MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XXXVIII JAARVERSLAG 2011 MET FISCALE OPGAVE

Transcriptie

1 MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XXXVIII JAARVERSLAG 2011 MET FISCALE OPGAVE

2 INHOUDSOPGAVE PAGINA 1. Verslag van de beheerder 3 2. Mededeling van het stichtingsbestuur 7 Jaarrekening Balans per 31 december Winst- en verliesrekening over Kasstroomoverzicht Toelichting op de balans per 31 december Toelichting op de winst- en verliesrekening over Overige toelichtingen Overige gegevens 22 Controleverklaring 24 Bijlagen jaarrekening

3 1. VERSLAG VAN DE BEHEERDER Algemeen Het exploitatie- en verkoopresultaat over het boekjaar 2011 bedraagt 871 per participatie. Het resultaat uit herwaardering van het vastgoed bedraagt negatief per participatie. Het secretariaat van het maatschapbestuur berust bij de beheerder. Eventuele vragen aan het maatschapbestuur kunnen schriftelijk worden ingediend bij: Staalbankiers N.V., afdeling (secretariaat) Vastgoedfondsen, Postbus 327, 2501 CH Den Haag. Na vaststelling van de jaarrekening zal deze worden gepubliceerd op de website van Staalbankiers N.V. ( Op basis van de waarderingsgrondslagen wordt onroerend goed in de jaarrekening verantwoord op historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen of lagere marktwaarde. Indien de marktwaarde onder de historische kostprijs ligt, dient afwaardering plaats te vinden. Tevens is voor de Maatschap een beschrijving van de administratieve organisatie beschikbaar. Exploitatie Per balansdatum is een bedrag aan huur te vorderen van Hiervan zijn 21 huurvorderingen ad totaal overgedragen aan de gerechtsdeurwaarder. Voorts is een bedrag van als oninbaar afgeboekt. Een in het verleden afgeboekte vordering ad is alsnog door de Woningmaatschap ontvangen. Het totaal van alle afgeboekte huurvorderingen sinds de start van de Maatschap bedraagt De jaarlijkse huurverhoging bedroeg per 1 juli 2011: 1,3%. In het boekjaar 2011 heeft zowel groot als klachtonderhoud plaatsgevonden. Voor groot onderhoud aan de appartementencomplexen te Heerlen (Mariabad) worden bijdragen betaald aan de betreffende Verenigingen van Eigenaars. Deze kosten worden verantwoord onder de onderhoudsuitgaven. De totale financiële consequentie voor 2011 bedroeg circa In 2011 is groot onderhoud, bestaande uit houtrotreparaties en buitenschilderwerk, uitgevoerd aan zeventien woningen te Zwijndrecht. Voorts zijn de dakkapellen van deze woningen hersteld. De totale financiële consequentie hiervan bedroeg Aan een zevental woningen te Heiligerlee zijn eveneens houtrotherstel en buitenschilderwerkzaamheden uitgevoerd ad Leninggedeelte E, oorspronkelijk groot tegen een vast rentetarief van 4,94%, is per 30 september 2011 volledig afgelost. Dit krediet is voortgezet als een rekening-courant krediet op basis van driemaands Euribor-tarief met een opslag van 2,50%. Het driemaands Euribor-tarief stond op 30 december 2011 op 1,356%. Leegstand Met betrekking tot het complex te Heerlen is de verhuur van de appartementen in 2011 voorspoedig geweest en was de leegstand het hele jaar beheersbaar. Over 2011 zijn in totaal 21 huurcontracten afgesloten. Met betrekking tot de overige complexen zijn in 2011 tien huurcontracten afgesloten. 3

4 Verkopen Herstel van de woningmarkt heeft het afgelopen jaar nog niet plaatsgevonden. Het verkoopproces is hiermee onverminderd onder druk blijven staan. De financiële instellingen zijn zeer kritisch bij het verstrekken van hypothecaire leningen en potentiële kopers nemen een afwachtende houding aan. Ook bij de portefeuille van de Maatschap is te constateren dat de verkopen moeizaam verlopen. De beheerder heeft verschillende initiatieven ondernomen om verkopen te bewerkstelligen. In de vastgestelde begroting 2011 is uitgegaan van de verkoop van zes woningen. Gerealiseerd zijn vier verkochte woningen. Tevens zijn twee losse garages verkocht. In onderstaande tabel zijn de verkopen gespecificeerd: Locatie Aantal Aantal woningen verkocht Aantal woningen woningen aangekocht ultimo 2011 Axel Heerlen (Kampstraat) Heerlen (Mariabad) Heiligerlee/Midwola Oude Pekela Sittard Tolbert Zwijndrecht Totaal Waardering vastgoed De economische en financiële crisis heeft niet alleen gevolgen gehad voor de verkoopprijzen van de individuele woningen, maar ook de beleggingswaarde van de verhuurde woningen is onder druk komen te staan. Potentiële beleggers haakten af vanwege de beperkte financierbaarheid door de banken en de daardoor extra vereiste van eigen vermogen. Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd op historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen of lagere realiseerbare waarde, waarbij de lagere realiseerbare waarde is gedefinieerd als de hoogste van: de marktwaarde, door ons bepaald op basis van de onderliggende WOZ-waarde van de vastgoedbeleggingen, gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling vanaf de Iaatste peildatum en het gerealiseerde percentage Ieegwaarde bij verkoop van restpakketten; en de bedrijfswaarde, door ons berekend op basis van een discounted cash flow model (methode waarbij de netto contante waarde wordt berekend van toekomstige kasstromen). Een eventuele bijzondere waardevermindering hebben wij conform de gehanteerde waarderingsmethodes tot uiting gebracht in het jaarverslag. Er is bij de bepaling van de marktwaarde gekozen voor deze interne taxatiemethode om extra taxatiekosten voor de Maatschap te beperken. Tevens is de beheerder van mening dat deze methode een betere schattingsmethode is, aangezien een verkoop van de verhuurde woningen niet direct kan of zal plaatsvinden. Wij wijzen u erop dat dit weliswaar een zorgvuldige inschatting is van de situatie op 31 december 2011, maar dat de werkelijkheid sterk negatief of positief kan afwijken. In de toelichting op de balans is onder onroerend goed in exploitatie de balanswaardering van het vastgoed per 31 december 2011 opgenomen. 4

5 Uitkering Tot op heden blijven de verkopen achter bij de verwachtingen. Dientengevolge wordt er op de hypothecaire leningen slechts marginaal afgelost. Op grond hiervan geeft de financier vooralsnog geen toestemming tot het doen van een uitkering aan de participanten. Na over het boekjaar 2010 een bedrag van per maatschapaandeel te hebben uitgekeerd, zou thans over het boekjaar 2011 een bedrag van 936 per maatschapaandeel voor uitkering beschikbaar zijn. Dit bedrag bestaat uit 871 exploitatie- en verkoopresultaat en 98 terugbetaling eigen inleg. Er wordt immers - conform de leningovereenkomst - bij iedere verkoop slechts 90% afgelost. Dit bedrag wordt nog verminderd met 33 per participatie wegens de inkoop van één participatie als gevolg van het overlijden van een vennoot (zie toelichting op pagina 17). De definitieve (slot)uitkering over het boekjaar 2011 zal in de Vergadering van Vennoten, te houden in april 2012, worden vastgesteld. Onderstaand treft u de uitkeringstabel aan (in euro s): - begindatum : 27 oktober einddatum : 27 oktober 2013 Bedragen in euro s Inleg Exploitatie Inkoop Totaal Rendement *) eigen geld verkoopresultaat participaties Inleg (25.000) (25.000) Uitkeringen 2006 (2 maanden) ** ,0% ,2% ,6% (80) ,8% 2011 (nader te bepalen) (33) 936 3,6% Totaal (23.950) (113) (21.817) *) Rendement op jaarbasis, op basis van nominale inleg per 1 januari **) (Interim-)uitkering in 2008 op basis van realisatie in 2007 Verwachtingen 2012 Inmiddels zijn wij in het zesde boekjaar van de Maatschap beland. Tot op heden is één verkoop gerealiseerd aan het Paulus Potterpad 14 te Axel. In 2011 zijn tot op heden vier woningen verhuurd gelegen te Heerlen (3) en Zwijndrecht (1). Er staan 24 woningen leeg, gelegen aan het Mariabad te Heerlen (13), Oude Pekela (1), Sittard (3), Tolbert (1) en te Zwijndrecht (6). Voorts is de huur opgezegd van één appartement te Heerlen en twee woningen te Zwijndrecht. De Nederlandse economie heeft zich met name door alle financiële onrust niet kunnen herstellen met dito gevolgen voor de woningmarkt. De gemiddelde koopprijs is het afgelopen jaar met ruim 4% gedaald tot circa In 2011 werden in totaal huizen verkocht, een daling van 7% ten opzichte van een jaar geleden (bron NVM). 5

6 Aan het einde van het vierde kwartaal van 2011 stonden ruim bestaande woningen te koop, circa 15% meer dan een jaar geleden en het viervoudige ten opzichte van De consument heeft inmiddels de keuze uit 23 woningen ten opzichte van zes voor de crisis (bron Calcasa). Opvallend is wel dat er, ondanks alle negatieve berichten, slechts een beperkte stijging van betalingsproblemen op het gebied van rentebetaling en aflossing valt te constateren. Er zit weliswaar een risico in de bestaande hypotheekschulden, maar per saldo is de financiële balans van Nederlandse huishoudens positief. Zelfs de Economische Commissie in Brussel vindt de Nederlandse woningmarkt evenwichtig genoeg. Eind 2011 waren er circa (in 2010: ) achterstanden op vier miljoen hypotheken. In 2011 zijn circa woningen noodgedwongen onderhands verkocht. Afgezet tegen de huidige economische situatie is dit nog immer een klein getal (bron BKR). Een matige koopsituatie, maar de huurmarkt daarentegen is goed. Er worden steeds meer en steeds sneller goede huurcontracten afgesloten in de Woningmaatschap. Over het algemeen wordt bij een noodzakelijke doorverhuur een fors hogere huurprijs gerealiseerd. De voorgestelde nieuwe huurverhogingmethodiek voor geliberaliseerde huurovereenkomsten, waarbij 5% boven de inflatie van 2011 ad 2,3% mag worden gerekend bij huurders met een gezamenlijk belastbaar inkomen van meer dan , zal uiteraard positief werken voor de exploitatie-inkomsten. De verlaging van de overdrachtsbelasting met 4% per 1 juli 2011 heeft niet gebracht wat ervan verwacht werd. Na een kortstondige opleving is de markt weer stilgevallen. Door de weigering tot nu toe van het huidige kabinet om de woningmarkt te hervormen, hebben tegenwoordig niet alleen specialisten een mening. Dagelijks wordt de beheerder via de media geconfronteerd met andere uitgangspunten, zienswijzen en goed bedoelde adviezen. Dit geeft onrust en komt de markt niet ten goede. Recent zijn zelfs 23 prominente economen in conclaaf gegaan om tot een gezamenlijk manifest te komen om de woningmarkt te zuiveren en vlot te trekken. Een paar belangrijke punten hieruit zijn: de hypotheekrenteaftrek afbouwen tot maximaal 25%, aflossingstermijnen verlengen, woningcorporaties moeten reële huren gaan vragen, pensioenfondsen dienen meer te worden betrokken bij de financiering van de hypotheekverstrekking (het Deense model). Er zijn wel kleine lichtpuntjes te constateren voor onze Woningmaatschap. De nieuwbouw is bijna stilgevallen. Niet eerder dan in 2014 zal de woningproductie weer stijgen (bron EIB). De groei van het aantal huishoudens daarentegen gaat onverminderd met minimaal per jaar door. Het nog immer bestaande woningtekort zal stijgen. De hypotheekrente is laag. De aanhoudende prijsdalingen en de verlaging van de overdrachtsbelasting met 4%, verhogen de betaalbaarheid van koopwoningen. Deze is ten opzichte van drie jaar geleden verbeterd met circa 23% tot gemiddeld 22% van het netto maandinkomen. De prijzen van verkochte woningen waren volgens het kadaster in januari 2012 gemiddeld 3,3% lager dan in januari De prijsdaling was hiermee minder groot dan in december, toen de woningprijzen nog met 4% daalden ten opzichte van december Dit was de eerste toename van 0,7% na vijf maanden voortschrijdende daling over twaalf maanden. Overigens is het prijsniveau op het laagste punt beland in zes jaar en is het aantal verkochte woningen met 15,4% gedaald ten opzichte van januari De consument blijft onzeker en stelt de beslissing om een ander huis te kopen uit. Ook de starters, het segment van de Woningmaatschap, speculeren op een verdere prijsdaling en wachten met de aankoop. Daarnaast wordt de dynamiek van deze starters bepaald door de beschikbaarheid van eigen geld, aangezien zij aan de huidige financieringsvereisten moeten voldoen. De woningmarkt zit muurvast waarbij prijsdalingen van koopsommen in 2012 wederom zijn te verwachten. Het kabinet dient slagvaardig te worden om de onzekerheid uit de woningmarkt te halen. De Woningmaatschap zal vooralsnog moeten compenseren met goede huurcontracten en een gemiddelde verlaging van de verkoopsommen, waardoor de sterk terugvallende verkoopmutatiegraad enigszins op peil kan worden gehouden. Het blijven onzekere tijden. Den Haag, 8 maart 2012 Staalbankiers N.V. J.G.P. Hage 6

7 2. MEDEDELING VAN HET STICHTINGSBESTUUR Het Bestuur van Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen biedt de hierbij gepresenteerde jaarrekening ter goedkeuring en vaststelling aan de vennoten van Maatschap Woningmaatschap XXXVIII aan. De jaarrekening is opgesteld door de beheerder en voorzien van een goedkeurende controleverklaring, welke is opgenomen op pagina 25 en 26. Den Haag, 8 maart 2012 Het Bestuur, prof.dr. W.M. Lammerts van Bueren, voorzitter mr.ing. J.F.A.M. van Kimmenaede E.B. Kloos 7

8 MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XXXVIII JAARREKENING

9 3. BALANS PER 31 DECEMBER 2011 (in euro s, na resultaatbestemming) Noot Activa Beleggingen Onroerend goed in exploitatie 6.3) Vorderingen Debiteuren en overige vorderingen 6.4) Overige activa Liquide middelen 6.5) Totaal activa Passiva Eigen vermogen Maatschapkapitaal Uitkeringsrekening vennoten ( ) ( ) Totaal eigen vermogen 6.6) Schulden op lange termijn Hypothecaire lening 6.7) Schulden op korte termijn Hypothecaire lening 6.7) Rekening courant Staalbankiers N.V Crediteuren en overige schulden 6.8) Totaal passiva

10 4. WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2011 (in euro s) Noot Opbrengsten uit beleggingen Theoretische huuropbrengsten Huurderving als gevolg van leegstand (93.853) ( ) Afgeboekte huurvorderingen (2.196) (7.372) Huuropbrengsten Exploitatiekosten 7.1) ( ) ( ) Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Verkoopopbrengst Kostprijs ( ) ( ) Verkoopkosten (14.525) (32.595) Winstdeling Staalbankiers 7.3) (5.346) (9.586) Verkoopresultaat Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfsopbrengsten/Bedrijfslasten Interest opbrengsten Interest kosten ( ) ( ) Algemene kosten 7.2) (20.037) (18.280) Som der bedrijfslasten ( ) ( ) Beschikbaar voor uitkering Ongerealiseerd resultaat uit onroerend goed in exploitatie Herwaardering vastgoed 6.3) ( ) ( ) Resultaat na herwaardering ( ) ( ) 10

11 Resultaat per participatie Exploitatieresultaat Verkoopresultaat Beschikbaar voor uitkering Herwaardering vastgoed (3.916) (4.280) Resultaat na herwaardering (3.045) (3.353) Rendement per participatie op jaarbasis -12,7% -13,8% Rendement per participatie op jaarbasis (exclusief herwaardering vastgoed) 3,6% 3,8% 11

12 5. KASSTROOMOVERZICHT 2011 (in euro s) Noot _ Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Beschikbaar resultaat voor uitkering 6.6) Mutatie debiteuren en overige vorderingen 6.4) (11.883) Mutatie crediteuren en overige schulden 6.8) ( ) Mutaties werkkapitaal ( ) Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten Kostprijs verkochte woningen Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Uitkering a.g.v. overlijden vennoot (één participatie) (17.307) (42.160) Uitkering aan vennoten over voorgaand boekjaar 6.6) ( ) ( ) Interim-uitkering aan vennoten over lopend boekjaar - ( ) Aflossing hypothecaire lening 6.7) ( ) ( ) Kasstroom uit financieringsactiviteiten ( ) ( ) Netto kasstroom c.q. toename liquide middelen ( ) ( ) Liquide middelen per 1 januari Liquide middelen per 31 december Mutatie liquide middelen ( ) ( ) 12

13 6. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER Algemene informatie De Burgerlijke Maatschap Woningmaatschap XXXVIII ("de Maatschap") werd bij notariële akte van 27 oktober 2006 aangegaan ten einde met ingang van 27 oktober 2006 voor rekening van de vennoten te beleggen in registergoed projecten ten behoeve van particuliere bewoning, gelegen in de plaatsen Axel, Heerlen, Heiligerlee, Midwolda, Oude Pekela, Sittard, Tolbert en Zwijndrecht. De statuten bepalen dat het bestuur van de Maatschap berust bij minimaal twee door de Vergadering van Vennoten gekozen vennoten. De Maatschap heeft een overeenkomst gesloten met Staalbankiers Vastgoedfondsen Beheer B.V. en de op 27 oktober 2005 opgerichte Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen ("de Stichting"). De Stichting treedt uitsluitend op als bewaarder in de zin van de Wet financieel toezicht en heeft ten doel het bewaren van de activa en het administreren van de beleggingsobjecten. In deze jaarrekening zijn de liquide middelen en de hypothecaire schuld alsmede alle baten en lasten van de Stichting vanaf 27 oktober 2006 verwerkt. Staalbankiers Vastgoedfondsen Beheer B.V. heeft de beheertaken uitbesteed aan Staalbankiers N.V., afdeling Vastgoedfondsen. De jaarrekening 2011 omvat de periode vanaf 1 januari 2011 tot en met 31 december Alle voorkomende bedragen luiden in euro s. De jaarrekening is opgesteld op basis van de grondslagen voor financiële verslaggeving van Titel 9, Boek 2 BW. 2. Waarderingsgrondslagen (a) Algemeen Afsluitprovisies uit hoofde van herfinancieringen worden uit voorzichtigheidsoverwegingen rechtstreeks ten laste van het resultaat gebracht in het jaar dat deze worden verstrekt c.q. betaald. Voor zover niet anders vermeld, heeft waardering van de activa en passiva tegen nominale waarde plaatsgevonden. (b) (c) (d) (e) Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd op historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen of lagere realiseerbare waarde, waarin mede begrepen alle directe verwervingskosten, zoals notariskosten en de aan Staalbankiers N.V. verschuldigde vergoeding over de koopsom. Afsluitprovisies uit hoofde van (her)financieringen worden geactiveerd als onderdeel van de kostprijs van de woningen conform de afspraken omtrent de bepaling van de netto verkoopprijs in het prospectus. Debiteuren en overige vorderingen Debiteuren en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Huuropbrengsten De huuropbrengsten worden in de winst- en verliesrekening verantwoord in de periode waarop zij betrekking hebben. Resultaatbepaling De resultaten uit de verkoop van vastgoed worden toegerekend aan de periode waarin het vastgoed door middel van notariële akte wordt geleverd. 13

14 (f) Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld conform de indirecte methode. 3. Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed in exploitatie is bij de verkrijging door de Maatschap per 27 oktober 2006 integraal getaxeerd door onafhankelijke taxateurs, waarbij de aankoopprijs inclusief de aankoopkosten de reële waarde per balansdatum benaderd. - Het onroerend goed, gelegen te Axel en Sittard, werd in juridisch eigendom verkregen op 6 april 2006 van Van Speijk Vastgoed B.V. - Het onroerend goed, complex Kampstraat gelegen te Heerlen, werd in juridisch eigendom verkregen op 1 november 2005 van Stichting bedrijfstakpensioenfonds voor het Schilders-, Afwerkings- en Glaszetbedrijf. - Het onroerend goed, complex Mariabad gelegen te Heerlen, werd in juridisch eigendom verkregen op 30 juni 2006 van ING woningen Bewaar Maatschappij B.V. - Het onroerend goed, gelegen te Heiligerlee en Midwolda, werd in juridisch eigendom verkregen op 1 november 2005 van Stichting bedrijfstakpensioenfonds voor het Schilders-, Afwerkings- en Glaszetbedrijf. - Het onroerend goed, gelegen te Oude Pekela, werd in juridisch eigendom verkregen op 31 maart 2006 van Kooistra s Kledinghuis Leeuwarden Dokkum B.V. - Het onroerend goed, gelegen te Tolbert, werd in juridisch eigendom verkregen op 13 januari 2006 van Dutch Residential Fund I B.V. - Het onroerend goed, gelegen te Zwijndrecht, werd in juridisch eigendom verkregen op 30 juni 2006 van Zwijndrecht Vastgoed B.V. De samenstelling van het onroerend goed in exploitatie is als volgt: Aantal woningen/winkels en recreatieruimte Verkopen Woningen Axel Heerlen (Kampstraat) Heerlen (Mariabad) Heiligerlee/Midwolda 9-9 Oude Pekela Sittard Tolbert 9-9 Zwijndrecht Winkels en Recreatieruimte Heerlen

15 Waarde (kostprijs) Verkopen Woningen Axel Heerlen (Kampstraat) Heerlen (Mariabad) Heiligerlee/Midwolda Oude Pekela Sittard Tolbert Zwijndrecht Winkels en Recreatieruimte Heerlen Herwaardering vastgoed 2009 ( ) Herwaardering vastgoed 2010 ( ) Herwaardering vastgoed 2011 ( ) Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd op historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen of lagere realiseerbare waarde, waarbij de lagere realiseerbare waarde is gedefinieerd als de hoogste van: de marktwaarde, bepaald op basis van de onderliggende WOZ-waarde van de vastgoedbeleggingen, gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling (-4,0%) vanaf de Iaatste peildatum en het gerealiseerde percentage Ieegwaarde (75%) bij verkoop van restpakketten; en de bedrijfswaarde, berekend op basis van een discounted cash flow model (methode waarbij de netto contante waarde wordt berekend van toekomstige kasstromen). Op basis van deze uitgevoerde berekening van de realiseerbare waarde, heeft de beheerder de waardering van de woningportefeuille ten opzichte van de oorspronkelijke kostprijs aangepast naar deze lagere realiseerbare waarde. Voor informatiedoeleinden bedraagt de WOZ-waarde op de laatste peildatum ( ) 49,5 miljoen. 4. Debiteuren en overige vorderingen Huurdebiteuren Servicekosten Overige vorderingen en overlopende activa

16 Onder de debiteuren en overige vorderingen is begrepen een bedrag van aan te vorderen huren. De ouderdomsanalyse van deze huurdebiteuren is als volgt: Huurvorderingen 90 dagen Huurvorderingen > 90 dagen Totaal Liquide middelen Staalbankiers N.V. heeft op verzoek van de beheerder een creditrentefaciliteit voor de rekening-courant ingevoerd. Deze faciliteit is gebaseerd op eenmaands Euribor-tarief minus 0,60% over het totale creditsaldo op de rekening-courant. Gelden zijn daardoor direct rentedragend. Teneinde de resultaten uit liquiditeitenbeheer te optimaliseren, heeft de beheerder de bestaande creditrentefaciliteit voor de rekening-courant uitgebreid door middel van het uitzetten van gelden op een spaarrekening. De beheerder heeft hiertoe bij Staalbankiers N.V. een Staal Spaarrekening en een Staal Solide Spaarrekening geopend. Bedragen op deze rekening zijn rentedragend en zijn vrij opneembaar. Afhankelijk van de ruimte in liquiditeit worden deze rekeningen gebruikt. Per 31 december 2011 bedroeg de creditrente-vergoeding op de Staal Spaarrekening variërend van 0,25% (bij saldo tot ) tot 1,25% (bij saldo vanaf ) en op de Staal Solide Spaarrekening variërend van 0,45% (bij saldo tot ) tot 2,50% (bij saldo vanaf ). 6. Eigen vermogen De mutaties in het eigen vermogen gedurende 2011 zijn als volgt: Maatschap- Herwaardering Uitkeringsrekening Totaal kapitaal vastgoed Exploitatie-/ verkoopresultaat Eigen vermogen per 1 januari ( ) Uitkering aan vennoten over 2010 ( ) - ( ) ( ) ( ) (22.549) Uitkering a.g.v. overlijden vennoot (één participatie) (17.349) - 42 (17.307) Terugbetaling eigen inleg (51.934) Resultaat over ( ) ( ) Af: interim-uitkering Eigen vermogen per 31 december ( ) Eigen vermogen per 31 december 2011 per participatie (10.627)

17 Eén vennoot is op 22 juli 2011 overleden. Conform artikel 5.5 van de maatschapovereenkomst houdt een participant (natuurlijk persoon) op participant te zijn door zijn/haar overlijden. De erfgenamen van de vennoot wensten de participatie in Woningmaatschap XXXVIII niet voort te zetten. De Maatschap wordt na het uittreden van een participant voortgezet door de overblijvende participanten. Als gevolg hiervan is het aantal participanten en het aantal participaties afgenomen met één. De overblijvende participanten hebben de verplichting om aan de uitgetreden participant uit te keren een bedrag gelijk aan de boekwaarde van het maatschapaandeel per 31 december van het jaar voorafgaande aan de datum van uittreding. Dit bedrag bedroeg per participatie in Hierop zijn de reeds betaalde uitkeringen ten bedrage van 420 in mindering gebracht. Op basis van één participatie is derhalve een bedrag van totaal uitgekeerd. Deze uitkering wordt gefinancierd door middel van een vermindering van het uit te keren bedrag over Dientengevolge zal de uitkering per participatie lager uitkomen. Hiertegenover staat dat de toekomstige winstrechten per overgebleven participant zullen toenemen omdat de Maatschap met minder participanten wordt voortgezet. Overzicht aantal participanten, aantal participaties en intrinsieke waarde per participatie ultimo boekjaar: Aantal participanten Aantal participaties Intrinsieke waarde per participatie Hypothecaire lening De lening wordt onderverdeeld in acht leninggedeelten, te weten A tot en met H, en is verstrekt door Staalbankiers N.V. De lening heeft een non-recourse karakter. De hoofdsom van de geldlening is geheel aflosbaar bij beëindiging van de Maatschap. Bij tussentijdse verkoop van onroerend goed wordt een bedrag ter grootte van 90% van de kostprijs afgelost. De aflossingen geschieden boetevrij op de roll-overlening (uitsluitend op een rentevervaldag) en tot een maximumbedrag per jaar van 15% van de oorspronkelijke hoofdsommen van de vaste leningen. Bij overschrijding moet de Stichting over het extra af te lossen bedrag een vergoeding wegens vervroegde aflossing betalen. Het nieuwe aflossingsjaar is op 30 september 2011 van start gaan. Leninggedeelte E, oorspronkelijk groot tegen een vast rentetarief van 4,94%, is per 30 september 2011 volledig afgelost. (De kredietfaciliteit in rekening-courant is voortgezet op basis van driemaands Euribor-tarief met een opslag van 2,50% (leninggedeelte I).) Als zekerheden zijn op het aangekochte onroerend goed hypothecaire inschrijvingen verstrekt alsmede stille verpandingen van huurvorderingen en assurantiepenningen. 17

18 Het verloop van de hypothecaire lening gedurende 2011 is als volgt: Kort Lang Totaal Balans per 1 januari Aflossingen ( ) ( ) ( ) Opname Balans per 31 december Het obligo per participatie bedraagt per 31 december Het verloop per individuele lening is hieronder nader gespecificeerd: Rentevast Lening- periode tot Balans per Balans per gedeelte Rente % en met Aflossing A eenmaands Euribor + 0,50% E - kort 4,94% 30 september F 4,98% 30 september G 5,02% 30 september H eenmaands Euribor + 2,50% I driemaands Euribor + 2,50% Crediteuren en overige schulden Te betalen accountantskosten Vooruitontvangen huren Crediteuren Te betalen beheervergoeding Te betalen rente en aflossing Waarborgsommen in beheer Te betalen BTW Te betalen overige kosten

19 7. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER Exploitatiekosten De specificatie van de exploitatiekosten is als volgt: Klachtonderhoud Groot onderhoud Leegstandkosten Beheervergoeding *) Onroerende zaakbelastingen/waterschapslasten Administratiekosten Verzekeringen *) Beheervergoeding De specificatie van de beheervergoeding is als volgt: Huuropbrengsten Bij: Servicekosten Bij: Saldo vooruitontvangen huren/achterstallige huren (4.370) Geïncasseerde huuropbrengsten Beheervergoeding 5% Algemene kosten De specificatie van de algemene kosten is als volgt: _ Kosten Stichting/Bewaarder Accountantskosten

20 3. Overeenkomst ter zake van Beheer en Bewaring Tussen de Maatschap, Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen ("de bewaarder") en Staalbankiers Vastgoedfondsen Beheer B.V. ("de beheerder") is een overeenkomst gesloten betreffende het beheer en de bewaring. Deze overeenkomst voorziet onder meer in het volgende: (a) (b) (c) Een eenmalige vergoeding van 2% voor Staalbankiers N.V. (initiatiefnemer) voor zijn werkzaamheden en risico s met betrekking tot het aangaan en de promotie van de Maatschap en de Bewaarder en de aankoop van de onroerende zaken. Een vergoeding voor de beheerder van 5% (inclusief BTW) over de ontvangen huuropbrengsten van het onroerend goed (inclusief servicekosten). Een vergoeding voor de beheerder bij verkoop van het onroerend goed van 15% van de verkoopwinst, bepaald als het verschil tussen de verkoopopbrengst en de kostprijs bestaande uit de aankoopprijs inclusief de aankoopkosten. 4. Belastingen In de jaarrekening zijn geen belastingen over het resultaat en uitkeringen verwerkt, aangezien de Maatschap niet zelfstandig belastingplichtig is. Volgens de Wet op de Inkomstenbelasting 2001 wordt het saldo van de bezittingen en schulden van de Maatschap direct toegerekend aan de vennoten. 5. Kostenratio Het niveau van de kosten van de Maatschap, gerelateerd aan haar gemiddelde intrinsieke waarde, beliep 2,93%. 6. Omloopsnelheid van de activa Het aantal in 2011 verkochte woningen gerelateerd aan het aantal woningen aan het begin van het boekjaar beliep 1,0%. 20

21 8. OVERIGE TOELICHTINGEN 1. Gelieerde partijen De objecten werden door de Bewaarder ten behoeve van het Fonds deels verworven van nietgelieerde partijen en deels van Staalbankiers N.V., die de door haar verkregen objecten had gekocht van niet-gelieerde partijen tegen dezelfde voorwaarden als die van toepassing zijn op de rechtsverhouding tussen haar en de Bewaarder. Nadien heeft geen acquisitie meer plaatsgevonden. De woningen te Axel, Heerlen (Kampstraat), Heiligerlee / Midwolda, Sittard en Tolbert zijn gekocht van Staalbankiers N.V. (totaal ). Bij het uitvoeren van haar werkzaamheden zal de Beheerder gebruik maken van de diensten van een gelieerde partij: Staalbankiers N.V. De beheertaken worden verzorgd door de afdeling Vastgoedfondsen van Staalbankiers N.V. Bij de uitoefening van deze taken treedt Staalbankiers N.V. uitsluitend op in het belang van de Vennoten. Hierop houdt de Bewaarder toezicht. De uitbesteding zal plaatsvinden in overeenstemming met artikel 38 van het BTB met betrekking tot de voorwaarden waaraan moet worden voldaan bij het uitbesteden van één of meer taken van beheer. Er is niet in gelieerde partijen belegd. 2. Persoonlijke belangen bestuurders en commissarissen Het totale persoonlijke belang van de bestuurders en de commissarissen in Maatschap Woningmaatschap XXXVIII is nihil. 21

22 9. OVERIGE GEGEVENS 1. Controleverklaring Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring op pagina 25 en Uitbreiding en vervreemding van maatschapaandelen en liquidatie Na 27 oktober 2006, de startdatum van de Maatschap, kunnen geen nieuwe maatschapleden toetreden, noch kan het maatschapkapitaal worden verhoogd. De Maatschap zal naar verwachting worden ontbonden op 27 oktober 2013, tenzij de Vergadering van Vennoten, op voorstel van het maatschapbestuur, vóór 27 oktober 2013 besluit tot eerdere ontbinding van de Maatschap. 3. Winstverdeling Artikel 13 van de maatschapovereenkomst luidt als volgt: (1) De winst het positieve saldo van het exploitatieresultaat en het verkoopresultaat van de winst- en verliesrekening, vermeerderd met het bedrag van de (eventuele) afschrijvingen wordt met inachtneming van de volgende leden van dit artikel twee keer per jaar aan de vennoten uitgekeerd, tenzij de vergadering van vennoten besluit tot reservering van (een gedeelte van) de winst. In geval van reservering van de winst wordt de kapitaalrekening van ieder der vennoten gecrediteerd overeenkomstig het in lid 3 van dit artikel bepaalde. Tegelijk met de uitkering van de winst kan ook een restitutie van een deel van de eigen inbreng plaats hebben. (2) De beheerder kan besluiten om een extra voorschot op de winst uit te betalen. (3) Iedere vennoot is in de winst gerechtigd naar rato van de inbreng op zijn maatschapaandeel. Indien een vennoot zijn winstaandeel niet (volledig) opneemt, wordt het (resterende) winstaandeel geboekt in rekening-courant met die vennoot. (4) Verliezen worden door de vennoten gedragen in de lid 3 bedoelde verhouding. Verliezen worden op de kapitaalrekening van ieder der vennoten gedebiteerd overeenkomstig het in de vorige zin bepaalde. (5) Indien blijkens de vastgestelde winst- en verliesrekening over enig boekjaar verlies is geleden, hetwelk niet uit een reserve bestreden of op andere wijze gedekt wordt, geschiedt in de volgende jaren geen winstuitkering, zolang zodanig verlies niet is aangezuiverd, tenzij de vergadering van vennoten anders besluit. 4. Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2010 De jaarrekening 2010 is vastgesteld in de maatschapvergadering gehouden op 12 april De maatschapvergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel. 22

23 5. Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2011 Het uit te keren bedrag aan vennoten zou bestaan uit Dit bedrag omvat het resultaat over 2011 ad , vermeerderd met een liquiditeitsoverschot ad , verminderd met de inkoop van één participatie ad Voor elk van de resterende 529 maatschapaandelen zou aldus 936 beschikbaar zijn. Echter blijven tot op heden de verkopen achter bij de verwachtingen, waardoor slechts marginaal wordt afgelost op de hypothecaire leningen. Op grond hiervan geeft de financier vooralsnog geen toestemming tot het doen van een uitkering. Tijdens de jaarvergadering zal een financieringsvoorstel worden voorgelegd aan de participanten. Den Haag, 8 maart 2012 Staalbankiers N.V. J.G.P. Hage 23

24 MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XXXVIII CONTROLEVERKLARING 2011 Conform het advies van de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA) ter vermijding van fraude met handtekeningen van accountants, is de controleverklaring niet voorzien van een persoonlijke handtekening. De Beheerder heeft de originele, ondertekende verklaring in zijn bezit. Indien u deze wilt inzien, verzoeken wij u dit kenbaar te maken bij de Beheerder (telefoon: / infoparticipanten@staalbankiers.nl). Verdere informatie kunt u vinden op de website van de NBA: 24

25 Controleverklaring: zie aparte pdf. 25

26 MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XXXVIII BIJLAGEN JAARREKENING

27 FISCALE OPGAVE 2011 Bijgaand treft u de berekening aan van de (fiscale) waarde en opbrengst per participatie in Maatschap Woningmaatschap XXXVIII over de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december Doel van de invulinstructie is om de vennoten te informeren over de wijze waarop de participatie in Maatschap Woningmaatschap XXXVIII in de aangifte kan worden verantwoord. Opgemerkt wordt dat iedere vennoot zelf verantwoordelijk is voor het opstellen van zijn of haar aangifte. Fiscale waardering Doordat de Maatschap transparant is voor de inkomsten- en vennootschapsbelasting, worden de bezittingen en schulden van de Maatschap pro rata toegerekend aan de vennoten, ongeacht of de vennoot een particuliere belegger, ondernemer of aan vennootschapsbelasting onderworpen entiteit (bijvoorbeeld een B.V. of een N.V.) is. Vennoten worden geadviseerd, mede in verband met hun specifieke omstandigheden, hun eigen persoonlijke (fiscale) adviseur(s) te raadplegen. Veranderingen in inzichten van de Belastingdienst, jurisprudentie of in wet- of regelgeving zijn voor rekening en risico van de vennoten. Particuliere belegger (box 3) In het prospectus (hoofdstuk 7 Fiscale aspecten) is de fiscale behandeling van de participaties voor een particuliere belegger weergegeven. Tot 1 januari 2010 gold dat de onroerende zaken in bezit van de Maatschap gewaardeerd dienen te worden tegen de waarde in het economische verkeer. Vanaf 1 januari 2010 is de fiscale wetgeving gewijzigd en dienen de woningen van de Maatschap ten behoeve van box 3 gewaardeerd te worden op basis van de vastgestelde WOZ-waarde van het betreffende belastingjaar, waarbij rekening gehouden wordt met een lagere waarde wegens verhuurde staat. De waardering van de schulden van de Maatschap ten behoeve van box 3 is ongewijzigd en dient plaats te vinden tegen de waarde in het economische verkeer. Conform het advies, zoals dit is gegeven door de bewaarder, is de fiscale waardering van de bezittingen van de Maatschap conform het hiervoor genoemde wettelijke waarderingsvoorschrift vastgesteld. De waardering van de schulden van de Maatschap naar waarde in het economische verkeer vindt plaats op de wijze zoals deze in het verleden door de beheerder is gehanteerd. Per 1 januari 2011 kent de rendementsgrondslag van box 3 slechts nog maar één peildatum, namelijk de waarde van de bezittingen en schulden per 1 januari. De waarden per 31 december worden niet meer in de belastingaangifte opgenomen. De aldus bepaalde fiscaal te rapporteren waarden van bezittingen en schulden, die de grondslag vormen voor de heffing in box 3, zijn opgenomen in de hierna bijgevoegde Fiscale bijlage A. Als voorbeeld is bijgevoegd het model van het aangiftebiljet P IB-ondernemers (box 1) en vennootschapsbelastingplichtige entiteiten Indien een rechtspersoon/vennoot participeert in een Maatschap dan wel een natuurlijk persoon/vennoot voor zijn of haar deelname wordt aangemerkt als een ondernemer in box 1, wordt de desbetreffende vennoot belast voor een pro rata gedeelte van het fiscale resultaat van de Maatschap. De waarde van de bezittingen en schulden van de Maatschap vormt bij deze vennoten derhalve niet de heffingsgrondslag. Om tot vaststelling van het aan te geven resultaat te komen, wordt een vermogensvergelijking opgesteld waarbij de commerciële waarderingen worden omgezet in een fiscale waardering. Bij het opstellen van de vermogensvergelijking is derhalve van belang op welke wijze de bezittingen en schulden van de Maatschap commercieel zijn gewaardeerd in de balans en of er fiscaal een andere waardering geldt op basis van fiscale regelgeving zodat er mogelijk fiscale/commerciële verschillen zijn. 27

28 De waardering van de bezittingen en schulden van de Maatschap vindt zowel in de commerciële als in de fiscale balans in beginsel plaats tegen historische kostprijs, dan wel lagere marktwaarde. Bij de bepaling van het aan te geven resultaat worden de aan de vennoot toegerekende inkomsten, zoals huur en interest, verminderd met fiscaal aftrekbare kosten (exploitatiekosten, betaalde interest, etc), in de belastingheffing betrokken. Voor een participatie die tot het vermogen van een onderneming behoort en die volgens de regels van box 1 (winst uit onderneming) wordt belast dan wel in bezit is van een aan vennootschapsbelasting onderworpen entiteit, zijn de in Fiscale bijlage B aangegeven waarden van activa en passiva alsmede de fiscale winstberekening relevant voor uw aangifte. Administratieplichtigen die in Nederland wonen of gevestigd zijn, zijn vanaf 1 januari 2005 wettelijk verplicht elektronisch aangifte te doen voor de inkomstenbelasting met winst uit onderneming en de vennootschapsbelasting. Dat betekent dat u vanaf het belastingjaar 2004 verplicht bent om elektronisch aangifte te doen. Voor vragen omtrent de wijze van elektronisch aangifte doen, verwijzen wij u vriendelijk naar uw (fiscaal) adviseur(s) dan wel de Belastingdienst (infonummer ondernemers of Fiscale bijlagen De in de Fiscale bijlagen opgenomen bedragen, vermenigvuldigd met het aantal door u gehouden participaties, kunnen worden gerapporteerd in de aangifte inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting De structuur van de Maatschap is door de Belastingdienst als juist bevestigd (de zogenaamde ruling). Uw belastinginspecteur kan met vragen of een nadere toelichting terecht bij: Belastingdienst De heer Hoffmann Postbus ED ALKMAAR Deze bijlagen behoeven niet bij de in te dienen aangifte te worden gevoegd. 28

29 Fiscale bijlage A Aangifte inkomstenbelasting 2011 box 3 Fiscale waarde per participatie Maatschap Woningmaatschap XXXVIII te Den Haag Model volgens aangiftebiljet P 2011 Box 3 Bezittingen in euro s 20d Contant geld en vorderingen Waarde bezittingen op 1 januari f Overige onroerende zaken. Niet de eigen woning die hoofdverblijf is Schulden Waarde bezittingen op 1 januari a Waarde schulden op 1 januari

30 Fiscale bijlage B Aangifte inkomstenbelasting 2011 box 1/vennootschapsbelasting 2011 Fiscale waarde en opbrengst per participatie Maatschap Woningmaatschap XXXVIII te Den Haag Fiscale vermogensopstelling per 31 december 2011 in euro s Activa Materiële vaste activa Onroerende zaken Vlottende activa Liquide middelen en Overige vorderingen 273 Passiva Schulden en overlopende passiva Schulden aan kredietinstellingen Overige schulden 552 Fiscale winstberekening Opbrengsten Boekwinst op activa 1 94 Opbrengsten van rente op banktegoeden 15 Overige opbrengsten Overige bedrijfskosten Exploitatiekosten overige materiele vaste activa 3 (1.579) Verkoopkosten 4 (37) Kosten van schulden, andere rentelasten en soortgelijke kosten (2.364) Andere kosten 5 (37) De onroerende zaken zijn in deze bijlage gewaardeerd tegen historische kostprijs. Onder omstandigheden kunt u de onroerende zaken op lagere bedrijfswaarde waarderen. In dat geval kunt u het afwaarderingresultaat ten laste van uw fiscale winst brengen. De lagere bedrijfswaarde van de onroerende zaken per participatie bedraagt De afwaardering per participatie bedraagt Per 1 januari 2007 wordt de afwaardering van gebouwen op lagere bedrijfswaarde, de onderdelen van deze gebouwen, de daarbij behorende ondergrond en aanhorigheden als één bedrijfsmiddel beschouwd indien deze in dezelfde handen zijn dan wel bij een verbonden lichaam. Waardering op lagere bedrijfswaarde is slechts geoorloofd, voor zover en zolang deze aantoonbaar duurzaam lager is. Indien in een volgend jaar de bedrijfswaarde van het gebouw is gestegen, moet waardering naar die hogere bedrijfswaarde plaatsvinden tot maximaal het bedrag dat volgens het gehanteerde stelsel van afschrijving als boekwaarde van het gebouw zou zijn vastgesteld. Voor vragen omtrent de eventuele gevolgen van deze wetswijziging voor uw specifieke situatie, verwijzen wij u vriendelijk naar uw (fiscaal) adviseur(s) dan wel de Belastingdienst (infonummer ondernemers of 1 Verkoopprijs minus geactiveerde kostprijs onroerende zaken 2 Huuropbrengsten 3 Beheervergoeding, onroerende zaakbelasting, waterschapslasten, onderhoud, verzekeringen, administratiekosten 4 Inclusief makelaarscourtage en winstdelingsregeling Staalbankiers N.V. 5 Algemene kosten, overige kosten/opbrengsten 30