SYNCHROON INITIATIEFPLAN LOCATIE MOLENSTRAAT/MARKT/DOELSTRAAT ZEVENBERGEN

Transcriptie

1 SYNCHROON INITIATIEFPLAN LOCATIE MOLENSTRAAT/MARKT/DOELSTRAAT ZEVENBERGEN d.d

2 Impressie Molenstraat

3 Voorwoord De gemeente Moerdijk heeft in 2011 een Masterplan voor het centrum opgesteld. De basis van het Masterplan wordt gevormd door: 1. Compacte winkelstructuur; 2. Ruim baan voor horeca, recreatie en cultuur; 3. Meervoudig ruimtegebruik en het belang van wonen; 4. Een bereikbaar centrum; 5. Het centrum als verblijfs en ontmoetingsplek. Synchroon heeft het initiatief genomen om op basis van het Masterplan centrum Zevenbergen voor de locatie Molenstraat/Markt/Doelstraat een plan op te stellen. Deze ontwikkelvisie is het resultaat van dit initiatief. Bij de herontwikkeling van de genoemde locatie zijn nog geen marktpartij(en) betrokken. Om een bijdrage te leveren aan de kans tot opwaardering van dit gebied, hebben wij het initiatief genomen om in samenspraak met Detail Result, moederorganisatie van onder andere supermarkt keten Dirk, een ontwikkelvisie op te stellen. Om onze visie te vertalen in een initiatiefplan, heeft Groeneweg van der Meijden architecten uit Dordrecht ons bijgestaan. Groeneweg van der Meijden architecten hebben veel ervaring met soortgelijke binnenstedelijke centrumplannen en hebben zichzelf een architectuurstijl aangemeten die passend is bij herontwikkelingsgebieden zoals deze. Met veel inzet en enthousiasme heeft dit team zich de afgelopen periode met dit project beziggehouden. Wij hopen dat het resultaat u enthousiast zal maken. 4 Synchroon heeft het initiatief genomen om op basis van het Masterplan voor de locatie Molenstraat/Markt/Doelstraat een plan op te stellen. Initiatiefplan Zevenbergen 01

4 EVEN even VOORSTELLEN voorstellen

5 SYNCHROON ontwikkelaars Synchroon is een pur sang projectontwikkelaar met meer dan 75 jaar ervaring in het ontwikkelen van woningen winkelprojecten. Wij opereren vanuit de gedachte dat je door samen te werken meer kunt bereiken dan als je alleen werkt. Wij zijn een dochteronderneming van TBI-holdings uit Rotterdam. TBI-holdings heeft een omzet van circa 2 miljard euro per jaar en bijna mensen in dienst. De kernbezetting van Synchroon bestaat uit mensen die zich bezighouden met acquisitie & conceptontwikkeling, projectontwikkeling & procesmanagement en marketing & verkoop. Deze integrale benadering geldt voor zowel winkel- als woningbouwprojecten. In totaal werken er ongeveer 40 mensen bij Synchroon. Ook de omgeving waarin een gebouw wordt geplaatst heeft grote invloed op het ontwerp. Bij de gerealiseerde binnenstedelijke projecten is dat goed afleesbaar. Er wordt gezocht naar een architectuurtaal die aansluit bij de historische gelaagdheid van de omgeving zonder een kopie te zijn van het verleden. Een eigentijdse stijl die componenten als schaal, ritme en diversiteit van de bestaande stad in zich opneemt. Het streven is lang houdbare gebouwen te maken. Dat wordt bereikt door een ambachtelijke uitoefening van het vak. Dat wil zeggen met aandacht voor goede detaillering en materiaalgebruik en een grote betrokkenheid tot en met de uitvoering. Het resultaat: duurzame gebouwen, prettig om in te verblijven, goed functionerend, van materiaal dat met het verstrijken van de tijd alleen maar mooier wordt. Detailresult Groep omvat nu circa 285 succesvolle winkels in Nederland. Deze winkels zijn vestigingen van de supermarktondernemingen DekaMarkt en Dirk van den Broek. Ook zijn gelieerd de vele Dirck III Slijterijen, Dirx drogisterijen en Deka Tuin vestigingen. Dirk is een scherp geprijsde discount supermarkt die zich onderscheid ten opzichte van de andere actieve discount supermarkten in Nederland, door een breed assortiment aan producten aan te bieden. Samenwerking Indien dit initiatiefplan een vervolgt krijgt, dan beogen de bovengenoemde partijen als volgt te gaan samenwerken: Synchroon is de projectontwikkelaar en contractpartij voor de gemeente en zal risicodragend het project ontwikkelen; Groeneweg van der Meijden is de beoogd architect; Detailresult en Synchroon hebben een intentieovereenkomst afgesloten en is dus (beoogd) huurder van de supermarkt, mogelijk aangevuld met hun slijterij en drogisterij formule. Groeneweg Van der Meijden Architecten is sinds 1979 gevestigd in de monumentale binnenstad van Dordrecht. Het werkterrein is zeer breed en loopt van verbouwingen voor particulieren tot centrumplannen. Vele kleine en grote sociaal-culturele gebouwen, bibliotheken, kerken, winkelcentra, nieuwbouw in beschermd stadsgezicht en restauraties zijn inmiddels gerealiseerd. Bij de totstandkoming van de ontwerpen speelt de ruimtelijke beleving een grote rol. Wat ervaar je als je door de ruimte beweegt. Hoe is het uitzicht, hoe de lichtval. Toetssteen is daarbij steeds: dient de oplossing het menselijk gebruik. Initiatiefplan Zevenbergen 03

6 Impressie Markt

7 Visie Onze visie op het te ontwikkelen programma is als volgt: Visie op voorzieningen Zevenbergen heeft een bovenlokaal verzorgende functie voornamelijk gericht op dagelijkse boodschappen. Dagelijkse boodschappen doet de consument in principe in het meest nabij gelegen winkelgebied dat voldoende aanbod biedt. Het huidige centrumgebied heeft slechts één supermarkt (Albert Heijn) en juist deze functies zijn bepalend voor de consument in hun keuze voor een bezoek aan een winkelgebied voor het doen van boodschappen. Uitbreiding van dit aanbod lijkt dan ook een noodzaak te zijn om in de toekomst nog een voorzieningenniveau te bieden dat hoort bij een plaats als Zevenbergen. Bij voorkeur wordt er dan gekozen voor een supermarkt met een complementair aanbod op de reeds aanwezige supermarkt, zoals een discount supermarkt zoals Dirk. Naast het ontbreken van een tweede (discount) supermarkt in het centrumgebied is het huidige aanbod redelijk compleet. Wat verder opvalt is dat de historisch gegroeide opzet van het winkelaanbod relatief ver verspreid over het centrumgebied plaatsvindt. Dagelijkse boodschappen doet de consument bij voorkeur zo effectief mogelijk. Naast het toevoegen van een trekker lijkt een concentratie van de huidige winkelvoorzieningen een noodzaak. kernwinkelgebied en zal er een compacter winkelgebied gecreëerd worden; het toevoegen van publieke functies zoals horeca met terrassen aan de Markt waardoor de verblijfskwaliteit van de Markt sterkt verbeterd zal worden. Wat ons betreft moet er absoluut niet ingezet worden op een maximaal winkelprogramma. Gezien de huidige economische omstandigheden is het niet te verwachten dat er veel winkelvoorzieningen toegevoegd kunnen worden aan het al relatief complete aanbod van Zevenbergen. Het gevaar is dan groot dat er in het kernwinkelgebied leegstand gaat ontstaan en het sentiment negatief kan omslaan. Met een matig functionerend winkelgebied zou de vitaliteit van Zevenbergen verder onder druk kunnen komen te staan. Branchering Omdat wij nog geen exclusieve positie in deze ontwikkeling hebben, hebben wij nog geen contacten gelegd met ons uitgebreide netwerk van retailers om de interesse te polsen bij een aantal bedrijven. Wat ons betreft zou verder onderzocht moeten worden in hoeverre een aantal van de zittende winkeliers geïnteresseerd zijn om te verplaatsen welke schaalvergroting van hun winkel mogelijk maakt of een verbetering is van hun huidige locatie door zich te huisvesten dichtbij de twee belangrijkste trekkers (AH en de nieuwe supermarkt). Door een actieve inzet van gemeente en ondernemers denken wij dat verbetering van het ondernemersklimaat en verlevendiging van het kernwinkelgebied op termijn realistisch wordt. Wij denken hierbij aan de volgende aandachtspunten/verbeteringen: Op basis van onze ervaringen opgedaan in andere projecten, bovenstaande analyse en alle gesprekken die wij daaromtrent gehad hebben, hebben wij een indicatieve branchering opgesteld welke in onderstaande tabel is weergegeven. inzetten op een compleet boodschappencentrum door toevoeging van een tweede (discount) supermarkt. De Dirk supermarkt formule is complementair aan een full service supermarkt zoals Albert Heijn. De consument koopt in dat geval met name zijn vers en luxe producten bij de full service supermarkt en zijn langer houdbare producten bij de discounter. Juist deze combinatie kan leiden tot een forse toename van het aantal consumenten wat boodschappen gaat doen in de binnenstad van Zevenbergen. Met andere woorden, de omzet van een Albert Heijn hoeft niet per definitie te dalen als een formule als Dirk zich vestigt naast de Albert Heijn. Albert Heijn verliest wel is waar een deel van zijn omzet aan Dirk, maar door een forse toename van het aantal supermarkt bezoekers door de sterke combinatie van een full service supermarkt en een discount supermarkt kan dit gecompenseerd worden; creëren van een beperkt aantal grote(re) winkelruimten voor zittende ondernemers in Zevenbergen die momenteel relatief krap gehuisvest zijn. Hierdoor ontstaat er min of meer een stoelendans welke momenteel niet op gang komt omdat er te weinig frictieleegstand in Zevenbergen is. De ruimten die de ondernemers achterlaten die naar de nieuwbouw verhuizen, kunnen wederom in gebruik genomen worden door ondernemers die nu meer aan de randen van het kernwinkelgebied gehuisvest zijn. Hierdoor wordt er proactief ingezet op verplaatsing van winkelvestigingen naar het Tabel 1: indicatieve branchering: Functies Metrages (m 2 bvo) Beoogd winkelier Discount supermarkt Dirk Drogist 400 Nader te bepalen Slijterij 130 Nader te bepalen Vershof 220 Nader te bepalen Horeca 430 Nader te bepalen Subtotaal Uitbreiding van het supermarktaanbod lijkt een noodzaak te zijn om in de toekomst nog een voorzieningenniveau te bieden dat hoort bij een plaats als Zevenbergen. Initiatiefplan Zevenbergen 05

8 Impressie Doelstraat

9 Visie op woningen Het planconcept en de directe omgeving biedt in potentie aantrekkelijke woonproducten: gelegen aan een historisch plein en in de buurt van horeca- en winkelvoorzieningen. Tevens spelen er diverse ontwikkelingen die de kwaliteit van het centrum de komende jaren moeten gaan verbeteren. De aanwezigheid van Woonzorgcentrum De Zeven Schakels biedt kansen voor de realisatie van woningen voor ouderen, door middel van gedeelde (zorg)voorzieningen. Doelgroepen Op basis van een confrontatie van de locatiekwaliteiten, de vraag, het aanbod, de marktsituatie en de concurrentiepositie zijn de kansrijke doelgroepen gedestilleerd voor de locatie: De locatie is aantrekkelijk voor empty nesters uit zowel Zevenbergen als uit de regio die op zoek zijn naar een aantrekkelijk gesitueerd appartement in een historisch centrum, dicht bij het voorzieningenaanbod. Deze groep gaat de komende jaren in aantal toenemen, maar verlaat op dit moment nog veelal de gemeente omdat het gevraagde woonproduct ontbreekt in het aanbod. Het merendeel woont nu in een eengezinswoning en een deel hiervan zal willen verhuizen naar een ruim appartement in het centrum. Met name appartementen in de vrije sector huur ontbreken in het aanbod, maar zijn wel gewenst. Een groot deel van het groeiend aantal ouderen in de gemeente Moerdijk zal in de eigen gemeente willen blijven wonen. Voor deze groep is de locatie interessant vanwege de ligging nabij het aanbod dagelijkse voorzieningen en het station. De doelgroep is op zoek naar middelgrote appartementen. Toegang tot zorgvoorzieningen (al dan niet in de toekomst) is een pré. De appartementen komen alleen voor deze doelgroep in aanmerking wanneer deze met een lift worden uitgevoerd. Ook hiervoor geldt dat er slechts een zeer beperkt aanbod van vrije sector huurwoningen aangeboden worden in de gemeente. Jonge gezinnen die vallen voor de charme van binnenstedelijk wonen uit zowel Zevenbergen als uit de regio. Een groot deel van deze doelgroep heeft momenteel een sociale grondgebonden huurwoning en heeft behoefte aan een grotere woning/ kwaliteitsverbetering. De doelgroep heeft echter beperkte financieringsmogelijkheden en dus een absoluut plafond in haalbare verkoopprijzen. Door de beslotenheid van een binnentuin en de realisatie van enorme dak terrassen kan deze doelgroep ook, zij het in beperkte mate, geïnteresseerd zijn in een product met minimaal 3 slaapkamers. Uit ons onderzoek bleek dat de afzet van grote aantallen (koop)appartementen op deze locatie niet te verwachten zijn. Daarentegen is er slechts een heel beperkt aanbod van vrije sector huurappartementen met huren tussen de 700 tot 800,- per maand beschikbaar. De verwachting is dat de afzet van huurappartementen in deze categorie veel gunstiger zal uitpakken dan koopappartementen. Derhalve zullen wij de woonproducten aanbieden in de vrije sector huurmarkt en streven wij naar woonproducten die aansluiten op de hierboven genoemde doelgroepen. De afzet van grote aantallen (koop)appartementen zijn op deze locatie niet te verwachten Initiatiefplan Zevenbergen 07

10 Niveau Doelstraat

11 initiatiefplan In samenwerking met Groeneweg van der Meijden hebben wij een initiatiefplan opgesteld dat past binnen de kaders die zijn gesteld in het Masterplan. Niveau Doelstraat Op het niveau van de Doelstraat is een bovengrondse openbare parkeergarage voorzien en deze garage loopt door tot het niveau van de Molenstraat. Te samen heeft deze parkeergarage een capaciteit van 115 openbaar beschikbare parkeerplaatsen. Vanaf het niveau Doelstraat is er met een tapis roulant rechtstreeks een verbinding met de supermarkt. Naast de tapis roulant is een fietsenstalling voor het personeel van de supermarkt gesitueerd. De parkeergarage wordt in staal uitgevoerd en de wanden worden niet dicht gezet. Niet alleen blijven de bouwkosten hiermee beperkt doordat er onder andere natuurlijk geventileerd kan worden, maar ook het verblijfsklimaat van de parkeergarage voelt prettig aan: bovengronds, veel daglicht en ruime brede parkeerplaatsen van 2,5 meter breed. De bestaande afslagstrook naar de parkeergarage van de Albert Heijn kan in het wegprofiel verlengt worden zodat op een veilige manier de parkeergarage bereikt kan worden. Het laden en lossen van de supermarkt gebeurd volledig inpandig. Zodra de vrachtwagen zich in het laad en loshof bevindt, kan het hof afgesloten worden zodat er zo min mogelijk overlast voor omwonenden ontstaat. De parkeergarage aan de Molenstraat wordt afgeschermd met een groenscherm. Initiatiefplan Zevenbergen 09

12 Niveau Molenstraat

13 Niveau Molenstraat De parkeergarage op het niveau van de Molenstraat ligt op het zelfde niveau als de supermarkt. De parkeergarage loopt na het niveau Molenstraat door. Deze stallingsgarage is exclusief voor de bewoners van de boven de commerciële ruimten gelegen woningen. De supermarkt meet totaal circa m2. De entree van de supermarkt ligt aan de Molenstraat recht tegenover de Van der Putgang. Hiermee hopen wij een winkelrondje te kunnen introduceren en denken wij dat de Van der Putgang een opwaardering zal ondergaan vergelijkbaar met de Ambachtsgang. Tenslotte is de Van der Putgang de kortste verbinding tussen de entree van de supermarkt/de parkeergarage en de winkels aan de Zuid en Noordhaven. De overige drie winkels en (twee) horeca units liggen aan de Molenstraat en de Markt. Met name aan de Markt denken wij dat er kansen zijn om een aantal horeca vestigingen te realiseren die de verblijfswaarde aan de Markt zullen versterken. Ter voorkoming van een onaantrekkelijk gevelbeeld met achterkanten van winkels, hebben wij het kantoor en de personeelsruimten van de supermarkt aan de Doelstraat gesitueerd. De hoofdentree van de woningen ligt aan de Molenstraat evenals de entree naar de fietsenstalling. Deze fietsenstalling is exclusief voor de bewoners van de boven de commerciële ruimte liggende woningen. Initiatiefplan Zevenbergen 011

14 Niveau Woondek

15 Verdieping/wonen Bovenop de winkels worden rondom een groene binnentuin alle woningen ontsloten. De woningen, te samen 17 stuks, hebben op de verdieping allen een berging. Alle woningen hebben een riant dakterras. Circa één meter tachtig lager dan het niveau van de binnentuin is een parkeerverdieping voorzien exclusief voor de bewoners van de woningen. Door deze verdieping lager te leggen dan het niveau van de binnentuin, worden de auto s onttrokken aan het zicht en is de binnentuin een groene oase van rust in het hart van Zevenbergen. Er zijn twee verschillende type woningen opgenomen. Gelijkvloerse drie kamer appartementen van circa 85 m 2 GO voor de doelgroepen emty nesters en ouderen en stadswoningen van circa 90 m 2 GO aan de Markt over twee verdiepingen met enorme dakterrassen aan de achterzijde vergelijkbaar met een tuin van een eengezinswoning. Dit laatste type woning richt zich op de doelgroep (jonge) gezinnen. Architectuur De architectuur is voor een groot deel bepalend voor de sfeer en uitstraling. Het ontwerp van Groeneweg van der Meijden heeft een pandsgewijze opbouw waardoor de nieuwbouw aansluiting vindt bij het karakter van het centrum van Zevenbergen aan de Molenstraat en de Markt. Door deze niet repeterende opbouw en het toepassen van een zorgvuldig afgewogen palet van materialen en kleuren zal er een intieme en gezellige sfeer ontstaan. Een niet historiserende aanpak is het uitgangspunt. In de architectuur wordt met eigentijdse middelen aansluiting gezocht bij de reeds aanwezige bebouwing. Bij de verdere uitwerking staat het architectenbureau garant voor een zorgvuldige detaillering en een op de omgeving afgestemd materiaalgebruik. Tezamen bestaat het programma uit 147 gebouwde parkeervoorzieningen, circa m2 commerciële ruimten en 17 woningen. De parkeergarage biedt met het genoemde aantal parkeerplaatsen voldoende capaciteit om te voldoen aan de meest actuele parkeernormen van de gemeente Moerdijk. Referentie binnentuin Referentie architectuur Initiatiefplan Zevenbergen 013

16 Vogelvlucht

17 Tot slot Wij hebben met veel enthousiasme uw ambitieuze plannen tot ons genomen en onderschrijven de potenties om deze locatie succesvol te herontwikkelen. Dat is dan ook de reden dat wij dit initiatiefplan samen met onze partners hebben ontwikkeld. Dit initiatiefplan kan ons inziens de volgende meerwaarde voor de gemeente hebben: 1. Toevoeging van een tweede trekker in het kernwinkelgebied door de realisatie van een Dirk supermarkt welke complementair is aan de reeds aanwezige supermarkt (Albert Heijn). Door het creëren van een aantal grotere winkelruimten kan er proactief ingezet worden op verplaatsing van winkelvestigingen naar het kernwinkelgebied en zal er een compacter winkelgebied ontstaan; 2. Versterken van de belevingswaarde van de Markt door de realisatie van horeca in de plint aldaar; 3. Realisatie van kwalitatief hoogwaardige woningen voor senioren en empty nesters rondom een binnentuin die deels een invulling kan geven aan de toenemende behoefte om te voorzien in het huisvesten van woonproducten voor deze doelgroepen; 4. Naast het toevoegen van een tweede supermarkt, het realiseren van een consument vriendelijke bovengrondse parkeergarage welke in goede verbinding staat met de supermarkt en de Molenstraat. Deze parkeergarage zal als bronpunt voor het winkelend publiek gaan functioneren en draagt bij in de doelstelling om een bereikbaar centrum te realiseren; 5. Door parkeervoorzieningen te realiseren kan de Markt autovrij gemaakt worden en de Markt als verblijfs en ontmoetingsplek gaan functioneren. De ontmoetingsplek wordt extra geladen door horeca aan de Markt te realiseren en de hoogwaardige architectuur van ons initiatiefplan zal bijdragen aan de belevingswaarde van deze verblijfs en ontmoetingsplek. Met andere woorden, wij denken dat ons initiatiefplan aansluit bij de doelstellingen zoals die door uw gemeente geformuleerd zijn in het Masterplan. Daarnaast sluit het initiatiefplan goed aan bij het profiel van de samenwerkende partijen. Qua opzet en functies, qua grootte en ervaring met soortgelijke projecten en ook in samenwerking met de gemeente. Kortom, wij zijn zeer enthousiast over deze ambitieuze opgave en ons initiatiefplan en hopen dat er voor u voldoende redenen zullen zijn om dit project samen met ons tot ontwikkeling en realisatie te brengen. Wij denken dat ons initiatiefplan aansluit bij de doelstellingen zoals die door uw gemeente geformuleerd zijn in het Masterplan. Initiatiefplan Zevenbergen 015

18 SYNCHROON ontwikkelaars