JUKZ4. Raadsvoorstel. Onderwerp: Beslispunten: Samenvatting. Aanleiding. Voorstelnummer: Houten, 16 mei 2017 P M.

Transcriptie

1 Raadsvoorstel JUKZ4 Voorstelnummer: Houten, 16 mei 2017 P M. Onderwerp: Aankoop Kleine Geer en startnotitie Kleine/Grote Geer met parkeerterrein Beslispunten: 1. In te stemmen met de koopovereenkomst betreffende aankoop van Snoeksloot 64 (Kleine Geer) in Houten voor ê ; 2. De startnotitie 'Ontwikkeling Kleine/Grote Geer met parkeerterrein' vast te stellen als eerste stap in de planontwikkeling van deze locatie; 3. De (indicatieve) grondexploitatie Grote/Kleine Geer te openen; 4. De Grote Geer over te dragen van de algemene dienst naar de Grondexploitatie Grote/Kleine Geer voor C ,-(boekwaarde eind juni 2017); 5. De door het college opgelegde geheimhouding over bijlage 4 (Grondexploitatie), bijlage 5 (Verkoopadviezen) en bijlage 6 (Taxatie Kleine Geer) bij dit voorstel in zijn eerstvolgende vergadering te bekrachtigen. 6. De bevoegdheid tot het onttrekken aan de openbaarheid van de parkeerplaatsen bij de Grote/Kleine Geer te delegeren aan het college. Samenvatting Om invulling te geven aan de ombuigingen heeft de gemeenteraad in 2011 besloten om een aantal sociaal-culturele centra af te stoten. Eén van deze centra is de Grote Geer aan de Snoeksloot 62. Het pand staat inmiddels ruim 3 jaar te koop en alle potentiële kandidaten wilden graag wonen in het pand. Zolang in het naastgelegen pand een horecagelegenheid is gevestigd kan de Grote Geer niet verkocht worden als woning. Door de aankoop van De Kleine Geer ontstaat de kans om de twee gemeentelijke monumenten te transformeren naar 'Wonen' en een kleinschalige nieuwbouwontwikkeling mogelijk te maken op het naastgelegen parkeerterrein. Voorliggende startnotitie (bijlage 2) geeft voor de Grote en de Kleine Geer met bijbehorend parkeerterrein het kader aan waarbinnen, op basis van globale uitgangspunten, de locatie kan worden ontwikkeld. Relevant is dat de startnotitie in de Raad wordt besproken voordat er een participatietraject heeft plaatsgevonden. Aanleiding Om invulling te geven aan de ombuigingen heeft de gemeenteraad besloten om een aantal sociaal-culturele centra af te stoten. Eén van deze centra is de Grote Geer aan de Snoeksloot 62. Verkoop Grote Geer Het pand staat inmiddels 3 jaar te koop en alle geïnteresseerden wilden het pand gaan gebruiken voor woondoeleinden. Op dit moment rust op de Grote Geer geen woonbestemming en door de horecagelegenheid in het naastgelegen pand (Kleine Geer) is vanwege het garanderen van een goed woon- en leefklimaat niet wenselijk hier een woning van te maken zolang de Kleine Geer gebruikt wordt als horecagelegenheid. Toekomst Kleine Geer Het verkopen van de Grote Geer als woning is niet mogelijk zolang in de Kleine Geer een horeca onderneming is gevestigd. Dat is de aanleiding geweest om vanuit de gemeente het gesprek te starten over een mogelijke aankoop van de Kleine Geer. Gebiedsontwikkelinq Op het moment dat de Kleine Geer in eigendom komt van de gemeente kan het totale gebied getransformeerd worden naar woningen. Het totale gebied beslaat de Grote Geer, de Kleine Geer met het naastgelegen parkeerterrein. Zowel de Grote als de Kleine Geer zijn gemeentelijke monumenten en door de aankoop van de Kleine Geer ontstaat de kans om op beide panden een woonbestemming te leggen

2 -2- Voorstel en startnotitie Wij stellen voor om de Kleine Geer aan te kopen en een kaderstellende startnotitie vast te stellen voor de gehele ontwikkeling. Deze startnotitie beschrijft op hoofdlijnen de programmatische uitgangspunten voor de ontwikkeling van deze locatie en de projectfasering met participatieproces. Proces In de prefase is de startnotitie het document op basis waarvan oriëntatiegesprekken met externe marktpartijen gehouden kunnen worden. De gesprekken zullen leiden tot een keuze voor een marktpartij, die het meest voldoet aan de verwachting en ambitie van de startnotitie. In de startnotitie worden ontwikkelingsrichting en de globale uitgangspunten aangegeven waarbinnen ontwikkeld kan/mag worden. De keuze voor een marktpartij wordt ter besluitvorming voorgelegd aan het College. In de projectfase wordt op basis van de startnotitie een projectplan (bouwplan) opgesteld door een marktpartij. Dit gebeurt op basis van een communicatie- en participatietraject waarin opmerkingen en adviezen door omwonenden/belanghebbenden mede ervoor zorgen dat er een breed gedragen projectplan wordt ontwikkeld. Het projectplan (bouwplan) zal ter goedkeuring worden voorgelegd aan het College. Voor de planologische procedure is raadsbehandeling opnieuw aan de orde. Doel van dit voorstel 1. Het afronden van de gestelde ombuiging/taakstelling op de Grote Geer; 2. Het gebied transformeren naar woondoeleinden en de Grote en de Kleine Geer te verkopen als woningen en een nieuwbouwontwikkeling mogelijk te maken op het parkeerterrein. Argumenten per beslispunt 1.1 Met de aankoop wordt het mogelijk om beide monumenten te verkopen als woning en het omliggende terrein te ontwikkelen. In de huidige situatie is het niet mogelijk De Grote Geer te verkopen met een woonbestemming. Door de aankoop van De Kleine Geer is het mogelijk beide panden te transformeren naar wonen en op het naastgelegen parkeerterrein een nieuwbouwontwikkeling te realiseren. 1.2 Door de kans om de Grote Geer te bestemmen als 'wonen' stijgt de waarde van het pand aanzienlijk. In de huidige situatie heeft het pand een maatschappelijke bestemming en is het niet mogelijk om hier een woonbestemming van te maken zolang in de Kleine Geer een horecagelegenheid is gevestigd. De Grote Geer brengt in de huidige woningmarkt aanzienlijk meer op dan een maatschappelijke bestemming. 1.3 De aankoop betreft een strategische aankoop. Voor aankopen die niet zijn opgenomen in een geopende grondexploitatie en die van strategisch belang zijn, moet de gemeenteraad instemmen met de aankoop. In dit geval gaat het om een strategische verwerving. In verband hiermee moet de raad instemmen met de aankoop. Om die reden is in de overeenkomst een voorbehoud opgenomen ten behoeve van besluitvorming van de gemeenteraad. 2.1 De startnotitie geeft op hoofdlijnen de ontwikkelingsrichting aan voor deze locatie op basis van bestaand beleid. De in de startnotitie opgenomen globale uitgangspunten zijn gebaseerd op bestaande gemeentelijk en wettelijk beleid en geven de ontwikkelingsrichting aan waarbinnen een plan ontwikkeld kan worden. 2.2.De startnotitie biedt duidelijkheid over de aanpak om te komen tot de herontwikkeling van deze locatie. In de startnotitie staat omschreven welke uitgangspunten wij hanteren voor deze herontwikkeling en hoe we, met welke randvoorwaarden, komen tot een verantwoorde keus voor een ontwikkeling.

3 De startnotitie geeft aan op welke wijze het participatieproces wordt ingestoken. De verantwoordelijkheid voor de participatie ligt bij de marktpartij. De gemeente heeft hierbij een faciliterende rol. Er kan worden geparticipeerd op het niveau van programma-uitwerking en ontwerp. De eindgebruiker kan/mag hierbij mede bepalend zijn op basis van de door de Raad vastgestelde globale uitgangspunten. 2.4 De startnotitie vormt het instrument voor de Raad om in een vroegtijdig stadium globaal invulling te geven aan deze ontwikkeling. Binnen de gemeentelijke en wettelijke kaders zoals het Programma Ruimte en de Woonvisie Houten kan de Raad vroegtijdig sturen op uitgangspunten welke de basis vormen voor de planontwikkeling voor deze locatie. De voorgestelde werkwijze past binnen de uitgangspunten van de nieuwe omgevingswet. 2.5 De transformatie en de nieuwbouwontwikkeling dragen bij aan de doelstellingen van de woonvisie. In de vastgestelde woonvisie is aangegeven dat er vooral gebouwd moet worden voor senioren en gezinnen. De transformatie van de twee monumenten naar een woonbestemming en de nieuwbouwontwikkeling op het parkeerterrein leveren hier een bijdrage in. In de startnotitie is aangegeven dat op deze locatie gebouwd moet gaan worden voor deze doelgroepen. 2.6 De nieuwbouwontwikkeling sluit vanuit stedenbouwkundig oogpunt aan bij de bestaande omgeving en in het bijzonder de twee gemeentelijke monumenten. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is in de startnotitie opgenomen dat de nieuwbouwontwikkeling stedenbouwkundig en kwalitatief aansluiting moet zoeken bij de bestaande omgeving. De nieuwbouwontwikkeling zal bestaan uit één laag met kap. Voor deze ontwikkeling is een bandbreedte van 5-10 woningen opgenomen. Binnen het plangebied is dit goed inpasbaar. In deze fase zijn verder geen stedenbouwkundige randvoorwaarden opgelegd. Deze zullen in een actief participatietraject met de directe omgeving worden bepaald. Dit is de ruimte die omwonenden en mogelijk toekomstige gebruikers hebben om samen tot een goed plan te komen. 2.7 De Grote en Kleine Geer zullen een toekomstbestendige invulling krijgen. Door de aankoop ontstaat de mogelijkheid beide gemeentelijke monumenten te bestemmen voor woondoeleinden. De twee monumenten zullen door toekomstige eigenaren geschikt gemaakt worden voor deze functie en krijgen daardoor qua gebruik een toekomstbestendige invulling. Voor alle veranderingen/verbouwingen zal advies worden gevraagd aan de monumentencommissie. Het behoud van de cultuurhistorie is van groot belang. 3.1 Het betreft een nieuwe ontwikkeling waar een Grex voor geopend dient te worden. 4.1 De Grote Geer wordt overgedragen van de algemene dienst naar de Grex Kleine/Grote Geer. Het sociaal-cultureel centrum wordt overgedragen van de algemene dienst naar de Grex voor deze ontwikkeling. Alle kosten ten aanzien van de Grote Geer zullen vanaf 1 juli 2017 ten laste komen van de Grex. De huidige boekwaarde wordt opgenomen in de Grex. 5.1 Openbaar maken van de genoemde bijlagen benadeelt positie gemeente; In de grondexploitatie zijn de geraamde lasten en opbrengsten voor de gemeente Houten opgenomen. Openbaar maken schaadt de positie van de gemeente. 5.2 Als de raad de geheimhouding niet in zijn eerstvolgende vergadering bekrachtigt, komt deze te vervallen (art 25, lid 3 gemeentewet) Bekrachtiging van de geheimhouding op de in het beslispunt opgenomen stukken is noodzakelijk vanwege de vertrouwelijke financiële informatie en vanwege de economische en financiële belangen van de gemeente.

4 Als de bevoegdheid om de parkeerplaatsen aan de openbaarheid te onttrekken gedelegeerd is aan het college kan in het kader van de uitvoering van het project sneller en efficiënter worden gehandeld. Het onttrekken van parkeerplaatsen aan de openbaarheid is een raadsbevoegdheid, welke gedelegeerd kan worden aan het college. De vaststelling van de startnotitie door de gemeenteraad houdt in dat er een proces wordt gestart om te komen tot een ontwikkeling op het parkeerterrein. In deze fase kan er nog geen besluit worden genomen over het daadwerkelijk onttrekken van parkeerplaatsen aan de openbaarheid. Dit zal in een latere fase aan de orde zijn. Om in het vervolg snel en efficiënt de uitvoering van het project te doorlopen stellen wij voor om deze bevoegdheid voor deze specifieke situatie te delegeren aan het college. Participatie Over dit voorstel en de startnotitie zelf vindt geen afzonderlijke participatie plaats. In de startnotitie staat beschreven hoe het participatietraject wordt doorlopen. Dit zal gebeuren na vaststelling in de gemeenteraad. Communicatie Het collegebesluit zal gecommuniceerd worden. De startnotitie en de voortgang van het proces zullen ook op de site worden gepubliceerd. De brief aan omwonenden is na de raadsdialoog van 8 juni over het Programma Ruimte verzonden. Financiën Alle kosten (waaronder de huidige boekwaarde en alle door de gemeente te maken kosten) en opbrengsten (uit de grondverkoop) voor de gemeente zullen ten laste komen van de GREX 'De Grote/Kleine Geer' (Zie bijlage 5). Gezien de bijzonder aantrekkelijke ligging en de verwachte opbrengsten is een positief saldo van de grondexploitatie realiseerbaar. Boekwaarde De huidige boekwaarde van de Grote Geer ad C ,- ( eind juni 2017) wordt overgedragen van de algemene dienst naar de Grex Grote/Kleine Geer. Taakstelling De taakstelling, die vanuit de perspectiefnota 2012 is opgenomen voor het afstoten van de Grote Geer, bedraagt structureel ruim C Dit bedrag is gebaseerd op de situatie in Door het ouder worden van de gebouwen neemt de dekking op de kapitaallasten af. Daarnaast is ook het rentepercentage bij de begroting 2017 gedaald van 5 0 Zo naar 2,5 0 zó. Bij de overdracht blijkt dat de gehele taakstelling niet helemaal gerealiseerd kan worden. De lagere afschrijvingslasten zijn namelijk ten gunste van het begrotingssaldo gekomen en niet ten gunste van de taakstelling. Hierdoor resteren nog de volgende bedragen op de taakstelling: Ê É C C Over het geheel genomen is dit een technisch effect ten gevolge van de afschrijvingssystematiek en meerjarig bezien neutraal. De resterende taakstelling wordt afgewikkeld bij de begroting Kanttekeningen 1.1 De ontwikkeling draagt niet bij aan de doelstellingen voor sociale huurwoningen; In de voorgestelde startnotitie is opgenomen dat in deze ontwikkeling 100 o 7o vrije sector wordt gerealiseerd. De eigenschappen van de twee te transformeren monumenten en de beperkte ruimte voor een nieuwbouwontwikkeling maakt dat sociale woningbouw financieel en vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet haalbaar is.

5 1.2 Er is nog niet eerder ervaring opgedaan met de door de Raad vastgestelde startnotitie zonder participatie vooraf. De startnotitie is het door de Raad gekozen beslisdocument bij aanvang van planontwikkeling in plaats van de locatiefactsheet en projectopdracht. De startnotitie met programmatische uitgangspunten is in lijn met het Programma Ruimte (vaststelling na de zomer). Voortgang Na de raadsdialoog over het programma ruimte zal de directe omgeving worden geïnformeerd over de status van de startnotitie en de behandeling daarvan in de RTG en de gemeenteraad. In de startnotitie staat omschreven hoe het verdere communicatie- en participatietraject wordt doorlopen. Houten, 16 mei 2017 het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Houten de secretaris, de burgemeester, H.S. den Bieman W.M. de Jong

6 -6- Meegezonden bijlagen bij dit voorstel Bijlagen; 1. Startnotitie 2. Koopcontract Snoeksloot Informatiebrief omgeving Geheime bijlagen 4. Grondexploitatie Kleine/Grote Geer Verkoopadviezen Grote en Kleine Geer 6. Taxatierapport Kleine Geer Verantwoordelijke wethouder(s) 1 e poho Wethouder Van Liere 2 e poho Wethouder Rensen Zaaknummer 17CV000157

7 Raadsbesluit (gewijzigd n.a.v. de raadsvergadering van 27juni 2017) Voorstelnummer: De raad van de gemeente Houten heeft het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 16 mei 2017 nr. BWV gelezen en besluit; 1. In te stemmen met de koopovereenkomst betreffende aankoop van Snoeksloot 64 (Kleine Geer) in Houten voor C ; 2. De startnotitie 'Ontwikkeling Kleine/Grote Geer met parkeerterrein' vast te stellen als eerste stap in de planontwikkeling van deze locatie, met dien verstande dat:» onder het Programmatische uitgangspunt Verkeer wordt toegevoegd dat in de planontwikkeling wordt gekeken hoe de parkeerdruk van de omwonenden kan worden verlicht;» onder het Programmatische uitgangspunt Duurzaam wordt toegevoegd, Voor de kwaliteit van de leefomgeving is het van belang in de planontwikkeling recht te doen aan het unieke groene karakter van Houten en groen op te nemen in de plannen. 3. De (indicatieve) grondexploitatie Grote/Kleine Geer te openen; 4. De Grote Geer over te dragen van de algemene dienst naar de Grondexploitatie Grote/Kleine Geer voor C ,-(boekwaarde eind juni 2017); 5. De door het college opgelegde geheimhouding over bijlage 4 (Grondexploitatie), bijlage 5 (Verkoopadviezen) en bijlage 6 (Taxatie Kleine Geer) bij dit voorstel in zijn eerstvolgende vergadering te bekrachtigen. 6. De bevoegdheid tot het onttrekken aan de openbaarheid van de parkeerplaatsen bij de Grote/Kleine Geer te delegeren aan het college. Dit is besloten in de openbare vergadering van de raad op 27 juni De raad van de gemeente Houten, de griffier, de e voorzitter, 7 Za W.M.de ng Versie datum: :59: