REALISATIEPROGRAMMA MAASTERRAS

Transcriptie

1 REALISATIEPROGRAMMA MAASTERRAS Datum: 1 november 2006 Redacteur: A. Baan In opdracht van: Directeur Drechtsteden, G.J. Vogelaar Ten behoeve van: Behandeling in B&W s, commissies en raden van Zwijndrecht en Dordrecht, het Drechtstedenbestuur en de Drechtraad Afdeling: Projectmanagement Telefoon: (078) Realisatieprogramma Maasterras september 2006

2 Inhoudsopgave 1. Inleiding 4 2. Wat vooraf ging Masterplan Haalbaarheidsonderzoek Verantwoording en uitwerkingsfase 6 3. Het plan Doel Ligging Milieukwaliteit Externe Veiligheid Luchtkwaliteit Geluid Bodemverontreiniging 3.4. Stedenbouwkundige uitgangspunten Stadsbrug Stations Terrassen Hoogteaccenten Verkeer Functies Fasering 3.5. Programma Marktstrategie en exploitatie Marktstrategie Verwervingen en tijdelijk beheer Grondexploitatie Verwerving Parkeren Flexibiliteit Kosten en opbrengsten 4.4. Subsidies Risicomanagement Planning en uitvoering Afstemming omgeving Zeehavengebied Amstelwijck Dordrecht Kantorennotitie Mobiliteitsplan Dordrecht Verkeersplan Zwijndrecht Woonwagenlocatie Brandts Buijsstraat Stationsplein Dordrecht Centraal Station Krispijn Woningbouw regio 5.2. Planning Bestemmingsplan Volgende projectfase Communicatie Communicatieplan Communicatie rond de besluitvorming 25 Realisatieprogramma Maasterras september 2006

3 7. Organisatie Projectorganisatie Participatie Bewoners Bedrijven Zuidvleugel Provincie Zuid-Holland 7.3. Regie en verantwoording Samenwerkingsovereenkomst Financieel Ruimtelijk en programmatisch 8. Voorstel Overzicht betrokkenen Maasterras 32 Realisatieprogramma Maasterras september 2006

4 REALISATIEPROGRAMMA MAASTERRAS september Inleiding De regio Drechtsteden, de Provincie Zuid-Holland en de gemeenten Dordrecht en Zwijndrecht hebben gezamenlijk een Masterplan op- en vastgesteld, waarin een rigoureuze herontwikkeling van het spoorzonegebied is voorzien, dat bekend staat onder de naam Maasterras. Het Maasterras, het gebied tussen de stations van Zwijndrecht en Dordrecht, verbonden door de spoorbrug en stadsbrug over de Oude Maas, gelegen en verbonden aan spoor, water en snelweg, zal de komende jaar omgevormd worden tot het zakelijk hart van de Drechtsteden. Het zakelijk hart beoogt een mix van functies. In hoofdzaak bestaand uit kantoren en binnenstedelijk wonen. Daaraan gekoppeld zijn (grootschaliger) winkelfuncties en voorzieningen aangevuld met lichte bedrijfsfuncties. Met dit zakelijk hart geeft het project Maasterras invulling aan de Drechtstedenlijke ambitie om bijzondere en aantrekkelijke woon- werkmilieus te maken en ruimte te bieden voor werkgelegenheid in de zakelijke dienstverlening. Teneinde een vervolg te geven aan de ambitie voor het Maasterras en de daarbij behorende doelstelling hebben beide gemeenteraden in mei 2005 opdracht gegeven om een realisatieprogramma Maasterras op te stellen om dit medio 2006 ter besluitvorming voor te leggen en een beslissing te nemen over de uitvoering van het project. De regio Drechtsteden heeft een achterstand voor wat betreft de ontwikkeling in de kantorensector; er zijn relatief veel banen in de nijverheid, maar weinig in de commerciële dienstverlening. Door de goede ontsluiting van het Maasterras en de gunstige ligging aan de Oude Maas en de nabijheid van de historische binnenstad van Dordrecht heeft juist deze locatie de potentie om uit te groeien tot een toplocatie voor kantoren, woningen en voorzieningen. Het Maasterras is binnen de Drechtsteden het meest aangewezen gebied dat mogelijkheden biedt voor hoogwaardige ontwikkeling. Om deze nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken, is het enerzijds noodzakelijk om de aanwezige belemmeringen op het gebied van het milieu (bodemverontreiniging, geluidshinder, luchtkwaliteit en externe veiligheid) te beperken en anderzijds om hier binnen de planontwikkelingen rekening mee te houden. Voor het oplossen van de knelpunten externe veiligheid en luchtkwaliteit is vanuit de regio Drechtsteden en de gemeenten Dordrecht en Zwijndrecht samenwerking gezocht met het Rijk en de Provincie Zuid-Holland. Voor Externe Veiligheid op en rond het spoor zijn inmiddels vergaande afspraken gemaakt, wat ruimte creëert voor de bedoelde herontwikkeling van het Maasterras, zonder afbreuk te doen aan het belang van de spoorverbinding voor goederenvervoer. Ook voor de problematiek rond luchtkwaliteit zijn momenteel (landelijk) voorstellen in de maak, die voldoende ruimte geven om oplossingen binnen het plangebied mogelijk te maken. Gelet op de omvang van het project is een aantal deelgebieden onderscheiden, waaraan tevens een fasering is gehangen. Het gaat hierbij om een indicatie van een mogelijk ontwikkeltraject. Flexibiliteit staat hoog in het vaandel en is cruciaal voor de haalbaarheid van het plan. Het gaat daarbij om flexibiliteit in de fasering, het aantal deelgebieden (deelprojecten), de verhouding woningen-kantoren e.d.. Essentieel is echter dat de flexibiliteit in alle gevallen blijft leiden tot de ontwikkeling van het zakelijk hart van de Drechtsteden. Wat ter besluitvorming voorligt, is het Realisatieprogramma Maasterras. Hierin zijn de kaders aangegeven waarbinnen het project gefaseerd in deelprojecten gerealiseerd kan worden. De kaders hebben betrekking op stedenbouw, exploitatie, programmering, communicatie, fasering en organisatie. Aan de hand hiervan wordt een samenwerkingsovereenkomst tussen beide gemeenten en de regio voorbereid. Parallel daaraan wordt binnen de alsdan vastgestelde kaders de voorbereiding van de uitvoering van het deelproject Stadsbrug en de verdere uitvoering van het in te passen deelproject Corridor ter hand genomen. Na vaststelling van de samenwerkingsovereenkomst kan definitief gestart worden met de daadwerkelijke uitvoering van het project. Dit gebeurt middels uitwerkingen in deelplanontwerpen, onderbouwd door zonodig MER s, VER s, SMB s en andere onderzoeken, voorzien van een gedetailleerde deelplanexploitatie en resulterend in realisatie. Realisatieprogramma Maasterras september 2006

5 In hoofdstuk 2 wordt teruggeblikt naar de afgelopen fase van het project. Hierin is tevens samengevat welke uitgangspunten destijds zijn vastgesteld en met welke opdracht de projectgroep Maasterras aan de slag is gegaan. In hoofdstuk 3 is de stedenbouwkundige en programmatische vertaling weergegeven. Daarin wordt naast de geformuleerde doelstelling ook aandacht geschonken aan belangrijke ruimtelijke knelpunten die worden veroorzaakt door o.a. Externe Veiligheid. Hoofdstuk 4 handelt over de haalbaarheid van het project, zowel in financiële zin (exploitatie) als in de wijze waarop de markt betrokken is en kan worden bij de realisatie. Bovendien is nadrukkelijk aandacht geschonken aan de analyse van de risico s. Een wezenlijk onderdeel voor de uitvoering van het project Maasterras is de flexibiliteit en de mogelijkheden die geboden worden om in te springen op kansen in de markt. In hoofdstuk 5 is een faseringsschema opgenomen voor de realisatie. Daarnaast is in dit hoofdstuk aangegeven hoe de afstemming met omliggende projecten binnen Zwijndrecht en Dordrecht plaatsvindt, maar ook hoe het project Maasterras aansluit bij gemeentelijke en regionale beleidskaders. Daarbij is met name de regionale kantorennota van groot belang. In hoofdstuk 6 gaat het over de communicatie van-, maar voornamelijk over het project oftewel de marketing en promotie van het project. De organisatie is beschreven in hoofdstuk 7. Het gaat daarbij enerzijds om de projectorganisatie als zodanig en anderzijds om de partijen die participeren in het project, waaronder bewoners, provincie en rijk. In dit hoofdstuk wordt ook een aanzet gegeven om te komen tot een overeenkomst tussen de twee gemeenten en de regio, waarin regie, financiën en verantwoordelijkheden centraal staan. Tenslotte wordt in hoofdstuk 8 een voorstel gedaan voor onderwerpen waarvoor besluitvorming nodig is om een vervolg aan het project Maasterras te geven. Realisatieprogramma Maasterras september 2006

6 2. Wat vooraf ging 2.1. Masterplan In mei 2005 is de adviesnota Maasterras, waarin het Maasterras, Masterplan spoorzone Drechtsteden was bijgevoegd, door de gemeenteraden van Dordrecht en Zwijndrecht vastgesteld (bijlage 1), waarin is aangegeven wat de potentie van het gebied is en hoe de regionale ambitie gerealiseerd zou kunnen worden. Het Masterplan beoogt een geleidelijke transformatie van het Maasterras tot een hoogwaardig gebied voor werken en wonen. Flexibiliteit is binnen de realisatie van het project van essentieel belang voor het kunnen welslagen van het plan. Naast de flexibiliteit bevat het Masterplan ook onderdelen die vaststaand zijn; de onderdelen die de kwaliteit van het Masterplan garanderen en bewaken: De noodzakelijke ruimtelijke verbeteringen in het gebied: het verleggen van op/afrit van de stadsbrug. Voorschriften ten aanzien van de toekomstige bebouwing: zones waarbinnen gebouwd mag worden en waar bebouwing op gericht is. De stations beter bereikbaar en toegankelijk maken vanaf het Maasterras. Landschappelijke uitgangspunten die bepalend zijn voor de sfeer en de uitstraling van de openbare ruimten in het gebied. Met het vastleggen van de sfeer en de kenmerken van de openbare ruimte wordt de kwaliteit van het Masterplan gedefinieerd en bewaakt. Per landschappelijk uitgangspunt (water, identiteit van de terrassen, dijken en lanen, zichten en vrije ruimten, identiteit van de plekken en vegetatie) zijn de belangrijke kenmerken in het Masterplan vastgelegd Haalbaarheidsonderzoek Teneinde te bepalen in hoeverre de potentie van het gebied en de regionale ambitie ook daadwerkelijk realiseerbaar zou kunnen zijn, is in 2004 een verkenning naar de economische effecten van het project Maasterras uitgevoerd (bijlage 2). De conclusie daaruit was dat de realisatie van het project Maasterras een duidelijke impuls geeft aan Dordrecht/Zwijndrecht om hoogwaardige werkgelegenheid te faciliteren. Naar verwachting gaat het daarbij om ca arbeidsplaatsen. De oevers van de Oude Maas lenen zich verder uitstekend voor woningbouw in het duurdere segment. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan het bestaande gebrek aan dit woningaanbod in beide gemeenten. In het rapport is verder aangegeven dat de transformatie van het Maasterras mogelijkheden geeft, dit gebied te presenteren als de poort van de Randstad. Het imago van de Drechtsteden kan best wat extra impuls gebruiken. Het staat momenteel niet bekend als interessant vestigingsgebied voor bijvoorbeeld kantoren. Om het gebied beter op de kaart te zetten, levert het Masterplan voor het Maasterras goede bouwstenen. Uit de confrontatie van vraag en aanbod blijkt wel dat er relatief veel m2 kantoren worden gecreëerd. Aan de andere kant moet de ontwikkeling van het Maasterras de regio Drechtsteden een dusdanige impuls kunnen geven dat er extra kantoorwerkgelegenheid van buiten de regio wordt aangetrokken. Duidelijk is in elk geval dat er ambitieuze initiatieven als het Maasterras benodigd zijn om de structuurverandering te kunnen bereiken Verantwoording uitwerkingsfase Met de opdracht om te komen tot een realisatieprogramma Maasterras is in mei 2005 gestart met de zogeheten uitwerkingsfase van het project. Gedurende het afgelopen jaar is middels de reguliere managementrapportages in zowel Zwijndrecht, Dordrecht als de Drechtsteden gerapporteerd over de voortgang van het project. De laatste managementrapportage is bijgevoegd (bijlage 3), waarin het gehele traject van de uitwerkingsfase in beeld is gebracht. Realisatieprogramma Maasterras september 2006

7 In principe is de uitwerkingsfase van het project verlopen, binnen de vastgestelde kaders, zoals in mei 2005 besloten. Het beschikbaar gestelde budget was toereikend voor de geplande werkzaamheden. Een tweetal taken is echter gedurende de afgelopen periode toegevoegd aan het project Maasterras. In de eerste plaats is het plangebied aangevuld met de zuidzijde van het station Dordrecht. In de tweede plaats heeft het project Maasterras een prominente plaats gekregen in de zogeheten Zuidvleugel. De extra gemaakte kosten die in verband met deze extra werkzaamheden gemaakt werden, zijn gedekt uit de 4 miljoen van Mandenmaken, die enige tijd geleden door het Drechtstedenbestuur voor het project Maasterras beschikbaar zijn gesteld. Realisatieprogramma Maasterras september 2006

8 3. Het plan 3.1. Doel Het Maasterras moet geleidelijk omgevormd worden van een rommelig gebied, gedomineerd door verouderde bedrijven, verspreide woningclusters en een overmaat aan infrastructuur, naar een volwaardig centraal stedelijk gebied waar met name bedrijven uit de dienstverlenende sectoren, binnenstedelijk wonen en voorzieningen hun plek gevonden hebben. Het Maasterras moet uitgroeien tot het zakelijk hart van de Drechtsteden, een stedelijke regio met bijna inwoners, door in een binnenstedelijk gebied bijzondere en aantrekkelijke woon- werkmilieus te creëren met voldoende ruimte voor voorzieningen, groen en water. Het Maasterras moet verder een onderdeel zijn van het stedelijk gebied van zowel de regio als van de gemeenten Dordrecht en Zwijndrecht. De barrière die het gebied op dit moment nog is, moet zijn omgevormd tot de verbindende schakel tussen de verschillende stadsdelen. Het Maasterras staat niet op zichzelf, maar heeft een belangrijk toegevoegde waarde voor de individuele gemeenten als ook voor de regio. Op en rond de Maasterras liggen grote kansen om de Drechtsteden te laten uitgroeien tot een strategisch knooppunt voor ruimtelijk-economische ontwikkeling. De transformatie van het gebied tot het zakelijk hart van de Drechtsteden, vormt dankzij een goede bereikbaarheid en riante situering een waardevolle aanvulling op de woon- en werkmilieus van de Drechtsteden en daarbuiten. De potenties van het gebied wordt nog eens versterkt wanneer de stations in Zwijndrecht en Dordrecht deel gaan uitmaken van de Stedenbaan Zuidvleugel. Het Maasterras geeft een stedenbouwkundige en economische kwaliteitsimpuls aan de regio en moet het brandpunt worden van de stedelijke en regionale ambities; kortom het zakelijk hart van de Drechtsteden. Het project voorziet in een totale herinrichting van het plangebied. In een periode van 15 tot 20 jaar ontstaat daardoor ruimte voor de bouw van tussen de en m2 kantoren, m2 bedrijven en (detailhandels)voorzieningen en m2 woningen (tussen de en woningen). Het plan is in belangrijke mate flexibel. De onderlinge verhoudingen tussen de diverse functies kunnen variëren. Ook kan het totale volume variëren tussen ca m2 bij een gemiddelde bouwhoogte van 3,5 laag en ca m2 bij een gemiddelde bouwhoogte van 5 lagen. Binnen het plan zelf kan het aandeel kantoren binnen het te realiseren bouwvolume in hoge mate gevarieerd worden. Enige randvoorwaarde bij deze flexibiliteit is dat er voldoende diversiteit en massa van de verschillende functies blijft bestaan, waarmee een zakelijk hart van de Drechtseden gerealiseerd kan worden. De uitdaging is de gebouwen zodanig te maken, dat ze zowel voor kantoren als voor wonen geschikt zijn. Door hoogteverschillen te benutten voor de aanleg van terrassen kunnen auto s eenvoudig onder het nieuwe (verhoogde) maaiveld worden opgeborgen. Hierdoor is het mogelijk ca. 60% van het oppervlak in te richten met groen en water Ligging Het Maasterras is een tussen de snelweg A16 en de spoorlijn Rotterdam-Dordrecht ingeklemd gebied dat deels in Zwijndrecht en deels in Dordrecht ligt. Het Maasterras is een zeer divers en versnipperd gebied met totnogtoe weinig aandacht voor samenhang, uitstraling en ontwikkelingsmogelijkheden. De bereikbaarheid is weliswaar groot, zowel vanaf de A16 met afritten aan beide zijden van de rivier als door beide spoorwegstations, maar de ontsluiting tussen de verschillende stadsdelen en binnen het gebied laat in Dordrecht en Zwijndrecht te wensen over. Daarnaast is er een grote barrière vanwege de gevolgen van de A16 en het spoor voor het milieu (externe veiligheid, luchtkwaliteit en geluid). Realisatieprogramma Maasterras september 2006

9 3.3. Milieukwaliteit Het Maasterras wordt begrensd en doorsneden door belangrijke nationale en internationale infrastructurele lijnen. Groot nadeel die deze infrastructuur met zich meebrengt zijn de milieueffecten. Het gaat voor wat betreft de milieukwaliteit om groteknelpunten op het gebied van: - Externe Veiligheid - Luchtkwaliteit - Geluid - Bodemverontreiniging Het plan tracht zoveel mogelijk in te spelen en tegemoet te komen aan de milieuaspecten die in het plangebied spelen (bijlage 4). Met name op het gebied van luchtkwaliteit en externe veiligheid staan veel veranderingen op stapel. Daarom is het noodzakelijk om bij de verdere uitwerking van de plannen nog een aantal aanvullende milieu-onderzoeken te laten plaatsvinden. Invulling van deze onderzoeken is mede afhankelijk van de vaststelling van de nieuwe regelgeving en de uiteindelijke invulling van het gebied Externe Veiligheid Het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor levert in de huidige situatie zeer veel beperkingen op. Het Maasterras is gelegen binnen de zone van 200 meter die geldt als beoordelingszone voor externe veiligheid. Dit betekent dat bij de verdere planontwikkeling een veiligheidsanalyse noodzakelijk is. Risico s ten gevolge van het transport van gevaarlijke stoffen en de hiermee gepaard gaande beperkingen in ruimtelijke ontwikkeling zijn een landelijk probleem. De Drechtsteden worden daarbij gezien als één van de grootste knelpunten als het gaat om het transport van gevaarlijke stoffen per Realisatieprogramma Maasterras september 2006

10 spoor. Voor het oplossen van dit knelpunt is vanuit de regio Drechtsteden en de gemeenten Dordrecht en Zwijndrecht samenwerking gezocht met het Rijk en de Provincie Zuid-Holland. Door de Ministeries wordt al enige tijd gewerkt aan de ontwikkeling van een zogeheten Basisnet. Dit Basisnet beoogt het transport van gevaarlijke stoffen zodanig te reguleren dat de continuïteit van het transport en de veiligheid worden gewaarborgd. Hiervoor worden zowel zogenaamde risicoplafonds vastgesteld als vervoerscondities bepaald waaronder het transport van gevaarlijke stoffen dient te worden afgewikkeld. In het kader van deze ontwikkeling en in de wetenschap dat de realisatie van dit Basisnet erg waarschijnlijk is, is binnen het project Spoorzone (Externe Veiligheid) door TNO een onderzoek uitgevoerd. Indien het basisnet wordt vormgegeven volgens de contouren zoals die in januari 2006 zijn geschetst, betekent dit voor de spoorzone een aanzienlijke verbetering op het gebied van externe veiligheid. Daar waar de oriënterende waarde momenteel tot een factor 49 wordt overschreden, wordt dit teruggebracht tot een overschrijding tot een factor van maximaal 3,8. Het ligt in de lijn der verwachting dat het Basisnet vanaf 2008 actief is. De beoogde ontwikkelingen van het Maasterras zijn, rekening houdend met het aspect Externe Veiligheid, in dat geval uitvoerbaar. Daar waar een overschrijding van de oriënterende waarde ontstaat, of blijft bestaan, zal een specifieke afweging gemaakt moeten worden over de wijze waarop ontwikkeld moet worden. Voor de volledigheid zij hierbij nog opgemerkt dat in het kader van het verbeteren van de Externe Veiligheid voor de bestrijding van onverhoopte calamiteiten op en rond het spoor door het Ministerie inmiddels 15 miljoen beschikbaar is gesteld. Dit mede vanwege de ontwikkeling en implementatie van het zogeheten Toetsingskader Externe Veiligheid, dat samen met Ministeries, Provincie, Gemeenten en Brandweer ontwikkeld is Luchtkwaliteit Het Maasterras is één van de Zuidvleugel-projecten, die vanwege de omvang van het programma in betekenende mate een negatieve bijdrage leveren aan de luchtkwaliteit. Dit betekent in de eerste plaats dat luchtkwaliteit een knelpunt voor het Maasterras is, maar dat de oplossing van dit knelpunt in een breder verband, dus ook buiten de projectgrenzen, kan worden gezocht. Het ministerie van VROM heeft samen met de provincie Zuid Holland het initiatief genomen voor het opstellen van een programma ter verbetering van de luchtkwaliteit voor de Zuidvleugel. In dit programma zijn alle voor de luchtkwaliteit positieve maatregelen projecten samen met alle projecten die in betekenende mate een negatieve bijdrage leveren aan de luchtkwaliteit opgenomen, met als doelstelling dat de positieve effecten de negatieve effecten compenseren. In Drechtsteden-verband wordt gewerkt aan het opstellen van een voor deze regio relevant maatregelen pakket als inbreng in het Zuidvleugel programma. Naar verwachting treedt de wet luchtkwaliteit begin 2007 in werking (momenteel is het Besluit luchtkwaliteit 2005 van kracht) Geluid Het Maasterras staat vooral onder invloed van industrie-,weg- en spoorweglawaai zodat binnen het project voornamelijk rekening moet worden gehouden met de mogelijkheden voor het realiseren van een goed akoestisch klimaat in het plangebied. Omdat het plan is opgezet als een zichtlocatie vanaf het spoor en de A16 is het plaatsen van visuele barrières zoals geluidsschermen niet wenselijk. De overlast van geluidhinder wordt in het stedenbouwkundig ontwerp opgelost. Uitgangspunt zijn de vastgestelde geluidscontouren. In het plan zorgen de terrassen, de bebouwing langs spoor en A16 en de maatregelen aan gevels voor geluidarme binnenmilieus Bodemverontreiniging Gegeven de geschiedenis van het plangebied, moet voor de gehele locatie rekening gehouden worden met saneren van bodemverontreiniging. Het gaat in deze situatie dan m.n. om het financiële aspect van de sanering. Historisch onderzoek en beschikbare verkennende bodemonderzoeken liggen aan de basis voor de kostenopbouw, waarmee in de grondexploitatie rekening is gehouden Stedenbouwkundige uitgangspunten De gunstige ligging aan de Oude Maas, de A16 en het spoor kan benut worden als stedenbouwkundige kwaliteit. Door de barrièrewerking van het spoor en de snelweg te reduceren en Realisatieprogramma Maasterras september 2006

11 het Maasterras te integreren in het stedelijke weefsel wordt de samenhang met Dordrecht en Zwijndrecht verbeterd als ook de ontsluiting van de verschillende wijken binnen de twee gemeenten. De uitgangspunten zijn vertaald in het stedenbouwkundig ontwerp (bijlage 5) Stadsbrug De op/afrit van de stadsbrug aan de Dordtse zijde wordt verlegd. Enerzijds wordt ruimte gecreëerd voor de ontwikkeling van het gebied rond de Weeskinderendijk. Anderzijds wordt zo de verkeersafwikkeling van en naar de binnenstad van Dordrecht verbeterd. Het nieuwe tracé krijgt qua oriëntering en qua aansluitmogelijkheden een logischer verloop. In de toekomst mogelijk gewenste doorverbindingen (langs het spoor richting het zuiden of naar het Hugo de Grootplein) zijn bij het voorgestelde tracé eenvoudig in te passen. Vanaf de op/afrit zijn diverse elementen uit het gebied steeds duidelijk zichtbaar wat de oriëntatie bevordert en wat bijdraagt aan de presentatie van het Maasterras aan de gebruiker van de op/afrit Stations De kwaliteit van het project Maasterras komt voor een belangrijk deel door de uitstekende bereikbaarheid van het gebied. Die wordt ondermeer gefaciliteerd door twee treinstations. Dit bevordert de verkoopbaarheid van het gebied aan ontwikkelaars en beleggers. Eind 2005 is de zuidzijde van het centraal station Dordrecht opgenomen in het project Maasterras. Hiermee is tegemoetgekomen aan de logische relatie tussen het Maasterras en het centraal station van Dordrecht. De stations Zwijndrecht en Dordrecht krijgen daarmee aan de zijde van het plangebied een volwaardige, goed toegankelijke ingang. Bovendien is het realiseren van een verbeterde ingang aan de zuidzijde van het centraal station van Dordrecht van essentieel belang. Hiermee wordt de bereikbaarheid van het station voor de woongebieden, gelegen ten zuiden van het spoor, sterk verbetert. Het Maasterras maakt deel uit van de as Rotterdam-Dordrecht binnen de Zuidvleugel. Daarin staat de relatie openbaar vervoer (Stedenbaan) en ruimtelijke ontwikkeling in de omgeving van de stations centraal. Station Dordrecht is daar onlosmakelijk mee verbonden Terrassen De hoogteverschillen binnen het gebied worden vormgegeven door middel van terrassen. Deze terrassen zijn grondlichamen met gebouwen erop en erin. Deze terrassen zullen voor een belangrijk deel het beeld van het gebied bepalen gezien vanaf de rijksweg. Daarnaast zijn de terrassen de dragers van het plan binnen het gebied en bepalen de identiteit van het gebied in algemene zin Hoogteaccenten In het ontwerp is een drietal torens gepland. Deze zijn gelegen op strategische locaties en verankeren het plangebied in zijn omgeving. Ook worden de verschillende deelgebieden op deze wijze visueel aan elkaar gekoppeld, over het water en bestaande bebouwing heen. In de verdere uitwerking in de deelprojecten zal exacte locatie, vorm en hoogte van deze hoogteaccenten worden bepaald. Een vierde hoogteaccent is gedacht bij de zuidzijde van het station Dordrecht. De invulling hiervan is, gelet op de op dit moment bekende ontwikkelingen rond Externe Veiligheid, alleen dan mogelijk wanneer aanvullende maatregelen genomen zijn of worden. In het plan wordt de stedenbouwkundige wenselijkheid ervan beschreven, maar is dit niet in de uitwerking meegenomen Verkeer Zowel in Zwijndrecht als in Dordrecht zijn er verkeersstudies verricht naar aanleiding van het stedenbouwkundig ontwerp voor het Maasterras. In het ontwerp zijn zoveel mogelijk andere opties open gehouden zodat deze in de toekomst, indien gewenst, ingezet kunnen worden zonder dat de hoofdopzet van het stedenbouwkundig plan hoeft te veranderen. In Zwijndrecht wordt uitgegaan van een éénrichtingscircuit; de zgn. stationsring. Dit circuit moet sluipverkeer tussen de snelweg en de stadsbrug zo veel mogelijk tegengaan en de Stationsweg ontlasten van te hoge verkeersdruk. In Dordrecht gaat het om het verbeteren van de ontsluiting vanaf de Stadsbrug naar de binnenstad en het op termijn ontlasten van het verkeer in de wijk Krispijn Functies Uitgangspunt voor de Spoorzone is om naast het aanbieden van kantoor- en bedrijfslocaties ook stedelijke woonmilieus te creëren zodat functiemenging ontstaat. Gezien de uitstekende bereikbaarheid van de locatie zal er ruimte zijn voor zowel stedelijke- als (boven)regionale functies. Een mix van wonen en werken zorgt ervoor dat in het gebied altijd, ook s avonds, stedelijk leven Realisatieprogramma Maasterras september 2006

12 aanwezig is. Doordat de uiteindelijke realisatie van het Masterplan een lange termijn beslaat, is flexibiliteit in de functieverdeling en de verhouding tussen verschillende functies een voorwaarde. In hoofdlijnen kunnen de volgende zaken met betrekking tot de functieverdeling worden geconstateerd: Met name de beschut gelegen middenzones lenen zich voor woondoeleinden. Verder is ook wonen aan de Oude Maas mogelijk. Minder gevoelige functies zoals kantoren en lichte bedrijfsfuncties bevinden zich langs het spoor en de snelweg. Lichte bedrijfsfuncties zijn in Zwijndrecht mogelijk in Develpoort aan de zijde van de snelweg en in Dordrecht in de bocht van de Laan der Verenigde Naties. In het Maasterras zullen bedrijven die hinder veroorzaken worden geweerd omdat er juist wordt ingezet op een gebied met hoogwaardige functies. Bijzondere openbare functies kunnen gesitueerd worden waar veel mensen bij elkaar komen. Het plangebied biedt ruimte om stedelijke voorzieningen te huisvesten, die mede ten dienste staan van de bestaande wijken Fasering Het plangebied beslaat ca. 200 ha.. De herstructurering zal daarom stapsgewijs plaatsvinden en een periode in beslag nemen van 15 tot 20 jaar. In de stedenbouwkundige kaders wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met het feit dat het plan gefaseerd gerealiseerd moet worden. Belangrijke scheidingslijnen tussen bebouwing en openbare ruimte uit de bestaande situatie zijn overgenomen in het ontwerp waardoor vele faseringsvarianten mogelijk zijn. Hierdoor kan steeds ingespeeld worden op nieuwe ontwikkelingen/mogelijkheden en kent het plan een grote mate van flexibiliteit Programma Er zal, mede in het kader van de verdichtingopgaaf rondom stationsknooppunten, volgens het plan in relatief grote dichtheid gebouwd worden. Door uit te gaan van een gespecificeerd programma is een zo optimaal mogelijke aansluiting op de markt te leveren. Bij het vaststellen van het programma is de opnamecapaciteit in de markt voor kantoren en bedrijven steeds een belangrijk uitgangspunt geweest. De markt voor woningen is minder kritisch, maar kent wel een beperking als het gaat om appartementen. Er is daarom binnen het plan getracht om zoveel mogelijk woningblokken in te vullen met grondgebonden woningen. Realisatieprogramma Maasterras september 2006

13 Naast kantoren en woningen zijn in het gebied ook winkels en overige voorzieningen bedacht, die noodzakelijk zijn om een zakelijk hart te kunnen creëren. Wat betreft de winkels en voorzieningen gaat het voornamelijk om de kracht van de formules en minder om het aantal meters. De stedenbouwkundige kaders en de planexploitatie bieden in principe de ruimte voor een mix van grootschalige detailhandel, horeca en experience, maar ook leisure functies zouden mogelijk zijn. In de wetenschap dat het programma binnen het plan flexibel is, waarbij wonen en kantoren binnen marges uitwisselbaar zijn, wordt in de exploitatie uitgegaan van onderstaand programma: (koop)woningen, waarvan ca. 70% appartement en 30% EGW m2 kantoren m2 bedrijven m2 detailhandel m2 voorzieningen Momenteel bevinden zich in het plangebied ongeveer 400 woningen (in met name de goedkopere huur- en koopsector), m2 kantoren, m2 bedrijven, m2 detailhandel en m2 voorzieningen. De toe- of afname van bovengenoemde functionele meters is een resultante van nieuw minus bestaand. Realisatieprogramma Maasterras september 2006

14 4. Marktstrategie en exploitatie 4.1. Marktstrategie Vanwege de omvang van het project, maar ook vanwege de diversiteit binnen het plangebied, is een aantal deelgebieden (deelprojecten) onderscheiden. Vanwege de min of meer unieke identiteit van de diverse deelgebieden is per deelgebied gezocht naar de voor dat gebied best passende strategie (bijlage 6). In die gebieden waar de gemeente een sterke positie heeft, ligt het voor de hand dat gekozen wordt voor een publieke aanpak. In de andere gebieden ligt een privaat-publieke aanpak meer voor de hand. Dit is alleen goed te organiseren wanneer er aan private kant een zekere bundeling van grondeigendom is. Stap I: gezamenlijk aanvalsplan Stap II: oriënterende gesprekken Stap III: samenwerkingsconstructies Stap IV: uitwerking per deelproject Publieke kaders Private ambities Samenwerking Marktstrategie Publiek-private voorbereiding Publiek-publieke Voorbereiding De gekozen insteek richt zich in eerste instantie op de publieke partijen (gemeente, regio, provincie en rijk) die als katalysator dienen te fungeren voor de totale ontwikkeling. Door heldere goede afgebakende publieke kaders te scheppen kunnen deze op deelplanniveau door de (lokale) private partijen worden uitgewerkt. Het gaat hier om een regionaal project dat in twee gemeenten ligt, waarvan de aanpak logischerwijs een gezamenlijke dient te zijn. Dit komt tot uiting in één gezamenlijke grondexploitatie en in één gezamenlijke ruimtelijk ontwerp. In die lijn dienen ook de uitgangspunten voor één gezamenlijk grondbeleid vastgesteld te worden en doorvertaald te worden in een verwervingsplan. Eén gemeenschappelijke lijn hierin is van belang onder meer omdat de opvatting over het te voeren grondbeleid de houding en onderhandelingsinzet tegenover marktpartijen bepaalt. Met de belangrijkste private partijen zijn inmiddels verkennende gesprekken gevoerd over mogelijkheden voor gezamenlijke ontwikkeling van onderdelen van het project Maasterras (bijlage 7). Vrijwel alle partijen geven aan positief te staan tegenover het project Maasterras, de doelstellingen en de voorgestelde wijze van ontwikkeling. Enkele daarvan tonen zich bereid te participeren in één of meerdere onderdelen van het project. Develpoort blijkt (financieel) het meest lastig te ontwikkelen deelproject te zijn binnen het project Maasterras. Er is geen grote(re) grondeigenaar en een aantal zittende ondernemers hebben uitbreidingsplannen. Omdat dit gebied voor de uitstraling van het Maasterras belangrijk is, worden drie domeinen onderscheiden. Het domein dat in de punt van de A16 en het spoor ligt, is relatief nieuw en past in principe binnen het concept Maasterras. Het domein tegen het spoor huisvest in belangrijke mate woningen. Herontwikkeling als de andere gebieden ligt hier voor de hand en is ook mogelijk. Het domein gelegen aan de A16 bevat voornamelijk bedrijven. Gekozen is om de eigenaren individueel te benaderen en hen de gelegenheid te bieden te ontwikkelen/uit te breiden binnen de stedenbouwkundige kaders van het Maasterras. Door de desbetreffende ondernemers is verder aangegeven dat de ontwikkeling van Develpoort voor hen interessant is vanaf Hetgeen past binnen de fasering zoals momenteel bedacht voor het Maasterras. In de volgende fase van het project worden samenwerkingsconstructies per deelproject uitgewerkt. Uitgangspunt bij de verdere uitwerking van de deelprojecten is zoveel mogelijk initiatieven van private partijen faciliteren binnen de kaders van het project Verwervingen en tijdelijk beheer Realisatieprogramma Maasterras september 2006

15 Momenteel worden de woningen aan de Weeskinderendijk (Dordrecht) strategisch verworven. Dat gebeurt passief. Dat wil zeggen dat de eigenaren, wanneer zij hun woning willen verkopen deze te koop kunnen aanbieden aan de gemeente. Enerzijds is dit strategisch om zo de gemeentelijke positie in het plangebied te versterken. Anderzijds is er ook een sociaal motief. Vanwege de gemeentelijke plannen aldaar, is het lastiger voor de bewoners om hun woning te verkopen. Zoals in de vorige paragraaf is beschreven, zou het goed zijn om één gezamenlijk grondbeleid/verwervingsstrategie voor het gehele plangebied te hanteren. Vertrekpunt daarbij is om woningen in het plangebied in eerste instantie passief te verwerven. Dit kan door de gemeentelijke grondbedrijven gebeuren, door inschakelen van bijvoorbeeld woningcorporaties, participerende ontwikkelaars en combinaties daarvan. Voor gelegenheidsaankopen van bedrijfslocaties zal per situatie afgewogen moeten worden of aankoop ervan op dat moment strategisch verantwoord is. Per deelproject moet bekeken worden op welk moment overgegaan moet worden op actieve verwerving. De ontwikkeling van het Maasterras gaat tussen de 15 en de 20 jaar duren. Dit betekent dat een deel van de bestaande bebouwing waarschijnlijk nog lang zal blijven staan. Bovendien zijn in de plannen ten tijde van de visie een aantal bestaande gebouwen opgenomen. Indien niet zorgvuldig met de tijdelijke situatie wordt omgegaan betekent dit dat er sprake kan zijn van een negatieve invloed van de omgeving op de nieuwbouw. Anderzijds dient de ontwikkelingstijd ook als een kans gezien te worden. Zo is het mogelijk om de loop naar het gebied op gang te brengen door hier tijdelijk functies onder te brengen. Daarnaast biedt zorgvuldig tijdelijk beheer (bijlage 8) mogelijkheden om de rentekosten die samenhangen met de vroeg geplande verwervingen in de hand te houden. Gegeven de omvang van de opgave ligt het in de lijn der verwachtingen om hiervoor een gespecialiseerde organisatie in te zetten Grondexploitatie (bijlage 9) Tekenen en rekenen zijn in de afgelopen fase van het project hand in hand gegaan. Binnen de meegegeven kaders uit het vastgestelde Masterplan, heeft een stedenbouwkundige en financiële uitwerking plaatsgevonden. Deze twee zijn samen met de resultaten van onderzoeken met betrekking tot onder andere milieu en de marktsituatie naast elkaar gelegd en zijn vervolgens op elkaar afgestemd en verder geoptimaliseerd. De voorliggende grondexploitatie is tot stand gekomen in samenwerking tussen de vertegenwoordigers (planeconomen) van de grondbedrijven van beide gemeenten en een extern adviesbureau en geeft aan onder welke condities het plan realiseerbaar is en welke risico s daarmee gemoeid zijn Verwerving Een belangrijk onderdeel binnen de grondexploitatie voor binnenstedelijke herontwikkelingen betreft de verwervingen. Veel van de verouderde panden zullen worden opgekocht om de herontwikkeling mogelijk te maken. De gebruikers zullen schadeloos gesteld en verplaatst en/of uitgekocht moeten worden. Om goed inzicht te krijgen in de gevolgen voor de grondexploitatie van de investeringen die gepaard gaan bij de verwervingen, zijn alle panden afzonderlijk getaxeerd. Zowel in Dordrecht als in Zwijndrecht drukt de verwerving van een enkele bedrijfscomplexen (te) zwaar op het resultaat van de grondexploitatie. Bij het ontwerp voor de herontwikkeling is rekening gehouden met het voorlopig handhaven van deze objecten. Pas wanneer deze eigenaren zelfstandig vertrekken worden de desbetreffende panden in de herontwikkeling meegenomen Parkeren In het stedenbouwkundig plan wordt uitgegaan van het realiseren van gebouwde parkeervoorzieningen in terrassen. Hierdoor is het mogelijk het parkeren ondergronds op te lossen, maar in de garage efficiënt met de beschikbare ruimte om te gaan. In de exploitatie wordt uitgegaan van zgn. dubbelgebruik van deze parkeervoorzieningen, overdag voor kantoren en s avonds en in de weekeinden voor o.a. binnenstadbezoekers. Dit impliceert dat over dit dubbelgebruik t.z.t. privaatrechtelijke afspraken gemaakt moeten worden met de desbetreffende eigenaren van deze voorzieningen Flexibiliteit De flexibiliteit van de grondexploitatie is een belangrijk uitgangspunt bij een dergelijk langdurige herstructurering. Dit geldt zeker ook voor het Maasterras. Vanwege de, al eerder gememoreerde flexibiliteit in het plan, is het mogelijk om in de grondexploitatie wijzigingen in de planvorming op te Realisatieprogramma Maasterras september 2006

16 vangen zonder afscheid te moeten nemen van het eindresultaat, van de kwalitatieve randvoorwaarden of van de beleidsmatige uitgangspunten. Dit kan door gebruik te maken door de ruimte die verschillende conversies tussen kosten- en opbrengstenposten bieden. Te denken valt daarbij aan uitwisseling tussen woningtypen, woningen-kantoren, kantoren-bedrijven e.d., maar het kan ook gaan om zgn. werk met werk maken, door bijvoorbeeld vrijkomende grond uit te graven waterpartijen te gebruiken voor de terrassen. De flexibiliteit in het plan is dus groot. Woningbouw en kantoren zijn binnen marges met elkaar uit te wisselen. Daarbij dient wel in het oog te worden gehouden dat de doelstelling van het project Maasterras is om een zakelijk hart voor de Drechtsteden te realiseren. Verder geldt dat langs het spoor en de A16 kantoren als buffer (geluid en veiligheid) dienen en dat de omvang van het aantal woningen dermate moet zijn dat van een serieus woonmilieu sprake kan zijn. De overige functies zijn secundair qua omvang, hebben een ondersteunend karakter ten behoeve van de woningen en/of kantoren, of zijn daar reeds gevestigd. De flexibiliteit geldt niet alleen voor het programma, maar ook voor de tijd. Het project wordt gerealiseerd over een periode van jaar, waarin ruimte is om in te springen op kansen die zich voordoen in de woning- en kantorenmarkt. De flexibiliteit is ook daadwerkelijk flexibiliteit, omdat de consequenties voor de exploitatie marginaal zijn Kosten en opbrengsten In het besluit van mei 2005 is besloten om voor het Maasterras te komen tot één gezamenlijke exploitatie. De essentie daarvan is gelegen in het regionale karakter van het project. De resultaten van de verschillende deelprojecten zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Met andere woorden een positief resultaat in een deelproject kan alleen dan tot stand komen als ook de andere deelprojecten gerealiseerd worden, inclusief die deelprojecten die een negatief resultaat hebben. In totaal bedragen de kosten van de grondexploitatie ca. 875 miljoen. De opbrengsten die daartegenover staan bedragen ca. 837 miljoen (incl. de reeds toegekende subsidies). Het totale tekort van de herontwikkeling Maasterras contant gemaakt naar het prijsniveau per bedraagt dan 38 miljoen. De onrendabele top voor het project Maasterras ligt dus tussen de 4% en 5%, verdeeld over jaar Subsidies Omdat provincie Zuid-Holland en het Rijk het project Maasterras hoog op hun agenda hebben staan, is ook de bijdrage die zij willen leveren aan het project behoorlijk groot. De provincie heeft aangegeven nog eens 10 miljoen in regionale (Drechtstedelijke) projecten, waaronder het Maasterras, te willen stoppen onder de voorwaarde dat de ROM-D deze gaat uitvoeren. Twee belangrijke toegekende subsidies: - BIRK, 7,2 miljoen, een kwaliteitsimpuls met name bedoeld voor het verleggen van de op- en afrit van de Stadsbrug. - Mandenmaken, 4 miljoen, met name bedoeld voor het versnellen van het proces waarbij het verleggen van de op- en afrit van de Stadsbrug als belangrijkste wordt gezien. Er lopen momenteel nog twee aanvragen uit grote subsidie-potten: - Spoorse doorsnijdingen (aanvraag voor 14,9 miljoen) van het ministerie van V&W - FES-gelden via Zuidvleugel en het ministerie van VROM - Europees geld uit het EFRO in het kader van het Operationeel Programma Landsdeel West via de provincie Zuid Holland. De criteria die gehanteerd worden in het kader van de subsidie Spoorse doorsnijdingen lijken goed aan te sluiten bij het project Maasterras. De verwachting is dat het project Maasterras een reële bijdrage uit deze subsidieregeling moet kunnen krijgen. Voor het vervolg van het project Maasterras worden de subsidiemogelijkheden provinciaal, landelijk en Europees door een extern bureau, op basis van no-cure-no-pay, doorlopend gescand. Dit bureau verzorgt naast het scannen ook de begeleiding, het aanvragen en de verantwoording naar de subsierende partij. Realisatieprogramma Maasterras september 2006

17 4.5. Risicomanagement Gegeven de omvang van het project, de huidige marktsituatie met betrekking tot kantoren, de complexiteit van het plangebied en de gecompliceerde bestuurlijke omgeving, is onderzoek gedaan naar de mogelijke risico s voor het plan als geheel en voor de verschillende deelgebieden (bijlage 10). Het één en ander heeft geleid tot een algemene inventarisatie, waarvan na bewerking onderstaande top 10 van risico s is bepaald. De risico s betreffen met name procesmatige aspecten die vooralsnog niet uitgewerkt zijn (bv. samenwerkingsovereenkomst, vereveningsafspraken) en externe eisen aan het project (bv. wijzigingen in vervoer gevaarlijke stoffen). In deze dient bijvoorbeeld gedacht te worden aan mogelijk veranderende contouren of intensiteiten van het goederenvervoer. Naast deze prioritering is een aanzet gegeven voor de te nemen maatregelen om de geïdentificeerde risico s te reduceren. Het merendeel van de maatregelen is in de exploitatie voorzien. De kosten hiervan zijn opgenomen in de plankosten (bestemmingsplan, verwervingsplan) of worden al gematerialiseerd in het stedenbouwkundig plan. Wat resteert zijn risico s die invloed hebben op het ruimtelijk programma en daarmee direct de potentiële opbrengsten in het programma beïnvloeden, zoals in bovenstaande tabel weergegeven. Gekeken is vervolgens wat de invloed van deze risico s is op het projectresultaat. Realisatieprogramma Maasterras september 2006

18 5. Planning en uitvoering 5.1. Afstemming omgeving Het Maasterras staat niet op zichzelf, zoals geen enkel project op zichzelf staat. Rondom het plangebied Maasterras zijn een aantal projecten en plannen in ontwikkeling waarmee bij de ontwikkeling van het Maasterras rekening wordt gehouden. Over deze projecten en de relatie met het Maasterras heeft afstemming plaatsgevonden en zal afstemming plaats blijven vinden Zeehavengebied Dordrecht Binnen de zeehaven van Dordrecht wordt onderzocht welke mogelijkheden er bestaan om het gebied te revitaliseren. Bij vestiging van nieuwe bedrijvigheid is een toename van het gebruik van de stamlijn wellicht aan de orde. Dit zou gevolgen kunnen hebben op de ontwikkeling van het Maasterras. Uit TNO-onderzoek is echter gebleken dat het merendeel van de containers over de weg zal worden vervoerd en slechts een gering aantal met de trein. Het gebruik van de stamlijn zal dan weliswaar toenemen, maar in een mate die voor het project Maasterras nauwelijks invloed heeft. De stamlijn wordt in de stedenbouwkundige opzet in het Maasterras ingepast en is in die zin ook in de exploitatie van het project Maasterras opgenomen. Mocht het gebruik van de stamlijn echter consequenties hebben voor de verkeersafwikkeling tussen A16 en het centrum van Dordrecht, dan zal voor eventuele (verkeers)maatregelen elders financiering gezocht moeten worden. Geluidhinder is hier geen knelpunt. Er is momenteel sprake van een vastgestelde geluidscontour voor Dordrecht en Zwijndrecht, die voor het project Maasterras kaderstellend is Amstelwijck Dordrecht Amstelwijck is een perifere kantorenlocatie, waarvoor een samenwerkingsovereenkomst tussen een tweetal projectontwikkelaars en de gemeente Dordrecht is gesloten. In deze overeenkomst is bepaald dat Dordrecht geen kantorenlocaties mag ontwikkelen anders dan binnen een straal van 500 meter binnen station Dordrecht. Voor het Maasterras betekent dit concreet dat een gedeelte van de locatie Weeskinderendijk niet zou kunnen worden ontwikkeld. De overige deelgebieden (zuidzijde station Dordrecht en Zwijndrecht) vallen buiten deze afspraak. Momenteel wordt echter gewerkt aan de heroriëntatie van de ontwikkeling van Amstelwijck Kantorennotitie In het verlengde van de ontwikkelingen van Amstelwijck is een zgn. kantorennotitie, waarin regionaal gekeken wordt naar beschikbare kantorenlocaties in de regio in relatie tot de marktbehoefte. Daarnaast wordt nagegaan in hoeverre de verschillende kantorenlocaties elkaar beconcurreren en met welke ambitie de regio Drechtsteden de markt op wil gaan. Deze kantorennotitie is als strategisch beleidskader kaderstellend voor de ontwikkeling van het project Maasterras. Naar verwachting kan de bedoelde kantorennotitie in september van dit jaar vastgesteld worden. Onderzoek toont aan dat de relatie tussen aanbod en vraag (regionaal) voor de komende 15 jaar in kwantitatieve zin geen knelpunt vormt. De aandacht moet gevestigd worden op de afstemming van vraag en aanbod in kwalitatieve zin. Binnenstedelijke locaties, waaronder Maasterras zijn kansrijk, terwijl snelweglocaties een matig toekomstperspectief hebben (bron Stecgroep). Belangrijk is echter dat de structurele leegstand aangepakt wordt en dat de Drechtsteden een ambitieniveau bepalen. Nadere marktverkenning leert dat voor de ontwikkeling van kantoren, het project Maasterras zich vooral zal moeten richten op kantooreenheden van tot m2 en enkele grotere van ca m Mobiliteitsplan Dordrecht In het mobiliteitsplan Dordrecht, onderdeel beleidsvoornemen, is een beperkte hoofdstructuur voor de auto bepaald. Kenmerk van deze hoofdstructuur is de kwaliteit die geboden wordt voor de auto. Kwaliteit in de doorstroming en de wegcapaciteit, maar ook in de vorm van het aanbieden van een reeks van parkeervoorzieningen die oplopen in kwaliteit (loopafstand tot de winkels) en prijs (van (bijna) gratis tot relatief duur (parkeren op straat praktisch voor de winkels). Op deze wijze wordt getracht mensen keuzes aan te bieden. De hoofdstructuur voor de auto richting binnenstad bestaat uit twee radiale verbindingen tussen binnenstad en oeververbindingen. Eén daarvan is de route vanaf Stadsbrug / Drechttunnel / A16 via de Laan der VN / Dokweg. Langs beide radialen liggen de parkeervoorzieningen. Bundeling van het Realisatieprogramma Maasterras september 2006

19 verkeer op genoemde radialen biedt verkeerskundige voordelen (relatie parkeervoorzieningen, vermindering verkeer op de niet-hoofdstructuur, gebundelde investeringen in doorstroming etc.) maar ook milieukundige voordelen (concentratie milieuproblematiek lucht en geluid op beperkt aantal wegen i.p.v. verdeling verkeer en dus ook overlast in grote delen van de stad). De verlegging van de op/afrit van de stadsbrug draagt aan deze voordelen bij. Nu komt verkeer vanaf de stadsbrug snel in de verleiding om via Van Baerlestraat en Krispijntunnel naar de binnenstad te rijden. Daarbij wordt dan niet gebruik gemaakt van de hoofdstructuur auto, maar wordt wel de hoofdstructuur OV en fiets gekruist / parallel benut. Dit heeft voor deze modaliteiten nadelen. Bovendien doorkruist het verkeer op deze wijze veelvuldig de wijk Krispijn. Verleggen van de op/afrit meer in de richting van Laan der VN/Dokweg biedt verder een logischer toegang naar de hoofdstructuur van de auto. Hierdoor zal de automobilist sneller gebruik maken van de voor hem geëigende (en door ons gewenste) wegen. Ter illustratie, de Stadsbrug wordt dagelijks door auto s en 150 bussen gebruikt. Aanpassing conform het stedenbouwkundig kader van het project Maasterras, beperkt de reistijd met ca uur op jaarbasis en in het verlengde daarvan vermindert de uitstoot van uitlaatgassen. Aanpassing van de stadsbrug, binnen het project Maasterras, draagt derhalve bij aan stedelijke doelstellingen zoals verwoord in mobiliteitsplan en milieubeleidsplan Verkeersplan Zwijndrecht De auto neemt binnen het verkeersysteem van Zwijndrecht een dominante rol in. De A16 is voor Zwijndrecht de belangrijkste externe ontsluiting en bevindt zich centraal in het stedelijk gebied en maakt deel uit van de zgn. stationsring. Verder speelt de A16 ook een rol in de regionale verkeersafwikkeling tussen Zwijndrecht en Dordrecht. De stationsring is tevens dé verbinding tussen de twee stadsdelen van Zwijndrecht, gelegen oostelijk en westelijk van het spoor en de A16. Door de autonome groei van het verkeer en door ontwikkelingen als Volgerlanden, Stadscentrum en ook het Maasterras loopt het autoverkeer tijdens de spits vast. Na enkele studies door Goudappel-Coffeng is de voorkeur uitgesproken voor een éénrichtingscircuit via de Karel Doormanlaan Stationsweg Koninginneweg route via zuidrand plangebied Karel Doormanlaan. Dit circuit moet sluipverkeer tussen de snelweg en de stadsbrug zo veel mogelijk tegengaan en de Stationsweg ontlasten van te hoge verkeersdruk. De bestaande rotonde in de Koninginneweg zou vervangen kunnen worden door een kruisingssituatie. Ter hoogte van deze kruising/rotonde wordt het middengebied van het Maasterras ontsloten. De bebouwing aan de zuidzijde van het plangebied wordt ontsloten via een nieuwe weg parallel aan de A16, die deels deel uitmaakt van het ontsluitende éénrichtingscircuit. Voor het H.O.V.-tracé is een vrijliggende baan gereserveerd Woonwagenlocatie Brandts Buijsstraat De woonwagenlocatie aan de Brandts Buijsstraat is aangewezen als uitbreidingslocatie in het kader van het deconcentratiebeleid met betrekking tot de Wieldrechtse Zeedijk. Deze ontwikkeling wordt ingepast in de verdere stedenbouwkundige uitwerking van het project Maasterras Stationsplein Dordrecht Centraal Station Om meer ruimte te krijgen aan de voorzijde van het station, wordt een oplossing gezocht voor het stallen van rijwielen, de taxistandplaats en het busstation. De ontwikkeling van de achterzijde van het station wordt binnen het project Maasterras opgepakt. Beide ontwikkelingen worden goed op elkaar afgestemd. Realisatieprogramma Maasterras september 2006

20 Krispijn Krispijn wordt geherstructureerd tot een vriendelijke, gezellige, veilige wijk waar het leuk wonen is. In dat kader worden er woningen gerenoveerd, gesloopt en/of nieuw gebouwd. Het realiseren van nieuwe voorzieningen, scholen en andere instellingen moeten bijdragen aan voornoemde doelstelling. De beoogde ontwikkelingen van het project Maasterras grenzen direct aan Krispijn. Er vindt in dat kader dan ook afstemming plaats tussen beide projecten. De invloedssfeer van drie onderwerpen reikt voorbij de plangrens en hebben daarbij bijzondere aandacht; de voorzieningen en detailhandel, het stationsgebied en Weizigtpark en het geluidsscherm langs de A Woningbouw In de regionale woningbouwprogrammering zijn de woningen alsmede de vooralsnog aangehouden fasering uit het project Maasterras opgenomen, samen met alle andere bekende programma s binnen de regio. Dit heeft tot op heden niet geleid tot signalering van knelpunten in dit kader. Anders dan de andere woningbouwprogramma s biedt het Maasterras, mede gelet op de doelstelling en de kwaliteit van de locatie, de mogelijkheid om nieuwe inwoners voor de regio aan te trekken. Wel is aangegeven dat de oorspronkelijk bedachte appartementen in het plangebied, te weten 100%, wellicht tot een overmaat aan dit type woningen in de regio zou kunnen leiden. Naar aanleiding daarvan is het woningprogramma aangepast en is 30% appartementen vervangen door grondgebonden woningen Planning De flexibiliteit van het project Maasterras is voor een belangrijk deel gelegen in de plooibaarheid van de fasering. Toch is er op basis van de huidige gegevens een logische fasering aan te brengen in de ontwikkeling van de verschillende deelprojecten van het Maasterras Develpoort 1 Develpoort 2. Corrdior 23. Corridor Middengebied Zwijndrecht 3 Middengebied binnendijks 4. Middengebied 4 Buitendijks Zwijndrecht gebied Buitendijks 5 Weeskinderendijk 5. Middengebied 6 Brandts Dordrecht Buysstraat 6. Driehoek Brandts 7 Handelskade Buysstraat 8 7. De Handelskade Put 8. Ampèrestraat (de 9 Glazenstraat Put) 9. Glazenstraat 10 Zuidzijde Station 10. Achterzijde 0 station 500m Dordrecht Niet als deelgebied genoemd, maar wel een eigenstandig uit te werken en uit te voeren deelproject is de verlegging van de op- en afrit van de Stadsbrug. Omdat met de realisatie van dit deelproject letterlijk ruimte wordt gecreëerd voor de herontwikkeling van de omgeving Weeskinderendijk, is dit een project dat als eerste uitgevoerd moet gaan worden. Tussen 2006 en 2010 is de verlegging van de open afrit gepland. Aansluitend kan het deelgebied Weeskinderendijk ontwikkeld worden. De Corridor is momenteel een eigenstandig project dat onder regie van de gemeente Zwijndrecht wordt uitgevoerd. Afgesproken is dat de Corridor integraal deel gaat uitmaken van het project Realisatieprogramma Maasterras september 2006