2.5 REVITALISERING VAN WINKELGEBIEDEN

Transcriptie

1 2.5 REVITALISERING VAN WINKELGEBIEDEN Arno Ruigrok, adjunct-directeur Multi Vastgoed Rob de Jong, directeur Leyten Pim van der Ven, directeur / ontwerper Juli ontwerp en advies Douwe Prinsse, wethouder Gemeente Hardenberg Gespreksleider: Paul Trip, directeur AM Real Estate Development

2 P R O G R A M M A VA N VA N D A A G Opening 3 parallelsessies: Case Winkelcentrum Hardenberg Case Centrumplan Dedemsvaart Ervaringen Gemeente Hardenberg Plenaire afsluiting / Lessons Learned

3 T E A M VA N VA N D A A G Paul Trip AM Real Estate Development Douwe Prinsse Wethouder gemeente Hardenberg Arno Ruigrok Multi Development Rob de Jong Leyten Pim van der Ven Juli Ontwerp en Advies Nadia van Zoest Leyten

4 C A S E C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T Rob de Jong Leyten Pim van der Ven Juli Ontwerp en Advies

5 L E Y T E N IN HET KO R T D E D E M S VA A R T IN HET KO R T Onafhankelijke ontwikkelaar én belegger 2 Vestigingen: Rotterdam (sinds 1979) Drachten (sinds 2006) Klassiek gefinancierd Specialisatie: Centrumplannen Werkmethode Co-design Extra aandacht: Duurzaamheid Inwoners gemeente Hardenberg: ca Verzorgingsgebied Dedemsvaart: ca Inwoners Dedemsvaart: ca

6 C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T - O P G AV E Behoud en verbeter functie (boven)lokaal boodschappencentrum: Concentratie van functies met synergie Vergroten supermarkten Comfortabele en strategisch gelegen parkeervoorzieningen Verbreden brancheprofiel Invulling achterblijvende locaties Julianastraat Toevoegen woningen

7 C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T - U I T D A G I N G E N Integraal plan met: Concentratie rondom de Markt Oplossing achterblijvende locatie Julianastraat Gemeente bijhouden

8 C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T - C O N C E P T = Kernwinkelgebied Programma: Totale project m 2 Winkels Jumbo m 2 Aldi m 2 HEMA 650 m 2 Appartementen 31 Grondgebonden woningen 34 in de Julianastraat dagelijkse boodschappen frequent benodigde artikelen winkelen (mode) aanloopgebied horeca

9 C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T C O - D E S I G N

10 C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T C O - D E S I G N

11 C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T B E L A N G R I J K S T E H O B B E L S Woningmarkt: Marktconsultatie: 200 woningen Selectiefase: 39 woningen Co-Design fase: 36 woningen Momenteel: 31 woningen Verslechterde winkelmarkt Overname C1000 door Jumbo en vervolgens door Albert Heijn Afhaken woningcorporaties HOBBELS TE NEMEN

12 C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T P R O C E S Selectie Adviesgroep/ klankbordgroep Masterplan Voorlopig ontwerp Markt consultatie Ontwerp sessie 1 Ontwerp Sessie 2 Presentatie B&W Hearing Eerste resultaten worden aan een breed publiek gepresenteerd en gedeeld. Definitief ontwerp Start bouw februari 2009 december april juni november december december februari 2012 juni 2013 december 2013 Gemeente Leyten Grondexploitatie Opstalexploitatie Open interactie

13 C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T S E L E C T I E S C H E T S E N Markt noord: concentratie dagelijkse boodschappen Schaal en maat Dedemsvaart overnemen in grote blokken gecombineerd met veel en gratis parkeren Markt zuid: verblijfsgebied met culturele voorzieningen en horeca Multifunctioneel centrum verplaatsen naar Markt zuid

14 C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T C O - D E S I G N D A G 1 S C H E T S E N Schets groep kernwinkelgebied : het 8 tje Eindschets groep codesign dag 1 -blokken supermarkten aangepast aan expeditie -meer parkeren bij entree supermarkten -twee opties voor MFC Schets groep parkeren : dicht bij de voordeur

15 C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T C O - D E S I G N S E S S I E 2 S C H E T S E N Start tekening dag 2 -supers aangepast -woningen tussen centrum en MFC weg -markt zuid nog niet verder uitgewerkt Eindschets dag 2 -supers opnieuw aangepast -positie entrees en afzoom winkels ingepast -middelen shared space en parcelering inzetten om markt noord en zuid te verbinden Voorbeeld shared space: Julianastraat

16 C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T V O O R L O P I G O N T W E R P Begin 2012 Codesign sessies verwerkt maar -markt zuid niet meer onderdeel van plan want MFC in nieuwbouw op bestaande locatie Begin 2013 Als gevolg van fusie Jumbo en veranderende markt -minder m2 supermarkt -minder winkels -geen bebouwd parkeren meer

17 C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T B E E L D E N C E N T R U M P L A N EN M F C

18 C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T L E S S E N CO- D E S I G N Lessen -laat je oplossingen thuis, durf dienend te ontwerpen -respecteer de praktische input en gebruik die om breed gedragen kernwaarden te benoemen -combineer de kennis van de professionals en bestuurders met deze praktische input: to down en bottum up tegelijkertijd, constant inter- acterend. -zorg dat je ontwerpen kunnen mee veranderen met veranderende inzichten Effecten -versnelling door parallelle processen in plaats van lineaire: scrum plannen -een plan dat beter presteert doordat het is gebaseerd op gebruiksfeiten, niet op vorm ideeën -breed draagvlak bij wijzigingen in de loop van de tijd door de kernwaarden te behouden

19 C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T - E I N D R E S U LTA AT

20 C A S E W I N K E L C E N T R U M H A R D E N B E R G Arno Ruigrok Multi Development

21 M U LT I D E V E L O P M E N T IN HET KO R T focus op binnensteden aansluiting bestaande centra herontwikkeling van bestaand intensief en multifunctioneel places to be / places to return to ruim 30 jaar - 14 Europese landen, incl. Turkije Multi Development (VG): 185 winkelcentra gerealiseerd Multi Mall Management: 50 centra in beheer, 300 mln. bezoekers/jr. Design & Development - T+T Design

22 D E M A R K T - O P G AV E Tekortkomingen centrum opheffen: winkelaanbod (omvang/samenstelling) ruimtelijke hoofdstructuur (routing) specifieke deelgebieden (locaties / plein) Ambitie gestalte geven: invullen / uitbouwen regionale functie van Koopstad naar Winkelstad winkelen en verblijven

23 D E M A R K T - O P G AV E Retail in Centrum Hardenberg (Locatus, okt. 2004)

24 D E M A R K T - O P G AV E

25 D E M A R K T - U I T D A G I N G E N De stad en het centrum boven zichzelf uit laten stijgen 1. meer dan alleen de projectlocatie: Masterplan Centrum Hardenberg vele deelprojecten, in totaal ca. 300 mln. uiteenlopende locaties / belangen / deelopgaves 2. meer dan alleen winkels of gebouwen: Centrumplan De Markt structuurverandering winkelapparaat functie-/sfeerverandering centrumgebied

26 D E M A R K T - C O N C E P T Nieuw gebied / nieuwe winkelrouting (boodschappen doen en winkelen) Centraal plein nieuw toevoegen aan het centrum (verblijfskwaliteit) Geconcentreerde parkeervoorziening (integratie bronpunt) Multifunctioneel: inclusief wonen, horeca, openbaar gebied

27 D E M A R K T - C O N C E P T

28 D E M A R K T B E L A N G R I J K S T E H O B B E L S Hardenberg op het netvlies bij retailers (en belegger): relatienetwerk retailers / investeerders Multi Draagvlak bij bewoners en ondernemers: communicatie van de grote ingreep Omvangrijk woningbouwvolume: regionale partner + segmentatie in produkt Overeenstemming over functies / ontwerpitems

29 D E M A R K T U I T W E R K I N G Masterplan gemeente (Chris Zwiers, stadsbouwmeester) Uitwerking concept onderdeel De Markt (T+T Design en stadsbouwmeester) commercieel volume (concentreren) plein (maat en omzoming) parkeren (meerdere plekken) achterkanten (keuzes en alternatieven) Uitwerking architectuur (OPL en MEI en stadsbouwmeester) verticale parcelering detailering inrichting maaiveld

30 D E M A R K T U I T W E R K I N G P P P P

31 D E M A R K T P R O C E S Geen Plan-selectie maar Partner-selectie op basis van een voorafgaand adviestraject Masterplan Centrum Hardenberg: gezamenlijke opgave en richtsnoer Traditionele rolverdeling Publiek Privaat in project De Markt Samenwerking: cliché-matig voorbeeld van hoe het moet / hoe je het wilt! gezond wantrouwen op basis van rotsvast geloof in elkaars competentie pragmatisme, respect, resultaat gedreven Rol en samenwerking ontwerpers: Chris Zwiers, T+T Design, OPL, Mei

32 D E M A R K T E I N D R E S U LTA AT

37 E R VA R I N G E N G E M E E N T E H A R D E N B E R G Douwe Prinsse Wethouder gemeente Hardenberg

38 Centrumontwikkelingen in Hardenberg en Dedemsvaart Douwe Prinsse coördinerend wethouder

39 D O E L S T E L L I N G E N C E N T R U M P L A N N E N Centrum Hardenberg: - Behoud en versterking streekfunctie door detailhandel, woningen en voorzieningen - Bereikbaarheid - Parkeren Centrum Dedemsvaart: - Compleet, compact, comfortabel en duurzaam - Bereikbaarheid - Parkeren

40 Rol gemeente Hardenberg bij centrumplannen: - Regie hebben en houden: - Grondposities - Kwaliteitsteam - Eerst zelf investeringen doen: - Hardenberg: LOC Hardenberg, herinrichting openbare ruimte - Dedemsvaart: herinrichting openbare ruimte - Communicatie met omgeving - Snel en goed faciliteren van o.a. ruimtelijke procedures

41 Samenwerking met ontwikkelaars Centrum Hardenberg: - Multi geselecteerd als adviseur - Benutten kennis & kunde van de markt - Multi op basis van wederzijds vertrouwen van adviseur naar ontwikkelaar Centrum Dedemsvaart: - Leyten geselecteerd als coördinerend ontwikkelaar - Passend bij de schaal van Dedemsvaart - Potentiële belegger - Co-design intentieovereenkomst samenwerkingsovereenkomst realisatieovereenkomst

42 Waar liepen we tegenaan en hoe hebben we dat opgelost? - Weerstand inwoners en zittende ondernemers communicatie, klankbord- en adviesgroep - Afstemming bestaand en nieuw winkelaanbod BAC - Weekmarkt tijdelijke locatie - Parkeren tijdelijke parkeerterreinen - Bereikbaarheid fasering werkzaamheden - Toeristenseizoen afstemming planning

43 R E S U LTAT E N Centrum Hardenberg: - 400/500 woningen m 2 winkelruimte - Behoud/versterking voorzieningen (theater, onderwijs, bioscoop) - Vernieuwde openbare ruimte - Bronpunten voor parkeren - Centrumroute Centrum Dedemsvaart: m 2 winkelruimte - 70 woningen - Vernieuwde openbare ruimte - Shared Space - MFC - Verbeterde verkeersstructuur - Gratis parkeren

44 Wat zouden we anders hebben gedaan of hebben we aangepast? Centrum Hardenberg: - Kleiner/intiemer marktplein - Langere fasering - Meer regie op kleinere bouwprojecten Centrum Dedemsvaart: - Aantal woningen teruggebracht - Inspelen op veranderingen in de markt (van 3 naar 2 supermarkten) - Minder woningen als gevolg economische crisis

45 L E S S O N S L E A R N E D Paul Trip AM Real Estate Development

46 C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T L E S S O N S L E A R N E D Complex project met deels tegengestelde belangen middels open Topdown Bottum up Co-Design proces Leidt tot een goed concept en tot gezamenlijke oplossingen bij wijzigende omstandigheden Pro-actieve ondernemende gemeente zorgt voor positieve druk op het proces Open interactieve grex en opex nodig om waardevermindering achterblijvende locaties op te lossen Shared space inspiratie voor andere projecten

47 W I N K E L C E N T R U M H A R D E N B E R G L E S S O N S L E A R N E D Kies niet een plan maar kies een partner (die past bij de aard van de opgave) Kwaliteit van samenwerking zit vooral in attitude (van bedrijf en van mensen) Een plan/oplossing moet passen bij de specifieke lokale context Maar die lokale context kan veel meer vragen dan we aanvankelijk denken

48 G E M E E N T E H A R D E N B E R G L E S S O N S L E A R N E D Centrum Hardenberg: - Kleiner/intiemer marktplein - Langere fasering - Meer regie op kleinere bouwprojecten Centrum Dedemsvaart: - Aantal woningen teruggebracht - Inspelen op veranderingen in de markt (van 3 naar 2 supermarkten) - Minder woningen als gevolg economische crisis

49