Advies Maasterras

Transcriptie

1 Advies Maasterras Auteur Wout van Alphen Sector Projectmanagement In opdracht van Stuurgroep Maasterras Datum 5 januari 2011 Inleiding In januari van dit jaar hebben de colleges van Dordrecht en Zwijndrecht de structuurvisie Maasterras vrijgegeven voor inspraak. Wij ontvingen daarop reacties vanuit het bedrijfsleven (positief t.a.v. geschetste ambities, vragen bij programmering) en van bewoners (vragen bij fasering). Met het oog op de gemeenteraadsverkiezingen hebben we de beantwoording uitgesteld tot het standpunt van de nieuwe colleges t.a.v. het Maasterras duidelijk was. In de nieuwe collegeprogramma s van Dordrecht en Zwijndrecht zijn opmerkingen gemaakt met betrekking tot het Maasterras. De huidige economische situatie vraagt om keuzes bij stedelijke ontwikkeling in de regio en inhoudelijke prioritering van projecten. Door Stadsontwikkeling Dordrecht is een opiniërende notitie opgesteld met betrekking tot stedelijke prioritering en programmering, welke separaat aan college en raad zal worden voorgelegd. De voorliggende ontwikkelstrategie voor het Maasterras sluit aan op de collegeprogramma s, op de opiniërende notitie en op de relevante reacties op de structuurvisie. Niet onbelangrijk: stakeholders in het Weeskinderendijkgebied zijn bereid om samen met de gemeente Dordrecht te investeren in de ontwikkeling, terwijl in Zwijndrecht vestigingsmogelijkheden van Nehemia op hun initiatief worden onderzocht. Met NS-Poort wordt over een P&R voorziening bij het station Zwijndrecht gesproken.

2 Uitgangspunten Inhoud Structuurvisie De structuurvisie richt zich met name op het kerngebied van het Maasterras; ruwweg het gebied tussen de stations van Dordrecht en Zwijndrecht. Het beschreven programma bevat een mix van kantoren, woningen en voorzieningen om een levendig stedelijk milieu te creëren. Als aanjager van de ontwikkeling is aan Dordtse zijde een publiek cluster genoemd, in Zwijndrecht een maritiem cluster. Uit kostenoverwegingen blijft de afrit van de stadsbrug op beide oevers gehandhaafd en geïntegreerd in een stedelijk milieu door het aansluiten van een nieuw maaiveld op het niveau van de afrit. De ruimte tussen bestaand en nieuw maaiveld kan worden benut als parkeerruimte. Voordelen zijn het aan het zicht onttrekken van geparkeerde auto s en het beperken van bodemsaneringen en bijbehorende kosten. Reacties uit voorlichtingsavonden en inspraak Bewoners Dordrecht: omwonenden zijn positief over de kwaliteitsimpuls; huiseigenaren op de Weeskinderendijk vragen om duidelijkheid over hun woonsituatie. Bewoners Zwijndrecht: huiseigenaren Da Costastraat vragen om duidelijkheid over hun woonsituatie. Werkgeversorganisatie Drechtsteden, Kamer van Koophandel, Van Pelt Ontwikkeling onderschrijven de geschetste ambities en uiten hun twijfels rond het totale kantorenvolume. College- / raadsprogramma s over Maasterras Dordrecht: Het in de structuurvisie beschreven programma wordt niet realistisch geacht. De combinatie van de huidige financiële en economische situatie en de regionale leegstand vragen om een heroverweging van het programma. Zwijndrecht: De grote projecten worden gezien de marktomstandigheden opnieuw beoordeeld op hun realiteitswaarde. Het Maasterras komt op een lager pitje te staan. Inhoud opiniërende notitie Stadsontwikkeling m.b.t. Maasterras: Ambitie als hoogstedelijke locatie vasthouden, met als ambitie een levendig, gevarieerd stuk stad met verschillende functies met ruimte voor kantoren, wonen en leisure. Er is ruimte voor grootschalige detailhandel, maar dit vraagt om zorgvuldige inpassing, passend binnen de gestelde ambities. De ontwikkeling van kantoren vraagt om voorzichtigheid in relatie tot leegstand elders in de stad. Structuurvisie met kanttekeningen vaststellen om ongewenste ontwikkelingen te vermijden. Vasthouden aan woningbouw, maar in lagere aantallen en later in het ontwikkelproces. Gefaseerd ontwikkelen, waarbij rekening wordt gehouden met prioritering van Stadswerven in Dordrecht en met Zwijndrechtse woningbouwlocaties als Euryza en geplande kantoorontwikkelingen in het voormalig in Corridorgebied.

3 Marktontwikkelingen Dordrecht: Verplaatsing van het BP-station aan de Dokweg wordt onderzocht. Daarmee kan een hindercirkel (gasvulpunt) uit het plangebied verdwijnen en de kwaliteit van de stadsentree kan worden verbeterd. De oever kan een groene invulling krijgen; één van de kwaliteitsdragers binnen de BIRK-subsidie. Door het stoppen van de ontwikkeling aan de Oostpoort is er behoefte aan ruimte voor grootschalige detailhandel en leisure. De Put is hiervoor binnen het Maasterras de meest geschikte locatie, maar staat pas na 2025 in de planning. In zekere mate is er ruimte in het Weeskinderendijkgebied voor dergelijke functies, mits het levendig stedelijk karakter gewaarborgd blijft. Zwijndrecht: Met een geïnteresseerde partij worden verkennende gesprekken gevoerd over hun wensen om zich op het Maasterras te vestigen in het gebied tussen Lindtsedijk en Karel Doormanlaan. In samenwerking met NS-Poort wordt de realisatie van een P&R voorziening bij het station onderzocht, rekening houdend met ruimte voor het hoge snelheidsfietspad. De directie van Brenntag wordt halfjaarlijks bijgepraat over de stand van zaken. Ontwikkelstrategie op hoofdlijnen Kerngebied Dordrecht - Weeskinderendijk Met de in het Weeskinderendijkgebied gevestigde belangrijkste grondeigenaren / ontwikkelaars hebben verkennende gesprekken plaatsgevonden naar aanleiding van het collegestandpunt over het Maasterras. Gezocht is naar mogelijkheden om de ontwikkeling op gang te brengen op een zodanige wijze, dat flexibiliteit in programmering, binnen de kaders van een nieuw bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt. Flexibiliteit is nodig om op conjuncturele ontwikkelingen te kunnen inspringen. Start van de ontwikkeling is nodig om rentelasten niet verder te laten oplopen. Dit geldt zowel voor de marktpartijen als voor de gemeente (rentelasten a.g.v. verwerving woningen). Start is bovendien van belang om de door VROM afgegeven BIRK-subsidie niet in gevaar te brengen. In de gemeentelijke opiniërende notitie zijn aanbevelingen m.b.t. het Maasterras gedaan. Belangrijke overeenkomsten in de visies van gemeente en marktpartijen zijn: - ontwikkeling als stedelijke locatie vasthouden; - kantorenprogramma deels inruilen voor alternatieven; - ruimte voor grootschalige detailhandel en leisure, mits ingebed in stedelijke setting met gemengde functies, dus qua volume begrensd; - intensief grondgebruik is noodzakelijk om de kosten te kunnen

4 dekken, met voldoende kritieke massa per functie om een prettig woon-werkklimaat te kunnen creëren; - verbetering van de ruimtelijke kwaliteit is van groot belang voor een succesvolle ontwikkeling; - structuurvisie met kanttekeningen vaststellen en z.s.m. naar bestemmingsplannen om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. Het opschuiven van de ontwikkeling tot na 2020 zou vragen om tijdelijke invulling om het gebied een zekere levendigheid te geven tot het moment van definitieve realisatie. Stakeholders zijn echter terughoudend met tijdelijke invulling vanuit het oogpunt van kosten/baten (korte afschrijvingstermijn). Zij pleiten ervoor het gebied onder en langs de brugafrit tijdelijk in te richten met groen als kwaliteitsdrager. Bij een aantrekkende markt kunnen hiervan op termijn weer delen worden benut voor vastgoedontwikkeling. Een dergelijke aanpak vraagt om duidelijke communicatie richting de eerste vestigers in het gebied. Zowel stakeholders als de gemeentelijke afdeling stedenbouw zien een zone met grondgebonden woningen aan de Vlietwegzijde als kansrijk (opbrengstpotentie en overgang tussen Krispijn en gemengde stedelijke omgeving). Vanuit beleid wordt een dergelijke invulling nader afgewogen tegen andere woningbouwlocaties in de stad. Menging met andere functies moet mogelijk blijven. Marktpartijen willen hier de eerste stap voor de verdere ontwikkeling zetten. Sloop van de voormalige Opel-showroom aan de Dokweg wordt niet op korte termijn voorzien. Om een zekere levendigheid in het gebied te waarborgen zullen, vooruitlopend op een nieuw bestemmingsplan, huuraanvragen worden getoetst aan het te verruimen bestemmingsplan voor het gebied. De Ozon-locatie is één van de vier locaties in Dordrecht waar vestiging van een bioscoop wordt onderzocht. Kerngebied Dordrecht - BP verplaatsing Met grondeigenaar NS-Poort, huurder en exploitant wordt gesproken over uitplaatsing van het brandstofverkooppunt aan de Dokweg. Argumenten voor deze uitplaatsing zijn; - verwijdering gasvulpunt met veiligheidscontour - groen in te richten rivieroever verbetert de ontwikkelpotentie aan de overzijde van de Dokweg en verhoogt de kwaliteit van de stadsentree - de kwaliteit van de stadsentree is één van de kwaliteitsdragers binnen de verleende BIRK-subsidie - NS-Poort bereidt verkoop voor van al haar brandstofverkooppunten in een package-deal; een nieuwe eigenaar beperkt de regiefunctie van de gemeente. Kerngebied Dordrecht parkeerterrein Het parkeerterrein aan de Weeskinderendijk kan worden uitgebreid. De grond (zowel het bestaande parkeerterrein als de uitbreidingslocatie) is eigendom van NS-Poort. Eerst gegadigde voor aankoop van deze locatie is Prorail in het

5 kader van een onderzoek naar extra gebruiksmogelijkheden door Prorail. De projectorganisatie voert overleg met beide partijen; andere vormen van gebruik dan parkeren zijn niet gewenst. Uitbreiding van het parkeerterrein is slechts mogelijk bij een langdurige huurovereenkomst dan wel bij verwerving van de locatie. Duidelijkheid hierover kan in januari 2011 worden gegeven. Kerngebied Zwijndrecht - stationsgebied In samenwerking met NS-Poort wordt de realisatie van een P&R voorziening bij het station onderzocht, rekening houdend met ruimte voor het hoge snelheidsfietspad en de in de structuurvisie beschreven toekomstige stationsring. Met de provincie wordt gesproken over gedeeltelijke subsidiëring. Het is niet de verwachting dat op afzienbare termijn de bestaande particuliere woningen langs de Da Costastraat worden herontwikkeld. De komende tien jaar zal hier actief door de gemeente geen actie op worden gezet. Als er particuliere initiatieven zijn is de gemeente bereid mee te denken en te werken, binnen het ruimtelijk-functioneel kader van de structuurvisie. De bestaande huurwoningen kunnen in overleg met de corporatie en binnen het ruimtelijk-functioneel kader van de structuurvisie gefaseerd worden aangepakt wanneer de corporatie daartoe aanleiding ziet. Kerngebied Zwijndrecht zakelijk hart In het gebied tussen Lindtsedijk en Karel Doormanlaan worden de vestigingsmogelijkheden van een geïnteresseerde partij onderzocht. Wanneer stedenbouwkundige en programmatische inpassing mogelijk blijkt en er in financiële zin overeenstemming bereikt kan worden is hier de eerste significante ontwikkeling op het Maasterras mogelijk. Aandachtspunten zijn de tijdige beëindiging van de concessie van het ESSO-station en de externe veiligheidscontour (groepsrisico) langs de spoorlijn.