R A A D S V O O R S T E L E N O N T W E R P B E S L U I T Registratienummer: 1235722 Datum: Behandeld door: 13 oktober 2015 Joktan Cohen Afdeling/Team: Ruimtelijke Ontwikkeling/Projecten Onderwerp: Transformatie bedrijventerrein De Where naar woongebied Klein Where Samenvatting: Het bedrijventerrein De Where ligt aan de Purmerweg op de kruising van de Where en de Purmerringvaart. In de Structuurvisie Purmerend 2005-2020 is de projectlocatie aangegeven als cluster waar wonen gewenst is. Het huidige bedrijventerrein is verouderd en kent veel leegstand. Het totale gebied is ca. 3,4 ha groot en circa 130 nieuwbouwwoningen kunnen hier worden gerealiseerd. Een groot deel van het gebied is in eigendom van de gemeente, AM Wonen en De Lindengroep. Deze partijen hebben gezamenlijk een ontwikkelplan opgesteld op basis van een haalbaarheidsonderzoek. Er is overeenstemming bereikt tussen de partijen om tot een integrale ontwikkeling te komen. Voorgesteld wordt, in afwijking van de eerdere insteek, dat de gemeente de grondexploitatie voert en de ontwikkelende partijen de vastgoedexploitatie. De bijbehorende inhoudelijke aspecten zijn in dit document benoemd. Gevraagd wordt akkoord te gaan met de integrale planvorming en samenwerking en daarvoor de grondexploitatie Klein Where te starten. Met de voorgestelde samenwerking en ontwikkeling is het mogelijk om tot de herontwikkeling van het gebied te komen waardoor de gewenste transformatie plaats kan vinden en in de periode 2017-2021 ca. 130 woningen gerealiseerd kunnen worden. blz. 1 van 14
1. Inleiding: In het geografische midden van Purmerend ligt het bescheiden bedrijventerrein de Where. Het terrein is, sinds de stad om het terrein heen is ontwikkeld, qua relatieve ligging minder gunstig voor bedrijven geworden, maar het is wel een potentieel prachtige woonlocatie. Die potentie heeft de gemeente vastgelegd in de Structuurvisie Purmerend 2005-2020. Ook heeft de gemeente diverse panden en kavels aangekocht met het oog op de gewenste transformatie van bedrijventerrein naar woningbouw. Omdat twee ontwikkelaars, AM Wonen en de Lindengroep, belangen in het gebied hebben is met hen de haalbaarheid van de transformatie onderzocht. Door Figuur 1: Relatieve ligging plangebied de relatief lange doorlooptijd, er wordt al circa 15 jaar over de transformatie gesproken, maar ook omdat er gunstiger terreinen beschikbaar zijn, is er leegstand op het bedrijventerrein gekomen en is het gebied verrommeld. Omdat er wel nog enkele bedrijven gevestigd zijn is de urgentie om tot planvorming te komen toegenomen. Vanwege de overgebleven gevestigde bedrijven is de planvorming op punten financieel en procedureel complex. De gemeente, AM Wonen en de Lindengroep hebben op 6 juni 2013 een intentieovereenkomst gesloten waarin is afgesproken dat zij voor gezamenlijke rekening en risico onderzoeken of de transformatie van bedrijventerrein naar woonbuurt haalbaar zou zijn. Hierop is het haalbaarheidsonderzoek gestart dat in september 2014 heeft geleid tot een raadsbesluit over de gefaseerde aanpak van het gebied. Naar aanleiding van dit besluit zijn de gesprekken over de uitvoering van het besluit gestart. In dit besluit treft u de uitkomsten van het onderzoek en de gesprekken aan, als ook het voorstel voor de integrale uitvoering van de transformatie van het gebied naar woningbouw. blz. 2 van 14
2. Huidige situatie: Het gebied tussen de Where en de Purmerenderweg die vanouds de uitvalsweg vanuit de stad naar het oosten vormde, werd al vroeg benut als locatie waarop bedrijven zich vestigden. Tussen 1960 en 1970 werd het plangebied aangelegd als bedrijventerrein. De omliggende wijk De Gors is gebouwd in de jaren zeventig en tachtig in bebouwingstypologieën van zeer uiteenlopende aard. De begraafplaats ten zuiden van het plangebied is al in de eerste helft van de twintigste eeuw ontstaan. Bedrijventerrein De Where ligt in de Gors, aan de Purmerweg nabij de kruising van de Where en de Purmerringvaart en heeft een omvang van ca. 3,4 ha. Het bedrijventerrein wordt aan de zuidkant begrensd door de Purmerweg; de voormalige historische Purmerenderweg. Daar waar het terrein aan de Where grenst wordt het gebied omzoomd door een dijk en een dijksloot. De dijk omvat het terrein in een ruime boog om zowel aan de oostkant als aan de westkant aan te sluiten op de Purmerweg. Aan de noord- en oostkant functioneert de dijk als waterkering, aan de westkant ligt de dijk tussen het plangebied en een kleine bedrijvenlocatie die gericht is op de Gorslaan. De bebouwingsstructuur kan worden beschreven als een verzameling van eenvoudige bedrijfshallen gericht op een parallel aan de Purmerweg lopende centrale ontsluiting. In de zuidwesthoek van het plangebied is een deel bestemd voor maatschappelijke doeleinden. Het gebied ligt voor een deel braak. Diverse panden staan leeg. In de Structuurvisie Purmerend 2005-2020 is de projectlocatie aangegeven als Cluster 6: Purmerweg (aan de Where) waarbij wordt aangegeven dat het thema wonen gewenst is. Dit bedrijventerrein wordt omschreven als transformatiegebied van bedrijventerrein naar een woonbuurt. Door de bijzondere ligging is deze locatie geschikt voor een woonmilieu waarbij de oevers openbaar zijn. blz. 3 van 14 Figuur 2: Huidig bezit gemeente
Circa 42% van de grond (exclusief openbaar gebied van ca. 7500 m²) is eigendom van de gemeente. Daarnaast hebben AM Wonen en de Lindengroep gezamenlijk een positie van 25%. De overige posities van ca. 33% zijn in bezit van derden. De geel gearceerde gronden zijn eigendom van de gemeente. blz. 4 van 14
3. Planontwikkeling tot 2014 Op basis van de Structuurvisie Purmerend 2005-2020, waarin is aangegeven dat het bedrijventerrein de Where getransformeerd zou moeten worden naar woningbouw, is onderzoek naar de locatie gedaan. De haalbaarheid van de ontwikkeling van bedrijventerrein De Where is tot september 2014 door de gemeente en de ontwikkelaars gezamenlijk onderzocht. De kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn onderzocht als ook de marktpotentie door middel van een digitale woonenquête via de website www.kleinwhere.nl. De uitkomsten hiervan zijn vertaald in een stedenbouwkundig schetsontwerp dat vervolgens financieel doorgerekend is. Uit de enquêtes is gebleken dat er veel interesse is in de woningen. Ruim 400 geïnteresseerden hebben zich aangemeld op de website. Uit de enquête blijkt dat de locatie zeer gewaardeerd wordt en dat er veel interesse in het nieuwbouwplan is. Mede op basis van deze resultaten en rekening houdend met eigendomsgrenzen is een stedenbouwkundig schetsontwerp gemaakt, met de volgende kenmerken: gedifferentieerd programma; programma is faseerbaar zodat kan worden ingespeeld op toekomstige veranderingen aan vraagzijde; start aan westzijde met de goedkopere woningen; aan de dijk is gekozen voor een bijzonder typologie, grote rijwoningen met wonen op de verdieping; de duurdere woningen zijn meer aan de oostzijde gepositioneerd, op de beste plek van het plan; extra kwaliteit wordt toegevoegd door het parkeren zo veel mogelijk op te lossen in parkeerhoven, waardoor een ontspannen en groen straatbeeld ontstaat. Dit resulteerde in een indicatief woningprogramma van ca. 130 woningen, een verkaveling en sfeerimpressie. Op basis van het genoemde programma en de aangegeven verkaveling is het plan in 2014 doorgerekend. Uit deze doorrekening bleek dat er een aanzienlijk financieel tekort was. Waar de eerste fase haalbaar was te krijgen, was er nog geen haalbaar integraal plan. De belangrijkste oorzaken van het tekort dat in 2014 werd geconstateerd waren de verwerving van de resterende gronden en de slechte woningmarktomstandigheden. Het tekort was in september 2014 nog niet overbrugbaar voor de partijen. Raadsbesluit september 2014: De gemeenteraad heeft in september 2014 geconstateerd dat het plan, ondanks dat het integrale plan niet haalbaar leek, wel gewenst is. Daarop heeft de gemeenteraad in september 2014 besloten tot een gefaseerde ontwikkeling met nader uit te werken planvorming en samenwerking tussen partijen. In een motie is vervolgens aangegeven dat risico s en baten tussen partijen verdeeld dienen te worden. Hierop is een vervolgproces gestart waarbij kosten en baten, het ontwerp en de procedures nogmaals tegen het licht zijn gehouden met als doel tot een haalbaar, integraal plan te komen. blz. 5 van 14
4. Planvoorstel 2015 In het afgelopen jaar is het plan geoptimaliseerd, hebben de ontwikkelende partijen onderzoek gedaan en is gezocht naar een aangepaste rolverdeling. Hierdoor is het plan zo ver geoptimaliseerd dat een gewenst en financieel haalbaar totaalplan nabij is. Een schetsmatig eindbeeld is: De inhoudelijke aspecten hiervan worden onderstaand nader belicht: a. Eindbeeld Op basis van het voorliggende besluit kan het totale plangebied ontwikkeld worden. Hierbij is rekening gehouden met de inhoudelijke uitgangspunten van beleid en wordt een woonbuurt gerealiseerd die een aanvulling biedt op de woonmarkt in Purmerend. Dit komt door de gekozen invulling van herkenbare architectuur en stedenbouwkundige structuur enerzijds en de unieke ligging in het groen maar nabij de stedelijke functies anderzijds. Door woningen van goedkope koop tot vrijstaande woningen aan te bieden wordt een breed aanbod verzorgd waardoor een gemengd gebied ontstaat van hoge ruimtelijke kwaliteit. blz. 6 van 14
b. Planontwikkeling a. Plangebied en exploitatiegebied Het plangebied beslaat bedrijventerrein de Where, de dijk rondom het gebied en een deel van de aangrenzende begraafplaats. Het exploitatiegebied is beperkt tot het huidige bedrijventerrein. Het Hoogheemraadschap zal de noodzakelijke dijkverzwaring uitvoeren, aanpassingen aan de Algemene Begraafplaats en de Purmerweg zijn de verantwoordelijkheid van de gemeente en met de eigenaren van de naastliggende kavels is overleg over ontwikkeling gaande. Zie onderstaand punt i. In onderstaande kaart zijn het plangebied, exploitatiegebied en verkavelingsplan aangegeven. b. Verkavelingsplan In het exploitatiegebied kunnen ca. 130 grondgebonden woningen worden gerealiseerd. Daarvoor dienen de bestaande panden (behoudens in punt c. genoemde inpassing) te worden gesloopt en zal een ander wegenpatroon in het gebied komen. De aanleg van dit nieuwe wegenpatroon, in een ruime opzet met parkeren, groen en trottoirs, biedt de gelegenheid tot het aanleggen van nieuwe kabels en leidingen, inclusief stadsverwarming. Dit is gunstig voor het nieuwe plan, maar biedt ook fysiek ruimte voor het verplaatsen van kabels en leidingen uit de Purmerweg. Hierdoor ontstaat langs de Purmerweg meer ruimte voor het herplanten van bomen. blz. 7 van 14
c. Inpassing bedrijf Het bedrijf op de Purmerweg 35B, waar extrusiemachines worden geassembleerd en opslag en onderhoud van rallyauto s plaatsvindt, en de bijbehorende bedrijfswoning (op Purmerweg 35A) worden onder voorwaarden ingepast. Hiertoe is besloten vanwege specifieke kenmerken van het bedrijf en het feit dat zij reeds lang in het gebied gevestigd zijn. Hierbij is planologisch rekening gehouden met een transitie naar woningbouw op termijn (na bedrijfsbeëindiging). Er is specifiek onderzocht dat woningbouw in de omgeving van het bedrijf kwalitatief hoogwaardig kan worden gerealiseerd, zonder het bedrijf in de huidige bedrijfsvoering te beperken. d. Fases of deelgebieden Het plan wordt, om praktische redenen, in delen uitgevoerd. Anders dan voorheen gaat het bij de integrale aanpak niet zo zeer om fases maar om deelgebieden, die gezamenlijk het totaalplan beslaan. In de nieuwste documenten wordt dan ook meer gesproken over deelgebieden dan fases, waarmee ook aangegeven wordt dat om praktische redenen de deelgebieden in andere volgorde of gezamenlijk ontwikkeld zullen gaan worden. De uitvoeringsvolgorde is globaal van west naar oost. e. Bestemmingsplan De veranderende bestemming vraagt om een nieuw bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan wordt momenteel voorbereid. De procedurele planning en communicatie van het plan en het bestemmingsplan zijn op elkaar afgestemd. f. Verkeer en parkeren De transitie naar woningbouw zal leiden tot minder vrachtverkeer van en naar het gebied maar, door de woningen, wel meer verkeersbewegingen in personenauto s en langzaam verkeer. De toename kan in het omliggende wegennet worden opgevangen. In de nieuwe situatie worden voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd waarvan een fors aantal op eigen terrein. g. Ruimtelijke ordening Het plan is opgebouwd uit vijf grote, uitgeefbare, kavels voor woningbouw, waar een gevarieerd woningaanbod op komt. De kavels liggen in openbaar gebied dat voor verkeersdoeleinden is bestemd. Hierin kunnen diverse noodzakelijke functies, zoals parkeren, spelen e.d. worden opgenomen. h. Beheer en onderhoud Met de aanleg van het gebied wordt het totale openbare gebied vernieuwd. Hiermee wordt achterstallig onderhoud weg gewerkt en een nieuwe inrichting gerealiseerd die voldoet aan de moderne eisen. Met het Hoogheemraadschap worden afspraken gemaakt over het onderhoud aan de wadiconstructie (een infiltratiesysteem voor afvoer en opvang van hemelwater waarbij plaatselijk gebruik wordt gemaakt van de opslagcapaciteit van de bodem). i. Duurzaamheid De herinrichting van het gebied biedt diverse mogelijkheden voor verduurzaming. Allereerst wordt een warmteplan voor het gebied opgesteld. Dit garandeert een duurzame buurt qua warmtevoorziening. Ook wordt, in samenwerking met het hoogheemraadschap een wadiconsctructie gerealiseerd langs de dijk. Deze constructie maakt het mogelijk dat de dijk door het hoogheemraadschap verzwaard wordt zonder dat deze meer ruimte in het ontwikkelgebied nodig heeft. Tegelijkertijd biedt deze innovatieve aanpak een mooi groen beeld en langzame afstroming van regenwater. Nu wordt onderzocht welke aanpassingen in het overige openbaar gebied nodig zijn om tot nog meer natuurlijke afstroming van regenwater te komen. blz. 8 van 14
j. Omliggende gebieden 1. Dijkverzwaring Het Hoogheemraadschap heeft geconstateerd dat dijkverzwaring noodzakelijk is. Er is afgesproken om de dijkverzwaring zoveel mogelijk in afstemming met het bouwrijpmaken van Klein Where te doen, waardoor overlast wordt beperkt. Het biedt tegelijkertijd ook mogelijkheden voor het optimaliseren van aanlegkosten, beheer en beplanting. Een kostenverdeling wordt hiervoor gemaakt en waar nodig zijn deze voorzien in de grondexploitatie Klein Where. 2. Begraafplaats De uitplaatsing van het uitvaartcentrum van de Associatie Uitvaartzorg zal, na akkoord partijen, gebeuren naar terrein op de begraafplaats. Hiervoor is overleg met de Associatie gaande en in principe is overeenstemming over de locatie en bijkomende voorwaarden bereikt. Het is gewenst om de uitplaatsing voor start bouwrijpmaken van Klein Where te realiseren, waarmee de uitvoering van de nieuwbouw prioriteit heeft gekregen. Na akkoord en een ontwikkeltraject is de verwachting dat al in 2016 met de nieuwbouw van het nieuwe uitvaartcentrum wordt gestart. De kosten, waar van toepassing, zijn voorzien in de grondexploitatie Klein Where. 3. Intermaris en Segesta Tussen Klein Where en de rotonde Gorslaan ligt het eigendom van twee partijen; Intermaris en Segesta. Deze partijen hebben aangegeven woningbouw op die locatie te onderzoeken. De idee-vorming is nog in een vroege fase maar de gedachten gaan uit naar huurappartementen, waarin ook sociale huur is opgenomen. De ontwikkeling is ruimtelijk en qua woningbouwprogramma complementair aan Klein Where. Indien ook Intermaris tot herontwikkeling van de naastliggende kavel over gaat, is niet alleen het totale gebied herbestemd, maar is ook het hele aanbod van sociale huur, goedkope koop, middeldure en dure koop in het gebied beschikbaar. Voor deze ontwikkeling is een aparte bestemmingsplanherziening noodzakelijk. k. Verwervingen In het gebied zijn diverse eigenaren. 1. Met de ontwikkelende partijen is overeenstemming bereikt over de inbreng van eigen gronden van de Linden Groep (Purmerweg 37) en, via AM Wonen, de inbreng gronden van Wilders (Purmerweg 33(A,B)). 2. Mede naar aanleiding van het gevestigde voorkeursrecht door de gemeente op gronden Prins (Purmerweg 39(A)), is overleg tot stand gekomen en dit heeft geleid tot een principeovereenkomst. Na vaststelling van de grondexploitatie zal tot koop van dit eigendom worden overgegaan. 3. Bij de uitplaatsing van het uitvaartcentrum (Purmerweg 31) hoort een grondtransactie waardoor de gemeente het eigendom van de huidige locatie verwerft. 4. Met de nieuwe eigenaar van voormalige autostoffeerderij Meijer (Purmerweg 35) is overleg gaande over de verwerving van het eigendom. Dit overleg bevindt zich in de verkennende fase. Er is inmiddels een gemeentelijk voorkeursrecht op de locatie gevestigd. 5. Met de eigenaar van de kavel waarop de vleeswarenfabriek Hans Tim gevestigd was (Purmerweg 43), is overleg over de verwerving van het eigendom gaande. Er is inmiddels een gemeentelijk voorkeursrecht op de locatie gevestigd. 6. Liander heeft een kleine kavel in bezit waarover overleg gaande is. In technische en ruimtelijke zin is verplaatsing van het bestaande trafo-station noodzakelijk. blz. 9 van 14
Voor de te verwerven gronden zijn, behoudens voor de kavel van Liander, taxaties uitgevoerd. De kosten van de verwervingen zijn voorzien in de grondexploitatie. Hierbij is, voor zover er nog geen overeenstemming met partijen is, rekening gehouden met mogelijk hogere kosten van verwerving middels een onteigening. l. ISV Voor het gebied is een ISV subsidie aangevraagd. Gezien de doorlooptijd wordt sterk gestuurd op snelle uitvoering waarmee de subsidie zeker moet worden gesteld. m. Integrale fasering Bij het raadsbesluit september 2014, was een fasering in drie fases voorzien. Inmiddels, met zicht op dit integrale plan, is de fasering ondergeschikt geworden aan de totale realisatie. Om aansluiting bij eerdere presentaties te houden wordt nog gesproken over drie fases. Deze hangen af van de verwervingen en praktische uitvoering. Alhoewel er nog steeds qua realisatie een praktische fasering zal zijn (per straat of bouwblok) en ook contractueel nog enkele referenties aan de fasering zijn, is sprake van een integrale ontwikkeling. c. Samenwerking Naar aanleiding van de motie bij het raadsbesluit september 2014 en de gewenste overeenstemming over het integrale plan, is de vorm van samenwerking tussen gemeente en ontwikkelende partijen besproken. Uit de raadsmotie kan worden begrepen dat gestreefd dient te worden naar een volledige joint venture tussen gemeenten en ontwikkelende partijen. Na het aanscherpen van het plan en het bestuderen van de financiën en risicoaspecten werd helder dat een joint venture, met name qua risicoprofiel maar ook qua financiën niet het gewenste resultaat dreigde op te leveren. Dit is mede het gevolg van het feit dat gemeente en ontwikkelende partijen niet dezelfde expertise bezitten en, op punten, ook niet dezelfde doelstellingen en financiële uitgangspunten hebben. Zo heeft de gemeente ervaring met het bouw- en woonrijpmaken van gronden maar minder met het realiseren van opstallen. De ontwikkelende partijen hebben daarin juist omgekeerde expertise. Daarbij rekent de gemeente met andere rentepercentages, afspraken met uitvoerende partijen en heeft zij planologisch-juridisch gereedschap tot haar beschikking. Daarentegen hebben de ontwikkelaars meer kennis van de markt en bouwexpertise. Op basis hiervan zijn gesprekken gestart om tot een meer traditionele vorm van samenwerking te komen, via het z.g. bouwclaimmodel. Hierin neemt de gemeente het voortouw in de grondverwervingen en het bouw- en woonrijpmaken. De ontwikkelaars brengen het eigendom van hun grond hiervoor in en krijgen tegen het betalen van een grondprijs bouwclaims. Met deze bouwclaims kunnen de ontwikkelaars de, gezamenlijk, gewenste woningen realiseren. In de vertrouwelijke bijlage wordt op de financiële aspecten ingegaan. Door het borgen van de vaste grondprijs met indexering wordt een risicoprofiel gekregen waarmee de gemeente de verwervingen van de gronden van derden en overige voorinvesteringen verantwoord ter hand kan nemen. Op de hiermee voorgestelde manier worden risico s, kosten en opbrengsten tussen gemeente en ontwikkelende partijen gedeeld. Dit gebeurt niet, zoals in een joint venture, op alle vlakken 50/50 maar is toegespitst op de projectfase, de rollen van de deelnemers en de bijbehorende risico s. Gezien de verandering in koers op dit punt is AT Osborn verzocht de koerswijziging te beoordelen. Op hoofdlijnen wordt de geadviseerde koers onderschreven. Deze beoordeling is ook in een vertrouwelijke bijlage bijgevoegd. blz. 10 van 14
d. Financiële aspecten Het plan is, met ISV subsidie en afschrijving gronden zoals eerder voorzien, sluitend. Hierbij wordt een gedeeltelijke afschrijving van de grondwaarde van de gemeente voorzien maar schrijven de ontwikkelende partijen een vergelijkbaar bedrag af. In de bijlage wordt dit nader toegelicht. Taakstellend wordt gericht op een positieve grondwaarde waardoor een deel van de voorziening niet ingeroepen hoeft te worden. Afhankelijk van diverse omstandigheden, die in de vertrouwelijke bijlage worden toegelicht, is een positieve grondwaarde haalbaar. e. Risico s en risicobeperking 1. Aan de herontwikkeling van een bestaand bedrijventerrein naar woningbouw kleven veel risico s. In de loop van het proces en de realisatie kunnen de risico s worden ingeperkt of worden zij realiteit. 2. Tot op heden zit het grootste gemeentelijke risico in financiële zin in de reeds verworven gronden en in maatschappelijke zin in het nog niet realiseren van gewenste woningbouw en verdere achteruitgang van het gebied. Ook op dit moment wordt daarmee al een risico gelopen. 3. Risico s bij de uitvoering van het plan zijn met name de marktrisico s en de risico s van grondverwervingen met bijkomende kosten. Met het voorliggende voorstel van de rolverdeling met vaste maar geïndexeerde grondprijs, ligt het marktrisico van de woningbouw bij de ontwikkelende partijen. 4. De grondverwervingen zijn, met inbegrip van Prins en uitvaartcentrum, voor ca. 90% gedaan. Voor de te verwerven gebieden is grotendeels al bodemonderzoek uitgevoerd. Kosten voor bodemsanering zijn in de grondexploitatie voorzien. 5. Ook is in de grondexploitatie een reële post onvoorzien opgenomen om tegenvallers op te kunnen vangen. 6. Door de afspraak van een afroomregeling bij een stijgende markt (zie bouwclaimovereenkomst) is het zelfs mogelijk dat de grondprijs met de stijgende woningmarkt zal stijgen. 7. Een bijkomend risico is die van de wijzigende boekhoudregels en fiscaal regime. De grondexploitatie zoals in de geheime bijlage bijgevoegd gaat uit van de bestaande situatie. In overleg met de gemeentelijke accountant wordt gewerkt aan een vooruitblik op het effect van wijzigende regelgeving. In de rapportages naar de raad zullen wijzigingen in de toekomst worden gerapporteerd. 8. Het risico van grondverwervingen en vertragingen kan positief worden beïnvloed door het voeren van een strikt planologisch-juridisch regime waarbij alle beschikbare gereedschappen ingezet moeten kunnen worden. Inmiddels heeft de raad een voorbereidingsbesluit voor de locatie genomen en is het voorkeursrecht op diverse percelen van kracht. Een eventuele onteigening is nog niet aan de orde maar wordt niet uitgesloten.. Ook na bovenstaande risico-analyse en risicobeperkende maatregelen blijven er risico s over. Deze zijn echter in relatie tot de huidige risico s van het niet uitvoeren van het plan redelijk in balans. Bovendien liggen er ook kansen. f. Planning De verwachte planning is: 2015 Besluitvorming omtrent totaalplan, samenwerking en Grex 2016 Herziening bestemmingsplan en voortgang verwervingen blz. 11 van 14
start bouwrijpmaken inclusief gedeeltelijke sloop start bouw uitvaartcentrum 2017 start uitgifte en bouw vervolg bouwrijpmaken dijkverzwaring door hoogheemraadschap 2018 vervolg bouw en eerste oplevering 2021/2022 afronding project. Meetbare doelstellingen Overeenkomst gemeente/ontwikkelende partijen (bouwclaimovereenkomst) Grondverwervingen Realisatie van ca. 130 woningen Financiële consequenties Het plan is qua grondexploitatie sluitend te krijgen afhankelijk van de toerekening waarde eigen gronden. Hierbij is rekening gehouden met de verlaagde inbrengwaarde door de ontwikkelende partijen. Een voorstel hiervoor is in de geheime bijlage opgenomen. Er hoeft geen extra dekking in onderhoud- en beheersbudget meegenomen te worden omdat er geen sprake is van een volumestijging van het openbare gebied. Per 1 januari 2016 zijn ook gemeenten verplicht om over hun ondernemersactiviteiten aangifte te doen voor de vennootschapsbelasting. Binnen de gemeente loopt het traject om de mogelijke gevolgen hiervan in beeld te brengen. Concreet kan dit betekenen dat grondexploitaties worden aangemerkt als vennootschapsbelastingplichtig. Of en in hoeverre de activiteit grondexploitaties een reële belastingdruk voor de gemeente veroorzaakt, is momenteel nog onderwerp van analyse. Zodra hier inzicht in bestaat zal uw raad hierover worden geïnformeerd. Daarnaast heeft de commissie BBV het voornemen aangekondigd om per 1 januari 2016 de verslaggevingsregels voor grondbedrijfsactiviteiten aan te scherpen. Deze wijziging zou direct gevolgen kunnen hebben voor het exploitatieresultaat van de grondexploitaties, waaronder de grondexploitatie Klein Where. Een nadere kwantificering is, vanwege diverse onduidelijkheden, op dit moment nog niet mogelijk. Communicatie Klein Where heeft een kleine en heel diverse groep belanghebbenden: van ondernemers tot bewoners tot instellingen. Hun interesses en belangen lopen ver uiteen. We willen alle belanghebbenden perspectief bieden en onzekerheden wegnemen door hen te betrekken bij de plannen en ontwikkelingen. We willen het positieve gevoel dat wij bij de woonbuurt hebben gedeeld. Dit doen we bijvoorbeeld door tijdig informatie te delen per brief, mensen actief op de hoogte te houden van reactiemogelijkheden en op maat informatiemomenten aan te bieden. De persoonlijke benadering staat centraal. blz. 12 van 14
1233682 Organisatie In de fase van de herziening van het bestemmingsplan communiceert de gemeente over Klein Where met de bewoners, ondernemers, instellingen, officiële instanties en de pers. Voor de verkoop- en bouwcommunicatie wordt een communicatiewerkgroep gestart waaraan de gemeente deelneemt maar waarin de ontwikkelaars het voortouw nemen. Op dat moment wordt een communicatieplan gemaakt voor de periode van ontwikkeling. Monitoring/evaluatie De grondexploitatie wordt opgenomen in de reguliere monitoring financiële voortgang. Evaluatie vindt plaats in de stuurgroep tussen partijen en via reguliere raadsinformatie. Voorstel: 1. Op grond van artikel 25, lid 3 van de Gemeentewet de door het college voorgestelde geheimhouding te bekrachtigen van het financieel overzicht, grondexploitatie Klein Where (zie bijlage 1). 2. In te stemmen met bijgaand raadsvoorstel strekkende tot: a. Het vaststellen integrale planontwikkeling Klein Where met het verkavelingsplan als leidraad voor uitwerking. b. Het vaststellen van de grondexploitatie "Klein Where d.d. 13 oktober 2015 (bijlage 1) met een gemeentelijke inbrengwaarde grond van 700.000 en met een nadelig resultaat op basis van de netto contante waarde van 628.063. c. Het verschil tussen de boekwaarde van Niegg 1.551.007 en de inbrengwaarde af te boeken ten laste van de verliesvoorziening Klein Where. d. Het restant van de verliesvoorziening Niegg Klein Where, 700.000, te laten vrijvallen. e. In te stemmen met het opnemen van verliesvoorziening van 628.063 voor de afdekking van het nadelig resultaat van de grondexploitatie Klein Where. f. De plankosten 2015, 240.000, te dekken uit de Reserve Gronden. g. De voorgestelde samenwerkingsvorm tussen gemeente en ontwikkelaars waarbij de gemeente de grondexploitatie voert en het college te verzoeken hiervoor een 'bouwclaimovereenkomst/anterieure overeenkomst' aan te gaan. Burgemeester en wethouders van Purmerend, iï I / de secretaris, de burgemeester, Bijlagen 1. Geheime bijlage grondexploitatie 2. Bijlage advies AT Osborn blz. 13 van 14
De raad van de gemeente Purmerend; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 13 oktober 2015 B E S L U I T: 1. Op grond van artikel 25, lid 3 van de Gemeentewet de door het college voorgestelde geheimhouding te bekrachtigen van het financieel overzicht, grondexploitatie Klein Where (zie bijlage 1). 2. In te stemmen met bijgaand raadsvoorstel strekkende tot: a. Het vaststellen integrale planontwikkeling Klein Where met het verkavelingsplan als leidraad voor uitwerking. b. Het vaststellen van de grondexploitatie "Klein Where d.d. 13 oktober 2015 (bijlage 1) met een gemeentelijke inbrengwaarde grond van 700.000 en met een nadelig resultaat op basis van de netto contante waarde van 628.063. c. Het verschil tussen de boekwaarde van Niegg 1.551.007 en de inbrengwaarde af te boeken ten laste van de verliesvoorziening Klein Where. d. Het restant van de verliesvoorziening Niegg Klein Where, 700.000, te laten vrijvallen. e. In te stemmen met het opnemen van verliesvoorziening van 628.063 voor de afdekking van het nadelig resultaat van de grondexploitatie Klein Where. f. De plankosten 2015, 240.000, te dekken uit de Reserve Gronden. g. De voorgestelde samenwerkingsvorm tussen gemeente en ontwikkelaars waarbij de gemeente de grondexploitatie voert en het college te verzoeken hiervoor een bouwclaimovereenkomst/anterieure overeenkomst aan te gaan. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering d.d. de griffier, de voorzitter, blz. 14 van 14