De beleggersvisie op de winkelmarkt. Boris van der Gijp, Director Strategy & Research 20 januari 2017

Transcriptie

1 De beleggersvisie op de winkelmarkt Boris van der Gijp, Director Strategy & Research 20 januari

2 Agenda Syntrus Achmea RE & F en ik Onze marktvisie Onze zorgen Onze investeringsvisie nu Alternatieven 2 7 april 2017

3 Onze why Stabiele rendementen voor een stabiel pensioen of een betaalbare verzekering Dus liever niet: tegenvallers, problemen en/of trophy buildings Nxext: Letland? 3 7 april 2017

4 Onze marktvisie over steden in 1 grafiek Enorme investeringsdruk Verbetering in de winkelmarkt Driedeling Uitbodemen aanvangsrendementen op toplocaties 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 % Aanvangsrendementen per stad naar grootte Bron: MSCI G1-4 stadscentra G1-4 gemiddeld G5-15 gemiddeld G16-52 gemiddeld G gemiddeld 4 7 april 2017

5 Onze marktvisie over type winkels in 1 grafiek Binnensteden meest aantrekkelijk Problemen in een deel van de grote wijk- en stadsdeelcentra Boodschappencentra als alternatief, mits Compact, Compleet & Comfortabel % Totaal Rendement per type winkelgebied Bron: MSCI Binnenstad Wijkcentrum groot Stadsdeelcentrum Kleine wijk- en buurtcentra 5 7 april 2017

6 Onze grootste zorgen voor de winkelmarkt Middelmaat retail Inkoop Internet Middelmaat steden Megamalls/FOC De toekomst van stadsdeel- en (te) grote winkelcentra Impact van leegstand Het renteniveau 6 7 april 2017

7 Waar liggen we minder wakker van? Marktconforme huren 7:303 Actief assetmanagement Faillissementen Online Economie, groei & bestedingen Bron: Oxford Economics 7 7 april 2017

8 Onze investeringsvisie in kaart Perspectieven beste straten zijn relatief gunstig 1. G4 A1, A2, B1 en soms B2 2. G4 - G15 A1, A2 3. G15 G32 A1 Issue: beperkte beschikbaarheid en pricing Focus verleggen naar die waarde toevoegen in bestaand vastgoed Actief assetmanagement, herontwikkeling Stakeholder management & samenwerking Creëren dominante positie in winkelstraat Zoeken naar investeringsalternatieven 8 7 april 2017

9 Wijkcentra als alternatief Met vergrijzing en urbanisatie als motor Groei aantal inwoners Groei aantal 65+ers & 75+ ers (+58%, respectievelijk +103%) Urbanisatie Door vergrijzing en urbanisatie neemt in bijna 50% van de verzorgingsgebieden het aantal 65+-ers met % toe 5% verzorgingsgebieden ziet het aantal 65+-ers zelfs verdubbelen 9 7 april 2017

10 Wijkcentra als alternatief Met vergrijzing en urbanisatie als motor 65+-ers hebben ander bestedingspatroon Gemiddeld bestedingseffect, daling 5,6% Maar ongelijk verdeeld: Bij 40% van de centra dalen de bestedingen Bijna 10% kent een groei tussen % 4 centra kennen zelfs een verdubbeling Naast demografie & urbanisatie vanzelfsprekend ook kwalitatieve criteria relevant 10 7 april 2017

11 11

12 FMCG in Transition JAN ZIJDERVELD PRESIDENT, UNILEVER EUROPE JAN 20, 2017

13 OUR BOSS... IS CHANGING

14 becoming more diverse and demanding Diverse demographics Discerning citizens Duality Digitally savvy Deflation Value savvy More authentic, More concerned 1 out of 3 Europeans are already e-shoppers 25m Muslims, +2% p.a. World of growth opportunities

15 Traditional retail shelf fragmenting New formats, ecommerce, e-models

16 Industry 1.0: The big squeeze More Promo Lower media spend Lower innovation rate (-17%) More Deflation Overall Market -1% 30% 40%

17 Value destruction in FMCG

18 Industry

19 How to reinvent our industry Build brands and categories to grow markets Improve holistic shopper experience

20 Manufacturers invest in growing brands Invest in quality Invest in innovation Invest in purpose

21 and building categories Unlocking new segments (Snacking) Building category value (Improving CPW) New routes to consumer More Users More Value More Experiences

22 Retailers re-focus on selling (vs. buying ) Re-invest in store Re-invest in growing formats Integrate ecommerce Up-Down Building categories together

23 BUSINESS IS A GROWTH GAME

24 Working on Transition Rabobank Anton Dreesmann retail congress 20 January 2017

25 Visit to physical store becomes more and more discretionary Consumer behaviour 24/7 shopping Unlimited choice Less time Technology Enabling behaviour Development will go on at even higher pace Visiting the physical store: from necessity to discretionary choice Competition New entrants Lower barriers Blurring roles 25

26 Retail in transition: The new role of the store Expertise Supply chain leader Role of store Point of Engagement Customer Attraction Point of Purchase Retailer Transaction Point of Sale Supplier Transaction Efficiency Experience

27 Various role models for Points of Engagement Expertise Educator Experience Learn Guide Evaluate Trainer Exercise Entertainer Expression Designer Create Fixer/Producer Experiment 27

28 Investment priorities by Dutch retailers in the various roles and experiences 28

29 Investment priorities by Dutch retailers in the various roles and experiences 29

30 Implications for the sector Retailers Mix of POS, POP, POE Portfolio of touchpoints Staff, locations, store lay-out Brand owners Re-assess portfolio of touchpoints Do-It-Yourself or Do-It-Together Shopping areas Municipalities Balance POS, POP, POE New arrangements Sales based rents will not work Function of shopping areas Enable transition Facilitate mix 30