uitwerking deelgebied Zwijndrecht Develpoort

Transcriptie

1 uitwerking deelgebied Zwijndrecht Develpoort

2 STEDENBOUWKUNDIGE KERNPUNTEN P ZWIJ N DR EC HT DEVELPO O RT P Voorgevelzone (representatieve bebouwing) Stedenbouwkundig accent mogelijk Voetgangergebied Secundaire (langzaam verkeer) route Fietsverbinding Hoogteaccent/supertoren, min. 65m- max. 80m m De hoogte van het maaiveld loopt op vanaf het water.

3 Stedenbouwkundige kernpunten Hoogteverschillen. De hoogteverschillen naar de omgeving worden stapsgewijs overbrugd door toepassing van terrassen. Dankzij deze hoogteverschillen kan uit het zicht van de openbare ruimte geparkeerd worden in (gebouwde) parkeervoorzieningen boven grondwaterpeil. De terrassen zijn een kenmerkend onderdeel van het totaalontwerp voor de Spoorzone/Maasterras. Bouwblokken. Binnen de bouwvelden wordt onderscheid gemaakt in de behandeling van de randen. Een rode rand geeft een verplichte rooilijn aan met een doorlopende gevel, een zwarte rand geeft de zone aan waarin bebouwing gesitueerd moet worden, maar waarbinnen het blok opgebouwd kan zijn uit meerdere eenheden (kleine 'gaten'). Stedenbouwkundige accenten. Binnen dit deelgebied zijn enkele zones aangeduid als een mogelijke locatie voor stedenbouwkundige accenten. Deze accenten zijn hoger dan de omliggende bebouwing (6-12 bouwlagen; zie paragraaf over 'bouwhoogte') en markeren specifieke stedenbouwkundige plekken. Hoogte-accent. In de noordwestelijke hoek van dit deelgebied, waar de snelweg en het spoor elkaar kruisen, is tevens een hoogte-accent gesitueerd. Deze toren vormt een van de vier schakelpunten in het totale plan voor de Spoorzone en dient minimaal 65 meter en maximaal 80 meter hoog te zijn. Waterpartij. De langgerekte centrale waterpartij zorgt voor (verblijfs)kwaliteit en bergingscapaciteit. Het water voegt een extra (en herkenbare) kwaliteit toe aan het gebied en biedt een aangename omgeving voor wonen, werken en recreëren. Daarom dienen langzaam verkeer routes uitgewerkt te worden binnen de middenzone, met een relatie met het water. De waterpartij krijgt een harde oever aan de noordzijde (boulevard) en een zachte, landschappelijke oever aan de zuidzijde. Ontsluiting. Voor het autoverkeer wordt een deel van de bestaande wegen gehandhaafd. Deze weg (grijs aangeduid in de tekening) ontsluit de blokken langs de randen van het gebied. Aanvullend is een nieuwe laan ontworpen die via het middengebied, langs het water loopt. Deze route dient een representatieve en herkenbare inrichting te krijgen. 151 zwij n drecht develpoort stedenbouwkundige kernpunten

4 ONTSLUITING ZWIJ N DR EC HT DEVELPO O RT Hoofdontsluiting Bestaande straat (te herstructureren) Fietsverbinding "Boulevard" Secundaire route m

5 Ontsluitingsstructuur Auto s. Voor het autoverkeer wordt een deel van de bestaande wegen gehandhaafd. Deze weg (grijs aangeduid in de tekening) ontsluit de blokken langs de randen van het gebied. Deze weg zal wel geherstructurerrd moeten worden. Aanvullend is een nieuwe laan ontworpen die via het middengebied, langs het water loopt. Deze route dient een representatieve en herkenbare inrichting te krijgen. Parkeren. Het is belangrijk dat de openbare ruimte niet gedomineerd wordt door geparkeerde auto's. Daarom moeten auto's op eigen terrein geparkeerd worden, uit het directe zicht van de ontsluitende wegen. Hoogteverschillen kunnen gebruikt worden om auto's te parkeren onder de bebouwing, boven grondwaterpeil. Langs de snelweg is een zone beschikbaar voor het parkeren van auto's voor de kantoren/ bedrijven. Hierbij zijn dan wel aanvullende maatregelen noodzakelijk om de auto's aan het directe zicht te onttrekken. Daarvoor kan gedacht worden aan het verdiept aanleggen van het parkeerveld en toepassing van groene hagen en taluds. Langzaam verkeer. Langzaam verkeer routes worden uitgewerkt in relatie met de middenzone. Hierbij kan gedacht worden aan een voetgangersroute via de 'boulevard' aan de noordzijde van het water en fietsverbindingen via de zuidzijde van het water. Aanvullend kan een extra route vorm krijgen tussen de bebouwing door (in de tekening aangegeven met een groene stippellijn). Deze route markeert tevens de overgang tussen de kantoor/ bedrijfsfuncties en de woonbebouwing. 153 zwij n drecht develpoort ontsluiting

6 zwij n drecht develpoort functies L 154 Plint met stedelijke functies Kantoren Woningen Woningen en/of kantoren Bedrijfsfuncties Voorzieningen (bijv. Albert Heijn XL) mogelijk Leisurefuncties mogelijk, positie n.t.b. L m

7 Functies Gezien de uitstekende bereikbaarheid bestaat de mogelijkheid om zowel stedelijke als bovenstedelijke en regionale functies een plaats te bieden in het gebied. Daarbij is een belangrijk uitgangspunt om naast het aanbieden van kantoor- en bedrijfslocaties ook stedelijke woonmilieus te creëren zodat functiemenging ontstaat. Een mix van wonen en werken zorgt ervoor dat altijd stedelijk leven aanwezig is in het gebied, overdag en s avonds. Vanwege de geluidsbelasting zijn aan de randen hoofdzakelijk kantoren en lichte bedrijfsfuncties bedacht en bevinden de woonfuncties zich voornamelijk in de meer beschut gelegen middenzone. De Koninginneweg is een belangrijke verbindingsweg voor diverse verkeersdeelnemers. Tevens dient deze weg als ontsluitingsweg voor een groot deel van dit deelgebied. Daarom is het wenselijk om diverse functies te huisvesten in de bebouwing langs de Koninginneweg. In de tekening is een zone gearceerd en aangeduid met een 'B'. Deze zone geldt als studiegebied voor een grote supermarkt. In de driehoekige locatie aan de overzijde van de weg is met name plaats voor kantoor/ bedrijfsbebouwing en stedelijke functies. Hier zijn echter ook leisurefuncties zoals een fitnessruimte mogelijk. 155 zwij n drecht develpoort functies

8 zwij n drecht develpoort bouwhoogte 156 Zone waarbinnen hoekaccent mag worden geplaatst (max. 2 extra bouwlagen) Supertoren, min. 65m-max.80m exacte positie n.t.b. Stedenbouwkundig accent m

9 Bouwhoogte De terrassen lopen vanuit het laaggelegen middengebied omhoog richting de snelweg en de spoordijk. Op de hogere terrassen is ook de bebouwing hoger waardoor het hoogteverschil benadrukt wordt. Tevens kan de bebouwing aan de randen hierdoor functioneren als geluidsbuffer voor de achterliggende bebouwing. Doordat de hogere bebouwing gesitueerd is op de hogere terrassen kunnen hier zo nodig parkeervoorzieningen over meerdere lagen in opgenomen worden (boven grondwaterpeil). Binnen dit deelgebied zijn enkele zones aangeduid als een mogelijke locatie voor stedenbouwkundige accenten. Deze accenten zijn hoger dan de omliggende bebouwing (6-12 bouwlagen; zie tekening) en markeren specifieke stedenbouwkundige plekken. In de noordwestelijke hoek van dit deelgebied, waar de snelweg en het spoor elkaar kruisen, is tevens een hoogte-accent gesitueerd. Deze toren vormt een van de vier schakelpunten in het totale plan voor de Spoorzone en dient minimaal 65 meter en maximaal 80 meter hoog te zijn.de hoogte-accenten zijn gesitueerd op strategische locaties en verankeren het plangebied in zijn omgeving. Ook worden de verschillende deelgebieden op deze wijze visueel aan elkaar gekoppeld, over het water en bestaande bebouwing heen. De torens dienen minimaal 65 meter en maximaal 80 meter hoog te zijn. 157 zwij n drecht develpoort bouwhoogte

10 zwij n drecht develpoort programma P 158 w Parkeerterrein Parkeergarage Buiten exploitatie v1 u2 v2 v3 u1 t u3 u4 u5 u6 u7 v4 v5 v6 B1 b2 b3 c1 c2 c3 a d1 d2 d3 d4 d5 d6 e1 e2 e3 e4 e5 e6 M1 M2 k1 k k k k k10 m3 n o P r1 p q r2 f h s r3 g i m

11 Indicatief programma Het indicatief programma voor de blokken A t/m S: Woningaantallen: Appartementen 228 Eengezinswoningen 89 Woningen totaal 317 Kantoren: Bedrijven: Voorzieningen: m² 6.455m² 4.500m² Bvo totaal (alle functies): m² Parkeren: Op straat 282 Halfverdiept Totaal aantal parkeerplaatsen Resultaat p.norm in ontwerp per 100m²: 1.25 Het indicatief programma voor de blokken T t/m V4 (buiten exploitatie): Bvo woningen Bvo kantoren Bvo totaal m² m² m² Parkeren Halfverdiept 321pp Resultaat p.norm in het ontwerp per 100m²: zwij n drecht develpoort programma

12 zwij n dr ec ht deve lpo ort uitwerking binnen de kernpunten A A 160

13 Voorbeeld uitwerking binnen de kernpunten Deze uitwerking geeft een beeld van een mogelijke uitwerking binnen de richtlijnen. De kantoor- en bedrijfbebouwing langs de snelweg ligt enigszins verdiept. Hierdoor kunnen de geparkeerde auto's aan de voorzijde aan het zicht worden onttrokken door middel van toepassing van groene taluds. De kantoren worden ontsloten via een weg parallel aan de snelweg, waardoor de bebouwing zich met de (representatieve) voorzijde richt naar de snelweg. Rond het centrale middengebied met de waterpartijzijn woningen gesitueerd, waarbij parkeren onder de bouwblokken is opgelost. Tussen de bedrijfs- en de woonbebouwing is een groene zone ontworpen die iets verhoogd ligt. Deze groene zone verbindt de diverse binnentuinen bij de woningen met elkaar en kan ingericht worden als langzaam verkeer route. Langs het spoor is kantoorbebouwing gesitueerd met een schijfvormige opbouw. Parkeren bevindt zich op begane grond niveau. Het parkeerdek kan worden ingericht als wandelbouwlvard langs het water. 161 zwij n drecht develpoort uitwerking binnen de kernpunten

14 Kantoren- en bedrijfsgebouwen geïntegreerd in hoogteverschillen. ^ Voorbeeld parkeren onder gebouw. ^ Kantoren- en bedrijfsgebouwen geïntegreerd in hoogteverschillen. zwij n drecht develpoort sfeerbeelden 162 ^ Sfeerbeeld; kantoorgebouw aan een waterpartij.

15 Sfeerbeelden Dit gebied zal omgevormd worden van een bedrijfsterrein naar een gebied met gemengde functies. Naast kantoor/ en bedrijfslokatie ontstaan daarom stedelijke woonmilieus. Om het gebied een bijzondere woonkwaliteit te geven wordt een parkachtige sfeer met groene uitstraling creëerd, welke ook aantrekkelijk is voor de kantoor- en bedrijfslokaties in het gebied. Voorbeelden van woningen in een kunstmatige heuvel; in het talud wordt geparkeerd, achter het talud zijn de tuinen. Parkeren onder een houtendek. 163 zwij n drecht develpoort sfeerbeelden

16 zwij n drecht develpoort geprojecteerd op bestaande situatie m

17 165 zwij n drecht develpoort geprojecteerd op bestaande situatie

18 Fasering Fase 1 De zone langs het spoor zal als eerste ontwikkeld kunnen worden. Hierbij worden de centrale waterpartij aangelegd, de kantoorbebouwing langs het spoor, de wandelpromenade langs het water en de (woon-) bebouwing die deels in het water steekt. De ontsluiting vindt plaats via de bestaande weg langs het spoor. zwij n drecht develpoort fasering 166 Fase 2 Vervolgens kan de woonbebouwing aan de zuidkant van het water ontwikkeld worden. De ontsluiting van deze bebouwing vindt plaats via de bestaande weg aan de zuidkant van het water. De inrichting en profilering van deze weg zal wel moeten worden aangepast. Fase 3 Vanuit de zuidkant van het gebied kan stapsgewijs het middengebied worden herontwkkeld met woningen en bedrijfsbebouwing.

19 Fase 4 De herontwikkeling van het gebied in de driehoek in de uiterste zuidhoek van dit deelgebied kan aansluitend worden opgepakt. Hier wordt gedacht aan bedrijfs- en kantoorfuncties in combinatie met stedelijke functies langs de Koninginneweg. Fase 5 Met de bouw van woningen en bedrijven kan het middengebied worden afgemaakt. Dit gebied kan in principe als een zelfstandige eenheid functioneren. Fase 6 Aansluitend op het middengebied kan de noordwestelijke punt van dit deelgebied worden herontwikkeld met woningen (bij het water) en kantoren (langs de randen). Fase 7 Ten slotte kan de ontsluitingsstructuur in de noordwestelijke punt worden afgemaakt, in samenhang met de laatste bouwblokken. Tevens kan de supertoren (kantoorfunctie) worden gerealiseerd in de uiterste punt van het plangebied. 167 zwij n drecht develpoort fasering

20 Ontsluiting en parkeren Ontsluiting Het gebied wordt ontsloten via een afrit van de snelweg A16 en de Koninginneweg. Vervolgens kunnen de auto's langs de randen van het gebied de bouwblokken bereiken waar ze op eigen terrein geparkeerd worden. zwij n drecht develpoort ontwerpprincipes 168 Langs de Lorentzstraat, achter talud. In/ onder de bebouwing. Achter de bebouwing moet het hoogteverschil worden verwerkt. Parkeren Om te voorkomen dat de uitstraling van het gebied hoofdzakelijk wordt bepaald door geparkeerde auto s zijn aanvullende maatregelen nodig om deze aan het zicht te onttrekken. Mogelijke oplossingen zijn: - in of onder de bebouwing parkeren, - verdiept parkeren achter taluds. De belangrijkste doelstelling is dat er minimaal zicht is op geparkeerde auto's vanuit het woongebied.

21 Ontwerpprincipes bebouwing en parkeren Rooilijn Kantoren Bedrijven Het is belangrijk dat het gebied een representatieve uitstraling krijgt naar de A16. Daarom zal in ieder geval een rooilijn worden vastgesteld voor de bebouwing langs de A16 en dient de bebouwing zich met een representatieve (voor)gevel te richten naar de rijksweg. Bedrijfsfuncties zijn toegestaan in deze zone, maar alleen wanneer deze zich met een kantoorfunctie naar de A16 richten; de bedrijfshal wordt achter het kantoordeel gesitueerd. min 45m - max 90m Bouwmassa Vanwege de gewenste uitstraling is bepaald dat de bouwblokken minimaal 45 meter en maximaal 90 meter breed zijn. Het is wel mogelijk om verbindingen tussen twee bouwblokken te maken, mits het verbindingsstuk duidelijk terug ligt ten opzichte van de verplichte rooilijn en het verbindingsstuk een afwijkende vormgeving krijgt. 169 zwij n drecht develpoort ontwerpprincipes

22 Ontwerp: Khandekar Stadsontwerp en Landschapsarchitectuur bv Secr. Runsinkbrink AG Benthuizen T F info@khandekar.nl