Raad : 24 mei 2005 Agendanr. : Doc.nr : B200408407 Afdeling: : Bouwen en Wonen RAADSVOORSTEL Onderwerp : Zelfstandige Project Procedure kantoor en bedrijfsruimte aan de Middelweg 24 te Nieuwkuijk voor rekening van de heer A.G.J.T. van Veluw, Kerkstraat 30 Nieuwkuijk Toelichting Door de heer A.G.J.T. van Veluw, Kerkstraat 30 Nieuwkuijk is een aanvrage ingediend ter verkrijging van een vrijstelling op grond van artikel 19, lid 1, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, voor de bouw van een kantoor met bedrijfsruimte aan het adres Middelweg 24 te Nieuwkuijk. Zpp noodzakelijk voor realisering Realisering van de uitbreiding is op basis van het geldende bestemmingsplan Bedrijventerrein Nieuwkuijk niet mogelijk aangezien de in dit bestemmingsplan aangegeven bouwgrens wordt overschreden. Dit betekent dat een bestemmingsplanwijziging of de zelfstandige projectprocedure (ZPP) van artikel 19, eerste lid WRO, resteren. Gekozen is voor het voeren van de zelfstandige projectprocedure. Voorbereidingsbesluit Een vrijstelling op grond van voornoemd artikel is niet mogelijk, indien het project wordt uitgevoerd in een gebied waarvoor het bestemmingsplan niet tijdig is herzien, danwel geen vrijstelling van de actualiseringsplicht door Gedeputeerde Staten is verleend, tenzij: voor het gebied een voorbereidingsbesluit geldt, of een ontwerp voor een herziening ter inzage is gelegd. Het geldende bestemmingsplan Bedrijventerrein Nieuwkuijk 1993, vastgesteld bij raadsbesluit van 29 maart 1993, is ouder dan 10 jaar en dus niet tijdig herzien. Voor het voeren van een ZPP moet dus een voorbereidingsbesluit gelden. Gevoerde inspraakprocedure In het kader van het voorgeschreven zelfstandige project procedure heeft het bouwplan met ingang van 19 juli 2004 gedurende 4 weken ter inzage gelegen Tijdens deze periode zijn de volgende bezwaren ingediend: a. BSI Euroworld, Overbroek 19 Poppel (B), namens de heer L.E.M. Boelens, Middelweg 22 Nieuwkuijk In het bezwaar wordt verwezen naar eerder ingediende bezwaren. b. De heren M.M.H.L. van en Bijnen en M.C.H. Moonen, Kerkstraat 28 Niewkuijk. bezwaar wordt gemaakt tegen: - de bouwhoogte van 11 meter waardoor ongewenste inkijk ontstaat in bad. En slaapkamer, tuin en zonneterras; - de bebouwing komt dichter bij de woning waardoor aantasting van privacy ontstaat; - waardevermindering van de woning; - precedentwerking ten opzichte van andere bedrijfsgebouwen; 1/6
- door het verdwijnen van de keerlus ontstaat overlast door kerende vrachtwagens; - door de hoogte gaat de verhouding met de rest van de bebouwing verloren; - extra kosten ontstaan doordat de erfafscheiding moet worden verhoogd. c. Van Bijnen logistiek centrum B.V., Kerkstraat 35 Nieuwkuijk. Bezwaar wordt gemaakt tegen het verdwijnen van de keerlus. De Parallelweg wordt voorlopig nog niet aangelegd.wanneer de keerlus verdwijnt zal voor een gedeelte gebruik worden gemaakt van het parkeerterrein van Van Bijnen waardoor schade ontstaat en een gevaarlijke situatie. d. De heren H.C.M. Dekkers, Kerkstraat 23a Nieuwkuijk en S.A.F. Dekkers, De Steenenborch 57 Nieuwkuijk. Bezwaar wordt gemaakt tegen het opvullen van de bestaande open ruimte die als scheiding tussen woonwijk en industrieterrein fungeert. Door bebouwing van openbaar groen wordt afbreuk gedaan aan de vitalisering van het industrieterrein. Verwacht wordt dat er door de uitbreiding meet overlast zal ontstaan. Door de verkleining van de afstand tot de woonbebouwing van reclamanten wordt de privacy aangetast. Het pand Kerkstraat 23a is gebouwd met de verwachting dat een zorgvuldige scheiding tussen wonen en het industrieterrein gegarandeerd was. De aanleg van de Parallelweg kan nog 5 tot 10 jaar duren zodat de keerlus voorlopig noodzakelijk blijft. Het vervallen van de keerlus zal het vrachtverkeer in de Kerkstraat doen toenemen. De keerlus geeft een goed overzicht bij het kruispunt Middelweg-Kerkstraat, zeker nu de verkeersintensiteit ter plaatse in de laatste jaren sterk is toegenomen. Bezwaar wordt ook gemaakt tegen de hoogte van de bebouwing waardoor een forse inbreuk wordt gemaakt op de privacy, met name ten opzichte van de woning Kerkstraat 23a. De overige gebouwen hebben een goothoogte van maximaal 6 meter. In het plan wordt uitgegaan van een hoogte van 11 meter met een plat dak waardoor de verhouding met de overige bebouwing verloren gaat. In de aanvrage wordt gesteld dat de voorwaarden van het bestemmingsplan van toepassing zullen zijn. Dit is niet juist omdat bij dit gebouw de goothoogte gelijk ligt met de bouwhoogte op 11 meter. e. De heer E. Klijn en mevrouw L. Vullings, Kerkstraat 23 Nieuwkuijk. Bezwaar wordt gemaakt tegen de hoogte van de nieuwbouw waardoor inkijk ontstaat in de tuin. Tevens wordt de vrees uitgesproken dat het vrachtverkeer in de straat zal toenemen. 2/6
Milieu Het bedrijf ligt op een industrieterrein, valt onder SBI 2811 en is een categorie 3 bedrijf. De gewenste afstand van het bedrijf tot woningen in woongebieden is volgens Bedrijven en milieuzonering 100 meter, waarbij geluid het bepalend aspect is. Bepalend is de woning Kerkstraat 28. De huidige afstand van Kerkstraat 28 tot het bedrijf is ca. 61 meter. Voor uitbreidingen van het bedrijf moet het uitgangspunt zijn dat de hinderlijke bedrijfsactiviteiten niet dichter bij woningen komen te liggen, immers de huidige afstand van het bedrijf tot Kerkstraat 28 (K28) is al kleiner dan de gewenste afstand van 100 m. Ook moet er een buffer zijn/blijven tussen het industrieterrein en wonen. De nieuwbouw omvat een kantoor en een bedrijfsruimte. De kortste afstand van het nieuwe kantoor tot K28 is ca. 38 meter en van de nieuwe bedrijfsruimte tot K28 is ca. 44 meter. Geluid is het bepalende aspect zodat de bouw van het kantoor geen probleem is. In het kantoor vinden geen activiteiten plaats waardoor geluidshinder is te verwachten. De nieuwe bedrijfsruimte komt binnen de gewenste afstand van 100 m en komt dichter bij K28 te liggen. Dit betekent dat bij de milieuvergunning nadere eisen gesteld dienen te worden inzake het gebruik van de bedrijfsruimte en de mogelijke extra maatregelen in het kader van isolatie. Kan hieraan niet worden voldaan dan zal een bouwvergunning voor het bedrijfsgedeelte niet kunnen worden verleend. Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat voor dit probleem een oplossing kan worden gevonden, mede gezien het feit dat aanvrager heeft aangegeven dat het bedrijfsgedeelte als assemblageafdeling wordt gebruikt en er geen uitbreiding van het machinepark plaatsvindt. Naast het bedrijf op het industrieterrein ligt een bedrijfswoning, Middelweg 22. Deze woning geniet minder bescherming. De woning ligt op ca. 20 meter van de bestaande bebouwing van het bedrijf. Bij nieuwbouw zal deze afstand niet kleiner worden. Het geluid wordt geregeld door de milieuwetgeving. Deze woning vormt geen belemmering voor de nieuwbouw. Bodem Op de locatie zijn bij de gemeente geen bodemonderzoeken bekend. Er dient een bodemonderzoek conform de NEN 5740 uitgevoerd te worden voor de bouw van deze verblijfsruimtes. Tevens dient er een nulsituatie worden vastgelegd ter plaatse van de toekomstig bodemkritische activiteiten. Geluid Er is geen akoestisch onderzoek nodig in het kader van wegverkeerslawaai voor bedrijven en kantoren Lucht Het Besluit Luchtkwaliteit niet van toepassing voor bedrijven. Watertoets Het waterschap heeft voor dit plan een watertoets uitgevoerd. Rekening moet geworden gehouden met het gescheiden houden van schoon- en vuilwaterstromen. Hemelwater dient te worden opgevangen binnen het plangebied door middel van een waterretentievoorziening die vervolgens vertraagd kan lozen op het systeem van het waterschap 3/6
Planschaderisico Het is moeilijk in te schatten of de realisering van dit plan zou kunnen leiden tot de toekenning van planschade. Een van de reclamanten heeft aangegeven schade te zullen leiden van dit bouwplan. Om hieromtrent een goed inzicht te verkrijgen is aanvrager verzocht een planschaderisicoanalyse op te laten stellen om de economische haalbaarheid van het plan te kunnen beoordelen. Door taxatiebureau Gloudemans is een analyse opgesteld Hieruit volgt een raming van planschade van 7.500,00. Op dit moment is er geen wettelijke mogelijkheid van verhaal, doch er is wel een wetsontwerp in procedure. De verwachting is dat een en ander in het voorjaar 2005 zijn beslag zal krijgen. Dit laat onverlet de mogelijkheid om aanvrager een verklaring over te laten leggen dat hij bereid is eventuele schadegevolgen voor zijn rekening te nemen. Een dergelijke verklaring dient te zijn verkregen voordat tot een definitieve verlening van de vrijstelling wordt overgegaan. Overwegingen ten aanzien van de ingediende reacties. Goothoogte Voor wat betreft de opmerkingen omtrent de toegestane hoogte voor de aanwezige bedrijfsbebouwing wordt opgemerkt dat het bestemmingsplan een goothoogte aangeeft van 6 meter en een bouwhoogte van 10 meter. Er is een vrijstellingsmogelijkheid die een goothoogte mogelijk maakt van 11 meter en een bouwhoogte van 16 meter. Op basis van die vrijstelling zijn er meer bedrijfsgebouwen in de omgeving opgericht. Het bouwplan gaat uit van een goothoogte waarbij de vrijstellingsmogelijkheid is meegenomen.gezien de hoogte van de gebouwen in de omgeving is dit een redelijke maat. De afstand tot de dichtstbijzijnde woning bedraagt ruim 40 meter. Het bezwaar van aantasting van de privacy is, gezien de ook elders in bestemmingsplannen voorkomende afstandsmaten, niet zodanig dat, objectief gezien, van overlast of aantasting van privacy kan worden gesproken. Verkeer Vanuit CCT wordt niet verwacht dat er sprake zal zijn van een substantiële toename van vrachtverkeer in de Kerkstraat, gezien de alternatieve ontsluitingsmogelijkheden via de Middelweg. Wel wordt opgemerkt dat voor het parkeren ruimte op eigen grond zal moeten worden gerealiseerd. Advies raadscommissie Voorstel Wij stellen u voor om bijgaand conceptbesluit vast te stellen, Het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven de burgemeester, drs. H.P.T.M. Willems 4/6
BIJLAGEN: Conceptbesluit TER INZAGE: De stukken liggen ter inzage in de leeskamer, locatie Vlijmen. Steller: N. Dircksens 5/6
CONCEPTBESLUIT De gemeenteraad van Heusden in zijn openbare vergadering van 24 mei 2005; gezien het voorstel van het college van 15 maart 2005,doc.nr. B200408407; b e s l u i t : 1. de procedure ter voorbereiding van het besluit tot vrijstelling van het bestemmingsplan Bedrijventerrein Nieuwkuijk op te starten betreffende het plan van de heer A.G.T.J. van Veluw, Kerkstraat 30 Nieuwkuijk, voor de uitbreiding van zijn bedrijf aan de Middelweg 24 te Nieuwkuijk met een kantoor- en bedrijfsruimte; 2. a. te verklaren dat een wijziging wordt voorgesteld van de geldende bestemming voor het gebied aan de Middelweg 24 te Nieuwkuijk; b. te verklaren dat dit voorbereidingsbesluit in werking treedt op 1 juli 2005. Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 24 mei 2005; De raad voornoemd, de griffier, de voorzitter, A.J. Emmen drs. H.P.T.M. Willems 6/6