Transcriptie

1 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

2

3 Vastgoedmonitor Utrecht

4 Colofon Uitgave december 2009 Afdeling Bestuursinformatie Bestuurs- en Concerndienst Gemeente Utrecht Postbus CE Utrecht In opdracht van Afdeling Economische Zaken & Afdeling Grondzaken StadsOntwikkeling Gemeente Utrecht Internet Rapportage Anne Slob Hans van Hastenberg Herman van 't Spijker Rob Paridaen Karel van Heelsbergen Informatie Ank Hendriks (Economische Zaken) Mara Vermeij (Grondzaken) Anne Slob (Bestuursinformatie) Foto s Berry Geerlings (Gemeentelijke Fotodienst) Opmaak VAK18, Utrecht Drukwerk De Groot, Goudriaan Bronvermelding Het overnemen van gegevens uit deze publicatie is toegestaan met de bronvermelding: Bestuursinformatie, gemeente Utrecht 2 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

5 Voorwoord Moeilijke tijden voor de vastgoedmarkt Vorig jaar keken we terug op tien jaar vastgoedmonitor in Utrecht. De overall conclusie was dat Utrecht al die tijd een relatief stabiele en gezonde vastgoedmarkt had. We kenden veel hoogtepunten in de afgelopen tien jaren, waaronder de sterke marktgroei, de realisatie van Papendorp en de revitalisering van Lage Weide. De wereldwijde veranderingen in de economie in het afgelopen jaar hebben ingrijpende effecten op de vastgoedmarkt gehad. Ook de Utrechtse vastgoedmarkt ondervindt hier veel effecten van. Wat is het afgelopen jaar veranderd? De situatie op de Utrechtse kantorenmarkt is als gevolg van de economische krimp verslechterd. Er wordt minder opgenomen, bedrijven krimpen in, blijven vaker in hun huidige pand zitten en besluitvormingsprocessen duren langer. Kantorennieuwbouw komt in de huidige markt amper van de grond. Er wordt nog wel gebouwd, maar dit zijn contracten die in eerdere jaren zijn afgesloten. Op de Utrechtse winkelmarkt zijn de effecten ook merkbaar maar minder rigoureus: er zijn minder transacties, maar er is nog nauwelijks sprake van leegstand. De bedrijfsruimtemarkt liep in 2008 nog erg goed. De opname van bedrijfsruimte was gestegen tot recordhoogte, om dit jaar te kelderen naar het laagste niveau van de afgelopen jaren. Daarnaast is de uitgifte van bedrijventerreinen in de eerste helft van 2009 vrijwel tot stilstand gekomen. Kleine bedrijven kiezen in de huidige markt voor flexibiliteit. Dat leidt tot veel beweging in de bedrijfsverzamelgebouwen. Om de economische ontwikkeling en werkgelegenheid zoveel mogelijk op peil te houden, hebben we als gemeente Utrecht een fonds ingesteld voor stimulering van de lokale economie. Wij geven met dit fonds de Utrechtse economie een flinke impuls. Dit doen wij door het financieren van concrete projecten, die snel kunnen starten, naast korte termijn ook structurele effecten en een flinke multiplier hebben. De focus ligt op: bedrijfsverzamelgebouwen voor startende, kleinschalige en innovatieve bedrijven ondersteunen van startende, kleinschalige en innovatieve bedrijven accountmanagement en acquisitie van kantoren en bedrijven prijsvraag Utrechts bedrijfsleven De Gouden Impuls extra impuls aan toerisme. Ook de komende jaren blijven wij ons als gemeente inzetten voor een gezonde economie en een gezonde markt voor commercieel vastgoed. Het goed blijven volgen van vastgoedmarkt hoort daarbij, zeker in roerige tijden. Zodoende kunnen we onze planning en beleid indien nodig bijstellen. Floris de Gelder Wethouder Economische en Culturele Zaken 3

6 4 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

7 Inhoud Samenvatting 6 Inleiding 9 1 Economische ontwikkeling Landelijke trends Trends in stad en regio Utrecht 12 2 Kantorenmarkt Trends op de landelijke kantorenmarkt Situatie op de Utrechtse kantorenmarkt Planvoorraad Typering en ontwikkeling Utrechtse kantoorgebieden 26 Stationsgebied Utrecht CS en omgeving 28 Oude Binnenstad 30 Papendorp 32 Oost 36 Rijnsweerd 38 Kanaleneiland 40 Overvecht 42 Lageweide 44 Oudenrijn 46 Kantoren buiten de clusters 49 3 Winkelmarkt Landelijke trends in detailhandel en winkelvastgoed Situatie op de Utrechtse winkelmarkt Belangrijkste ontwikkelingen in Utrechtse winkelgebieden Uitbreiding detailhandel 59 4 Bedrijfsruimte / bedrijventerreinen Landelijke trends Utrechtse vrije markt voor bedrijfsruimte Uitgifte en planvoorraad bedrijventerrein 66 5 Bedrijfsverzamelgebouwen Inleiding Utrechtse algemene bedrijfsverzamelgebouwen Utrechtse specifieke bedrijfsverzamelgebouwen Overige flexibele ruimteconcepten 76 Literatuur 77 Bijlage 1 Gesprekspartners interviews 78 Bijlage 2 Begrippen 79 Bijlage 3 Oplevering nieuwbouw 82 Bijlage 4 Kenmerken winkelgebieden 88 Bijlage 5 Bedrijfsverzamelgebouwen 90 5

8 Samenvatting Samenvatting S In 2008 halveerde de opname op de kantorenmarkt naar m². De marktsituatie op de Utrechtse kantorenmarkt is medio 2009 een stuk minder gunstig dan vorig jaar. Huurprijsniveaus in de belangrijkste Utrechtse winkelstraten stabiliseren zich. De stad handhaaft daarmee de vijfde plaats in de top-vijftien van Nederlandse winkelstraten was een recordjaar wat betreft de opname aan bedrijfsruimte ( m²). Medio 2009 is m² opgenomen en is het opnameniveau drastisch gedaald. In de eerste helft van 2009 is 0,2 ha bedrijventerrein uitgegeven op Lageweide. Dit is de enige uitgifte geweest in de periode medio 2008 tot medio In sommige algemene bedrijfsverzamelgebouwen in de binnenstad is het aanbod kleiner dan de vraag. In de flexibele business centers zorgt de kredietcrisis voor veel beweging op de markt. 6 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

9 Kantoren De marktsituatie op de Utrechtse kantorenmarkt is medio 2009 substantieel verslechterd, vergeleken met Vorig jaar bedroeg de opname m². Dit is minder dan de helft dan in 2007 ( m²). In het eerste halfjaar van 2009 komt de opname uit op m². Utrechtse marktpartijen geven aan dat verhuur- en verkoopprocessen langer duren doordat beslissingstrajecten toenemen. Het leegstandspercentage in de stad Utrecht is licht gestegen van 6,2% ultimo 2007 naar 7,0% ultimo Eind vorig jaar stond m² fysiek leeg. Landelijk ligt de leegstand met 12,0% een stuk hoger dan in Utrecht. Vergeleken met andere grote gemeenten is de leegstand in Utrecht relatief laag: Amsterdam (14,6%), Rotterdam (11,7%) en Den Haag (7,2%). Ook vergeleken met de omliggende gemeenten blijft het positieve beeld van de stad Utrecht overeind. In de BRU-regio (exclusief Utrecht) ligt de leegstand op 11,4%. Begin 2009 zijn er in Utrecht voor ongeveer m² aan kantoorplannen. Het merendeel hiervan ( m²) bevindt zich in de voorbereidingsfase. Als gevolg van de kredietcrisis is een aanzienlijk deel van de plannen opgeschoven tot na 2013 of later. Vorig jaar stond 26% van de totale kantoorplannen ( m²) gepland voor de periode na Dit jaar geldt dit voor 70% van de plannen ( m²). Winkelruimte Marktpartijen geven aan dat de effecten van de kredietcrisis goed merkbaar zijn op de winkelmarkt. Er vinden minder transacties plaats, de tijd dat een pand te huur of te koop staat, is toegenomen en beslissingstrajecten duren langer. De situatie voor Utrecht blijft echter vrij positief omdat er door de krapte op de markt nauwelijks sprake is van leegstand. In het afgelopen jaar is de huurprijs-bandbreedte van winkelstraten in de Binnenstad in de meeste straten gelijk gebleven. Alleen aan de Vredenburg-Oostzijde en de Lange Viestraat is sprake van een lichte daling. Stadsdeelcentrum Overvecht trekt nog steeds veel bezoekers uit andere delen van de stad. Het huurprijsniveau is het afgelopen jaar constant gebleven, maar ligt nog steeds vrij hoog voor een wijkwinkelcentrum. In wijkwinkelcentrum Kanaleneiland is volgens marktpartijen sprake van enige leegstand. De huurprijzen zijn daar gelijk gebleven in het afgelopen jaar. De revitalisering van een aantal buurtwinkelcentra die in 2001 is gestart, is voor een groot deel afgerond. In 2010 en verder start de opknapbeurt in een zestal nieuwe buurtwinkelcentra. 7

10 In de Utrechtse detailhandel is voor ruim m² aan plannen. Hiervan is 76% ( m²) op (boven)stedelijk niveau. Het Stationsgebied/Hoog Catharijne en Leidsche Rijn zijn de twee grootste projecten. Bedrijfsverzamelgebouwen Volgens de hier gehanteerde definitie zijn er in Utrecht momenteel vijftien bedrijfsverzamelgebouwen. Hiervan hebben er tien een algemeen karakter en valt de rest in de groep specifieke bedrijfsverzamelgebouwen. Samenvatting S Bedrijfsruimte In Utrecht is de opname aan bedrijfsruimte in 2008 gestegen naar een recordhoogte van m². Ter vergelijking: het gemiddelde in de periode ligt op m². Het hoge opnameniveau blijft dit jaar niet gehandhaafd. In het eerste halfjaar van 2009 gaat het om slechts m². Dit is de laagste opname van de afgelopen tien jaar. Ondanks het inzakken van de vraag is er momenteel nog steeds sprake van een vrij krappe marktsituatie. De vraag richt zich vooral op kwalitatief hoogwaardige bedrijfsruimte, terwijl het aanbod in dit segment beperkt is. Dit neemt niet weg dat er op dit moment sprake is van een huurdersmarkt. De aanhurende partij heeft een sterke positie en onderhandelt over de huurprijs en grotere incentives. In 2008 zijn de huurprijzen voor eersteklas bedrijfsruimte licht gestegen. In de eerste helft van 2009 staan de huurprijzen in zowel de stad Utrecht als de regiogemeenten onder druk. Voor het komend jaar wordt rekening gehouden met een lichte daling van de huurprijzen. Het totaal netto verhuurbaar oppervlak in alle bedrijfsverzamelgebouwen is bijna m². Het merendeel van het vloeroppervlak is in bezit van een algemeen bedrijfsverzamelgebouw ( m²). Medio 2009 zijn er in de algemene bedrijfsverzamelgebouwen 412 bedrijven gehuisvest waarin ruim personen werken. De economische recessie zorgt bij een aantal specifieke bedrijfsverzamelgebouwen voor beweging op de markt. Dit geldt vooral voor de flexibele business centers waar sommige bedrijven de huur opzeggen vanwege een dalende omzet. Andere bedrijven zeggen om dezelfde reden hun vaste kantoor op en melden zich juist voor ruimte in een business center. Bedrijventerreinen De uitgifte van bedrijventerreinen is in de eerste helft van 2009 vrijwel tot stilstand gekomen. In heel 2008 is in totaal 3,2 ha uitgegeven. In de periode medio 2008 tot medio 2009 was de enige uitgifte te vinden op Lageweide (0,2 ha). Begin 2009 heeft Utrecht 60,9 ha bedrijventerrein op voorraad. Hiervan is 18,9 ha bouwrijp en direct uitgeefbaar. Het merendeel hiervan is gelegen op De Wetering Zuid (11,8 ha) en Nieuwerijn (6,7 ha). Beide terreinen zijn hoogwaardig. 8 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

11 Inleiding In deze 11e editie van de vastgoedmonitor vindt u een actueel overzicht van de ontwikkelingen op het gebied van commercieel vastgoed in Utrecht. De monitor presenteert hoofdzakelijk gegevens van het afgelopen kalenderjaar maar biedt voor de meeste thema s ook informatie die betrekking heeft op de eerste helft van Logischerwijs zoomt deze monitor vooral in op de ontwikkelingen in de gemeente Utrecht. Daarbij is er aandacht voor omliggende gemeenten en beginnen de meeste hoofdstukken met een algemene typering van de landelijke ontwikkelingen. Voor deze vastgoedmonitor is gebruik gemaakt van marktgegevens die door DTZ Zadelhoff Research speciaal voor dit onderzoek zijn aangeleverd. Daarnaast is de monitor gebaseerd op signalen uit de markt die verkregen zijn uit gesprekken met diverse marktpartijen. Voor deze vastgoedmonitor zijn gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting, ASR Vastgoed, Cório Nederland Retail, DTZ Zadelhoff, IPMMC Vastgoed, Lumax, Maliebaan 45, MN services, Regus, Statement Real Estate en Van Rossem Makelaars. Na een korte schets van de Utrechtse en de Nederlandse economie bevat de vastgoedmonitor drie hoofdstukken over de diverse markten voor commercieel vastgoed te weten de kantorenmarkt, de winkelruimtemarkt en de bedrijfsruimtemarkt in combinatie met bedrijventerreinen. In het laatste hoofdstuk is vervolgens aandacht voor bedrijfsverzamelgebouwen. In de bijlage staat een lijst met gesprekspartners, een begrippenlijst een gedetailleerde uitwerking van de kantoorplannen per jaar en per locatie, een overzicht met kenmerken van de belangrijkste winkelgebieden in de stad en een afbakening van de bedrijfsverzamelgebouwen. 9

12 1 Economische ontwikkeling Economische ontwikkeling 1 Nederland heeft net als de meeste andere landen in de wereld te maken met een ongekend hevige economische recessie, die naar het zich nu laat aanzien in 2009 zijn dieptepunt zal kennen. Het lijkt onvermijdelijk dat ook de Utrechtse vastgoedmarkt hiervan de negatieve gevolgen zal ondervinden. Onzeker is echter hoe ernstig deze zullen zijn en waar binnen de stad deze zich vooral zullen manifesteren. Onveranderd blijft dat regio en stad Utrecht een relatief gunstige uitgangspositie hebben. Tot het uitbreken van de kredietcrisis was de economische groei, met uitzondering van 2007, al een aantal jaren hoger dan landelijk (CBS). Ook de, fors naar beneden bijgestelde, toekomstige groeiverwachting voor de Utrechtse economie (+1,2%) ligt nog altijd duidelijk boven de landelijke groeiverwachting (+0,5%) (Ecorys). De meest recente cijfers voor het Utrechtse bedrijfsleven op het vlak van omzet en personeelssterkte komen uit in de min. Twee op de vijf Utrechtse bedrijven had in het tweede kwartaal van 2009 te maken met een afname van het aantal werknemers. De verwachtingen voor de omzet zijn minder negatief (COEN). Zonder meer positief is dat het aantal startende bedrijven in Utrecht onverminderd hoog blijft. 10 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

13 1.1 Landelijke trends Economische turbulentie De gevolgen van de kredietcrisis laten zich nu in volle hevigheid voelen. Landelijk is de economische situatie in een jaar tijd dramatisch verslechterd. De verwachting van het Centraal Planbureau (CPB, september 2009) voor de Nederlandse economie is een economische teruggang in 2009 met bijna 5%. Dit is een ongekend hoge krimp volgend op een jaar dat het bruto binnenlands product nog met 2% groeide. Exportland Nederland lijdt dit jaar ernstig onder de afname van de wereldhandel met bijna 15%. Voor 2010 zijn de vooruitzichten minder somber. Er wordt groei noch krimp verwacht. Zo n mager economisch toekomstbeeld is in de afgelopen 25 jaar niet eerder voorgekomen, even afgezien van de krimp in Het CPB verwacht dat de economie in de loop van volgend jaar weer enigszins zal gaan groeien. Arbeidsmarkt: grote terugval vacatures De sterke teruggang van de nationale economie zorgt voor een snelle ontspanning op de arbeidsmarkt. De vraag naar arbeidskrachten is sterk afgenomen. Het historisch hoge aantal vacatures van halverwege vorig jaar ( ) is met bijna 50% geslonken naar Daarbinnen zit de zakelijke dienstverlening, van groot belang voor de Utrechtse economie, in nog zwaarder weer met een landelijke daling van het aantal vacatures van bijna 60%. De afgelopen jaren gestegen werkgelegenheid laat inmiddels dan ook een daling zien. In het tweede kwartaal van 2009 telt het CBS werknemersbanen minder in Nederland dan een jaar geleden, een afname met 1,1%. De landelijke werkloosheid stijgt in de dezelfde periode van 4% naar 4,8%. Stedelijk ligt deze volgens het CBS nu op 6,1%, wat overigens nog altijd het laagste van de G4 is. Het Centraal Planbureau voorziet een substantiële stijging van de werkloosheid. Hun laatste prognose voor Nederland komt er op neer dat in % van de beroepsbevolking geen werk zal hebben. Landelijke economische ontwikkeling (jaarlijkse procentuele verandering) bruto binnenlands beroeps- werkzame % werkloze product bevolking beroepsbevolking beroepsbevolking ,4 1,6 2,2 7, ,3 1,8 2,8 6, ,9 1,5 3,1 5, ,7 1,8 2,7 4, ,9 2,5 3,1 3, ,9 2,0 2,3 3, ,1 0,9 0,2 4, ,3 0,9-0,5 5, ,2 0,0-1,2 6, ,0 0,0 0,0 6, ,4 1,2 2,2 5, ,6 1,6 2,6 4, ,0 1,5 2,1 3,9 verwachting ¾ 0,5 -¾ 5¼ verwachting ,0 0,0-2¾ 8,0 Bron: CPB (MEV 2010) / CBS 11

14 Economische ontwikkeling 1.2 Trends in stad en regio Utrecht Aantal starters blijft op peil Het aantal startende bedrijven in Utrecht blijft op een hoog niveau. Dit is niet alleen het geval in 2008 maar tot nu toe ook in In het eerste half jaar van 2009 ligt het aantal starters op hetzelfde hoge niveau als in 2008 en Per kwartaal bezien blijkt het aantal starters in het tweede kwartaal met 610 lager te liggen dan in het eerste kwartaal (775), maar dit beeld wijkt niet af van dat van de afgelopen jaren Aantal starters in Utrecht en regio, Het is gerechtvaardigd te verwachten dat door de diepe economische recessie de werkgelegenheid zal gaan dalen, maar op welke termijn precies is lastig in te schatten. Mogelijk laten de werkgelegenheidsgegevens dit jaar nog (net) niet zien dat een daling is ingezet (gegevens komen dit najaar beschikbaar), omdat de reeks mediojaar gegevens betreft. Op basis van mutatiepercentages van werknemers (Utrecht Werkt / Arbeidsmarkt 2009; juni 2009) wordt geraamd dat de werkgelegenheid rond 2009/2010 met circa 3,5% zal afnemen. Utrecht regio* I II III IV 05-I II III IV 06-I II III IV 07-I II III IV 08-I II III IV 09-I II * IJsselsteijn, Nieuwegein, Vianen, Bunnik, Houten Bron: Kamer van Koophandel Het aantal Aantal startende starters bedrijven in Utrecht in de omliggende regio, gemeenten is ongeveer de helft van dat in de stad Utrecht en met 2,5%, net als het jaar ervoor (PAR, 2008). Deze groei De werkgelegenheid in de regio Utrecht groeit in 2008 volgt een Bron: met de Kamer stad vergelijkbare van Koophandel ontwikkeling. van de totale regio is dus wat lager dan van de stad. Provinciaal blijft de werkgelegenheidsgroei net onder Werkgelegenheid nam in 2008 nog fors toe de 2% steken; de sectoren die vooral groeien zijn de Ten opzichte van 2007 nam de werkgelegenheid in 2008 zakelijke dienstverlening, de gezondheids- en welzijnszorg en onderwijs. fors toe, met bijna banen, een groei van 3,1%. Het jaar ervoor was de groei nog net iets groter, 3,5%, bijna banen. Met een totaal van bijna banen is de werkgelegenheid nog nooit zo omvangrijk geweest in Utrecht. Het vorige record dateert van 2001 toen Utrecht afgerond banen telde. De drie sectoren die in 2008 het meest groeien zijn in aflopende volgorde, onderwijs, overheid en zakelijke dienstverlening. Een duidelijke voorbode van de economische recessie laat zich dan nog slechts zien in een afnemende werkgelegenheid in de handel. 12 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

15 Ontwikkeling werkgelegenheid Utrecht, * totaal banen waarvan: voltijd deeltijd (< 12 uur per week) Bron: PAR * cijfers per 1 april In 2009 afname omzet bedrijfsleven Ruim eenderde van de bedrijven (exclusief overheid, zorg en onderwijs) in de stad Utrecht had in het tweede kwartaal van 2009 te maken met een afname van de omzet. Bij 16% van de bedrijven nam de omzet toe (saldo -20). Dit is een veel beter resultaat dan in het eerste kwartaal (saldo -49) en ook iets beter dan de aanvankelijke verwachting van de ondernemers (-28). De verwachtingen voor het derde kwartaal van 2009 zijn iets optimistischer (saldo -16). Utrecht scoort daarmee beter dan de provincie (-24) en Nederland (-21). Iets meer dan 40% van de Utrechtse bedrijven (exclusief overheid, zorg en onderwijs) had in het tweede kwartaal te maken met een afname van personeel. Bij slechts 4% van de bedrijven nam het aantal werknemers toe (saldo -39). Dit komt overeen met de verwachting van de ondernemers. Ook voor het derde kwartaal verwachten veel Utrechtse bedrijven een personeelsreductie (saldo -33). In de stad Utrecht (-33) en de provincie (-35) verwachten meer bedrijven te maken te krijgen met personeelskrimp dan gemiddeld in Nederland (-22). Gerealiseerde en verwachte omzetontwikkeling gerealiseerd 2008-IV gerealiseerd 2009-I gerealiseerd 2009-II verwachting 2009-III Utrecht provincie Nederland * saldo aantal bedrijven met positieve en negatieve omzet(verwachting) Bron: Kamer van Koophandel Gerealiseerde en verwachte omzetontwikkeling* Bron: Kamer van Koophandel 13

16 Gerealiseerde en verwachte personeelsontwikkeling * gerealiseerd 2008-IV gerealiseerd 2009-I gerealiseerd 2009-II verwachting 2009-III Economische ontwikkeling Utrecht provincie Nederland *saldo aantal bedrijven met positieve en negatieve personeelsomvang(verwachting) Bron: Kamer van Koophandel Regionale Gerealiseerde economie en in verwachte 2008 relatief personeelsontwikkeling* goed Utrecht. Regio Rijnmond kent eenzelfde economische Zowel in Nederland als in de provincie en de regio groei als het Utrechtse, terwijl de regio Den Haag (+2,1%) Bron: Kamer van Koophandel Utrecht laat de economie in 2008 nog een behoorlijke daaronder uitkomt. De regio en de provincie Utrecht groei zien. Provincie en vooral regio (+2,4%) groeien dan harder dan Nederland. Dat is al vanaf 2005 het geval, behalve voor de regio, die in 2007 een lagere economische groei kent dan de provincie en Nederland. De regio Amsterdam (+3,3%) groeit in 2008 harder dan de regio hebben een vrijwel stabiel aandeel in het nationale bruto binnenlands product (bbp). Het regionale bbp per hoofd van de bevolking ligt duidelijk boven dat van Nederland maar ook de provincie. Wel stijgt het regionale bbp minder snel dan landelijk. Economis che ontwik k eling regio Utrecht, provincie en Nederland, * 2008* Stads gewes t Utrecht ** volumemutatie bbp -1,9% +0,5% +3,0% +3,9% +2,9% +2,4% bbp (in mln ) nnb regionaal aandeel bbp 5,3% 5,3% 5,3% 5,2% 5,1% nnb bbp per hoofd (x euro) nnb Provincie Utrecht volumemutatie bbp -1,4% +1,8% +2,2% +3,9% +3,7% +2,3% bbp (in mln ) nnb regionaal aandeel bbp 8,6% 8,6% 8,6% 8,5% 8,5% nnb bbp per hoofd (x euro) nnb Nederland volumemutatie bbp +0,3% +2,2% +2,0% +3,4% +3,6% +2,0% bbp (in mln ) nnb bbp per hoofd (x euro) nnb * voorlopige cijfers ** BRU-regio, exclusief Vianen nnb: nog niet beschikbaar Bron: CBS 14 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

17 Utrecht op plaats 9 in Regio Top 40 Nam de provincie Utrecht naar economisch presteren traditioneel een hoge plaats in op de Regio Top 40 van de Rabobank (juni 2009), van 2007 naar 2008 zakt deze van de 2e naar de 9e plaats. Genoemd rapport signaleert overigens dat het bedrijfsleven in de meeste regio s van de Randstad relatief zwak presteert in het jaar dat de economie snel begon te verslechteren. Dit wordt vooral verklaard door de zeer beperkte groei vorig jaar van de productie, de investeringen en de winst. Binnen de Randstad zakken de grootstedelijke agglomeraties Groot-Amsterdam en Den Haag een groot aantal plaatsen naar de 20e (2007: 5e) respectievelijk de 39e (2007: 24e) plaats. Alleen de regio Groot-Rijnmond behoudt zijn 6e plaats. De aan de Randstad grenzende regio Flevoland met groeipool Almere blijft het met een 2e plaats (2007: 1e) erg goed doen. De 40 Nederlandse regio s zijn beoordeeld op hun economische groei en hun economische kracht. Op beide onderdelen scoort de provincie Utrecht een voldoende, met respectievelijk een 6,0 en een 6,3. Hoewel de totale economische prestatie van de provincie Utrecht in 2008 onder druk kwam te staan zijn er in de Randstad slechts twee regio s die beter scoren op economische kracht, namelijk Groot-Rijnmond en Zuidoost-Zuid-Holland. Bij de economische kracht gaat het om vier belangrijke zaken: het rendement op het eigen vermogen, de investeringsratio, de arbeidsproductiviteit en de werkgelegenheidsfunctie. Lagere groeiverwachting Utrecht tot 2013 door economische recessie Voor de periode ligt de verwachte jaarlijkse economische groei van de stadsregio Utrecht (provincie) op 1,2%. Dit is een fors lagere verwachting dan de afgelopen jaren, toen deze rond de 3% uitkwam. Utrecht scoort nu een 18e plaats op de lijst van 70 Europese stadsregio s. Dit blijkt uit de studie European Regional Prospects 2009 (augustus 2009), die jaarlijks wordt uitgebracht. De stadsregio Amsterdam neemt met een groeiverwachting van 1,1% plaats 20 in. De stadsregio s Rotterdam en Den Haag hebben een jaarlijkse groeiverwachting van 0,5%, waarmee de plaatsen 33 en 34 op de ranglijst worden ingenomen. In de studie wordt ook voor Nederland een jaargemiddelde economische groei van 0,5% voorzien. De studie voorziet voor de stadsregio s Utrecht en Amsterdam een soortgelijke ontwikkeling. Beide steden kennen een relatief omvangrijke zakelijke en nietzakelijke dienstverlening (overheid en zorg). Verwacht wordt dat deze sectoren zich in de periode tot 2013 weer behoorlijk zullen herstellen, na het vermoedelijke dieptepunt van de crisis eind 2009 / begin De economie van de stadsregio Utrecht groeit naar verwachting een tiende procent meer doordat de geplaagde financiële sector hier minder zwaar is vertegenwoordigd. 15

18 2 Kantorenmarkt Kantorenmarkt 2 De marktsituatie op de Utrechtse kantorenmarkt is medio 2009 een stuk slechter dan in In 2008 is de opname gehalveerd tot m². De meeste transacties vonden plaats in Kanaleneiland. Het leegstandspercentage in Utrecht is het afgelopen jaar toegenomen van 6,2% naar 7,0%. Landelijk ligt de leegstand op 12,0%. Het voorlopige leegstandcijfer voor november dit jaar stijgt licht naar 8,3%. In het afgelopen jaar is m² minder aan kantoorruimte in gebuik genomen. Dit komt door het lage metrage aan opgeleverde nieuwbouw ( vvo) en door een toename van de leegstand. De eersteklas huurprijzen zijn in het afgelopen jaar gestegen van 200 ultimo 2007 naar 205 ultimo Medio 2009 zijn er in Utrecht voor m² aan kantoorplannen. De meeste plannen bevinden zich in de voorbereidingsfase ( m²). 16 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

19 2.1 Trends op de landelijke kantorenmarkt Terugval landelijke opname kantorenmarkt De effecten van de economische crisis zijn duidelijk terug te zien in de landelijke cijfers voor de kantorenmarkt. Het afgelopen jaar laat een flinke terugval zien in de opname aan kantoorruimte. In 2008 bedroeg de opname bijna 1,7 miljoen m² wat een daling is van 28% vergeleken met de 2,3 miljoen m² van het recordjaar daarvoor. Ook vergeleken met 2006 is in het afgelopen jaar sprake van een daling (-9%). Deze daling is al zichtbaar in de eerste helft van 2008 toen de opname 20% lager was dan in dezelfde periode in In de eerste helft van 2009 is de opname niet stil komen te liggen maar komt de teller niet boven de m² uit. Met deze daling van de opname is de markt voor kantoorruimte verder verruimd. Medio 2009 is sprake van een aanbod van 6,4 miljoen m². De verwachting is dat het aanbod aan kantoorruimte nog verder zal oplopen. Dat verschillende nieuwbouwplannen uitgesteld of zelfs afgeblazen worden, brengt hier geen verandering in (DTZ, 2009). Veranderende huisvestingsvraag kantoren De economische crisis leidt bij veel bedrijven tot veranderingen in de huisvestingsstrategieën. De intentie om te verhuizen of te verbouwen is bij veel bedrijven verminderd. Momenteel overwegen bedrijven en instellingen een verhuizing of een verbouwing. In totaal is hiermee 2,5 miljoen m² gemoeid. Dit betekent een daling van 70% ten opzichte van De NVB (2009) ziet daarnaast structurele veranderingen op de kantorenmarkt die leiden tot minder vraag naar kantoorruimte. Als gevolg van ontgroening en vergrijzing zal de Nederlandse beroepsbevolking krimpen, waardoor de vraag aan kantoormeters daalt. Ook wordt de samenleving steeds kritischer over het bijbouwen van nieuwe kantoren, terwijl oude kantoren tegelijkertijd leeg staan. Een gezonde kantorenmarkt biedt daarom meer mogelijkheden voor renovatie en sloop van oude kantoren. Opname en aanbod kantoorruimte (x1.000 m²) Nederland 2006-medio medio 2009 opname aanbod Bron: DTZ Zadelhoff Research, 2009 Krimp onder Nederlandse kantoorgebruikers Uit het Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek blijkt dat 65% van de kantoorgebruikers de komende drie jaar een afname van hun kantooroppervlak verwacht (Twynstra Gudde, 2009). Hierdoor zal de leegstand toenemen. Kantoorgebruikers verwachten de komende periode te moeten bezuinigen als gevolg van de economische crisis. Een belangrijke bezuinigingsmaatregel is het definitief afstoten van kantooroppervlak. Dit scheelt aanzienlijk in de huisvestingskosten die voor veel organisaties ongeveer een derde van de totale kosten beslaan. Twynstra Gudde verwacht dat de krimp in de tweede helft van 2009 zal inzetten en in ieder geval tot in 2012 zal duren. Kansen voor duurzaam bouwen Ten tijde van economische crisis biedt duurzaam bouwen goede investeringskansen voor bedrijven. De directeur van Search Vastgoed meent dat de Nederlandse economie hierdoor op korte termijn een impuls krijgt en zich op lange termijn internationaal kan onderscheiden. Onderzoek van DTZ Zadelhoff (Chaulet, 2009) wijst uit dat duurzaam bouwen zich terug laat zien in de waarde van het vastgoed. Sociaal, Economisch en Milieuverantwoord bouwen (SEM-bouwen) heeft een financiële meerwaarde ten opzichte van traditioneel bouwen. De verschillen in exploitatiekosten tussen een SEM-gebouw en een regulier pand vertalen zich terug in een betere beleggingswaarde van het gebouw. Utrechtse marktpartijen constateren dat huurders vaker expliciet vragen om duurzame kantoorgebouwen. 17

20 Kantorenmarkt 2 Belang Randstad voor Nederlandse economie groeit In 2008 gaat het bij 86% van het opgenomen kantoorvolume in Nederland om een locatie binnen de Randstad. In het jaar daarvoor concentreerde 63% van de opname zich in de Randstad. De Randstad komt daarmee sterker naar voren vergeleken met Nederland als geheel. In de Dutch Office Market Outlook 2009 constateert Jones Lang LaSalle dat het opnamevolume op toplocaties in de Randstad in 2008 relatief stabiel is gebleven ten opzichte van Landelijk lichte toename van leegstand Het leegstandspercentage in Nederland is het afgelopen jaar met 0,3% gestegen naar 12,0%. De gemiddelde leegstand in de tien grootste gemeenten ligt hier met 11,4% iets onder. Het leegstandspercentage is hier uitgedrukt als percentage van de voorraad. Het betreft panden die daadwerkelijk leeg staan (DTZ, 2009). 2.2 Situatie op de Utrechtse kantorenmarkt Marktsituatie Utrecht is verslechterd Marktpartijen geven aan dat de situatie op de Utrechtse kantorenmarkt momenteel substantieel is verslechterd, vergeleken met een jaar geleden. Verhuur- en verkoopprocessen verlopen een stuk trager doordat beslissingstrajecten toenemen. Partijen nemen minder risico s bij het ontwikkelen van projecten. Een andere gesignaleerde ontwikkeling is het oplopen van incentives. Momenteel gaat het om maximaal 20% van de totale huursom over de contractperiode. Huurprijsniveaus blijven wel gehandhaafd. De verwachting is dat de kantorenmarkt rond 2012/2013 weer zal aantrekken. In de crisis van 2001/2002 ging het in Utrecht relatief goed vergeleken met andere steden, waaronder ook de andere grote steden. Of dat opnieuw het geval is, valt niet te zeggen. Er zijn kritische geluiden te horen over de bereikbaarheid van de stad. Een belangrijk pluspunt van Utrecht is de blijvende vraag van non-profitpartijen. Opname 2008 gehalveerd tot m² In 2008 bedroeg de opname in Utrecht m². Dit is minder dan de helft dan in het recordjaar 2007 ( m²). De opname van afgelopen jaar komt wel hoger uit dan in Dat de opname in 2008 lager uit zou komen dan in 2007 was in het eerste half jaar al duidelijk toen de opname m² bedroeg. Net als in 2007 vonden de meeste transacties plaats in Kanaleneiland. Het afgelopen jaar huurden Rabobank Nederland ( m²), Leger des Heils (5.200 m²) en Santander Consumer Finance Benelux (4.100 m²) kantoorhuisvesting in Kanaleneiland. Ook in het Stationsgebied (ministerie van Defensie, m²) en Papendorp (Synchroon, m²) vonden een aantal grootschalige transacties plaats. Marktpartijen geven aan dat beslissingstrajecten van bedrijven langer zijn geworden. Vooral de laatste paar maanden verlopen processen een stuk trager. Verhuurtransacties van meer dan m² komen steeds minder vaak voor. In het eerste half jaar van 2009 is in Utrecht slechts m² opgenomen. Door het geringe aantal transacties komt de jaaropname waarschijnlijk een stuk lager uit dan in Het is ook mogelijk dat transacties al wel rond zijn maar dat hiervan nog geen officiële melding is gemaakt. Het is mogelijk dat in de tweede helft van 2009 een administratieve inhaalslag wordt gemaakt. 18 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

21 Eind 2008 is het aanbod toegenomen en komt uit op m². Dit is meer dan in 2007 toen er m² op de markt was. Net als in 2006 is er in het afgelopen jaar sprake van een groot overaanbod waarbij het aanbod 2,6 keer zo groot is als de opname. Evenals voorgaande jaren bevond het grootse deel van het totale aanbod zich in Kanaleneiland. Hier werd eind 2008 circa m² kantoorruimte te huur aangeboden. Dit is 30% is van het totale aanbod in de gemeente Utrecht (DTZ Zadelhoff Research, 2009). Non-profit sector actief op kantorenmarkt Non-profit organisaties zijn belangrijke vragers op de Utrechtse kantorenmarkt. Marktpartijen geven aan dat bijna de helft van de vraag afkomstig is van dit type organisaties. Ook in economische crisistijden blijven deze organisaties vragers van nieuwe kantoormeters. De Rijksgebouwendienst is al jaren een grote speler die met name op zoek is naar kantoorruimte in de Binnenstad. Met onder andere de plannen voor het gemeentelijke Stadskantoor concentreert de overheidssector zich steeds meer in het Stationsgebied en de directe omgeving. Aanbod en opname kantoorruimte op de vrije markt in de stad Utrecht x m 2 vvo 300 aanbod eind van het jaar opname aanbod/opname aanbod/ opname 4, , , , ,4 50 0, eerste helft Bron: DTZ Zadelhoff Research 2009 Daling incourant aanbod van 25% Merendeel onderhuur op Papendorp in 2007 naar 16% in 2008 Het onderhuuraanbod medio 2009 bedraagt m². Aanbod en opname kantoorruimte op de vrije markt in de stad Utrecht Bij de inventarisatie van het incourante aanbod is het Dit is minder dan vorig jaar toen m² werd aangeboden. Het grootste deel is te vinden op Papendorp aanbod medio Bron: 2009 DTZ Zadelhoff beoordeeld Research op bruikbaarheid en uitstraling. De beoordeling is uitgevoerd door lokale ( m²). De overige meters zijn te vinden op Rijnsweerd. Onderhuur is in toenemende mate het gevolg van makelaars van DTZ Zadelhoff. Hierbij is zo objectief mogelijk beoordeeld of er aanpassingen nodig zijn om heronderhandelingen van zittende partijen. Een ontwikkeling die zich volgens marktpartijen sterker manifes- een aangeboden pand aan te laten sluiten bij de wensen en eisen van de hedendaagse kantoorgebruiker. teert door de economische crisis. Vaker zien zij dat eigenaren onderhuurcontracten aanbieden met huurprijzen onder het marktniveau. Ook breken huurders hun Medio 2009 is in de gemeente Utrecht 16% van het aanbod bestempeld als incourant wat overeenkomt met contracten vaker open als deze bijvoorbeeld nog drie m². De verhuurbaarheid van het kantorenaanbod jaar lopen en eisen meer marktconforme huurprijzen. is daarmee toegenomen vergeleken met medio 2008 Eigenaren kunnen hierover onderhandelen of de kantoormeters in onderhuur toen het om 25% van het totale aanbod ging. aanbieden. 19

22 Kantorenmarkt Onderhuur is het gevolg van: voortijdig verhuizen uit een kantoorgebouw, waarbij voor de resterende periode de ruimte in onderhuur wordt aangeboden. heronderhandelingen van zittende partijen die bijvoorbeeld te ruim gehuisvest zijn, waar na ze een kleiner metrage huren. De resterende meters worden in onderhuur aangeboden m² kantoorruimte opgeleverd in 2008 In 2008 is m² bruto vloeroppervlak (bvo) opgeleverd aan kantoorruimte. In verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) gaat het om een toename van m². In het topjaar 2007 was het bvo aan opgeleverde kantoorruimte ruim drie keer zo hoog ( m²). De opgeleverde kantoorruimte concentreerde zich het afgelopen jaar in Utrecht Oost en Papendorp. Detailgegevens zijn te vinden in het overzicht per kantoorlocatie verderop in dit hoofdstuk. Vorig jaar had Den Haag het laagste percentage van de vier grote steden. Naast Amsterdam zijn Haarlemmermeer en Rijswijk andere grote steden met een leegstandspercentage boven het landelijke gemiddelde. In de regio Utrecht kenden Vianen (25,4%) en Maarssen (24,3%) de hoogste leegstandspercentages ultimo De leegstand was hier in 2007 een stuk lager met respectievelijk 10,2% en 19,9%. In Houten is de leegstand in het afgelopen jaar gedaald van 6,5% naar 2,8%. Leegstandpercentages in Nieuwegein lieten een stijging zien: van 13,9% in 2007 naar 16,8% in In de BRU-regio (exclusief Utrecht) ligt de leegstand op 11,4%. Dit is hoger dan de 9,5% van In de belangrijkste kantoorgemeenten in de BRU-regio Utrecht ligt de leegstand in het afgelopen jaar gemiddeld op 11,4%. Dit is iets onder het landelijk gemiddelde (12,0%). 2 In 2008 opgeleverde nieuwbouw kantoorruimte m 2 bvo m 2 vvo kantoren Oost Papendorp kantoorachtige bedrijfsruimte Papendorp totaal Bron: DTZ Zadelhoff Research; gemeente Utrecht Leegstand gestegen van 6,2% naar 7,0% Ultimo 2008 staat m² fysiek leeg. Dit betekent dat het leegstandspercentage licht is gestegen van 6,2% ultimo 2007 naar 7,0% ultimo In aantal meters doet de meeste leegstand zich voor in Kanaleneiland, Papendorp en Lageweide. In Kanaleneiland en Lageweide is het leegstandspercentage hoger dan in het topjaar 2007 maar nog altijd onder het niveau van dat in DTZ Zadelhoff schat dat de voorlopige leegstand in november 2009 licht is toegenomen tot 8,3%. Dit komt onder andere doordat op Papendorp kantoorruimte leeg is komen te staan van gebruikers die in metrage willen dalen. De leegstand in Utrecht (7,0%) is laag vergeleken met andere gemeenten. Landelijk bedraagt de leegstand gemiddeld 12%. In de andere G4-steden is sprake van een hoger leegstandspercentage dan in Utecht: Amsterdam (14,6%), Rotterdam (11,7%) en Den Haag (7,2%) m² aan langdurige leegstand Onder langdurige leegstand wordt het aanbod verstaan dat aan het einde van het betreffende jaar minimaal 12 maanden was geregistreerd als aanbod en ook daadwerkelijk leeg stond. Ultimo 2008 voldoet ruim m² aan deze definitie (ongeveer 57% van de leegstand). Een jaar daarvoor viel ruim m² binnen deze definitie (ongeveer 38% van de leegstand). Dit betekent dat het aanbod en de leegstand eind 2008 meer structureel van aard is geworden dan een jaar eerder. Een andere indicatie voor de meer structurele leegstand is dat van het totale leegstaande aanbod. Ultimo 2007 stond 10% van het aanbod langer dan vier jaar leeg. 20 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

23 Kantorenvoorraad en leegstand (stand 1 januari) voorraad leegstand leegstand in gebruik per 1-1 (m 2 ) (m 2 ) (%) (m 2 ) , , , , , , , grenscorrectie * , , , , , , , , , Bron: Bestuursinformatie, DTZ Zadelhoff Research * Door de grenscorrectie van is m 2 in Vleuten-De Meern en m 2 in een deel van het bedrijventerrein Maarssenbroek tot de stad Utrecht gaan behoren. De meeste leegstand is te vinden op Kanaleneiland ( m²), Papendorp ( m²) en Lageweide ( m²) m² minder kantoorruimte in gebruik In het afgelopen jaar is per saldo ongeveer m² aan kantoorruimte minder in gebruik genomen. Een andere benaming hiervoor is de saldo-marktopname. De saldo-marktopname wordt beïnvloed door de oplevering van kantoorruimte en veranderingen in de leegstand. In 2009 is relatief weinig aan de voorraad toegevoegd en is de leegstand opgelopen ten opzichte van Verder is in totaal m² aan de voorraad onttrokken. Het gaat om een gebouw aan de Lomanlaan ( m²) en aan de Wilhelminalaan (9.000 m²) in Kanaleneiland. Tussen 2007 en 2009 is het daadwerkelijk in gebruik zijnde kantoorareaal met m² toegenomen. Daling opname in BRU-regio met 40% De opname aan kantoorruimte nam in 2008 in de gehele BRU-regio met ongeveer 40% af tot een niveau van m². In Utrecht halveerde de opname ten opzichte van 2007 tot m². Dit is m² minder dan de gemiddelde opname van m² in de periode In de regiogemeenten daalt de opname van naar in Tegelijkertijd met de daling van de opname, is het aanbod in de gehele BRU-regio met 6% toegenomen naar m². Van deze toename neemt de gemeente Utrecht de helft voor haar rekening en de overige gemeenten de andere helft. De sterk gestegen aanbod-opname ratio in de gemeente Utrecht (van 1,7 naar 3,0) komt vooral door de daling van de opname. De ratio in de regiogemeenten komt momenteel op 3,5 uit. In 2007 was deze nog 3,0. In 2008 bedroeg de jaaropname in de regio Utrecht m². In de eerste zes maanden van dit jaar laat de kantorenmarkt een duidelijke teruggang zien en bedraagt de opname in de regio Utrecht m². Dit is een derde van de opname in de eerste zes maanden van In de stad Utrecht is in de eerste helft van dit jaar m² opgenomen. In de regio zakte de vraag naar kantoorruimte eveneens ver in zoals blijkt uit de m² kantoorruimte die van gebruiker wisselde. 21

24 Saldo-marktopname stad Utrecht (m 2 vvo) oplevering nieuwbouw saldo overige mutaties opname leegstand saldomarktopname* Kantorenmarkt grenscorrectie Bron: Bestuursinformatie * Saldo markt-opname = oplevering nieuwbouw + saldo overige mutaties + opname leegstand Regiogemeenten geen concurrentie voor Utrechtse kantorenmarkt De regiogemeenten zijn wat betreft hun kantorenlocaties eigenlijk geen concurrenten voor de gemeente Utrecht en kunnen niet op tegen de sterke positie van de stad Utrecht op de kantorenmarkt. Marktpartijen geven aan dat het aantal transacties in de regio Utrecht momenteel sterk is afgenomen. Voor een deel komt dit doordat bedrijven hun bedrijfsstrategie aanpassen waarbij de focus verschuift van de regio Utrecht, inclusief de gemeente Utrecht naar alleen de gemeente Utrecht. Tussen Utrecht en Amersfoort is sprake van overlap in het aanbod. Als eerste intercity-station na Utrecht Centraal is Amersfoort een populaire kantoorlocatie. Dit geldt vooral voor het gebied rondom het NS-station. Aanbod en opname kantoorruimte op de vrije markt in de regio Utrecht x m 2 vvo aanbod eind van het jaar opname aanbod/opname aanbod/ opname 500 5, , , , , eerste helft Bron: DTZ Zadelhoff Research Vastgoedmonitor Utrecht 2009

25 Stijging eersteklas huurprijzen naar 205 Huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte zijn in het afgelopen jaar gestegen van 200 ultimo 2007 naar 205 ultimo Het jaar daarvoor stegen de huurprijzen met vijftien euro. De prijsstijgingen gelden overigens alleen voor eersteklas kantoorruimte. DTZ inventariseert de huurprijsniveaus tweejaarlijks. Dit gebeurt aan de hand van kennis en ervaring van makelaars die in de betreffende regio werkzaam zijn. De stijging van de huurprijs is deels te verklaren door de marktsituatie in de eerste helft van Het aanbod aan kwalitatief goede kantoorruimte was relatief schaars. Daarnaast stonden huurprijzen voor nieuwbouw onder opwaartse druk vanwege de hoge bouwkosten. In de regiogemeente Nieuwegein staat het huurprijsniveau al enige jaren stabiel op 135. In Houten is sprake van een stijging van vijf euro naar 145. De verwachting is dat de huurprijzen in 2009 stabiel blijven of onder een neerwaartse druk komen te staan. Alle genoemde huurprijzen zijn exclusief eventuele incentives in de vorm van huurvrije periodes of inbouwpakketten. Eigenaren verstrekken incentives om zittende huurders te behouden, of om nieuwe huurders over de streep te trekken. Zoals eerder genoemd, kunnen incentives oplopen tot zo n 20%. Onderhandelingen vinden nu veelal plaats over het betaalmoment waarbij huurders pas willen betalen bij oplevering van het project. Stabilisatie huurprijsniveau G4-steden in eerste helft 2009 Net als in Utrecht steeg het huurprijsniveau in Amsterdam en Rotterdam in het afgelopen jaar. Uitzondering is Den Haag waar huurprijzen net als in 2007 op een constant niveau van 205 zijn gebleven. In Amsterdam liggen de eersteklas huurprijzen ( 340) een stuk hoger dan in Utrecht. Rotterdam bevindt zich met 190 onder het niveau van Utrecht. Gemiddelde huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte ( per m² per jaar) / m 2 / jaar Utrecht Nieuwegein Houten medio 2009 Bron: DTZ Zadelhoff Research 23

26 Gemiddelde huurprijzen eersteklas kantoorruimte G4 / m2 / jaar Utrecht Amsterdam Den Haag Rotterdam Kantorenmarkt medio * verwachting 2009* Bron: DTZ Zadelhoff Research In de eerste helft van 2009 hebben huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte zich in de G4-steden gestabiliseerd. De verwachting voor komend jaar is een verdere stabilisatie van de huurprijzen. Echter vanwege de huidige marktsituatie komen huurprijzen mogelijk onder neerwaartse druk te staan wat tot uiting kan komen in een toename van de Gemiddelde huurprijzen eersteklas kantoorruimte G4 ( per m² per jaar) incentives. Bron: DTZ Zadelhoff Research Bandbreedte huurprijzen per kantoorlocatie, medio 2009 ( per m² per jaar) / m 2 / jaar 250 daling/stijging/gelijk, verwachting 2009/2010 bovengrens ondergrens Stationsgebied e.o. Oude Binnenstad Bron: DTZ Zadelhoff Research Papendorp Oost (Maliebaanstadion) Rijnsweerd Kanaleneiland Overvecht Lageweide Oudenrijn Bandbreedte huurprijzen per kantoorlocatie, medio 2009 ( per m 2 per jaar) 24 Bron: DTZ Zadelhoff Research Vastgoedmonitor Utrecht 2009

27 Daling van huurprijsniveaus voor delen van de kantorenmarkt Binnen enkele deelgebieden van de Utrechtse kantorenmarkt heeft de marktsituatie zijn weerslag gehad op de huurprijsniveaus. De daling van de vraag naar kantoorruimte in het luxe segment aan de Maliebaan heeft een lichte daling van de huurprijzen tot gevolg. Op Lageweide en Oudenrijn daalden de bovengrenzen van de bandbreedtes in de afgelopen zes maanden. In kantoorgebieden met een beperkt aanbod aan kwalitatief goede kantoorruimte zijn de prijzen gelijk gebleven. Het gaat dan vooral om het Stationsgebied en omgeving. Voor de komende periode verwacht DTZ Zadelhoff dat de tweedeling in de ontwikkeling van de huurprijzen zich zal voortzetten. Huurprijsniveaus in de centrumgebieden blijven waarschijnlijk stabiel. Voor meer conjunctuur gevoelige locaties zoals Maliebaan en Papendorp is de verwachting dat huurprijsniveaus in de toekomst onder neerwaartse druk komen te staan. Op Kanaleneiland, Oudenrijn en Lageweide dalen de huurprijzen van het verouderde aanbod mogelijk verder. De concurrentie tussen het aanbod neemt hier waarschijnlijk toe. Oplevering en planvoorraad stad Utrecht in 2009 en later (m 2 bvo) in aanbouw en/ of gebruiker bouwvergunning voorbereidingsfase opgeleverd bekend verleend totaal en later totaal kantoren en later totaal kantoorachtige bedrijfsruimte totaal Bron: Gemeente Utrecht en DTZ Zadelhoff Research Voor uitleg planstatus zie bijlage 2 25

28 Kantorenmarkt Planvoorraad Groot deel verwachte realisatie planvoorraad schuift door Op 1 januari 2009 zijn er in Utrecht voor ongeveer m² aan kantoorplannen. Hiervan is 6,5% bestemd voor kantoorachtige bedrijfsruimte. De kantoorplannen zijn beoordeeld op de mate van hardheid van de plannen. De meeste plannen bevinden zich in de voorbereidingsfase ( m²). Dit betekent dat voor deze plannen nog geen bouwvergunning is verleend. Van sommige plannen staat al wel vast dat ze worden gerealiseerd. Voor 28% van de plannen ( m²) is de bouwvergunning al verleend. Van deze plannen is het vrijwel zeker dat ze doorgaan. De fasering staat nog niet volledig vast en is zo realistisch mogelijk ingeschat. Een deel van de plannen is in aanbouw of er is reeds van bekend wie de gebruiker is. In totaal gaat het om m². Voor het overgrote deel ( m²) betreft het kantoorruimte die medio 2009 nog niet is opgeleverd maar waarvan de oplevering hoogstwaarschijnlijk in de tweede helft van dit jaar plaatsvindt. Door de huidige economische situatie is een aanzienlijk deel van de plannen opgeschoven tot de periode na 2013 of later. Vorig jaar stond 26% van de totale kantoorplannen ( m²) gepland voor de periode vanaf Dit jaar geldt dit voor 70% van de plannen ( m²). Nieuwegein en Houten samen m² aan kantoorplannen De bouwplannen in de gemeenten Nieuwegein en Houten bedragen in totaal m² bvo. Hiervan zit de meerderheid ( m²) in de voorbereidingsfase. De oplevering staat gepland vanaf Opgeteld komen de totale kantoorplannen voor zowel de gemeente Utrecht als de regiogemeenten op m². Dit is iets minder dan de m² van vorig jaar. Oplevering Utrecht en Nieuwegein en Houten vanaf medio 2009 in aanbouw en/of gebruiker bekend bouwvergunning verleend voorbereidingsfase Utrecht Nieuwegein en Houten totaal Bron: DTZ Zadelhoff Research 2.4 Typering en ontwikkeling Utrechtse kantoorgebieden Op de hierna volgende pagina s staat een overzicht per kantoorlocatie. Deze bestaat uit de volgende onderdelen: een korte typering van de locatie; een cijfermatig overzicht van de belangrijkste marktindicatoren over de periode 2006-medio 2009; een korte beschrijving van de belangrijkste marktontwikkelingen in de afgelopen anderhalf jaar. 26 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

29 Belangrijkste marktgegevens Utrechtse kantoorlocaties ultimo 2008 en medio 2009 aanbod ultimo 2008 opname 2008 opname 2009 (tot medio) leegstand 2008 leegstand (%) 2008 voorraad ultimo 2008 (vvo) oplevering 2009 en huurprijzen 2009 en plannen medio later 2009 (bvo) Stationsgebied , Oude Binnenstad , Papendorp , Oost , Rijnsweerd , Kanaleneiland , Overvecht , Lageweide , Oudenrijn , Leidsche Rijn De Wetering overig Utrecht , totaal , Bron: DTZ A2Zadelhoff Research; gemeente Utrecht Maarssen A27 Kaart Utrechtse kantoorlocaties OVERVECHT LAGEWEIDE/CARTESIUSWEGTERREIN Overvecht Vleuten Terwijde Zuilen LEIDSCHE RIJN CENTRUM E.O. STATIONSGEBIED E.O. BINNENSTAD Utrecht CS RIJNSWEERD RIJNSWEERD A28 OOST OUDENRIJN PAPENDORP KANALENEILAND Lunetten Bunnik A2 OUDENRIJN A12 alleen kantoren kantoren in bedrijventerrein kantoren in gemengd milieu bestaande capaciteit capaciteit in de toekomst Capaciteit: m m m m 2 A27 LUNETTEN m 2 5 kilometer GEOGRAFIEK,

30 Kantorenmarkt 2 Stationsgebied Utrecht CS en omgeving Locatietype centrumlocatie Gebruikers vooral grote kantoren van banken, verzekeringswezen, zakelijke diensten, transport (NS), (Rijks)overheid en non-profitorganisaties Bereikbaarheid knooppunt openbaar vervoer; redelijke bereikbaarheid per auto Parkeren kantoorgebruikers hebben eigen parkeergelegenheid in de orde van één parkeerplaats per 250 m². Daarnaast zijn er ongeveer openbare parkeerplaatsen in parkeergarages en zijn er parkeerplaatsen op het Jaarbeursterrein (ten oosten van het Merwedekanaal) Imago grootstedelijk centrummilieu met veel voorzieningen 28 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

31 Stationsgebied Utrecht CS e.o medio en later kantoorvolume ultimo opgeleverde nieuwbouw Planvoorraad incl. in aanbouw opname aanbod ultimo waarvan onderhuur 0 - waarvan ouder dan 2 jaar 100% - waarvan incourant 0 leegstand ultimo langdurige leegstand* % leegstand 1,0% 0, 25% 1,0% % langdurige leegstand* 0,6% 0% 0,1% bandbreedte huurprijzen Bron: DTZ Zadelhoff Research, Gemeente Utrecht * Leegstaand aanbod dat minimaal een jaar wordt aangeboden. Alle metrages in vvo, met uitzondering van planvoorraad (bvo). Nog steeds is het Stationsgebied de meest populaire kantoorlocatie in Utrecht. De leegstand is met 1% de laagste in de stad. Er is niet veel aanbod en het aanbod dat beschikbaar komt, wordt snel opgenomen door de markt. Vooral de Rijksgebouwendienst is een belangrijke huurder in het gebied door de keuze voor Utrecht als centrale vestigingslocatie. Ook vanuit het bedrijfsleven is voldoende belangstelling. De autobereikbaarheid wordt daarbij wel als een probleem gezien. De huurprijzen zijn het afgelopen jaar op hetzelfde niveau gebleven als het jaar daarvoor. Marktpartijen verwachten dat de prijzen ook komend jaar stabiel zullen blijven. Voor 2010 staat de oplevering van het nieuwe hoofdkantoor van de Rabobank ( m² gepland). De overige m² toekomstige toevoegingen aan het kantoorareaal komen later beschikbaar. Onderdeel hiervan is het Stadskantoor van de gemeente Utrecht ( m²). 29

32 Kantorenmarkt 2 Oude Binnenstad Locatietype centrumlocatie Gebruikers accent op kleinschalige kantoren in zakelijke dienstverlening en (semi-)overheid Bereikbaarheid overwegend goed per openbaar vervoer; matige bereikbaarheid per auto Parkeren beperkt op eigen terrein; verder betaald parkeren, in parkeergarages aan de westkant van de Oude Binnenstad en in Hoog Catharijne en op straat (parkeerautomaten) Imago centrummilieu met veel voorzieningen 30 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

33 Oude Binnenstad medio en later kantoorvolume ultimo opgeleverde nieuwbouw planvoorraad incl. in aanbouw 0 Opname aanbod ultimo waarvan onderhuur 0 - waarvan ouder dan 2 jaar 100% - waarvan incourant 0 leegstand ultimo langdurige leegstand* % leegstand 5,8% 5,5% 3,9% % langdurige leegstand* 1,9% 0,6% 3,5% bandbreedte huurprijzen Bron: DTZ Zadelhoff Research, Gemeente Utrecht * Leegstaand aanbod dat minimaal een jaar wordt aangeboden. Alle metrages in vvo, met uitzondering van planvoorraad (bvo). Kantoorruimte in de Oude Binnenstad is vooral populair onder gebruikers van kleinschalige kantoorruimte. Veel van deze bedrijven willen graag op deze locatie zitten omdat dit past bij hun imago. Maximale huurprijzen liggen al een paar jaar op 200. Marktpartijen verwachten dat de huurprijzen op hetzelfde niveau blijven. Het aanbod vertoont al een paar jaar een daling en komt uit op m². De leegstand is beperk en met 3,9% lager dan het stedelijk gemiddelde. Het aandeel langdurige leegstand is in het afgelopen jaar gestegen naar 3,5%, maar ligt wel onder het niveau van 2005 (4,7%). 31

34 Kantorenmarkt 2 Papendorp Locatietype snelweglocatie Gebruikers vooral grote kantoren in ICT, bank- en verzekeringswezen en projectontwikkeling; zakelijke dienstverlening; medisch cluster Bereikbaarheid goed per auto, redelijk goed per bus (op termijn ontsloten met HOV) Parkeren eigen parkeervoorzieningen, beperkt in openbare ruimte en Transferium Westraven Imago hoogwaardige kantoren- en bedrijvenlocatie 32 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

35 Papendorp medio en later kantoorvolume ultimo kantoorachtige bedrijfsruimte ultimo opgeleverde nieuwbouw planvoorr. kantoren + in aanbouw planvoorr. kantoorachtige bedrijfsruimte Opname aanbod ultimo waarvan onderhuur waarvan ouder dan 2 jaar 68% - waarvan incourant Leegstand ultimo langdurige leegstand* % leegstand 3,4% 14,0% 13,6% % langdurige leegstand* 2,5% 2,6% 5,5% bandbreedte huurprijzen Bron: DTZ Zadelhoff Research, Gemeente Utrecht * Leegstaand aanbod dat minimaal een jaar wordt aangeboden. Alle metrages in vvo, met uitzondering van planvoorraad (bvo). De oplevering op kantoorlocatie Papendorp is in 2008 aanzienlijk teruggelopen vergeleken met de twee voorgaande jaren. Momenteel is er in totaal m² bvo in aanbouw. Het aanbod is verder gestegen naar m². Hiervan bestaat een aanzienlijk deel (68%) uit kantoren die ouder zijn dan twee jaar. Marktpartijen zien Papendorp als een goede, zo niet de beste kantoorlocatie in Utrecht wat betreft ligging en uitstraling. Als voorwaarde voor een gezonde toekomstige marktontwikkelingen, is voldoende parkeergelegenheid erg belangrijk. In de eerste zes maanden van dit jaar is de maximale huurprijs met vijf euro gedaald naar 195. De verwachting is dat de prijzen in de komende periode onder neerwaartse druk komen te staan. Mogelijk neemt de leegstand ook verder toe. Een nuancering is dat de leegstand vooral betrekking heeft op kantoorachtige bedrijfsruimte die door deze specifieke combinatie moeilijker verhuurbaar is. Dit jaar is de Rietveldprijs toegekend aan Kantorenpark Papendorp. Redenen zijn de heldere stedenbouwkundige structuur en het groene karakter. De jaarlijkse prijs is bedoeld voor een uitgevoerd project in de stad Utrecht. 33

36 Kantorenmarkt 2 34 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

37 Herkomst en sector vestigers kantoren en kantoorachtige bedrijfsruimte Papendorp, medio 2009 (m 2 bvo)* zakelijke medische kantoren ICT dienstverlening dienstverlening overheid totaal Rijnsweerd Oost Kanaleneiland Lageweide Papendorp 0 overig Utrecht Utrecht divers regio buiten regio nieuwvestiging totaal kantoor- zakelijke onderwijs en achtige bouw, project handel en dienst gezondheids bedrijfsruimte ICT ontwikkeling reparatie verlening zorg totaal Kanaleneiland Lageweide overig Utrecht regio buiten regio totaal Bron: Gemeente Utrecht * opgeleverd, in aanbouw of intentieovereenkomst bereikt Papendorp (vervolg) 18% kantoren op Papendorp actief in overheidssector In totaal is van m² bvo van de kantoren op Bij de kantoorachtige bedrijfsruimte is van m² Papendorp bekend in welke sector het bedrijf actief is bvo de gebruiker bekend. Net als bij kantoren wordt een en waar het bedrijf vandaan komt. Bijna de helft (43%) groot deel (39%) hiervan gebruikt voor bedrijven die van de zittende bedrijven is actief in de ICT. Naast de actief zijn in de ICT. Voor de overige sectoren geldt een zakelijke dienstverlening is ook de overheid (18%) actief meer divers beeld met de sector bouw, projectontwikkeling op de tweede plek (23%). Van de kantoorachtige op deze locatie. Rijnsweerd en Kanaleneiland zijn de locaties waar de meeste kantoren op Papendorp vandaan bedrijven is, gerekend in bedrijfsmetrage, 63% afkomstig komen. Gemeten in gebruikersmetrage gaat het om 92%. vanuit de regio Utrecht of daarbuiten. 35

38 Kantorenmarkt 2 Oost Locatietype centrumrand Gebruikers kleinschalige en middelgrote kantoren in zakelijke dienstverlening en (semi-) overheid Bereikbaarheid matig per openbaar vervoer; redelijk tot goed per auto Parkeren in omgeving Maliebaan en Wilhelminapark beperkt op eigen terrein, en verder betaald parkeren op straat; bij Stadion Nieuw Galgenwaard is er ruime betaalde parkeergelegenheid, deels ondergronds Imago in omgeving Maliebaan en Wilhelminapark historisch gegroeide kantoorfunctie in oude herenhuizen en kantoorvilla s; bij het Stadion gaat het om middelgrote kantoorgebouwen uit de eerste helft van de jaren Vastgoedmonitor Utrecht 2009

39 Oost medio en later kantoorvolume ultimo opgeleverde nieuwbouw planvoorraad incl. in aanbouw 0 Opname aanbod ultimo waarvan onderhuur 0 - waarvan ouder dan 2 jaar 45% - waarvan incourant 0 Leegstand ultimo langdurige leegstand* % leegstand 3,0% 3,1% 4,3% % langdurige leegstand* 1,4% 0,9% 3,3% bandbreedte huurprijzen Bron: DTZ Zadelhoff Research, Gemeente Utrecht * Leegstaand aanbod dat minimaal een jaar wordt aangeboden. Alle metrages in vvo, met uitzondering van planvoorraad (bvo). Oost is een kantorenlocatie met een gemengd karakter en een spreiding over verschillende kleinere kantorenconcentraties. Oost omvat zowel de statige kantoren rond de Maliebaan en het Wilhelminapark als de ontwikkelingen rondom het stadion Galgenwaard. In het afgelopen jaar is m² bvo opgeleverd. De marktsituatie is momenteel aan verandering onderhevig. Zowel de frictieleegstand als de langdurige leegstand zijn in het afgelopen jaar toegenomen. Vanuit de markt zijn geluiden te horen dat de vraag naar kantoorruimte in het luxe segment aan de Maliebaan zal leiden tot een lichte daling van de huurprijzen. 37

40 Kantorenmarkt 2 Rijnsweerd Locatietype stadsrand, aan de snelweg Gebruikers middelgrote tot (zeer) grote kantoren in zakelijke dienstverlening, verzekeringswezen, openbaar bestuur, non-profit Bereikbaarheid goed openbaar vervoer (HOV); goede aansluiting op snelwegen; perioden met minder goede ontsluiting door congestie Parkeren eigen parkeergelegenheid; in de praktijk onvoldoende en daardoor erg hoge parkeerdruk op de openbare ruimte Imago overwegend goede uitstraling door kwaliteit kantoorgebouwen 38 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

41 Rijnsweerd medio en later kantoorvolume ultimo opgeleverde nieuwbouw planvoorraad incl. in aanbouw 0 opname aanbod ultimo waarvan onderhuur waarvan ouder dan 2 jaar 96% - waarvan incourant leegstand ultimo langdurige leegstand* % leegstand 5,0% 6,3% 3,2% % langdurige leegstand* 4,8% 4,5% 3,1% bandbreedte huurprijzen Bron: DTZ Zadelhoff Research, Gemeente Utrecht * Leegstaand aanbod dat minimaal een jaar wordt aangeboden. Alle metrages in vvo, met uitzondering van planvoorraad (bvo). Rijnsweerd is in oppervlak de derde kantorenlocatie van Utrecht met een metrage van m². De locatie profiteert van de schaarste in het Stationsgebied. Huurders die daar geen passende ruimte vinden, besluiten regelmatig om naar Rijnsweerd te gaan. Marktpartijen zijn positief over de uitstraling van het gebied. Wel geven zij aan dat er te weinig parkeergelegenheid is. Het aanbod is aanzienlijk toegenomen in het eerste half jaar en bedroeg medio 2009 ongeveer m². De leegstand is het afgelopen jaar bijna gehalveerd naar 3,2%. Bijna de gehele leegstand is al minimaal een jaar op de markt. Huurprijzen liggen al een aantal jaar op hetzelfde niveau en zijn ook in de eerste helft van dit jaar niet gewijzigd. 39

42 Kantorenmarkt 2 Kanaleneiland Locatietype snelweglocatie Gebruikers overwegend zakelijke dienstverlening, naast openbaar bestuur en automatisering Bereikbaarheid goed openbaar vervoer; goede aansluiting op rijkswegennet, maar periodes met congestie Parkeren voldoende onbetaalde parkeergelegenheid Imago functionele kantoorgebouwen, meest gemengd met andere functies 40 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

43 Kanaleneiland medio en later kantoorvolume ultimo opgeleverde nieuwbouw planvoorraad incl. in aanbouw opname aanbod ultimo waarvan onderhuur 0 - waarvan ouder dan 2 jaar 71% - waarvan incourant leegstand ultimo langdurige leegstand* % leegstand 13,9% 8,1% 10,8% % langdurige leegstand* 9,9% 2,6% 22,9% bandbreedte huurprijzen Bron: DTZ Zadelhoff Research, Gemeente Utrecht * Leegstaand aanbod dat minimaal een jaar wordt aangeboden. Alle metrages in vvo, met uitzondering van planvoorraad (bvo). De opname in Kanaleneiland is vorig jaar aanzienlijk gedaald en ligt ook in de eerste zes maanden van dit jaar op een erg laag niveau. Afgelopen jaar zijn twee panden ontrokken aan de voorraad. Het gaat om een gebouw aan de Lomanlaan ( m²) en de Wilhelminatoren aan de Koningin Wilhelminalaan (9.000 m²). De toren wordt herontwikkeld ten behoeve van woningen met een commerciële pint eronder. Het leegstandspercentage is het afgelopen jaar toegenomen maar met 10,8% nog steeds lager dan in 2006 (13,9%). In metrage gaat het in 2008 om een toename van m². Aan het Europaplein ontwikkelt Eurocommerce kantoorgebouw Le Mirage ( m²). Oplevering vindt in de tweede helft van dit jaar plaats. Marktpartijen zijn verdeeld over de marktsituatie van Kanaleneiland. De kantorenlocatie profiteert van de goede bereikbaarheid met zowel de auto als het openbaar vervoer. Het gebied is ook populair onder non-profit organisaties. Tegelijkertijd heeft het gebied nog steeds te kampen met een negatief imago wat de veiligheid betreft. Dit ondanks alle maatregelen die genomen zijn ter verbetering. 41

44 Kantorenmarkt 2 Overvecht Locatietype verdeeld over periferie en stationslocatie Gebruikers middelgrote tot grote kantoren van maatschappelijke organisaties, handel en transport Bereikbaarheid afhankelijk van de locatie matig tot goed openbaar vervoer; redelijke tot goede bereikbaarheid per auto Parkeren beperkte eigen parkeerruimte bij nieuwbouw NS-station Overvecht; ruime openbare parkeergelegenheid Imago kleinere kantoorclusters verspreid over de wijk; deels (gerenoveerde) bestaande panden en deels representatieve nieuwbouw 42 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

45 Overvecht medio en later kantoorvolume ultimo opgeleverde nieuwbouw planvoorraad incl. in aanbouw 0 Opname aanbod ultimo waarvan onderhuur 0 - waarvan ouder dan 2 jaar 100% - waarvan incourant leegstand ultimo langdurige leegstand* % leegstand 11,4% 8,6% 12,4% % langdurige leegstand* 8,4% 1,4% 7,3% bandbreedte huurprijzen Bron: DTZ Zadelhoff Research, Gemeente Utrecht * Leegstaand aanbod dat minimaal een jaar wordt aangeboden. Alle metrages in vvo, met uitzondering van planvoorraad (bvo). Overvecht is een kleine kantoorlocatie gemeten in metrage. Ook voor de toekomst zijn geen plannen voor een uitbreiding van de locatie. De negatieve economische situatie is er duidelijk merkbaar. Na een stijging van de huurprijzen in 2008 zijn deze in de eerste helft van 2009 aanzienlijk gedaald. Daarnaast is de leegstand het afgelopen jaar toegenomen naar m². Meer dan de helft wordt langer dan een jaar aangeboden. Marktpartijen zijn niet erg positief over de locatie en dan met name over de verspreide kantoren in de wijk. De gebouwen rond het NS-station liggen beter in de markt. Door de sloop en nieuwbouw van een aantal woonflats in de route vanaf het Centraal Station is de entree verbeterd. 43

46 Kantorenmarkt 2 Lageweide Locatietype snelweglocatie in de periferie Gebruikers middelgrote kantoren in zakelijke dienstverlening, handel, automatisering en nutsbedrijven Bereikbaarheid matig per openbaar vervoer; goede bereikbaarheid per auto, zeker na realisatie nieuwe afrit A2 Parkeren redelijk ruime parkeergelegenheid op eigen terrein; beperkte mogelijkheden in openbare ruimte Imago bedrijventerrein met naast kantoorfunctie vooral handel en bouw; het meest representatieve, moderne deel van de kantoorfunctie bevindt zich langs de A2 op een zichtlocatie 44 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

47 Lageweide medio en later kantoorvolume ultimo opgeleverde nieuwbouw planvoorraad incl. in aanbouw 0 Opname aanbod ultimo waarvan onderhuur 0 - waarvan ouder dan 2 jaar 100% - waarvan incourant leegstand ultimo langdurige leegstand* % leegstand 16,6% 8,9% 14,5% % langdurige leegstand* 9,8% 5,8% 7,3% bandbreedte huurprijzen Bron: DTZ Zadelhoff Research, Gemeente Utrecht * Leegstaand aanbod dat minimaal een jaar wordt aangeboden. Alle metrages in vvo, met uitzondering van planvoorraad (bvo). Op Lageweide zijn de ontwikkelingen op de kantorenmarkt minder positief dan in het topjaar De opname die toen op m² uitkwam, is in het jaar daarop bijna gehalveerd naar m². Toch is de opname in 2008 nog altijd hoger dan het langjarig gemiddeld van m². De leegstand is toegenomen naar m². Hiervan valt de helft in de categorie langdurige leegstand. De economische situatie heeft in het eerste half jaar van dit jaar geen effect gehad op het huurprijsniveau. Marktpartijen verwachten dat huurprijzen van het verouderde aanbod in de toekomst mogelijk gaan dalen. 45

48 Kantorenmarkt 2 Oudenrijn Locatietype perifere snelweglocatie Gebruikers zakelijke dienstverlening, automatisering Bereikbaarheid matig per openbaar vervoer; in principe goed per auto door ligging nabij knooppunt Oudenrijn, maar spitscongestie Parkeren voldoende eigen parkeervoorzieningen en parkeergelegenheid in openbare ruimte Imago grote, overwegend moderne kantoorpanden op een zichtlocatie langs de A2, maar wel gelegen op een gemengd bedrijventerrein met een doelmatige, niet hoogwaardige uitstraling 46 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

49 Oudenrijn medio en later kantoorvolume ultimo opgeleverde nieuwbouw planvoorraad incl. in aanbouw opname aanbod ultimo waarvan onderhuur 0 - waarvan ouder dan 2 jaar 59% - waarvan incourant leegstand ultimo langdurige leegstand* % leegstand 27,6% 22,2% 19,0% % langdurige leegstand* 20,6% 8,4% 18,8% bandbreedte huurprijzen Bron: DTZ Zadelhoff Research, Gemeente Utrecht * Leegstaand aanbod dat minimaal een jaar wordt aangeboden. Alle metrages in vvo, met uitzondering van planvoorraad (bvo). Kantoorlocatie Oudenrijn ligt redelijk geïsoleerd langs de A12. Aan de randen van het terrein staan relatief nieuwe kantoorgebouwen. Het binnenterrein heeft een bedrijfsmatige invulling. Oudenrijn maakt al enige jaren een moeilijke tijd door. Het aanbod besloeg in 2008 zo n 30% van het totale kantooroppervlak en is in de eerste helft van 2009 toegenomen tot bijna 40%. De langdurige leegstand is het afgelopen jaar flink toegenomen en komt uit op bijna 19%. De leegstaande metrages zijn bijna volledig als langdurige leegstand aangeduid. Voor de toekomst geven marktpartijen aan een daling van het huurniveau te verwachten. 47

50 Kantorenmarkt 2 48 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

51 Kantoren buiten de clusters medio en later kantoorvolume ultimo opgeleverde nieuwbouw planvoorraad incl. in aanbouw 0 opname aanbod ultimo waarvan onderhuur 0 - waarvan ouder dan 2 jaar 100% - waarvan incourant 600 leegstand ultimo langdurige leegstand* % leegstand 8,1% 3,3% 5,3% % langdurige leegstand* 3,0% 2,3% 0,4% Bron: DTZ Zadelhoff Research, Gemeente Utrecht * Leegstaand aanbod dat minimaal een jaar wordt aangeboden. Alle metrages in vvo, met uitzondering van planvoorraad (bvo). Kantoren buiten de clusters In totaal bevindt zich zo n m² aan kantoormetrage verspreid over de stad. Het gaat bijvoorbeeld om kantoren op de Oudenoord, rond de Neude en bij het NS-station Lunetten. Vanaf 2008 is de opname een stuk lager dan in de jaren daarvoor. De lage opname in 2008 lijkt zich in de eerste helft van 2009 enigszins te herstellen. De totale leegstand is toegenomen en beslaat nu zo n 5% van het totale kantoorvolume. De langdurige leegstand is nihil. 49

52 3 Winkelmarkt Winkelmarkt 3 Marktpartijen signaleren dat het aantal transacties afneemt en dat de lengte van beslissingstrajecten toeneemt. Desondanks blijven zij redelijk positief over de marktsituatie door de schaarste aan winkelruimte. Het huurprijsniveau aan de Lange Elisabethstraat is gelijk gebleven in het afgelopen jaar. De huurprijs-bandbreedte blijft staan op In zowel GWC Overvecht als GWC Kanaleneiland zijn huurprijzen op hetzelfde niveau gebleven in het afgelopen jaar. Momenteel is er voor m² aan plannen in de detailhandel. Hiervan is 76% van het aantal meters op een (boven) stedelijk schaalniveau. 50 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

53 3.1 Landelijke trends in detailhandel en winkelvastgoed Winkelprojecten op de lange baan Uit een onderzoek van CB Richard Ellis (2009) blijkt dat een derde van de winkelprojecten in Nederland is uitgesteld in de afgelopen maanden. De huidige marktomstandigheden zijn debet aan het uitstelproces. In het onderzoek is gekeken naar nieuwbouwprojecten van grote Nederlandse projectontwikkelaars die actief zijn op de winkelmarkt. De uitgestelde projecten betreffen vooral grootschalige toevoegingen aan de winkelvoorraad en winkelcentra waar een groot aandeel gericht is op leisure. Najaar 2009 is nog geen sprake van het stopzetten van projecten. Daling aantal passanten in tweederde winkelgebieden Passantentellingen van najaar 2008 en voorjaar 2009 laten een daling zien van het aantal passanten in tweederde van de getelde winkelgebieden (Locatus, 2009a). De afnemende passantenstromen zien we al langer: al sinds 2001 is er sprake van een daling. In de periode tussen 1990 en 2000 was nog sprake van een groei van het aantal passanten. In de G4-steden en andere grote steden zijn de bezoekersaantallen gelijk gebleven of soms gestegen. De grootste dalers zijn de kleinere winkelgebieden en dan vooral op de B- en C-locaties. De daling komt onder andere doordat e-shopping steeds grotere vormen aanneemt. Verder vertrekken steeds meer branches uit de traditionele stadscentra en vestigen zich op meer perifere locaties. Omzet online consumentenbestedingen groeit met 24% De online consumentenbestedingen zijn het afgelopen jaar met 24% toegenomen en komen uit op 4,85 miljard. In 2007 bedroeg de omzet in totaal 3,9 miljard en steeg met 36% nog harder dan in het afgelopen jaar. Het totale omzetbedrag is in vijf jaar tijd aanzienlijk gestegen: van 1,7 in 2004 naar 4,85 miljard in Een belangrijke oorzaak van de omzetgroei is de toename van het gemiddeld aantal bestellingen. In 1998 bestelden mensen gemiddeld 1,8 keer per jaar via internet. In 2008 is dit toegenomen tot 5,3 jaarlijkse bestellingen per persoon. Daarnaast is ook het bedrag dat consumenten gemiddeld besteedden aan online aankopen met 16% gestegen. In 2008 geeft de online consument 618 uit aan online shoppen tegenover 441 in 2007 (Blauw Research, 2009). Marktpartijen zien het aantal online verkopen groeien en verwachten zeker voor bepaalde branches een daling in het aantal winkelmeters. Een gesignaleerde trend is dat winkels in binnensteden zich steeds meer specialiseren om zich te onderscheiden van andere winkels. 15 Consumentenvertrouwen januari 2001 t/m september jan Bron: CBS sept. 51

54 Winkelmarkt 3 Dalende trend consumentenvertrouwen lijkt zich te keren Laten de eerste drie maanden van 2009 een daling van het consumentenvertrouwen zien, vanaf april dit jaar is een stijgende lijn waarneembaar. In september 2009 komt het consumentenvertrouwen uit op -15. Er lijkt verandering te komen in de alsmaar dalende trend die vorig jaar is ingezet. Desondanks is het vertrouwen dat consument in de economie stelt nog steeds laag te noemen. Het consumentenvertrouwen is het saldo van de positieve en negatieve oordelen over het vertrouwen en verwachtingen ten aanzien van de Nederlandse conjunctuur. Dalende omzet in detailhandel In de periode januari tot en met mei van dit jaar kochten consumenten 6% minder producten vergeleken met vorig jaar. Hierdoor daalde de omzet met 4%. De omzetdaling is vooral merkbaar in de non-foodsector waar de gemiddelde omzet met 7% daalde. Het gaat om branches zoals auto-, woon-, modezaken en computershops. Alleen voor supermarkten en tuincentra is sprake van omzetstijgingen. Het aantal faillissementen in de detailhandel is enkele tientallen hoger dan vorig jaar. Een faillissement blijft overigens de minst voorkomende manier van het eindigen van een bedrijf. Veel vaker stoppen ondernemers vrijwillig (HBD, 2009). Toename winkelvloeroppervlak stagneert De groei aan winkelruimte is door de economische crisis vrijwel tot stilstand gekomen. Het totale winkelvloeroppervlak bedroeg begin 2009 ongeveer 28,6 miljoen m². Eind juni is nauwelijks sprake van een stijging als de teller op 28,7 miljoen m² staat. De jaren daarvoor was wel steeds sprake van groei. Het totale winkelvloeroppervlak steeg van 16 miljoen m² in 1996 naar bijna 29 miljoen m² nu. MKB Nederland stelt dat er momenteel leegstand ontstaat aan de randen van de stad waar autoshowrooms en meubelwinkels sluiten. De sanering van de winkelmarkt hoeft echter niet negatief te zijn. Tussen 1995 en nu is het winkelvloeroppervlak bijna verdubbeld, terwijl de koopkracht lang niet zoveel is toegenomen (Locatus, 2009b). 3.2 Situatie op de Utrechtse winkelmarkt Marktpartijen redelijk positief over Utrechts winkelgebied Vanuit de markt zijn geluiden te horen dat het aantal transacties flink is gedaald door de economische crisis. Dit geldt vooral voor de kopersmarkt. Op de huurdersmarkt vinden zo nu en dan transacties plaats. Het aantal dagen dat een pand te koop of te huur staat, is sterk toegenomen. Dit komt onder andere doordat beslissingstrajecten langer duren. Desondanks beoordelen marktpartijen de situatie voor Utrecht redelijk positief. Door de krapte op de Utrechtse winkelmarkt is er in geringe mate sprake van leegstand. Op de A-1 locaties zijn de huidige huurprijzen goed te handhaven. Een gedetailleerd overzicht van het aantal winkels en bijbehorende vloeroppervlakten is te vinden in bijlage vier. Gemiddeld passanten in Utrecht centrum Voorjaar 2008 heeft Locatus passantentellingen uitgevoerd in het Utrechtse centrumgebied. In zowel Hoog Catharijne als de Oude Binnenstad zijn op 48 meetpunten tellingen verricht. In de Radboudtraverse in Hoog Catharijne is de hoogste uurwaarde gemeten van passanten. Het geschatte aantal weekbezoekers van het winkelgebied bedraagt personen. Gemiddeld 19% hiervan passeert alle meetpunten in het winkelgebied in de telweek (Locatus, 2008). Minder uitgaven aan non-foodartikelen Onderzoek wijst uit dat de huidige economische ontwikkelingen leiden tot een verandering in het uitgavenpatroon van een deel van de Utrechters. Het gaat dan vooral om non-foodartikelen. Eén op de drie inwoners zegt minder geld uit te geven aan duurzame consumptiegoederen zoals een televisie en een wasmachine. Aan kleding geeft 28% van de Utrechters minder uit terwijl 23% bezuinigt op het kopen van cadeaus. Verder verwacht 17% dat de eigen inkomenspositie het komende half jaar zal verslechteren (Bestuursinformatie, 2009). Marktpartijen constateren dat op landelijk niveau de foodsector momenteel het beste presteert qua omzet. De autobranche en meubelboulevards hebben meer te lijden van dalende consumentenuitgaven. Voor Utrecht geldt dat de automotive sector inderdaad te maken heeft met een toename van de leegstand. Dit in tegenstelling tot de Woonboulevard Kanaleneiland waar van leegstand nauwelijks sprake is. 52 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

55 Verschillende ontwikkelingen huurprijsniveaus Nederlandse winkelstraten Het huurprijsniveau in de belangrijkste Utrechtse winkelstraat is in de periode tussen januari 2008 en januari 2009 gelijk gebleven. In de Lange Elisabethstraat blijft de huurprijs-bandbreedte staan op Utrecht handhaaft daarmee de vijfde plaats in de top-vijftien van Nederlandse winkelstraten. Ook in de Kleine Straat in Maastricht en de Demer in Eindhoven zijn de bandbreedtes van de huurprijzen gelijk aan die van het voorgaande jaar. De meeste belangrijke winkelstraten in grote steden laten het afgelopen jaar een stijging zien van het huurprijsniveau. Uitschieter naar boven is Amsterdam waar de tophuren in de Kalverstraat zijn gestegen van naar Ook de Rotterdamse Lijnbaan ontwikkelt zich positief wat betreft de tophuren (+ 350). De bepaling van de bandbreedtes van de huurprijs zijn tot stand gekomen op basis van: daadwerkelijke transacties; de inschatting van makelaars. Hierbij bepalen makelaars wat de huurprijs van een pand zou zijn met een puibreedte van zes meter en een winkelvloeroppervlak van 150 m² op de begane grond. De huurniveaus zijn uitgedrukt in een huurprijs in euro s per m² v.v.o. per jaar exclusief BTW en servicekosten. Door het beperkte aanbod in het centrum van Utrecht is de inschatting van makelaars hierin belangrijker geworden. Het beperkte aanbod zorgt er verder voor dat de huurprijzen in een aantal gevallen hoger uitkomen dan een jaar geleden. De huidige huurprijsbandbreedtes zijn meer een gevolg van de huidige schaarste op populaire locaties dan dat ze weergeven hoe de huidige marktsituatie is. Vooral grote landelijke en internationale ketens zijn bereid om een hoge huurprijs te betalen als zij daarmee een strategische winkellocatie kunnen bemachtigen. Voor deze ketenfilialen is de huurprijs ondergeschikt aan de locatie. Huurprijzen non-food veelal op hetzelfde niveau als jaar geleden In de regio Utrecht bevinden zich eigenlijk geen steden met een vergelijkbare winkelconcentratie en een vergelijkbaar huurniveau. City Plaza in Nieuwegein komt nog het dichtst in de buurt. Huurprijzen liggen hier tussen de In alle vier de regiogemeenten is het huurprijsniveau medio 2009 hetzelfde als in het jaar daarvoor. Binnen Utrecht zijn met name de Oude Binnenstad en Hoog Catharijne belangrijke winkelcentra met een regionale functie. Grootwinkelcentrum Overvecht heeft ondanks de oorspronkelijke functie als stadsdeelcentrum, toch een regionale uitstraling. Net als voor de regiogemeenten geldt dat huurprijzen hier niet veranderd zijn in de periode medio 2008 tot medio Huurprijzen beste winkelstraten in Nederlandse steden ( /m 2 wvo)* gemeente winkelgebied begin 2007 begin 2008 begin 2009 Amsterdam Kalverstraat Rotterdam Lijnbaan Maastricht Kleine Staat Den Haag Spuistraat Utrecht Lange Elisabethstraat Eindhoven Demer Groningen Herestraat Arnhem Ketelstraat s-hertogenbosch Pensmarkt Breda Eindstraat Zwolle Diezerstraat Tilburg Heuvelstraat Haarlem Grote Houtstraat Enschede Kalanderstraat Amstelveen WC Binnenhof Bron: DTZ Zadelhoff Research *Voor 2007 en 2008 is het historisch huurprijsniveau met terugwerkende kracht aangepast. Gekozen is om de reële huurprijs te bepalen o.b.v. de actuele markthuur. Voorheen werd veelal uitgegaan van referentietransacties. Deze informatie is soms te beperkt om een reële bandbreedte te formuleren. 53

56 Winkelhuurprijzen non-food regio Utrecht ( /m 2 wvo)* gemeente winkelgebied medio 2007 medio 2008 medio 2009 Utrecht Centrum** Utrecht GWC Overvecht Utrecht GWC Kanaleneiland Utrecht Lunetten Utrecht Smaragdplein Utrecht Gagelhof Winkelmarkt Houten t Rond Nieuwegein City Plaza Zeist Centrum Maarssen Bisonspoor Bron: DTZ Zadelhoff Research *Voor 2007 en 2008 is het historisch huurprijsniveau met terugwerkende kracht aangepast. Gekozen is om de reële huurprijs te bepalen o.b.v. de actuele markthuur. Voorheen werd veelal uitgegaan van referentietransacties. Deze informatie is soms te beperkt om een reële bandbreedte te formuleren. ** Gehele voetgangersgebied in de Oude Binnenstad en Hoog Catharijne. Huurprijzen lopen uiteen van 350 in de goedkoopste delen in Hoog Catharijne tot aan de Lange Elisabethstraat Belangrijkste ontwikkelingen in Utrechtse winkelgebieden In deze paragraaf zullen we kort ingaan op recente ontwikkelingen in de belangrijkste winkelcentra. Het gaat om: Utrecht Centrum, bestaande uit het voetgangersgebied in de Oude Binnenstad en het overdekte winkelcentrum Hoog Catharijne Stadsdeelcentra Overvecht en Kanaleneiland Woonboulevard Kanaleneiland Multifunctioneel gebouwencomplex The Wall Utrecht Centrum Het centrum in Utrecht, bestaande uit de Oude Binnenstad en Hoog Catharijne tezamen, telt in totaal 752 winkels. Het totale winkelvloeroppervlak bedraagt m². Van alle winkels in het Utrechtse centrum is 14% ( m²) gericht op de verkoop van dagelijkse goederen. Vorig jaar was 8% van de winkels in de binnenstad gericht op het dagelijkse segment. De procentuele stijging komt vooral door de daling van het aantal verkooppunten met een niet-dagelijkse aanbod (van 673 in 2008 naar 645 in 2009). Oude Binnenstad De Oude Binnenstad is met een totaal vloeroppervlak van m² de grootste winkelconcentratie van Utrecht. In dit gebied bevindt zich ruim 20% van het Utrechtse winkelareaal en ruim een derde van alle winkels in Utrecht. De belangrijkste winkels in de Oude Binnenstad van Utrecht liggen in het zogenoemde winkelrondje (zie tabel). Het afgelopen jaar zijn de tophuren in de meeste straten gelijk gebleven. Alleen aan de Vredenburg-Oostzijde en de Lange Viestraat is de maximale bandbreedte iets gedaald. Voor de afzonderlijke straten liggen tophuren allemaal op of boven de Inmiddels is voor tweederde van de meetpunten een huurprijs gerealiseerd van of hoger. Om ontwikkelingen in de huurprijzen weer te geven is een vergelijking gemaakt met voorgaande jaren. Tussen medio 2007 en medio 2008 is de maximale huurprijs in een aantal straten nog gestegen. In het winkelrondje geldt dit onder andere voor Vredenburg-oostzijde, delen van de Oudegracht en de Steenweg. In de overige straten stijgt de maximale huurprijs in de Mariastraat van 550 naar 600. Ook in de Nachtegaalstraat/ Burg. Reigerstraat en Voorstraat/ Biltstraat stijgt het huurni- 54 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

57 veau. Door de gunstige ligging ten opzichte van het stadscentrum vestigen zich hier verschillende nieuwe winkels en restaurants. Een jaar later hebben zich geen grote veranderingen voorgedaan. Maximale huurprijzen in het winkelrondje laten voor bijna alle straten een stabilisatie van het huurniveau zien. Alleen aan de Vredenburg-oostzijde is sprake van een lichte daling. De overige winkelstraten vertonen eenzelfde beeld waarbij huurprijzen in het afgelopen jaar niet of nauwelijks zijn veranderd. Huurprijsstijgingen doen zich voor in de Nachtegaalstraat/ Burg. Reigerstraat en de Voorstraat/ Biltstraat. In de Nachtegaalstraat/ Burg. Reigerstraat stijgen de maximale huurprijzen van 275 naar 325. Aan de Amsterdamsestraatweg dalen de maximale huurprijzen naar 175. Deze daling komt niet overeen met het oordeel van de ondernemers zelf die juist een vooruitgang bespeuren in het gebied. Ondernemers aan de Amsterdamsestraatweg-midden is in 2004 en 2007 gevraagd om een oordeel te geven over de straatweg (Regioplan, 2008). Dit gebied herbergt zo n 200 bedrijfsvestigingen waarvan de helft uit winkels bestaat. Opvallend is dat volgens de ondernemers het algemene buurtoordeel is gestegen van een rapportcijfer 5,6 in 2004 naar een 6,6 in Ook steeg het cijfer voor de veiligheid met anderhalf punt (van een 4,6 naar een 6,1). Deze verbeteringen zijn een gevolg van de investeringen die de laatste jaren zijn gedaan in straatmanagement van het gebied. Hoog Catharijne Het overdekte winkelcentrum Hoog Catharijne is met m² winkeloppervlak een groot centrum. De meerderheid (93%) van het oppervlak wordt opgevuld door winkels in het niet-dagelijkse segment. Hiervan bestaat 52% uit winkels die deel uit maken van een winkelketen. Het totale aantal verkooppunten is met 110 nagenoeg constant: vorig jaar telde Hoog Catharijne één verkooppunt meer. De maximale huurprijzen in Hoog Catharijne hebben zich in de afgelopen periode gehandhaafd en liggen op hetzelfde niveau als medio Met is het huurniveau het hoogst aan de Traverse, de centrale verbindingsroute tussen het Centraal Station en de Oude Binnenstad. Het Gildenkwartier is allang niet meer het Huurprijzen belangrijkste winkelstraten Utrechtse Binnenstad ( /m 2 wvo)* winkelronde Oude Binnenstad medio 2007 medio 2008 medio 2009 Vredenburg-oostzijde Lange Viestraat Oudegracht (bij Oudaen) Oudegracht (bij Hema) Oudegracht (bij Selexyz Broese) Choorstraat Bakkerstraat Steenweg Lange Elisabethstraat overige straten medio 2007 medio 2008 medio 2009 Oudkerkhof Lijnmarkt Zadelstraat Mariastraat Nachtegaalstraat / Burg. Reigerstraat Voorstraat / Biltstraat Amsterdamsestraatweg Bron: DTZ Zadelhoff Research *Voor 2007 en 2008 is het historisch huurprijsniveau met terugwerkende kracht aangepast. Gekozen is om de reële huurprijs te bepalen o.b.v. de actuele markthuur. Voorheen werd veelal uitgegaan van referentietransacties. Deze informatie is soms te beperkt om een reële bandbreedte te formuleren. 55

58 Winkelmarkt 3 goedkoopste deel van Hoog Catharijne zoals voorheen het geval was. De komst van de Mediamarkt heeft geleid tot een stijging van de bezoekersaantallen in dit gebied. Maximale huurprijzen komen hier inmiddels uit op 700. Het Godebaldkwartier fungeert onder andere als een boodschappencentrum voor bewoners van de Binnenstad en reizigers op het station. Het aanbod aan winkels met dagelijkse goederen is er groot. In de plannen voor de vernieuwing van het Stationsgebied staan ingrijpende veranderingen gepland voor delen van Hoog Catharijne tussen het Centraal Station en de Oude Binnenstad. Toevoeging aan het winkelmetrage vindt plaats in Hoog Catharijne voor een totaal van m2 vvo. Hiervan komt ongeveer m² in het woon/winkelgebouw De Vredenburg. Marktpartijen verwachten gelijkblijvende huurniveaus in de toekomst. De toevoeging van het aantal meters zorgt er wel voor dat de schaarste in het centrumgebied zal afnemen. Bezoekersaantallen nemen waarschijnlijk toe. Momenteel maken jaarlijks 55 miljoen mensen gebruik van het station. Dit aantal neemt de komende jaren alleen nog maar toe: de verwachting is een stijging van het aantal bezoekers tot 100 miljoen over 20 jaar. GWC Overvecht Stadsdeelcentrum Overvecht is een winkelcentrum met een duidelijke wijkoverstijgende functie. Het winkelcentrum trekt veel bezoekers uit andere delen van de stad. Het winkelcentrum is ook populair bij ondernemers. Er is nauwelijks sprake van leegstand in het gebied en de druk op de markt blijft er hoog. Van de in totaal 91 aanwezige winkels zijn er 21 (23%) gericht op het dagelijkse segment. Dit is inclusief drie grote supermarkten waaronder een Albert Heijn XL. De gratis en voldoende parkeergelegenheid is een groot pluspunt van het winkelcentrum. Huurprijzen in stadsdeelcentrum Overvecht liggen sinds medio 2007 op hetzelfde niveau. Er is nauwelijks sprake van leegstand. Marktpartijen zijn positief over de geplande uitbreidingsplannen en zien de toename van het aantal winkelmeters met vertrouwen tegemoet. Een belangrijke reden is de toestroom van klanten uit andere Utrechtse wijken zoals uit Oost. Passantentellingen van Locatus laten zien dat het aantal bezoekers van stadsdeelcentrum Overvecht daalt. Voorjaar 2008 trekken de winkels een kwart minder bezoekers dan voorjaar Naast Overvecht genereren het centrum van Veenendaal (-23%), Amersfoort (-10%) en winkelcentrum Bisonspoor in Maarssen (-12%) ook minder bezoekers. Huurprijzen deelgebieden Hoog Catharijne ( /m 2 wvo)* medio 2007 medio 2008 medio 2009 HC Traverse (centrale as) HC Clarenburg HC Godebaldkwartier HC Gildenkwartier HC Radboudkwartier Bron: DTZ Zadelhoff Research *Voor 2007 en 2008 is het historisch huurprijsniveau met terugwerkende kracht aangepast. Gekozen is om de reële huurprijs te bepalen o.b.v. de actuele markthuur. Voorheen werd veelal uitgegaan van referentietransacties. Deze informatie is soms te beperkt om een reële bandbreedte te formuleren. Kenmerken Stadsdeelcentrum Overvecht* % winkels huurprijzen huurprijzen huurprijzen aantal dagelijkse filialen filialen medio medio medio winkels wvo goederen (% winkels) (% wvo) Bron: Locatus, voorjaar 2009; DTZ Zadelhoff Research *Voor 2007 en 2008 is het historisch huurprijsniveau met terugwerkende kracht aangepast. Gekozen is om de reële huurprijs te bepalen o.b.v. de actuele markthuur. Voorheen werd veelal uitgegaan van referentietransacties. Deze informatie is soms te beperkt om een reële bandbreedte te formuleren. 56 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

59 GWC Kanaleneiland Winkelcentrum Kanaleneiland heeft, net als stadsdeelcentrum Overvecht, een groot verzorgingsgebied. Marktpartijen geven aan dat het centrum profiteert van de ligging naast Oog in Al en vlakbij Leidsche Rijn. In de toekomst vindt een vernieuwing van het winkelcentrum plaats. Net als in stadsdeelcentrum Overvecht is het huurprijsniveau tussen medio 2007 en medio 2009 niet veranderd. Vanuit de markt zijn geluiden te horen dat er momenteel sprake is van enige leegstand in het winkelcentrum. Woonboulevard Kanaleneiland De Utrechtse woonboulevard is een goed lopend centrum met een enigszins gedateerde en rommelige uitstraling. De boulevard is ooit min of meer spontaan ontstaan doordat steeds meer winkels zich aansloten bij de eerste winkels die zich daar gevestigd hadden. Eerdere initiatieven voor een integrale herontwikkeling van de Utrechtse woonboulevard zijn niet zo lang geleden gestrand. Momenteel maakt IKEA plannen om het verkoopvloeroppervlak en het aantal parkeerplaatsen te verdubbelen. Eind 2009 presenteert de gemeente haar visie op de toekomst van de woonboulevard Kanaleneiland. Huurprijzen op de Woonboulevard Kanaleneiland zijn de afgelopen jaren gelijk gebleven. Ook in de andere grote steden is het prijsniveau tussen medio 2008 en 2009 niet veranderd. Het Utrechtse prijsniveau komt overeen met prijzen die betaald worden in de Megastores in Den Haag. Marktpartijen geven aan dat de woonboulevard relatief veel bezoekers trekt per m² vergeleken met andere woonboulevards. Multifunctioneel gebouwencomplex The Wall Evenwijdig aan de snelweg A2 en naast de wijk Leidsche Rijn verrijst een groot gebouwencomplex genaamd The Wall. Op een strook van ruim 800 meter lang en 60 meter breed komt grootschalige detailhandel in een gebouwencomplex dat tegelijkertijd fungeert als geluidswal voor de achterliggende woonwijk. Saturn, Toys XL, BCC, Megabike en Topshelf zijn inmiddels geopend. Ook is de vestiging van Mc Donalds in gebruik genomen. Eind 2009 of begin 2010 openen Karwei en Leeftrends hun deuren voor het publiek. Samen zijn zij goed voor m² wvo. Op het parkeerdek beschikt The Wall over ruime parkeergelegenheid. Kenmerken Stadsdeelcentrum Kanaleneiland* % winkels huurprijzen huurprijzen huurprijzen aantal dagelijkse filialen (% filialen medio medio medio winkels wvo goederen winkels) (% wvo) Bron: Locatus, voorjaar 2009; DTZ Zadelhoff Research *Voor 2007 en 2008 is het historisch huurprijsniveau met terugwerkende kracht aangepast. Gekozen is om de reële huurprijs te bepalen o.b.v. de actuele markthuur. Voorheen werd veelal uitgegaan van referentietransacties. Deze informatie is soms te beperkt om een reële bandbreedte te formuleren. Huurprijzen woonboulevards in de vier grote steden* ( / m 2 wvo)* gemeente meubelcentrum medio 2007 medio 2008 medio 2009 Amsterdam Villa Arena Rotterdam Alexandrium III Den Haag Megastores Utrecht Kanaleneiland Bron: DTZ Zadelhoff Research * huurprijzen zijn representatief voor winkelunits van circa 500 tot m 2. **Voor 2007 en 2008 is het historisch huurprijsniveau met terugwerkende kracht aangepast. Gekozen is om de reële huurprijs te bepalen o.b.v. de actuele markthuur. Voorheen werd veelal uitgegaan van referentietransacties. Deze informatie is soms te beperkt om een reële bandbreedte te formuleren. 57

60 Kenmerken huidige detailhandelsinvulling multifunctioneel gebouwencomplex The Wall aantal winkels wvo* Bron: gemeente Utrecht, 2009 * berust op een schatting Winkelmarkt 3 Revitalisering kleine winkelcentra grotendeels voltooid Vanaf 2001 is de gemeente Utrecht bezig met het revitaliseren van buurtwinkelcentra. De intentie is om de openbare ruimte een facelift te geven. Inmiddels is de opknapbeurt in een groot aantal centra afgerond. De Rijnbaan, Overkapel en Hart van Hoograven zijn de meest recente realisaties. Vanuit de markt zijn positieve geluiden te horen over de aantrekkelijkheid van de vernieuwde centra. Toch geven makelaars aan dat het momenteel langer duurt voordat panden in buurtwinkelcentra verhuurd worden. Er is geen sprake van een daling van de huurprijzen maar de huurvrije periode (incentives) neemt in een aantal gevallen wel met een paar maanden toe. Vanaf 2010 en later wordt gestart met de revitalisering van zes andere buurtcentra. In de centra van Vleuten en De Meern leidt de groei van het aantal inwoners in Leidsche Rijn tot een grotere belasting van het winkelgebied. In de herinrichtingsplannen voor de oude dorpskernen is het een belangrijk aandachtspunt om het dorpse en kleinschalige karakter van de oude kernen te behouden. Revitalisering buurtwinkelcentra: afgerond, in uitvoering of in (voorlopige) planning afgerond in uitvoering start bouw 2010 en later Smaragdplein IBB Winkelcentrum Oost Groeneweg-midden Jan van Galenstraat Kop van Lombok Gagelhof Vleuten Centrum Theemsdreef De Meern Centrum Lunetten Händelstraat * (fase II) Arnodreef/Tiberdreef De Gaard Vasco da Gamalaan Händelstraat Draaiweg / Merelstraat Rijnbaan (2009) Overkapel (2009) Hart van Hoograven (2009) Bron: Gemeente Utrecht, 2009 * supermarkt m 2 extra en parkeergarage bij de Sonneveldschool 58 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

61 3.4 Uitbreiding detailhandel Uitbreidingen vooral met een (boven)stedelijk karakter Vanaf komend jaar is er voor m² bvo aan plannen in de Utrechtse detailhandel. Ruim 76% ( m²) van het aantal geplande meters is op een (boven)stedelijk niveau. In het Stationsgebied/ Hoog Catharijne en Leidsche Rijn Centrum zijn met een geplande toevoeging van twee keer m² de grootste veranderingen te verwachten. Uitbreidingsplannen in Stationsgebied zeer gewenst Marktpartijen geven aan dat de uitbreidingen in het Stationsgebied en Hoog Catharijne een welkome aanvulling zijn op het Utrechtse winkelareaal. Een van de uitdagingen van het project is om de looproute tussen het Stationsgebied en de Oude Binnenstad aantrekkelijker te maken. In het centrumgebied is al jaren sprake van krapte. Door de extra winkelmeters kan ruimte ontstaan voor grote (internationale) ketens die al enige tijd zoeken naar een geschikte locatie. Deze ketens zijn vaak alleen geïnteresseerd in grote panden van 500 m² tot m² die zelden beschikbaar komen op de markt. Planareaal detailhandelsontwikkelingen m 2 bvo verwachte oplevering type detailhandel met (boven)stedelijk karakter Stationsgebied / Hoog Catharijne herontwikkeling en uitbreiding Stationsgebied / Noordblok Vredenburg nieuwbouwcomplex met winkels en woningen Leidsche Rijn Centrum nieuwbouw stadsdeelcentrum bouwmarkt/wonen The Wall nieuwbouw pdv Grootwinkelcentrum Kanaleneiland herontwikkeling en uitbreiding Grootwinkelcentrum Overvecht * herontwikkeling en uitbreiding Woonboulevard Utrecht ca uitbreiding IKEA subtotaal detailhandel met buurt- wijk of dorpsfunctie Vleuterweide nieuwbouw wijkwinkelcentrum Terwijde nieuwbouw wijkwinkelcentrum Ina Boudier Bakkerlaan (winkelcentrum Oost) nieuwbouw buurtwinkelcentrum Overige plannen met buurt-, wijk-, of dorpsfunctie subtotaal vanaf 2012 herontwikkeling/uitbreiding in de wijken/dorpen totaal Bron: Gemeente Utrecht, 2009 * nog niet vastgesteld 59

62 4 Bedrijfsruimte / bedrijventerreinen Bedrijfsruimte 4 In 2008 was er een recordopname van m² bedrijfsruimte in Utrecht. In de eerste helft van 2009 is de opname sterk gedaald. Er is nog steeds sprake van een tweedeling in de markt met een vraag die zich voornamelijk op moderne panden richt en een hoog aanbod aan voornamelijk verouderde bedrijfsruimte. De uitgifte van bedrijfskavels is nagenoeg tot stilstand gekomen. Tussen medio 2008 en medio 2009 is slechts 0,2 ha uitgegeven. Het tekort aan modern gemengd bedrijventerrein is door de economische recessie wat minder urgent geworden. Met de uitgifte van Haarrijn komt er modern gemengd terrein op de markt. 60 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

63 4.1 Landelijke trends Aanbod bedrijfsruimte neemt toe, opname daalt fors De landelijke bedrijfsruimtemarkt had in 2008 minder te lijden van de economische recessie dan de kantorenmarkt. De opname was in 2008 met 3,1 mln m² weliswaar lager dan in 2007 (3,6 mln m²), maar lag nog wel hoger dan in 2006, toen 2,5 mln m² werd opgenomen. In het eerste halfjaar van 2009 is iets minder dan 1 miljoen m² van eigenaar gewisseld. Met name in de logistieke sector is de opname sterk gedaald. Het aanbod is medio 2009 opgelopen naar 8,3 mln m². Dit is meer dan begin 2008 en 2007 toen het aanbod op zo n 7,5 mln m² lag. De verwachting is dat de markt in 2009 verder verruimt: de opname staat onder druk en het aanbod loopt mogelijk nog verder op. Daarbij komt dat de bedrijfsruimtemarkt, net als de kantorenmarkt, te maken heeft met een kwalitatief en functioneel sterk verouderde voorraad, die nauwelijks aansluit bij de huidige vraag. Daarom blijft het aanbod hoog. Producenten iets minder somber over economie Het producentenvertrouwen is sinds september 2008 overwegend in mineur. Sindsdien zijn er meer producenten die een negatieve verwachting hebben dan een positieve. Het producentenvertrouwen geeft het oordeel van ondernemers over de verwachte productie in de komende drie maanden, de voorraden gereed product en het oordeel over de orderpositie. Het dieptepunt van het producentenvertrouwen dateert van februari 2009 (-22,9). Sindsdien is een voorzichtig stijgende lijn ingezet die in augustus resulteert in een waarde -9,3. In september is het vertrouwen een fractie verslechterd (-9,8). Wereldhandel neemt af De wereldhandelsstromen zijn in 2008 als gevolg van de internationale economische crisis minder hard gegroeid dan in de jaren daarvoor. Hierdoor is ook de exportpositie van Nederland aangetast. Hoewel vorig jaar (2008) nog sprake was van lichte exportgroei wordt voor 2009 een daling verwacht. 9% Producentenvertrouwen in Nederland 6% 3% 0% -6% -12% -18% -24% jul aug sep okt nov dec jan feb mrt apr mei jun jul aug sep okt nov dec jan feb mrt apr mei jum jul aug sep Bron: CBS Producentenvertrouwen Nederland juli 2007 t/m september 2009 Bron: CBS 61

64 4.2 Utrechtse vrije markt voor bedrijfsruimte Bedrijfsruimte 4 Onder de vrije markt voor bedrijfsruimte valt de huur- en koopmarkt waarin projectontwikkelaars (meestal bestaande) bedrijfsruimte aanbieden voor nog onbekende gebruikers. Het gaat om een beperkt deel van de markt omdat de meeste nieuwe bedrijfsruimte direct voor eigen gebruik wordt gebouwd. In de cijfers zijn transacties met een metrage van tenminste 750 m2 vvo verwerkt. Opname in 2008 naar recordhoogte; vraaguitval in 2009 In tegenstelling tot de landelijke trend is de opname in Utrecht in 2008 gestegen naar een recordhoogte van m². Dit is meer dan in 2007, wat met m² ook al een uitschieter was. Ter vergelijking: de gemiddelde opname in de periode ligt op m². Dat geen sprake is van een blijvend hoger opnameniveau blijkt uit de opname in het eerste halfjaar van Met m² ligt deze op een laagste niveau van de afgelopen tien jaar. Dit komt onder andere door het uitblijven van grote transacties. Overigens is de verwachting dat de opname in de tweede helft van het jaar een stuk hoger gaat uitkomen. Aanbod neemt recentelijk snel toe Het aanbod aan bedrijfsruimte is met m² medio 2009 hoger dan eind 2008 ( m²). Het aanbod aan bedrijfsruimte eind 2008 ligt exact op het gemiddelde over de periode Het aanbod is dan ook niet uitzonderlijk hoog. De toename in het aanbod gedurende de eerste zes maanden van 2009 hangt samen met de vraaguitval in diezelfde periode. De economie zit nog in een neerwaartse beweging en bedrijven zijn terughoudend in het nemen van investeringsbeslissingen. Verruiming markt op dit moment geen probleem Ondanks het inzakken van de vraag in het eerste halfjaar van 2009 is de verruiming van de markt vooralsnog geen probleem. Door de hoge opnames in is er een vrij krappe marktsituatie ontstaan. Zo was de aanbod/ opname ratio in 2008 gedaald naar 1,3, waarbij een ratio van 1,5 doorgaans wordt gezien als een gezonde marktsituatie. Dit neemt niet weg dat op dit moment sprake is van een huurdersmarkt, waarbij de aanhurende partij een sterke positie heeft en deze ook uitspeelt. Het gevolg is onderhandelingen over de huurprijs en grotere incentives. Opname en aanbod bedrijfsruimte op de vrije markt stad Utrecht aanbod eind van het jaar X m 2 vvo opname 200 aanbod/opname aanbod/ opname 5, , ,0 80 2,0 40 1, eerste helft Bron: DTZ Zadelhoff Research 2009 Opname en aanbod bedrijfsruimte op de vrije markt stad Utrecht 62 Bron: DTZ Zadelhoff Research Vastgoedmonitor Utrecht 2009

65 Opname en aanbod bedrijfsruimte op de vrije markt regio Utrecht x m 2 vvo aanbod eind van het jaar opname aanbod/opname aanbod/ opname 400 4, , , , eerste helft Bron: DTZ Zadelhoff Research 2009 Daarbij geldt dat er nog steeds sprake is van een tweedeling op de markt, waarbij de vraag zich met name richt Voor veel bedrijven is er op dit moment geen scheiding Regionale concurrentiepositie op de kwalitatief hoogwaardige bedrijfsruimte, terwijl meer tussen de Utrechtse markt en die in de direct omliggende regio gemeenten Utrecht als Houten, Nieuwegein en Maarssen. het aanbod Opname in dit segment en aanbod beperkt bedrijfsruimte is. Een groot op deel de vrije markt van het aanbod bestaat uit verouderde bedrijfsruimte, Gemeenten die verder van Utrecht af liggen, zoals Vianen waarnaar Bron: minder DTZ vraag Zadelhoff is vanuit Research de markt. en Woerden, horen hier niet toe. Hier is de vraag naar bedrijfsruimte ook lager dan in Utrecht. Regionale bedrijfsruimtemarkt iets ruimer Ook in de regio Utrecht is de markt redelijk in evenwicht Belangrijke concurrenten voor Utrecht zijn Amersfoort en heeft zich recentelijk iets verruimt. Zowel in 2007 en Almere. Deze laatste heeft als grote voordeel dat daar als 2008 ligt het aanbod een factor anderhalf hoger de ruimte (in brede zin) veel minder schaars is dan in dan de vraag. In 2008 is in totaal m² bedrijfs- Utrecht en Amersfoort. ruimte opgenomen, waarvan tweederde in de gemeente Utrecht en eenderde in de overige regiogemeenten. De opname ligt daarmee lager dan in 2007, maar op een hoger niveau dan in de jaren daarvoor. In de eerste helft van 2009 is de opname, net als in de gemeente Utrecht, sterk teruggevallen naar m². Ook hier geldt dat er in 2009 vooralsnog geen transacties zijn gerealiseerd boven de m². Medio 2009 wordt m² bedrijfsruimte aangeboden. Dit ligt iets hoger dan in 2008 ( m²), maar is in dezelfde orde van grootte als in de jaren daarvoor. Net als het landelijke beeld is de verwachting dat de opname in zowel gemeente als regio in 2009 uiteindelijk lager uitkomt dan in 2008 en dat het aanbod op een hoger niveau zal liggen. Grote transacties op Lageweide Lageweide is met 154 ha veruit het grootste bedrijventerrein in Utrecht. Niet verwonderlijk dat daar ook de meeste transacties zijn waar te nemen. In 2008 is op Lageweide m² bedrijfsruimte opgenomen, ofwel tweederde van de totale Utrechtse opname. Hier zijn ook de grootste transacties te vinden, waaronder HABE Centrale ( m²), TNT ( m²), Lusthof (8.000 m²) en Ahold (7.000 m²). In het eerste halfjaar is de opname veel lager (6.500 m²), waaronder transacties van Boels Verhuur (2.000 m²) en Carglass (1.900 m²). Eind 2008 werd op Lageweide m² bedrijfsruimte aangeboden, wat relatief laag is. Medio 2009 ligt het aanbod op een gemiddeld niveau ( m²). Positief is de nieuwe verbinding met de A2 ter hoogte van de plas op Lageweide. 63

66 Aanbod en opname bedrijfsruimte naar deelgebied in 2008 en 2009 (m 2 ) incourant aanbod eind aanbod medio aanbod medio opname eerste opname 2008 helft 2009 De Wetering Lageweide Oudenrijn Overvecht elders in de stad Bedrijfsruimte 4 totaal Utrecht Bron: DTZ Zadelhoff Research Weinig marktwisselingen op De Wetering De Wetering is het nieuwste bedrijventerrein in Utrecht. De uitgifte van De Wetering Noord is inmiddels afgerond. De Wetering Zuid wordt momenteel uitgegeven. Aangeboden bedrijfsruimte (De Wetering Noord) wordt snel door de markt opgenomen. Er is dan ook geen incourant aanbod. Medio 2009 werd m² bedrijfsruimte aangeboden, vergelijkbaar met het aanbod eind In het afgelopen jaar is m² van huurder gewisseld waaronder een grote transactie van Urban Trends (7.000 m²). In de eerste helft van 2009 is er nog geen opname gerealiseerd. 40% aanbod incourant Van het totale aanbod aan bedrijfsruimte in Utrecht is 40% door makelaars als incourant bestempeld ( m²). Dit betekent dat het wat betreft bruikbaarheid, uitstraling en locatie niet aan de huidige eisen voldoet. Het gaat om vijftien panden, waaronder drie van meer dan m². Absoluut gezien bevindt het meeste incourante aanbod zich in Lageweide ( m²). Het grootste aandeel incourant aanbod is in Oudenrijn (79%). In Overvecht (47%) en Lageweide (37%) is dit een stuk lager. In De Wetering is geen incourant aanbod. Recente toename aanbod Oudenrijn Het aanbod van bedrijfsruimte op Oudenrijn fluctueert nogal sterk en is recentelijk toegenomen van m² (ultimo 2008) naar m² medio Eind 2007 lag de opname op een tussenliggend niveau. Een behoorlijk deel van dit aanbod is door makelaars als minder courant bestempeld. In 2008 is m² opgenomen door de markt. In de eerste helft van 2009 hebben nog geen transacties plaatsgevonden. Hoog aanbod in Overvecht Het aanbod aan bedrijfsruimte in Overvecht ligt al enige tijd op een relatief hoog niveau. Medio 2009 is het aanbod m², vergelijkbaar met de drie jaren daarvoor. De opname ligt duidelijk lager. In 2008 is m² opgenomen. De hoogste opname is gerealiseerd door Jongeneel (2.000 m²). In 2006 en 2007 was de opname lager dan in In de eerste helft van 2009 is m² opgenomen. Huurprijzen na recente stijging onder druk De huurprijzen voor eersteklas bedrijfsruimte in Utrecht zijn in 2008 licht gestegen. Ook in Houten nam de huurprijs in 2008 iets toe. In Nieuwegein was geen sprake van een huurprijsstijging. Ook in de andere drie grote steden bleven de huren gelijk. In de eerste helft van 2009 staan de huurprijzen in zowel Utrecht, regiogemeenten als de andere drie grote steden duidelijk onder druk. Voor het komend jaar wordt rekening gehouden met een lichte daling van de huurprijzen. In Houten zijn de huurprijzen in de eerste helft van 2009 gedaald en liggen weer op het niveau van In Nieuwegein is het huurprijsniveau recent gedaald, nadat deze drie jaar op hetzelfde niveau heeft gelegen. In Utrecht blijven de eersteklas huurprijzen vooralsnog op een niveau van 65. Dit wordt vooral veroorzaakt door het verwachte huurniveau van het nog te ontwikkelen logistieke distributiecentrum op de voormalige DE-locatie op Lageweide. In de huurbandbreedte voor Lageweide is dit project echter niet meegenomen, omdat het om een bijzonder project gaat. De huurprijsniveaus op Lageweide zijn in 2008 licht gestegen en recentelijk gelijk gebleven. 64 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

67 Huurprijzen eersteklas bedrijfsruimte Utrecht, regiogemeenten en G3 ( per m 2 per jaar) medio 2009 verwachting 2009/2010 Houten gelijk/daling Nieuwegein gelijk/daling Utrecht gelijk/daling Amsterdam gelijk/daling Den Haag gelijk/daling Rotterdam gelijk/daling Bron: DTZ Zadelhoff Research Bandbreedte vrije markt huurprijzen bedrijfsruimte per Utrechts bedrijventerrein (in per m 2 ) medio 2009 De Wetering Lageweide Oudenrijn Overvecht Bron: DTZ Zadelhoff Research Huurprijzen De Wetering iets gedaald De huurprijzen in De Wetering zijn recentelijk iets gedaald. Tot en met 2008 zijn deze gestegen naar een bandbreedte van Medio 2009 is zowel de onderals bovengrens twee euro gedaald naar In De Wetering worden de hoogste huren in de stad betaald. In Overvecht liggen de huurprijzen al jaren op eenzelfde niveau van In Oudenrijn was in 2008 sprake van een lichte stijging van het tarief aan de bovenkant van de bandbreedte, dat medio 2009 weer ongedaan is gemaakt. Huurprijzen liggen daar op In Oudenrijn en Overvecht zijn de bandbreedtes van de huurprijzen al jaren nagenoeg hetzelfde. 65

68 4.3 Uitgifte en planvoorraad bedrijventerrein Meeste bedrijfsruimte op Lageweide Op basis van het gemeentelijke WOZ-bestand is een inschatting gemaakt van de metrages bedrijfsruimte in Utrecht. Daaruit komt naar voren dat er in Utrecht bijna 2,6 mln m² bvo bedrijfsruimte is. Het gaat hier om een indicatie: Het gaat alleen om bedrijfsruimte. Showrooms en werkplaatsen zijn buiten beschouwing gelaten. In Overvecht zijn bijvoorbeeld veel garagebedrijven en autodealers. Hetzelfde geldt voor Oudenrijn. In tegenstelling tot de marktcijfers die we in dit hoofdstuk presenteren geldt voor deze gegevens geen ondergrens van 750 m². Dit betekent dat alle bedrijfsruimte is meegerekend Bedrijfsruimte in Utrecht per bedrijventerrein (exclusief showrooms en werkplaatsen) m² bvo Lageweide Cartesiusweg e.o Overvecht Kanaleneiland Papendorp/Nieuwerijn Strijkviertel Oudenrijn De Wetering overig Utrecht totaal Het grootste deel van de bedrijfsruimte (80%) is gesitueerd op een van de Utrechtse bedrijventerreinen. Lageweide is gemeten naar oppervlak bedrijfsruimte (dus exclusief kantoorruimte) veruit de grootste bedrijfslocatie in de stad. Ruim eenderde van alle bedrijfsruimte is hier te vinden. Het gaat om bijna 1 miljoen m² bvo. Opvallend is dat verspreid over de stad, buiten de bedrijventerreinen, ook nog m² bedrijfsruimte is gelegen. Hieronder vallen ook veel kleine ruimtes (<750 m²). Bron: WOZ-bestand; bewerking Bestuursinformatie Sectorverdeling Utrechtse bedrijventerreinen naar aantal banen, 2008 (%) landbbouw industrie bouw handel horeca tranport & telecom financiele diensten zakelijke diensten overheid onderwijs gezondheid overige diensten totaal aantal banen Bedrijfsruimte 4 Lageweide 0,2 16,2 21,1 24,7 1,1 15,3 0,3 16,6 0,7 0,5 1,8 1, Cartesiusweg e.o. 0 25,3 6,6 11,1 1,1 17,7 0 18,5 0,8 0,2 7,5 11, Overvecht 0,5 10,5 16,6 26,2 0,5 3,2 0 20,3-8,2 9,5 4, Kanaleneiland - 6,2 1,1 19 0,8 4,4 7,1 36,2 9,1 1,8 10,4 3, Papendorp/ Nieuwerijn - 2,4 2,2 4,9 0,1 6,8 4,1 69,5 5,9 0,1 2,4 1, Strijkviertel - 19,8 57,4 9,9 0 0,6-9,9-0,6-1,9 162 Oudenrijn 0 8,9 6,9 34,8 0,7 4,7 19,4 20,1 0,2 0,1 2 2, De Wetering - 8,8 5,2 29,9 0, , , overig Utrecht 0,1 2,2 1,8 10,1 4,2 4,3 8,1 23,2 7,2 12,8 19,8 6, Bron: Provinciaal Arbeidsplaatsenregister (PAR) 66 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

69 Bedrijventerreinen in Utrecht A2 Maarssen A27 HAARRIJN OVERVECHT LAGEWEIDE DE WETERING Overvecht Vleuten Terwijde Zuilen CARTESIUSWEGTERREIN A28 Utrecht CS RIJNSWEERD OUDENRIJN KANALENEILAND STRIJKVIERTEL NIEUWERIJN Lunetten Bunnik A2 OUDENRIJN A12 LUNETTEN A27 5 kilometer GEOGRAFIEK, 2009 Diversiteit in terreinen; veel dienstverlening In het algemeen geldt dat er grote verschillen zijn in de bedrijvigheid op de diverse bedrijventerreinen. Een groot deel van de Utrechtse terreinen heeft een gemengd karakter. Dit blijkt uit de branches waarin de bedrijven actief zijn. Alleen op de Cartesiusweg is de industrie de grootste sector. Op de meeste bedrijventerreinen is veel dienstverlening gevestigd. Zo is op Lageweide een groot deel van de bedrijven actief in de bouw en handel banen op bedrijventerreinen Op de Utrechtse bedrijventerreinen werken mensen. Dit is ruim een kwart van de totale Utrechtse werkgelegenheid. Lageweide is gemeten naar werkgelegenheid het grootste bedrijventerrein en biedt werkgelegenheid aan mensen. In Nieuwerijn is werkgelegenheid voor mensen, maar dit is inclusief de rest van Papendorp. Uitgifte komt tot stilstand In de 1e helft van 2009 is 0,2 ha bedrijventerrein uitgegeven op Lageweide. Daarmee is Lageweide per medio 2009 volledig uitgegeven. In de periode medio 2008 tot medio 2009 is dit de enige uitgifte geweest. Daarmee is de uitgifte van Utrechts bedrijventerrein vrijwel tot stilstand gekomen. Over heel 2008 is 3,2 ha uitgegeven. Naast een kleine uitgifte op Lageweide (0,2 ha), is op Oudenrijn 3,0 ha uitgegeven. Daarmee waren op Oudenrijn per begin 2009 ook geen vrije kavels meer beschikbaar. In beide gevallen gaat het om een uitgifte in het eerste halfjaar van Hoewel de uitgifte over 2008 (3,2 ha) hoger is dan in 2007 (0,9 ha), is deze aan de lage kant. In de periode 1988 t/m 2007 is de gemiddelde jaaruitgifte 8,5 ha, met uitschieters in 1990 (21,2 ha) en 2004 (15,7 ha). Doordat een aantal uitgiften op Oudenrijn uiteindelijk niet rond zijn gekomen, zijn er per medio 2009 weer enige kavels op Oudenrijn beschikbaar. 67

70 Bedrijventerreinen in de gemeente Utrecht (per 1 januari 2009) Bedrijventerrein bruto opp. netto opp. netto reeds uitgegeven nog uit te geven planvoorraad waarvan bouwrijp Bedrijfsruimte 4 Lageweide * 216,0 154,0 153,8 0,2 0,2 Oudenrijn** 94,0 67,0 67,0 - - De Wetering Noord*** 37,0 29,5 29,5 - - De Wetering Zuid**** 27,0 21,6 9,8 11,8 11,8 Overvecht Noord 44,0 36,0 36,0 - - Cartesiusweg 40,0 31,0 31,0 - - Nieuwerijn (Papendorp) 31,0 20,7 14,0 6,7 6,7 Haarrijn 16,0 12,0-12,0 - Strijkviertel 45,0 30,0-30,0 - Demkade 8,4 5,4 5,4 - - Park Voorn 7,0 6,0 6,0 - - Vleuterweide 6,0 4,0 4,0 - - Kanaleneiland 9,8 7,9 7,9 - - Lunetten 5,0 3,0 2,8 0,2 0,2 Totaal 586,2 428,1 367,2 60,9 18,9 Bron: Gemeente Utrecht * Inclusief deel Maarssenbroek dat eerst bij Maarssen hoorde. ** Per medio 2009 is hier weer enig aanbod beschikbaar. *** Inclusief RWZI De Wetering. **** Exclusief de reservering voor het Antonius Ziekenhuis en de netto 2,4 ha met een kantoorbestemming. Uitgeefbaar bouwrijp en uitgegeven bedrijventerrein gemeente Utrecht (ha netto) bouwrijp per 1 januari uitgegeven ,0 5, ,9 5, ,4 21, ,3 8, ,7 6, ,4 2, ,5 15, ,4 9, ,5 10, ,0 0, ,1 3,2 Bron: Gemeente Utrecht 68 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

71 18,9 ha direct uitgeefbaar Per 1 januari 2009 heeft Utrecht 60,9 ha bedrijventerrein in voorraad. Hiervan is 18,9 ha bouwrijp en daarmee direct uitgeefbaar. Van deze 18,9 ha is 0,2 ha in de eerste helft van 2009 reeds uitgegeven. Voor de 0,2 ha op het bedrijventerrein Lunetten lopen op dit moment de onderhandelingen. Het resterende areaal is vrijwel geheel gelegen op De Wetering Zuid (11,8 ha) en Nieuwerijn (6,7). Beide terreinen zijn hoogwaardig en bedienen een specifiek deel van de markt. De bouweis voor Nieuwerijn gaat uit van een grote kantoorcomponent per kavel van 50-70%. Uitgeefbaar oppervlak is er verder nog in De Wetering Zuid (per kavel mag 30-70% van de bebouwing uit bedrijfsruimte bestaan). De Wetering Zuid is een zichtlocatie langs de A2 en grenst direct aan het nog te ontwikkelen Leidsche Rijn Centrum. Onderdeel van De Wetering Zuid is The Wall met grootschalige detailhandel en het Antonius Ziekenhuis. Met de overige kavels wordt ook een hoogwaardig bedrijfssegment bediend, wat onder andere tot uiting komt in de grondprijzen die te hoog liggen voor traditionele laagwaardige bedrijven. Uitgifte bedrijventerrein in de gemeente Utrecht (ha netto) Lageweide 1,5 0, ,2 Overvecht Noord 2,4 1,9 2, ,0 - - De Wetering Noord 6,3 3,7 0,4 2,9 6,7 2, De Wetering Zuid ,4 2,2 2,2 - - Nieuwerijn - 1,5 3,7-3,6 4,0 0,3 0,9 - Oudenrijn 10,0 1, ,3 4,2-3,0 Vleuterweide ,5 - - Lunetten 1, ,3 - - totaal 21,2 8,2 6,3 2,9 15,7 9,4 10,5 0,9 3,2 Bron: Gemeente Utrecht Uitgeefbaar bouwrijp bedrijventerrein in de gemeente Utrecht (per 1 januari in ha netto) medio 2009 Lageweide 0,5 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,2 - Overvecht Noord 5,1 3,2 1,0 1,0 1,0 1, De Wetering Noord 16,6 12,9 12,5 9,6 2, De Wetering Zuid ,2 14,0 11,8 11,8 11,8 11,8 Nieuwerijn 6,1 19,2 15,5 15,5 11,9 7,9 7,6 6,7 6,7 6,7 Oudenrijn 8,5 7,5 7,5 7,5 7,5 7,2 3,0 3,0 - - Vleuterweide , Lunetten 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,2 0,2 0,2 0,2 Totaal 37,3 43,7 37,4 34,5 40,4 33,5 23,0 22,1 18,9 18,7 Bron: Gemeente Utrecht 69

72 Haarrijn en Strijkviertel vullen toekomstig aanbod aan De laatste jaren is de voorraad bouwrijp bedrijventerrein jaarlijks afgenomen van 40,4 ha in 2005 naar 18,9 ha in De stand van de uitgifte in Leidsche Rijn is het afgelopen jaar niet veranderd. Er is wel een verandering opgetreden in het aanbod doordat Haarrijn dit jaar op de markt is gekomen. Het gaat om een strook pal langs de A2, waarop in een aaneengesloten bebouwing bedrijfsruimte zal worden gerealiseerd. Vanaf 2011/2012 wordt ook Strijkviertel op de markt gebracht. Het gaat in totaal om 30 ha modern gemengd bedrijventerrein. De verwachting is dat als de economie aantrekt en ook de vraag naar kavels weer toeneemt, een hoger areaal bouwrijp terrein ook nodig is om de markt te bedienen. Het huidige direct uit te geven terrein (Nieuwerijn en De Wetering Zuid) komt immers tegemoet aan een specifiek marktsegment, namelijk een hoogwaardig segment. Bedrijfsruimte 4 Stand medio 2009 van uitgifte bedrijventerrein Leidsche Rijn (ha netto) uitgegeven uitgifte vanaf medio 2009 nog uit te geven totaal Papendorp, Nieuwerijn ,0 6,7 20,7 De Wetering Noord ,5 0 29,5 De Wetering Zuid ,8 11,8 21,6 Haarrijn ,0 12,0 Strijkviertel 2011/ ,0 30,0 Park Voorn n.v.t. 6,0 0 6,0 Vleuterweide ,0 0 4,0 Totaal 63,3 60,5 123,8 Bron: Gemeente Utrecht 70 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

73 Vestigers De Wetering In de uitgifte is er sinds medio 2008 geen wijziging opgetreden. De Wetering Noord was al volledig uitgegeven en in De Wetering Zuid is nog steeds een aantal kavels beschikbaar. Wel is nu op alle kavels in De Wetering Noord inmiddels sprake van opgeleverde of in aanbouw genomen bedrijfsbebouwing. Daarmee is alle bedrijfsruimte binnenkort opgeleverd. In het overzicht van vestigers is er één wijziging ten opzichte van vorig jaar: voor een kavel van m² is nu de gebruiker bekend. Voor één kavel in De Wetering Noord zijn nog geen gebruikers bekend. Ook voor The Wall zijn nog geen vestigers in dit overzicht opgenomen. In onderstaand overzicht zien we dat van het totale kaveloppervlak, 55% in gebruik is genomen door bedrijven uit Utrecht. De rest van de regio heeft een aandeel van 22%. De resterende 23% komt van buiten de regio Utrecht. Het accent wat betreft activiteiten van de vestigers ligt op handel en reparatie (38% metrage), gevolgd door transport en opslag (29%). Herkomst en sector vestigers De Wetering (Noord en Zuid), medio 2009 (in m 2 kaveloppervlak) bouw en industrie, handel en transport technische diverse installatie nuts reparatie en opslag diensten gebruikers totaal* Overvecht Lageweide Kanaleneiland overig Utrecht Utrecht divers Regio buiten regio nieuwvestiging Totaal Bron: Gemeente Utrecht Niet opgenomen in de tabel zijn: 4,6 hectare uitgegeven voor RWZI De Wetering Noord 4 hectare De Wetering Noord voor diverse gebruikers 5,3 hectare voor het Antonius Ziekenhuis en drie kantoorkavels (samen 2,4 hectare) in De Wetering Zuid 71

74 5 Bedrijfsverzamelgebouwen Bedrijfsverzamelgebouwen 5 De exploitatie van bedrijfsverzamelgebouwen draait over het algemeen goed. De leegstand is beperkt en het nieuwste bedrijfsverzamelgebouw De Goeman raakt langzaam maar zeker gevuld. De ruimtes in enkele bedrijvencentra in de binnenstad, die zich richten op starters zijn zeer gewild. De flexibele business centers merken dat er veel beweging is op de markt. Sommige bedrijven zeggen de huur op omdat ze met een krimpende omzet te maken hebben. Andere bedrijven zeggen om dezelfde reden hun vaste kantoor op en melden zich voor ruimte in een business center. In deze monitor wordt onder een bedrijfsverzamelgebouw verstaan: een door één instantie beheerd gebouw met een centrale entree, waarmee kantoorruimte en/of bedrijfsruimte wordt aangeboden aan een substantieel aantal kleinschalige (< 150 m²) zelfstandige ondernemingen, eventueel aangevuld met gemeenschappelijke diensten. Een meer uitgebreide beschrijving en afbakening van dit specifieke vastgoedsegment staat beschreven in bijlage Vastgoedmonitor Utrecht 2009

75 A2 Maarssen A27 Kaart Utrechtse bedrijfsverzamelgebouwen VECHTENSTEIN TAMINIAU TRADE POINT OFFICE2START Overvecht NEWELEMENT DE GOEMAN Vleuten Terwijde Zuilen HOOGHIEMSTRA LUMAX ZENGEBOUW (REGUS) LOMBOK ULTRA TRAJECTUM A28 Type bedrijfsverzamelgebouw: richt zich op een breed scala van kleinschalige bedrijven HOJEL CITY CENTER (REGUS) Utrecht CS RIJNSWEERD UTRECHT SCIENCE PARK richt zich op een specifiek concept of doelgroep VONDELPARC richt zich expliciet op (door)startende bedrijven Netto verhuurbaar vloeroppervlak: 500 m m m 2 A2 PAPENDORP (REGUS) OUDENRIJN NEWELEMENT ZUID Lunetten A27 LUNETTEN 5000 m 2 5 kilometer A12 Bunnik GEOGRAFIEK, Inleiding Er zijn in Utrecht diverse bedrijfsverzamelgebouwen. Volgens de hier gehanteerde definitie zijn dat er op dit moment vijftien. Ten opzichte van de vorige vastgoedmonitor is er één bedrijfsverzamelgebouw bijgekomen. In de tweede helft van 2008 heeft Regus een vestiging geopend in Papendorp. Het lijkt vooral te gaan om gebouwen in de binnenstad met speciale regelingen voor starters. Tegelijkertijd blijkt dat ruimte die bedoeld is voor starters vaak langere tijd in gebruik blijft bij hetzelfde bedrijf. Veel starters blijven liever zitten en groeien binnen een bedrijfsverzamelgebouw, met soms als gevolg dat ze (te) krap gehuisvest zijn. Het totaal netto verhuurbare oppervlak in bedrijfsverzamelgebouwen is bijna m². In deze monitor maken we onderscheid tussen algemene bedrijfsverzamelgebouwen en specifieke bedrijfsverzamelgebouwen. De tien algemene bedrijfsverzamelgebouwen zijn bestemd voor een breed scala aan kleinschalige bedrijven waaronder starters. Van de specifieke bedrijfsverzamelgebouwen zijn er vier die zich richten op het topsegment van de kantorenmarkt. Eén bedrijfsverzamelgebouw richt zich op startende ondernemingen in de life sciences. De effecten van de crisis blijven nog beperkt Een rondgang langs alle beheerders van bedrijfsverzamelgebouwen levert een gevarieerd beeld op van de gevolgen van de economische crisis voor bedrijfsverzamelgebouwen. Er blijft een groot aantal startende ondernemers die zich graag zouden vestigen in bedrijfsverzamelgebouwen als Lumax en Hooghiemstra. Hier is de vraag naar ruimte nog steeds groter dan het aanbod. Bij de specifieke bedrijfsverzamelgebouwen zorgen de economische ontwikkelingen voor verschillende tendensen. Sommige bedrijven zijn door de crisis gedwongen om sterk in te krimpen en dus ook minder ruimte in een bedrijfsverzamelgebouw te huren. Andere bedrijven zijn door de crisis gedwongen hun eigen vaste kantoorruimte op te geven en zoeken een vervangende plek in een flexibel arrangement van een bedrijfsverzamelgebouw. In de specifieke bedrijfsverzamelgebouwen lijkt daardoor nog geen sprake van structurele leegstand. Maar dat komt mede doordat de verhuurders van ruimtes in de bedrijfsverzamelgebouwen zelf ook minder ruimte inhuren. Zo is er geen leegstand in een bedrijfsverzamelgebouw, maar kan er toch sprake zijn van een lager totaaloppervlak aan bezette ruimte. De mate waarin dit verschijnsel zich voordoet is moeilijk vast te stellen, omdat er veel flexibiliteit is in de markt. Verhuurders als Regus geven aan dat het met enige moeite nog wel lukt om het bestaande niveau te handhaven. 73

76 Bedrijfsverzamelgebouwen Utrechtse algemene bedrijfsverzamelgebouwen Zes gebouwen expliciet voor starters Van de tien algemene bedrijfsverzamelgebouwen zijn er zes expliciet gericht op starters en doorstarters. Het betreft de complexen Hooghiemstra, Vondelparc, Ultra Trajectum, Lombok, Lumax en Vechtenstein. Bij deze groep gaat het veelal om kleine ondernemingen die vanuit informele huisvesting door willen schuiven naar officiële bedrijfshuisvesting. In een aantal gevallen komen starters in aanmerking voor een huurgewenningsbijdrage. Hierbij krijgen starters een korting op de huurprijs gedurende een bepaalde periode. Gemeente ondersteunt bedrijfsverzamelgebouwen Kleinschalige, startende bedrijven zijn belangrijk voor de economische groei in Utrecht. De beschikbaarheid van betaalbare bedrijfshuisvesting is daarvoor een voorwaarde. Daarom ondersteunt de gemeente Utrecht de ontwikkeling van bedrijfsverzamelgebouwen. Zo heeft de gemeente inmiddels financieel bijgedragen aan de realisatie van de bedrijvencentra Element, Hooghiemstra, Lombok, Lumax, Vechtenstein en Vondelparc. Het Lumaxgebouw is eigendom van de gemeente Utrecht. NewElement De Goeman is net als Office2start Business Centre Utrecht een volledig particulier initiatief. 412 bedrijven gevestigd in algemene bedrijfsverzamelgebouwen De tien algemene gebouwen hebben een totaal netto verhuurbaar vloeroppervlak van ruim m². Hierin zitten medio 2009 in totaal 412 bedrijven, volgens opgave van eigenaren / beheerders van de bedrijfsverzamelgebouwen. Het totaal aantal personen dat werkzaam is in de bedrijfsverzamelgebouwen is variabel, omdat het gaat om variabele kantoorruimtes en bedrijven die vaak nog sterk in ontwikkeling zijn. In april 2008 waren in de algemene bedrijfsverzamelgebouwen ruim mensen werkzaam (provinciaal arbeidsplaatsenregister). Beperkte leegstand In de lijst van algemene bedrijfsverzamelgebouwen is een grote diversiteit te zien van unitgrootte en aantal units. De kleinste unit die wordt aangeboden bedraagt 10 m² (bij Ultra Trajectum), de grootste unit omvat m² (bij De Goeman). Bij twee bedrijfsverzamelgebouwen wordt geen maximum unitgrootte aangehouden. Ook het aantal verhuurbare units varieert: van 21 bij Ultra Trajectum tot 139 bij Bedrijvencentrum Lombok. Bij bedrijvencentrum Hooghiemstra is een aantal grote units in gebruik als kunstenaarsatelier. Office2start verhuurt niet alleen kantoorunits maar biedt ook ruimtes aan in bedrijfshallen. Het totaal aantal verhuurbare units is ongeveer 700. Algemene bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht per september 2009 op- Kantoor/ Bedrijf/ Combi- grootte units aantal aantal werkzame personen 2008 levering natie vvo (m 2 ) (m 2 vvo) units (PAR) Bedrijvencentrum NewElement Utrecht Zuid 1987/9 K flexibel 284* Bedrijvencentrum Hooghiemstra 1990 C Bedrijvencentrum Vechtenstein 1993 C Office2start Business Centre - Utrecht 1995 C v.a Ultra Trajectum 1997 K Bedrijvencentrum Vondelparc 2001 K Bedrijvencentrum Lombok 2001 K Lumax 2004 C Ondernemerscentrum Trade Point 2006 C v.a. 25 > Bedrijvencentrum NewElement De Goeman 2008 K * Bron: Gemeente Utrecht, Provinciaal Arbeidsplaatsen Register *aantal werkzame personen New Element Utrecht Zuid + De Goeman 74 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

77 Van de tien algemene bedrijfsverzamelgebouwen melden er vijf geen enkele leegstand te hebben. Lombok heeft altijd wel iets beschikbaar, Vechtenstein heeft acht ruimtes beschikbaar (augustus 2009) en New Element Utrecht Zuid en Office2start hebben minder dan 10% leegstand. New Element De Goeman heeft inmiddels 50% van de ruimte bezet, terwijl dit gebouw nog geen jaar geleden is geopend. Verdeeldheid mogelijkheden voor nieuw bedrijfsverzamelgebouw New Element, die drie bedrijvencentra beheert (Utrecht Zuid, De Goeman en Trade Point) geeft aan dat er inmiddels wel een zeker evenwicht is tussen vraag en aanbod naar bedrijfsruimtes in bedrijfsverzamelgebouwen. Het tempo waarin De Goeman vol raakt is naar verwachting en New Element ziet nu nog geen echte verslechtering door de crisis. De beheerder van Lumax (Compotex) ziet dat er heel veel vraag is naar units in Lumax. Zo veel dat Compotex denkt dat er voldoende mogelijkheden zijn voor nog een dergelijk bedrijfsverzamelgebouw in Utrecht, maar dan wel op een mooie locatie in de stad. Hooghiemstra heeft een wachtlijst met twintig bedrijven en zoekt naar mogelijkheden voor een nieuw bedrijfsverzamelgebouw. De huren zijn stabiel, energiekosten stijgen De huurprijzen per m² lopen in de algemene bedrijfsverzamelgebouwen uiteen van 130 tot 180 euro (excl. servicekosten en BTW). De variatie hangt samen met het gebodene qua locatie, uitstraling, en soms ook met het verschillende dienstenpakket. Ten opzichte van vorig jaar zijn de meeste prijzen stabiel gebleven. Wel zijn hier en daar de servicekosten verhoogd, vooral in verband met gestegen energieprijzen. 5.3 Utrechtse specifieke bedrijfsverzamelgebouwen Flexibiliteit en kwaliteit Van de vijf specifieke bedrijfsverzamelgebouwen zijn er vier gericht op het topsegment van de kantorenmarkt. Zij bieden de gebruiker een kantoor op maat, waarbij de huurder flexibiliteit krijgt qua gehuurd oppervlak, tijdsduur van het huurcontract en af te nemen diensten. Voordeel voor de hurende ondernemer is ook dat hij/zij geen investeringskosten heeft voor de kantoorinrichting. De specifieke bedrijfsverzamelgebouwen gaan daarin een stuk verder dan de algemene gebouwen. Deze vier maken alle onderdeel uit van grote internationale ketens. Regus Business World, die nu drie business centers heeft in Utrecht, heeft ook business centers in 18 andere steden in Nederland, en wereldwijd op 950 locaties. Taminiau Business Centers die in Utrecht een business center exploiteert, heeft nog 12 andere locaties in Nederland en is aangesloten bij het Alliance Business Centers Network. Deze organisatie heeft wereldwijd meer dan 600 business centers. Ook het verhuurbare vloeroppervlak is variabel Het totale verhuurbare vloeroppervlak van Regus in Utrecht is kleiner dan vorig jaar. Weliswaar is er een business center bijgekomen in Papendorp, maar tegelijkertijd heeft Regus een aantal vloeren in het Zengebouw afgestoten. Regus benadrukt echter dat het gaat om een momentopname. Als zich een grote klant meldt, kan Regus zo weer extra vierkante meters bij huren. Er is dus niet alleen flexibiliteit in het aanbod naar de klantondernemers toe, maar ook flexibiliteit in het aanhuren van ruimte. Specifieke bedrijfsverzamelgebouwen in Utrecht per september 2009 oplevering Kantoor/ Bedrijf/ Combinatie vvo (m 2 ) grootte units (m 2 vvo) aantal units aantal werkzame personen 2008 (PAR) Regus Business Center (Hojel City Center) 1994 K Regus Business Center (Zengebouw) 1999 K Taminiau Business Service 1991 K Biopartner Center Utrecht (Incubator) 2004 C variabel 180 Regus Business Center Papendorp 2008 K Bron: Gemeente Utrecht, Provinciaal Arbeidsplaatsen Register 75

78 Bedrijfsverzamelgebouwen 5 Regus ziet dat er veel beweging is op de markt voor tijdelijke kantoorruimte. Er zijn veel bedrijven die stoppen of moeten inkrimpen. Bedrijven die inkrimpen stoten vaak hun kantoren (noodgedwongen) af en stappen over naar tijdelijke kantoorruimte bij een business center. Aan de andere kant zijn er ook huurders van Regus die een stap terug moeten doen en de kantoorruimte opgeven om weer vanuit huis verder te werken. De inschatting van Regus is dat er twee keer zoveel opzeggingen zijn als voorheen, maar ook twee keer zoveel aanvragen. Er is meer behoefte aan flexibiliteit dan vroeger. Ook Taminiau Business Service geeft aan dat er nog veel aanvragen zijn, maar er is nog voldoende ruimte om aan de vraag te voldoen. Taminiau verhuurt veel grotere ruimtes aan ICT-bedrijven. Andere huurders zitten in de sfeer van de zakelijke dienstverlening en er zijn ook veel filiaalbedrijven. Veel vraag naar ruimte voor life sciences De Incubator (Biopartner Centre Utrecht) richt zich vooral op startende ondernemingen in de life sciences. Het gebouw ligt op het universiteitsterrein De Uithof en is gelieerd aan het Universitair Medisch Centrum (UMC). Naast kantoorruimtes beschikt het gebouw ook over verschillende laboratoria, apparatuur en vergaderruimtes. Ook is er voor starters de mogelijkheid om begeleiding te krijgen bij het opstarten van hun bedrijf. In de Incubator is de beschikbare ruimte kleiner dan de vraag. Het bedrijfsverzamelgebouw werkt echter niet met wachtlijsten. Bedrijven die niet in Utrecht terecht kunnen, vertrekken meestal naar een ander science park in Nederland in bijvoorbeeld Amsterdam, Leiden of Wageningen. Volgens de beheerder is er ruim voldoende vraag naar bedrijfsruimtes in deze sector om een nieuw pand te kunnen vullen, maar dan moet het pand wel op De Uithof gesitueerd zijn. Opvallend is dat de verblijfsduur van de bedrijven toeneemt omdat er geen doorstroommogelijkheden zijn naar andere gebouwen op De Uithof. 5.4 Overige flexibele ruimteconcepten Flexibele werkplekken Een nieuw fenomeen dat zich aftekent in de markt voor flexibele kantoorruimte is het flexibel beschikbaar stellen van werkplekken. Dit loopt uiteen van een plek aan een tafel waaraan meerdere mensen zitten, tot een eigen werkruimte voor de betreffende dag. Zelfstandigen zonder personeel (zzp ers), zoals bijvoorbeeld adviseurs en projectleiders werken vaak vanuit huis, maar hebben daarnaast ook behoefte aan een werkplek waar ze contacten met branchegenoten kunnen hebben en ervaringen kunnen uitwisselen. Daarnaast heeft deze groep incidenteel behoefte aan een representatieve ruimte waar ze klanten of medewerkers kan ontvangen. Zo ontstaat een tussenvormen tussen een flexibele werkplek en een vaste kantoorruimte waar doorgaans zonder reservering gebruik van kan worden gemaakt. Beschikbare voorzieningen zijn onder andere draadloos internet, een printer en kastruimte. Voorbeelden in Utrecht zijn Maliebaan45 en Igluu. Ruimtes voor creatieve ondernemers Behalve de bovengenoemde bedrijfsverzamelgebouwen verdient hier nog vermelding de stichting Sophies Kunstprojecten die (met steun van de gemeente) kantoor- en bedrijfsruimten verhuurt aan kunstenaars en kunstgerelateerde ondernemingen. Zo heeft de gemeente onlangs financiële steun verleend aan een kleinschalig bedrijfsverzamelgebouw aan het Hooghiemstraplein 15 (Creative Industries Building 2). Dit is een verzamelgebouw voor creatieve, startende ondernemers, zoals bedrijven in de grafische vormgeving, webdesign en de organisatie van culturele arrangementen. Hier is ook een kleinschalige drukkerij gevestigd. Culturele ondernemers kunnen voor werk- en atelierruimtes ook terecht bij de Stichting Uranus Cultuurlab, die ruimtes verhuurt in het gebouw Uraniumweg 17 in Lageweide. 76 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

79 Literatuur Bestuursinformatie (2009), Bewonerspanel Utrecht. Utrecht: Bestuursinformatie. Juli, Locatus (2008), Winkelpassantentellingen Utrechtcentrum Oost Woerden: Locatus. Blauw Research (2009), Thuiswinkel Markt Monitor 2008/2009. CB Richard Elles (2009), Een derde van winkelprojecten uitgesteld. In: Vastgoedmarkt/Landelijk. April, Locatus (2009a), Locatus directeur Gerard Zandbergen in reactie op NRW-kritiek. Ik verwacht een flinke shake out. In: Vastgoedmarkt/Winkels. April, Locatus (2009b), Locatus ziet einde aan groei winkelruimte. Nieuwsbericht Vastgoedmarkt, Chaulet, T. (2009), Sociaal, Economisch en Milieuverantwoord bouwen. De meerwaarde van SEM in het commercieel onroerend goed. Breda: afstudeerscriptie Avans Hogeschool Tilburg in samenwerking met DTZ Zadelhoff. DTZ Zadelhoff Research (2009), Vastgoedmonitor Makelaarsrapport (in opdracht). augustus, NVB (2009), Beste kansen liggen bij kleine kantoren. Kantorenontwikkelaars maken zich op voor zware tijd. PropertyNL, mei PropertyNL (2009), Opname kantoorruimte naar laagste niveau in 20 jaar. 17 juli Rabobank (2009), De regio Top 40. Economisch presteren van het regionale bedrijfsleven. Ecorys (2009), European Regional Prospects Gemeente Utrecht (2008), Nieuwsbrief Centrumplan De Meern. Servicecentrum Vleuten-De Meern, december Regioplan (2008), Evaluatie tien jaar economisch beleid. Amsterdamsestraatweg en Kanaalstraat. Twynstra Gudde (2009), Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek Gemeente Utrecht (2008), Nieuwsbrief Centrumplan Vleuten. Servicecentrum Vleuten-De Meern, december Internet CBS (2009) CPB (2009) HBD (2009), Feiten en cijfers. Economische crisis en de detailhandel. Den Haag: Hoofdbedrijfschap Detailhandel. Jones Lang LaSalle (2009), Dutch Office Market Outlook Randstad Core Market. Amsterdam: Jones Lang LaSalle. Locatus (2008), Winkelpassantentellingen Utrechtcentrum West Woerden: Locatus. 77

80 Bijlage 1 Gesprekspartners interviews Voor deze monitor zijn gesprekken gevoerd met de volgende personen: Aad Lafeber (ASR Vastgoed) Alexander Ververgaert (DTZ Zadelhoff) Ans de Wijn (Ans de Wijn Bedrijfshuisvesting) André Groeneveld (Van Rossem Makelaars) Bas Kamperman (DTZ Zadelhoff) Daan van der Meulen (DTZ Zadelhoff) Bijlagen B Eduard Schaepman Herman van Lambalgen Jan Verhaegh Jan Willem Speetjens Martin Verwoert (Regus) (Lumax) (DTZ Zadelhoff) (Cório Nederland Retail) (IPMMC Vastgoed) Michiel van Engelen (Statement Real Estate) Michiel van Staveren (MN Services) Niek Poppelaars (DTZ Zadelhoff) Remco van de Wetering (ASR Vastgoed) Paul Trip (IMPPC Vastgoed) Theo Pranger (Statement Real Estate) Titia Felderhof (Maliebaan 45) Wouter Stevens (DTZ Zadelhoff) 78 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

81 Bijlage 2 Begrippen A-1 locatie kernwinkelapparaat Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat gelegen tussen publiekstrekkers, waarbij landelijk opererende filiaalbedrijven minimaal 50% van de aanwezige winkelvestigingen innemen, terwijl het aandeel van winkels in dagelijkse artikelen en nietwinkels maximaal 10% bedraagt. A-2 locatie kernwinkelapparaat Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat met tenminste één trekker, waarbij landelijk opererende filiaalbedrijven minimaal 25% van de aanwezige winkelvestigingen innemen, terwijl het aandeel van winkels in dagelijkse artikelen en nietwinkels maximaal 25% bedraagt. Allochtoon Hier is gekeken naar een registratie op geboorteland, waardoor 2e generatie allochtonen die in Nederland zijn geboren niet zijn meegeteld. Aanbod Aan het eind van het jaar op de vrije markt aangeboden ruimtes van tenminste 500 m2 kantoor, 750 m2 bedrijfsruimte (inclusief bijbehorende kantoorruimte) of 200 m2 winkelruimte. Het gaat om ruimte die al in gebruik, opgeleverd of in aanbouw is. In onderhuur aangeboden ruimte wordt meegeteld. Projecten in voorbereiding worden niet meegeteld. B-locatie Tot het kernwinkelapparaat behorende straat of gedeelte van een straat, gelegen buiten het A winkelgebied. Bedrijfsruimte Gebouw bestemd voor productie, opslag en distributie van goederen. Ook bedrijfspaviljoens met een meer dan de gebruikelijke kantoorcomponent, maar niet meer dan 50% van het totale oppervlak, vallen hieronder. Bedrijfsverzamelgebouw Een bedrijfsverzamelgebouw is een gebouw dat beheerd wordt door één instantie, waarin bedrijfs- en/of kantoorruimten worden aangeboden aan een substantieel aantal kleinschalige (< 150 m2) zelfstandige ondernemingen, eventueel aangevuld met gemeenschappelijke diensten en/of voorzieningen. Bestaande bouw Kantoren en bedrijfsgebouwen ouder dan twee jaar. Eersteklas vastgoed Modern, courant onroerend goed dat tegemoet komt aan de hedendaagse wensen en eisen van het bedrijfsleven en zich op een goede locatie bevindt. Kantoren en bedrijfsruimte jonger dan vijf jaar op de beste locaties wordt over het algemeen gezien als eersteklas vastgoed. In de winkelruimtemarkt wordt ruimte met een courante frontbreedte en dito oppervlak in het A winkelgebied als eersteklas aangemerkt. Eigenbouw Kantoren en bedrijfsgebouwen die voor rekening van de gebruiker worden gerealiseerd. Hectares bedrijventerrein Bij uitgifte, bouwrijp kaveloppervlak en de planvoorraad bedrijventerrein gaat het steeds om hectares netto uitgeefbaar terrein. Huurprijs kantoren en bedrijfsruimte Prijs per vierkante meter verhuurbaar oppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten. Huurprijs winkels Prijs per vierkante meter bedrijfsvloeroppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten, goodwill en overnamekosten. Prijzen hebben betrekking op een standaardunit van circa 150 m2 met een frontbreedte van 6 meter. Incourant vastgoed Verouderd onroerend goed dat niet meer tegemoet komt aan de hedendaagse wensen en eisen van het bedrijfsleven en zich veelal op kwalitatief mindere locaties bevindt. Er zijn vaak (zeer) ingrijpende aanpassingen nodig om het pand geschikt te maken voor de hedendaagse vastgoedgebruiker. Kamergebied Kamer van Koophandel gebied Utrecht Hieronder vallen de volgende gemeenten: Abcoude, Breukelen, Bunnik, De Bilt, De Ronde Venen, Houten, IJsselstein, Loenen, Lopik, Maarssen, Montfoort, Nieuwegein, Oude Water, Rhenen, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Veenendaal, Vianen, Wijk bij Duurstede, Woerden en Zeist. Kantoor Gebouw waarin werkzaamheden zeer overwegend gericht zijn op verwerking van informatie en de daarmee verbonden dienstverlening. Onderwijsgebouwen van HBO of Universiteit zijn niet meegeteld. 79

82 Kantoorachtige bedrijfsruimte Gebouw met een kantoorcomponent van 50-70% en voor het overige deel bedrijfsruimte. Langdurige leegstand Leegstaande kantoorruimte die minimaal één jaar wordt aangeboden. Dit hoeft dus niet per definitie te betekenen dat de ruimte ook al een jaar leegstaat. Regio Als in de monitor sprake is van de regio Utrecht gaat het om de BRU-gemeenten (De Bilt, Bunnik, Houten, IJsselstein, Maarssen, Nieuwegein, Utrecht, Vianen en Zeist). Uitgifte bedrijventerrein Bedrijventerrein is als uitgegeven gekwalificeerd als tenminste een intentieovereenkomst is bereikt. Bijlagen B Leegstand Aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen, die op het moment van inventarisatie niet (meer) in gebruik is. Nieuwbouw Kantoren en bedrijfsgebouwen jonger dan twee jaar. Ook bestaande bouw die zeer ingrijpend is gerenoveerd, wordt als nieuwbouw aangemerkt. Opname Kantoor- of bedrijfsruimte die in een kalenderjaar op de vrije markt verhuurd of verkocht is, dus met uitzondering van sale-and-lease-back transacties en nieuwbouw voor eigenaar-gebruikers. Er is sprake van opname als tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt. In onderhuur verhuurde meters worden tot de opname gerekend. Vestigingsprofiel bedrijventerrein Terrein met een hoogwaardig profiel bestaat uit kavels met een bebouwing van 30% tot 70% bedrijfsruimte, en dus ook maximaal 70% kantoorruimte. Terrein met een modern gemengd profiel bestaat uit kavels met een bebouwing van tenminste 70% bedrijfsruimte. Het kantorendeel kan dus niet meer dan 30% van het gebouwde vloeroppervlak beslaan. Meestal is sprake van 80% tot 90% bedrijfsruimte. Planstatus planstatus: nieuwe benaming nieuwe benaming in aanbouw en/of gebruiker bekend bouwvergunning verleend voorbereidingsfase oude benaming zeker waarschijn lijk onzeker omschrijving Plannen waarvoor een bouwvergunning is verleend. Plannen die reeds in aanbouw zijn en/of waarvan de gebruiker bekend is. De gemeente Utrecht hanteert een voorverhuureis van 75% van de te realiseren vloeroppervlakte. Van deze plannen is zeker dat ze doorgaan en ook de planning staat zo goed als vast. Plannen waarvoor een bouwvergunning is verleend en/of een bouwplan voor eigen gebruik. Van deze plannen is het vrijwel zeker dat ze doorgaan. De fasering staat nog niet vast en is zo realistisch mogelijk ingeschat. Plannen waarvoor nog geen bouwvergunning is verleend. Van sommige plannen staat echter wel vast dat ze worden gerealiseerd. De fasering is nog onduidelijk en is zo realistisch mogelijk in geschat. Concreet gaat het om alle plannen die niet onder een van de andere categorieën vallen. 80 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

83 Vierkante meters vloeroppervlak Bij de voorraad kantoorruimte, leegstand, onttrekkingen en oplevering van nieuwbouw gaat het in principe om m2 bruto vloeroppervlak. In de praktijk is het niet altijd duidelijk of het gaat om netto of bruto vloeroppervlak zodat sprake is van marges in aangegeven metrages. Bij makelaarsgegevens over aanbod en opname van kantoor- of bedrijfsruimte op de vrije markt gaat het om het netto verhuurbaar vloeroppervlak. Bij detailhandel gaat het steeds om het verkoopvloeroppervlak (vvo). Vrije markt De huur en koopmarkt waarop ontwikkelaars, beleggers en andere particuliere eigenaars ruimte aanbieden voor nog onbekende gebruikers. Ruimte die een eigenaar direct voor eigen gebruik bouwt is hier niet in meegenomen, evenmin als sale-and-lease-back transacties. 81

84 Bijlage 3 Oplevering nieuwbouw Oplevering kantoorruimte stad Utrecht 2002 locatie opgeleverd Papendorp (De Cope Zuid) Papendorp (Groenewoud) Papendorp (Nieuwerijn Zuid) Jaffa-terrein (Niasstraat) Kleine Singel Vondellaan totaal kantoren Bijlagen B 2003 locatie opgeleverd Papendorp (Taats Noord) Papendorp (De Cope Zuid) Papendorp (Nieuwerijn Zuid) totaal kantoren locatie opgeleverd Papendorp (Taats Zuid) Papendorp (Groenwoud) Oudenrijn totaal kantoren locatie opgeleverd Oudenoord Totaal kantoren Vastgoedmonitor Utrecht 2009

85 2006 locatie opgeleverd Papendorp (Nieuwerijn Zuid) Papendorp (Taats Noord) Papendorp (Groenewoud) Totaal kantoren locatie opgeleverd Westraven Rijnsweerd Papendorp (Groenewoud) Papendorp (Taats Zuid) Papendorp (Nieuwerijn Noord) Totaal kantoren Locatie opgeleverd Utrecht Oost (Galgenwaard) Papendorp (Van Arnhem) Totaal kantoren (stand per medio) Locatie in aanbouw Opgeleverd Kanaleneiland Papendorp (Nieuwerijn Noord) De Wetering Zuid Totaal kantoren

86 2010 Locatie in aanbouw en/of gebruiker bekend bouwvergunning verleend voorbereidingsfase Papendorp (Nieuwerijn Noord) Stationsgebied Oudenrijn totaal kantoren Bijlagen B Locatie in aanbouw en/of gebruiker bekend Bouwvergunning verleend Voorbereidingsfase Papendorp (Taats Zuid) Papendorpt (Taats overig) Papendorp (Nieuwerijn Noord) totaal kantoren locatie in aanbouw en/of gebruiker bekend Bouwvergunning verleend Voorbereidingsfase Leidsche Rijn (A2 strook) Papendorp (Taats Noord) Papendorp (Taats Noord) Papendorp (Taats overig) De Wetering Zuid totaal kantoren en later locatie in aanbouw en/of gebruiker bekend Bouwvergunning verleend Voorbereidingsfase Leidsche Rijn (Vleuterweide) Leidsche Rijn Centrum Papendorp (Taats overig) Stationsgebied Oudenrijn totaal kantoren Vastgoedmonitor Utrecht 2009

87 Oplevering kantoorruimte in overige regiogemeenten 2009 en later locatie in aanbouw en/of gebruiker bekend bouwvergunning verleend voorbereidingsfase Houten Nieuwegein totaal kantoren Oplevering kantoorachtige bedrijfsruimte stad Utrecht 2002 Locatie opgeleverd Papendorp (De Cope Zuid) Papendorp (Nieuwerijn Zuid) totaal kantoorachtige bedrijfsruimte Locatie opgeleverd Papendorp (De Cope Zuid) Papendorp (Nieuwerijn Zuid) totaal kantoorachtige bedrijfsruimte Locatie opgeleverd totaal kantoorachtige bedrijfsruimte Locatie opgeleverd totaal kantoorachtige bedrijfsruimte 0 85

88 2006 Locatie opgeleverd Papendorp (De Cope Zuid) Papendorp (Nieuwerijn Noord) totaal kantoorachtige bedrijfsruimte Bijlagen B Locatie opgeleverd Papendorp (Nieuwerijn Zuid) Papendorp (Nieuwerijn Noord) totaal kantoorachtige bedrijfsruimte Locatie opgeleverd Papendorp (De Cope) totaal kantoorachtige bedrijfsruimte (stand per medio) Locatie in aanbouw opgeleverd Papendorp (Nieuwerijn Zuid) Papendorp (Nieuwerijn Noord) totaal kantoorachtige bedrijfsruimte Locatie in aanbouw en/of gebruiker bekend waarschijnlijk voorbereidingsfase Papendorp (Nieuwerijn Zuid) totaal kantoorachtige bedrijfsruimte Vastgoedmonitor Utrecht 2009

89 2011 Locatie in aanbouw en/of gebruiker bekend waarschijnlijk voorbereidingsfase Papendorp (Nieuwerijn Zuid) totaal kantoorachtige bedrijfsruimte Locatie in aanbouw en/of gebruiker bekend waarschijnlijk voorbereidingsfase Papendorp (Nieuwerijn Zuid) totaal kantoorachtige bedrijfsruimte en later locatie in aanbouw en/of gebruiker bekend waarschijnlijk voorbereidingsfase Papendorp (Nieuwerijn Zuid) Papendorp (Nieuwerijn Noord) totaal kantoorachtige bedrijfsruimte

90 Bijlage 4 Kenmerken winkelgebieden Winkelaanbod gemeente Utrecht Utrecht winkels winkels dagelijks dagelijks niet-dagelijks totaal totaal f hoofdwinkelcentra vkp vkp wvo wvo vkp vkp wvo wvo vkp vkp wvo wvo vk Oude Oude Binnenstad Hoog Hoog Catharijne stadsdeelcentra GWC GWC Overvecht GWC GWC Kanaleneiland Bijlagen B wijkwinkelcentra Amsterdamsestraatweg-Midden Nachtegaalstraat/Burg. Reigerstraat Kanaalstraat/Lombok Balijelaan/Rijnlaan Smaragdplein pdv pdv Woonboulevard Kanaleneiland The The Wall Wall ** ** buurtcentra / verspreide / winkels winkels Totaal Totaal Aandelen 28% 28% 18% 18% 72% 72% 82% 82% 100% 100% 100% 100% Bron: Bron: LOCATUS Onderzoek en Advies; en Advies; cijfers cijfers zomer zomer vkp vkp = verkooppunt; = wvo wvo = winkelvloeroppervlak, = ook ook wel wel verkoopvloeroppervlak (vvo) (vvo) genoemd; vest vest = vestiging = * nb: * nb: branches automotive en brandstoffen niet niet meegeteld (219 (219 verkooppunten) **berust **berust op een op een schatting 88 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

91 leisure/ leisure/ horeca leisure/ horeca horeca Diensten Diensten Diensten taal l filialisering filialisering filialisering (%) (%) (%) (%) wvo o vkp vkp vkp vkp wvo wvo wvo wvo vest vest vest vest Vest Vest Vest Vest ** 6** % % % 22% 22% 22% 25% 25% 25% 25% 89

92 Bijlage 5 Bedrijfsverzamelgebouwen Bijlagen B Het bedrijfsverzamelgebouw Als definitie van een bedrijfsverzamelgebouw gaan we uit van: een door één instantie beheerd gebouw met een centrale entree, waarin kantoorruimte en/of bedrijfsruimte wordt aangeboden aan een substantieel aantal kleinschalige (< 150 m2) zelfstandige ondernemingen, eventueel aangevuld met gemeenschappelijke diensten. Clusters van kleinschalige, geschakelde bedrijfsunits, die elk over een eigen ingang c.q. overheaddeur beschikken, worden hier niet meegenomen omdat ze als solitaire vestigingen worden gezien. Deze bedrijvencentra zijn meestal op bedrijventerreinen gelegen. Belangrijke kwaliteiten van een bedrijfsverzamelgebouw zijn: het flexibele aanbod van ruimtes, korte en tussentijds opzegbare huurcontracten, de aangeboden diensten en de nabijheid van andere bedrijven. De gebouwen zijn opgedeeld in kleine units, die afzonderlijk en gekoppeld kunnen worden gehuurd, waarmee op maat in de ruimtebehoefte wordt voorzien. Bij gemeenschappelijke diensten gaat het om zaken als een centrale receptie, beveiliging, vergaderruimte, schoonmaken, gebruik van apparatuur (fax, kopiëren) en secretariële ondersteuning. Voor diensten worden bovenop de huur servicekosten in rekening gebracht, naar gelang het gebruik of als vast bedrag. Gebruikers van bedrijfsverzamelgebouwen Bedrijfsverzamelgebouwen bieden voornamelijk onderdak aan dienstverlenende bedrijven. Het accent ligt op kantoorhoudende bedrijven, soms met een atelier of opslagruimte. Daarbij geven de kleinste gebruikers, de één- en tweemanszaken, er vaak de voorkeur aan in eigen wijk of stadsdeel te blijven. Twee typen Utrechtse bedrijfsverzamelgebouwen Binnen de hierboven gegeven definitie onderscheiden we in Utrecht in totaal vijftien bedrijfsverzamelgebouwen. Daarvan hebben er tien een algemene functie, voor een breed scala van kleinschalige ondernemingen. De andere vijf hebben een specifiek concept en/of specifieke doelgroep. Van de eerste groep van tien algemene bedrijfsverzamelgebouwen zijn er zes met overheidssteun tot stand gekomen. Van de tweede groep van vijf specifieke bedrijfsverzamelgebouwen is er één met steun van de overheid (en van de Universiteit Utrecht) tot stand gekomen. Aan die overheidssteun zijn voorwaarden verbonden die samenhangen met de diverse ingezette subsidies. Over het algemeen hebben de voorwaarden betrekking op: gewenste doelgroepen, een maximum aan de huurprijs en voldoende doorstroming (niet te lange verblijfsduur). Met dergelijke voorwaarden wordt beoogd de beschikbare ruimte zoveel mogelijk ten goede te laten komen aan kleinschalige, startende en doorstartende ondernemingen in Utrecht. Voor kleinschalige bedrijven in productie, installatie en onderhoud, is een bedrijfsverzamelgebouw zelden geschikt. Met het oog op laden en lossen hebben ze meestal een eigen ingang nodig, in een vrijstaand pand of geschakelde eenheden. Ze zijn vaak ook gericht op een locatie in een hogere hinderwetcategorie. De behoefte aan gemeenschappelijke voorzieningen is bij deze bedrijven gering. 90 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

93 91

94 92 Vastgoedmonitor Utrecht 2009

95 Bestuursinformatie Actuele inzichten, betrouwbare cijfers, de tendensen juist geïnterpreteerd. Bestuursinformatie, de onderzoeksafdeling van de gemeente Utrecht, ondersteunt gemeentebestuur en beleidsmakers met onderzoek, statistiek en advies. Meer informatie telefoon