De Franse winkelmarkt

Transcriptie

1 De Franse winkelmarkt

2 Outlook Franse winkelmarkt Essentiële markt voor (internationale) retailers, Parijs met afstand meest gewilde stad Waardegroei Binnenstad Parijs Overige top 6 binnensteden Dominante ondersteunde centra =/ Huurgroei Binnenstad Parijs Overige top 6 binnensteden Dominante ondersteunde centra =/- = = = Legenda + verwachte stijging =/+ stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling Focus in beleggingsstrategie Winkelunits op A-locaties in kernwinkelgebieden in top 6 winkelsteden: Parijs, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse en Lille. Afhankelijk van beschikbaar aanbod ook direct aansluitend op kernwinkelgebied. Dominante en toekomstbestendige wijk- en stadsdeelcentra in groeiende steden. Voorzien van een compleet dagelijks aanbod met minimaal twee grote supermarkten, goed bereikbaar en uitstekende parkeervoorzieningen. Pro-actief en innovatief management van winkelunits en winkelcentra. Samenwerking met lokaal asset management.

3 Investeringsklimaat Frankrijk is één van Europa s belangrijkste retail - markten en dat is terug te zien in de populariteit van het land onder investeerders. Frankrijk heeft stevige fundamenten voor lange termijn investeringen (zoals demografisch profiel en lage leegstand) was een uitstekend jaar voor retailinvesteringen, het totale investeringsvolume bedroeg 6,1 miljard. Het merendeel van deze transacties werd gedaan in Groot Parijs. Parijs is met afstand het meest favoriet onder investeerders en benadrukt de tweedeling op de Franse winkel - markt. De meeste interesse gaat uit naar winkelunits op A-locaties in de grote binnensteden gevolgd door goed gepositioneerde dominante wijk- en stadsdeelcentra. Ook in de eerste helft van 2015 werd volop in retailvastgoed geïnvesteerd. In het eerste kwartaal van 2015 steeg het aantal transacties met 33% ten opzichte van dezelfde periode voorgaand jaar. Frans vastgoed is interessant geprijsd vanwege een hoge risicopremie tussen vastgoedrendementen en de rente op staatsobligaties. Er is een sterke geconcentreerde vraag van investeerders naar winkelvastgoed op de prime locaties. De sterke vraag naar winkelvastgoed op de beste locaties zorgt voor een neerwaartse druk op de aanvangsrendementen. In Parijs liggen de aanvangsrendementen tussen 3,0% - 4,5% en daarbuiten tussen 4,0% - 6,0%. Met uitzondering van Parijs is de vraag naar secundair vastgoed en locaties beperkt. Figuur 1 Investeringsklimaat Franse winkelmarkt Bron: IPD, Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Totaal rendement winkels Frankrijk Totaal rendement All Property NL 10 jaars rente Risicopremie Bruto aanvangsrendement %

4 SWOT-analyse Franse winkelmarkt Strengths Sterke economische stedelijke regio s met omvangrijk verzorgingsgebied, aanhoudend sterke gebruikersvraag vanuit (inter)nationale retailers. Omvangrijke markt in consumptie en detailhandelsomzetten. Aantrekkelijke binnensteden door historische setting, functiemenging en hoog verblijfsklimaat, weinig leegstand op goede locaties. Weaknesses Relatief zwakke binnenlandse vraag, kwetsbaar bij een vertraging van de groei van de economie. Beschikbaarheid van winkelvastgoed op prime locaties. Urbanisatietrend zet landelijk gelegen verzorgingsgebieden onder druk. Opportunities Regionaal sterke groei van de economie, bevolking en bestedingen, versterking binnenlandse vraag als gevolg van hoog aandeel toeristen. Lage olieprijs in combinatie met zwakke euro en uitstel terugdringen financieringstekort zorgt voor meer economische dynamiek. Liquiditeit Franse retailmarkt, specifiek van toepassing op de prime locaties in de top binnensteden. Threats Uitblijven structurele hervormingen zet internationale concurrentiekracht en overheidsfinanciën op lange termijn onder druk. Stijging internetverkopen gaan ten koste van omzet voor fysieke winkels. Veranderend winkelgedrag maakt sommige winkelgebieden en formules overbodig, polarisatie winkelmarkt neemt steeds grotere vormen aan.

5 Gebruikersmarkt Frankrijk vormt een key target voor veel buitenlandse retailers. Parijs is met afstand de meeste gewilde stad, gevolgd door middelgrote tot grote steden als Marseille en Lyon. De vraag concentreert zich voor een groot deel op de prime locaties. Het aanbod is hier echter beperkt. Retailers willen gegarandeerd zijn van een vaste bezoekersstroom en maximale zichtbaarheid. Als gevolg van de groeiende vraag naar prime locaties en schaarste staan de prime rents onder opwaartse druk en is er nauwelijks leegstand. Zodoende verschuift de focus van retailers naar near-prime locaties in de top-6 binnensteden waar meer aanbod is en huurprijzen op een lager niveau liggen. Op de near-prime locaties buiten deze steden zijn de huren stabiel of staan onder neerwaartse druk, de leegstand neemt hier toe. In 2014 liet de Franse retail een groei zien. Deze groei kwam echter grotendeels voor rekening van online. Een multichannel benadering wordt ook in Frankrijk alsmaar belangrijker. Niet in de laatste plaats om de concurrentie met nieuwe toetreders als Primark en Marks & Spencer aan te kunnen gaan. Ook neemt de concurrentie tussen het hoogwaardige- en laagwaardige segment steeds verder toe met de nodige consequenties voor het middensegment. Figuur 2 geeft de polari satietrend tussen winkellocaties duidelijk weer, de toename van de leegstand in winkels is hierin terug te zien. Het gaat daarbij nadrukkelijk om near-prime en secundaire locaties in binnen steden. Figuur 2 Gebruikersmarkt Bron: IPD, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Markthuur per m 2 per jaar winkelcentra (l.a.) Markthuur per m 2 per jaar winkels (l.a.) Leegstand winkelcentra (r.a.) Leegstand winkels (r.a.) Euro %

6 Trends Trend 1 Urbanisatie neemt verder toe Net als in Nederland en Duitsland kent Frankrijk een sterke urbanisatietrend. Van de bijna 67 miljoen inwoners woont momenteel circa 80% in een stedelijke omgeving. In 2030 woont zelfs ruim 90% van alle inwoners in een grootstedelijke agglomeratie. De meest kansrijke regio s van het land liggen rond grote sterke steden als Parijs, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse en Lille. Trend 2 Sterke interesse vanuit internationale retailers Frankrijk is een belangrijke afzetmarkt voor internationale retailers voornamelijk vanwege de enorme omzetpotentie. Met name de grote steden profiteren van een groot verzorgingsgebied. Ook de recent gewijzigde regels met betrekking tot zondagsopening zorgt voor een versterking van de aantrekkingskracht van het land voor het openen van nieuwe winkels. Trend 3 Impact e-commerce wordt groter De e-commerce markt in Frankrijk neemt steeds meer aan belang toe. Naar schatting werd in 2014 circa 19% van alle bestedingen online gedaan. Experts verwachten dat het online winkel - kanaal het enige kanaal zal zijn waar de komende vijf jaar hoge groeicijfers worden gerealiseerd. Naar verwachting zal online het enige verkoopkanaal zijn waar de komende vijf jaar hoge groeicijfers worden gerealiseerd. Hoewel de fysieke aanwezigheid voor retailers in winkelgebieden belangrijk blijft, beperkt dit zich steeds vaker tot de toplocaties. Trend 4 Polarisatie zet door De sterke concurrentie van online zorgt naast het veranderend consumentengedrag voor een verdere polarisatie op de Franse retailmarkt. Niet alleen tussen de winkelsegmenten (hoogwaardig versus laagwaardig) maar ook tussen winkelgebieden onderling. De prime locaties versterken hun positie ten koste van de minder gunstig gelegen gebieden. Trend 5 Vergrijzing & daling gemiddelde omvang huishoudens De gemiddelde leeftijd neemt de komende jaren toe. Het aantal 65+ zal stijgen van 18% naar 23% in Tegelijkertijd daalt de gemiddelde omvang van huishoudens. Beide ontwikkelingen zorgen voor andere behoeften en consumptiegedrag.

7 Advies bandbreedte Bruto Aanvangsrendement (BAR) k.k. bij acquisities 2016 (core/prime) Ondergrens Bovengrens Binnenstad Parijs 3,00% 4,50% Overige top 6 binnensteden 4,00% 6,00% Dominante ondersteunde centra 4,25% 6,25% Toelichting Als gevolg van een beperkt aanbod op de prime locaties staan de aanvangsrendementen sterk onder druk. Dit geldt het sterkst voor Parijs waar aanvangsrendementen zich bewegen tussen 3,0% - 4,5%. De ondergrens lijkt te zijn bereikt. Een verdere daling van het aanvangsrendement is speculatief en niet gerechtvaardigd op basis van verwachte huur- en waardegroei. Frankrijk staat met Parijs op een derde plek in de top drie van duurste retaillocaties, nog voor Engeland (Londen) en Duitsland (München). De risicopremie voor Frans retailvastgoed is relatief laag gestimuleerd door de lage financieringskosten en de bereidheid van banken om leningen te verstrekken. De aanvangsrendementen voor prime locations in de belangrijkste regionale steden van Frankrijk, zoals Lyon, Marseille, Toulouse en Bordeaux, liggen tussen 4,0% - 6,0%. Deze steden vormen dan ook een aantrekkelijk alternatief voor investeerders die op zoek zijn naar retailinvesteringen. De verwachting is dat het investeringsklimaat zich positief zal ontwikkelen als gevolg van de voorzichtig verbeterende economische omstandigheden hoewel er nog voldoende risico s zijn die de Franse economie negatief kunnen beïnvloeden zoals het aanhoudende overheidstekort en het vooralsnog uitblijven van structurele hervormingen. Figuur 3 Economie Bron: Oxford Economics, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance BBP, reëel, Frankrijk (l.a.) Inflatie Frankrijk (r.a.) Private consumptie, reëel, Frankrijk (r.a.) Retail sales, waarde index, Frankrijk (r.a.) % 0 0 % prognose 2016 prognose 2017 prognose 2018 prognose -6 Toelichting De Franse economie komt na jaren van beperkte groei langzaam op stoom. Hoewel de vooruitzichten verbeteren blijft de economische groei beperkt. De verwachting is dat in 2015 de groei van de economie uitkomt op 1,3% waarmee Frankrijk achter blijft op het gemiddelde van de Eurozone. Belangrijke oorzaak hiervoor is de gematigde binnenlandse vraag. In 2016 zal de groei van de economie weliswaar wat sterker toenemen tot 1,7% maar structurele hervormingen blijven noodzakelijk om de economie te stimuleren. Ook loopt het begrotingstekort maar langzaam terug. Door de zwakke binnenlandse vraag en het aanhoudende overheidstekort is de Franse economie kwetsbaar voor externe negatieve schokken. Ook blijft door de zwakke groei van de private consumptie de vraag naar winkelruimtes gematigd, waarbij moet worden opgemerkt dat de vooruitzichten voor de stedelijke agglomeraties duidelijk beter zijn dan het landelijke beeld.

8 Geprognosticeerde bevolkingsgroei Frankrijk naar departementen periode Nord-Pasde-Calais HauteNormandie BasseNormandie Picardie ChampagnempagneArdenne Lorraine Île-de-France Alsace Bretagne Pays de la Loire Centre Bourgogne FrancheComté PoitouCharentes Limousin Auvergne Rhône-Alpes Rhône Aquitaine Midi-Pyrnes LanguedocRoussillon Corse Legenda totale bevolkingsgroei % - 15% 15% - 10% 10% - 5% 5% - 0% 0% - -2% -2% - -6% Bron: National Institute of Statistics and Economic Studies France (Insee), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance rovence-alpesprov Côte-d'Azur Cô

9 Advies beleggingsstrategie Frankrijk oefent een grote aantrekkingskracht uit op buitenlandse beleggers. Parijs vormt daarbij de belangrijkste vastgoedmarkt van het land. Verreweg de meeste investeringen vinden hier plaats gevolgd door steden als Marseille, Lyon, Bordeaux, Toulouse en Lille. Op landelijk niveau heeft Frankrijk matige macro-economische vooruitzichten maar regionaal zijn de verschillen groot. In de grootstedelijke agglomeraties is juist sprake van een grote economische dynamiek. Hier neemt het aantal inwoners verder toe door de urbanisatietrend die de komende jaren zal aanhouden. Ook profiteren deze steden van een groot aantal toeristen die zorgen voor een versterking van de binnenlandse vraag. De dynamiek en aantrekkingskracht van Frankrijk zorgen voor een grote aanhoudende vraag naar binnenstedelijk woning- en winkelvastgoed. Het aanbod is echter beperkt en dat zorgt dan ook voor een druk op de aanvangsrendementen op met name de prime high street locaties. Deze druk wordt mede veroorzaakt doordat grote, op sterke plekken gelegen, Franse winkelcentra onbereikbaar zijn voor een groot aantal investeerders. Deze grote dominante winkelcentra zijn voornamelijk in eigendom van beursgenoteerde ondernemingen als Unibail Rodamco en Klépierre. Core retailvastgoed op prime high street locaties vormen voor investeerders dan het beste alternatief. Deze locaties kennen minder risico en weten ook op de lange termijn een waardegroei te realiseren omdat juist deze locaties een grote aantrekkingskracht hebben op (internationale) retailers. beleggingsstrategie waarbij een hoger risicoprofiel wordt geaccepteerd. Een goede selectie van het juiste winkelvastgoed is daarbij essentieel en vraagt om veel marktkennis. Als gevolg van de structurele veranderingen in het winkellandschap en de tweedeling die aan het ontstaan is, zal een deel van de winkellocaties onder druk komen te staan en naar verwachting op termijn afvallen. Het is daarbij van groot belang goed te weten welke locaties en winkelvastgoedconcepten het meeste toekomstperspectief hebben. De minste perspectieven worden gezien voor kleine binnensteden met een teruglopend aantal inwoners waardoor op termijn het verzorgingsgebied onder druk komt te staan. Ook voor retail parks en middelgrote centra met een onduidelijk profiel en een groot aandeel non-food zijn de vooruitzichten ongunstig. Naast binnenstedelijke winkelgebieden vormen boodschappencentra een aantrekkelijk alternatief op voorwaarde dat zij dominant zijn binnen het verzorgingsgebied. Het zijn vooral de kleinere winkelcentra met een groot aandeel food die goede perspectieven hebben mits goed op de hoogte van de specifieke lokale marktomstandigheden. Met pro-actief en innovatief management kan meerwaarde worden gecreeerd. Dit vraagt om een uitgebalanceerde tenantmix goed afge stemd op de wensen en behoeften van de inwoners van in het verzorgings gebied. Dat betekent ook dat de huurdersmix moet worden aangepast op het moment dat daar aanleiding toe is. Daarnaast is het creëren van een optimale customer experience essentieel. Vanwege de druk op de markt neigen beleggers steeds vaker richting een value add of opportunistic

10