MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XXXVIII JAARVERSLAG 2012 MET FISCALE OPGAVE

Transcriptie

1 MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XXXVIII JAARVERSLAG 2012 MET FISCALE OPGAVE

2 INHOUDSOPGAVE PAGINA 1. Verslag van de beheerder 3 2. Mededeling van het stichtingsbestuur 9 Jaarrekening Balans per 31 december Winst- en verliesrekening over Kasstroomoverzicht Toelichting op de balans per 31 december Toelichting op de winst- en verliesrekening over Overige gegevens 8. Overige toelichtingen Overige gegevens 24 Controleverklaring 26 Bijlagen jaarrekening

3 1. VERSLAG VAN DE BEHEERDER Algemeen Het exploitatie- en verkoopresultaat over het boekjaar 2012 bedraagt positief per participatie. Het secretariaat van het maatschapbestuur berust bij de beheerder. Eventuele vragen aan het maatschapbestuur kunnen schriftelijk worden ingediend bij: Staalbankiers N.V., afdeling (secretariaat) Vastgoedfondsen, Postbus 327, 2501 CH Den Haag. Na vaststelling van de jaarrekening zal deze worden gepubliceerd op de website van Staalbankiers N.V. ( Tevens is voor de Maatschap een beschrijving van de administratieve organisatie beschikbaar. Op basis van de waarderingsgrondslagen wordt onroerend goed in de jaarrekening verantwoord op historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen of lagere marktwaarde. Aangezien de marktwaarde per 31 december 2012 onder de historische kostprijs ligt, heeft afwaardering plaatsgevonden. Het resultaat uit herwaardering van het vastgoed bedraagt negatief per participatie. Exploitatie Per balansdatum is een bedrag aan huur te vorderen van Hiervan zijn 26 huurvorderingen ad totaal overgedragen aan de gerechtsdeurwaarder. Het totaal van alle afgeboekte huurvorderingen sinds de start van de Maatschap bedraagt De jaarlijkse huurverhoging bedroeg per 1 juli 2012: 2,3%. In het boekjaar 2012 heeft zowel groot onderhoud als klachtonderhoud plaatsgevonden. Voor groot onderhoud aan de appartementencomplexen te Heerlen (Mariabad) worden bijdragen betaald aan de betreffende Verenigingen van Eigenaars. Deze kosten worden verantwoord onder de onderhoudsuitgaven. De totale financiële consequentie voor 2012 bedroeg circa Aan het complex te Heerlen hebben zowel een herinrichting van het parkeerterrein als buitenschilderwerk en houtrotreparaties van de appartementen plaatsgevonden. De extra bijdragen hiervan bedroegen respectievelijk en Door de herinrichting van het parkeerterrein zijn extra plaatsen gecreëerd. Voor het verhuurgereed maken van leeggekomen woningen is in totaal circa betaald. De leningen zijn per 1 oktober 2012 allen omgezet in een rekening-courant faciliteit. De limiet wordt bij een reguliere verkoop ingeperkt met 90% van de kostprijs. Deze faciliteit heeft een looptijd tot uiterlijk 27 oktober 2013 en een renteconditie van driemaands Euribor-tarief verhoogd met 2,50%. Door aanscherping van de eisen uit de Wet op het Financieel Toezicht dienen objecten van onder toezicht staande Woningmaatschappen jaarlijks te worden getaxeerd door een onafhankelijk taxateur. In december 2012 is door Hans Janssen Bedrijfsmakelaars een taxatierapport opgemaakt. De kosten hiervan bedroegen Leegstand/Verhuur De woningmarkt zit in 2012 nog steeds op slot. Dientengevolge is het aanbod van te koop staande woningen onverminderd groot te noemen. 3

4 Met betrekking tot het complex te Heerlen is de verhuur van de appartementen in 2012 voorspoedig geweest en was de leegstand het hele jaar beheersbaar. Over 2012 zijn in totaal 31 huurcontracten afgesloten. Voorts zijn er 27 parkeerplaatsen opnieuw verhuurd. Care Limburg, de huurder van één van de commerciële ruimtes onder het complex aan het Mariabad te Heerlen, had in 2011 de huurovereenkomst opgezegd. De huurovereenkomst zou op 31 oktober 2012 eindigen. De beheerder heeft Care Limburg weten te behouden voor een periode van twee jaar door middel van een incentive in de vorm van een huurkorting. Hiermee is leegstand van de commerciële ruimte voorkomen. Met betrekking tot de overige complexen zijn in 2012 zeventien huurcontracten afgesloten. In de bijlage treft u een specificatie van de verhuurde objecten aan. Verkopen Herstel van de woningmarkt heeft het afgelopen jaar nog niet plaatsgevonden. Het verkoopproces is hiermee onverminderd onder druk blijven staan. De financiële instellingen zijn zeer kritisch bij het verstrekken van hypothecaire leningen en potentiële kopers nemen een afwachtende houding aan. Ook bij de portefeuille van de Maatschap is te constateren dat de verkopen moeizaam verlopen. De beheerder heeft verschillende initiatieven ondernomen om verkopen te bewerkstelligen. In de vastgestelde begroting 2012 is uitgegaan van de verkoop van vijf woningen. Gerealiseerd zijn drie verkochte woningen. Tevens is één losse garage verkocht. In de bijlage treft u een specificatie van de geëffectueerde verkopen aan. In onderstaande tabel zijn de verkopen gespecificeerd: Locatie Aantal Aantal woningen verkocht Aantal woningen woningen aangekocht ultimo 2012 Axel Heerlen (Kampstraat) Heerlen (Mariabad) Heiligerlee/Midwola Oude Pekela Sittard Tolbert Zwijndrecht Totaal Waardering vastgoed De economische en financiële crisis heeft niet alleen gevolgen gehad voor het aantal verkopen en de verkoopprijzen van de individuele woningen, maar ook de beleggingswaarde van de verhuurde woningen is verder onder druk komen te staan. Potentiële beleggers in verhuurde woningen haakten af vanwege de beperkte financierbaarheid door de banken en de daardoor extra vereiste aan eigen vermogen. Dit wordt nog versterkt door het voortduren van onduidelijk regeringsbeleid. De bedrijfswaarde van het onroerend goed is gebaseerd op het beschikbare taxatierapport, opgemaakt d.d. 13 december 2012 door Hans Janssen Bedrijfsmakelaars. In de toelichting op de balans is onder onroerend goed in exploitatie de balanswaardering van het vastgoed per 31 december 2012 opgenomen. 4

5 Financiering Om de solvabiliteit van de Woningmaatschap op peil te houden en ook in de toekomst het risico van herfinanciering te beperken, stelt de beheerder voor om de uitkeringen afhankelijk te maken van de Loan-To-Value (LTV). De LTV wordt bepaald door de hypothecaire lening te relateren aan de balanswaarde van het vastgoed. Gezien de strengere eisen die de banken stellen, is voor een mogelijk noodzakelijke herfinanciering volgens de huidige maatstaven naar verwachting een LTV van ca 70% maximaal haalbaar. De LTV is te verlagen door verhoging van de aflossing danwel een verbetering van de beleggingswaarde van het onroerend goed. De beheerder stelt voor dat, indien de LTV hoger is dan 70%, er geen liquiditeiten uit de verkoop van woningen uitgekeerd zullen worden. Indien de LTV de 80% overstijgt, zal ook het exploitatieresultaat op de verhuur van de woningen worden gereserveerd. De gereserveerde liquiditeiten zullen vooralsnog op een spaarrekening worden geplaatst. Per 31 december 2012 bedraagt de LTV van de Maatschap 101%. Uitkering Over het boekjaar 2011 heeft geen uitkering plaatsgevonden. Thans zou over het boekjaar 2012 een bedrag van per maatschapaandeel voor uitkering beschikbaar zijn. Dit bedrag bestaat uit exploitatie- en verkoopresultaat en 69 terugbetaling eigen inleg. Er wordt immers - conform de leningovereenkomst - bij iedere verkoop slechts 90% afgelost. Dit bedrag wordt nog verminderd met 247 per participatie wegens de inkoop van negen participaties als gevolg van het overlijden van vier participanten en de ontbinding van een vennoot-rechtspersoon (zie toelichting op pagina 19). In de leningovereenkomst met Staalbankiers N.V. is opgenomen dat uitkeringen aan participanten uitsluitend kunnen geschieden na goedkeuring van Staalbankiers. Na toetsing heeft de financier geen toestemming gegeven tot het doen van een uitkering aan de participanten. De uitkering bedraagt derhalve: Exploitatieresultaat Verkoopresultaat 8 Liquiditeit uit verkoop 69 Inkoop participaties (247) Reservering (1.042) Uitkering - De definitieve (slot)uitkering over het boekjaar 2012 zal in de Vergadering van Vennoten, te houden in april 2013, worden vastgesteld. 5

6 Onderstaand treft u de resultatentabel aan (in euro s): - begindatum : 27 oktober einddatum : 27 oktober 2013 Bedragen in euro s Inleg Exploitatie Inkoop Reservering Totaal Rendement *) eigen geld verkoopresultaat participaties Inleg (25.000) (25.000) Resultaten 2006 (2 maanden) ** ,0% ,2% ,6% (80) ,8% (33) (936) - 3,6% 2012 (nader te bepalen) (247) (1.042) - 5,1% Totaal (23.881) (360) (1.978) (22.753) *) Rendement op jaarbasis, op basis van nominale inleg per 1 januari **) (Interim-)uitkering in 2008 op basis van realisatie in 2007 Beëindiging / Verlenging Maatschap Op 18 december 2012 is een extra Vergadering van Vennoten van Woningmaatschap XXXVIII gehouden. In deze vergadering heeft rechtsgeldige besluitvorming plaatsgevonden inzake een wijziging van de maatschapovereenkomst (artikel 2, lid 4 en artikel 4). Dit punt is inmiddels notarieel afgewikkeld. De maatschapperiode loopt af op 27 oktober In een extra Vergadering van Vennoten, te houden in april 2013, zal dit punt aan de orde komen. Continuïteit De Maatschap heeft op balansdatum een negatief eigen vermogen en een negatief werkkapitaal. De beheerder wijst op de situatie dat de looptijd van de Maatschap en de huidige hypothecaire financiering per 27 oktober 2013 aflopen. Per 31 december 2012 overschrijdt de resterende hypothecaire schuld de beleggingswaarde van het vastgoed met circa 1%. Voor een verlenging van de looptijd van de Maatschap is een (her)financiering benodigd. De beheerder is in overleg met de huidige financier Staalbankiers N.V. en ING Real Estate Finance om de mogelijkheden daartoe te bezien. Een afwijzing van (her)financiering zal leiden tot gedwongen verkoop van het vastgoed. Eventuele tekorten kunnen niet worden verhaald op het vermogen van de vennoten. Het verwachte exploitatieresultaat over 2013 is ruimschoots positief en de rekening-courant faciliteit tot 27 oktober 2013 is toereikend om aan de verplichtingen te voldoen. Uit bovenstaande beschouwing blijkt dat er gerede twijfel bestaat over de continuïteit van de bedrijfsactiviteiten, echter continuïteit van de bedrijfsactiviteiten is niet onmogelijk. Om deze reden is de jaarrekening opgesteld op basis van de continuïteitsveronderstelling van de bedrijfsactiviteiten. 6

7 Verwachtingen 2013 Inmiddels zijn wij in het zevende boekjaar van de Maatschap beland. Tot op heden zijn er nog geen verkopen gerealiseerd. In 2013 zijn tot op heden vijf woningen verhuurd, gelegen te Heerlen (4) en Zwijndrecht (1). Voorts zijn er in Zwijndrecht twee garages verhuurd. Er staan vijftien woningen leeg, gelegen aan het Mariabad te Heerlen (10), Tolbert (2) en te Zwijndrecht (2). Voorts is de huur opgezegd van vijf appartementen te Heerlen, één woning te Sittard en één woning te Zwijndrecht. De Nederlandse economie heeft zich nog niet kunnen herstellen. Er zijn wel tekenen die duiden op enige verbetering, maar vooralsnog zonder stimulans voor de woningmarkt. De gemiddelde verkoopprijs is het afgelopen jaar met 6,7% gedaald tot circa Sinds het begin van de kredietcrisis is de prijs met 15,9% gedaald en verwacht het merendeel van de deskundigen een voortgaande daling in In 2012 werden in totaal woningen verkocht: een daling van ruim 2% ten opzichte van een jaar geleden (2011: ). Aan het einde van het vierde kwartaal van 2012 stonden ruim bestaande woningen te koop. Een daling ten opzichte van het einde van vorig jaar toen er nog woningen werden aangeboden. Deze daling is het gevolg van minder nieuw aanbod en het grote aantal verkopen in het laatste kwartaal van De kopers wilden nog profiteren van de oude, gunstiger regelgeving voor financieringen. Het aanbod is echter nog steeds 81,3% hoger dan voor de crisis. Een potentiële koper kan kiezen uit ruim 21 woningen. Gemiddeld staan woningen bijna een jaar te koop (352 dagen). Circa 48% van de woningen staat inmiddels een jaar of langer te koop. De verkooptijd is met circa 171 dagen veel korter. Een conclusie is dat in het bestaande aanbod de vraagprijzen nog immer te hoog zijn (bron: NVM). De nieuwbouwproductie voor de koopsector is zeer sterk afgenomen met onder andere als gevolg dat een recordaantal van 1464 bedrijven in de bouwnijverheid in 2012 failliet is gegaan. De bouwsector verwacht een nog lagere bouwproductie in Er zijn in 2012 voor slechts woningen vergunningen verleend. Vorig jaar waren dit vergunningen en net voor de crisis nog vergunningen. Er zijn weer circa woningen gesloopt. De gezinsverdunning met een toevoeging van minimaal huishoudens per jaar en de bevolkingsgroei (plus tot 16,8 miljoen) gaat nog onverminderd voort. Ingrediënten voor een te verwachten overspannen markt. De gemiddelde bouwkosten van een nieuwe woning bedraagt , exclusief de grond. Dit is nagenoeg constant gebleven in de crisisperiode (bron: EIB). De projectontwikkelaars moeten hun nieuwbouwwoningen echter met wel 20% korting aanbieden om succesvol te zijn. Dit kan natuurlijk niet lang voortduren. Voor de huurmarkt is ook beperkt interesse om te bouwen. Door de overregulering van de huurwetgeving slaat men met name de sector tot de liberalisatiegrens van circa 681 huur per maand over. Gunstig voor de Woningmaatschap, omdat een belangrijk deel van het vastgoed in deze woningen is belegd. Er worden steeds meer en steeds sneller goede huurcontracten afgesloten in de Woningmaatschap. Over het algemeen wordt bij een noodzakelijke doorverhuur een fors hogere huurprijs gerealiseerd. De recent door het kabinet voorgestelde nieuwe huurverhogingsmethodiek voor de geliberaliseerde huurovereenkomsten, waarbij een inkomensafhankelijke huurverhoging wordt ingevoerd van 1,5% boven inflatie voor de belastbare inkomens tot , met 2,0% boven de inflatie voor inkomens tussen circa en circa en 4% boven de inflatie voor belastbare inkomens boven de , zal positief uitwerken op de exploitatie-inkomsten. Het laatst bekende inflatiecijfer is 3%. Daarentegen zal de nieuw ingevoerde Wet Verhuurderheffing voor eigenaren met meer dan tien woningen, negatief uitwerken. Deze heffing bedraagt over 2013 circa 0,014% over de WOZ-waarde, oftewel circa 21 voor een woning met een WOZ-waarde van De extra huurinkomsten in 2013 overschrijden deze heffing echter ruimschoots. Overigens heeft het kabinet op advies van de Eerste Kamer nu al weer aangekondigd dit systeem te zullen reviseren en de verhuurderheffing over 2014 opnieuw te bezien. Mogelijk vervalt het traditionele puntensysteem voor huurwoningen en wordt dan waarschijnlijk vervangen door 7

8 het eerder ingetrokken voorstel van een maximale huursom gekoppeld aan een bepaald percentage van de WOZ-waarde. Ook op het gebied van de hypothecaire financieringen is en wordt er veel veranderd door het kabinet. Voor starters die een huis kopen is per 1 januari 2013 ingevoerd dat zij hun hypothecaire lening in 30 jaar volledig en ten minste annuïtair moeten aflossen om de hypotheekrente te mogen aftrekken van hun belastbaar inkomen. De maandlasten nemen daardoor sterk toe. Half februari heeft het kabinet een versoepeling voorgesteld. Deze houdt in dat er tegelijkertijd een tweede banklening voor maximaal 35 jaar mag worden afgesloten met een plafond van 50% van de waarde van de woning. De helft van de aflossing van de hypothecaire lening mag worden betaald uit een vanaf nul oplopende bancaire lening met een niet-aftrekbaar rentedeel. Het wordt één product met een gelijk rentepercentage. Met dit product kun je bijvoorbeeld als starter in de eerste jaren maximaal aflossen en in latere jaren besluiten meer op te nemen. De extra maandlasten kunnen dan deels - waar nodig - worden geneutraliseerd of beter worden afgestemd op de verschillende levensfases. De maandlasten kunnen door dit systeem circa 15% variëren ten gunste van de beginperiode. Uiteindelijk zal ook deze constructie over de gehele looptijd duurder zijn dan de oude regeling en moet het succes dus nog blijken. De rijksbijdrage voor de met 0% rente belaste tijdelijke partiële starterleningen wordt verhoogd van 20 naar 50 miljoen. Deze verhoging zal zonder meer nodig zijn om dit koopsegment enigszins op gang te helpen. Er zijn veel vraagtekens of de nieuw in te voeren maatregelen door de regering zullen leiden tot het vlot trekken van de woningmarkt. Vooralsnog zijn wij met veel andere deskundigen sceptisch, maar de toekomst zal het leren. Ten aanzien van de waardeontwikkeling van de woningvoorraad van de Woningmaatschap houden wij ons vast aan het vergroten van het woningtekort in Nederland met name als gevolg van het nagenoeg stilvallen van de bouwproductie in ons segment, de hogere aangekondigde huurverhogingen en het bereikbare segment voor een brede doelgroep. Positieve effecten kunnen niet uitblijven, maar of deze in 2013 tot uiting zullen komen, is de vraag. Den Haag, 13 maart 2013 Staalbankiers N.V. J.G.P. Hage mr. P.J. Keller MRE FRICS 8

9 2. MEDEDELING VAN HET STICHTINGSBESTUUR Het Bestuur van Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen biedt de hierbij gepresenteerde jaarrekening ter goedkeuring en vaststelling aan de vennoten van Maatschap Woningmaatschap XXXVIII aan. De jaarrekening is opgesteld door de beheerder en voorzien van een controleverklaring van de onafhankelijke accountant, welke is opgenomen op pagina 27 en 28. Den Haag, 13 maart 2013 Het Bestuur, prof.dr. W.M. Lammerts van Bueren, voorzitter mr.ing. J.F.A.M. van Kimmenaede E.B. Kloos 9

10 MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XXXVIII JAARREKENING

11 3. BALANS PER 31 DECEMBER 2012 (in euro s, voor resultaatbestemming) Noot Activa Beleggingen Onroerend goed in exploitatie 6.3) Vorderingen Debiteuren en overige vorderingen 6.4) Overige activa Liquide middelen Totaal activa Passiva Eigen vermogen Maatschapkapitaal Uitkeringsrekening vennoten ( ) ( ) Totaal eigen vermogen 6.5) ( ) Schulden op lange termijn Hypothecaire lening 6.6) Schulden op korte termijn Hypothecaire lening 6.6) Rekening-courant Staalbankiers N.V. 6.6) Crediteuren en overige schulden 6.7) Totaal passiva

12 4. WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2012 (in euro s) Noot Opbrengsten uit beleggingen Theoretische huuropbrengsten Huurderving als gevolg van leegstand ( ) (93.853) Afgeboekte huurvorderingen - (2.196) Huuropbrengsten Exploitatiekosten 7.1) ( ) ( ) Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Verkoopopbrengst Kostprijs ( ) ( ) Verkoopkosten (9.172) (14.525) Winstdeling Staalbankiers 7.3) (776) (5.346) Verkoopresultaat Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfsopbrengsten/Bedrijfslasten Interest opbrengsten Interest kosten ( ) ( ) Algemene kosten 7.2) (34.283) (20.037) Som der bedrijfslasten ( ) ( ) Beschikbaar resultaat voor uitkering Ongerealiseerd resultaat uit onroerend goed in exploitatie Herwaardering vastgoed 6.3) ( ) ( ) Resultaat na herwaardering ( ) ( ) 12

13 Resultaat per participatie Exploitatieresultaat Verkoopresultaat 8 57 Beschikbaar resultaat voor uitkering Herwaardering vastgoed (16.362) (3.916) Resultaat na herwaardering (15.142) (3.045) Rendement per participatie op jaarbasis -63,2% -12,7% Rendement per participatie op jaarbasis (exclusief herwaardering vastgoed) 5,1% 3,6% 13

14 5. KASSTROOMOVERZICHT 2012 (in euro s) Noot Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Beschikbaar resultaat voor uitkering 6.5) Mutatie debiteuren en overige vorderingen 6.4) (15.081) Mutatie crediteuren en overige schulden 6.7) ( ) Mutaties werkkapitaal ( ) Kasstroom uit operationele activiteiten ( ) Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten Kostprijs verkochte woningen Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Uitkeringen a.g.v. overlijden en ontbinding vennoten (negen participaties) ( ) (17.307) Uitkering aan vennoten over voorgaand boekjaar 6.5) - ( ) Aflossing hypothecaire lening 6.6) ( ) ( ) Opname rekening-courant krediet Kasstroom uit financieringsactiviteiten ( ) Netto kasstroom c.q. toename liquide middelen (52.026) ( ) Liquide middelen per 1 januari Liquide middelen per 31 december Mutatie liquide middelen (52.026) ( ) 14

15 6. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER a. Algemene informatie De Burgerlijke Maatschap Woningmaatschap XXXVIII ("de Maatschap") werd bij notariële akte van 27 oktober 2006 aangegaan ten einde met ingang van 27 oktober 2006 voor rekening van de vennoten te beleggen in registergoed projecten ten behoeve van particuliere bewoning, gelegen in de plaatsen Axel, Heerlen, Heiligerlee, Midwolda, Oude Pekela, Sittard, Tolbert en Zwijndrecht. De statuten bepalen dat het bestuur van de Maatschap berust bij minimaal twee door de Vergadering van Vennoten gekozen vennoten. De Maatschap heeft een overeenkomst gesloten met Staalbankiers Vastgoedfondsen Beheer B.V. en de op 27 oktober 2005 opgerichte Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen ("de Stichting"). De Stichting treedt uitsluitend op als bewaarder in de zin van de Wet financieel toezicht en heeft ten doel het bewaren van de liquide middelen en van het onroerend goed. In deze jaarrekening zijn tevens de liquide middelen, het onroerend goed en de hypothecaire schuld verwerkt die op naam staan van de Stichting, voor zover betrekking hebbende op Woningmaatschap XXXVIII, aangezien het economisch eigendom hiervan bij de Maatschap berust en alleen het juridisch eigendom bij de Stichting berust. Staalbankiers Vastgoedfondsen Beheer B.V. heeft de beheertaken uitbesteed aan Staalbankiers N.V., afdeling Vastgoedfondsen. De jaarrekening 2012 omvat de periode vanaf 1 januari 2012 tot en met 31 december Alle voorkomende bedragen luiden in euro s. De jaarrekening is opgesteld op basis van de grondslagen voor financiële verslaggeving van Titel 9, Boek 2 BW. 1b. Continuïteit De Maatschap heeft op balansdatum een negatief eigen vermogen en een negatief werkkapitaal. De beheerder wijst op de situatie dat de looptijd van de Maatschap en de huidige hypothecaire financiering per 27 oktober 2013 aflopen. Per 31 december 2012 overschrijdt de resterende hypothecaire schuld de beleggingswaarde van het vastgoed met circa 1%. Voor een verlenging van de looptijd van de Maatschap is een (her)financiering benodigd. De beheerder is in overleg met de huidige financier Staalbankiers N.V. en ING Real Estate Finance om de mogelijkheden daartoe te bezien. Een afwijzing van (her)financiering zal leiden tot gedwongen verkoop van het vastgoed. Eventuele tekorten kunnen niet worden verhaald op het vermogen van de vennoten. Het verwachte exploitatieresultaat over 2013 is ruimschoots positief en de rekening-courant faciliteit tot 27 oktober 2013 is toereikend om aan de verplichtingen te voldoen. Uit bovenstaande beschouwing blijkt dat er gerede twijfel bestaat over de continuïteit van de bedrijfsactiviteiten, echter continuïteit van de bedrijfsactiviteiten is niet onmogelijk. Om deze reden is de jaarrekening opgesteld op basis van de continuïteitsveronderstelling van de bedrijfsactiviteiten. 15

16 2. Waarderingsgrondslagen (a) Algemeen Afsluitprovisies uit hoofde van herfinancieringen worden uit voorzichtigheidsoverwegingen rechtstreeks ten laste van het resultaat gebracht in het jaar dat deze worden verstrekt c.q. betaald. Voor zover niet anders vermeld, heeft waardering van de activa en passiva tegen nominale waarde plaatsgevonden. (b) (c) (d) (e) (f) Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd op historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen of lagere realiseerbare waarde, waarin mede begrepen alle directe verwervingskosten, zoals notariskosten en de aan Staalbankiers N.V. verschuldigde vergoeding over de koopsom. Debiteuren en overige vorderingen Debiteuren en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Huuropbrengsten De huuropbrengsten worden in de winst- en verliesrekening verantwoord in de periode waarop zij betrekking hebben. Resultaatbepaling De resultaten uit de verkoop van vastgoed worden toegerekend aan de periode waarin het vastgoed door middel van notariële akte wordt geleverd. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld conform de indirecte methode. 3. Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed in exploitatie is bij de verkrijging door de Maatschap per 27 oktober 2006 integraal getaxeerd door onafhankelijke taxateurs, waarbij de aankoopprijs inclusief de aankoopkosten de reële waarde per balansdatum benadert. - Het onroerend goed, gelegen te Axel en Sittard, werd in juridisch eigendom verkregen op 6 april 2006 van Van Speijk Vastgoed B.V. - Het onroerend goed, complex Kampstraat gelegen te Heerlen, werd in juridisch eigendom verkregen op 1 november 2005 van Stichting bedrijfstakpensioenfonds voor het Schilders-, Afwerkings- en Glaszetbedrijf. - Het onroerend goed, complex Mariabad gelegen te Heerlen, werd in juridisch eigendom verkregen op 30 juni 2006 van ING woningen Bewaar Maatschappij B.V. - Het onroerend goed, gelegen te Heiligerlee en Midwolda, werd in juridisch eigendom verkregen op 1 november 2005 van Stichting bedrijfstakpensioenfonds voor het Schilders-, Afwerkings- en Glaszetbedrijf. - Het onroerend goed, gelegen te Oude Pekela, werd in juridisch eigendom verkregen op 31 maart 2006 van Kooistra s Kledinghuis Leeuwarden Dokkum B.V. - Het onroerend goed, gelegen te Tolbert, werd in juridisch eigendom verkregen op 13 januari 2006 van Dutch Residential Fund I B.V. - Het onroerend goed, gelegen te Zwijndrecht, werd in juridisch eigendom verkregen op 30 juni 2006 van Zwijndrecht Vastgoed B.V. 16

17 De samenstelling van het onroerend goed in exploitatie is als volgt: Aantal woningen/winkels en recreatieruimte Verkopen Woningen Axel Heerlen (Kampstraat) Heerlen (Mariabad) Heiligerlee/Midwolda 9-9 Oude Pekela Sittard Tolbert Zwijndrecht Winkels en Recreatieruimte Heerlen 4-4 Waarde (kostprijs) Verkopen Woningen Axel Heerlen (Kampstraat) Heerlen (Mariabad) Heiligerlee/Midwolda Oude Pekela Sittard Tolbert Zwijndrecht * * dit betreft een garage Winkels en Recreatieruimte Heerlen Herwaardering vastgoed 2009 ( ) ( ) Herwaardering vastgoed 2010 ( ) ( ) Herwaardering vastgoed 2011 ( ) ( ) Herwaardering vastgoed ( ) Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd op historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen of lagere realiseerbare waarde. De bedrijfswaarde van het onroerend goed is gebaseerd op het beschikbare taxatierapport, opgemaakt d.d. 13 december 2012 door Hans Janssen Bedrijfsmakelaars. Voor informatiedoeleinden bedraagt de WOZ-waarde 2012 (met peildatum ) 47,1 miljoen. 17

18 4. Debiteuren en overige vorderingen Huurdebiteuren Servicekosten Overige vorderingen en overlopende activa Onder de debiteuren en overige vorderingen is begrepen een bedrag van aan te vorderen huren. De ouderdomsanalyse van deze huurdebiteuren is als volgt: Huurvorderingen 90 dagen Huurvorderingen > 90 dagen Totaal Eigen vermogen De mutaties in het eigen vermogen gedurende 2012 zijn als volgt: Maatschap- Herwaardering Uitkeringsrekening Totaal kapitaal vastgoed Exploitatie-/ verkoopresultaat Eigen vermogen per 1 januari ( ) Herrubricering (45.512) - Uitkering aan vennoten over ( ) Uitkering a.g.v. overlijden/ontbinding vennoten (negen participaties) ( ) ( ) Resultaat over ( ) ( ) Terugbetaling eigen inleg (35.866) Eigen vermogen per 31 december ( ) ( ) Eigen vermogen per 31 december 2012 per participatie: (27.173) (881) 18

19 Overzicht aantal participanten, aantal participaties en intrinsieke waarde per participatie ultimo boekjaar: Aantal participanten Aantal participaties Intrinsieke waarde per participatie (881) In januari, april, augustus en oktober 2012 zijn vier vennoten overleden. Conform artikel 5.4 van de maatschapovereenkomst houdt een participant (natuurlijk persoon) op participant te zijn door zijn/haar overlijden. De erven van de vennoten wensten de participaties in Woningmaatschap XXXVIII niet voort te zetten. Voorts is per 24 april 2012 een vennoot-rechtspersoon ontbonden. Deze deelname is eveneens beëindigd. De Maatschap wordt na het uittreden van deze participanten voortgezet door de overblijvende participanten. Als gevolg hiervan is het aantal participanten en het aantal participaties met vijf respectievelijk negen afgenomen. Conform de maatschapovereenkomst (artikel 5.4) hebben de overblijvende participanten de verplichting om aan de uitgetreden participant of diens rechtverkrijgende(n) een bedrag van per participatie uit te keren. Op basis van negen participaties dient een bedrag van te worden uitgekeerd. Deze uitkering ( 247 per participatie) wordt gefinancierd uit de beschikbare liquiditeiten. 6. Hypothecaire lening/rekening-courant Per 1 oktober 2012 zijn de lopende leningen van Woningmaatschap XXXVIII omgezet naar een rekeningcourant faciliteit. Een belangrijk voordeel van deze constructie is dat de ontvangen gelden uit de exploitatie en verkoop de rentedragende som verlagen. Deze faciliteit kent een maximum limiet van Bij een individuele verkoop zal de limiet met minimaal 90% van de kostprijs worden ingeperkt. Deze faciliteit heeft een looptijd tot uiterlijk 27 oktober 2013 en is dagelijks opzegbaar. De rente wordt berekend op basis van driemaands Euribor-tarief verhoogd met een opslag van 2,50% per jaar. Als zekerheden zijn op het aangekochte onroerend goed hypothecaire inschrijvingen verstrekt alsmede stille verpandingen van huurvorderingen en assurantiepenningen. Het verloop van de hypothecaire lening gedurende 2012 is als volgt: Balans per 1 januari Aflossingen ( ) Balans per 31 december Rekening-courant per 31 december Het obligo per participatie bedraagt per 31 december

20 Het verloop per individuele lening is hieronder nader gespecificeerd: Rentevast Lening- periode tot Balans per Balans per gedeelte Rente % en met Aflossing A eenmaands Euribor + 0,50% F 4,98% 30 september G 5,02% 30 september H eenmaands Euribor + 2,50% I driemaands Euribor + 2,50% Rekening-courant Staalbankiers N.V. driemaands Euribor +2,50% 27 oktober Crediteuren en overige schulden Te betalen accountantskosten Vooruitontvangen huren Crediteuren Te betalen beheervergoeding Te betalen rente en aflossing Waarborgsommen in beheer Te betalen BTW Te betalen overige kosten

21 7. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER Exploitatiekosten De specificatie van de exploitatiekosten is als volgt: Klachtonderhoud Groot onderhoud Leegstandkosten/servicekosten eigenaar Beheervergoeding *) Onroerende zaakbelastingen/waterschapslasten Administratiekosten Verzekeringen *) Beheervergoeding De specificatie van de beheervergoeding is als volgt: Huuropbrengsten Bij: Servicekosten Af: Saldo vooruitontvangen huren/achterstallige huren (1.048) (4.370) Geïncasseerde huuropbrengsten Beheervergoeding 5% Algemene kosten De specificatie van de algemene kosten is als volgt: Kosten Stichting/Bewaarder Accountantskosten Taxatiekosten

22 3. Overeenkomst ter zake van Beheer en Bewaring Tussen de Maatschap, Stichting Bewaarder Vastgoedfondsen ("de bewaarder") en Staalbankiers Vastgoedfondsen Beheer B.V. ("de beheerder") is een overeenkomst gesloten betreffende het beheer en de bewaring. Deze overeenkomst voorziet onder meer in het volgende: (a) (b) (c) Een eenmalige vergoeding van 2% voor Staalbankiers N.V. (initiatiefnemer) voor zijn werkzaamheden en risico s met betrekking tot het aangaan en de promotie van de Maatschap en de Bewaarder en de aankoop van de onroerende zaken. Een vergoeding voor de beheerder van 5% (inclusief BTW) over de ontvangen huuropbrengsten van het onroerend goed (inclusief servicekosten). Een vergoeding voor de beheerder bij verkoop van het onroerend goed van 15% van de verkoopwinst, bepaald als het verschil tussen de verkoopopbrengst en de kostprijs bestaande uit de aankoopprijs inclusief de aankoopkosten. 4. Belastingen In de jaarrekening zijn geen belastingen over het resultaat en uitkeringen verwerkt, aangezien de Maatschap niet zelfstandig belastingplichtig is. Volgens de Wet op de Inkomstenbelasting 2001 wordt het saldo van de bezittingen en schulden van de Maatschap direct toegerekend aan de vennoten. 5. Kostenratio Het niveau van de kosten van de Maatschap, gerelateerd aan haar gemiddelde intrinsieke waarde, beliep 7,5%. 6. Omloopsnelheid van de activa Het aantal in 2012 verkochte woningen gerelateerd aan het aantal woningen aan het begin van het boekjaar beliep 0,8%. Den Haag, 13 maart 2013 Staalbankiers N.V. J.G.P. Hage mr. P.J. Keller MRE FRICS 22

23 8. OVERIGE TOELICHTINGEN 1. Gelieerde partijen De objecten werden door de Bewaarder ten behoeve van het Fonds deels verworven van nietgelieerde partijen en deels van Staalbankiers N.V., die de door haar verkregen objecten had gekocht van niet-gelieerde partijen tegen dezelfde voorwaarden als die van toepassing zijn op de rechtsverhouding tussen haar en de Bewaarder. Nadien heeft geen acquisitie meer plaatsgevonden. De woningen te Axel, Heerlen (Kampstraat), Heiligerlee / Midwolda, Sittard en Tolbert zijn gekocht van Staalbankiers N.V. (totaal ). Bij het uitvoeren van haar werkzaamheden zal de Beheerder gebruik maken van de diensten van een gelieerde partij: Staalbankiers N.V. De beheertaken worden verzorgd door de afdeling Vastgoedfondsen van Staalbankiers N.V. Bij de uitoefening van deze taken treedt Staalbankiers N.V. uitsluitend op in het belang van de Vennoten. Hierop houdt de Bewaarder toezicht. De uitbesteding zal plaatsvinden in overeenstemming met artikel 38 van het BTB met betrekking tot de voorwaarden waaraan moet worden voldaan bij het uitbesteden van één of meer taken van beheer. Er is niet in gelieerde partijen belegd. 2. Persoonlijke belangen bestuurders en commissarissen Het totale persoonlijke belang van de bestuurders en de commissarissen in Maatschap Woningmaatschap XXXVIII is nihil. 23

24 9. OVERIGE GEGEVENS 1. Controleverklaring Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring op pagina 27 en Uitbreiding en vervreemding van maatschapaandelen en liquidatie Na 27 oktober 2006, de startdatum van de Maatschap, kunnen geen nieuwe maatschapleden toetreden, noch kan het maatschapkapitaal worden verhoogd. De Maatschap zou oorspronkelijk worden ontbonden op 27 oktober Het al dan niet verlengen van de Maatschap zal aan de orde komen in de jaarlijkse Vergadering van Vennoten d.d. 17 april Winstverdeling Artikel 13 van de maatschapovereenkomst luidt als volgt: (1) De winst het positieve saldo van het exploitatieresultaat en het verkoopresultaat van de winst- en verliesrekening, vermeerderd met het bedrag van de (eventuele) afschrijvingen wordt met inachtneming van de volgende leden van dit artikel twee keer per jaar aan de vennoten uitgekeerd, tenzij de vergadering van vennoten besluit tot reservering van (een gedeelte van) de winst. In geval van reservering van de winst wordt de kapitaalrekening van ieder der vennoten gecrediteerd overeenkomstig het in lid 3 van dit artikel bepaalde. Tegelijk met de uitkering van de winst kan ook een restitutie van een deel van de eigen inbreng plaats hebben. (2) De beheerder kan besluiten om een extra voorschot op de winst uit te betalen. (3) Iedere vennoot is in de winst gerechtigd naar rato van de inbreng op zijn maatschapaandeel. Indien een vennoot zijn winstaandeel niet (volledig) opneemt, wordt het (resterende) winstaandeel geboekt in rekening-courant met die vennoot. (4) Verliezen worden door de vennoten gedragen in de lid 3 bedoelde verhouding. Verliezen worden op de kapitaalrekening van ieder der vennoten gedebiteerd overeenkomstig het in de vorige zin bepaalde. (5) Indien blijkens de vastgestelde winst- en verliesrekening over enig boekjaar verlies is geleden, hetwelk niet uit een reserve bestreden of op andere wijze gedekt wordt, geschiedt in de volgende jaren geen winstuitkering, zolang zodanig verlies niet is aangezuiverd, tenzij de vergadering van vennoten anders besluit. 4. Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2011 De jaarrekening 2011 is vastgesteld in de maatschapvergadering gehouden op 11 april De maatschapvergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel. 24

25 5. Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2012 Het uit te keren bedrag aan vennoten zou bestaan uit Dit bedrag omvat het resultaat over 2012 ad , vermeerderd met een liquiditeitsoverschot ad en verminderd met de inkoop van negen participaties ad Voor elk van de resterende 520 maatschapaandelen zou aldus beschikbaar zijn. Echter, de financier geeft geen toestemming tot het doen van een uitkering. De definitieve (slot)uitkering over het boekjaar 2012 zal in de Vergadering van Vennoten, te houden in april 2013, worden vastgesteld. 25

26 MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XXXVIII CONTROLEVERKLARING 2012 Conform het advies van de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA) ter vermijding van fraude met handtekeningen van accountants, is de controleverklaring niet voorzien van een persoonlijke handtekening. De Beheerder heeft de originele, ondertekende verklaring in zijn bezit. Indien u deze wilt inzien, verzoeken wij u dit kenbaar te maken bij de Beheerder (telefoon: / infoparticipanten@staalbankiers.nl). Verdere informatie kunt u vinden op de website van de NBA: 26

27 Controleverklaring: zie aparte pdf. 27

28 MAATSCHAP WONINGMAATSCHAP XXXVIII BIJLAGEN JAARREKENING

29 FISCALE OPGAVE 2012 Bijgaand treft u de berekening aan van de (fiscale) waarde en opbrengst per participatie in Maatschap Woningmaatschap XXXVIII over de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december Doel van de invulinstructie is om de vennoten te informeren over de wijze waarop de participatie in Maatschap Woningmaatschap XXXVIII in de aangifte kan worden verantwoord. Opgemerkt wordt dat iedere vennoot zelf verantwoordelijk is voor het opstellen van zijn of haar aangifte. Fiscale waardering Doordat de Maatschap transparant is voor de inkomsten- en vennootschapsbelasting, worden de bezittingen en schulden van de Maatschap pro rata toegerekend aan de vennoten, ongeacht of de vennoot een particuliere belegger, ondernemer of aan vennootschapsbelasting onderworpen entiteit (bijvoorbeeld een B.V. of een N.V.) is. Vennoten worden geadviseerd, mede in verband met hun specifieke omstandigheden, hun eigen persoonlijke (fiscale) adviseur(s) te raadplegen. Veranderingen in inzichten van de Belastingdienst, jurisprudentie of in wet- of regelgeving zijn voor rekening en risico van de vennoten. Particuliere belegger (box 3) In het prospectus (hoofdstuk 7 Fiscale aspecten) is de fiscale behandeling van de participaties voor een particuliere belegger weergegeven. Tot 1 januari 2010 gold dat de onroerende zaken in bezit van de Maatschap gewaardeerd dienen te worden tegen de waarde in het economische verkeer. Vanaf 1 januari 2010 is de fiscale wetgeving gewijzigd en dienen de woningen van de Maatschap ten behoeve van box 3 gewaardeerd te worden op basis van de vastgestelde WOZ-waarde van het betreffende belastingjaar, waarbij rekening gehouden wordt met een lagere waarde wegens verhuurde staat. De waardering van de schulden van de Maatschap ten behoeve van box 3 is ongewijzigd en dient plaats te vinden tegen de waarde in het economische verkeer. Conform het advies, zoals dit is gegeven door de bewaarder, is de fiscale waardering van de bezittingen van de Maatschap conform het hiervoor genoemde wettelijke waarderingsvoorschrift vastgesteld. De waardering van de schulden van de Maatschap naar waarde in het economische verkeer vindt plaats op de wijze zoals deze in het verleden door de beheerder is gehanteerd. Per 1 januari 2011 kent de rendementsgrondslag van box 3 slechts nog maar één peildatum, namelijk de waarde van de bezittingen en schulden per 1 januari. De waarden per 31 december worden niet meer in de belastingaangifte opgenomen. De aldus bepaalde fiscaal te rapporteren waarden van bezittingen en schulden, die de grondslag vormen voor de heffing in box 3, zijn opgenomen in de hierna bijgevoegde Fiscale bijlage A. Als voorbeeld is bijgevoegd het model van het aangiftebiljet P IB-ondernemers (box 1) en vennootschapsbelastingplichtige entiteiten Indien een rechtspersoon/vennoot participeert in een Maatschap dan wel een natuurlijk persoon/vennoot voor zijn of haar deelname wordt aangemerkt als een ondernemer in box 1, wordt de desbetreffende vennoot belast voor een pro rata gedeelte van het fiscale resultaat van de Maatschap. De waarde van de bezittingen en schulden van de Maatschap vormt bij deze vennoten derhalve niet de heffingsgrondslag. Om tot vaststelling van het aan te geven resultaat te komen, wordt een vermogensvergelijking opgesteld waarbij de commerciële waarderingen worden omgezet in een fiscale waardering. Bij het opstellen van de vermogensvergelijking is derhalve van belang op welke wijze de bezittingen en schulden van de Maatschap commercieel zijn gewaardeerd in de balans en of er fiscaal een andere waardering geldt op basis van fiscale regelgeving zodat er mogelijk fiscale/commerciële verschillen zijn. 29

30 De waardering van de bezittingen en schulden van de Maatschap vindt zowel in de commerciële als in de fiscale balans in beginsel plaats tegen historische kostprijs, dan wel lagere marktwaarde. Bij de bepaling van het aan te geven resultaat worden de aan de vennoot toegerekende inkomsten, zoals huur en interest, verminderd met fiscaal aftrekbare kosten (exploitatiekosten, betaalde interest, etc), in de belastingheffing betrokken. Voor een participatie die tot het vermogen van een onderneming behoort en die volgens de regels van box 1 (winst uit onderneming) wordt belast dan wel in bezit is van een aan vennootschapsbelasting onderworpen entiteit, zijn de in Fiscale bijlage B aangegeven waarden van activa en passiva alsmede de fiscale winstberekening relevant voor uw aangifte. Administratieplichtigen die in Nederland wonen of gevestigd zijn, zijn vanaf 1 januari 2005 wettelijk verplicht elektronisch aangifte te doen voor de inkomstenbelasting met winst uit onderneming en de vennootschapsbelasting. Dat betekent dat u vanaf het belastingjaar 2004 verplicht bent om elektronisch aangifte te doen. Voor vragen omtrent de wijze van elektronisch aangifte doen, verwijzen wij u vriendelijk naar uw (fiscaal) adviseur(s) dan wel de Belastingdienst (infonummer ondernemers of Fiscale bijlagen De in de Fiscale bijlagen opgenomen bedragen, vermenigvuldigd met het aantal door u gehouden participaties, kunnen worden gerapporteerd in de aangifte inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting De structuur van de Maatschap is door de Belastingdienst als juist bevestigd (de zogenaamde ruling). Uw belastinginspecteur kan met vragen of een nadere toelichting terecht bij: Belastingdienst De heer Hoffmann Postbus ED ALKMAAR Deze bijlagen behoeven niet bij de in te dienen aangifte te worden gevoegd. 30

31 Fiscale bijlage A Aangifte inkomstenbelasting 2012 box 3 Fiscale waarde per participatie Maatschap Woningmaatschap XXXVIII te Den Haag Model volgens aangiftebiljet P 2012 Box 3 Bezittingen in euro s 20d Overige vorderingen en contant geld Waarde bezittingen op 1 januari f Overige onroerende zaken. Niet de eigen woning die hoofdverblijf is Schulden Waarde bezittingen op 1 januari a Waarde schulden op 1 januari

32 Fiscale bijlage B Aangifte inkomstenbelasting 2012 box 1/vennootschapsbelasting 2012 Fiscale waarde en opbrengst per participatie Maatschap Woningmaatschap XXXVIII te Den Haag Fiscale vermogensopstelling per 31 december 2012 in euro s Activa Materiële vaste activa Onroerende zaken Vlottende activa Liquide middelen en Overige vorderingen 206 Passiva Schulden en overlopende passiva Schulden aan kredietinstellingen Overige schulden 577 Fiscale winstberekening Opbrengsten Boekwinst op activa 1 27 Opbrengsten van rente op banktegoeden - Overige opbrengsten Overige bedrijfskosten Exploitatiekosten overige materiele vaste activa 3 (1.631) Verkoopkosten 4 (19) Kosten van schulden, andere rentelasten en soortgelijke kosten (1.968) Andere kosten 5 (65) De onroerende zaken zijn in deze bijlage gewaardeerd tegen historische kostprijs. Onder omstandigheden kunt u de onroerende zaken op lagere bedrijfswaarde waarderen. In dat geval kunt u het afwaarderingresultaat ten laste van uw fiscale winst brengen. De lagere bedrijfswaarde van de onroerende zaken per participatie bedraagt De afwaardering per participatie bedraagt Per 1 januari 2007 wordt de afwaardering van gebouwen op lagere bedrijfswaarde, de onderdelen van deze gebouwen, de daarbij behorende ondergrond en aanhorigheden als één bedrijfsmiddel beschouwd indien deze in dezelfde handen zijn dan wel bij een verbonden lichaam. Waardering op lagere bedrijfswaarde is slechts geoorloofd, voor zover en zolang deze aantoonbaar duurzaam lager is. Indien in een volgend jaar de bedrijfswaarde van het gebouw is gestegen, moet waardering naar die hogere bedrijfswaarde plaatsvinden tot maximaal het bedrag dat volgens het gehanteerde stelsel van afschrijving als boekwaarde van het gebouw zou zijn vastgesteld. Voor vragen omtrent de eventuele gevolgen van deze wetswijziging voor uw specifieke situatie, verwijzen wij u vriendelijk naar uw (fiscaal) adviseur(s) dan wel de Belastingdienst (infonummer ondernemers of 1 Verkoopprijs minus geactiveerde kostprijs onroerende zaken 2 Huuropbrengsten 3 Beheervergoeding, onroerende zaakbelasting, waterschapslasten, onderhoud, verzekeringen, administratiekosten 4 Inclusief makelaarscourtage en winstdelingsregeling Staalbankiers N.V. 5 Algemene kosten, overige kosten/opbrengsten 32