar, gemiddeld m 2 vvo per jaar. Dat is het saldo van gemiddeld m 2 opgeleverde nieuwbouw en m 2 onttrekking. In de vijfjaarperiode 2003 t/m 2007 was er nog een groei van de kantorenvoorraad met gemiddeld m 2 vvo per jaar. Het saldo van gemiddeld m 2 nieuwbouw en m 2 onttrekking. Onttrekkingen aan de kantorenvoorraad zullen ook de komende jaren plaatsvinden. Er zijn diverse min of meer concrete plannen voor transformatie en dat zullen er zeker meer worden. Daarnaast zal een deel van het incourante, langdurig leegstaande aanbod ook zonder transformatie uit het kantorenaanbod wegvallen. De levenscyclus van kantoorgebouwen wordt gemiddeld genomen korter. Marktpartijen constateren een traag verloop van het proces van afwaarderen en onttrekken. Daarom is tot voorzichtigheid gemaand in het toevoegen van nieuwbouw. Daarbij wordt de voorkeur gegeven aan het realiseren van de geplande kantoorontwikkeling in het Stationsgebied en omgeving. In belangrijke Utrechtse kantoorgebieden als Papendorp, Kanaleneiland en Rijnsweerd worden ten opzichte van de formele contracthuur kortingen van 10-20% gegeven. Voor kantoren op bedrijventerreinen en meer verspreid door de stad zijn er huurkortingen tot 30% van de contracthuur. 2.1 Landelijke trends op de kantorenmarkt Structureel overaanbod De huidige markt wordt gekenmerkt door een hoog en nog stijgend aanbod. Landelijk is net als in 2010 het aanbod in ,4 keer zo hoog als de opname. In 2012 is het aanbod verder gestegen, en is nu 6,7 keer de opname. Bij een factor anderhalf is sprake van een evenwichtige markt, dus hebben we te maken met een situatie van structureel overaanbod. Opname en aanbod kantoorruimte Nederland 2007-medio 2012 (x1.000 m² vvo) opname aanbod (ultimo) Bron: DTZ Zadelhoff De aanbod-opnameverhouding dreigt nog slechter te worden doordat gebruikers bij verhuizing naar minder vloeroppervlak gaan. Door bezuinigingen bij de overheid is er in de opname van kan- 15

18 toorruimte een afnemende rol van de non-profitsector. In het bank- en verzekeringswezen is een proces van verdere automatisering en het daarbij afstoten van middenfuncties gaande. Navenant hoog leegstandspercentage Van het landelijk aanbod eind 2012 van 7,9 miljoen m 2 vvo staat 7,2 miljoen m 2 vvo (90%) ook werkelijk leeg. Met een kantoorvolume van 49,1 miljoen m 2 is er landelijk een leegstand van 14,6%. In een gezonde kantorenmarkt is sprake van een leegstand van 4 tot 5%. Breed gedragen is het besef dat sprake is van een vervangingsmarkt, waarin het ook zonder uitbreiding van de voorraad geruime tijd zal duren voordat de markt weer in evenwicht is. Naast een hoge leegstand is er evenwel ook nog een forse planvoorraad. Buck Consultants International 11 heeft voor 2011 nog (harde plus zachte) kantoorplannen van 6,4 miljoen m 2 (NEPROM) tot 14,1 miljoen m 2 (overheden) geïnventariseerd. Voor een deel van die planvoorraad is er een lagere kans op realisatie. Op basis van een screening komt Buck op een hoge realisatiekans voor 30% van de planvoorraad. Daarmee zou er toch nog tenminste 1,6 miljoen m 2 vvo aan de kantorenvoorraad worden toegevoegd. Samenhang locatiekwaliteit en leegstand Er zijn tussen de diverse kantoorsteden grote verschillen in leegstandspercentage. Voor een deel heeft dat te maken met het (te hoge) tempo van nieuwbouw, voor een deel met de waardering van de aangeboden kantoorlocaties. Grosso modo zijn locaties in de grote steden meer gewild dan de kleinere satellietkernen. In de groep van de 10 grootste steden heeft Utrecht met een leegstand van 10,4% een relatief gunstige positie. Leegstandspercentages kantoren grote steden en Nederland ultimo 2009 ultimo 2010 ultimo 2011 ultimo 2012 Amsterdam 16,8 18,4 16,7 18 Den Haag 7,9 10,6 10,0 10 Rotterdam 12,8 12,2 13,3 16 Utrecht * 8,5 8,0 9,1 10 Eindhoven 12,1 12,4 12,5 13 Haarlemmermeer 17,9 20,3 21,2 20 Arnhem 10,5 12,5 15,4 17 Nederland 13,3 13,9 13,9 14,6 Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht * bron Onderzoek Utrecht. Door van een wat grotere kantorenvoorraad uit te gaan komt DTZ Zadelhoff op een lager leegstandspercentage Binnen de steden is er weer een duidelijk verschil in de vraag naar typen kantoorlocaties. Diverse bronnen (EIB 12, JLL 13, DTZ Zadelhoff 14 ) constateren dat de monofunctionele kantoorlocaties gevoeli- 11 Verkenning en verdieping plancapaciteit kantoren. Eindrapportage (Buck Consultants International, november 2011). 12 Landelijke samenvatting kantorenmonitor (EIB, juni 2012). 13 Utrecht: Winning City? (Jones Lang Lasalle, november 2011). 16 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

19 ger zijn voor leegstand dan de binnenstedelijke, multifunctionele locaties. In het algemeen is er ook een voorkeur voor locaties met hoogwaardig openbaar vervoer, wat marktpartijen vertalen naar een railverbinding. Nog ruimte voor nieuwbouw Marktpartijen zijn van mening dat er - ook al is er een hoge leegstand - toch ruimte moet zijn voor nieuwbouw. Dat heeft te maken met de constatering dat er sprake is van een kwalitatieve mismatch. Met de voorraad kan niet aan de wensen van alle gebruikers tegemoet worden gekomen, wat leidt tot een (beperkte) verplaatsings- en nieuwbouwvraag, met name aan de bovenzijde van de markt. Er is geen uitbreidingsvraag meer. De totale voorraad die in gebruik is zal niet of nauwelijks nog toenemen. Hoe hoog de nieuwbouwvraag is hangt met verschillende dingen samen: de economische conjunctuur, de ontwikkeling van het ruimtegebruik per fte, de kwaliteit van het bestaande aanbod. Wat betreft het ruimtegebruik per fte lopen de verwachtingen uiteen. Aan de ene kant is er de trend van een dalend ruimtegebruik. Aan de andere kant wordt gesteld dat dalende huurprijzen leiden tot minder urgentie in de intensivering van het ruimtegebruik. 15 Geleding van de vraag Er is de laatste jaren groeiende aandacht voor de wensen van kantoorgebruikers, te vertalen naar geschikte kantoorconcepten. In dat verband heeft DTZ Zadelhof kantoorwerknemers verdeeld over zes gebruikerstypologieën, die ieder andere eisen stellen aan de huisvesting. 16 Voor vier van de zes is er een dalende ruimtevraag; groei is er bij de typen Creatieven en Netwerkers. Voor de Creatieven zullen standaardkantoren niet aan hun vraag voldoen en zijn met name de flexibele gebruiksmogelijkheden van de kantoorruimte van belang. Bij de Netwerkers ligt het accent op de ontmoetingsfunctie, wat maakt dat met name gemeenschappelijke ruimten en gedeelde voorzieningen belangrijk zijn. Daling netto huurprijs Er vindt een ware slag om de huurder plaats. Aanbieders zijn tot veel concessies bereid om huurders te behouden dan wel aan te trekken. Na aftrek van incentives liggen op de meeste kantoorlocaties de netto huren (ruim) onder de contracthuur. In de huidige ruime aanbodsituatie zijn huurkortingen tot 30% op een 5-jaarcontract geen uitzondering meer. Troostwijk constateert dat er nog wel steeds een tweedeling in de markt is. Bij courante kantoorpanden op goede locaties is de huurprijs over het algemeen stabiel. Bij de meeste verouderde panden op minder goede locaties staat de huurprijs onder druk. Jones Lang Lasalle 17 stelt echter vast dat ook de tophuurprijzen voor de goede locaties onder druk staan en moeten worden ondersteund door incentives. Het EIB verwacht ten opzichte van de marktprijzen 2010 een gemiddelde prijsdaling van 30%. Die ontwikkeling is al gaande, maar tot nu toe vooral in de vorm van incentives. Volgens het EIB zal het 14 De kanshebbers in de markt. De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed (DTZ Zadelhoff, januari 2012). 15 NFC Jaarbericht Kantoren 2011 (NFC Index Coöperatie, juni 2012). 16 Waar vraag en aanbod elkaar vinden (DTZ Zadelhof, januari 2013). 17 Dutch Real Estate Market Bulletin 2012 (Jones Lang Lasalle 2012). 17

20 sterk dalen van huurprijzen extra ruimtevraag tot gevolg hebben, volgens de rekenregel dat een prijsdaling van 10% tot 2% extra ruimtevraag zal leiden. Afwaardering en transformatie Het onttrekken van incourante kantoren aan de voorraad, meestal door transformatie naar een andere functie, is geen nieuw verschijnsel. Gezien de huidige marktsituatie is het aannemelijk dat een groeiend aantal panden in aanmerking komt voor transformatie of sloop. Marktpartijen geven aan dat de levenscyclus van kantoorgebouwen gemiddeld korter is geworden; soms niet meer dan 20 tot 30 jaar in plaats van 40 tot 50 jaar. Transformatie of sloop en herontwikkeling vraagt om de bereidheid van de betreffende eigenaren en financiers om fors af te waarderen op de balanswaarde van het vastgoed. Het CPB 18 wijst erop dat ze daartoe ook gedwongen kunnen zijn; het niet kunnen herfinancieren van de hypotheekschuld kan eigenaren dwingen panden tegen bodemprijzen te verkopen. Een proces van afwaardering is al een aantal jaren aan de gang. De grote institutionele beleggers hebben in de periode gemiddeld ongeveer een kwart op hun kantorenportefeuille moeten afboeken. 19 De afwaardering is uiteraard het grootst voor incourante, langdurig leegstaande kantoren. Afwaardering door huurverlaging en incentives is een meer algemeen verschijnsel. 18 Kantorenmarkt in historisch en toekomstig perspectief. CPB Notitie 29 juni Derde Voortgangsrapportage Aanpak leegstand kantoren (Gemeente Amsterdam, Ontwikkelingsbedrijf, mei 2012). 18 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

21 2.2 Kantorenmarkt regio Utrecht Verhouding aanbod/opname regio verslechterd Sinds 2007 is in de Regio Utrecht (inclusief de gemeente Utrechtse Heuvelrug) jaar op jaar sprake van toegenomen aanbod en een sterk geslonken opname van kantoorruimte. Van een verhouding aanbod/opname van 1,7 in 2007 (een evenwichtige marktsituatie) is dat verhoudingscijfer gegroeid naar 5,3 in Daarmee is de verhouding aanbod/opname in de regio nu vergelijkbaar met de landelijke 5,4. In 2010 stak de regio (verhoudingscijfer 4,5) nog gunstig af tegen de landelijke situatie (toen ook al verhouding 5,4). Aanbod en opname kantoorruimte op de vrije markt in de regio Utrecht * m2 vwo 700 aanbod eind periode aanbod/opname opname aanbod/ opname 7, , , , , , , eerste helft ,0 Bron: DTZ Zadelhoff Meer leegstand Het percentage leegstaande kantoorruimte in de Regio Utrecht is de afgelopen jaren sterk gestegen. Begin 2009 was met een percentage van 8,7% nog sprake van een licht verhoogde leegstand. De 13,3% van medio 2012 is meer dan het dubbele van de gewenste frictieleegstand van 5%. Sinds 2009 is de regionale leegstand ook sneller gestegen dan landelijk. Het regionale leegstandspercentage ligt medio 2012 met 13,3% nog wel onder de landelijke 14,1%. Net als in voorgaande jaren zijn er binnen de regio aanzienlijke verschillen. Een zeer hoge leegstand is er in de gemeenten Stichtse Vecht en Nieuwegein, landelijk behorend tot de toptien van gemeenten met de hoogste leegstand. Medio 2012 behoort Utrecht met een leegstand van 9,2% tot de toptien van Nederlandse steden met de laagste leegstand. Een relatief bescheiden leegstand is er ook in de regiogemeenten Bunnik en De Bilt. 19

22 Leegstandpercentages kantoren in de regiogemeenten begin 2009 medio 2010 medio 2011 medio 2012 Bunnik 4,3 11,6 12,3 7,9 De Bilt 8,4 7,2 16,9 7,8 Houten 2,8 12,2 13,6 16,2 IJsselstein 17,6 0,0 18,7 15,3 Stichtse Vecht * 21,3 32,4 32,3 33,2 Nieuwegein 16,8 19,3 22,7 33,1 Utrecht ** 7,0 9,1 8,3 9,2 Vianen 25,4 10,6 17,9 17,1 Zeist 4,3 3,9 7,1 12,9 Utrechtse Heuvelrug 2,9 0,0 3,6 3,9 Regio Utrecht 8,7 10,5 11,6 13,3 Nederland 12,0 13,3 13,7 14,1 Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht * vóór 2011 alleen Maarssen ** bron Onderzoek Utrecht. Door van een grotere kantorenvoorraad uit te gaan komt DTZ Zadelhoff op een lager leegstandspercentage 2.3 Situatie op de Utrechtse kantorenmarkt Ruimer aanbod Marktpartijen beschouwen Utrecht nog steeds als een goede kantorenstad, maar de verhuurbaarheid hangt ook in Utrecht sterk samen met de locatie en het prijsniveau. De situatie op de Utrechtse kantorenmarkt is de afgelopen jaren steeds ruimer geworden, met een groeiend aanbodoverschot. In 2011 is de verhouding aanbod/opname in de gemeente Utrecht (3,7) nog steeds gunstiger dan regionaal (5,3), maar ook in Utrecht is de aanbodsituatie dan al ruimer geworden dan in voorgaande jaren. De tendens van een geleidelijk groeiend aanbod en een daarbij achterblijvende opname heeft in 2012 doorgezet. Het aanbod is toegenomen van m 2 vvo per eind 2011 naar m 2 vvo per eind Daarmee is de verhouding aanbod/opname verder gestegen naar een factor 4,9. Vrij constante opname Het opnameniveau is de afgelopen twee jaar vrij constant. In 2011 is in Utrecht m 2 vvo kantoorruimte opgenomen en in 2012 is er een opname van m 2 vvo. Van de opname in 2011 is een relatief groot deel gerealiseerd in het Stationsgebied e.o.. In totaal gaat het dan om m 2 vvo, waarbij drie transacties samen goed zijn voor een opname van m Van de opname van m 2 vvo in 2012 is m 2 in de eerste helft van het jaar gerealiseerd. Daarbij speelt de omvangrijke transactie voor Capgemini in Leidsche Rijn Centrum ( m 2 ). De situatie in de tweede helft van 2012 wordt door marktpartijen omschreven als een markt waarin nog wel transacties plaatsvinden, maar waarin het langer duurt voor ze tot stand komen en het vaak om kleinere metrages gaat. 20 Nederland compleet. Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt, januari 2012 (DTZ Zadelhoff 2012). 20 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

23 Aanbod en opname kantoorruimte op de vrije markt in de stad Utrecht aanbod eind periode opname * m2 vwo 400 aanbod/opname aanbod/ opname 6, , , , ,0 Bron: DTZ Zadelhoff In de opname van kantoorruimte in de stad in de afgelopen tien jaar heeft de non-profitsector een aandeel van 42%, gevolgd door de zakelijke dienstverlening met een aandeel van 27%. De afgelopen paar jaar is het aandeel non-profit gedaald naar 24% en is de zakelijke dienstverlening goed voor 55% van de opname. 21

24 Nog steeds het grootste aanbodmetrage in Kanaleneiland Net als eind 2011 is er nog steeds het grootste aanbodmetrage in Kanaleneiland, gevolgd door Papendorp. Daarna komen Lage Weide en Rijnsweerd. Een toename van het aanbod is er met name voor het Stationsgebied e.o. en in Lage Weide. Bij het aanbod in het Stationsgebied e.o. is er de nuancering dat het voor m 2 gaat om aanbod dat pas na renovatie (binnen een jaar) beschikbaar komt voor verhuur. Aanbod in het Stationsgebied e.o. wordt door DTZ Zadelhoff zonder meer tot het kansrijke aanbod gerekend. 21 Ook in de ranking van kantoorlocaties door JLL 22 neemt het Stationsgebied een hoge positie in: plaats 7 van de 232 grotere kantoorlocaties in vijftig Nederlandse steden. 21 De kanshebbers in de markt (DTZ Zadelhoff, januari 2012). 22 Ranking kantoorlocaties 2012 (Jones Lang Lasalle, september 2012). 22 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

25 Aanbod en opname kantoorruimte per kantoorgebied (m 2 vvo) aanbod eind 2011 opname 2011 aanbod eind 2012 opname 2012 Stationsgebied e.o Oude Binnenstad Papendorp Oost Rijnsweerd Kanaleneiland Overvecht Lage Weide Cartesiusweg/driehoek Oudenrijn De Wetering-zuid Leidsche Rijn Centrum overig Utrecht totaal Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht Structureel aanbod vooral in Papendorp Van het totale aanbod behoort 26% tot het structureel aanbod, dat tenminste drie jaar wordt aangeboden. Dat aanbod bevindt zich vooral in Papendorp, gevolgd door Lage Weide en Kanaleneiland. Eenvijfde van het aanbod in de stad wordt aangeboden namens de huidige gebruiker, waarbij het dus gaat om aanbod in onderhuur. Met name in Papendorp is er een groot volume dat in onderhuur wordt aangeboden, wat betekent dat deze gebruikers een overschot aan ruimte hebben. Aanbod kantoorruimte per kantoorgebied (medio 2012, m 2 vvo) aanbod structureel aanbod * aanbod onderhuur Stationsgebied e.o Oude Binnenstad Papendorp 100% kantoor Papendorp kantoorachtig Oost Rijnsweerd Kanaleneiland Overvecht Lage Weide Cartesiuswegterrein Cartesiusdriehoek Oudenrijn De Wetering-zuid Leidsche Rijn Centrum overig Utrecht totaal Bron: DTZ Zadelhoff * tenminste 3 jaar aangeboden 23

26 Het structurele aanbod is gegroeid van m 2 vvo per medio 2011 naar m 2 vvo per medio 2012 (er zijn nog geen cijfers voor eind 2012). De forse groei van het structurele aanbod is terug te voeren op de sterke toename in Papendorp, zowel bij kantoren als kantoorachtige bedrijfsruimte. In Kanaleneiland is het structurele aanbod ongeveer een derde lager dan medio Voor kantoorachtige bedrijfsruimte in Papendorp zijn de volgende beleidsveranderingen aangebracht: - het kantoren- en het bedrijfsdeel kunnen apart worden verhuurd; - in het bedrijfsdeel zijn ook dienstverlenende functies mogelijk. Leegstand naar 10,4% Het volume leegstaande kantoorruimte is gestegen van m 2 per naar m 2 vvo per en m 2 per Daarmee is het leegstandspercentage geleidelijk gestegen van 8,0% per begin 2011 naar 9,1% per begin 2012 en 10,4% per begin De hoogste leegstandspercentages zijn er voor de kantoorgebieden Oudenrijn en Lage Weide. Naar omvang van de leegstand gaat vooral aandacht uit naar Kanaleneiland en Lage Weide, gevolgd door Papendorp en Rijnsweerd. In de meeste Utrechtse kantoorgebieden is er sinds medio 2011 een gestegen leegstandspercentage. De qua volume sterkste groei van de leegstand is er voor Lage Weide en Oost; beide met een leegstandsgroei van circa m 2 vvo. Een gunstige ontwikkeling zien we voor Papendorp waar het leegstandsvolume en daarmee ook het percentage aanmerkelijk is gedaald. Het Stationsgebied e.o. behoudt zijn gunstige positie met een zeer bescheiden leegstand. Leegstaande kantoorruimte in Utrecht per kantoorgebied voorraad (m 2 vvo) leegstand (m 2 vvo) leegstandspercentage leegstandspercentage medio 2011 Stationsgebied e.o ,7% 0,2% Oude Binnenstad ,9% 4,2% Papendorp ,9% 15,8% Oost ,2% 2,5% Rijnsweerd ,1% 6,6% Kanaleneiland ,8% 17,1% Overvecht ,3% 5,0% Lage Weide ,7% 19,1% Cartesiusweg/driehoek ,7% 1,7% Oudenrijn ,6% 23,3% De Wetering-zuid ,5% 0,0% Overig Utrecht ,6% 4,2% Totaal ,4% 8,3% Bron: DTZ Zadelhoff Papendorp nog niet af De kantoren in Papendorp bedienen een specifiek deel van de Utrechtse kantorenmarkt: bedrijven met veel ambulant personeel waarvoor de autobereikbaarheid essentieel is. Door marktpartijen wordt benadrukt dat voor versterking van de positie van dit kantorengebied vooral vraag is naar meer voorzieningen, met name in de horeca maar ook in de dienstverlening. Een eerste stap is de 24 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

27 transformatie van gebouw Maximus naar een hotelfunctie (80 kamers). De beleidsverandering voor kantoorachtige bedrijfsruimte faciliteert de gewenste functiemenging en werkt mee aan een oplossing voor de langdurige leegstand. Over het belang van aansluiting op railvervoer wordt door marktpartijen verschillend gedacht. Voor de verhuurbaarheid van leegstaande en leegkomende metrages wordt de netto huurprijs (na aftrek van incentives) als belangrijkste factor gezien. Gunstige beoordeling Kanaleneiland Het kantorengebied Kanaleneiland kampt nog steeds met een relatief hoge leegstand twee keer het stadsgemiddelde waarvan tweederde meer dan een jaar leeg staat. De grote leegstandsmetrages bevinden zich in Kanaleneiland-zuid. Voor deze monitor geïnterviewde marktpartijen geven echter nog steeds een gunstige beoordeling aan dit gebied: goede autobereikbaarheid, tramverbinding, ligging in de stad. Oudenrijn vraagt aandacht Een kritischer houding is er ten opzichte van de kantorenstrook langs de A12 op het bedrijventerrein Oudenrijn. Dit is het Utrechtse kantorengebied met het hoogste leegstandspercentage en ook de relatief meeste langdurige leegstand. Marktpartijen noemen als concrete verbeterpunten: een meer directe aanrijroute voor de auto, ruimere parkeergelegenheid, betere zichtbaarheid vanaf de snelweg. 2.4 Ontwikkeling huurprijzen De geregistreerde contracthuren geven beperkt inzicht in de netto (reëel betaalde) huurprijzen. Incentives als huurvrije periodes en huurkortingen zijn er niet in verwerkt. Huurprijsniveau G4-steden In Utrecht, Amsterdam en Rotterdam zijn de voor eerstklas kantoorruimte geregistreerde gemiddelde contracthuren in 2012 gelijk gebleven aan die in Als aangegeven zijn eventuele (buiten het huurcontract in sideletters geregelde) huurkortingen daarin niet verwerkt. Gemiddelde contracthuren eersteklas kantoorruimte G4 ultimo medio 2012 verwachting Utrecht stabiel/dalend Amsterdam stabiel/dalend Den Haag stabiel Rotterdam stabiel Bron: DTZ Zadelhoff Als verwacht is in Den Haag het eersteklas huurniveau onder druk komen te staan door de gedaalde ruimtevraag van de Rijksoverheid. Daarmee is het eersteklas huurniveau in Den Haag nu weer vergelijkbaar met dat in Utrecht en Rotterdam. Het veel hogere eersteklas huurniveau in Amsterdam wordt onder meer gerealiseerd in het centrum, Oud Zuid en op de Zuidas. 25

28 Eersteklas contracthuren in de regio Als aangegeven is de huurprijs voor eersteklas kantoorruimte in Utrecht gelijk gebleven, namelijk op 200 per m 2 vvo per jaar. Gemiddelde contracthuren voor eersteklas kantoorruimte ( per m 2 per jaar) /m 2 /jaar Utrecht Nieuwegein Houten medio 2012 Bron: DTZ Zadelhoff De huurprijzen in Nieuwegein en Houten daarentegen zijn gedaald. Daarbij kan met name voor Nieuwegein een verband worden gelegd met de sterk opgelopen leegstand. Ook speelt de verdere verruiming van de regionale markt, wat de huren in de meeste kantoorgebieden onder druk zet. Dalende tendens huren Utrechtse kantorenmarkt In diverse Utrechtse kantoorgebieden is er een dalende tendens in de range van huurprijzen (contracthuren, vóór aftrek incentives). In de Oude Binnenstad, Rijnsweerd en Overvecht is de huur aan de onderkant van de bandbreedte gedaald. In Papendorp, Oost en Oudenrijn is er zowel aan de bovenkant als de onderkant van de bandbreedte een gedaalde huurprijs. Het Stationsgebied e.o. heeft zijn positie met huren in de range behouden; daar wordt nu de voor Utrecht hoogste huur betaald. Opmerkelijk is dat ook Kanaleneiland en Lage Weide beide met structurele leegstandsproblemen zich qua huurniveau hebben weten te handhaven. Met marktpartijen gehouden interviews geven voor enkele Utrechtse kantoorgebieden een beeld van de netto huren na aftrek van incentives. Bovengrens kantoorhuur ( per m 2 per jaar) contracthuren medio 2012 netto huren (na aftrek incentives) Stationsgebied e.o Papendorp Kanaleneiland Rijnsweerd Maliebaan/Wilhelminapark Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht 26 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

29 In diverse Utrechtse kantoorgebieden liggen de contracthuren aanmerkelijk boven de feitelijk betaalde netto huur. In het Stationsgebied e.o. en Maliebaan/Wilhelminapark geeft de bovengrens van de contracthuren een reëel beeld van het netto huurniveau van eersteklas kantoorruimte. In Papendorp, Rijnsweerd en Kanaleneiland-zuid liggen de netto huren voor eersteklas kantoorruimte 10 tot 20% onder de formele contracthuur. In oudere maar goed verhuurbare kantoorruimte bij het Grootwinkelcentrum (GWC) Kanaleneiland is er een netto huurniveau van 100. Op minder goed aangeschreven locaties verspreid door de stad is sprake van incentives van 20 tot 30% en van een netto huurniveau tot 80. Bandbreedte contracthuren per Utrechtse kantoorlocatie, medio 2012 ( per m 2 per jaar) = = = = = = = = = = 50 Stationsgebied Oude Binnenstad Papendorp Oost (M aliebaan, Stadion) Rijnsweerd Kanaleneiland Overvecht Lage Weide Leidsche Rijn Centrum Oudenrijn Bron: DTZ Zadelhoff 2.5 Utrechtse kantorenvoorraad Oplevering nieuwe kantoorruimte stad Utrecht In 2011 is het hoofdkantoor van de Rabobank aan de Croeselaan opgeleverd, en in Papendorp Nieuwerijn-Zuid m 2 bvo kantoorachtige bedrijfsruimte, het Q2-gebouw van het Triple-Q complex. Daarmee is eenderde van het complex gerealiseerd; de nog te realiseren gebouwen zijn respectievelijk en m 2 bvo. In 2012 is bruto m 2 opgeleverd voor Deloitte in Papendorp De Taats Zuid. In 2011 en 2012 opgeleverde nieuwbouw kantoorruimte m 2 bvo m 2 vvo Papendorp Nieuwerijn-Zuid (Triple-Q) Stationsgebied e.o. (Rabobank) Papendorp Taats Zuid (Deloitte) Bron: Gemeente Utrecht 27

30 Netto marktopname (in m 2 vvo) In 2011 staat tegenover de oplevering van m 2 vvo nieuwe kantoorruimte een toename van de leegstand met m 2 vvo. Daarmee resulteert een netto marktopname van m 2. Saldo-marktopname stad Utrecht (m 2 vvo) oplevering nieuwbouw saldo overige mutaties opname leegstand netto marktopname* Bron: Onderzoek Utrecht * netto marktopname = oplevering nieuwbouw + saldo overige mutaties + opname leegstand In 2012 staat tegenover de bescheiden oplevering van m 2 vvo een onttrekking van m 2 vvo. Het gaat om functieverandering van het voormalige Provinciehuis ( m 2 vvo) aan de Pythagoraslaan in Rijnsweerd en van het kantoorgebouw Maximus in Papendorp (3.500 m 2 vvo). Het oude gedeelte (jaren '70) van het voormalige Provinciehuis wordt verbouwd tot 650 studenteneenheden; de in de jaren '90 gebouwde toren krijgt een hotelfunctie. Het voormalige kantoorgebouw Maximus is in gebruik genomen door Hotel Holiday Inn Express. De marktopname in 2012 wordt verder bepaald door de groei van de leegstand met m 2 vvo. Daarmee is er een negatieve netto marktopname van m 2 vvo, dus in 2012 is de in Utrecht in gebruik zijnde kantoorruimte met dat metrage gedaald. Door deze netto afname is het in gebruik zijnde kantoorvolume gedaald naar m 2 vvo. 28 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

31 Ontwikkeling Utrechtse kantorenvoorraad Met de oplevering van de m 2 vvo is de kantorenvoorraad per 1 januari 2012 gestegen naar m 2 vvo. Door de beperkte oplevering van nieuwbouw in 2012 (6.800 m 2 vvo) en de aanmerkelijk grotere onttrekking ( m 2 vvo) is het kantoorvolume in de stad gedaald naar m 2 vvo per 1 januari Sinds het begin van de bankencrisis in 2008 is de Utrechtse kantorenvoorraad gegroeid met m 2 vvo. Dus gemiddeld met m 2 per jaar, een jaarlijkse groei met ongeveer 0,5% van de kantorenvoorraad per Kantorenvoorraad en leegstand per 1 januari (vvo) voorraad leegstand leegstand in gebruik per 1-1 (m 2 vvo) (m 2 vvo) (%) (m 2 vvo) , , , , , , , , , , , Bron: Onderzoek Utrecht; DTZ Zadelhoff De leegstand is in 2012 verder toegenomen en is per 1 januari 2013 gestegen naar m 2 vvo, wat gelijkstaat aan 10,4% van de Utrechtse kantorenvoorraad. Dit leegstandspercentage is het hoogste van de afgelopen tien jaar. Met een gedaalde voorraad en een toegenomen leegstand ligt het in gebruik zijnde kantoorvolume nu onder dat van de afgelopen vijf jaar Onttrekkingen kantoorruimte In de huidige ruime kantorenmarkt met beperkte ruimte voor uitbreiding van de voorraad, wordt gekeken naar mogelijkheden om kantoorgebouwen te transformeren naar andere functies. Meestal wordt dan gedacht aan een woonfunctie met het accent op studentenhuisvesting of startersappartementen of een hotelfunctie. Onttrekking kantoorruimte in Utrecht (m 2 bvo) jaar onttrekking zeker waarschijnlijk totaal Bron: Gemeente Utrecht 29

32 Volgens wat nu bekend is gaat het voor de periode 2013 t/m 2018 om in totaal m 2 bvo, dus gemiddeld m 2 bvo per jaar. Deels zal het gaan om sloop van het kantoorpand en hergebruik van de locatie. De komende jaren zullen zich meer onttrekkingen aandienen. Marktpartijen verwachten echter dat niet meer dan 10% van de niet meer marktconforme kantoorpanden geschikt zal zijn voor transformatie. Er kan ook een situatie van zeer langdurige leegstand ontstaan, waarin het pand niet wordt herontwikkeld en ook geen deel meer uitmaakt van het aanbod. Planvoorraad kantoren naar jaar van oplevering In de planvoorraad is de term zeker gebruikt als er een concrete kandidaat-gebruiker is voor realisatie. Waarschijnlijk zijn plannen waarvoor sprake is van lopende onderhandelingen. De term prognose is gebruikt voor plannen waarvoor nog geen onderhandelingen plaatsvinden, maar waaraan de gemeente een hogere prioriteit toekent dan aan de onzekere plannen. Planvoorraad 2013 t/m 2032 in de stad Utrecht naar jaar oplevering en status (m 2 bvo) jaar van oplevering in aanbouw zeker waarschijnlijk prognose * onzeker totaal t/m t/m totaal kantoren t/m t/m totaal kantoorachtige bedrijfsruimte totaal Bron: Gemeente Utrecht * grotendeels bevroren programma Het volledige planareaal voor de oplevering van nieuwe kantoren en kantoorachtige bedrijfsruimte in Utrecht in de 20-jaarperiode 2013 t/m 2032 bedraagt m 2 bvo. Exclusief de onzekere plannen het (grotendeels) beleidsmatig bevroren programma - gaat het om m 2 bvo. Voor de planperiode van twintig jaar komt dat neer op een jaargemiddelde van m 2 bvo, circa m 2 vvo. Het gaat vrijwel volledig om 100% kantoren. De zekere oplevering (in aanbouw plus zeker) in de eerste drie jaar (2013 t/m 2015) bedraagt m 2 bvo, dus gemiddeld m 2 bvo per jaar. Het Stadskantoor is goed voor meer dan de helft van de oplevering in die periode. Een tweede grootschalige oplevering is de nieuwbouw voor Capgemini in Leidsche Rijn Centrum. 30 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

33 Planvoorraad kantoren naar kantoorgebied De planvoorraad is met name geconcentreerd in de kantoorgebieden Stationsgebied e.o. (38%) en Leidsche Rijn Centrum (35%). Van de plannen voor Leidsche Rijn Centrum is het merendeel nog onzeker. In het Stationsgebied e.o. is er al meer zicht op realisatie van het geplande volume. Planvoorraad 2013 t/m 2032 in de stad Utrecht naar kantoorgebied en status (m 2 bvo) kantoorgebied in aanbouw zeker waarschijnlijk prognose * onzeker totaal Stationsgebied e.o. (Utrecht CS) Papendorp 100% kantoren Papendorp kantoorachtige bedrijfsruimte Leidsche Rijn Centrum De Wetering-zuid overig Leidsche Rijn Kanaleneiland Oudenrijn totaal Bron: Gemeente Utrecht * grotendeels bevroren programma Marktpartijen beoordelen beide stationslocaties als kansrijk (goed open baar vervoer, een mix aan voorzieningen) maar wijzen op concurrentie voor Papendorp en Rijnsweerd. Een gedetailleerd overzicht van de geplande oplevering per jaar naar kantoorlocatie is te vinden in bijlage 3. In bijlage 4 een samenvattend overzicht van de marktgegevens per kantoorgebied. Ruimte voor nieuwbouw Als eerder aangegeven is er ook in een ruime markt behoefte aan nieuwbouw, om tegemoet te komen aan de vraag die in de bestaande voorraad niet gehonoreerd kan worden. In een recent rapport van de STEC Groep 23 is voor de provincie Utrecht de nieuwbouwbehoefte tot 2030 geraamd. Voor de totale provincie Utrecht komt die raming op een jaargemiddelde van m 2 bvo per jaar. In de voorgaande periode van tien jaar (2002 t/m 2011) is jaarlijks gemiddeld m 2 bvo opgeleverd. Voor de regio Utrecht komt de raming op een nieuwbouwbehoefte van gemiddeld m 2 bvo per jaar. In de voorgaande periode van tien jaar is gemiddeld m 2 bvo opgeleverd, ongeveer het dubbele van de nu geraamde behoefte. Van de regionale behoefte tot 2030 aan gemiddeld m 2 bvo heeft de STEC Groep een jaargemiddelde van tot m 2 bvo nieuwbouw toegedeeld aan Utrecht. Dat komt neer op een jaargemiddelde van circa m 2 vvo. 23 Utrechtse provinciale kantorenmarkt in balans: naar een kantorenstrategie (STEC Groep, oktober 2012). 31

34 3 Winkelmarkt De landelijke ontwikkeling van schaalvergroting zien we ook in Utrecht. In de periode is het aantal vestigingen met 7% gedaald en het winkelvloeroppervlak (wvo) met 13% gestegen. Vergeleken met de andere grote steden heeft Utrecht een hoge koopkrachtbinding van de eigen bevolking en een hoge vloerproductiviteit (= omzet per m 2 wvo). Met een gemiddelde leegstand van 4,5% van het winkelvloeroppervlak (wvo) in de stad zit Utrecht ruim onder het landelijk gemiddelde van 6,9%. Van de belangrijkste Utrechtse winkelconcentraties heeft The Wall een bovengemiddelde leegstand van 7,5% (stand december 2012). De winkelhuren in de belangrijkste Utrechtse winkelcentra zijn vrijwel geheel op peil gebleven. Er is nog steeds veel vraag met navenant hoge winkelhuren - in het hoofdwinkelgebied van Utrecht Centrum (voetgangersgebied historische binnenstad en Hoog Catharijne). Marktpartijen zijn uitgesproken positief over de geplande uitbreiding van Utrecht Centrum met m 2 wvo. De toonbankbestedingen voor niet-dagelijkse goederen staan onder druk door koopkrachtdaling en toename van aankopen via internet. De toekomst is aan het door winkeliers aanbieden van verschillende aankoopkanalen. Het maakt dan niet meer uit of de omzet in de fysieke winkel of via internet wordt behaald. 32 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

35 3.1 Landelijke trends in detailhandel en winkelvastgoed Winkelmarkt in crisissfeer De dalende koopkracht, de stagnatie op de woningmarkt en het lage consumentenvertrouwen hebben tot dalende winkelbestedingen in de non-foodsector geleid. Een snelle verbetering van de winkelbestedingen in dat deel van de winkelmarkt mag niet worden verwacht. In de foodsector blijven de bestedingen op peil. De trend van de afgelopen jaren is die van een dalend aantal winkelvestigingen maar het - door schaalvergroting - nog sterk toenemen van het winkelvloeroppervlak. Het HBD geeft voor de periode een afname van het aantal fysieke winkels met 4,2%, en een toename van het winkelvloeroppervlak met 8,2%. Daarmee is het winkelvloeroppervlak sneller gegroeid dan de bevolking en de bestedingen in de detailhandel. 24 De Kamer van Koophandel Midden-Nederland 25 schetst de situatie als een verdringingsmarkt. Meer winkelvloer toevoegen zal leiden tot meer concurrentie en een hoger leegstandspercentage. In de provincie Utrecht zit niettemin nog vierkante meter aan nieuwe winkelprojecten in de pijplijn, waarvan de realisatie de komende vijf jaar zal zorgen voor een toename van het winkelvloeroppervlak met circa 10%. Die toename komt globaal overeen met de verwachte bevolkingsgroei, maar niet met de verwachte groei van de bestedingen. Landelijk staat 6,9% winkelvloeroppervlak leeg Voor heel Nederland is sprake van een geleidelijke groei van de leegstand, van 6,6% van het winkelvloeroppervlak (wvo) aan het begin van 2012 naar 6,9% een het eind van het jaar (Locatus, december 2012). De geleidelijkheid van de leegstandsgroei heeft te maken met het gedaalde oplevertempo van nieuwe winkelmeters, terwijl jaarlijks ook circa 2% van de winkelmeters aan de voorraad wordt onttrokken. De Neprom 26 verwacht nog maar weinig groei. Leegstand en onttrekkingen hebben vooral betrekking op de verspreide bewinkeling en de kleinere buurtcentra. De winkelstructuur wordt compacter en er is een voortgaand proces van schaalvergroting. Er zijn dan ook veel winkelgebieden met name buiten de grotere steden- waar door leegstand de winkelhuren sterk onder druk staan. Kansen voor binnensteden Goede perspectieven zijn er nog steeds voor de binnensteden van de grote steden. Een aanhoudend hoge vraag zorgt daar voor stabiele huurprijzen. De kwalitatief goede winkelformules als de grote modemerken richten zich op A-locaties en deels ook op de B-locaties in de grote steden. 27 Daarbij speelt dat de belangrijkste merken een eigen winkel willen in plaats van een shop-in-de-shop, en daarbij de voorkeur geven aan de tien grootste 24 Detailhandel en beleid: een continue wisselwerking (Planbureau voor de Leefomgeving, november 2011). 25 Perspectieven voor de vastgoedmarkt. Op weg naar een vastgoedagenda voor Midden-Nederland (Kamer van Koophandel Midden-Nederland, juni 2012). 26 Van places to buy naar places to be. Retailvisie 2012 (NEPROM, juni 2012). 27 De kanshebbers in de markt. De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed (DTZ Zadelhoff, januari 2012). 33

36 steden. Grote winkels (in de orde van 500 m 2 wvo) hebben de voorkeur omdat daarmee beter een bepaalde sfeer en service kan worden geboden. 28 Groeiend aandeel internetaankopen Het gegroeid aandeel van online-aankopen wordt als één van de oorzaken gezien van de toegenomen leegstand. Online-aankopen zijn overigens alleen van belang bij de niet-dagelijkse goederen, en hebben daar nu een omzetaandeel van 10%. Een relatief groot omzetaandeel van meer dan 30% is er voor consumentenelectronica, boeken, cd's, video's en foto-artikelen. 29 Voor bijvoorbeeld de modebranche zijn internetbestedingen sterk gekoppeld aan fysieke winkels; klanten moeten ook de fysieke winkel kunnen bezoeken. Voor de komende jaren wordt een verdere omzetgroei van de online aankopen verwacht, maar in een lager groeitempo. 30 Ramingen van het uiteindelijke aandeel gaan richting 15 tot 20% van de niet-dagelijkse bestedingen. De mate waarin dat leidt tot aantasting van de bewinkeling, hangt samen met de mate waarin winkelketens online-aankopen aan zich weten te binden. Crosschannelbenadering biedt perspectief De mate waarin verschuiving van omzet naar online aankopen tot omzetverlies bij winkelketens leidt, hangt samen met de mate waarin die in staat zijn de verschillende verkoopkanalen te combineren (multi- of crosschannelstrategie). Het HBD 31 schetst een toekomst waarin offline (de fysieke winkel) en online niet zonder elkaar kunnen. De omzet is de optelsom van aankopen via verschillende kanalen. Daarbij is gebleken dat retailers die ook fysiek in een verzorgingsgebied aanwezig zijn, een hogere online-omzet behalen. Het maakt dan niet meer uit welk deel van de omzet in de fysieke winkels wordt gerealiseerd. De winkel krijgt meer het karakter van een informatie- en servicepunt, eventueel aangevuld met een afhaalfunctie voor online gekochte of bestelde producten. Verwacht wordt dat winkels de mogelijkheid om ook in de winkel online aankopen te doen zullen verruimen (instore online shopping). Mobiel vergelijken Een belangrijk aspect van het nieuwe winkelen is dat consumenten via smartphones en tablets voortdurend toegang hebben tot informatie op internet. Consumenten gebruiken online informatie ook tijdens het winkelen in een fysiek winkelgebied. Productreviews, winkelreviews en vergelijkingssites maken het mogelijk op kwaliteit en prijs te vergelijken, en een keuze te maken uit het winkelaanbod. Dat onderstreept het belang voor retailers van een aantrekkelijke website met informatie over de geboden producten en diensten. 28 Factsheet Onderzoek vestigingsstrategie toonaangevende winkelformules (DTNP, oktober 2012). 29 Altera Info nr. 17, voorjaar 2012 (Altera Vastgoed 2012). 30 Online retail (ABN AMRO 2012). 31 Het Nieuwe Winkelen (Hoofdbedrijfschap Detailhandel 2011). 34 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

37 3.2 Situatie op de Utrechtse winkelmarkt Ontwikkeling winkelmetrage Net als landelijk is in Utrecht de afgelopen jaren het aantal m 2 winkelvloeroppervlak (wvo) gegroeid, terwijl het aantal vestigingen is gedaald. 32 Winkelaanbod Utrecht in 2004 en 2011 (exclusief leegstaande panden) winkels 2004 winkels 2011 m 2 wvo 2004 m 2 wvo 2011 dagelijks % % niet-dagelijks % % totaal % % Bron: Locatus Het gemiddeld vloeroppervlak is toegenomen van 217 naar 262 m 2 wvo. In verhouding tot het aantal inwoners is er geen toename: gemiddeld per inwoners is het aantal m 2 winkelvloer licht gedaald van 1,58 naar 1,55. Het vloeroppervlak is ook niet in alle Utrechtse wijken toegenomen. Van de groei is driekwart gerealiseerd in de wijken Leidsche Rijn en Vleuten-De Meern. In de wijken Utrecht-West en Utrecht-Noordwest is het winkelaanbod substantieel gedaald. Weinig leegstand Voor heel Utrecht is sprake van een bescheiden winkelleegstand. Van het totale winkelvloeroppervlak in de orde van m 2 wvo staat eind ,5% leeg, op het niveau van de frictieleegstand. Voor heel Nederland is sprake van een leegstand van 6,9% van het wvo (Locatus). Op oude winkelradialen als delen van de Amsterdamsestraatweg en in kleinere buurtstrips vindt wel een veranderingsproces plaats: van een winkelfunctie naar dienstverlenende functies (uitzendbureau, kapper, schoonheidssalon, nagelstudio). In de kleinere buurtcentra hangt veel af van de aanwezigheid van een middelgrote supermarkt ( m 2 wvo) en van de kwaliteit en opvolging van individuele winkeliers. Positie Utrechts winkelaanbod Vergeleken met de andere grote steden heeft het Utrechtse winkelapparaat een relatief hoge koopkrachtbinding van de eigen bevolking. Voor de dagelijkse goederen besteedt de Utrechtse bevolking 92% in de woongemeente en voor de niet-dagelijkse goederen is dat 76%. Dat is voor de nietdagelijkse goederen wel een gevoelige daling ten opzichte van de 86% binding in Algemeen is het verschijnsel dat een deel van de winkelomzet in met name de niet-dagelijkse sector weglekt naar internetaankopen. Voor het Utrechtse winkelapparaat staat in 2011 tegenover een omzet van 971 miljoen, een afvloeiing naar internet van 83 miljoen. Ook als het gaat om de vloerproductiviteit (de gemiddelde omzet per m 2 wvo) slaat Utrecht een goed figuur vergeleken met de grote drie. Dat geldt voor zowel de omzet in de dagelijkse als de niet-dagelijkse sector. 32 Kopen in Utrecht. Winkelatlas gemeente Utrecht 2011 (I&O Research, maart 2012). 35

38 Vloerproductiviteit winkelaanbod grote vier ( per m 2 wvo) dagelijkse goederen niet-dagelijkse goederen Utrecht Amsterdam Den Haag Rotterdam Bron: I&O Research Vastgoedmonitor Utrecht 2012

39 Huurprijsniveaus belangrijkste winkelstraten vrij stabiel De bandbreedtes van huurprijzen in de belangrijkste Nederlandse winkelstraten laten kleine veranderingen zien ten opzichte van In de Utrechtse Lange Elizabethstraat is er geen verandering in het prijsniveau, waarmee de Utrechtse binnenstad haar positie behoudt. De bandbreedtes van de huurprijzen (exclusief BTW en servicekosten) zijn afgeleid uit daadwerkelijke huurcontracten, maar berusten voor een deel ook op inschattingen van DTZ-makelaars. Door het beperkte aantal transacties in het centrum van Utrecht is de inschatting van makelaars een belangrijke factor bij het bepalen van de huurprijsniveaus. Huurprijzen beste winkelstraten in Nederlandse steden ( /m 2 wvo) gemeente winkelgebied begin 2011 begin 2012 Amsterdam Kalverstraat Utrecht Lange Elisabethstraat Rotterdam Lijnbaan Den Haag Spuistraat Maastricht Kleine Staat Eindhoven Demer Groningen Herestraat Arnhem Ketelstraat Amstelveen WC Binnenhof Breda Eindstraat Zwolle Diezerstraat s-hertogenbosch Pensmarkt Enschede Kalanderstraat Tilburg Heuvelstraat Haarlem Grote Houtstraat Bron: DTZ Zadelhoff 37

40 Ook in regio weinig verandering in winkelhuren Winkelhuurprijzen non-food regio Utrecht ( /m 2 wvo) gemeente winkelgebied medio 2011 medio 2012 Utrecht voetgangersgebied Centrum * Utrecht GWC Overvecht Utrecht GWC Kanaleneiland Utrecht Lunetten Utrecht Smaragdplein Utrecht Gagelhof Houten t Rond Nieuwegein City Plaza Zeist Centrum Maarssen Bisonspoor Bron: DTZ Zadelhoff * het voetgangersgebied in de historische binnenstad en Hoog Catharijne De bandbreedtes van winkelhuren in zowel de belangrijkste Utrechtse winkelstraten als in die van de regiogemeenten zijn grotendeels gelijk gebleven. Opmerkelijk is de daling van het hoogste huurniveau in het GWC Overvecht. Verder zijn er de gedaalde winkelhuren in het centrum van Zeist. 38 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

41 3.3 Ontwikkelingen in belangrijkste Utrechtse winkelgebieden In deze paragraaf wordt kort ingegaan op recente ontwikkelingen in de belangrijkste winkelcentra. Het gaat om: Utrecht Centrum, bestaande uit het voetgangersgebied in de historische binnenstad en het overdekte winkelcentrum Hoog Catharijne. De stadsdeelcentra Grootwinkelcentrum Overvecht, Grootwinkelcentrum Kanaleneiland en Vleuterweide. Woonboulevard Utrecht. Multifunctioneel gebouwencomplex The Wall. Utrecht Centrum Het in Utrecht Centrum in gebruik zijnde winkelvloeroppervlak (dus exclusief leegstand) is sinds 2000 vrijwel gelijk gebleven. De leegstand in zowel de historische binnenstad (3,0%) als Hoog Catharijne (2,9%) ligt ruim onder het Utrechts gemiddelde (4,5%) en is lager dan een normale frictieleegstand van 5%. Kenmerken Utrecht Centrum aantal winkels m 2 wvo waarvan % wvo dagelijks * m 2 wvo leeg % wvo leegstand huurprijzen medio 2011 huurprijzen medio 2012 historische binnenstad ,4% ,0% Hoog Catharijne ,3% ,9% Utrecht Centrum ,1% ,0% Bron: I&O Research 2012; Locatus; DTZ Zadelhoff * exclusief leegstaande panden Van de winkelbestedingen aan dagelijkse artikelen komt 74% uit de stad, 12% uit de primaire ring 33 en 14% uit overig Nederland. Voor niet-dagelijkse goederen is de verdeling: 49% uit Utrecht, 23% uit de primaire ring en 29% uit de rest van Nederland. Sinds 2004 zijn de winkelbestedingen in Utrecht Centrum met 30% gedaald, van 838 miljoen naar 583 miljoen. Het gaat vooral om een omzetdaling in de niet-dagelijkse sector. Als eerste oorzaak kan daarbij worden gewezen op de afvloeiing naar internetaankopen. Verder is er de sinds 2008 optredende algemene daling van de omzet in de niet-dagelijkse sector. Ook kan een deel van de omzet zijn weggelekt naar andere winkelcentra. Winkelhuur historische binnenstad Het meest opmerkelijk is de stijging van de tophuren aan het Vredenburg, wat te maken heeft met verhuurcontracten voor het nieuwe woon-winkelgebouw De Vredenburg. Aan de andere kant staan de huren aan de Lange Viestraat en de Steenweg onder druk. Bij de aanloopstraten is er een huurdaling in de Nachtegaalstraat / Burgemeester Reigerstraat, zowel aan de onderkant als de bovenkant van de bandbreedte. 33 De Bilt, Bunnik, Houten, IJsselstein, Nieuwegein, Stichtse Vecht, Vianen, Woerden, Zeist. 39

42 Huurprijzen belangrijkste winkelstraten Utrechtse binnenstad ( /m 2 wvo) winkelronde historische binnenstad medio 2010 medio 2011 medio 2012 Vredenburg-oostzijde Lange Viestraat Oudegracht (bij Oudaen) Oudegracht (bij Hema) Oudegracht (bij Selexyz) Choorstraat Bakkerstraat Steenweg Lange Elisabethstraat overige winkelstraten historische binnenstad medio 2010 medio 2011 medio 2012 Oudkerkhof Lijnmarkt Zadelstraat Mariastraat Voorstraat aanloopstraten medio 2010 medio 2011 medio 2012 Nachtegaalstraat / Burg. Reigerstraat Biltstraat Amsterdamsestraatweg Bron: DTZ Zadelhoff 40 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

43 Winkelhuur delen Hoog Catharijne Het hoogste huurniveau in Clarenburg is licht gestegen. In de overige delen van Hoog Catharijne is er geen verandering in huurniveaus. Huurprijzen deelgebieden Hoog Catharijne ( /m 2 wvo) medio 2010 medio 2011 medio 2012 HC Radboudtraverse (centrale as) HC Clarenburg HC Godebaldkwartier HC Gildenkwartier HC Radboudkwartier Bron: DTZ Zadelhoff De stadsdeelcentra In de twee Utrechtse stadsdeelcentra Grootwinkelcentrum Overvecht en Grootwinkelcentrum Kanaleneiland behoort een minderheid van het winkelmetrage tot de dagelijkse sector, maar daar wordt wel de meeste omzet behaald: respectievelijk 55% en 73% van de totale omzet. In het GWC Overvecht ligt de leegstand ruim onder het Utrechts gemiddelde van 5% en daarmee ook onder de frictieleegstand. In het GWC Kanaleneiland is er een wat hoger leegstandspercentage (5,9%), iets boven het stedelijke gemiddelde. In de periode heeft het GWC Overvecht een sterke omzetgroei doorgemaakt (+27%), van 147 naar 187 miljoen. Die groei zit vrijwel volledig in de bestedingen in de dagelijkse sector. De bewoners van Overvecht doen 76% van hun bestedingen aan dagelijkse artikelen binnen de wijk, en 58% in het GWC Overvecht. Van hun niet-dagelijkse bestedingen blijft 36% binnen de wijk, en die gaan bijna volledig naar het GWC Overvecht. Het GWC trekt ook koopkracht aan van buiten Utrecht: 16% van de omzet aan dagelijkse en 28% van de omzet aan niet-dagelijkse artikelen. Opvallend is dat het tophuurprijsniveau het afgelopen jaar is gedaald van 700 naar 600. Kenmerken GWC Overvecht en GWC Kanaleneiland aantal winkels m 2 wvo waarvan % wvo dagelijks * m 2 wvo leeg % wvo leegstand huurprijzen medio 2011 huurprijzen medio 2012 GWC Overvecht % 750 3,3% GWC Kanaleneiland % 820 5,9% Bron: I&O Research 2012; Locatus; DTZ Zadelhoff * exclusief leegstaande panden Ook in het GWC Kanaleneiland is er omzetgroei in de dagelijkse sector, maar daar staat een sterke daling in de niet-dagelijkse sector tegenover. Per saldo is de omzet sinds 2004 omlaag gegaan (min 24%), van 93 naar 71 miljoen. Bewoners van de wijk Utrecht-Zuidwest besteden 58% van hun dagelijkse aankopen in de wijk, en 43% van die dagelijkse bestedingen gaan naar het GWC Kanalen- 41

44 eiland. Van de omzet in het GWC voor het dagelijkse segment komt het merendeel (70%) uit de eigen wijk. Het aandeel van de totale stad is 90%, en 10% komt dus van buiten de stad. Bij de niet-dagelijkse artikelen is het omzetaandeel van de wijk kleiner (37%) en ook dat van de totale stad (64%). Ongeveer een derde van de omzet komt dus van buiten de stad: 21% uit de primaire ring en 14% uit de rest van Nederland. Woonboulevard Utrecht Van de omzet in de woonboulevard (alleen voor niet-dagelijkse artikelen) is 39% uit de stad Utrecht afkomstig, 33% uit de primaire ring en 28% uit de rest van Nederland. Sinds 2004 heeft een sterke groei van de omzet plaatsgevonden, van 125 naar 182 miljoen. Met een aandeel van 4,4% van het winkelvloeroppervlak is de leegstand bescheiden. Een belangrijke ontwikkeling is de uitbreiding van de IKEA-vestiging (oplevering 2014). Kenmerken Woonboulevard Utrecht aantal winkels m 2 wvo waarvan % wvo dagelijks m 2 wvo leeg % wvo leegstand huurprijzen medio 2011 huurprijzen medio 2012 Woonboulevard Utrecht % ,4% Bron: I&O Research 2012; Locatus; DTZ Zadelhoff Het goed functioneren van de Woonboulevard Utrecht heeft zich vertaald in een gestegen tophuurniveau. De huren van de andere drie woonboulevards vertonen een neerwaartse tendens, met name van Villa Arena in Amsterdam. Huurprijzen woonboulevards in de vier grote steden* ( / m 2 wvo) gemeente woonboulevard medio 2010 medio 2011 medio 2012 Rotterdam Alexandrium III Utrecht Woonboulevard Utrecht Amsterdam Villa Arena Den Haag Megastores Bron: DTZ Zadelhoff * huurprijzen zijn representatief voor winkelunits van circa 500 tot m 2. The Wall Het in 2009 opgeleverde complex The Wall bestaat voor ongeveer de helft uit winkelmetrage. Daarvan staat per december 2012 een aandeel van 7,5% leeg. Dat percentage is hoog in vergelijking met de andere belangrijke winkelcentra in de stad, maar daarbij moet worden aangetekend dat door de grootschaligheid van The Wall de leegstand van een enkele unit al een relatief hoog leegstandspercentage betekent. Voor de helft van The Wall met een andere bestemming worden nog gebruikers gezocht. De huurprijzen zijn niet veranderd ten opzichte van vorig jaar. Van de omzet in de orde van 27 miljoen in de niet-dagelijkse sector is 48% afkomstig uit de stad, 40% uit de primaire ring rond de stad en 12% uit de rest van Nederland. 42 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

45 Kenmerken The Wall aantal winkels m 2 wvo waarvan % wvo dagelijks m 2 wvo leeg % wvo leegstand huurprijzen medio 2011 huurprijzen medio 2012 The Wall % ,5% Bron: I&O Research 2012; Locatus; DTZ Zadelhoff Revitalisering buurt/wijkwinkelcentra In 2001 is de gemeente Utrecht gestart met het revitaliseren van buurt- en wijkwinkelcentra. De gemeente wil in alle wijken een winkelaanbod met een compleet assortiment voor de dagelijkse boodschappen. In de periode hebben vijf centra een (grondige) opknapbeurt gekregen en zijn vier bestaande centra vervangen door nieuwbouw. De eerste oplevering van de nieuwbouw in de Kop van Lombok is gepland voor Bij Groeneweg-midden gaat het om het integreren van de bestaande supermarkten in een vernieuwing van het winkelgebied met een oppervlakte van m 2 bvo. Opknappen en vervangende nieuwbouw buurt/wijkwinkelcentra afgerond 2001 t/m 2012 in uitvoering start 2013 en later Hart van Hoograven (nieuwbouw) Kop van Lombok (nieuwbouw) Groeneweg-midden (nieuwbouw) Rijnbaan Overkapel (nieuwbouw) Smaragdplein Gagelhof (nieuwbouw) Lunetten Vasco da Gamalaan Rokade (nieuwbouw) Centrum Vleuten Bron: Gemeente Utrecht Händelstraat De Gaard (uitbreiding) Tijdens het opstellen van deze monitor is het winkelcentrum gelegen op het Mereveldplein (De Meern) van eigenaar veranderd. Er kunnen derhalve geen harde uitspraken gedaan worden over de uitbreidingen van dit centrum. 3.4 Uitbreiding detailhandel Vanaf 2001 gerealiseerde nieuwbouw In de periode zijn er in Utrecht drie nieuwe buurtwinkelcentra geopend. Dat zijn de centra De Veldhof (2003, m 2 wvo), Parkwijk (2004, m 2 wvo), en Merelstraat/Draaiweg (2007, m 2 wvo). In 2010 zijn daar het nieuwe winkelcentrum Vleuterweide ( m 2 wvo) en het buurtcentrum Boudierhof (4.300 m 2 wvo) aan toegevoegd. In de sfeer van de grootschalige detailhandel is in 2008 de bouwmarkt in Vleuterweide (3.600 m 2 ) opgeleverd, en in 2009 The Wall ( m 2 ). In 2011 hebben geen nieuwe opleveringen plaatsge- 43

46 vonden. In het kader van de revitalisering is op bedrijventerrein Nieuw Overvecht in 2012 in totaal m 2 perifere detailhandel opgeleverd (woondetailhandel en bouwmarkt). Het planareaal De grootste plannen voor uitbreiding van het Utrechtse winkelareaal zijn de m 2 bvo in het Stationsgebied en m 2 bvo voor het nieuwe stadsdeelcentrum Leidsche Rijn Centrum. Het gaat om plannen met een (boven)stedelijk karakter. Een grootschalige ontwikkeling is de in uitvoering zijnde uitbreiding van IKEA, in de Utrechtse woonboulevard. In de Woonboulevard Utrecht zijn nog diverse andere plannen in voorbereiding, maar uitvoering en fasering daarvan zijn nog niet zeker. Die onzekerheid is er ook als het gaat om het Grootwinkelcentrum Overvecht, waar de plannen voor uitbreiding met m 2 bvo worden heroverwogen. In 2013 wordt begonnen met nieuwbouw van de m 2 bvo van het nieuwe buurt/wijkwinkelcentrum Terwijde. Het winkelcentrum zal voornamelijk voorzien in winkels voor de dagelijkse boodschappen. Planareaal detailhandelsontwikkelingen m 2 bvo verwachte oplevering soort ontwikkeling detailhandel (boven)stedelijk karakter Stationsgebied/Hoog Catharijne herontwikkeling en uitbreiding Bijenkorf uitbreiding Postkantoor Neude herontwikkeling Leidsche Rijn Centrum vanaf 2016 nieuwbouw stadsdeelcentrum Grootwinkelcentrum Overvecht * herontwikkeling en uitbreiding Grootwinkelcentrum Kanaleneiland ** herontwikkeling en uitbreiding PDV Bedrijventerrein Nieuw Overvecht herontwikkeling Woonboulevard Utrecht uitbreiding IKEA Woonboulevard Utrecht diverse plannen in voorbereiding subtotaal detailhandel met buurt- of wijkfunctie Terwijde nieuwbouw wijkwinkelcentrum overige plannen buurt- of wijkfunctie *** ca herontwikkeling en uitbreiding subtotaal totaal Bron: Gemeente Utrecht *) In verband met stagnatie in de herontwikkeling worden de plannen heroverwogen. **) in verband met huidige marktontwikkeling worden de plannen heroverwogen. ***) Omvang van de uitbreiding bij benadering. Nog niet alle plannen zijn vastgesteld. 44 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

47 45

48 4 Bedrijfsruimte / bedrijventerreinen Op de Utrechtse vrije markt voor bedrijfsruimte heeft er in 2012 een sterke stijging van het aanbod plaatsgevonden, waarmee het aanbod per eind 2012 een factor 2,9 keer zo groot is als de opname. Net als landelijk staat het huurniveau van bestaande bedrijfsruimte onder druk. De meeste huren liggen tussen de 30 en 50, maar voor nieuwe bedrijfshallen wordt nog steeds tot 65 betaald. Aan de onderkant van de markt komen huren onder de 30 voor. Marktpartijen zijn positief over de belangstelling voor het grootste Utrechtse bedrijventerrein Lage Weide. Vrijkomende bedrijfsruimte wordt over het algemeen goed opgenomen. Gezien de vraag naar moderne bedrijfshallen voor logistiek en industrie, is er tevens een potentieel voor herontwikkeling van kavels met verouderde bedrijfsruimte. Dat vraagt evenwel een forse afboeking door de huidige eigenaar, wat nog weinig gebeurt. Voor de bedrijventerreinen Nieuw Overvecht en Cartesiusweg is een proces van functieverruiming ingezet. 46 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

49 De laatste jaren is het in de bedrijfsruimtemarkt erg moeilijk geworden om financiering te vinden voor grondaankoop en nieuwbouw (meestal voor eigen gebruik). Dat is de belangrijkste verklaring voor het lage uitgiftetempo van het nog uitgeefbare bedrijventerrein. In de periode 2007 t/m 2012 is gemiddeld per jaar 0,8 hectare (netto) uitgegeven. In 2012 is in het geheel geen uitgifte van Utrechts bedrijventerrein gerealiseerd. Er is nog een voorraad van 30 ha direct uitgeefbaar bedrijventerrein. Onder de vrije markt voor bedrijfsruimte valt de huur- en koopmarkt waarin projectontwikkelaars (meestal bestaande) bedrijfsruimte aanbieden voor nog onbekende gebruikers. Het gaat om een deel van de markt, exclusief nieuwe bedrijfsruimte die direct voor eigen gebruik wordt gebouwd. In de cijfers zijn transacties met een metrage van tenminste 750 m 2 verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) verwerkt. 4.1 Landelijke trends Aanbod blijft hoog Het aanbod van bedrijfsruimte is in 2012 weer wat gedaald ten opzichte van 2011, maar het blijft hoog ten opzichte van de opname. Dit kan worden toegeschreven aan een groeiend aanbod van panden die niet aan de vraag tegemoet komen. Veel transacties berusten op een verplaatsing vanuit verouderde panden op minder goede locaties naar modernere panden op betere locaties. 34 Opname en aanbod bedrijfsruimte in Nederland (x1.000 m 2 ) opname aanbod (ultimo) Bron: DTZ Zadelhoff Geen groot leegstandsprobleem Het aanbod van bedrijfsruimte is sterk gegroeid, en de leegstand ligt met circa 7% (schatting DTZ Zadelhoff) wat boven de wenselijke frictieleegstand van 4 á 5%. In toenemende mate gaat het om leegstand in verouderde, incourante panden. De leegstand op bedrijventerreinen in de deelregio's van het kamergebied Midden-Nederland bevindt zich tussen de 4% en 6%. In de regio Stedelijk gebied Utrecht (inclusief Nieuwegein, IJsselstein, Bunnik, Houten en Vianen) is dat 5%, dus op het niveau van de normale frictie Investeren in krediet. FGH Vastgoedbericht 2012 (FGHbank 2012). De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt medio 2012 (Troostwijk 2012). 35 Perspectieven voor de Vastgoedmarkt. Op weg naar een vastgoedagenda voor Midden-Nederland (Kamer van Koophandel Midden-Nederland, juni 2012). 47

50 Gedaalde gemiddelde huurprijs Afgaand op de geregistreerde huurprijzen is de gemiddelde huurprijs per m 2 bedrijfsruimte gedaald van 53 in 2008 naar 47 in Rondom het gemiddelde is er een grote spreiding in huurniveaus. Voor modern, courant vastgoed blijft het huurniveau stabiel op circa 65. Aan de onderkant van de markt komen huren van voor. Zolang er nog huurders zijn, ook al is het voor een sterk gedaald huurniveau, zijn weinig eigenaars geneigd om zodanig op hun bezit af te boeken dat herontwikkeling van de locatie financieel haalbaar wordt. Minder nieuwbouw, minder uitgifte Volgens cijfers van de NVB Bouw is de nieuwbouw van bedrijfspanden gedaald van 5 miljoen m 2 in 2009, naar 3 miljoen m 2 in 2010 en vervolgens naar 2,3 miljoen m 2 in Vergelijkbaar met het niveau van 30 jaar geleden (FGH 2012). Dat er minder nieuwbouw plaatsvindt wordt vooral verklaard uit problemen met het rondkrijgen van de financiering. Banken stellen zich zeer terughoudend op en ook bij beleggers is er weinig belangstelling voor investeringen in bedrijfshallen. DTZ Zadelhoff verwacht dat in 2013 de financiële mogelijkheden nog beperkter zullen zijn, en dat die situatie ook daarna nog enkele jaren zal blijven bestaan. Minder nieuwbouw en nieuwbouwplannen betekent minder vraag naar bedrijventerrein. Landelijk is de uitgifte van bedrijventerrein sinds 2008 scherp gedaald. 36 In 2008 werd netto 784 ha uitgegeven, in 2011 was dat nog 334 ha. Dat is ook lager dan de nog 418 ha netto uitgifte in In de afgelopen tien jaar was er een uitgifte van gemiddeld 620 ha. Ook in de provincie Utrecht is in 2011 sprake van een bescheiden uitgifte, namelijk van14,9 hectare bedrijventerrein, beduidend minder dan de uitgifte van 26,3 ha in De afgelopen tien jaar is er gemiddeld 23,5 ha uitgegeven. Vooral herstructureringsopgave Met een regionaal convenant 37 hebben de regiogemeenten vastgelegd dat er in Regio Utrecht voor de periode een uitbreidingsvraag van 159,3 hectare netto bedrijventerrein is. Verder zal de onttrekking van (delen van) bedrijventerreinen tot een vervangingsvraag van netto 67,0 hectare leiden. Daar staat volgens de betrokken gemeenten een "harde" planvoorraad van netto 164,8 hectare tegenover, waarmee een planningsopgave (tekort) van netto 61,5 hectare resulteert. De herstructureringsopgave van bedrijventerreinen in de regio is aanmerkelijk groter. Herstructurering staat voor het opknappen van de openbare ruimte, de toegangswegen en het parkeren, de interne ontsluiting, herverkaveling en herontwikkeling van bedrijfspanden. Voor de Regio Utrecht is sprake van een herstructureringsopgave van 578 hectare bruto 38 (globaal 435 netto), een kwart van het areaal aan bedrijventerrein. Het accent ligt op revitalisering. Voor 157 hectare heeft de opgave betrekking op de zwaardere instrumenten herprofilering en transformatie. Op diverse bedrijventerreinen (als Lage Weide in Utrecht) is de revitaliseringsopgave opgepakt. 36 IBIS werklocaties. De stand van zaken in planning en uitgifte van werklocaties op 1 januari 2012 en de uitgifte in 2011 (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, juli 2012). 37 Regionaal Convenant Bedrijventerreinen Regio Utrecht , met een doorkijk naar 2015 (BRU, Provincie Utrecht, februari 2012). 38 Provinciaal herstructureringsplan bedrijventerreinen (Provincie Utrecht, maart 2010). 48 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

51 4.2 Regionale vrije markt voor bedrijfsruimte Sterk wisselende opname Er zijn regionaal grote schommelingen in de opname van bedrijfsruimte, veel groter dan in het aanbod. In 2011 heeft het hoge opnamevolume met 2007 de hoogste opname in de afgelopen tien jaar voor een evenwichtig marktbeeld gezorgd. In de eerste helft van 2012 echter is er nog weinig opname, terwijl het aanbod op hetzelfde niveau is gebleven. Een evenwichtig marktbeeld houdt in dat er globaal anderhalf keer zoveel aanbod is als er is opgenomen. In 2011 is het verhoudingsgetal aanbod/opname in de regio gelijk aan 1,3. Aanbod en opname bedrijfsruimte op de vrije markt in de regio Utrecht (m 2 vvo) aanbod eind van het jaar opname * m2 aanbod/opname aanbod/ opname 400 4, , , , , eerste helft 2012 Bron: DTZ Zadelhoff 4.3 Utrechtse vrije markt voor bedrijfsruimte Veranderlijke Utrechtse marktsituatie De hoge regionale opname van bedrijfsruimte in 2011 is vooral in de gemeente Utrecht gerealiseerd: m 2 vvo van de regionale opname van m 2 vvo. Voor Utrecht is het de hoogste opname van de afgelopen tien jaar. Die hoge opname heeft geleid tot een eind 2011 sterk gedaald aanbod, ruim onder het niveau van de opname. Dat kan echter niet worden uitgelegd als een teken van schaarste, want de Utrechtse marktsituatie (de verhouding tussen aanbod en opname) is zeer veranderlijk. In 2012 is het aanbod weer sterk gestegen, naar m 2 vvo, vergelijkbaar met de jaren 2009 en De opname is in 2012 gedaald naar m 2 vvo, vergelijkbaar met de opname in Daarmee ligt de verhouding aanbod/opname op een hoog niveau (2,9), wat betekent dat sprake is van een ruime marktsituatie. 49

52 Aanbod en opname bedrijfsruimte op de vrije markt in de stad Utrecht (m 2 vvo) aanbod eind van het jaar opname * m2 vwo 200 aanbod/opname aanbod/ opname 4, , ,0 50 1, ,0 Bron: DTZ Zadelhoff 50 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

53 Op meeste bedrijventerreinen in 2012 sterke groei aanbod Het aanbod van bedrijfsruimte in Utrecht is in 2012 meer dan verdubbeld. Nieuw Overvecht en het Cartesiuswegterrein uitgezonderd, is er op alle bedrijventerrein een sterke groei van het aanbod. Eind 2012 bevindt een derde van het aanbod zich in Lage Weide, gevolgd door Kanaleneiland met een aandeel van 20% van het aanbod in de stad. 51

54 Aanbod en opname bedrijfsruimte naar deelgebied (m 2 vvo) aanbod eind 2011 aanbod eind 2012 opname 2011 opname 2012 De Wetering Lage Weide Cartesiuswegterrein Cartesiusdriehoek Kanaleneiland Oudenrijn Nieuw Overvecht elders in de stad totaal Utrecht Bron: DTZ Zadelhoff De hoge opname van bedrijfsruimte in Utrecht in 2011 is voor een belangrijk deel (48%) gerealiseerd in Lage Weide. De opname van m 2 voor de huisvesting van Kuehne + Nagel heeft daarin een groot aandeel. Verder is er buiten de belangrijkste bedrijventerreinen ('elders in de stad') relatief veel opgenomen. Net als in 2011 heeft in 2012 de meest omvangrijke opname plaatsgevonden in Lage Weide en 'elders in de stad', buiten de onderscheiden bedrijventerreinen. Het aanbod per medio 2012 is voor bijna de helft geconcentreerd in een aantal grote panden: m 2 aan de Europalaan in Kanaleneiland, m 2 in een pand in de Cartesiusdriehoek, m 2 aan de Hyperonenweg in Lage Weide en m 2 in De Wetering. Aanbodpercentage naar 9% Door de sterke groei van het aanbod in 2012 is dit gestegen van 4% eind 2011 naar 9% van de voorraad bedrijfsruimte eind Marktpartijen karakteriseren de Utrechtse bedrijfsruimtemarkt niettemin als een evenwichtige markt met weinig leegstand. Ten opzichte van de voorraad bedrijfsruimte is er relatief veel aanbod in de Cartesiusdriehoek. Lage Weide heeft het hoogste aanbodvolume, maar dat is qua aanbodpercentage lager dan gemiddeld voor heel Utrecht. In Kanaleneiland met het op één na hoogste aanbodvolume ligt het aanbodpercentage boven het stadsgemiddelde. 52 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

55 Aanbod ultimo 2012 als percentage van de voorraad m 2 aanbod m 2 voorraad * % aanbod De Wetering ,7% Lage Weide ,5% Cartesiuswegterrein ,5% Cartesiusdriehoek ,9% Kanaleneiland ,8% Oudenrijn ,1% Nieuw Overvecht ,6% elders in de stad ,9% totaal Utrecht ,0% Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht * constant gehouden op voorraad 2011 Bij Cartesiusweg veel incourant aanbod (medio 2012) Van het aanbod medio 2012 behoort ruim de helft tot het incourant aanbod. Op het Cartesiuswegterrein en de Cartesiusdriehoek behoort een relatief hoog aandeel van de voorraad tot het incourante aanbod. Het gaat om panden waarvan de kwaliteit en de functionaliteit niet aan gebruikerseisen voldoen, zodat ingrijpende aanpassingen nodig zijn. Naar volume bevindt het meeste incourant aanbod zich in Lage Weide, maar het gaat dan om een bescheiden aandeel van de voorraad op dit bedrijventerrein. Incourant aanbod bedrijfsruimte als percentage van de voorraad m 2 aanbod medio 2012 incourant aanbod medio 2012 m 2 voorraad * % incourant aanbod medio 2012 De Wetering Lage Weide ,1 Cartesiuswegterrein ,8 Cartesiusdriehoek ,9 Kanaleneiland ,4 Oudenrijn ,0 Nieuw Overvecht ,0 elders in de stad totaal Utrecht ,4 Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht * constant gehouden op voorraad Huurprijzen Eersteklas huurprijs Utrecht stabiel De voor eersteklas bedrijfsruimte geregistreerde huurprijzen zijn in Utrecht gelijk gebleven ten opzichte van ultimo DTZ Zadelhoff verwacht ook voor de tweede helft van 2012 en voor 2013 een gelijkblijvend tophuurniveau. Binnen de regio is in Nieuwegein de eersteklas huurprijs op 53

56 gelijke hoogte gekomen met die in Utrecht. Voor Houten is er de afgelopen paar jaar sprake van een lichte daling. Huurprijzen eersteklas bedrijfsruimte Utrecht, regiogemeenten en G3 ( per m 2 vvo per jaar) ultimo 2007 ultimo 2008 ultimo 2009 ultimo 2010 ultimo 2011 medio 2012 Verwachting 2012/2013 Utrecht stabiel Houten stabiel/dalend Nieuwegein stabiel/dalend Amsterdam stabiel/dalend Den Haag stabiel/dalend Rotterdam stabiel/dalend Bron: DTZ Zadelhoff De verschillen tussen de grote steden zijn vrijwel gelijk gebleven, met een nog steeds wat hogere eersteklashuur in Den Haag. In Rotterdam is het huurniveau sinds 2007 duidelijk gedaald, van 62 naar de huidige 58. Hoogste huren op Lage Weide Binnen de stad behoudt het bedrijventerrein Lage Weide de positie met de hoogste eersteklas huurprijs. Dat heeft te maken met de herontwikkeling van locaties en de bouw van moderne bedrijfshallen. In Lage Weide worden daarnaast voor bestaand vastgoed ook huren betaald aan de onderkant van de markt; het gemiddeld huurniveau ligt rond de 40. Voor de relatief nieuwe bedrijfsruimte in De Wetering worden gemiddeld de hoogste huren betaald. Huurtransacties in de stad Utrecht liggen overwegend tussen de 30 en 50, en voor bestaand vastgoed er is een tendens naar verlaging van huurprijzen. Die tendens is er al een aantal jaar, wat kan worden afgelezen aan de gedaalde ondergrens. Voor nieuwe, moderne bedrijfshallen worden huren van betaald. Aan de onderkant van de markt wordt verouderd vastgoed verhuurd voor prijzen rond de 25. Bandbreedte vrije markt huurprijzen bedrijfsruimte per Utrechts bedrijventerrein (in per m 2 vvo) ultimo 2007 ultimo 2008 ultimo 2009 ultimo 2010 ultimo 2011 medio 2012 De Wetering Lage Weide/Cartesius Oudenrijn Nieuw Overvecht Bron: DTZ Zadelhoff 54 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

57 4.5 Uitgifte en planvoorraad bedrijventerrein Utrecht Laag uitgifteniveau Sinds 2006 bevindt de uitgifte van bedrijventerrein in Utrecht zich op een laag niveau. In de periode 2007 t/m 2012 is er een gemiddelde uitgifte van 0,8 ha per jaar. In 2012 heeft geen uitgifte plaatsgevonden. Uitgifte bedrijventerrein in de gemeente Utrecht (hectare netto) Lage Weide ,2 0, Nieuw Overvecht , Lunetten , De Wetering-noord 2,9 6,7 2, De Wetering-zuid - 5,4 2,2 2, ,5 0,2 0 Nieuwerijn 0 3,6 4,0 0,3 0, ,3 0 Oudenrijn 0 0 0,3 4,2 0 0,9 0 0,2 0,4 0 Vleuterweide , Haarrijn ,3 0 0,5 0 totaal 2,9 15,7 9,4 10,5 0,9 1,1 0,5 0,7 1,4 0 Bron: Gemeente Utrecht Nog 30 ha direct uitgeefbaar Het lage uitgifteniveau zorgt ervoor dat er de laatste jaren weinig is veranderd in de voorraad direct uitgeefbaar bedrijventerrein in de stad. Na de uitbreiding in 2009 door het op de markt komen van de 12 ha van Haarrijn, ligt de voorraad nog steeds boven de 30 ha. Marktpartijen geven aan dat het bestaande aanbod, maar ook het nog uitgeefbaar bedrijventerrein niet voorziet in het groeiende tekort aan kwalitatief goed logistiek en industrieel vastgoed. In De Wetering-zuid en Nieuwerijn gaat het om andere doelgroepen. Bij Haarrijn is nog afgezien van de beperkte kavelgrootte de prijs een obstakel (grondprijs plus bijdrage aan kosten geluidswal). 55

58 Uitgeefbaar bouwrijp bedrijventerrein in de gemeente Utrecht (per 1 januari, hectare netto) Lage Weide 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0, Nieuw Overvecht 1,0 1,0 1, Lunetten 0,5 0,5 0,5 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 De Wetering-noord 9,6 2, De Wetering-zuid 0 16,2 14,0 11,8 11,8 11,8 11,8 11,3 11,1 11,1 Nieuwerijn 15,5 11,9 7,9 7,6 6,7 6,7 6,7 6,7 6,4 6,4 Oudenrijn 7,5 7,5 7,2 3,0 3,0 2,1 2,1 1,9 1,5 1,5 Vleuterweide 0 0 2, Haarrijn ,7 11,7 11,2 11,2 Totaal 34,5 40,4 33,5 23,0 22,1 21,0 32,5 31,8 30,4 30,4 Bron: Gemeente Utrecht 4.6 Positie bedrijventerreinen Investeren in Toekomstgerichte werklocaties Samen met bedrijven en organisaties worden plannen ontwikkeld voor de Utrechtse bedrijventerreinen Oudenrijn, Cartesiuswegterrein en Demkaterrein. Om gebieden concurrerend te houden, zijn gezamenlijke inspanningen vanuit bedrijfsleven en overheid nodig. Voor de bedrijventerreinen Oudenrijn en Demkaterrein wordt gedacht aan functieverruiming van bestaande panden. Bekeken wordt of Demkaterrein als pilot kan dienen voor een regelvrije(re) zone. Voor het Cartesiuswegterrein heeft de gemeente de Visie Werkspoorkwartier opgesteld. De insteek is om dit terrein te ontwikkelen tot een terrein voor creatieve bedrijvigheid in combinatie met stadsverzorgende functies. In andere gebieden gaat het vooral om het opknappen van de openbare ruimte. De gemeente wil vastgoedeigenaren stimuleren om te investeren in hun verouderde en leegstaande panden. Het geld voor de aanpak van de geselecteerde Utrechtse werklocaties inclusief Rijnsweerd, science park De Uithof en de Woonboulevard - komt uit de ruim 1,8 miljoen euro die de gemeenteraad in de voorjaarsnota reserveerde voor de uitvoering van de Economische Agenda Utrecht In deze agenda zijn acht economische speerpunten benoemd, waaronder Toekomstgerichte werklocaties. Het college zet zich in voor behoud en versterking van een toekomstgericht vestigingsklimaat in de Utrechtse werkgebieden. Geslaagde revitalisering Lage Weide Door de gunstige ligging en de geslaagde revitalisering is er voldoende vraag naar vrijkomende bedrijfsruimte op Lage Weide; er is weinig leegstand van bedrijfsruimte. Er zijn enkele voorbeelden van herontwikkeling van locaties en de bouw van moderne bedrijfshallen, maar het accent ligt op aanbod in het middensegment. Marktpartijen zijn positief over Lage Weide, als het meest succesvolle van de oude Utrechtse bedrijventerreinen. Gezien de vraag naar moderne bedrijfshallen voor logistiek en industrie, is er op het bedrijventerrein Lage Weide een potentieel voor herontwikkeling van kavels met sterk verouderde bedrijfsruimte. Dat vraagt echter een forse afboeking door de huidige eigenaar, waarna sloopnieuwbouw kan worden gerealiseerd. Bij eigenaren is daar over het algemeen nog weinig animo voor. 56 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

59 Het nieuwe bedrijventerrein Haarrijn wordt niet als een alternatief voor Lage Weide gezien, wat te maken heeft met de verkaveling (te kleine kavels), de grondprijs en de mee te financieren kosten van de geluidswal. Functieverruiming positief voor bedrijventerrein Nieuw Overvecht Marktpartijen laten zich positief uit over de functieverruiming op bedrijventerrein Nieuw Overvecht. Dit biedt nieuwe doelgroepen voor het gebied en trekt een breder publiek aan. Met betrekking tot bedrijfsruimtegebruikers is het gebied volgens marktpartijen echter vooral interessant voor het lagere en middensegment. Dit heeft te maken met de kwaliteit en uitstraling van de panden, met de samenstelling van de aanwezige bedrijvigheid en het imago van met name het oudere deel van het terrein. Kansen voor Cartesiuswegterrein Voor het Cartesiuswegterrein ('Werkspoorkwartier') is het perspectief geschetst van: het creëren van een stedelijk werklandschap voor stadsgeoriënteerde bedrijven inclusief een creatieve zone. 39 Daarmee wordt gekoerst op uitbreiding van het aantal bedrijfsvestigingen in de creatieve sector om de identiteit als creatieve zone te versterken en synergie-effecten te realiseren. Beoogd wordt een menging van kunstbeoefening, media en entertainment (film, muziek), en creatieve diensten als ontwerp en vormgeving. 39 Ontwikkelingsvisie Werkspoorkwartier. De transformatie van een bedrijventerrein (Gemeente utrecht, maart 2012). 57

60 Bedrijventerreinen in de gemeente Utrecht per 1 januari 2013 (in hectares) Bedrijventerrein bruto opp. netto opp. netto reeds uitgegeven nog uit te geven planvoorraad waarvan bouwrijp Lage Weide * 216,0 154,0 154,0 0 0 Oudenrijn 94,0 67,0 65,5 1,5 1,5 De Wetering-noord ** 37,0 29,5 29,5 0 0 De Wetering-zuid *** 27,0 21,6 10,5 11,1 11,1 Nieuw Overvecht 44,0 36,0 36,0 0 0 Cartesiuswegterrein 40,0 31,0 31,0 0 0 Cartesiusdriehoek 30,0 20,0 20,0 0 0 Nieuwerijn (Papendorp) 31,0 20,7 14,3 6,4 6,4 Haarrijn 16,0 12,0 0,8 11,2 11,2 Strijkviertel 45,0 30,0 0 30,0 0 Demkaterrein 8,4 5,4 5,4 0 0 Park Voorn 7,0 6,0 6,0 0 0 Vleuterweide 6,0 4,0 4,0 0 0 Kanaleneiland 25,0 20,0 20,0 0 0 Lunetten 5,0 3,0 2,8 0,2 0,2 Totaal 631,4 460,2 400,5 60,4 30,4 Bron: Onderzoek Utrecht. * Inclusief RWZI De Wetering. ** Exclusief de 5,3 ha reservering voor de nieuwbouw van het St. Antoniusziekenhuis en de netto 2,4 ha met een kantoorbestemming. Binnenhaven Lage Weide gereed De binnenhaven van Lage Weide behoort tot de grote multifunctionele Nederlandse binnenhavens met een breed pakket aan goederenoverslag. Een groeisegment is de overslag van containers. In Lage Weide is de containeroverslag (Container Terminal Utrecht) gegroeid van TEU 40 in 2002 naar TEU in De haven heeft inmiddels een renovatie ondergaan, waarbij de kades zijn vernieuwd of gerenoveerd en de havenarmen zijn uitgediept tot een constante diepte van vijf meter. Daarmee kunnen de grootste binnenvaartschepen met een diepgang van vier meter aan de kades laden en lossen. De haven bestaan uit vijf havenarmen met bijna zeven kilometer kade. De haven wordt gebruikt door bedrijven gevestigd op Lage Weide - circa 18 van de 21 bedrijven die langs de havens zijn gevestigd maken ook gebruik van deze haven - en tevens is er een openbare loswal. Daarnaast worden via de CTU containers aan/afgevoerd voor binnen- en buitenland. 40 TEU is de aanduiding voor de afmetingen van standaardcontainers. De afkorting staat voor Twenty feet Equivalent Unit. 1 TEU is een container van 20 voet lang, 8 voet breed en 8 voet hoog. Dat staat gelijk aan een inhoud van ongeveer 30 m Blue Ports. De onmisbare schakels. Onderzoek naar het economisch belang van de Nederlandse Binnenhavens (Erasmus Universiteit Rotterdam, 2012). 58 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

61 5 Kleinschalige bedrijfsruimte Er is in Utrecht voldoende ruimte in bedrijfsverzamelgebouwen. Alleen in enkele specifieke bedrijfsverzamelgebouwen is er meer vraag dan aanbod. In Utrecht bevinden zich 12 algemene bedrijfsverzamelgebouwen, met in totaal m 2 vvo en ongeveer werkzame personen. Een gemiddelde bezetting van 87% en het ontbreken van een wachtlijst wijzen op een ontspannen markt. Het aantal specifieke bedrijfsverzamelgebouwen bedraagt 10. Die gebouwen hebben een totaal vloeroppervlak van m 2 vvo en het aantal werkzame personen ligt rond de Met 93% is er een gemiddeld hoge bezetting, maar er is een grote variatie in bezettingsgraad (van 56% tot 100%). Voor 4 van de 9 gebouwen is sprake van een wachtlijst. Het aantal aanbieders van flexibele werkplekken groeit. Er zijn nu 11 aanbieders van flexibele werkplekken, waarvoor geen huurcontract hoeft te worden afgesloten. Soms wordt wel gewerkt met een abonnement of lidmaatschap. Kleine ondernemers als ZZP'ers gebruiken steeds vaker horecagelegenheden als werk- en ontmoetingsplek. Er zijn in Utrecht tenminste 17 complexen van kleinschalige, aan elkaar gebouwde bedrijfsunits. Die onderscheiden zich van de bedrijfsverzamelgebouwen door een eigen ingang en het ontbreken van gemeenschappelijke voorzieningen. 59

62 In deze monitor wordt onder kleinschalige bedrijfsruimte verstaan: een gebouw waarin kantoorruimte en/of bedrijfsruimte wordt verhuurd aan een substantieel aantal kleinschalige zelfstandige ondernemingen (waaronder kunstenaars en overige creatieve beroepen) en/of sprake is van aanbod van flexibele werkplekken. Meestal kan gebruik worden gemaakt van gemeenschappelijke diensten. Als in een gebouw alleen vergader- en workshopruimte wordt geboden is het niet meegenomen. Ook kleinschalige commerciële ruimtes in plinten (bijvoorbeeld onder appartementencomplexen) worden niet onder deze definitie geschaard. 5.1 Inleiding Landelijk groeisegment Onder invloed van de groei van het aantal kleine ondernemingen en ZZP-ers is de markt voor kleinschalige bedrijfsruimten de laatste jaren gegroeid. Ze bieden onderdak aan vele duizenden kleine ondernemingen die een zelfstandige (deels ook) flexibele bedrijfsruimte willen. 42 Er zijn in Nederland naar schatting kleinschalige units in bedrijfsgebouwen met minimaal tien units. De afgelopen tien jaar zijn er units bijgekomen. In de meeste gevallen gaat het om bedrijfsverzamelgebouwen die over een aantal gemeenschappelijke voorzieningen beschikken, en worden gebruikt door het kleinbedrijf en ZZP-ers. Het huurprijsniveau voor dergelijke kleinschalige units ligt tussen 50, en 135, per m² vvo. 43 Inventarisatie aanbod in Utrecht In dit hoofdstuk is net als in vorige jaren het aanbod van bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht geïnventariseerd. Daarnaast is er een aantal nieuwe ontwikkelingen op de markt voor kleinschalige bedrijfsruimte, waaraan nu meer aandacht is besteed. In vorige jaren is al kort ingegaan op het concept van flexibele werkplekken. In deze monitor is een zo goed mogelijk overzicht gemaakt van de aanbieders en de locaties. Een andere vorm van kleinschalige bedrijfsruimte zijn de geschakelde bedrijfsunits. Drie verschillende ruimtelijke concepten In dit hoofdstuk is aandacht besteed aan drie vormen van relatief kleinschalige werkruimtes: bedrijfsverzamelgebouwen; flexibele werkruimtes; geschakelde bedrijfsunits. Bij zowel bedrijfsverzamelgebouwen als geschakelde bedrijfsunits is sprake van verhuur van kleinschalige bedrijfsruimtes in een ruimtelijke samenhang. Onderscheidend is dat een bedrijfsverzamelgebouw over één entree beschikt en dat gemeenschappelijke diensten worden aangeboden. Bij flexibele werkruimtes is net als bij een bedrijfsverzamelgebouw sprake van één beherende instantie, maar is geen huurcontract voor een bepaalde ruimte en met een bepaalde looptijd vereist. In bijlage 5 is een nadere omschrijving van deze concepten gegeven. 42 De NVB Thermometer Bedrijfsruimten in 5 minuten (NVB, januari 2012). 43 Investeren in krediet. FGH Vastgoedbericht 2012 (FGHbank 2012). 60 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

63 Bij bedrijfsverzamelgebouwen wordt onderscheid gemaakt tussen algemene en specifieke. De algemene zijn bestemd voor een breed scala aan kleinschalige bedrijven. De specifieke richten zich op flexibele verhuur van kleine units aan het topsegment van de kantorenmarkt, of op een specifieke gebruikersgroep (zoals R&D in life sciences). 61

64 5.2 Algemene bedrijfsverzamelgebouwen Er zijn in Utrecht 12 bedrijvencentra die tot de algemene bedrijfsverzamelgebouwen kunnen worden gerekend. De gebouwen hebben een gezamenlijk vloeroppervlak van m 2 vvo, en er werken ongeveer mensen (PAR; inclusief parttimers en uitzendkrachten). Dat komt overeen met ruim 15 m 2 per werkzame persoon. Een inventarisatie najaar 2012 leert dat er een grote variatie is in de bezettingsgraad van de respectieve bedrijfsverzamelgebouwen. Van 62% tot 100%. Voor de tien centra waarvoor de bezettingsgraad is opgegeven, is er een gemiddelde bezetting van 87%. Een dergelijke bezetting en het ontbreken van wachtlijsten wijzen op een ontspannen markt. 62 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

65 Algemene bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht 2012 vloeroppervlak grootte units aantal bezettingsgraad oplevering (m 2 vvo) (m 2 vvo) units wachtlijst New Element Utrecht Zuid 1987/ flexibel 83% nee De Goeman New Element % nee Trade Point , 37, 50+ >100 62% nee Element Offices Leidsche Rijn % nee HoogHiemstra % nee Vondelparc % nee Vechtenstein % nee Offices For You Utrecht % nee Demkade Business Centre v.a % nee Lumax onbekend onbekend Facility Point BC Lombok vanaf onbekend onbekend De Pionier % nee Bron: Onderzoek Utrecht 5.3 Specifieke bedrijfsverzamelgebouwen Utrecht telt 10 specifieke bedrijfsverzamelgebouwen. In 2012 zijn De Alchemist en de Vechtclub XL, beide in de wijk Zuidwest gelegen, erbij gekomen. In totaal beslaan de 10 bedrijfsverzamelgebouwen m 2 vvo. De werkgelegenheid is niet volledig bekend, maar afgaand op de gebouwen waarvoor die wel bekend is (PAR), wordt per werkzame persoon gemiddeld circa 18,5 m 2 vvo gebruikt. Net als bij de algemene is er ook bij de specifieke bedrijfsverzamelgebouwen een grote variatie in de bezettingsgraad, want die loopt van 56% tot 100%. Gemiddeld is 93% van het vloeroppervlak bezet. In een viertal gebouwen, met een bezetting van %, is sprake van een wachtlijst. Daarmee is er een tweedeling van gebouwen met een lagere tot gemiddelde bezetting, waarvoor geen wachtlijst bestaat, en gebouwen met een hoge bezetting en een wachtlijst. Het Alexander Numangebouw (Yalelaan 40) in De Uithof onderscheidt zich door zijn omvang en beschikbaarheid van relatief grote units. Er is sprake van een combinatie van kantoorruimtes, laboratoriumruimtes en laboratoriumondersteunende ruimtes, gericht op startende en gevestigde bedrijven in de Life Sciences. 63

66 Specifieke bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht 2012 vloeroppervlak grootte units aantal bezettingsgraad oplevering (m 2 vvo) (m 2 vvo) units wachtlijst Regus Utrecht Central Station % nee Regus Utrecht Business Park % nee Regus Utrecht Papendorp % nee De Alchemist divers 20 80% nee Alexander Numangebouw variabel 100% ja Utrecht Inc (Padualaan) % nee Utrecht Inc (Nijenoord) % nee Hugo R. Kruytgebouw % ja Vechtclub XL , % ja Dutch Game Garden % ja Bron: Onderzoek Utrecht Het Hugo R. Kruytgebouw (Padualaan 8) is het voormalige gebouw van de Bèta faculteit van de Universiteit Utrecht en heeft een totaal oppervlak van m 2 fno (functioneel nuttig vloeroppervlak, bestaande uit een combinatie van kantoren en laboratoriumruimtes met verschillende afmetingen. Op dit moment is er nog een beperkt aantal vakgroepen van de Bètafaculteit gehuisvest. Daarnaast is een deel van het gebouw tijdelijk beschikbaar gesteld voor de verhuur aan startende bedrijven in de Life Sciences. Momenteel is m 2 fno 44 beschikbaar voor verhuur aan derden en de verwachting is dat dit op korte termijn zal groeien naar m 2 fno. Er is een wachtlijst van bedrijven voor de op te leveren ruimtes. 5.4 Flexibele werkruimtes Groei flexibele ruimteconcepten De laatste jaren is er een nieuwe marktontwikkeling voor het aanbieden van kleinschalige werkruimtes. Er zijn diverse flexibele ruimteconcepten ontstaan en het aanbod daarvan laat een duidelijke groei zien. Er komen in Utrecht (en ook in andere gemeenten in Nederland) steeds meer locaties waar flexibel gewerkt kan worden. Vooral kleine ondernemers gebruiken flexibele ruimteconcepten De doelgroep van flexibele ruimteconcepten bestaat met name uit kleine ondernemers als starters en ZZP'ers. Dergelijke ondernemers werken overwegend in en vanuit hun woning, en gebruiken flexibele werkplekken als aanvullende werklocatie. Ze hebben daarvoor verschillende redenen: het kan gaan om een prettiger werkomgeving, om contacten met klanten of om het ontmoeten van andere ondernemers om eventueel met hen samen te werken. Ook worden er soms faciliteiten aangeboden waar kleine ondernemers zelf niet over beschikken, zoals reprofaciliteiten. Ook kan soms tegen gereduceerd tarief een vergader- of workshopruimte worden gehuurd. 44 m 2 fno is door vermenigvuldiging met de factor 1,42 omgerekend naar m 2 vvo 64 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

67 Diversiteit in het aanbod Een inventarisatie in het najaar van 2012 heeft voor Utrecht onderstaand overzicht van 11 aanbieders van flexibele werkplekken opgeleverd. Deze aanbieders variëren in de faciliteiten die zij aanbieden, de kosten waarvoor van een flexibele werkplek gebruik kan worden gemaakt en de mate van flexibiliteit in het gebruik van de werkplek. Lijst aanbieders flexibele werkplekken in Utrecht Naam Locatie Aanbod Huur flexplek Atoomclub Atoomweg 50 alles-in-1 werkplek; allesin-1 werkunit; werkvloer; vergaderruimte tot 200 personen vanaf 1 maand flexplekken; verhuur ruimte Oude Gracht 230 A a/d In de Ruimte Werf Wijk in Bedrijf Utrecht Vleutenseweg 269 De Alchemist Kon. Wilhelminalaan 8 Moreelsepark 65, in Hoog Seats2Meet Catherijne. De Werkplek Huis aan de Boorstraat 7, onderdeel Werf van Huis a/d Werf Igluu Jansdam 2 Maliebaan45 Maliebaan 45 Zpot Zandweg 116B Vechtenstein Vechtensteinlaan voor workshops, cursussen enz. gratis of abonnement 20 flexplekken; 1 trainings/ontmoetingsruimte; 2 gratis, maar tegenprestatie leveren spreekkamers flexplekken; vergaderruimte tot 150 personen; kantoorruimte m2 ment per uur of abonne- gratis, wel sociaal grote flexlounge kapitaal delen werkplekken; vergaderruimte tot 170 personen gratis werkplekken; spreekkamer; vergaderruimten abonnement werkplekken; coach- en spreekkamers; groepsruimten tot 25 personen per dag of halve dag 20 flexplekken; 2 overlegruimtes; workshop- / daarna tarief per uur eerste 40 uur gratis, trainingslokaal of per maand 4 flexplekken; vergaderruimte; verhuur kantoorunits per dagdeel De Klompenfabriek Weerdsingel WZ 33a werkplekken per maand Bron: Onderzoek Utrecht Zo dient een flexibele werkplek bij Seats2Meet gereserveerd te worden, kan er gratis gewerkt worden (met gratis koffie, thee en lunch) en wordt tegen een tarief per seat vergaderruimte of stiltewerkplekken aangeboden. Bij IGLUU daarentegen is er een lidmaatschap vereist voordat van de flexibele werkplekken of vergaderruimtes gebruik kan worden gemaakt (kosten: vanaf 258 per maand). Sinds kort biedt IGLUU ook strippenkaarten aan zodat kan worden uitgeprobeerd hoe het werken daar bevalt voordat een abonnement wordt afgesloten (10, 20 of 30 strippen, vanaf 30 per dag). 65

68 Bij Zpot kan iedereen zonder reservering terecht, maar er is wel een registratie van gebruikers. De eerste 40 uur zijn gratis en daarna betaalt een gebruiker 2,50 Euro per uur, met een maximum van 100 per maand. De Werkplek Huis aan de Werf is een voorbeeld van een zeer flexibel aanbod: er hoeft niet gereserveerd te worden om er te werken. Iedereen kan binnenlopen, zijn laptop openklappen en aan het werk gaan. Ook beschikt het Huis aan de Werf tegen betaling- over lunch- en vergaderfaciliteiten. Wijk in Bedrijf zit qua flexibiliteit tussen Huis aan de Werf en IGLUU in. Kleine ondernemers (meestal zijn dat ZZP'ers) kunnen gratis gebruik maken van de flexibele werkplekken, maar gebruikers moeten als tegenprestatie tegen een gereduceerd tarief hun diensten aanbieden (bijvoorbeeld een financieel adviseur biedt een workshop boekhouden aan). De Atoomclub vormt een combinatie van verhuur van afzonderlijke werkplekken, met aanbod van afzonderlijke werkunits en werkvloeren. Volledig ingerichte werkplekken kunnen al vanaf één maand worden gehuurd. Ook worden gemeenschappelijke diensten aangeboden en kan er over vergaderruimte worden beschikt (kosten: vanaf 595 per maand). Een recente marktontwikkeling is dat flexibele werkplekken worden aangeboden in traditionele bedrijfsverzamelgebouwen. Een voorbeeld hiervan is bedrijfsverzamelgebouw Vechtenstein. Redenen om flexibele werkplekken aan te bieden zijn het opvullen van lege plekken in de bezetting en inspelen op een duidelijk marktvraag. Steeds meer kleine ondernemers werken in horecagelegenheden Niet alleen het aanbod aan en het gebruik van flexibele werkplekken is gestegen, maar ook het werken in horecagelegenheden is in opkomst. In Utrecht is er een groeiend aantal horecagelegenheden waar ondernemers welkom zijn om aan het werk te gaan. In deze horecagelegenheden wordt wifi aangeboden en kunnen kleine ondernemers die alleen over een laptop en internet dienen te beschikken aan het werk. Dergelijke kleine ondernemers gebruiken horecagelegenheden niet alleen om te werken, maar ook in toenemende mate om zakelijke besprekingen te houden. Vooral voor kleine ondernemers die voornamelijk vanuit huis werken, vormt het werken in horecagelegenheden een nuttige aanvulling en welkome afwisseling. Voorbeelden van Utrechtse horecagelegenheden waar ondernemers nadrukkelijk welkom zijn: restaurant Leen, de Coffee Company, de Colonie, La Place, café HOOI. 5.5 Geschakelde bedrijfsunits Anders dan bedrijfsverzamelgebouwen Kleine ondernemers kunnen er niet alleen voor kiezen hun bedrijf in een bedrijfsverzamelgebouw te huisvesten, maar ze kunnen ook van geschakelde (aan elkaar gebouwde) bedrijfsunits gebruik maken. Dit concept onderscheidt zich van een bedrijfsverzamelgebouw doordat de units over een eigen ingang beschikken, er geen gemeenschappelijke voorzieningen zijn, en er ook geen sprake hoeft te zijn van één instantie die zorgt voor het beheer van de units. Fysieke activiteiten De inventarisatie heeft voor Utrecht onderstaand overzicht van 17 complexen met geschakelde bedrijfsunits opgeleverd. Dat overzicht zal niet volledig zijn. 66 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

69 Veelal gaat het om een combinatie van bedrijfsruimte met een ondergeschikte kantoorruimte. De complexen zijn verdeeld over Utrechtse bedrijventerreinen, het science park De Uithof en locaties in woonwijken. Aangezien de units over een goed bereikbare eigen ingang beschikken, zijn ze met name geschikt voor ondernemers die een opslag- of werkruimte nodig hebben. Dat geldt voor kleinschalige ondernemers met fysieke beroepen, zoals ontwerpers, schilders, aannemers of klusbedrijven. Dit in tegenstelling tot de gebruikers van flexibele werkplekken of bedrijfsverzamelgebouwen. Dat zijn namelijk vooral ZZP'ers in de (zakelijke) dienstverlening. Voor ZZP'ers in de zakelijke dienstverlening is een goede bereikbaarheid over de weg minder belangrijk. Kleinschalige geschakelde bedrijfsunits in Utrecht naam locatie type Alexandel Numangebouw Yalelaan 40 L / K Ambachtsverzamelgebouw Schaverijstraat / Tractieweg Schaverijstraat / Tractieweg B Archimedeslaan Archimedeslaan 16 A Bedrijfsverzamelcomplex Silverpoint Radonweg 1-10 B Bedrijvenpark Merwede Kanaalweg 29 B Concordia Concordiastraat 68 A Corio Business Center Catharijnesingel 51a K Kade 36 Rembrandtkade 36 K Mediacentrum Hengeveldstraat 29 K Smart Business Park Kanaalweg C Sophies Kunstprojecten hoofdkantoor: Gruttersdijk 12 A / C Stichting Uranus Cultuurlab 1 Uraniumweg 17 A Stichting Uranus Cultuurlab 2 Uraniumweg 21A A SWK Kunsthuisvesting hoofdkantoor: Lauwerecht 12 A Bedrijvencomplex U-POINT Proostwetering B (met showroom) Bedrijvenpark De Limes Boteyken C (met showroom) Hof van Chartreuse Laan van Chartroise K Bron: Onderzoek Utrecht Toelichting type: A = atelierruimte; B = bedrijfsruimte, soms met aanvullend kantoordeel; C = combinatie kantoor- en bedrijfsruimte; K = kantoorruimte; L = laboratoriumruimte 67

70 6 Utrecht Science Park Het Utrecht Science Park (USP) voldoet aan alle criteria die aan een science park worden gesteld, en bevindt zich in de fase van verdere groei. Aansprekende ontwikkelingen zijn de vestiging van het Danone Innovation Centre en het Gemeenschappelijk Milieu Laboratorium, en de uitbreiding van de incubatorfunctie. De Uithof waarin het USP is gelegen, is een belangrijke groeipool binnen de stad Utrecht. In de afgelopen tien jaar is het aantal werkzame personen met 21% gegroeid, een hogere groei dan de 11% werkgelegenheidsgroei voor heel Utrecht. Daarmee is het aandeel van de Uithof in de Utrechtse werkgelegenheid gestegen van 8,1% in 2002 naar 8,9% in Vastgoedmonitor Utrecht 2012

71 6.1 Sinds 2006 Het Utrecht Science Park (USP) is in 2006 opgestart als een convenant van Provincie Utrecht, Gemeente Utrecht, Universiteit Utrecht, Universitair Medisch Centrum Utrecht en Hogeschool Utrecht. Inmiddels is de organisatie ondergebracht in de Stichting USP die verantwoordelijk is voor promotie van het science park en acquisitie van bedrijven. Het USP vormt de spil in een netwerk van kennisintensieve bedrijven en instellingen in de provincie Utrecht. De kennis en expertise van de partners en aanwezige bedrijven en organisaties gecombineerd met state of the art laboratoria en andere cruciale faciliteiten creëren de basis voor topprestaties in onderzoek, ontwikkeling en innovatie. 6.2 Het ruimtelijk concept 'science park' Definitie science park Kenmerkend voor een science park is dat de er gevestigde bedrijven en kennisinstellingen voordeel hebben van elkaars nabijheid. Het gaat dan om informele contacten, uitwisseling van kennis en gezamenlijk gebruik van faciliteiten. Bij vestiging op een universiteitscampus kan tevens de aanwezigheid van een studentenpopulatie aantrekkelijk zijn voor kennisintensieve bedrijven. In het recente BCI-rapport (november 2012) 45 over campussen (c.q. science parks) in Nederland worden als noodzakelijke voorwaarden voor een science park genoemd: de aanwezigheid van een manifeste kennisdrager en een focus op R&D. Andere eisen zijn een hoogwaardige bedrijfsomgeving en actieve open innovatie. Bij open innovatie gaat het om samenwerking tussen bedrijven en kennisinstituten bij R&D-activiteiten. Het BCI-rapport van 2012 noemt het bestaan van een organisatie die open innovatie bevordert een belangrijke succesfactor. Het gaat dan onder meer om het bevorderen van samenwerkingsrelaties, kennisvalorisatie en kennisoverdracht. Aantrekkingskracht op bedrijven Vestigen bedrijven zich in een science park vanwege kennisuitwisseling en faciliteiten? Van Dinteren (2011) 46 treft in zijn onderzoek voor bijna de helft bedrijven aan die vooral belang hechten aan de uitstraling van het science park op hun imago. Een kwart gaat het vooral om de kennisproductie en vindt het imago-effect onbelangrijk. BCI (2012) geeft evenwel aan dat vestiging op een campus concrete voordelen oplevert, in de zin van toegang tot kennisdragers en researchfaciliteiten. Fysieke nabijheid werkt ook door in informele contacten, die belangrijk zijn voor het proces van open innovatie. Uit onderzoek van Hendriksma (2012) 47 komt naar voren dat Life Sciencesbedrijven van de campussen in Maastricht en Utrecht het innovatief milieu belangrijker vinden dan het imago. Het gaat om directe contacten, de pool van hoog opgeleide werknemers, en het gezamenlijk gebruik van voorzieningen als laboratoria. Vooral voor startende ondernemingen is ondersteuning van spin-offs, aanbod van flexibele huisvesting als in een bedrijfsverzamelgebouw en collectief gebruik van voorzieningen van belang 45 Actueel beeld campussen in Nederland (Buck Consultants International, november 2012). 46 Science Park: innovatie of imago (Jacques van Dinteren en Debbie Pfaff. In: Real Estate Magazine, mei 2011). 47 Kennis of imago? De betekenis van campussen voor Life Sciences bedrijven (J.C. Hendriksma, mei 2012). 69

72 6.3 Het USP in De Uithof Groeipool De Uithof Het Utrecht Science Park (USP) is gelegen in De Uithof. Op de ruim 300 hectare van De Uithof bevinden zich naast de Universiteit Utrecht en de Hogeschool Utrecht, het Universitair Medisch Centrum Utrecht, onderzoekinstellingen en innovatieve bedrijven, ook faciliteiten als horeca, winkels, sportaccommodaties, kinderopvang, gezondheidszorg, personeelsdiensten en zalenverhuur. De kennisintensieve bedrijven en instellingen binnen het USP concentreren zich op twee thema s: Life Sciences en Duurzaamheid. Aantal werkzame personen De Uithof onderwijs gezondheidszorg overige totaal De Uithof % Utrechtse banen 8,1% 8,5% 8,9% Bron: PAR 2012 Voor alle in De Uithof gevestigde instellingen en bedrijven samen gaat het om banen (inclusief parttime en uitzendwerk). In de periode is het aantal werkzame personen met gegroeid. Dat is een groei met 21%, hoger dan de 11% werkgelegenheidsgroei voor heel Utrecht. Het aandeel van de Uithof in de Utrechtse werkgelegenheid is daarmee gestegen van 8,1% in 2002 naar 8,9% in De instellingen voor hoger onderwijs en het UMC zijn verreweg de grootste werkgevers. Een science park in de groeifase Het - in opdracht van het Ministerie van Economische zaken, Landbouw en Innovatie opgestelde - BCI-rapport van november 2012 bevat een inventarisatie en classificatie van alle campussen (c.q. science parks) in Nederland. Van de 74 beoordeelde campussen worden er 7 als volwassen beschouwd en bevinden er zich 8 in de groeifase. Het USP behoort tot die 8 campussen in de groeifase. Aan alle eisen voor een science park is voldaan. De provincie Utrecht telt overigens geen andere campus in de volwassen of groeifase. Het USP telt ruim 60 kennisintensieve bedrijven en 30 spinoffs (met name van de incubatorfunctie), met samen ruim 900 werkzame personen (inclusief de in 2013 in gebruik te nemen vestiging van Danone). Bedrijvigheid in Life Sciences is een belangijke pijler van het science park met bedrijven als Genmab, Bioceros, Cristal Delivery, Merus Biopharmaceuticals, Pharma Plexus Holland, Crossbeta Biosciences, Microdish. 70 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

73 Publieke kennisinstellingen Tot de voor het science park belangrijke kennisdragers in De Uithof behoren: De onderwijsinstellingen Universiteit Utrecht en Hogeschool Utrecht. Het Universitair Medisch Centrum Utrecht. Publieke onderzoekinstellingen en netwerkorganisaties. De Universiteit Utrecht (UU) heeft in collegejaar het aanbod van 45 Bacheloropleidingen en 169 Masteropleidingen, met ruim studenten en 5400 medewerkers (fte). De UU is landelijk de beste universiteit en neemt ook internationaal een toppositie in: volgens de Shanghai Ranking op 12 in Europa en op 48 wereldwijd. Naast de faculteiten is er het University College Utrecht. De Hogeschool Utrecht had in 2010 het aanbod van 80 Bacheloropleidingen en 27 Masteropleidingen, met in totaal ruim studenten en ruim medewerkers. Het Universitair Medisch Centrum Utrecht is met jaarlijks patiënten en meer dan medewerkers de grootste publieke zorginstelling van Nederland. Daarnaast wordt toonaangevend wetenschappelijk onderzoek verricht en worden studenten opgeleid in diverse Life Sciencesrichtingen. In het USP De Uithof bevinden zich diverse publieke onderzoekinstellingen en netwerkorganisaties als TNO, Utrecht Sustainability Institute, Deltares, Institute for Risk Assessment Sciences (IRAS), het Hubrecht Instituut, CBS-KNAW Fungal Biodiversity Centre, SRON Netherlands Institute for Space Research, Teri (The Energy and Resources Institute), Artemis Research Institute for Wildlife Health in Europe, Netherlands Proteomics Centre, Pontes Medical. 71

74 Incubatorfunctie Stichting Incubator Utrecht (Universiteit Utrecht) beheert sinds 2004 het business center het Alexander Numangebouw (Yalelaan). De stichting stimuleert start-ups en verhuurt ruimte aan biotechbedrijven (life sciences). Het pand heeft een totale oppervlakte van 8500 m 2 bvo. Het biedt kantoorruimtes, laboratoriumruimtes en laboratoriumondersteunende ruimtes aan startende en reeds gevestigde bedrijven in de Life Sciences. Ook kunnen huurders gebruik maken van een ruime vergaderzaal en andere voorzieningen. Huurders als Genmab, Bioceros en GenDx zijn hier al enige tijd gehuisvest en hebben hier een groei kunnen doormaken. Van het totale vloeroppervlak is 2000 m 2 gereserveerd voor start-ups in de Life Sciences. Het Hugo R. Kruytgebouw (Padualaan 8) wordt beheerd door de Universiteit Utrecht en wordt gedeeltelijk gebruikt als tijdelijke incubator. Beschikbare ruimte wordt verhuurd aan start-ups die actief zijn in de life sciences. De Stichting USP treedt hierbij op als onbezoldigd makelaar en bemiddelt in de verhuur en dienstverlening aan bedrijven. Het gebouw biedt kantoren, laboratoriumruimtes en magazijnruimtes met verschillende afmetingen, en heeft daarnaast de beschikking over de technische installaties die nodig zijn voor het gebruik als laboratorium. Centraal wordt een aantal ondersteunende diensten aangeboden en er in een kleine eetgelegenheid in het gebouw gehuisvest. Momenteel is 3190 m2 fno beschikbaar voor verhuur aan derden en dit zal op korte termijn toenemen tot m2 fno. Momenteel zijn bedrijven als Pharma Plexus Holland, Merus, Crossbeta, InteRNA, U-Protein Express en Podiceps in het gebouw gehuisvest. UtrechtInc is een organisatie gericht op het ondersteunen van startende bedrijven vanuit studenten en alumni met het doel ondernemers met lef te inspireren en te stimuleren om van hun businessidee een succesvolle onderneming te maken. UtrechtInc richt zich hierbij op start-ups (schaalbaar, technologisch en innovatief) in CleanTech, Healthcare & Life Sciences of Interactive Media & ICT. De kernactiviteiten zijn verbinden, faciliteren en het bieden van start-upexpertise om daarmee een gunstig klimaat voor start-ups te creëren om te kunnen groeien en te excelleren. Utrecht Inc is gehuisvest in het H.R Kruytgebouw (Padualaan), en heeft de beschikking over 25 turnkey kantoren met afmetingen variërend van 15 tot 30 m 2 voor startende ondernemingen. Bovendien biedt men de gebruikers diverse kantoorfaciliteiten (als printerfaciliteiten, meeting & presentatieruimtes, flexplekruimte) en toegang tot een professioneel netwerk van ondersteunende diensten. Voor startende bedrijven zijn er laagdrempelige financieringsmogelijkheden. 6.4 Nieuwe ontwikkelingen Oplevering nieuwe bedrijfsgebouwen Voor het tweede kwartaal 2013 staat de oplevering gepland van de m 2 bvo voor het Danone Innovation Centre. In dit gebouw bundelt Danone de Europese R&D-activiteiten voor de divisies Babyvoeding en Medische voeding die nu verdeeld zijn over Nederland, Duitsland en Groot-Brittannië. Medio 2013 wordt het m 2 bvo metende Gemeenschappelijk Milieu Laboratorium (GML) opgeleverd. Het gebouw zal dienen als laboratorium voor onderzoekers van de faculteit Geowetenschappen (UU), TNO-NITG, Deltares en RIVM. 72 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

75 Voor 2015 is de oplevering gepland van een nieuw te bouwen incubatorgebouw ten behoeve van bedrijven in life sciences. Globaal een derde van het totale vloeroppervlak van het Alexander Numangebouw en de nieuwbouw met een minimum van m 2 zal beschikbaar zijn voor startende en jonge bedrijven. De verwachting is dat een aantal bedrijven dat nu in het Hugo R. Kruytgebouw is gehuisvest zijn intrek zal nemen in het nieuwe incubatorgebouw. In 2018 zal het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM) zich in De Uithof vestigen. Het USP is voor het RIVM een aantrekkelijke locatie door de aanwezigheid van bedrijven en instellingen gericht op life sciences, volksgezondheid en milieu. Belangrijk is ook de combinatie van de medische en de veterinaire faculteit, van betekenis voor kennis op het gebied van infectieziekten. Overige ontwikkelingen Op de plek waar tot medio 2013 de 234 spaceboxen (La Capanna) staan, bouwt de SSH het nieuwe complex Johanna met 650 studentenwoningen. Het complex zal voor 60% bestaan uit kamers van 16 m2 en voor 40% uit studio's van 24 m2. De oplevering is gepland voor Bij de aansluiting op de A28 naast de nieuwbouwlocatie van Danone Research, wordt een P&R-voorziening voor plaatsen gebouwd. Vanaf 2018 zal de Uithoflijn, de aan te leggen tramverbinding tussen Utrecht CS en De Uithof, beschikbaar zijn voor reizigersvervoer. Ongeveer 30% van de bezoekers van De Uithof komt met het openbaar vervoer. Berekeningen laten zien dat het aantal reizigers van en naar de Uithof zal toenemen van in 2010 tot à in 2020, afhankelijk van het groeitempo van de diverse functies in de Uithof. 48 Het Antonie van Leeuwenhoek terrein in Bilthoven waar nu het RIVM en het bedrijf Bilthoven Biologicals zijn gehuisvest, zal in 2018 na de verhuizing van het RIVM gedeeltelijk vrijkomen. De gemeente De Bilt heeft met de betrokken partijen - het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS), de provincie Utrecht en het Utrecht Science Park een intentieverklaring getekend om het Antonie van Leeuwenhoek terrein te ontwikkelen tot een hoogwaardige locatie voor innovatieve life science bedrijvigheid en onder te brengen onder het USP merk. Daarnaast is de Stichting USP in nauw overleg met de Gemeente Utrecht en de bedrijven op bedrijventerrein Rijnsweerd om te komen tot een nadere samenwerking. Doelstelling is daarbij om bedrijven die graag gebruik willen maken van het ecosysteem van het science park maar geen eigen onderzoeksactiviteiten hebben en dus kunnen volstaan met kantoorruimte, te huisvesten in Rijnsweerd. Bovendien lopen er discussies met andere gemeenten om te komen tot meer samenwerking en satellietvorming. Op deze manier ontwikkelt het Utrecht Science Park zich tot een regionaal cluster waarbij sterktes van meerdere gemeenten gebundeld worden om de innovatiekracht van de regio en daarmee de economische ontwikkeling te versterken. 48 MKBA Uithoflijn. Rapportage uitkomsten (Ecorys, mei 2011). 73

76 Bijlage 1 Gesprekspartners interviews Henno van Eijk (Merin, voorheen Uni-Invest) Maurits van Schaik (Commerz Real) Theo Pranger (Statement Real Estate) Michiel van Engelen (Statement Real Estate) Stefan Rozendaal (Waltmann beleggingen) Ans de Wijn (Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting) André Groeneveld (Van Rossum) Martijn Bosschers (DTZ Zadelhoff) Frank van der Sluys (DTZ Zadelhoff) Richard Dallinga (Jones Lang LaSalle) Gert-Jan Slob (Locatus) 74 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

77 Bijlage 2 Begrippen A-1 locatie kernwinkelapparaat Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat gelegen tussen publiekstrekkers, waarbij landelijk opererende filiaalbedrijven minimaal 50% van de aanwezige winkelvestigingen innemen, terwijl het aandeel van winkels in dagelijkse artikelen en niet-winkels maximaal 10% bedraagt. A-2 locatie kernwinkelapparaat Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat met tenminste één trekker, waarbij landelijk opererende filiaalbedrijven minimaal 25% van de aanwezige winkelvestigingen innemen, terwijl het aandeel van winkels in dagelijkse artikelen en niet-winkels maximaal 25% bedraagt. Aanbod Aan het eind van het jaar op de vrije markt aangeboden ruimtes van tenminste 500 m 2 kantoor, 750 m 2 bedrijfsruimte (inclusief bijbehorende kantoorruimte) of 200 m 2 winkelruimte. Het gaat om ruimte die al in gebruik, opgeleverd of in aanbouw is. In onderhuur aangeboden ruimte wordt meegeteld. Projecten in voorbereiding worden niet meegeteld. B-locatie Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat, gelegen buiten het A- winkelgebied. Bedrijfsruimte Gebouw bestemd voor productie, opslag en distributie van goederen. Ook bedrijfspaviljoens met een meer dan de gebruikelijke kantoorcomponent, maar niet meer dan 50% van het totale oppervlak, vallen hieronder. Bedrijfsverzamelgebouw Een bedrijfsverzamelgebouw is een gebouw dat beheerd wordt door één instantie, waarin bedrijfsen/of kantoorruimten worden aangeboden aan een substantieel aantal kleinschalige (< 150 m 2 ) zelfstandige ondernemingen, eventueel aangevuld met gemeenschappelijke diensten en/of voorzieningen. Eersteklas vastgoed Modern, courant onroerend goed dat tegemoet komt aan de hedendaagse wensen en eisen van het bedrijfsleven en zich op een goede locatie bevindt. Kantoren en bedrijfsruimte jonger dan vijf jaar op de beste locaties wordt over het algemeen gezien als eersteklas vastgoed. In de winkelruimtemarkt wordt ruimte met een courante frontbreedte en dito oppervlak in het A- winkelgebied als eersteklas aangemerkt. 75

78 Eigenbouw Kantoren en bedrijfsgebouwen die voor rekening van de gebruiker worden gerealiseerd. Hectares bedrijventerrein Bij uitgifte, bouwrijp kaveloppervlak en de planvoorraad bedrijventerrein gaat het steeds om hectares netto uitgeefbaar terrein. Huurprijs kantoren en bedrijfsruimte Prijs per vierkante meter verhuurbaar oppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten. Huurprijs winkels Prijs per vierkante meter bedrijfsvloeroppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten, goodwill en overnamekosten. Prijzen hebben betrekking op een standaardunit van circa 150 m 2 met een frontbreedte van 6 meter. Incourant vastgoed Verouderd onroerend goed dat niet meer tegemoet komt aan de hedendaagse wensen en eisen van het bedrijfsleven en zich veelal op kwalitatief mindere locaties bevindt. Er zijn vaak (zeer) ingrijpende aanpassingen nodig om het pand geschikt te maken voor de hedendaagse vastgoedgebruiker. Kamergebied Kamer van Koophandel Midden-Nederland Hieronder vallen de volgende gemeenten: Abcoude, Breukelen, Bunnik, De Bilt, De Ronde Venen, Houten, IJsselstein, Loenen, Lopik, Maarssen, Montfoort, Nieuwegein, Oude Water, Rhenen, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Veenendaal, Vianen, Wijk bij Duurstede, Woerden en Zeist. Kantoor Gebouw waarin werkzaamheden zeer overwegend gericht zijn op verwerking van informatie en de daarmee verbonden dienstverlening. Onderwijsgebouwen van HBO of Universiteit zijn niet meegeteld. Kantoorachtige bedrijfsruimte Gebouw met een kantoorcomponent van 50-70% en voor het overige deel bedrijfsruimte. Langdurige leegstand Leegstaande kantoorruimte die minimaal één jaar wordt aangeboden. Dit hoeft dus niet per definitie te betekenen dat de ruimte ook al een jaar leegstaat. Leegstand Aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen, die op het moment van inventarisatie niet (meer) in gebruik is. 76 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

79 Nieuwbouw Kantoren en bedrijfsgebouwen jonger dan twee jaar. Ook bestaande bouw die zeer ingrijpend is gerenoveerd, wordt als nieuwbouw aangemerkt. Opname Kantoor- of bedrijfsruimte die in een kalenderjaar op de vrije markt verhuurd of verkocht is, dus met uitzondering van sale-and-lease-back transacties en nieuwbouw voor eigenaar-gebruikers. Er is sprake van opname als tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt. In onderhuur verhuurde meters worden tot de opname gerekend. Regio Als in de monitor sprake is van de regio Utrecht gaat het om de BRU-gemeenten (De Bilt, Bunnik, Houten, IJsselstein, Stichtse Vecht, Nieuwegein, Utrecht, Vianen en Zeist), tenzij anders vermeld. Structureel aanbod Kantoorruimte die tenminste drie jaar achtereen op de markt wordt aangeboden. Uitgifte bedrijventerrein Bedrijventerrein is als uitgegeven gekwalificeerd als tenminste een intentie-overeenkomst is bereikt. Als later blijkt dat de intentie-overeenkomst weer is ontbonden (niet is omgezet in een uitgifte-overeenkomst) dan wordt het uitgiftecijfer daarvoor gecorrigeerd. Vestigingsprofiel bedrijventerrein Terrein met een hoogwaardig profiel bestaat uit kavels met een bebouwing van 30% tot 70% bedrijfsruimte, en dus ook maximaal 70% kantoorruimte. Terrein met een modern gemengd profiel bestaat uit kavels met een bebouwing van tenminste 70% bedrijfsruimte. Het kantorendeel kan dus niet meer dan 30% van het gebouwde vloeroppervlak beslaan. Meestal is sprake van 80% tot 90% bedrijfsruimte. Vierkante meters vloeroppervlak Bij de voorraad kantoorruimte, leegstand, onttrekkingen en oplevering van nieuwbouw gaat het in principe om m 2 bruto vloeroppervlak. In de praktijk is het niet altijd duidelijk of het gaat om netto of bruto vloeroppervlak zodat sprake is van marges in aangegeven metrages. Bij makelaarsgegevens over aanbod en opname van kantoor- of bedrijfsruimte op de vrije markt gaat het om het netto verhuurbaar vloeroppervlak. Bij detailhandel gaat het steeds om het verkoopvloeroppervlak (vvo). Vrije markt De huur en koopmarkt waarop ontwikkelaars, beleggers en andere particuliere eigenaars ruimte aanbieden voor nog onbekende gebruikers. Ruimte die een eigenaar direct voor eigen gebruik bouwt is hier niet in meegenomen, evenmin als sale-and-lease-back transacties. 77

80 Bijlage 3 Planvoorraad kantoren Geplande oplevering kantoorruimte stad Utrecht (m 2 bvo) 2013 locatie in aanbouw zeker waarschijnlijk prognose onzeker Leidsche Rijn Centrum (A2 strook) totaal kantoren locatie in aanbouw zeker waarschijnlijk prognose onzeker Papendorp (Taats Zuid) Stationsgebied e.o totaal kantoren locatie in aanbouw zeker waarschijnlijk prognose onzeker Papendorp De Taats Zuid Nieuwerijn Noord totaal kantoren Vastgoedmonitor Utrecht 2012

81 2016 t/m 2020 locatie in aanbouw zeker waarschijnlijk prognose onzeker Stationsgebied e.o. (Knoopkazerne) Stationsgebied e.o. (Mineurslaan Westflank Noord) Stationsgebied e.o. (Nwe Stationsstraat Noord) Stationsgebied e.o. (Nwe Stationsstraat Zuid) Stationsgebied e.o. (Jaarbeursplein) Stationsgebied e.o. (WTC) Leidsche Rijn Centrum (kernwinkelgebied) Leidsche Rijn Centrum (A2-strook) Leidsche Rijn Centrum (hoekgebouw) Leidsche Rijn Centrum (kavel A1) Papendorp De Taats Noord Papendorp De Taats Zuid Nieuwerijn Noord Leidsche Rijn overig Oudenrijn totaal kantoren t/m 2032 locatie in aanbouw zeker waarschijnlijk prognose onzeker Stationsgebied e.o. (Mineurslaan Westflank Zuid) Stationsgebied e.o. overig Leidsche Rijn Centrum (A2-strook) Leidsche Rijn Centrum overig De Wetering-zuid Leidse Rijn overig totaal kantoren

82 Geplande oplevering kantoorachtige bedrijfsruimte stad Utrecht (m 2 bvo) 2015 locatie in aanbouw zeker waarschijnlijk prognose onzeker Papendorp (Triple Q) totaal kantoorachtige bedrijfsruimte t/m 2032 locatie in aanbouw zeker waarschijnlijk prognose onzeker Nieuwerijn Zuid Nieuwerijn Noord (kavel N25) Nieuwerijn Noord (kavel N13) totaal kantoorachtige bedrijfsruimte Vastgoedmonitor Utrecht 2012

83 Bijlage 4 Kantoorgebieden Marktgegevens Utrechtse kantoorgebieden * Stationsgebied Oude Binnenstad Papendorp 100% kantoor Papendorp kantoorachtig (70/30) Oost Rijnsweerd Kanaleneiland kantoorvolume leegstand leegstandspercentage 0,7% 5,9% 10,0% 10,2% 11,1% 18,8% oplevering oplevering planvoorraad (bvo) planvoorraad exclusief onzeker (bvo) opname aanbod ultimo opname aanbod ultimo aanbod medio waarvan: structureel aanbod ** aanbod onderhuur bandbreedte huur medio 2012 ( ) Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht * alle metrages in vvo behalve planvoorraad ** 3+ jaar op de markt aangeboden 81

84 Marktgegevens Utrechtse kantoorgebieden Overvecht Lage Weide Cartesiuswegterrein / driehoek Oudenrijn Leidsche Rijn Centrum De Wetering-zuid overig Utrecht kantoorvolume leegstand leegstandspercentage 11,3% 27,7% 14,7% 28,6%% - 22,5% 5,6% oplevering oplevering planvoorraad (bvo) planvoorraad exclusief onzeker (bvo) opname aanbod ultimo opname aanbod ultimo aanbod medio waarvan: structureel aanbod ** aanbod onderhuur bandbreedte huur medio 2012 ( ) Bron: DTZ Zadelhoff; Onderzoek Utrecht * alle metrages in vvo behalve planvoorraad ** 3+ jaar op de markt aangeboden 82 Vastgoedmonitor Utrecht 2012

85 Bijlage 5 Concepten kleinschalige werkruimtes Het bedrijfsverzamelgebouw Als definitie van een bedrijfsverzamelgebouw gaan we uit van: een door één instantie beheerd gebouw met een centrale entree, waarin kantoorruimte en/of bedrijfsruimte wordt aangeboden aan een substantieel aantal kleinschalige (overwegend < 150 m 2 ) zelfstandige ondernemingen. Die kunnen gebruik maken van gemeenschappelijke diensten. Kenmerkend is dat de gebruikers (meestal jonge ondernemers) ruimte op maat kunnen huren, in kleine metrages, en met korte en tussentijds opzegbare huurcontracten. De gebouwen zijn opgedeeld in kleine units, die afzonderlijk en gekoppeld kunnen worden gehuurd. Bij gemeenschappelijke diensten gaat het om zaken als een centrale receptie, beveiliging, vergaderruimte, schoonmaken, gebruik van apparatuur (printen, scannen) en secretariële ondersteuning. Voor diensten worden bovenop de huur servicekosten in rekening gebracht, naar gelang het gebruik of als vast bedrag. Bedrijfsverzamelgebouwen bieden voornamelijk onderdak aan dienstverlenende bedrijven. Het accent ligt op kantoorhoudende bedrijven, soms met een atelier of opslagruimte. Daarbij geven de kleinste gebruikers, de één- en tweemanszaken, er vaak de voorkeur aan in de eigen wijk of het eigen stadsdeel te blijven. Binnen de hierboven gegeven definitie onderscheiden we in Utrecht bedrijfsverzamelgebouwen met een algemene functie, voor een breed scala van ondernemingen, en de specifiek bedrijfsverzamelgebouwen, volgens een bepaald concept en/of voor een bepaalde doelgroep. Kleinschalige geschakelde bedrijfsunits Clusters van kleinschalige, geschakelde bedrijfsunits worden niet tot de bedrijfsverzamelgebouwen gerekend, omdat ze elk over een eigen ingang beschikken en het niet gaat om een concept met een aantal gemeenschappelijke voorzieningen. Deze bedrijvencentra zijn meestal op bedrijventerreinen gelegen. Het gaat dooreen genomen ook om andere typen bedrijven, namelijk kleinschalige bedrijven in productie, installatie en onderhoud. Met het oog op laden en lossen hebben ze meestal een eigen ingang nodig, in een vrijstaand pand of geschakelde eenheden. Ze zijn vaak ook gericht op een locatie in een hogere hinderwetcategorie. De behoefte aan gemeenschappelijke voorzieningen is bij deze bedrijven gering. Flexibele werkruimtes Er zijn de laatste jaren diverse concepten met flexibele werkruimtes opgekomen. Kenmerkend is dat gebruikers geen huurcontract voor een bepaalde ruimte en looptijd hoeven aan te gaan. In de meeste gevallen werken aanbieders met een abonnement of lidmaatschap waarna onbeperkt van de ruimte gebruik kan worden gemaakt. Van de aangeboden werkruimte kan gebruik worden gemaakt tot op het niveau van afzonderlijke werkplekken. Het zijn ook locaties waar ondernemers meest ZZP-ers andere ondernemers ontmoeten of met klanten afspreken. 83

86

87

88 Afdeling Onderzoek Actuele inzichten, betrouwbare cijfers, de tendensen juist geïnterpreteerd. De afdeling Onderzoek van de gemeente Utrecht ondersteunt gemeentebestuur en beleidsmakers met onderzoek, statistiek en advies. Zo maken wij bij Onderzoek werk van een beter Utrecht. Meer weten? telefoon