Outlook Beleggen in internationaal vastgoed

Transcriptie

1 Outlook Beleggen in internationaal vastgoed

2

3 Inhoudsopgave Inleiding 05 De Duitse winkelmarkt 09 De Duitse woningmarkt 19 De Franse winkel- en woningmarkt 29 De Engelse winkel- en woningmarkt 39 De Amerikaanse vastgoedmarkt 49 De Chinese vastgoedmarkt 59 De Australische vastgoedmarkt 69 Beleggen in internationaal vastgoed 03/80

4

5 Inleiding Internationaal vastgoed Vastgoed is momenteel misschien wel de populairste assetclass onder beleggers. De andere assetclasses hebben het dan ook moeilijk. De obligatiemarkt rendeert door de lage rente maar zeer beperkt en veel aandelenmarkten laten nog steeds een volatiel verloop zien. Vastgoed is in vergelijking daarmee voor veel partijen een safe haven, waar in elk geval van redelijk stabiele huurinkomsten kan worden geprofiteerd. De vraag naar vastgoed vanuit investeerders houdt daarom al langer aan. Mondiaal is het aandeel vastgoed in veel beleggingsportefeuilles dan ook fors gegroeid. 1 De performance van vastgoed lijkt het gelijk van de beleggers te bevestigen. Wereldwijd liet vastgoed in 2015 een rendement boven de 10% zien, veel meer dan aandelen en obligaties met een rendement van respectievelijk 2,6% en 1,6% 2. De goede performance is wijdverspreid. We zien de performance in een aantal landen waarvan de vastgoedmarkt tijdens de crisis volledig was ingestort (Spanje, Portugal, Ierland) weer opkrabbelen. Een aantal landen presteren al langere tijd stabiel (Zweden, Noorwegen, Australië, Nieuw - Zeeland en de Verenigde Staten (VS)). Opvallend is dat ook Afrika qua performance in 2015 in de top 10 van best presterende landen is vertegenwoordigd (Zuid-Afrika). Daarbij maakt ook Engeland deel uit van de top 10 van beste performers in 2015, hoewel het land in dat jaar al wel, nog voor de brexit, een groeivertraging liet zien. Duitsland en Engeland solid performers, Frankrijk snelle stijger Europa deed het als continent uitstekend. Wanneer we naar het MSCI index voor Europees vastgoed kijken 3 als indicatie van de performance van Europees vastgoed, zien we daar een rendement op vastgoed van meer dan 14% op jaarbasis. Duitsland en Engeland zijn aan te merken als solid performers en Frankrijk liet wat het rendement betreft een snelle stijging zien. Juist deze drie landen staan centraal in het Europese beleggingsbeleid van Syntrus Achmea Real Estate & Finance en zijn in onze ogen een goede aanvulling op de Nederlandse beleggingsportefeuille. Uit een door ons uitgevoerde clusteranalyse blijkt dat Nederlandse beleggers met een spreiding naar deze drie landen het meest efficiënt een diversificatie voordeel kunnen behalen. Andere Europese landen laten gemiddeld een performance zien die vergelijkbaar is met de drie economische reuzen, hetgeen op portefeuilleniveau niet tot een beter rendement-risicoprofiel leidt. Alleen de Scandinavische landen zouden qua diversificatie nog aan de Europese beleggingsportefeuille toegevoegd kunnen worden, maar deze kenmerken zich doorgaans door een relatief bescheiden marktomvang en een gebrek aan te investeren product. Dat Europa populair is, zien we terug in het investeringsvolume van bijna 250 miljard, een kwart meer dan in In Engeland steeg het volume nog steeds met een indrukwekkende 8%, hetgeen echter verbleekte bij de Duitse groei (+40%) 5. Voor 2016 worden opnieuw vergelijkbare hoge transactievolumes verwacht. Een te verwachten tijdelijke dip in de belangstelling voor Engels vastgoed als gevolg van de brexit zal naar verwachting in andere Europese landen opgevangen worden. In Zuid-Europa wordt op een verder herstel van het transactieniveau gerekend. De populariteit heeft gezorgd voor een flinke druk op aanvangsrendementen in de meeste Europese steden. Zeker in de grootste steden zijn 1 MSCI noemt zelfs een groei van 5% in 1995, naar 24% in Bron: MSCI, 1c57f2ba-6f4d-4fd9-af27-bcb361e Bron: Vastgoedmarkt. 5 Bron: Cushman & Wakefield. 3 Zie MSCI Pan European Property Fund Beleggen in internationaal vastgoed 05/80

6 de risicopremies daarmee fors gedaald. Hier lijkt dan ook nog maar beperkt ruimte te zijn voor een verdere verlaging van de aanvangsrendementen. Voor beleggers die niet naar een supercoreproduct zoeken, kan het daarom interessanter worden om de investeringsscope te verleggen. In plaats van een focus op de mondiale topsteden, een verschuiving naar de net iets minder grote steden, of naar alternatieve segmenten. Denk hierbij Brexit zorgt voor extra vraag naar Duitse beleggingsproducten bijvoorbeeld aan de in Frankrijk en in Engeland nog maar beperkt institutioneel ontwikkelde verhuurmarkt voor woningen. Ook zonder dalende aanvangsrendementen verwachten wij overigens positieve rendementen in het topsegment, zowel voor woningen als voor winkels. We zien zeker aan de bovenkant van de Europese vastgoedmarkten, met als uitzondering de zeer dure huurwoningen in Londen, een groei van zowel de opname als van het huurniveau. Brexit deert Europa nauwelijks De motor achter de stijging van de vraag is het herstel van de Europese economie. Voor 2017 worden groeipercentages van tussen de 1,6% (Frankrijk) en 1,9% (Duitsland) verwacht 6. De groeipercentages lijken daarbij, misschien met uitzondering van Engeland zelf, maar weinig te lijden te hebben van de brexit. De Europese economie laat in zijn geheel dan ook een stabiel beeld zien. Met een wankele Italiaanse bank als laatste teken lijkt de financiële crisis nu toch echt tot een eind te zijn gekomen. De zorgen van het continent zijn natuurlijk niet voorbij. De vluchtelingencrisis is manifest en toont het bestuurlijk onvermogen van Europa aan, waarbij het erg onrustig blijft aan de buitengrenzen. Syrië en Turkije lijken daarbij nu de grote risico s voor een stabiel Europa, hetgeen soms helaas ook zichtbaar wordt in de vorm van terreuraanslagen in de Europese (hoofd)steden. Hoe ernstig ook, de impact van de gebeurtenissen op de economie blijft beperkt. De Europese economie herstelt zich krachtig na de economische crisis en ook economische achterblijvers als Portugal, Spanje en zelfs Griekenland veren weer op. Value-add populaire beleggingsstrategie Met de gunstige economische tijdingen en de hoge rendementen is een oud probleem voor beleggers in Europees vastgoed weer terug. Er is in verhouding tot de hoeveelheid te investeren kapitaal, relatief weinig vastgoed beschikbaar. Ook in Europa zien we, net als in Nederland, een zoektocht naar alternatieven. Naast de verbreding naar de Zuid-Europese landen betekent dit ook dat de wat meer risicovolle investeringsstrategieën in populariteit toenemen, deels gefaciliteerd door vreemd vermogen dat ook weer volop beschikbaar is. Value-add-investeringsstrategieën zijn buiten Nederland erg populair 7, daarbij zijn ook investeringen in subsegmenten weer interessant, zoals in sterke foodgedomineerde boodschappen- centra. Duitsland blijft interessant Ondanks de grote investeringsdruk blijft Duitsland interessant als focusland. De grote marktomvang maakt dat er zich, ondanks de grote concurrentie tussen beleggers, toch geregeld interessante investeringsmogelijkheden voordoen. Vaker dan in het verleden lukt het ook buitenlandse beleggers om een deel van de marktvolumes in te vullen. Duitsland kenmerkt zich door grote regionale verschillen, en zelfs binnen een regio lopen de perspectieven soms fors uiteen. Urbanisatie en economische ontwikkeling gaan hand in hand. Er zijn daarbij winnende regio s, met een sterke groei. Maar er zijn ook regio s die qua inwonertal achteruitlopen. Soms laat de hoofdstad van zo n verliezende regio toch nog een forse groei zien en kan dus wel degelijk interessant zijn voor een belegger. Dresden is daar een mooi voorbeeld van. Naast top 5-steden (Berlijn, Hamburg, Frankfurt, 6 Bron: Oxford Economics. 7 Bron: IP Real Estate. 06/80

7 München en Düsseldorf) zijn ook steden zoals Bonn, Mannheim, Leipzig, Neurenberg, Stuttgart, Hannover en dus ook Dresden in potentie interessant vanwege de positieve bevolkingsgroei. Hier zien we ook vraag naar relatief kleine appartementen. Zoals in heel Europa, Nederland incluis, geldt dat de investeringsdruk op toplocaties leidt tot lage aanvangsrendementen. Hoewel gezien de goede demografische vooruitzichten in de grote steden en de sterke Duitse economie er zeker op waardegroei gerekend kan worden, lijken de wat minder populaire steden, waar ook een positieve bevolkingsgroei is, toch interessant om aan de portefeuille toe te voegen. Er kan ingestapt worden tegen een hoger aanvangsrendement, wat een positief effect heeft op het looptijdrendement. Mede door de schaarste aan core-beleggingsproducten focussen investeerders zich daarom in toenemende mate op de snelgroeiende middelgrote steden, nieuwbouwontwikkelingen, maar ook op nichemarkten zoals studentenhuisvesting en microappartementen. Onze verwachting is dat de brexit voor een extra vraag naar Duitse beleggingsproducten zorgt. Hetgeen positief is voor partijen die al een portefeuille hebben opgebouwd. Voor partijen die nieuwe investeringen zoeken, betekent het dat de uitdaging om het juiste vastgoed te vinden nog groter zal worden. Franse woningmarkt herontdekt door investeerders Ook Frankrijk zou van de brexit kunnen profiteren, maar waarschijnlijk wel in mindere mate dan Duitsland en dan vooral geconcentreerd rondom de hoofdstad. Parijs is toch sowieso met afstand Grootste steden Europa passen bij super core-profiel beleggers de populairste stad in Frankrijk onder investeerders, op duidelijke afstand gevolgd door Bordeaux, Lyon, Marseille, Toulouse en Lille. Daarbuiten is het economisch stil en zijn er maar zeer beperkt investeerders te vinden. De search for yield lijkt hier maar weinig verandering in aan te brengen. Wel zien we dat de Franse woningmarkt opnieuw aan interesse heeft gewonnen. Het is voor de meeste partijen een voorzichtige kennismaking. Kleinere beleggingscategorieën in Europa kunnen zeer interessant zijn Want hoewel de Franse beleggingsmarkt hoog scoort op transparantie zijn data over de woningmarkt minder betrouwbaar en zijn goede marktvisies schaars. Lange termijn trends positief voor Engeland De impact van de brexit zal vanzelfsprekend het grootste zijn op Engeland zelf. Hoe groot laat zich maar lastig raden. Economen van Oxford Economics hebben verschillende scenario s uitgewerkt en concluderen dat het effect op het Gross Domestic Product (bruto binnenlands product) beperkt blijft van nagenoeg nihil in het meest optimistische scenario, tot een daling van circa 4% aan de onderkant. De uitkomst van de onderhandelingen tussen de EU en Engeland zal bepalen of de impact alleen op korte termijn geldt, of dat er vooral een lange termijneffect is. Vooralsnog lijkt de brexit bestaande trends te versterken, zoals de daling van de huizenprijzen in het topsegment van Londen. Het is echter een beweging die niet representatief is voor de hele huizenmarkt van de Engelse hoofdstad; buiten de wijken die gedomineerd worden door de vraag van de superrijken nemen woningprijzen en de belangstelling van investeerders nog steeds toe. Gezien de achtergrond van veel kopers in het topsegment zou de dalende olieprijs wel eens relevanter voor de ontwikkeling van de huizenprijzen in het topsegment kunnen zijn, dan de gevolgen van de brexit. De onzekerheid die de uitwerking van de brexit met zich meebrengt, is voor veel partijen een reden om tijdelijk niet in Engeland te investeren. Dit tegen de lange termijn trend in. Engeland is van oudsher een van de meest relevante markten Beleggen in internationaal vastgoed 07/80

8 binnen Europa en met afstand de markt met de hoogste liquiditeit. Engeland kent daarbij een hoge groei van de bevolking (+7,5% tot 2030). Investeerders kunnen zich primair beperken tot Londen, met misschien, wanneer zij in winkels willen investeren, een beperkt aantal uitstapjes naar de sterkste steden Birmingham, Manchester en Leeds. Net zoals in Duitsland en Frankrijk zien we hier goede alternatieven voor de zeer druk bezochte investeringsmarkt in de hoofdstad. Mogelijk dat de kopersstaking als gevolg van de brexit leidt tot interessante investeringsmogelijkheden voor partijen die nu wel durven in te stappen. Timing is daarbij cruciaal. Generiek komt daarmee een beeld voor Europa naar voren waar de grootste steden interessant zijn voor beleggers met een duidelijk (super) core-profiel. Het zijn beleggers die genoegen nemen met de zeer lage aanvangsrendementen van de toonaangevende Europese hoofdsteden. Tegelijkertijd zijn dit ook de objecten met beperkte risico s en een hoge liquiditeit. De hoofdsteden lijken te bewegen in een mondiale cluster van steden, die onderling een hogere correlatie laten zien van rendementen, economie en belangstelling van wereldburgers. Naast Parijs, Berlijn en Londen behoren ook steden als Los Angeles, New York, Melbourne en Sydney tot dit cluster. Wanneer we naar de iets kleinere steden kijken, zien we wel grotere verschillen in performance en lijkt een landenstrategie nog steeds de meeste diversificatie op te leveren. De Europese landen kunnen wat dit betreft voor een mondiaal gespreide beleggingsportefeuille goed aangevuld worden met beleggingen in de VS, Azië en Australië. Binnen al die de landen zijn, gelet op de mondiale urbanisatietrend, de grote en middelgrote steden steeds duidelijk het meest interessant. 08/80

9 De Duitse winkelmarkt

10 Outlook Duitse winkelmarkt Focus op high street retail en boodschappencentra Waardegroei High street retail Dominante winkelcentra Boodschappencentra +/= +/= +/= +/= Huurgroei High street retail +/= +/= +/= = Dominante winkelcentra Boodschappencentra +/= +/= +/= +/= Legenda + verwachte stijging +/= stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling Focus in beleggingsstrategie Beste vooruitzichten voor winkels in (middel)grote groeisteden van inwoners. Naast top 5 steden (Berlijn, Hamburg, München, Frankfurt en Düsseldorf) zijn ook steden als Dresden, Bonn, Mannheim, Leipzig, Neurenberg, Stuttgart en Hannover in potentie interessant vanwege de positieve bevolkingsgroei. Bonn, Mannheim en Stuttgart kenmerken zich daarnaast ook nog eens door een hoge koopkracht per inwoner. Binnenstedelijke winkelunits zijn schaars en hoog geprijsd, maar ondervinden op de lange termijn de hoogste waardeontwikkeling. Voorzichtigheid is geboden in het prime segment in de top 5 steden vanwege hoge aankoopprijzen. Boodschappencentra vormen eveneens een potentiële assetclass vanwege de relatieve ongevoeligheid voor conjuncturele schommelingen. 10/80

11 Investeringsklimaat Duits winkelvastgoed profiteert van de relatief gunstige economische omstandigheden. Het is dan ook niet verwonderlijk dat winkelvastgoed, net als woningen, onder grote belangstelling van investeerders staat. Winkelvastgoed laat al jaren een sterke performance zien, met een hoge risico premie. Veel investeerders willen hun belegd vermogen dan ook verder uitbreiden. In 2015 bedroeg het investeringsvolume op de Duitse winkelmarkt 18,1 miljard, een verdubbeling ten opzichte van 2014 toen er voor 9,2 miljard in winkelvastgoed werd geïnvesteerd. De meeste investeerders richten zich op prime winkelvastgoed in de steden Berlijn, Hamburg, München, Frankfurt en Düsseldorf (de top 5). In deze steden is het aanbod echter beperkt. De grote vraag naar prime winkelvastgoed in combinatie met een beperkt aanbod zorgt voor een neerwaartse druk op de aanvangsrendementen. In toenemende mate zijn investeerders bereid meer risico te nemen waardoor de interesse in value-add-winkelobjecten stijgt. Partijen wijken uit naar secundaire locaties in de beste steden en kleinere regionale steden, locaties met een hoger aanvangsrendement, maar ook met een hoger risico. Investeerders kijken verder naar centra die gericht zijn op de dagelijkse boodschappen en supermarkten. Aangezien met retailers in deze centra over het algemeen langdurige huurovereenkomsten worden afgesloten, kan worden geprofiteerd van een stabiele kasstroom voor een langere periode. De verwachting is dat het investeringsvolume in 2016 lager zal liggen dan in 2015 maar wel (ruim) boven 10 miljard zal uitkomen. Het lagere investeringsvolume wordt verklaard door een gebrek aan geschikt product. Desondanks zien we dat, waar van oudsher nationale partijen de winkelinvesteringsmarkt domineerden, nu het aantal buitenlandse investeerders toeneemt. Hierdoor houdt de neerwaartse druk op het aanvangsrendement voorlopig aan. De huidige sterke polarisatie (tweedeling) zoals we die in Nederland zien, waarbij investeerders een bewuste keuze maken waar wel en niet te investeren, tussen middelgrote steden aan de ene kant en grote steden aan de andere kant, is in Duitsland nog veel minder zichtbaar. Voor een groot deel heeft dit te maken met de relatief stabiele performance van de Duitse winkelmarkt gedurende de financiële crisis waardoor de meeste winkel gebieden in de Duitse steden nog goed functioneerden. Het risico op polarisatie neemt op de lange termijn naar verwachting toe vanwege de sterke vergrijzing van Duitsland en omdat bepaalde steden te maken gaan krijgen met een afname van het aantal inwoners, waardoor winkelvoorzieningen in deze steden onder druk kunnen komen te staan. De brexit zorgt mogelijk voor een toename van de interesse in Duits winkelvastgoed, waardoor de druk op de aanvangsrendementen mogelijk nog verder stijgt en aanvangsrendementen nog wat verder zullen dalen. Door onzekerheden op de vastgoedmarkt in Engeland die met de aanstaande brexit gepaard gaan, verschuift de aandacht van Europese investeerders mogelijk naar andere Europese landen. Duitsland vormt een aantrekkelijk alternatief vanwege de eerder genoemde sterke economische performance in combinatie met de historisch lage staatsrente en gunstige maar weliswaar afnemende spread. Figuur 1 Investeringsklimaat Duitse winkelmarkt Bron: MSCI (2016), Oxford Economics (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Gemiddeld netto aanvangsrendement winkels Gemiddeld totaal rendement Risicopremie 10 jaars staatsrente % Beleggen in internationaal vastgoed 11/80

12 SWOT-analyse Duitse winkelmarkt Strengths Binnen de eurozone heeft Duitsland de grootste en belangrijkste economie, met om die reden een stabiele waarde voor investeerders. Uitstekende vooruitzichten winkelmarkt in de grootste steden. De leegstand is hier laag, ook op secundaire locaties. Grote liquide en transparante vastgoedmarkt. Opportunities Trek naar stad houdt aan. Het aantal inwoners in de grootste steden neemt ook op de lange termijn verder toe. Duitsland oefent een aanhoudend grote aantrekkingskracht uit op internationale retailers, zowel op Europese als op Amerikaanse spelers. Winkelcentra gericht op de dagelijkse boodschappen vormen een goed alternatief voor prime high street retail. Weaknesses Lage aanvangsrendementen in het prime segment. Core beleggingsproduct in grootste steden beperkt beschikbaar; schaarste drijft prijzen op. Op lokaal niveau zorgt vergrijzing ervoor dat verzorgingsgebieden onder druk komen te staan. Threats Regio s en steden met slechte vooruitzichten en die er economisch niet meer toe doen. Stijging internetverkopen gaat ten koste van de omzet van fysieke winkels. Vanwege de regionaal sterke verschillen is een goede selectie van het juiste vastgoed noodzakelijk. Niet-dominant winkelvastgoed met een groot aandeel non-food heeft minder goede vooruitzichten. 12/80

13 Gebruikersmarkt Duitsland behoort tot een van de belangrijkste winkelmarkten wereldwijd. Veel retailers zijn dan ook geïnteresseerd om een winkel te openen in een van de grote steden van het land. De meeste vraag is daarbij afkomstig van grote en internatio nale filiaalbedrijven. Opvallend is de grote interesse vanuit Scandinavische labels en Amerikaanse brands. Deze retailers opereren grotendeels in ofwel het lagere segment (Primark, TK Maxx) of in het luxesegment. Het middensegment heeft de afgelopen jaren flink aan betekenis verloren als gevolg van een verandering in het consumentengedrag. Retailers zijn hoofdzakelijk geïnteresseerd in het huren van prime locaties in de drukst bezochte winkelstraten. De grote vraag naar deze locaties heeft in veel steden de huurprijs al flink opgedreven. De verwachting is dat de huurprijzen de komende jaren een meer bescheiden ontwikkeling zullen doormaken en in bepaalde steden zelfs stabiliseren. De winkelmarkt in Duitsland maakt net als in andere Europese landen structurele veranderingen door. Enerzijds vanwege demografische ontwikkel ingen en anderzijds vanwege e-commerce. Het aandeel online neemt nog steeds toe, maar de fysieke winkel blijft voor wat betreft het recreatieve winkelen relevant. Tegelijkertijd worden consumenten steeds kritischer in wat zij van de fysieke winkel en retailers verwachten qua beleving, aanbod food & beverage en service. Niet alleen high street retail heeft gunstige toekomstperspectieven, ook winkelgebieden gericht op de dagelijkse boodschappen hebben gunstige vooruitzichten. Hierbij horen ook de dominante winkelcentra in de grote steden, die wat winkelaanbod betreft tot de bovenkant van de winkelhiërarchie horen. De perspectieven voor food zijn iets minder uitgesproken positief dan voor bovengenoemde categorieën. Maar de afgelopen jaren noteerde ook food positieve omzetgroeicijfers, daarnaast is de online concurrentie in dit segment beperkt. Afhankelijk van de wijze waarop foodretailers weten in te spelen op het veranderende gedrag van de consument en invulling wordt gegeven aan het begrip convenience zal het effect van e-commerce ook op de lange termijn beperkt zijn. Duitse consumenten doen hun dagelijkse boodschappen in belangrijke mate bij solitaire supermarkten of bij zogenaamde Fachmarktzentren. De trekker van een Fachmarktzentrum is minimaal één supermarkt. De afgelopen jaren nam het aantal supermarkten in Duitsland sterk toe. Daardoor is de vloerproductiviteit per m² alsmede de omzet per winkel gedaald. Dit heeft tot gevolg dat ook supermarkten kritischer zijn ten aanzien het locatiebeleid en niet alle locaties even interessant (meer) zijn. Figuur 2 Huurprijzen en leegstand Duitse winkelmarkt (j-o-j ontwikkeling) Bron: MSCI (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance * leegstand uitgedrukt in % van de huurwaarde Huur per m2 per jaar Winkels: grote steden (l.a.) Huur per m2 per jaar Winkels: overige steden (l.a.) Leegstand Winkels: grote steden* (r.a.) Leegstand Winkels: overige steden* (r.a.) 350 3, , , ,0 % 150 1, ,0 50 0, ,0 Beleggen in internationaal vastgoed 13/80

14 Trends Trend 1 Urbanisatie neemt verder toe De trek van het platteland naar de stad houdt aan. Het aantal inwoners in de grootste Duitse steden zal de komende jaren verder toenemen. Naar verwachting woont in 2050 ongeveer 80% van de Duitse bevolking in de stad. In de stad is dan ook voldoende draagvlak aanwezig voor het vestigen en concentreren van (nieuwe) voorzieningen, services en retail. Niet alleen de steden nemen aan belang toe maar ook de regio s rondom deze steden. De urbanisatie stelt hoge eisen aan een duurzame groei en de leefbaarheid van de grotere steden. Trend 2 Vergrijzing en daling gemiddelde omvang huishoudens Duitsland maakt op de lange termijn structurele demografische veranderingen door. De komende jaren gaat én een sterke vergrijzing plaatsvinden én de gemiddelde omvang van huishoudens daalt. Deze ontwikkelingen zullen naar verwachting van grote invloed zijn op het ruimtegebruik maar ook het consumptiegedrag. De demografische ontwikkelingen verschillen sterk per regio, waardoor ook het effect op het ruimtegebruik op regionaal niveau zal verschillen. De steden die het meest gaan profiteren van een stijging van het aantal inwoners zijn Dresden, Hamburg, München, Bonn en Mannheim. Trend 3 Impact e-commerce wordt groter Duitsland heeft na Engeland de grootste onlinemarkt van Europa. De impact van het onlinewinkelkanaal wordt alsmaar groter. De onlinebestedingen zijn nu nog relatief beperkt, maar de verwachting is dat het land een inhaalslag zal gaan maken. Als gevolg van verbeterde privacymaatregelen en bezorgings- en betaalmogelijkheden zal het aandeel online, met name in het non-foodsegment, naar verwachting verder toenemen. Trend 4 Tweedeling in de markt Waar op de investeringsmarkt de polarisatie nu nog beperkt is, is aan de gebruikerskant de polarisatie al veel duidelijker zichtbaar. De populariteit bij consumenten van enerzijds het luxesegment en anderzijds het discount-/lage segment gaat ten koste van retailers die zich focussen op het middensegment. Tegelijkertijd is ook een tweedeling waarneembaar tussen winkelgebieden onderling. De interesse in prime locaties wordt steeds groter ten koste van minder gunstig gelegen locaties. Trend 5 Investeringsdruk zorgt voor toename interesse in value-add-objecten In Duitsland is momenteel sprake van een ware investeringsboom. De druk op de (winkel)investeringsmarkt is enorm. Steeds meer investeerders gaan dan ook op zoek naar alternatieven en zijn bereid meer risico te nemen. De focus verschuift daardoor steeds meer richting value-add-objecten, zoals objecten met een herontwikkelingsopgave en objecten die om proactief assetmanagement vragen. De aanstaande brexit zorgt naar verwachting voor nog meer druk op de Duitse investeringsmarkt. 14/80

15 Verwacht Bruto-aanvangsrendement (BAR) k.k. in de markt 2017 (super) prime ondergrens High street retail 3,50% Dominante winkelcentra 4,25% Boodschappencentra 5,25% Toelichting aanvangsrendementen De sterke interesse van investeerders voor Duits winkelvastgoed zorgt voor een druk op de aanvangs rendementen voor prime high street retail. Het lage risico en het vooruitzicht op een stijging van de waarde verantwoorden een laag aanvangsrendement van 3,5% voor echte prime locaties. De aanvangs rendementen zijn daarmee terug op het niveau van voor de financiële crisis. Naar verwachting houdt de neerwaartse druk op het aanvangsrendement voor high street retail voorlopig aan. Investeerders herontdekken tegelijkertijd dominante winkelcentra en boodschappencentra als alternatieve assetclass. Voor beide typen winkelvastgoed ligt het aanvangsrendement hoger. De ondergrens van het aanvangs rendement voor dominante winkel centra bedraagt 4,25% en voor boodschappencentra 5,25%. Voor deze centra geldt de uitdaging om goed naar het aangeboden winkelvastgoed te kijken en investeringen niet alleen op locatie en type object te beoordelen maar ook op kwaliteit van de huurders, huurdersmix en concept. Mogelijk daalt op termijn het aanvangsrendement voor dominante winkelcentra nog wat verder. De aanvangsrendementen voor boodschappencentra lijken te zijn gestabiliseerd. Vanwege de grote belangstelling voor winkelvastgoed kan het tevens interessant zijn om een value-add- of opportunistische strategie te volgen. Toelichting economie De Duitse economie laat al jaren een relatief stabiele performance zien. Met uitzondering van 2009 werd ook gedurende de financiële crisis een positieve economische groei gerealiseerd. De particuliere consumptie liet eveneens een solide groei zien als gevolg van een lage olieprijs en lage werkloosheid. Hetzelfde geldt voor de retailsales die in generieke zin hoger lagen dan de groei van de particuliere consumptie. Voor de komende jaren wordt een robuuste economische groei verwacht, al zijn er onzekere factoren die de groei negatief kunnen beïnvloeden, zoals de vergrijzing en toestroom van vluchtelingen, waarmee extra (overheids)uitgaven gemoeid zijn. In eerste instantie werd voor Duitsland een economische groei verwacht van 1,6% in 2016 en 1,9% in Als gevolg van de aanstaande brexit is de groei door Oxford Economics naar beneden bijgesteld tot 1,4% in 2016 en 1,7% in Ook de particuliere consumptie en retailsales ontwikkelen zich positief; wel vlakt de groei van de particuliere consumptie in 2017 af. Het effect van de brexit op de Duitse economie zal naar verwachting relatief beperkt zijn, maar zorgt mogelijk wel voor onzekerheden en volatiliteit op de financiële markten. Figuur 3 Economie Bron: Oxford Economics (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance BBP (reëel) Private consumptie (reëel) Retail sales (reëel) Inflatie % Beleggen in internationaal vastgoed 15/80

16 Gemiddelde koopkracht Duitsland naar Landkreisen en steden, 2016 Legenda landelijk gemiddelde = Bron: M B Research (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance 16/80

17 Kader beleggingsstrategie Vanwege de sterke fundamenten geniet Duitsland grote interesse vanuit investeerders. De stabiele economische performance in combinatie met een lage werkloosheid vertaalt zich in een groei van de particuliere consumptie en daarmee ook consumentenbestedingen. Dat maakt de winkelvastgoedmarkt aantrekkelijk om in te investeren, niet in de laatste plaats vanwege de gunstige financieringsmogelijkheden. De voorkeur gaat daarbij uit naar het investeren in prime high street retail. Het merendeel van de investeerders richt zich op winkelobjecten in een van de grote Duitse steden vanwege de uitstekende toekomstperspectieven op het gebied van economische groei, positieve demografische ontwikkelingen en hoge koopkracht. Niet elk stedelijk gebied of elke stad profiteert van een groei van de bevolking. Een zorgvuldige analyse van de demografische ontwikkelingen naar regio en stad is nodig om te kunnen bepalen waar nog groei zal gaan plaatsvinden en waar het aantal inwoners juist onder druk komt te staan. Zodoende kan een goed afgewogen investeringsbeleid worden geformuleerd. Demografische ontwikkelingen behoren immers tot de belangrijkste key drivers van de structurele vraag naar vastgoed. Vanwege de sterke interesse in prime high street retail in de top 5 Duitse steden en overige grote steden dalen de aanvangsrendementen al een aantal jaren op rij. De grote interesse in Duits winkelvastgoed zorgt in toenemende mate voor een tekort aan geschikte en kwalitatief hoog waardige beleggingsobjecten. Het aanvangsrendement voor de beste locaties bedraagt momenteel 3,5%. Desondanks is de (internationale) interesse voor dit type winkelvastgoed nog steeds bijzonder groot en zorgt voor een aanhoudende druk op het aanvangsrendement. De beleggingsdruk houdt naar verwachting voorlopig aan, mede vanwege de hoge spread tussen aanvangsrendement en lange rente. Ook de brexit zorgt mogelijk voor een verdere druk op de investeringsmarkt. Niet alleen op de investeringsmarkt is sprake van een grote vraag. Het aantal retailers dat winkelruimte zoekt in een van de grote steden is groot. De vraag naar locaties heeft de huurprijs voor prime high street retail inmiddels sterk opgedreven. De verwachting is dat de huurprijzen de komende jaren een meer bescheiden ontwikkeling zullen doormaken en in bepaalde steden zelfs stabiliseren. Niettemin vormen prime locaties de meest stabiele en courante investeringscategorie, mede vanwege de interesse vanuit internationale retailers voor juist deze locaties en de groei van het aantal inwoners. De aanhoudende druk op het aanvangsrendement heeft naar verwachting een positief effect op de waarde ontwikkeling. Investeerders die bereid zijn een meer risicovolle investeringsstrategie te hanteren, kunnen ook overwegen om in middelgrote steden met minimaal inwoners te investeren. Belangrijke randvoorwaarde voor deze steden is dat deze gelegen zijn in economisch krachtige regio s met een bovengemiddelde werkgelegenheidsgroei, groeiend aantal inwoners en hoge koopkracht. Naast de top 5 steden maakt ook een groot deel van de twintig grootste steden de komende jaren nog een positieve bevolkingsontwikkeling door. Dat geldt in het bijzonder voor de steden Dresden, Bonn, Mannheim, Leipzig, Neurenberg, Stuttgart en Hannover. Vanwege de structurele veranderingen die het winkellandschap momenteel doormaakt, heeft prime high street retail de beste perspectieven, gevolgd door dominante winkelcentra. Hierbij moet worden opgemerkt dat dominante winkelcentra niet eenvoudig te verwerven zijn aangezien deze centra veelal in eigendom zijn van grote investeerders als ECE en Klépierre. Als gevolg van het tekort aan beschikbaar winkelvastgoed kan het interessant zijn om te investeren in near-prime en prime objecten in secundaire locaties. Daarnaast vormen boodschappencentra, in Duitsland Fachmarktzentren genoemd, een potentieel interessante beleggingscategorie vanwege de focus op de dagelijkse noodzakelijke aankopen. Het gaat hierbij nadrukkelijk om boodschappencentra die een dominante positie hebben binnen een groeiend verzorgingsgebied en met een beperkt aanvullend aanbod non-food. De aanvangsrendementen voor boodschappencentra liggen hoger en vanwege de langetermijnhuurovereenkomsten kan worden geprofiteerd van een stabiele kasstroom over een langere periode. Beleggen in internationaal vastgoed 17/80

18

19 De Duitse woningmarkt

20 Outlook Duitse woningmarkt Stedelijke agglomeraties zijn het meest kansrijk Waardegroei Woningen top 5 steden /= Overige grote steden +/= +/= +/= = Huurgroei Woningen top 5 steden Overige grote steden +/= +/= +/= +/= Legenda + verwachte stijging +/= stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling Focus in beleggingsstrategie Een sterke vergrijzing, economische ontwikkelingen en urbanisatie maken focus noodzakelijk op groeiende grootstedelijke agglomeraties met bovengemiddelde economische vooruitzichten en bevolkingsgroei. Naast top 5 steden (Berlijn, Hamburg, Frankfurt, München en Düsseldorf) zijn ook steden als Dresden, Bonn, Mannheim, Leipzig, Neurenberg, Stuttgart en Hannover in potentie interessant vanwege de positieve bevolkingsgroei. Binnenstedelijke woningprojecten zijn schaars en hoog geprijsd, maar ondervinden op de lange termijn de hoogste waardeontwikkeling. Vanwege de beperkte beschikbaarheid van woningprojecten zijn partijen bereid meer risico te nemen en/of richten zich op projectontwikkeling. Appartementen gericht op kleinere huishoudens (50 m²). 20/80

21 Investeringsklimaat Qua omvang vormen woningen samen met kantoren de populairste assetclasses op de Duitse investeringsmarkt. De meeste investeerders richten zich op de grote steden Berlijn, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf en München, maar ook op een aantal strategische regionale core markten in de deelstaten Bayern en Hessen. De grote vraag naar woningen in combinatie met een gebrek aan hoogwaardige beleggingsobjecten heeft de prijzen de afgelopen jaren sterk opgedreven. Aan deze stijging komt naar verwachting voorlopig geen einde. De in veel steden ingevoerde Mietpreisbremse, een maatregel die extreme huurverhogingen in de toekomst moet tegengaan, lijkt voor investeerders vooralsnog geen reden te zijn om niet meer in de Duitse woningmarkt te investeren. Dit komt waarschijnlijk doordat er een aantal uitzonderingen op deze maatregel gelden. Zo geldt de Mietpreisbremse niet voor woningen met aantoonbare moderniseringen en ook niet voor nieuwbouwprojecten; daarnaast zijn ook kleine gemeubileerde appartementen uitgezonderd. Als gevolg van de druk op de woningmarkt neemt het risico op oververhitting in de grote steden toe. In 2015 bereikte het investeringsvolume met 23,3 miljard een absoluut record. Het investeringsvolume lag maar liefst 74% hoger dan het voorgaande jaar. De aanvangsrendementen voor de beste locaties in de top 5 grootste steden zijn gedaald tot 3,5%. In de overige grote steden ligt het aanvangsrendement voor de beste locaties op 4,5%. De sterke daling van de aanvangsrendementen is in 2009 ingezet, met als gevolg dat deze inmiddels een historisch laag niveau hebben bereikt. De daling van het aanvangsrendement is niet alleen beperkt tot de prime locaties maar ook het aanvangsrendement voor secundaire locaties staat onder druk. Voor 2016 wordt een lager investeringsvolume verwacht ( 10 miljard 1 ), het gevolg van het gebrek aan (bestaand) prime vastgoed. Van oudsher wordt in Duitsland relatief veel bestaand vastgoed in de grootste steden verhandeld. Maar door de schaarste focussen investeerders zich in toe nemende mate op snelgroeiende middelgrote steden, nieuwbouwontwikkelingen, maar ook nichemarkten zoals studentenhuisvesting en microappartementen. Investeerders met een hogere riskappetite zijn naast secundaire locaties zelfs bereid te investeren in C-locaties. Naar verwachting houdt de sterke interesse in Duitse woningen ook in 2017 aan. Zolang de rente laag blijft, de economische vooruitzichten gunstig blijven en het aantal inwoners in de steden stijgt, blijft woningvastgoed in trek bij investeerders. De brexit zorgt mogelijk voor een verdere toename van de interesse in Duitse woningen, waardoor de druk op de aanvangsrendementen mogelijk nog verder stijgt. Door onzekerheden op de vastgoedmarkt in Engeland die met de aanstaande brexit gepaard gaan, verschuift de aandacht van investeerders mogelijk naar andere Europese landen. Duitsland vormt een aantrekkelijk alternatief vanwege de sterke economische performance in combinatie met de historisch lage staatsrente en gunstige spread. 1 CBRE (2016), Germany Residential Investment Marketview Q Figuur 1 Investeringsklimaat Duitse woningmarkt Bron: MSCI (2016), Oxford Economics (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Gemiddeld netto aanvangsrendement woningen Risicopremie 10 jaars staatsrente Gemiddeld totaal rendement % Beleggen in internationaal vastgoed 21/80

22 SWOT-analyse Duitse woningmarkt Strengths Binnen de eurozone heeft Duitsland de grootste en belangrijkste economie. Uitstekende vooruitzichten woningmarkt in de stedelijke agglomeraties. Duitse woningen correleren negatief met Nederlandse woningen. Opportunities Trek naar stad houdt aan. Samen met daling omvang huishoudens en toestroom vluchtelingen wordt de vraag naar woningen extra gestimuleerd. Naast de top 5 grootste steden profiteren ook Dresden, Bonn, Mannheim, Leipzig, Neurenberg, Stuttgart en Hannover van een positieve bevolkingsgroei. Diversificatiepotentieel door negatieve correlatie met Nederlandse investeringsmarkt. Weaknesses Lage aanvangsrendementen in het prime segment. Core beleggingsproduct in grootste steden beperkt beschikbaar; schaarste drijft prijzen op. Grote verschillen tussen regio s onderling, een afgewogen investeringsbeleid en goede research zijn noodzakelijk. Threats Regio s en steden met slechte economische vooruitzichten en negatieve bevolkingsgroei. Onvoldoende aanbod op de woningmarkt om aan de vraag te voldoen, risico op oververhitting lokale woningmarkt. De uitwerking van de Mietpreisbremse kan er op termijn voor zorgen dat investeren minder aantrekkelijk wordt. 22/80

23 Gebruikersmarkt De stad als meest favoriete woonlocatie neemt nog steeds aan belang toe. Steeds meer kleine huishoudens maar ook gezinnen worden aangetrokken door het leven in de stad vanwege het economische belang, de korte reistijden, goede (lokale) voorzieningen en een breed aanbod aan cultuur en vrijetijdsmogelijkheden. De regionale verschillen binnen Duitsland zijn echter groot en niet elk gebied of elke stad profiteert nog van een groei van de bevolking. Steden die het aantal inwoners nog zien groeien, zijn naast de top 5 steden Berlijn, Hamburg, Frankfurt, München en Düsseldorf ook steden als Dresden, Bonn, Mannheim, Leipzig, Neurenberg, Stuttgart en Hannover. De trek naar de stad en een dalende gemiddelde huishoudensomvang, die leidt tot een toename van het aantal huishoudens, zijn belangrijke drivers van de vraag naar woningen. De sterke, nog steeds toenemende, vraag zorgt voor een druk op de woningmarkten in een groot deel van de Duitse steden. De toestroom van vluchtelingen versterkt de druk op de Duitse woningmarkt nog verder. Het gunstige economische klimaat in Duitsland, de lage werkloosheid en de toename van het aantal inwoners hebben tot een positieve vraag geleid, zowel op de huurwoningmarkt als op de koopwoningmarkt. sprake van schaarste op de markt. De grote vraag in combinatie met een schaarste aan woningen heeft geresulteerd in een sterke stijging van de gemiddelde huurprijs, waardoor de betaalbaarheid van lage en middeninkomens onder druk is komen te staan. Om die reden neemt de vraag naar kleine appartementen ook toe. Sinds 2008 lieten de huurprijzen overwegend stijgingen zien. Omdat het aantal fysieke locaties om nieuw aanbod toe te voegen beperkt is, zal er naar verwachting voorlopig geen einde komen aan de stijging van de huurprijzen. Dit heeft als risico dat de stad als woonlocatie voor bepaalde groepen mogelijk onbereikbaar wordt en er een reële kans op oververhitting bestaat. De hoge woonlasten, vooral in de centraal gelegen wijken, zorgen ervoor dat de vraag naar woonruimte in de buitenwijken en directe omgeving van de steden toeneemt. Belangrijke randvoorwaarde voor deze locaties is dat deze goed bereikbaar zijn en de stad vanuit deze locaties goed toegankelijk is, zodat alle voorzieningen alsnog binnen handbereik zijn. Hoewel het binnenstedelijk nieuwbouwaanbod de afgelopen jaren aanzienlijk is toegenomen, voldoet dit lang niet aan de grote vraag naar woningen in deze steden. Hierdoor is nog steeds Figuur 2 Huurprijzen en leegstand Duitse woningmarkt (j-o-j ontwikkeling) Bron: MSCI (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance * leegstand uitgedrukt in % van de huurwaarde Huur per m2 per jaar Woningen: grote steden (l.a.) Huur per m2 per jaar Woningen: overige steden (l.a.) Leegstand Woningen: grote steden* (r.a.) Leegstand Woningen: overige steden* (r.a.) 140 3, , ,5 80 2,0 60 1,5 % 40 1,0 20 0, Beleggen in internationaal vastgoed 23/80

24 Trends Trend 1 Vergrijzing en daling gemiddelde omvang huishoudens De vergrijzing en daling van de gemiddelde omvang van huishoudens vormen de belangrijkste demografische trends van Duitsland. Beide ontwikkelingen zorgen voor een verandering in het woningmarktgedrag, zowel qua vestigingspatronen als qua woonvormen. De impact van de vergrijzing en daling van de gemiddelde omvang van huishoudens op het ruimtegebruik zal regionaal echter verschillend zijn. Trend 2 Toestroom vluchtelingen zorgt voor meer druk op de woningmarkt In veel Duitse steden is sprake van een grote krapte op de woningmarkt. De toestroom van vluchtelingen zorgt naar verwachting voor nog meer druk aangezien zij grotendeels, net als Duitse inwoners, gericht zullen zijn op het vinden van een woning in de stad. Eerste schattingen van Deutscher Städtetag, een samenwerkingsverband tussen Duitse steden, geven aan dat er minimaal extra woningen nodig zijn om aan de vraag te voldoen. Trend 3 Mismatch vraag & aanbod De mismatch tussen vraag en aanbod in veel grote Duitse steden heeft niet alleen betrekking op het tekort aan woningen in deze steden. Een deel van het bestaande aanbod voldoet daarnaast ook niet meer aan de vraag en zal moeten worden herontwikkeld. Dit deel van de woningvoorraad is te groot voor eenpersoonshuishoudens (studenten, commuters) en om die reden ook te duur. De behoefte aan kleine(re) betaalbare appartementen neemt dan ook steeds verder toe. Trend 4 Interesse in nichemarkten neemt toe Als gevolg van het beperkte aanbod aan core woningobjecten en de grote interesse in Duits vastgoed van zowel binnenlandse als buitenlandse investeerders gaan partijen in toenemende mate op zoek naar alternatieven. Deze alternatieven worden steeds vaker gevonden in nichemarkten zoals studentenhuisvesting, seniorenhuisvesting of woon/zorg-concepten. Trend 5 Vergroting risicoacceptatie Vanwege de druk op de top 5 steden en de beperkte beschikbaarheid aan woningvastgoedprojecten zijn investeerders bereid meer risico te nemen, waarbij ook de mogelijkheden van projectontwikkeling worden verkend. Zodoende worden middelgrote steden ook buiten de grootstedelijke centra aantrekkelijker om te investeren, evenals minder gunstig gelegen delen van een stad. 24/80

25 Verwacht Bruto-aanvangsrendement (BAR) k.k. in de markt 2017 (super) prime ondergrens Woningen top 5 steden 3,50% Woningen overige grote steden 4,50% Toelichting aanvangsrendementen Er is nog steeds sprake van een enorme dynamiek op de Duitse woningmarkt. In 2015 werd qua beleggings volume een nieuw record bereikt. Vanwege de goede fundamenten is er ongekend veel interesse in woningbeleggingen in de top 5 steden. Als gevolg daarvan zijn de gemiddelde aanvangsrendementen in deze steden de afgelopen jaren flink gedaald. Het gemiddelde aanvangsrendement voor prime woningobjecten ligt rond 3,5%. Wij verwachten dat het aanvangsrendement nog wat verder zal dalen. Aangezien er een groot tekort is aan kwalitatief hoogwaardige beleggingsobjecten zijn investeerders in toenemende mate op zoek naar alternatieven. Investeerders die een meer core-plus strategie hanteren, komen zo uit bij de middelgrote steden buiten de grootstedelijke agglomeraties die zich kenmerken door een bovengemiddelde economische en demografische groei. De rendementen liggen hier hoger, rond 4,5%. Ook deze aanvangsrendementen staan onder neerwaartse druk waardoor een verdere daling heel goed mogelijk is. Aan de dynamiek op de woningmarkt lijkt voorlopig nog geen einde te komen. De aanstaande brexit zorgt mogelijk voor nog meer druk op de woninginvesteringsmarkt. Toelichting economie De Duitse economie laat al jaren een relatief stabiele performance zien. Met uitzondering van 2009 werd ook gedurende de financiële crisis een positieve economische groei gerealiseerd. Voor de komende jaren wordt eveneens een robuuste economische groei verwacht, al zijn er onzekere factoren die de groei negatief kunnen beïnvloeden, zoals de vergrijzing en toestroom van vluchtelingen, waarmee extra (overheids) uitgaven gemoeid zijn. In eerste instantie werd voor 2016 gerekend op een groei van 1,6% en in 2017 van 1,9%. Naar aanleiding van de brexit is deze door Oxford Economics naar beneden bijgesteld tot 1,4% in 2016 en 1,7% in De export en binnenlandse vraag vormen de belangrijkste drivers achter deze groei. Ook de consumentenbestedingen zijn van positieve invloed op de ontwikkeling van de economie. In 2016 groeien de consumentenbestedingen met 1,8% iets minder sterk dan in De ontwikkeling van het besteedbaar inkomen blijft achter bij de ontwikkeling van huizen prijzen, al wordt het verschil wel minder groot. Het effect van de aanstaande brexit op de Duitse economie zal naar verwachting relatief beperkt zijn, maar zorgt mogelijk wel voor onzekerheden op de financiële markten. Figuur 3 Economie Bron: Oxford Economics (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance % BBP (reëel) Private consumptie (reëel) Besteedbaar inkomen (reëel) Ontwikkeling huizenprijsindex Prognose 2017 Prognose 2018 Prognose 2019 Prognose Beleggen in internationaal vastgoed 25/80

26 Migratiesaldo per inwoners in absolute aantallen, 2014 Legenda Migratiesaldo per inwoners Bron: S tatistisches Bundesambt Deutschland (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance 26/80

27 Kader beleggingsstrategie Door de goede perspectieven voor de Duitse woningmarkt is deze ongekend populair onder vastgoedinvesteerders. Duitse woningen zijn bovendien wat diversificatiemogelijkheden betreft ideaal vanuit het perspectief van Nederlandse beleggers met een relatief grote woningportefeuille. Door het verschillende rendementsverloop van beide markten kennen Duitse woningen een negatieve correlatie met de Nederlandse portefeuilles. Dat betekent dat Duitse woningen een waardevolle toevoeging zijn in de beleggingsportefeuille van Nederlandse investeerders en voor een verbetering van het rendement-risicoprofiel zorgen. zien. Deze groei beperkt zich niet alleen tot Berlijn, Hamburg, München, Frankfurt en Düsseldorf (de top 5). Ook Dresden, Bonn, Mannheim, Leipzig, Neurenberg, Stuttgart en Hannover maken nog een positieve bevolkingsontwikkeling door. Naast het acquireren van bestaand aanbod in deze steden, kan het eveneens interessant zijn om de mogelijkheden van nieuwbouw te verkennen. Datzelfde geldt voor investeringen in nichemarkten zoals studentenhuisvesting, seniorenhuisvesting of woon/zorg-concepten. De grote Duitse steden zijn qua beleggingsstrategie het meest aantrekkelijk vanwege de groei van het aantal inwoners en de dynamiek op de lange termijn. In grootstedelijke woonmilieus blijft naar verwachting woningschaarste bestaan en vindt op termijn de hoogste waardeontwikkeling plaats. Vanwege de populariteit van Duitse woningen is sinds 2009 een dalende trend waarneembaar in de aanvangsrendementen in vooral de top 5 en grotere steden. De internationale interesse voor dit type vastgoed is nog steeds bijzonder groot. De beleggingsdruk vanuit internationale en binnenlandse beleggers houdt naar verwachting voorlopig aan vanwege een hoge spread tussen het aanvangsrendement en de lange rente. Door de groei van het aantal kleinere huishoudens en een aanhoudende trek van het platteland naar de stad ligt een focus op appartementen met een oppervlakte van 50 m² het meest voor de hand. Toch zal niet elk stedelijk gebied of elke stad profiteren van een groei van de bevolking. Dat geldt specifiek voor een land als Duitsland, dat de komende jaren sterk zal gaan vergrijzen. Een zorg vuldige analyse van de demografische ontwikkelingen naar regio en stad is nodig om te kunnen bepalen waar nog groei zal gaan plaatsvinden en waar het aantal inwoners juist onder druk komt te staan. Investeerders die bereid zijn een value-add- of opportunistische strategie te hanteren, kunnen ook investeringen in middelgrote steden met minimaal inwoners overwegen. Belangrijke randvoorwaarde voor deze steden is dat deze gelegen zijn in economisch krachtige regio s met een bovengemiddelde werkgelegenheidsgroei en een groeiend aantal inwoners. Een groot deel van de twintig grootste steden laat nog een (flinke) groei van het aantal inwoners Beleggen in internationaal vastgoed 27/80

28

29 De Franse winkel- en woningmarkt

30 Outlook Franse winkel- en woningmarkt Regio Parijs domineert als demografisch en economisch zwaartepunt Winkels Waardegroei Binnenstad Parijs /= Overige top 6 binnensteden /= Dominante winkelcentra /= Boodschappencentra +/= +/= +/= = Huurniveau Binnenstad Parijs +/= +/= +/= +/= Overige top 6 binnensteden = = = = Dominante winkelcentra = = = = Boodschappencentra +/= +/= +/= = Woningen Waardegroei Parijs /= Woningen overige steden +/= +/= +/= = Huurniveau Parijs Woningen overige steden +/= +/= +/= +/= Legenda + verwachte stijging +/= stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling Focus in beleggingsstrategie Winkels Focus op 6 sterkste steden: Parijs, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse en Lille. Hierbinnen winkelunits op A-locaties en locaties direct aansluitend op kernwinkelgebied. Dominante en toekomstbestendige retailparks gericht op de dagelijkse boodschappen in sterke wijken in groeiende steden en groeiregio s. Woningen Focus op sterke wijken in Parijs en stedelijke groeiregio s in West-, Zuid- en Zuidoost-Frankrijk. Binnenstedelijke compacte woningprojecten gericht op kleine huishoudens en gezinnen. 30/80

31 Investeringsklimaat Op de Franse vastgoedmarkt is al geruime tijd een toename van investeringsactiviteiten waarneembaar. Er is grote concurrentie tussen investeerders onderling en dit zorgt voor een druk op de aanvangsrendementen van prime assets. Frankrijk kent een grote geografische hierärchie tussen steden en regio s. De meeste transacties vinden plaats in (groot-)parijs. Dat geldt voor alle vastgoedsectoren. De regio Parijs domineert als demografisch en economisch zwaartepunt de vastgoedbeleggingsmarkt. De Franse winkelmarkt is in het bijzonder populair onder investeerders. In 2015 bedroeg het totale investeringsvolume op de Franse winkelmarkt 4,3 miljard. De meeste interesse gaat uit naar winkelunits op prime locaties in de grote binnensteden, gevolgd door goed gepositioneerde dominante winkelcentra. De sterke vraag naar winkelvastgoed op de beste locaties zorgt voor een neerwaartse druk op de aanvangsrende menten. Met uitzondering van Parijs is de vraag naar secundair vastgoed en locaties beperkt. Investeerders focussen zich op de grootste steden vanwege de grote economische dynamiek en de aanhoudende bevolkingsgroei. De Franse winkelmarkt blijft naar verwachting op termijn profiteren van een toename van het aantal investeringen. De druk op het aanvangsrendement heeft een positief effect op de waardeontwikkeling van Frans winkelvastgoed. Sinds een aantal jaren is eveneens een hernieuwde interesse in de Franse woningmarkt waarneembaar, voornamelijk als gevolg van een beperkt aanbod aan kwalitatief hoogwaardige beleggingsobjecten en lage aanvangsrendementen op de kantorenen winkelmarkt. Veel investeerders worden aangetrokken door de potentie van de woningmarkt op de lange termijn. Ook de schaarste aan beleggingsmogelijkheden in commercieel vastgoed speelt een rol in de verschuiving van de aandacht van beleggers naar woningbeleggingen. Investeerders focussen zich voornamelijk op woningobjecten in of direct grenzend aan Parijs. Doordat de Franse woningmarkt minder ontwikkeld en transparant is dan de commerciële vastgoedmarkt, zijn er beperkt data beschikbaar over de hoogte van het investeringsvolume in het afgelopen jaar. Hoewel investeerders zich momenteel voornamelijk op de Parijse woningmarkt richten, lijkt het een kwestie van tijd dat zij net als bij de winkelmarkt ook uitwijken naar de andere grote steden met een groeiend aantal inwoners. Hoewel het vertrek van Engeland uit de Europese Unie mogelijk een negatief effect kan hebben op de Europese economie, kan de Franse vastgoedmarkt, maar wel in mindere mate dan bijvoorbeeld Duitsland, profiteren van de aanstaande brexit. Door onzekerheden op de vastgoedmarkt in Engeland die met de aanstaande brexit gepaard gaan, verschuift de aandacht van investeerders mogelijk naar andere Europese landen. Naar verwachting zal de interesse daarbij alleen gericht zijn op de regio Parijs, met als gevolg dat de druk op de investeringsmarkt hier nog verder zal toenemen. Figuur 1 Investeringsklimaat Franse winkel- en woningmarkt Bron: MSCI (2016), Oxford Economics (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Risicopremie winkels Risicopremie woningen Gemiddeld netto aanvangsrendement woningen Gemiddeld netto aanvangsrendement winkels 10 jaars staatsrente Gemiddeld totaal rendement % Beleggen in internationaal vastgoed 31/80

32 SWOT-analyse Franse winkel- en woningmarkt Strengths Sterke economische stedelijke regio s met omvangrijk verzorgingsgebied; aanhoudend sterke gebruikersvraag vanuit (inter)nationale retailers en inwoners. Met 66 miljoen inwoners groot marktpotentieel voor retailers. Aantrekkelijke binnensteden in top 6 door historische setting, functiemenging en hoog woon- en verblijfsklimaat; weinig leegstand op goede locaties. Weaknesses Relatief zwakke binnenlandse consumptie, kwetsbaar bij een vertraging van de groei van de economie. Gebrek aan beschikbaar winkelvastgoed op prime locaties en dominantie van Parijs ten opzichte van andere steden en regio s. Urbanisatietrend zet landelijk gelegen verzorgingsgebieden en leefbaarheid onder druk. Opportunities Regionaal sterke groei van de economie, bevolking en bestedingen; versterking binnenlandse vraag als gevolg van groot aantal toeristen. Lage olieprijs in combinatie met zwakke euro en uitstel terugdringen financieringstekort zorgen voor meer dynamiek. Liquiditeit Franse retailmarkt, specifiek van toepassing op de prime locaties in de top 6 binnensteden. Threats Stijging internetverkopen gaat ten koste van omzet voor fysieke winkels. Veranderend winkelgedrag maakt sommige winkelgebieden en -formules overbodig; polarisatie winkelmarkt neemt steeds grotere vormen aan. Brexit zorgt mogelijk voor een nog grotere druk op met name de investeringsmarkt in Parijs waardoor de concurrentie (verder) toeneemt. Gebruikersmarkt Elk jaar behoort Frankrijk tot de top 3 van landen met het hoogste aantal nieuwe eerste vestigingen van buitenlandse retailformules. Parijs is met afstand de meest gewilde stad, gevolgd door steden als Marseille en Lyon. De meeste vraag gaat uit naar winkelruimte op prime locaties ondanks de hoge huurprijzen die voor deze locaties worden gevraagd. Samen met Londen, Milaan, Zürich en München behoort Parijs tot de duurste winkellocaties in Europa. Als gevolg van de groeiende vraag naar prime locaties en schaarste staan de tophuren onder opwaartse druk en is er nauwelijks leegstand. Zodoende verschuift de focus van retailers naar goed gelegen near-prime locaties in de top 6 binnensteden waar meer aanbod is en huren enigszins betaalbaar zijn. Op near-prime locaties buiten deze top 6 zijn de huren stabiel of staan onder neerwaartse druk en neemt de leegstand toe. Net als in andere Europese landen neemt e-commerce in Frankrijk steeds verder aan belang toe. De omzet die online wordt gerealiseerd, gaat ten koste van de omzet in de fysieke winkel. In 2015 groeide het aandeel online met 15% in vergelijking met 2014 en bedroeg de totale marktomvang bijna 65 miljard. Naar schatting groeit de totale marktomvang in /80

33 naar 70 miljard (+ 8%). Mede als gevolg van de groei van het onlinewinkelkanaal kijken retailers steeds kritischer naar de store profitability, waarbij de huurlasten in verhouding moeten staan tot de omzet die op een specifieke locatie kan worden gerealiseerd. Op termijn kan deze ontwikkeling ervoor zorgen dat stijgende huurprijzen ook op de prime locaties niet langer meer vanzelfsprekend zijn. gevolg van een matige ontwikkeling van de Europese economie en een oplopende werkloosheid in Frankrijk. Het lijkt erop dat er een eind aan deze daling is gekomen nu sinds het begin van 2016 de huurprijzen voorzichtig zijn gestegen. Op de Franse woningmarkt is vooral sprake van een sterke vraag naar huurwoningen in de grote steden en stedelijke agglomeraties. De urbanisatie zorgt voor een structurele druk op de woningmarkten in deze steden. De vraag naar betaalbare huurwoningen is groot. De Franse woningmarkt wordt gekenmerkt door grote schommelingen in huurprijzen. Ondanks de grote vraag hebben de huurprijzen zich in 2015 negatief ontwikkeld als Figuur 2 Markthuren en leegstand Franse winkelmarkt (j-o-j ontwikkeling) Bron: MSCI (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance * leegstand uitgedrukt in % van de huurwaarde Markthuur/m2 winkelcentra (l.a.) Leegstand winkels* (r.a.) Markthuur/m2 winkels (l.a.) Leegstand winkelcentra* (r.a.) % Figuur 3 Markthuren en leegstand Franse woningmarkt (j-o-j ontwikkeling) Bron: MSCI (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance * leegstand uitgedrukt in % van de huurwaarde Markthuur/m2 Parijs (l.a.) Leegstand Parijs* (r.a.) Markthuur/m2 overig Ile de France (l.a.) Leegstand overig Ile de France* (r.a.) Markthuur/m2 overig Frankrijk Leegstand overig Frankrijk* (r.a.) % Beleggen in internationaal vastgoed 33/80

34 Trends Trend 1 Urbanisatie neemt verder toe Steeds meer inwoners van Frankrijk verhuizen net als in veel andere Europese landen van het platteland naar de stad. Momenteel woont circa 80% van de Franse bevolking in een stedelijke omgeving. Naar verwachting woont in 2030 zelfs ruim 90% van alle inwoners in een grootstedelijke agglomeratie. De dichtst bevolkte regio s van het land liggen rond grote sterke steden als Parijs, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse en Lille. Trend 2 Overheidsmaatregelen ter bescherming van de huurder In Frankrijk zijn in de afgelopen jaren een tweetal nieuwe wetten in werking getreden die de positie van huurders beter moeten beschermen. De Loi ALUR is van toepassing op de woningmarkt en legt de jaarlijkse huurverhoging aan banden in grote steden waar de vraag naar woningen groter is dan het aanbod. De Loi Pinel geldt voor de winkelmarkt en betreft een aantal maatregelen ten aanzien van de huurovereenkomst die betrekking hebben op de looptijd van deze overeenkomst, het onderhoud en servicekosten. Beide wetten kunnen mogelijk nadelig zijn voor investeerders. Trend 3 Impact e-commerce neemt toe Na Engeland en Duitsland is Frankrijk een van de toonaangevende landen op het gebied van e-commerce. Ten opzichte van 2014 groeide het aandeel onlinebestedingen in 2015 met bijna 15%. Hoewel experts verwachten dat het onlinewinkelkanaal het enige kanaal zal zijn waar de komende vijf jaar hoge groeicijfers worden gerealiseerd, blijft een fysieke aanwezigheid in de winkelstraat voor retailers net zo belangrijk. Dat geldt in het bijzonder voor de toplocaties in de Franse grote steden. Trend 4 Polarisatie houdt aan De Franse winkelmarkt kenmerkt zich door een steeds verdergaande polarisatie als gevolg van de sterke concurrentie van het onlinewinkelkanaal en de veranderingen in het winkelgedrag. Deze polarisatie speelt op meerdere vlakken. Er is sprake van een polarisatie tussen winkelgebieden onderling maar ook een polarisatie onder retailers waarbij het luxe- en discountsegment groeien ten koste van het middensegment. Tegelijkertijd polariseert ook het winkelgedrag waarbij de consument óf voor convenience óf voor experience kiest. Trend 5 Vergrijzing en daling gemiddelde omvang huishoudens Net als in andere Europese landen neemt de gemiddelde leeftijd in Frankrijk de komende jaren toe. Het aantal 65-plussers stijgt van circa 18% nu naar 23% in Tegelijkertijd daalt de gemiddelde omvang van huishoudens. Beide demografische ontwikkelingen zorgen voor andere woonbehoeften, ruimtegebruik en consumptiegedrag. 34/80

35 Verwacht Bruto-aanvangsrendement (BAR) k.k. in de markt 2017 Winkels (super) prime ondergrens Binnenstad Parijs 3,00% Overige top 6 binnensteden 4,25% Dominante ondersteunende centra 3,50% Boodschappencentra 5,00% Woningen Parijs 3,00% Woningen overige steden 3,75% Toelichting aanvangsrendementen Op de winkelmarkt staan als gevolg van een beperkt aanbod de aanvangsrendementen voor de prime locaties sterk onder druk. De meeste investeerders concentreren zich op Parijs waar de aanvangsrendementen voor de beste locaties 3,0% bedragen. De aanvangsrendementen voor prime locaties in grote regionale steden zoals Bordeaux, Lyon, Marseille en Toulouse liggen hoger (4,25%). Gezien de investeringsdruk daalt het aanvangsrendement voor deze locaties en prime locaties in Parijs mogelijk nog verder. Investeerders zijn minder geneigd om te investeren op secundaire locaties in deze steden gezien de oplopende leegstand op deze locaties. Investeerders die toch hun portefeuille willen uitbreiden, vinden in dominante winkelcentra of centra gericht op de dagelijkse boodschappen mogelijk een goed alternatief. De Franse woningmarkt gaat een nieuwe fase in met een toename van het aantal investeringen in Franse woningen vormen een goed substituut voor winkels en kantoren gezien de schaarste van courante beleggingsobjecten. Parijs vormt met afstand de belangrijkste woningmarkt. Het aan vangsrendement staat onder neerwaartse druk en is gedaald tot 3,0% voor de beste locaties en objecten. Woningen in de overige grote steden worden daarmee steeds interessanter. Het aan vangsrendement in deze steden ligt met een stabiele ondergrens van 3,75% hoger. Beleggen in internationaal vastgoed 35/80

36 Figuur 4 Economie Bron: Oxford Economics (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance BBP (reëel) Private consumptie (reëel) Retail sales (waarde) Ontwikkeling huizenprijsindex % Prognose 2017 Prognose 2018 Prognose 2019 Prognose Toelichting economie De Franse economie is een van de grootste ter wereld, maar wordt nog steeds beïnvloed door een relatief zwakke concurrentiepositie, hoge werkloosheid en een structureel begrotingstekort. Voor 2016 en 2017 werd in eerste instantie een groei van de economie verwacht van 2%. Als gevolg van de aanstaande brexit is de groei voor beide jaren door Oxford Economics neerwaarts bijgesteld tot 1,6%. De groei is voor een groot deel het gevolg van een toename van de binnenlandse vraag. Een groot risico voor de performance van de Franse economie zijn de mate en de snelheid waarin politieke hervormingen worden doorgevoerd. Met het oog op de komende verkiezingen in 2017 is er een grote kans dat de huidige regering geen haast zal maken met het doorvoeren van deze hervormingen en de economie aan dynamiek verliest. De aanstaande brexit heeft naar verwachting beperkte gevolgen voor de ontwikkeling van de Franse economie, waarbij voornamelijk de export en investeringen negatief worden beïnvloed. Ook in het geval van een bijstelling van de economische groei als gevolg van de brexit zal nog steeds sprake zijn van een bovengemiddelde groei. De maatschappelijke ontwikkelingen in Frankrijk vormen mogelijk een groter risico. Er is sprake van een toenemende polarisatie en vermindering van de sociale cohesie. Dit is een van de belangrijkste thema s voor de presidentiële verkiezingen in /80

37 Ontwikkeling Bruto Nationaal Product (BNP) naar departement Nord-Pasde-Calais HauteBasseNormandie Picardie ChampagneÎle-de-France Ardenne Lorraine Alsace Bretagne Pays de la Loire PoitouCharentes Centre Bourgogne Limousin Auvergne FrancheComté Rhône-Alpes Aquitaine Midi-Pyrnes LanguedocRoussillon Provence-AlpesCôte-d'Azur Corse Legenda % groei GDP ,0% - 2,3% 2,3% - 0,9% 0,9% - 0,5% 0,5% - 0,0% 0,0% - -0,3% -0,3 - -1,7% Bron: Eurostat, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Beleggen in internationaal vastgoed 37/80

38 Kader beleggingsstrategie In lijn met de aantrekkende economie neemt ook de interesse in de Franse vastgoedmarkt verder toe. De overvloed aan liquiditeit zorgt voor een boven gemiddelde interesse in vastgoed. Investeerders zijn daarbij wel uitermate selectief in het aankopen van objecten en focussen zich alleen op hoogwaardig vastgoed waarbij zij verzekerd zijn van een stabiele kasstroom. Met uitzondering van groot Parijs zijn de bereidheid om risico te nemen en de interesse in secundair vastgoed bijzonder laag. De regionale verschillen in Frankrijk zijn groot. Parijs domineert als demografisch en economisch zwaartepunt. De meerderheid van het aantal investeringen vindt hier plaats, gevolgd door steden als Marseille, Lyon, Bordeaux, Toulouse en Lille. In deze steden is, net als in Parijs, sprake van een grote economische dynamiek en vindt nog een aanzienlijke bevolkingsgroei plaats, mede als gevolg van de aanhoudende urbanisatietrend. Tegelijkertijd profiteren deze steden op jaarbasis van een groot aantal toeristen die zorgen voor een versterking van de binnenlandse vraag. Winkels De dynamiek en aantrekkingskracht van Frankrijk zorgen voor een grote aanhoudende vraag naar binnenstedelijk woning- en winkelvastgoed. Het aanbod is echter beperkt en dat zorgt dan ook voor een druk op de aanvangsrendementen op met name de prime high street locaties. Deze druk wordt mede veroorzaakt doordat grote, op sterke plekken gelegen, Franse winkelcentra onbereikbaar zijn voor een groot aantal investeerders. Deze grote dominante winkelcentra zijn voornamelijk in eigendom van beursgenoteerde ondernemingen als Unibail Rodamco en Klépierre. Core retailvastgoed op prime high street locaties vormt voor investeerders dan het beste alternatief. Deze locaties kennen minder risico en weten ook op de lange termijn een waardegroei te realiseren omdat juist deze locaties een grote aantrekkingskracht hebben op (internationale) retailers. Gezien de grote concurrentie in Parijs lijkt een focus op de steden Marseille, Lyon, Bordeaux, Toulouse en Lille het meest kansrijk. Naast binnenstedelijke winkelgebieden vormen retailparks gericht op de dagelijkse boodschappen een aantrekkelijk alternatief op voorwaarde dat deze centra dominant zijn binnen een groeiend verzorgingsgebied. Vanwege de druk op de markt neigen beleggers logischerwijs steeds vaker naar een value-add- of opportunistic beleggingsstrategie waarbij een hoger risicoprofiel wordt geaccepteerd. Een goede selectie van het juiste winkelvastgoed is daarbij essentieel en vraagt om veel marktkennis. Als gevolg van de structurele veranderingen in het winkellandschap en de tweedeling die aan het ontstaan is, zal een deel van de winkellocaties onder druk komen te staan en naar verwachting op termijn afvallen. Het is daarbij van groot belang om goed te weten welke locaties en winkelvastgoedconcepten het meeste toekomstperspectief hebben. De minste perspectieven worden voorzien voor kleine binnensteden met een teruglopend aantal inwoners waardoor op termijn het verzorgings gebied onder druk komt te staan. Ook voor retailparks en middelgrote centra met een onduidelijk profiel en een groot aandeel non-food zijn de vooruitzichten ongunstig. Woningen Na de jaren 2008 en 2009 waarin de Franse woningmarkt zich maar matig ontwikkelde, neemt de interesse in woningen steeds verder toe. In toe nemende mate maken woninginvesteringen deel uit van de acquisitiestrategie van investeerders nu de aanvangsrendementen voor winkels en woningen een extreem laag niveau hebben bereikt. Vanwege de gunstige spread is investeren in Franse woningen een aantrekkelijk alternatief. In vergelijking met Nederland en Duitsland is investeren in Franse woningen vooralsnog een relatief onderontwikkelde assetclass en zijn investeerders in generieke zin nog wat terughoudend, mede als gevolg van de schommelingen in prijzen in de afgelopen jaren. Het feit dat Frans woningvastgoed nog een relatief onderontwikkelde assetclass is, is ook terug te zien in de beperkte beschikbaarheid aan data en rendementsreeksen over de ontwikkeling van de landelijke en regionale woningmarkt. De woningmarkt met de meeste potentie is Parijs. Hoewel de prijzen hier net als in heel Frankrijk in de afgelopen jaren licht zijn gedaald, mag worden aangenomen dat deze een dieptepunt hebben bereikt en kan worden geprofiteerd van de huidige gunstige marktcondities en het economisch klimaat. Naast investeren in de Parijse woningmarkt, waar tegen wel heel lage aanvangsrendementen moet worden aangekocht, kan eveneens worden gekeken naar de woningmarkten in de andere grote steden van Frankrijk zoals Lyon, Marseille, Bordeaux en Toulouse. Net als Parijs kenmerken deze steden zich door een bovengemiddelde economische groei en een toename van de bevolking. Vanwege de onderontwikkelde woningmarkt en het gebrek aan voldoende data wordt geadviseerd niet buiten deze steden in woningvastgoed te investeren. 38/80

39 De Engelse winkel- en woningmarkt

40 Outlook Engelse winkel- en woningmarkt Brexit zorgt voor rem op investeringen Winkels Waardegroei Binnenstad Londen =/- = = = Overige binnensteden - - =/- = Dominante winkelcentra - - =/- = Boodschappencentra =/- =/- = = Huurniveau Binnenstad Londen =/- +/= +/= +/= Overige binnensteden =/- = = = Dominante centra =/- = = = Boodschappencentra =/- = = = Woningen Waardegroei Londen = = +/= +/= Woningen overige steden = = = = Huurniveau Londen = +/= + + Woningen overige steden = +/= + + Legenda + verwachte stijging +/= stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling Focus in beleggingsstrategie De brexit betekent in elk geval tijdelijk opschorten van de investeringen in Engeland. Winkels High street retail in Londen en sterke steden met een uitgebreide binnenstedelijke winkelfunctie en dominante winkelcentra die deel uitmaken van deze binnensteden. Voorzichtigheid bij investeringen in Londen West End vanwege het bijzonder lage aanvangsrendement. Alternatieven kunnen worden gevonden in planmatig opgezette winkelcentra en centra gericht op de dagelijkse boodschappen met een discountsupermarkt (Aldi, Lidl) als trekker in Londen en sterke steden. Woningen Woningen bieden kans als nog te ontwikkelen institutioneel beleggingssegment. Focus op Londen en stedelijke groeiregio s in het zuidoosten en oosten van Engeland. Binnenstedelijke compacte woningprojecten gericht op kleine huishoudens. 40/80

41 Investeringsklimaat De vastgoedmarkt in Engeland vormt een belangrijke markt in Europa. Het land was dan ook uitermate populair onder (buitenlandse) investeerders. Engeland vormde de derde grootste beleggingsmarkt voor commercieel vastgoed in Europa, na Duitsland en Frankrijk. Naar transactievolume gemeten is Engeland het meest liquide van alle Europese markten. Sinds 2012 maakt de vastgoedmarkt in Engeland opnieuw een sterke groei door en is sprake van een sterke instroom van buitenlands kapitaal. Kenmerkend is de dominante positie van Londen op zowel de gebruikers- als investeringsmarkt. De interesse in de particuliere huursector 1 in Engeland neemt toe. De huursector maakt ongeveer 35% van de totale woningvoorraad uit, waarvan 17% bestemd is voor de particuliere verhuur. Naar verwachting zou de particuliere huursector de komende jaren nog sterk gaan groeien. Voor een groot deel van de inwoners van Engeland is het kopen van een eigen woning onbetaalbaar hetgeen positieve gevolgen heeft voor de huursector. In vergelijking met Nederland kent Engeland echter een liberaal huurbeleid. Hierdoor bestaat een risico dat op termijn de betaalbaarheid van een huurwoning onder druk komt te staan. De verwachte sterke groei van het particuliere huursegment impliceert een gunstig moment om 1 Private rented sector (PRS). in Engeland in woningen te gaan beleggen. Echter, als gevolg van de aanstaande brexit is het investeringsklimaat in Engeland uiterst onzeker. Veel investeerders zijn terughoudend in het doen van nieuwe investeringen. Zij wachten af wat de implicaties van de brexit zullen zijn en hoe de vastgoedmarkten zich de komende maanden zullen ontwikkelen. Uit eerste taxaties is gebleken dat de eerste afwaarderingen zich al hebben voorgedaan. De impact op de liquiditeit is evident. Een dergelijke markt in tweestrijd biedt kansen maar niet for the faint of heart. De retailmarkt in Engeland vormt een belangrijk onderdeel van de vastgoedmarkt vanwege de omvang en stabiele performance. De meeste interesse gaat uit naar prime high street retail. Prime (dominante) winkelcentra, factory outlet centers en retailparks met een compleet aanbod aan retail, leisure en food staan eveneens onder grote belangstelling. Vooral retailparks zijn favoriet aangezien deze goed bestand lijken te zijn tegen e-commerce vanwege de dagelijkse boodschappenfunctie van deze centra. Op de Engelse woningmarkt is het particuliere huursegment in vergelijking met andere Europese landen onderontwikkeld maar staat het steeds meer in de belangstelling van investeerders. Het investerings volume kwam in 2015 uit op GBP 1,2 miljard. Slechts een klein deel van de totale voorraad is in handen van institutionele beleggers ten gunste van het koopsegment en social housing. Figuur 1 Investeringsklimaat Engelse winkel- en woningmarkt Bron: MSCI (2016), Oxford Economics (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Risicopremie woningen Risicopremie winkels Gemiddeld netto aanvangsrendement winkels Gemiddeld netto aanvangsrendement woningen 10 jaars staatsrente Gemiddeld totaal rendement % Beleggen in internationaal vastgoed 41/80

42 SWOT-analyse winkel- en woningmarkt Engeland Strengths Meest transparante en liquide vastgoedmarkt van Europa. Sterke groei van het aantal inwoners. Op de lange termijn neemt Engeland de positie van Duitsland over als land met het grootste aantal inwoners van Europa. Groei van particuliere huursector zorgt voor gunstig instapmoment. Opportunities Regionaal sterke groei van de economie, bevolking en bestedingen; versterking binnenlandse vraag als gevolg van hoog aandeel toeristen. Vrijesectorhuurwoningen (private rented sector) is nu nog onderontwikkeld, maar ontwikkelt zich snel als een volwaardige beleggingscategorie. Toenemend diversificatiepotentieel als gevolg van brexit. Weaknesses Kwetsbaarheid economie door brexit. Beperkte beschikbaarheid van (winkel)vastgoed op prime locaties en dominantie van Londen ten opzichte van andere steden en regio s. Urbanisatietrend zet landelijk gelegen verzorgingsgebieden onder druk en zorgt dat er een overschot aan woningen kan ontstaan. Threats Grote onzekerheden door brexit. Risico s voor functioneren en ontwikkeling economie. Sterke afhankelijkheid van Europa. Sterke daling Britse pond zorgt eveneens voor risico s. Stijging internetverkopen gaat ten koste van omzet voor fysieke winkels. Herschikking supermarktlandschap, traditioneel versus discount. 42/80

43 Gebruikersmarkt Engeland kenmerkt zich door een sterk demo grafisch profiel. De komende jaren zal sprake zijn van een flinke groei van de landelijke bevolking. Engeland groeit van ruim 65 miljoen naar bijna 71 miljoen inwoners in Net als in veel andere Europese landen vindt een groot deel van de bevolkingsgroei plaats in de steden, maar de regionale verschillen zijn daarbij groot. Londen en Oost- en Zuidoost-Engeland groeien het meest. Deze regio s zijn goed voor bijna de helft van het bruto binnenlands product van Engeland. Door zijn bevolking vormt Engeland een belangrijke afzetmarkt voor zowel nationale als internationale retailers. Een groot deel van de retailers focust zich op Londen, gevolgd door grote steden als Birmingham, Manchester en Leeds. De meeste vraag gaat uit naar winkelruimte op prime locaties terwijl het aanbod beperkt is. Leegstand doet zich met name voor in het noorden van Engeland; de leegstand is hier twee keer zo hoog als in het zuiden. In Londen is nauwelijks sprake van leeg stand. In toenemende mate wordt de Engelse winkelmarkt beïnvloed door e-commerce. Engeland vormt met afstand de grootste e-commercemarkt van (West-)Europa. In 2015 groeide de onlineomzet met 11% op jaarbasis. Voor 2016 wordt een groei van 10,5% verwacht. Als gevolg van de aanhoudende vraag hebben de winkelhuurprijzen de afgelopen jaren een sterke stijging doorgemaakt. Londen West End (Oxford Street, Regent Street en Bond Street) vormt het duurste winkelgebied in Europa en een van de duurste ter wereld. Om risico s van stijgende huurprijzen tegen te gaan, zijn retailers op Bond Street dan ook overgegaan tot aankoop van winkelpanden, waardoor de concurrentie alleen maar is toegenomen. De huurprijsstijging in Londen was sterker dan die in de andere steden van Engeland. Ook voor (dominante) winkelcentra en retailparks was sprake van een huurprijsstijging. Doordat de druk op de Londense winkelmarkt hoog blijft, kan ervan worden uitgegaan dat de winkelhuren voor prime locaties hier een bescheiden stijging zullen laten zien. Dit in tegenstelling tot de gebieden buiten Londen waar de verwachting is dat een huurprijsstijging als gevolg van de brexit de komende jaren niet meer vanzelfsprekend is. Als gevolg van een aanhoudende groei van het aantal inwoners en een achterblijvende woningbouwproductie geldt op landelijk niveau zowel een kwantitatief als een kwalitatief tekort aan woningen. Het beperkte aanbod aan bestaande en nieuwe woningen heeft in sommige regio s gezorgd voor een sterke stijging van huur- en koopprijzen. De afgelopen jaren maakten de huurprijzen met name in Londen een sterke ontwikkeling door; de huurprijsstijging in andere steden met een sterke economie (Oxford, Cambridge en Bristol) was daarentegen minder groot. Ook voor de woningmarkt geldt dat als gevolg van de brexit de huurprijzen een wat meer bescheiden ontwikkeling zullen doormaken. Als gevolg van het tekort aan huurwoningen zal de huurprijsstijging naar verwachting op de middellange termijn weer aantrekken. Figuur 2 Huurprijzen per type winkelgebied Engelse markt (j-o-j ontwikkeling) Bron: MSCI (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Huurgroei/jaar Winkelunit Huurgroei/jaar Winkelcentrum Huurgroei/jaar Warenhuis/Diversen Huurgroei/jaar Supermarkt Huurgroei/jaar Grootschalige retail % Beleggen in internationaal vastgoed 43/80

44 Trends Trend 1 Brexit Met 52% voor en 48% tegen werd, geheel onverwacht, op 23 juni 2016 toch gekozen voor een vertrek uit de Europese Unie. De exacte timing van de brexit is nog hoogst onzeker en hetzelfde geldt voor de voorwaarden waartegen Engeland de Europese Unie zal verlaten. Onduidelijk is wat de impact van een brexit zal zijn op de ontwikkeling van de economie maar ook het functioneren van de vastgoedmarkt. Ook de indirecte impact op de beleggingsresultaten, via de wisselkoers van het Britse pond, mag niet onderschat worden. Trend 2 Urbanisatie De urbanisatietrend speelt net als in veel andere Europese landen ook in Engeland een belangrijke rol. Momenteel woont 82% van de totale bevolking in een stad. Dit percentage zal de komende jaren nog verder toenemen. Londen is met afstand de grootste stad van het land met meer dan 8,7 miljoen inwoners, bijna 16% van het totale aantal inwoners van Engeland. Trend 3 Groei aantal inwoners Waar veel Europese landen het aantal inwoners de komende jaren langzaam zien afnemen, maakt Engeland nog een positieve bevolkingsontwikkeling door, met een groei van nog 7,5% tot De groei lijkt een eenheid die redelijk onafhankelijk is voor de gevolgen van de brexit. Op de heel lange termijn is het zeer waarschijnlijk dat Engeland de plaats van Duitsland zal overnemen als het land binnen Europa met het grootste aantal inwoners. Trend 4 Winstgevendheid retailers onder druk De aanhoudende stijging van de huurprijzen en invoering van een minimumloon voor werknemers ouder dan 25 jaar van GBP 7,20 per uur hebben ervoor gezorgd dat de winstgevendheid van retailers generiek onder druk staat. Ondanks de stijging van de detailhandelsverkopen in de afgelopen jaren, hebben retailers grote moeite om winst te maken. In toenemende mate maken zij zich dan ook zorgen over de exploitatie van hun winkel(s). Winkelsluitingen op slecht functionerende locaties liggen mogelijk in het vooruitzicht; daarnaast kunnen pogingen van eigenaren om de huurprijzen (verder) te verhogen worden ondermijnd. De mogelijke effecten van de brexit komen hier nog bovenop. Trend 5 Koopwoning veelal onbereikbaar De afgelopen jaren zijn de woningprijzen in Engeland zo sterk gestegen dat een koopwoning voor een groot deel van de bevolking nagenoeg onbereikbaar is. Er is sprake van een drastisch tekort aan betaalbare woningen en ook het aantal nieuwbouwwoningen is onvoldoende om aan de vraag te kunnen voldoen. Een woning huren vormt voor veel inwoners van Engeland een aantrekkelijk alternatief, hoewel een deel met perifeer gelegen locaties genoegen moet nemen als gevolg van hoge huurprijzen. Dit geldt in het bijzonder voor de Londense woningmarkt. 44/80

45 Verwacht Bruto-aanvangsrendement (BAR) k.k. in de markt 2017 Winkels (super) prime ondergrens Binnenstad Londen 2,50% Overige binnensteden 4,50% Dominante winkelcentra 4,50% Boodschappencentra 5,50% Woningen Londen 3,25% Woningen overige steden 4,00% Toelichting aanvangsrendementen In zijn algemeenheid kan worden geconstateerd dat Engeland vooroploopt in de Europese vastgoedcyclus. Als gevolg van de grote internationale beleggingsdruk liggen de aanvangsrendementen voor de meeste vastgoedsectoren op een historisch laag niveau. Dit geldt in het bijzonder voor de Londense vastgoedmarkt. De aanvangsrendementen voor de verschillende winkelsectoren zijn zeer scherp. Een verdere daling wordt door ons nu zeker niet verwacht. Voor prime high street locaties in de binnenstad van Londen ligt het aanvangsrendement nu op 2,5%. Buiten Londen ligt dit op 4,5%. Ook voor dominante winkelcentra ligt het aanvangsrendement op 4,5%. Boodschappencentra zijn met 5,5% nog wat gunstiger geprijsd. Voor de woningmarkt geldt min of meer hetzelfde. Op de beste locaties in Londen ligt het aanvangsrendement stabiel op 3,25%; in de grote steden buiten Londen bedraagt het aanvangsrendement 4,0%. Voor zowel winkels als woningen geldt dat gezien de druk op Londen, prime vastgoed in secundaire markten met een groeiperspectief en omvangrijk verzorgingsgebied een goed alternatief kan zijn. De aanstaande brexit zorgt mogelijk voor een opwaartse druk op de aanvangsrendementen als gevolg van de grote onzekerheden. Beleggen in internationaal vastgoed 45/80

46 Figuur 3 Economie Bron: Oxford Economics (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance BBP (reëel) Private consumptie (reëel) Retail sales (waarde) Ontwikkeling huizenprijsindex % Prognose 2017 Prognose 2018 Prognose 2019 Prognose Toelichting economie De economie van Engeland maakte sinds de financiële crisis een volatiele ontwikkeling door maar het herstel is veerkrachtig gebleken. De economie draait in belangrijke mate op de financiële sector. Om die reden werd Engeland ook hard geraakt tijdens de crisis in De brexit heeft ervoor gezorgd dat de economische prognoses voor de komende jaren door Oxford Economics naar beneden zijn bijgesteld. Voor 2016 wordt uitgegaan van een groei van de economie van 1,8%. In 2017 zal de groei naar verwachting 1,1% bedragen (was 2,3%). Volgens experts is een nieuwe recessie heel goed mogelijk. De onzekerheid die sinds de uitslag van het referendum is ontstaan, zorgt naar verwachting voor afzwakkende investeringen. Het Britse pond is in korte tijd sterk in waarde gedaald. Dit stimuleert de inflatie en drukt het besteedbaar inkomen, met negatieve gevolgen voor de particuliere consumptie. Hoe de economie zich daadwerkelijk gaat ontwikkelen, hangt af van de exacte timing van het vertrek van Engeland uit de Europese Unie en welke voorwaarden met dit vertrek gepaard gaan. Positief is de relatief snelle benoeming van een nieuwe Prime Minister. De verwachting is echter dat de regering voorlopig zal wachten met het indienen van het officiële verzoek tot vertrek conform artikel 50 van het verdrag van Lissabon waardoor de onzekerheid voorlopig nog aanhoudt. 46/80

47 Verwachte bevolkingsgroei Engeland naar regio North East Yorkshire and the Humber North West East Midlands West Midlands East Anglia Greater London South East South West Legenda % bevolkingsgroei ,0% - 17,4% 17,4% - 14,9% 14,9% - 12,4% 12,4% - 9,9% 9,9% - 7,4% 7,4% - 4,8% Bron: N omis Official Labour Market Statistics (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Beleggen in internationaal vastgoed 47/80

48 Kader beleggingsstrategie Engeland biedt, door de verwachte groei van de bevolking en economie, een aantrekkelijk perspectief voor vastgoedbeleggingen op de lange termijn. Naast Nederland, Frankrijk en Duitsland past Engeland uitstekend binnen een Europese portefeuillestrategie. Tevens vormt Engeland een van de meest liquide en transparante beleggingsmarkten wereldwijd. Dit gaat per definitie gepaard met lage aanvangsrendementen. Regio Londen vormt het economisch en demografisch zwaartepunt en is met grote afstand tot de andere regio s tevens de belangrijkste vastgoedmarkt. Maar de brexit zorgt echter momenteel voor een grote onzekerheid op de vastgoedmarkt van Engeland. Het is nog te vroeg om te kunnen concluderen wat de implicaties op zowel de korte als de lange termijn zullen zijn. Het lijkt verstandig(er) om voorlopig even af te wachten hoe de markt zich ontwikkelt. Winkels Engeland kent een grote beleggingsvraag naar binnenstedelijk winkelvastgoed waarbij de aanvangsrendementen tot een bijzonder laag niveau zijn gedaald. De vraag is echter of deze aanvangsrendementen nog voldoende compensatie bieden voor toegenomen beleggingsrisico s. Gezien de grote concurrentie en extreem lage aanvangsrendementen voor prime winkelvastgoed vormen alternatieve locaties nabij West End (near-prime) mogelijk een aantrekkelijk alternatief. Dat geldt ook voor high street retail in andere steden in Engeland die over een uitgebreide, binnenstedelijke winkelfunctie beschikken. Te denken valt aan steden als Birmingham, Manchester en Leeds. Kenmerkend voor deze steden is de (boven)regionale verzorgingsfunctie in combinatie met een omvangrijk verzorgingsgebied. In deze steden biedt niet alleen prime high street retail een aantrekkelijker alternatief, maar ook planmatig opgezette winkelcentra die deel uitmaken van deze binnensteden. Ook deze centra hebben vaak een grote aantrekkingskracht op (internationale) retailers. Middelgrote en kleine steden bieden onvoldoende potentie op de lange termijn. Als gevolg van een krimpende bevolking en e-commerce is de winkelfunctie van deze steden aanzienlijk afgenomen en is sprake van een toename van de leegstand. (retailparks, out of town retail) met minimaal één supermarkt als trekker. Hierin is overigens wel de nodige voorzichtigheid geboden en een juiste objectselectie is noodzakelijk. De afgelopen tien jaar is er een grote hoeveelheid aan meters toegevoegd waardoor er overcapaciteit is ontstaan. Met name de grote traditionele supermarktketens zoals Tesco, Asda, Sainsbury s en Morrisons (ook wel The Big Four genoemd) zijn in problemen geraakt en hebben vestigingen gesloten. Discountformules Aldi en Lidl maakten daarentegen een sterke omzetgroei door. De groei van de grocery market in Engeland zit dan ook vooral in het discountsegment. Woningen De vrijehuursector in Engeland ontwikkelt zich naar verwachting op termijn tot een volwassen beleggingscategorie. Door professionalisering van de vrijehuursector, als gevolg van een voorziene afbouw van de fiscale voordelen van het eigenwoningbezit, ontstaan er momenteel kansen voor institutionele beleggers, met name voor die beleggers die gespecialiseerd zijn op het gebied van woningbeheer. De private huursector is momenteel beperkt en wordt gedomineerd door kleine beleggers. Op regionaal niveau zijn er echter grote verschillen. De grootste groei van het aantal inwoners is voorzien voor de regio Londen. Door toenemende schaarste is sprake van een overloop naar middelgrote steden in omliggende regio s en grotere steden zoals Birmingham en Manchester. Deze steden hebben samen met de regio Londen de meeste potentie. Dat geldt mogelijk ook voor middelgrote steden, mits zij in economisch krachtige regio s gelegen zijn (Oost- en Zuidoost-Engeland) en kan worden geprofiteerd van een groei van de bevolking. Opgemerkt moet worden dat in de meest gewilde steden bij de acquisitie van huurwoningen vaak geconcurreerd moet worden met de koopsector waar de prijzen aanzienlijk hoger liggen. Investeringen in grootschalige woningbouwprojecten en gebiedsontwikkelingen zijn dan naar verwachting het meest kansrijk aangezien hier een groot deel van de plan voorraad gegarandeerd is. In het geval van een meer value-add- of opportunistic beleggingsstrategie kunnen ook centra worden overwogen die zich grotendeels richten op de dagelijkse boodschappen 48/80

49 De Amerikaanse vastgoedmarkt

50 Outlook Amerikaanse vastgoedmarkt Safe haven voor beleggers Waardegroei Kantoren +/= = = = Winkels +/= = = = Logistiek = = = = Appartementen + = = = Huurniveau Kantoren Winkels Logistiek +/= Appartementen + +/= +/= +/= Legenda + verwachte stijging +/= stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling Focus in beleggingsstrategie Algemeen Beleggingen via lokale fondsen met focus op top 20-markten; overweging naar kansrijke sectoren en/of nichemarkten. Inzetten op sectoren en regio s met huurgroei(potentie) in verband met verwachte stijgingen van het aanvangsrendement. Winkels en kantoren Nichemarkten zoals medical en government offices. Boodschappencentra met voldoende en bij voorkeur groeiend - draagvlak. Super regional malls behorend tot het Class A-segment van meest aantrekkelijke winkelcentra, gelegen in regio s met een hoge koopkracht en groeiend draagvlak. Logistiek vastgoed Hoogwaardige objecten gelegen op strategische locaties in de belangrijkste economische regio s. Huurappartementen Nichemarkten zoals studentenhuisvesting en senior housing. 50/80

51 Investeringsklimaat In 2015 nam het transactievolume op de Amerikaanse beleggingsmarkt toe tot een recordniveau van circa USD 360 miljard. Een toenemende voorzichtigheid bij beleggers vertaalde zich begin 2016 in een daling van het transactievolume ten opzichte van dezelfde periode voorgaand jaar. vastgoed ten opzichte van de 10-jaarsrente op staatsobligaties. Hoewel de aanvangsrendementen komende jaren in het meest waarschijnlijke scenario langzaam en beperkt zullen stijgen, heeft dit wel een negatief waarde-effect, waardoor rekening moet worden gehouden met gematigde rendementen. De Amerikaanse vastgoedmarkt blijft als gevolg van de geopolitieke spanningen, waaronder de brexit, aantrekkelijk als safe haven voor beleggers uit zowel binnen- als buitenland. Ook zijn de vooruitzichten voor de Amerikaanse economie positief met een aanhoudende groei. Daar staat echter een beperkt aanbod aan geschikte beleggingen tegenover. Bovendien volgen eind 2016 de Amerikaanse presidentsverkiezingen wat zorgt voor meer onzekerheid. Per saldo wordt gerekend op een stabilisatie van het transactievolume rondom het huidige niveau. De aanhoudende beleggingsdruk zorgt ervoor dat de aanvangsrendementen, ondanks de verwachte renteverhogingen door de Federal Reserve, komende jaren op een laag niveau blijven. Hoewel de Federal Reserve eind 2015 de beleidsrente voor het eerst sinds 2006 verhoogde, resulteerde dit niet in hogere aanvangsrendementen. Door de aanhoudende druk op de Amerikaanse beleggingsmarkt bevinden de gemiddelde aanvangsrendementen zich medio 2016 zelfs op een historisch laag niveau. Naar verwachting zal een stijging van de inflatie en rente komende jaren deels worden opgevangen door een compressie van de huidige aanzienlijke risicopremies van Figuur 1 Investeringsklimaat Amerikaanse markt Bron: NCREIF (2016), MSCI (2016), Oxford Economics (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Gemiddeld netto aanvangsrendement (l.a.) Gemiddeld totaal rendement (r.a.) Risicopremie (l.a.) 10 jaars staatsrente (l.a.) % % Q Beleggen in internationaal vastgoed 51/80

52 SWOT-analyse Amerikaanse vastgoedmarkt Strengths Relatief sterke groei van de bevolking, economie en vraag naar vastgoed. Grootste geïntegreerde beleggingsmarkt voor vastgoed ter wereld. Hoge mate van transparantie en liquiditeit. Opportunities Relatief aantrekkelijke risicopremie op vastgoed door lagere rente op 10-jaars staatsobligaties. Aanhoudende huurgroei in alle vastgoedsectoren. Re-urbanisatie biedt kansen voor binnenstedelijk vastgoed. Weaknesses Rendementen op Amerikaans vastgoed zijn volatiel. Lage aanvangsrendementen door instroom van kapitaal uit binnen- en buitenland. Door de grote vraag naar vastgoed en het beperkte aanbod kan gecommitteerd kapitaal niet altijd op korte termijn worden belegd. Threats Hogere prijselasticiteit van nieuwbouw zorgt voor meer concurrerend vastgoedaanbod. Snelle veroudering van de bestaande voorraad. Verwachte stijging van de aanvangsrendementen in alle sectoren, maar vooral voor secundair vastgoed, bij oplopende inflatie (verwachtingen) en rente. 52/80

53 Gebruikersmarkt De belangrijkste vastgoedsectoren bevinden zich in 2016 nog altijd in de expansiefase van de marktcyclus en ook voor komende jaren zijn de vooruitzichten positief. Voor de meeste sectoren wordt gerekend op een aanhoudend hoge netto-opname. Bovendien daalt naar verwachting de leegstand en is er ruimte voor verdere huur groei. Door de aanhoudend sterke gebruikersvraag neemt in alle sectoren echter ook de pijplijn aan constructie toe en stijgt het volume aan opgeleverde nieuwbouw. Van alle sectoren bevinden huurappartementen zich momenteel vooraan in de cyclus. Naar verwachting pieken het nieuwbouwvolume en de netto-opname in Door het toenemende aanbod wordt voor komende jaren gerekend op een stijging van de gemiddelde leegstand. De gemiddelde huurgroei zwakt komende jaren af maar blijft wel positief. Door demografische ontwikkelingen zoals vergrijzing en de toename van het aantal studenten, is er daarnaast een toe nemende vraag naar gespecialiseerde huur woningen zoals senior housing en studentenhuisvesting. Ook voor logistiek vastgoed wordt in 2016 gerekend op een piek in de opgeleverde nieuwbouw. Voor deze sector blijft de netto-opname naar verwachting op een hoog niveau, mede in verband met de snelle groei van e-commerce. Voor logistiek vastgoed resulteert dit in een daling van de leeg stand en ruimte voor een aantrekkende huurgroei. Voor de kantoren wordt mede door de toenemende werkgelegenheid gerekend op een aanhoudend hoge netto-opname. Mede door de sterke vraag naar nieuwe werkconcepten wordt gerekend op een aanzienlijk volume aan nieuwbouw dat komende jaren op de markt komt. Per saldo wordt voor kantoren gerekend op een verdere daling van de gemiddelde leegstand en een aanhoudend hoge huurgroei. Regionaal zijn er sterke verschillen. Naast de gateway cities 1 gaat het om universiteitssteden en hightech-hubs. De laat-cyclische vraag naar winkels blijft naar verwachting gematigd, al neemt deze komende jaren wel langzaam toe. Doordat ook het volume aan nieuwbouw beperkt blijft, daalt de leegstand en komt er meer ruimte voor huurgroei. Na de toenemende verschillen tussen sterke en zwakke winkelgebieden bevindt de winkelvoorzieningenstructuur in de VS zich momenteel in een transitiefase, waarin minder aantrekkelijke winkelgebieden uit de voorraad verdwijnen. Door deze shake-out verbeteren de kansen voor de meest aantrekkelijke winkelgebieden die zich specifiek richten op gemak (boodschappencentra) of beleving (niet-dagelijkse producten). Dit proces wordt nog eens versterkt door de snelle groei van e-commerce die in 2018 naar verwachting een aandeel zal hebben van 10% van de totale detailhandelsbestedingen. 1 Atlanta, Boston, Chicago, Houston, Los Angeles, Miami, New York, San Francisco, Seattle en Washington D.C. Figuur 2 Gemiddelde huurprijzen (j-o-j ontwikkeling) Bron: REIS (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Kantoren Winkels Bedrijfsruimten Woningen % Beleggen in internationaal vastgoed 53/80

54 Trends Trend 1 Placemaking in retail In reactie op de aanhoudende groei van e-commerce is de herpositionering van winkelcentra in een stroomversnelling gekomen. Om de aantrekkelijkheid van winkelcentra te versterken, wordt het winkelaanbod gediversifieerd en is er meer ruimte voor andere functies zoals horeca, dienstverleners en leisure. Ook investeren eigenaren in de toepassing van technologie en omnichanneling voor meer gemak en beleving. Trend 2 Techmarkets Technologiebedrijven hebben zich in enkele jaren ontwikkeld tot een van de belangrijkste sectoren voor de vraag naar kantoren. In de war on talent vestigen deze bedrijven zich bij voorkeur in de nabijheid van gekwalificeerde professionals en studenten. Afgezien van de usual suspects zoals San Francisco, Washington D.C. en Seattle profiteren ook steden zoals Minneapolis, San Diego, Philadelphia, Charlotte en Salt Lake City van de snelle groei van deze sector en de bijbehorende werkgelegenheid en vraag naar aantrekkelijke woon- en werkmilieus. Trend 3 Coworking Hoewel coworking vooralsnog een marginaal deel uitmaakt van de totale kantorenmarkt, nam de wereldwijde voorraad van flexibele werkplekken in 2015 met 36% toe 2. Formules zoals WeWork voorzien in flexibele werkplekken en spelen in op de toenemende flexibilisering van de arbeidsmarkt, urbanisatie en technologische ontwikkeling. Bovendien voorzien dergelijke concepten in een behoefte aan community building en losse samenwerkingsverbanden. Trend 4 Revitalisatie van de binnenstad In een toenemend aantal Amerikaanse steden zoals Los Angeles, Portland en Atlanta krijgt de binnenstad weer de veelzijdige functie van voorheen. In tegenstelling tot de tweede helft van de 20ste eeuw waarin veel Amerikaanse binnensteden leegliepen door de opkomst van de suburbs, zorgt de vestiging van vooral jongeren en nieuwe bedrijvigheid voor een proces van gentrification. Trend 5 Microappartementen In krappe markten zoals New York en San Francisco neemt de belangstelling voor microappartementen snel toe. Dit type woning met een oppervlakte van circa 25 tot 35 m² speelt in op de toenemende schaarste aan woningen en hoge prijzen. Ook heeft de veelzijdige doelgroep minder behoefte aan een grote woonruimte omdat het leven in de grote stad zich grotendeels buiten de deur afspeelt. Slimme toepassing van nieuwe technologie zorgt ervoor dat de microappartementen toch in alle gemakken voorzien. 2 CBRE Research (2016), U.S. Shared Workplaces part 3. A Landlord Perspective: Opportunity or Threat? 54/80

55 Verwacht Netto -aanvangsrendement (NAR) k.k. in de markt 2017 Ondergens netto-aanvangsrendement prime vastgoed in de gateway cities Bron: REIS (2016) Kantoren 2,75% Winkels 3,00% Appartementen 2,50% Logistiek 3,75% Toelichting aanvangsrendementen De vermelde minimale netto-aanvangsrende menten gelden specifiek voor de gateway cities in de VS. In dit type steden zijn door de aanhoudende beleggings druk de aanvangsrendementen voor alle vastgoedsectoren na jaren van compressie aanbeland op de huidige, historisch lage niveaus. Bovengenoemde aanvangsrendementen gelden voor de minst risicodragende vastgoedbeleggingen, dus met langjarige huurcontracten, solvabele huurders en vooruit zichten op huurgroei. Hoewel ook de aanvangsrendementen voor meer risicovolle beleggingen gedaald zijn, blijkt uit de toe genomen spread dat de voorkeur van beleggers zich sterk richt op beleggingen met een core-profiel. Deze risicoaversiteit is ook terug te zien in de financieringsmarkt waar aanzienlijke opslagen en conservatieve LTV s worden gehanteerd voor meer risicodragende leningen. Door de verwachte stijging van de inflatie en lange rente neemt de kans toe op stijgende aanvangsrendementen. Deze stijging zal naar verwachting echter zeer beperkt zijn gezien de aanhoudend sterke vraag naar dit type belegging en het beperkte aanbod, waardoor de risicopremies voor prime vastgoed verder zullen dalen. Beleggen in internationaal vastgoed 55/80

56 Figuur 3 Economie Bron: Oxford Economics (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance BBP (reëel) (l.a.) Inflatie (r.a.) Private consumptie (reëel) (r.a.) Industriële productie (r.a.) Investeringen (reëel) (r.a.) Export (reëel) (r.a.) % 0 0 % Prognose 2017 Prognose 2018 Prognose 2019 Prognose -15 Toelichting economie De positieve vooruitzichten voor de Amerikaanse beleggings- en gebruikersmarkt voor vastgoed zijn gefundeerd op een solide economische basis. Hoewel voor 2016 wordt gerekend op een licht afzwakkende economische groei, blijft deze met 1,9% op niveau. Bovendien wordt voor 2017 en daarna gerekend op een aanhoudende groei in ongeveer hetzelfde tempo. De expansie van de Amerikaanse economie is breed gedragen met een groei van zowel de consumptie, productie en investeringen als de export. Op de arbeidsmarkt daalde de werkloosheid begin 2016 tot onder de 5% en deze zal naar verwachting eind begin 2018 uitbodemen. Parallel aan deze ontwikkeling wordt gerekend op een verdere stijging van de lonen en hiermee de koopkracht. Dit stelt huishoudens in staat om de binnenlandse consumptie verder op te voeren. Na het besluit tot de brexit leek het momentum voor een volgende renteverhoging door de Federal Reserve af te zwakken, maar onder invloed van sterke economische data, waaronder stijgende lonen en hogere inflatieverwachtingen, zijn de kansen weer gestegen. Volgens prognose zal de Federal Reserve dan ook stapsgewijs doorgaan met een geleidelijke verhoging van de beleidsrente 3. Naar verwachting stijgt de inflatie rond eind 2016 tot boven het niveau van de rente op 10-jaars staatsobligaties. Gerekend wordt op een normalisatie in de loop van 2017 als de rente verder stijgt en de inflatie stabiliseert rond de 2%. 3 Oxford Economics, /80

57 Kader beleggingsstrategie De Amerikaanse vastgoedmarkt biedt duidelijke diversificatievoordelen ten opzichte van Europa en zal, gesteund door de veerkrachtige economie, naar verwachting de opgaande lijn voortzetten. Op de gebruikersmarkten houdt de vraag naar vastgoed aan met stijgende huurprijzen tot gevolg. Hoewel de nieuwbouwproductie toeneemt, blijft er in het algemeen sprake van krapte aan vooral hoogwaardig vastgoed. Voor de specifieke sectoren gelden echter enkele nuances. Daarbij worden vooral voor de verhuursector voor appartementen toenemende beleggingsrisico s voorzien in verband met een licht stijgende leegstand en afzwakkende huurgroei. Mogelijk biedt de aantrekkende koopmarkt voor beleggers een aantrekkelijke exit als huurwoningen kunnen worden verkocht. Naar verwachting neemt het beleggingsaanbod komende jaren toe, al blijft er aanhoudende schaarste aan prime vastgoed in de core-markten en nieuwe aan trekkelijke woonmilieus, wat kansen biedt. Beleggingen in modern logistiek vastgoed blijven aantrekkelijk vanwege de aanhoudende schaarste, al vormt het lage aanvangsrendement wel een risico gezien de relatief snelle veroudering van dit type vastgoed. Daar staat tegenover dat deze veroudering door het beperkte aanbod van modern logistiek vastgoed komende jaren afzwakt. De sterke veranderingen en dynamiek op de winkelmarkt bieden interessante beleggingsmogelijkheden. Overwinnaars onder de winkelgebieden kunnen profiteren van de shake-out die komende jaren aanhoudt. Op termijn worden de beste kansen voorzien voor boodschappencentra die zich richten op gemak en de grootschalige winkelcentra met voldoende schaalomvang, een divers aanbod van winkels en aanvullende functies, en een hoge verblijfskwaliteit. Het over grote deel van de meest aantrekkelijke winkelcentra is in bezit van beursgenoteerde fondsen en komt slechts incidenteel op de markt. daar staat naar verwachting een negatief waarde-effect door stijgende aanvangsrendementen tegenover. Hoewel rentestijgingen zich niet direct en een-op-een vertalen in hogere aanvangsrendementen voor vastgoed, vertonen beide op de lange termijn wel een sterke samenhang. De negatieve waarde-effecten zijn daarbij afhankelijk van het tempo waarin de aanpassingen van de aanvangsrendementen zich voordoen. Gezien de aanhoudende schaarste aan corebeleggingen zal dit deels worden opgevangen door een compressie van de risicopremie. Per saldo zullen beleggers in het core-segment rekening moeten houden met een normalisatie van de rendementen. Voor beleggers die (deels) op zoek zijn naar een actieve beleggingsstrategie, is het advies om zich te richten op meer risicodragende strategieën en/of nichemarkten. Door de sterke focus op core-beleggingen bieden value-addstrategieën een aanzienlijke spread. Bovendien is het aanbod van concurrerende nieuwbouw, afgezien van het segment huurwoningen, beperkt door de aanhoudend strenge financieringsvoorwaarden. Beleggingen met aantrekkelijke rendement-risicoprofielen zijn ook te vinden in nichemarkten zoals studenten- en seniorenhuisvesting, selfstorage en medical en government offices. Gezien de snelle ontwikkeling dienen beleggers er wel rekening mee te houden dat een toenemend deel van deze nichemarkten tot de core-sectoren gerekend zal worden en de mogelijkheden voor arbitrage snel afnemen. Als gevolg van de compressie van de aanvangsrendementen behaalden directe beleggingen in Amerikaans vastgoed gemiddeld genomen voor het zesde achtereenvolgende jaar een double digit rendement 4. Voor beleggers in core-vastgoed bevinden de aanvangsrendementen zich op een historisch laag niveau. Gezien de aantrekkende gebruikersmarkt zullen zij komende jaren weliswaar profiteren van een aanzienlijke huurgroei, maar 4 NCREIF NPI Index, Beleggen in internationaal vastgoed 57/80

58

59 De Chinese vastgoedmarkt

60 Outlook Chinese vastgoedmarkt (Tier 1-steden 1 ) Toenemende schuldenlast vergroot risico op economische vertraging Waardegroei Kantoren + + =/- =/- Winkels + +/= =/- =/- Logistiek + =/- =/- =/- Appartementen + = - - Huurniveau Kantoren +/= Winkels = +/= + + Logistiek = = = = Appartementen = = = = 1 Tot de Tier 1-steden worden gerekend de belangrijkste steden in China zoals Shanghai, Beijing, Guangzhou, Shenzhen, Tianjin, Chongqing. Legenda + verwachte stijging +/= stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling Focus in beleggingsstrategie Algemeen Beleggingen in eersteklas (prime) vastgoed zijn op dit moment minder interessant vanwege historisch lage aanvangsrendementen. Een toenemend aanbod van fondsen vergroot op termijn de mogelijkheden voor indirecte exposure naar vastgoed voor institutionele beleggers uit het buitenland. Grote kwalitatieve verschillen tussen fondsen vragen om uitvoerige selectie van managers. 60/80

61 Investeringsklimaat Op de korte tot middellange termijn zijn de perspectieven voor beleggingen in Chinees vastgoed gematigd. Door de afzwakkende economische groei daalde het transactievolume aan vastgoedbeleggingen voor het tweede achtereenvolgende jaar. Toch steeg in de eerste helft van 2016 het totale transactievolume met 40% op jaarbasis. Deze stijging kwam echter geheel voor rekening van binnenlandse beleggers. De interesse van buitenlandse beleggers nam alleen maar verder af. Belangrijke oorzaak voor het hogere binnenlandse transactievolume is de renteverlaging waardoor de financieringskosten voor beleggers afnemen. Er wordt kortom vastgoed gekocht met geleend geld. Met het toenemend gebruik van leverage door niet-genoteerde vastgoedfondsen nemen, tegen de algemene trend voor de regio Azië-Pacific, ook de financieringsrisico s toe. Door de terugloop in de belangstelling van buitenlandse investeerders en de beperkte mogelijk heden voor toetreding, blijft het aandeel van buitenlandse beleggers komende jaren naar verwachting beperkt. Het percentage internationale beleggers dat China kwalificeert als meest aantrekkelijke markt in de regio Azië-Pacific halveerde van 32% in 2015 tot 16% in Voorafgaand aan de financiële crisis waren beleggingen met een hoger risicoprofiel in de regio Azië-Pacific gewild onder internationale beleggers. Hiermee kon geprofiteerd worden van de sterke economische groei in onder meer China. Mede door teleurstellende resultaten (beleggingen in core-fondsen behaalden een outperformance ten opzichte van fondsen met een value-add- of opportunistic profiel), is de belangstelling voor meer risicodragende beleggingen aanzienlijk afgenomen 3. Beleggers werden niet beloond voor het extra risico dat zij namen. Als reactie daarop alloceren internationale beleggers een groter deel van de exposure naar core-fondsen. Ook in China richt het overgrote deel van de nieuwe, institutionele beleggingen zich op het meest zekere deel van de vastgoedmarkt, maar het aanbod hiervan is beperkt tot uitsluitend de grootste steden. Daarbij is het core-profiel relatief. De transparantiescore van Chinese Tier 1-steden verbeterde weliswaar voor het vijfde achtereenvolgende jaar, toch kwalificeren zij zich gemiddeld genomen nog altijd als semitransparante markten 4. Desondanks daalde door de sterke vraag en het beperkte aanbod de aanvangsrendementen voor dit type beleggingen de afgelopen jaren. 3 ANREV (2016), All Change in Investor Strategy Towards Asia Pacific Property Markets. Technical paper. 2 CBRE (2016), Global Investor Intentions Survey JLL (2016), Transparency Index. Figuur 1 Investeringsklimaat Chinese markt Bron: MSCI (2015), Oxford Economics (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Gemiddeld netto aanvangsrendement Risicopremie 10 jaars staatsrente Gemiddeld totaal rendement % QI 2016 Beleggen in internationaal vastgoed 61/80

62 SWOT-analyse Chinese vastgoedmarkt Strengths Omvangrijke markt met een nog altijd sterke groei van de economie en consumptie. De overheid heeft een sterke positie en diverse instrumenten om economische hervormingen te implementeren. De verplichte inbreng van eigen vermogen bij aankoop van een woning vormt een buffer tegen eventuele waardedalingen. Opportunities Op langere termijn betere toegankelijkheid en meer transparantie door hervorming van de financiële sector. Sterke groei van de welvaart zorgt voor een groeiende behoefte aan hoogwaardig vastgoed in met name de Tier 1-steden. Aanhoudende groei van de omvangrijke Chinese middenklasse. Weaknesses Economie sterk afhankelijk van kredietgroei. Noodzakelijke afbouw van hoge schuldenlast zet rem op toekomstige economische groei. Beperkte transparantie en toegankelijkheid van de vastgoedbeleggingsmarkt. Lage aanvangsrendementen voor vastgoedbeleggingen bieden onvoldoende compensatie voor risico s. Threats Toenemende bancaire risico s door probleemleningen; verstrekte kredieten met achterstanden op de rente en/of aflossing. Onvoorspelbare rol van de overheid creëert onzekerheid. Fors nieuwbouwvolume concurreert in markten met beperkte opname met bestaande vastgoedvoorraad. 62/80

63 Gebruikersmarkt De vraag naar modern vastgoed neemt in China snel toe door de aanhoudende urbanisatie en stijgende welvaart. Daar staat een omvangrijke nieuwbouwproductie tegenover. In 2015 werd een recordvolume aan nieuwe kantoren, winkels en logistiek vastgoed opgeleverd. Hoewel ook de netto-opname een recordniveau bereikte en een deel van het verouderde vastgoed uit de bestaande voorraad verdwijnt, neemt vooral buiten de Tier 1-steden de gemiddelde leegstand in alle sectoren toe De vraag naar kantoren profiteerde in 2015 van de toenemende werkgelegenheid in de dienstensector. Deze lag, net als voorgaande jaren, duidelijk hoger dan de totale werkgelegenheidsgroei. In grote steden zoals Guangzhou, Shanghai en Chongqing groeit de werkgelegenheid in de dienstensector zelfs met circa 4%. Dankzij de toenemende vraag naar kantoren stijgt de totale opname tot recordniveaus. Daar staat echter een omvangrijk volume aan nieuwbouw tegenover. Hierdoor stijgt de landelijke leegstand komende jaren naar schatting tot boven de 20%. Tussen de steden zijn de verschillen groot. In de Tier 1-steden blijft de leegstand beperkt door de aanhoudende vraag en door een relatieve schaarste aan ontwikkellocaties. Door toenemende concurrentie neemt de leegstand onder verouderde gebouwen wel toe. Ook zwakt de huurgroei verder af 8. Desondanks zullen de huurprijzen voor prime kantoren in Beijing en Shanghai komende jaren blijven stijgen 9. Voor Tier 2-steden neemt de algehele mismatch tussen vraag en aanbod zonder ingrijpen naar verwachting verder toe. In Chengdu bedraagt de leegstand begin 2016 bijvoorbeeld al bijna 40%. De gemiddelde leegstand voor Tier 2-steden neemt komende jaren toe tot boven de 30% en zorgt voor een neerwaartse druk op de huurprijzen en onderliggende waarden. Voor de detailhandel wordt gerekend op een aanhoudend sterke groei van de omzetten en stijgende vraag naar winkelruimte. Daar staat 5 CBRE (2016), MarketView Q The Economist (2016), For whom the bubble blows. 7 IMF (2015), Understanding Residential Real Estate in China. 8 JLL (2016), Still on track despite volatile start of the year. Asia Pacific Property Digest Q JLL (2016), The office index, first quarter echter een omvangrijk volume aan nieuwbouw tegenover zodat de problemen vergelijkbaar zijn met de kantorenmarkt. De gemiddelde winkelleegstand neemt naar schatting toe tot boven de 10% met aanzienlijke verschillen tussen en binnen steden. Door het verslechterde sentiment onder consumenten zullen diverse retailers in het luxesegment het aantal winkels verder rationaliseren waarbij vooral niet-rendabele vestigingen in Tier 2-steden en submarkten van Tier 1-steden het risico lopen op sluiting. Een deel van de detailhandel verplaatst zich bovendien naar het onlineverkoopkanaal. Belangrijke uitzondering blijft de aanhoudende expansie van fast fashion (betaalbare modemerken zoals H&M, Zara, Topshop, Uniqlo) en horecaketens die een steeds groter aandeel krijgen in de totale opname van winkelruimte. Binnen de Tier 1-steden blijft de belangstelling voor bewezen winkelgebieden op centrale locaties onverminderd groot terwijl in de voor steden de concurrentie tussen winkelgebieden toeneemt door opgeleverde nieuwbouw. De woningmarkt kenmerkt zich door een sterk volatiele ontwikkeling. Het laatste dieptepunt in de prijsontwikkeling dateert van begin 2015 toen de gemiddelde woningprijs daalde met 6% op jaarbasis. Dankzij omvangrijke stimuleringsmaatregelen waaronder een verlaging van de rente, vertoont de Chinese woningmarkt een veerkrachtig herstel. Het aantal transacties neemt toe en medio 2016 stijgt de gemiddelde woningprijs met circa 7% op jaarbasis. In Tier 1-steden zoals Beijing en Shanghai stijgen de prijzen fors met circa 30% op jaarbasis. Ook in Tier 2-steden zoals Xiamen en Nanjing stijgen de koopprijzen aanzienlijk met 20% 30% terwijl deze in andere Tier 2-steden zoals Dalian op hetzelfde niveau blijven. Door de toegenomen divergentie tussen regionale woningmarkten gaat de centrale overheid over tot nieuwe stimuleringsmaatregelen om zwakke woningmarkten te ondersteunen. In krappe woningmarkten zoals Shanghai en Shenzhen worden juist maatregelen genomen om over verhitting te voorkomen. In het luxe- en topsegment van de verhuurmarkt blijft het perspectief komende jaren gematigd in verband met de beperkte vraag vanuit multinationals en expats. Hierdoor wordt gerekend op een gematigde huurgroei. Hoewel naar verwachting de leegstand in het hoge segment van de verhuurmarkt op een hoog niveau blijft, is het risico op een verdere stijging in Beijing en Shanghai beperkt door de sterke vraag vanuit de koopsector. Beleggen in internationaal vastgoed 63/80

64 De vraag naar logistiek vastgoed profiteert komende jaren van de groei van zowel on- als offline detailhandel. In 2015 werd een recordvolume aan logistiek vastgoed opgenomen. Omdat de opname overtroffen werd door het nieuwbouwvolume steeg de gemiddelde leegstand begin 2016 naar ruim 15%. In steden zoals Beijing en Shanghai ligt de leegstand aanzienlijk lager met gemiddeld 2% respectievelijk 10%. Lokale overheden beperken echter het aanbod van ontwikkellocaties waardoor ontwikkelaars voor nieuwe projecten komende jaren afhankelijk zijn van verouderde bedrijventerreinen. Hierdoor is het aanbod van grootschalige logistieke faciliteiten naar verwachting onvoldoende om aan de kwalitatieve vraag vanuit e-commercebedrijven en logistieke dienstverleners te voldoen. Hoewel de beperkte opname van modern, hoogwaardig logistiek vastgoed voor een stijging van de huurprijs zorgt, wordt voor komende jaren gemiddeld genomen gerekend op een beperkte huurgroei. Figuur 2 Prime segment huurprijzen Shanghai (j-o-j ontwikkeling) Bron: JLL (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance 20 Kantoren Winkels Bedrijfsruimten en logistiek Woningen (high end / luxe) % /80

65 Trends Trend 1 Economische transitie Sinds enkele jaren heeft China ingezet op een economische hervorming. Doel is om de economie minder afhankelijk te maken van de investeringen, laagwaardige (industriële) productie en export. In plaats daarvan dient de binnenlandse vraag toe te nemen door een groei van de consumptie. Om dit te bereiken, is het beleid gericht op een groei van de middenklasse en groei van de werk gelegenheid in meer hoogwaardige sectoren. Trend 2 Aanhoudende groei van de steden Voor een groei van de middenklasse en hoogwaardige economische sectoren is China afhankelijk van de groei van steden. In 2016 lag de urbanisatiegraad met circa 57% op een vergelijkbaar niveau met Indonesië en Kameroen. Naar verwachting zal het percentage stedelingen echter snel toenemen. Tot 2020 groeit de stedelijke populatie naar schatting met meer dan 2% per jaar en in totaal 100 miljoen inwoners. Trend 3 Toenemende vraag naar beleggingen met laag risicoprofiel Mede door aanscherping van het toezicht en tegenvallende resultaten richten beleggers uit binnen- en buitenland zich meer op beleggingen met een laag risicoprofiel in core-markten. Door het beperkte aanbod van dergelijke beleggingen en de beperkte toegankelijkheid daalde het aandeel van buitenlandse beleggers in het Chinese transactievolume van institutionele beleggingen de afgelopen jaren. Trend 4 Toenemende consumptie van luxegoederen Door de toenemende welvaart en veranderende houding van de consument ontwikkelt China zich tot een van de belangrijkste markten voor merken in het luxe- en topsegment. Naar schatting hadden Chinese consumenten in 2015 een aandeel van 20% in de wereldwijde omzet van luxemerken 10. Trend 5 Sterke groei e-commerce Door de toegenomen beschikbaarheid van internet devices zoals smartphones is de onlinedetailhandel in China explosief gegroeid. De afgelopen zeven jaar groeide de omzet naar schatting met gemiddeld circa 27%. Op dit moment vormt China al de grootste onlinemarkt, nog voor de VS. Naar verwachting groeit de onlineomzet in China tot 2020 naar USD miljard. 10 McKinsey (2015), Why China s consumers will continue to surprise the world. Beleggen in internationaal vastgoed 65/80

66 Verwacht Netto - aanvangsrendement (NAR) k.k. in de markt 2017 Minimale netto-aanvangsrendement prime vastgoed in de Tier 1-steden Bron: CBRE (2016) Kantoren 4,25% Winkels 4,50% Appartementen 2,25% Logistiek 6,50% Toelichting aanvangsrendementen De vermelde minimale netto-aanvangsrendementen gelden specifiek voor de Tier 1-steden. Voor deze categorie steden liggen de aanvangsrendementen door de aanhoudende beleggingsdruk op een historisch laag niveau. Bovengenoemde aanvangsrendementen gelden voor de minst risicodragende vastgoedbeleggingen, dus met langjarige huurcontracten, solvabele huurders en vooruitzichten op huurgroei. Vanaf 2017 wordt gerekend op een langzame stijging van de lange rente en opwaartse druk op de aanvangsrendementen. Daar staat tegenover dat er naar verwachting een sterke focus blijft op beleggingen met een core-profiel in de Tier 1-steden. Per saldo wordt gerekend op een beperkte stijging van de aanvangsrendementen voor de minst risicodragende beleggingen. Voor steden behorend tot de Tier 2 of lager dienen beleggers rekening te houden met een aanhoudende mismatch in de vraag-aanbodverhouding en hogere aanvangsrendementen door aanzienlijke risicopremies. 66/80

67 Figuur 3 Economie Bron: Oxford Economics (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance BBP (reëel) (l.a.) Inflatie (r.a.) Private consumptie (reëel) (r.a.) Industriële productie (r.a.) Investeringen (reëel) (r.a.) Export (reëel) (r.a.) % 4 12 % Toelichting economie Volgens prognose zwakt de groei van de Chinese economie komende jaren af tot van 6,5% in 2016 richting 5% in De groei van de private consumptie blijft weliswaar relatief hoog, maar zwakt desondanks af tot minder dan 7% vanaf De groei van de investeringen en die van de export dalen naar verwachting het sterkst. De Chinese overheid voert komende jaren weliswaar de infrastructurele investeringen op, maar daar tegenover staat een afzwakkende groei van de bouwproductie. Door de afzwakkende economische activiteit wordt gerekend op een daling van de inflatie tot circa 4% vanaf Hoewel de Chinese regering aankondigde de financiële sector te willen hervormen, zal dit traject naar verwachting nog jaren in beslag nemen. Medio 2015 werd door het overheidsingrijpen bij de beurscrash van Shanghai duidelijk dat de financiële markten in China nog een lange weg te gaan hebben naar volledige transparantie en marktwerking. Hoewel sindsdien naar schatting voor zo n USD 680 miljard aan kapitaal het land verliet en er restricties werden opgelegd om dit te beperken, zal de kapitaaluitstroom ook komende jaren naar verwachting aanhouden. De woningmarkt, een van de belangrijke pijlers van het economische groeimodel, profiteert in de tweede helft van 2016 en begin 2017 naar verwachting nog van de omvangrijke stimuleringsmaatregelen, maar het effect hiervan zwakt af. Door de stimuleringsmaatregelen neemt de overheidsschuld door aanhoudende tekorten komende jaren snel toe. Ondanks de groei van de economie stijgt de schuldratio van de centrale overheid volgens prognose tot 30% in Als lagere overheden, bedrijven en particulieren worden meegerekend, stijgt de schuld ten opzichte van het BBP in tien jaar tijd van 150% tot naar schatting 260% 11. Afgezien van de snelle kredietgroei zijn er ook toenemende risico s op mis allocaties van investeringen en probleemleningen. Naar schatting bedroeg de non-performing loan ratio in 2015 al zo n 7% 12. Op de middellange termijn wordt gerekend op een onvermijdelijke afname van de kredietgroei en afbouw van de relatieve schuldpositie. Dit zal gepaard gaan met, in het meest gunstige scenario, een meer gematigde economische groei 13. Ondanks de economische tegenwind gaat de transitie van de Chinese economie nog altijd door, al verschilt het tempo sterk per regio. Mede door stijgende loonkosten verplaatst de productie van laagwaardige goederen zich naar lagelonenlanden in Zuidoost-Azië en dit gaat ten koste van de export. Voor de verdere economische ontwikkeling is China afhankelijk van de ontwikkeling van de grootste steden, waar de groei van de werkgelegenheid voortkomt uit de dienstverlenende sectoren. Een hogere arbeidsproductiviteit, hogere inkomens en een stijgende consumptie moeten een verdere stagnatie van de economische groei voorkomen AXA Investment Managers (2016), China: in pursuit of an orderly deleveraging. Investment research. 12 McKinsey & Company (2016), China s choice: capturing the $5 trillion productivity opportunity. 13 The Economist (2016), China s financial system; the coming debt bust. 14 McKinsey & Company (2016), China s choice: capturing the $5 trillion productivity opportunity. Beleggen in internationaal vastgoed 67/80

68 Kader beleggingsstrategie Dankzij de aanhoudende groei van de stedelijke bevolking en de inkomens biedt de Chinese vastgoedmarkt op de lange termijn interessante beleggingskansen. De vraag naar moderne kantoren, winkels en woningen blijft komende jaren toenemen. Bovendien werkt China met de hervorming van de financiële sector aan het bevorderen van liquiditeit en een herkapitalisatie van ondernemingen en kredietportefeuilles. Naar verwachting ontstaat hierdoor op termijn meer ruimte voor buitenlandse partijen. Specifiek voor vastgoed biedt de ontwikkeling van REIT s de beste vooruitzichten. Afgelopen jaren zijn de eerste ervaringen opgedaan met de lancering van de eerste fondsen. Hoewel er nog veel beperkingen gelden, zijn er hoge verwachtingen over de verdere ontwikkeling van deze vehiclestructuur 15. De ontwikkeling en standaardisering van REIT s zullen naar verwachting bijdragen aan een verdere verbetering van de transparantie van de Chinese beleggingsmarkt. Desondanks dienen beleggers zich bewust te blijven van de grote verschillen in cultuur, weten regelgeving en het optreden van bestuur en politiek op alle niveaus. Wel biedt de toenemende interesse van Chinese institutionele beleggers in de West-Europese vastgoedmarkten mogelijk kansen voor nieuwe samenwerkingsverbanden. Ondanks de oplopende schulden beschikt China, als gevolg van de hoge binnenlandse besparingen, nog altijd over omvangrijke kapitaalreserves op zoek naar beleggingen. Door de hoge beleggingsdruk en het beperkte aanbod aan geschikte beleggingen zijn de aanvangsrendementen voor prime vastgoed in de Tier 1-steden historisch laag en bieden onvoldoende compensatie voor de voorziene risico s. Beleggers worden dan ook geadviseerd zich te richten op nichemarkten die uitzicht bieden op een hoger rendement en waarbij de inbreng van specialistische expertise gewenst is. De beste kansen worden daarbij voorzien voor zorgvastgoed in verband met de sterke demografische vergrijzing. Omdat zowel de private als publieke kosten snel toenemen, zijn er in China plannen voor een platform om internationale investeringen en samenwerkingsverbanden mogelijk te maken 16. Afgezien van de toegang tot de Chinese beleggingsmarkt gelden er op de korte termijn aanzienlijke risico s. Naast de problemen in de bancaire sector en een afzwakkende economische groei kampt China met een toenemende divergentie tussen de regionale markten. Door de aanbodgedreven productie vindt het merendeel van de woningproductie plaats in Tier 3- en 4-steden terwijl de vraag hier beperkt is. Om een verdere toename van de omvangrijke voorraad onverkochte woningen te voorkomen, neemt de centrale overheid maatregelen om de vraag buiten de Tier 1-steden te stimuleren. Zo is, om de binnenlandse economie en woningvraag in zwakke markten te stimuleren, de beleidsrente aanzienlijk verlaagd. Dit draagt echter ook bij aan de forse prijsstijgingen in de krappe woningmarkten van Tier 1-steden. 15 RICS (2016), REITs in China: Opportunities and Challenges. Royal Institution of Chartered Surveyors. 16 AMP Capital (2016), Investing in the grey boom; a role for senior living real estate in Asia. 68/80

69 De Australische vastgoedmarkt

70 Outlook Australische vastgoedmarkt Beleggingsmarkt beweegt zich richting top van de cyclus Waardegroei Kantoren + + =/- =/- Winkels + +/= =/- =/- Logistiek + =/- =/- =/- Appartementen + = - - Huurniveau Kantoren +/= Winkels = +/= + + Logistiek = = = = Appartementen = = = = Legenda + verwachte stijging +/= stabiel tot lichte stijging = stabiel =/- stabiel tot lichte daling - verwachte daling Focus in beleggingsstrategie Algemeen Beleggingen via lokale fondsen met focus op grote steden. Winkels Centrumlocaties in de meest aantrekkelijke binnensteden. Boodschappencentra met voldoende en bij voorkeur groeiend draagvlak. Met minimaal twee trekkers in de vorm van supermarkten en/of aangevuld met een andere anchor tenant (grote/belangrijke huurder). Goede bereikbaarheid en parkeervoorzieningen. Logistiek vastgoed Hoogwaardige objecten gelegen op strategische locaties in de belangrijkste economische regio s en langjarig verhuurd. 70/80

71 Investeringsklimaat Australië vormt een liquide en transparante beleggingsmarkt en beschikt over sterke instituties. Op de wereldwijde ranglijst van meest transparante beleggingsmarkten steeg Australië zelfs van de derde naar de tweede positie 1. In 2015 nam het aandeel van Australië in het totale transactievolume voor Azië-Pacific toe van 20% tot 25%. Daarmee was Australië, na Japan, de belangrijkste beleggingsmarkt voor vastgoed in de regio. Door de toegenomen onzekerheid nam de vraag naar core-beleggingen verder toe in markten die bekendstaan om hun lage risicoprofiel. Vanwege de verwachte groei van de bevolking en welvaart blijven de langetermijnvooruitzichten voor de vraag naar vastgoed positief. Ondanks het imago van een core-markt werden politiek en het landelijk bestuur de afgelopen jaren gekenmerkt door instabiliteit. Door het aftreden van de regering eind 2015 vonden medio 2016 vervroegde parlementsverkiezingen plaats. Met de overwinning van de centrumrechtse partij is het aan de huidige premier om de regering voor de tweede keer te herschikken. Onzeker is echter of Turnbull, de vierde premier in ruim twee jaar tijd, in staat is om een meerderheidscoalitie te vormen. Door de aanhoudende politieke instabiliteit stagneren de plannen om het overheidstekort terug te dringen en neemt het risico toe op een verlaging van de kredietwaardigheid, waardoor Australië mogelijk de AAA-status verliest. Ook lopen de voor genomen publieke investeringen in infrastructuur door de impasse mogelijk vertraging op. De politieke instabiliteit resulteerde niet in een afnemende vraag naar vastgoedbeleggingen. In 2015 kwam het transactievolume op jaarbasis uit op circa USD 21,5 miljard. Daarmee lag het volume ongeveer op hetzelfde niveau als voorgaande jaren. Aangezien de vraag naar corebeleggingen aanhield, werd het transactievolume vooral beperkt door het gebrek aan geschikte beleggingen. Ook in de eerste helft van 2016 hield de vraag naar beleggingen in Australisch vastgoed aan en lag het transactievolume ongeveer op gelijk niveau met dezelfde periode voorgaand jaar. In de afgelopen vier jaar nam het aandeel internationale beleggingen aanzienlijk toe tot meer dan 40% in Daarbij was het overgrote deel afkomstig uit China en Singapore. Door de aanhoudende beleggingsdruk daalden de aanvangsrendementen in 2015 in alle vastgoedsectoren met circa 30 tot 70 basispunten. Voor specifieke markten zoals Melbourne en Sydney bereikten beleggingen in kantoren een historisch laag aanvangsrendement. Mede door de compressie van de aanvangsrendementen kwam het gemiddeld totaalrendement voor vastgoedbeleggingen uit op 14% op jaarbasis. Vanaf 2010 bedroeg het gemiddelde totaalrendement ruim 10% per jaar. 1 JLL (2016), Transparency Index. 2 CBRE Research (2016), Capital Markets Research Review; Australia H Figuur 1 Investeringsklimaat Australische markt Bron: MSCI (2016), Oxford Economics (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance Gemiddeld netto aanvangsrendement (l.a.) Gemiddeld totaal rendement (r.a.) Risicopremie (l.a.) 10 jaars staatsrente (l.a.) % 2 3 % Q Beleggen in internationaal vastgoed 71/80

72 SWOT-analyse Australische vastgoedmarkt Strengths Door de hoge verstedelijkingsgraad concentreert de vraag naar vastgoed zich in een select aantal regio s. Zeer transparante beleggingsmarkt met hoge liquiditeit. Sterke groei van bevolking en economie stimuleert gebruikersvraag naar vastgoed op lange termijn. Opportunities Sterke ontwikkeling van Sydney en Melbourne door groei van dienstensector en toenemende investeringen. Vermogenswinsten en dalende spaarquote stimuleren consumptie. Toetreding internationale retailers zorgt voor extra vraag naar winkelruimte en stimuleert concurrentie in de detailhandel. Weaknesses Australische export is eenzijdig (grondstoffen) en sterk afhankelijk van de vraag vanuit China. Afnemende investeringen in mijnbouw zetten rem op economische groei. Relatief kleine beleggingsmarkt in economische omvang en voorraad van (potentiële) institutionele vastgoedbeleggingen. Threats Lastenverzwaringen en politieke onzekerheid remmen consumptiegroei. Komende jaren toenemende risico s op negatieve waarde-effecten op vastgoed door renteverhogingen. Door hoge beleggingsdruk bevinden aanvangsrendementen zich in specifieke markten op een historisch laag niveau. Gebruikersmarkt Nadat het herstel van de economie en beleggingsmarkt al eerder was ingezet, lieten ook de gebruikersmarkten in 2015 een duidelijke verbetering zien. Wel waren er grote regionale verschillen, waarbij de gediversifieerde economieën van Sydney en Melbourne zich positief onderscheidden ten opzichte van West- en Zuid-Australië, waar de groei van de economie, werkgelegenheid en bestedingen onder het landelijk gemiddelde lag. De gebruikersvraag naar kantoren profiteerde van de sterke groei van de werkgelegenheid. In Sydney en Melbourne bereikte de nettoopname het hoogste niveau van de afgelopen jaren. Naar verwachting blijft de opname hier komende jaren hoog. In combinatie met een beperkt aanbod resulteert dit waarschijnlijk in een verdere daling van de leegstand en ruimte voor huurgroei. Door transformaties is een aanzienlijk deel van de kantoren afgelopen jaren uit de voorraad verdwenen. Om toekomstige schaarste te voorkomen, zijn er in Sydney plannen in ontwikkeling om de hoogbouwzone uit te breiden en hoogterestricties te versoepelen. In Sydney en Melbourne bedroeg de leegstand begin % respectievelijk 8%. Buiten Sydney en Melbourne zijn de vooruitzichten duidelijk gematigder. Landelijk ligt de gemiddelde leegstand met 11% aanzienlijk hoger. Bovendien wordt gerekend op een verdere stijging. De vraag naar winkels profiteerde in 2015 van de omzetgroei in de detailhandel met gemiddeld 3%. In Sydney, Melbourne en Brisbane (incl. Gold Coast) namen de omzetten zelfs toe met 5% 6%. In deze regio s profiteerde de detailhandel mede van een sterke groei van het toerisme. Door de lage koers van de Australische dollar is vooral het aantal bezoekers uit China sterk toegenomen. In West-Australië (incl. Perth) en Queensland was er weliswaar ook een omzetstijging, maar deze 72/80

73 lag onder het landelijk gemiddelde. Afhankelijk van de kwaliteit van het vastgoed en de locatie waren er in centraal gelegen winkelgebieden op jaarbasis aanzienlijke huurprijsstijgingen vanaf 2% en hoger voor prime vastgoed. Voor de verschillende winkelcentra kwam de huurgroei aanzienlijk lager uit met 1,2% op jaarbasis. Ook hier waren er echter grote verschillen tussen subsegmenten en regio s. Voor grootschalige detailhandelslocaties varieerde de huurgroei regionaal van gemiddeld 0% in de deelstaat Victoria tot 3,3% in Queensland. De gebruikersvraag naar bedrijfsruimten en logistiek vastgoed profiteerde van de toe genomen activiteit in de bouw, distributie, detailhandel, transport en communicatie. Door de sterke vraag nam het nieuwbouwvolume toe. Vooral in de regio Melbourne werd de voorraad aanzienlijk uitgebreid. Hier zal de nieuwbouwactiviteit komende jaren naar verwachting echter afzwakken terwijl in Sydney het nieuwbouwaanbod juist toeneemt. Door het beperkte nieuwbouwaanbod gedurende de afgelopen jaren is Sydney de enige regio waar de huurprijzen zijn gestegen. Voor alle andere regio s bleven de huurprijzen grotendeels op hetzelfde niveau. Komende jaren zal de vraag naar bedrijfsruimten en logistiek vastgoed naar verwachting profiteren van de omvangrijke infrastructurele investeringen, woningbouw en verdere groei van de on- en offline detailhandel. het woningtype. De sterke prijsstijgingen deden zich voor ondanks de toename van de woningbouw sinds 2013, wat ook een gevolg was van de lage rente. Begin 2016 lag het aantal verleende vergunningen en gestarte nieuwbouw circa 60% boven het gemiddelde niveau van In tegenstelling tot voorgaande jaren waarin de betaalbaarheid van zowel koop- als huurwoningen ter discussie stond, lijkt de woningmarkt in een aantal regio s te verruimen met neerwaartse druk op huur- en koopprijzen. Zo daalde in Sydney de gemiddelde woningprijs eind 2015 en begin 2016 op kwartaalbasis. Op de huurmarkt neemt vooral het aanbod van appartementen sterk toe en staan huurprijzen in sommige steden onder druk. Naar verwachting zal het woningaanbod komende jaren verder toenemen als gevolg van een versoepe ling van de ruimtelijke ordening en investeringen in infrastructuur en openbaarvervoersverbindingen. Voor de meest aantrekkelijke woningmarkten wordt desondanks niet gerekend op significante dalingen van de koop- en huur prijzen maar eerder op een stabilisatie rondom de huidige niveaus. Mede door de lage rente zijn de woningprijzen de afgelopen jaren sterk gestegen. In de periode steeg de landelijke woningprijs jaarlijks met gemiddeld ruim 5%. Begin 2016 zwakte de stijging af tot circa 2% per jaar. Door de sterke koopprijsstijgingen bevinden aanvangsrendementen voor woningbeleggingen in Sydney en Melbourne zich begin 2016 rond de 3% 4%, afhankelijk van Figuur 2 Gemiddelde huurprijzen belangrijkste kantorenmarkten (j-o-j ontwikkkeling) Bron: JLL (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance New South Wales Sydney CBD Queensland Brisbane CBD Victoria Melbourne CBD % Beleggen in internationaal vastgoed 73/80

74 Trends Trend 1 Economische diversificatie Door aflopende investeringen in de mijnbouw is de Australische economie voor groei komende jaren afhankelijk van andere sectoren. Vooral de zakelijke dienstverlening, het toerisme en het onderwijs in de grootste steden groeien bovengemiddeld. Trend 2 Ontwikkeling hoogstedelijke woonmilieus Samenhangend met de economische diversificatie ontwikkelen de grootste steden zich in een hoog tempo. In Sydney, Melbourne en Brisbane is er een sterke ontwikkeling van de hoogstedelijke omgeving met een functiemix aan werken, wonen en recreëren. Trend 3 Sterke stijging Chinese investeringen Hoewel de exportgroei van grondstoffen naar China afzwakt, neemt de wederzijdse afhankelijkheid tussen beide landen op andere terreinen toe. Zo nam het aantal toeristische bezoekers uit China de laatste jaren sterk toe. Ook is Australië een prominente bestemming voor Chinese migranten en studenten. In 2015 was zo n een derde van de buitenlandse studenten in Australië afkomstig uit China, wat neerkomt op ruim Trend 4 Coworking Hoewel coworking vooralsnog een marginaal deel uitmaakt van de totale kantorenmarkt, nam de wereldwijde voorraad in 2015 met 36% toe 4. Formules zoals WeWork voorzien in flexibele werk plekken en spelen in op de toenemende flexibilisering van de arbeidsmarkt, urbanisatie en technologische ontwikkeling. Bovendien voorzien dergelijke concepten in een behoefte aan community building en losse samenwerkingsverbanden. Medio 2016 telt Australië naar schatting zo n 140 coworking spaces, waarbij deze markt zich vooral in de grotere steden in een hoog tempo ontwikkelt. Trend 5 Internationalisering van de detailhandel In de afgelopen jaren zijn diverse internationale labels toegetreden tot de Australische markt en zij hebben het aantal vestigingen aanzienlijk uitgebreid. Afgezien van (semi)luxe merken (Cartier, Longchamp, Sephora, Nespresso, Hollister) gaat het ook om fast fashion (H&M, Zara, Topshop, Uniqlo, Forever 21) maar ook interieurmerken (Zara Home) en zelfs supermarkten (Aldi, Lidl). De nieuwe toetreders versterken de concurrentie binnen de detailhandel en stimuleren de vraag naar winkels op de meest aantrekkelijke locaties. Gezien de nog altijd relatief beperkte aanwezigheid van internationale merken zullen naar verwachting meer toetredingen volgen. 3 Australian Government Department of Education and Training (2016), International student numbers CBRE Research (2016), U.S. Shared Workplaces part 3. A Landlord Perspective: Opportunity or Threat? 74/80

75 Verwacht Netto-aanvangsrendement (NAR) k.k. in de markt 2017 prime vastgoed in de gateway cities Bron: CBRE (2016) Kantoren 5,00% Winkels 4,50% Appartementen 4,25% Logistiek 6,50% Toelichting aanvangsrendementen Door de aanhoudende beleggingsdruk zijn de aanvangsrendementen voor alle vastgoedsectoren na jaren van compressie aanbeland op de huidige, historisch lage niveaus. Bovengenoemde aanvangs rendementen gelden voor de minst risicodragende vastgoedbeleggingen, dus met langjarige huur contracten, solvabele huurders en vooruitzichten op huurgroei. Hoewel ook de aanvangsrendementen voor meer risicovolle beleggingen gedaald zijn, blijkt uit de toegenomen spread dat de voorkeur van beleggers zich sterk richt op beleggingen met een core-profiel. Vanaf 2017 wordt gerekend op een stijging van de lange rente en opwaartse druk op de aanvangsrendementen. Daar staat tegenover dat door de aanhoudende focus op core-beleggingen de risicopremies waarschijnlijk afnemen. Per saldo wordt gerekend op een beperkte stijging van de aanvangsrendementen voor de minst risicodragende beleggingen. Beleggen in internationaal vastgoed 75/80

76 Figuur 3 Economie Bron: Oxford Economics (2016), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance BBP (reëel) (l.a.) Inflatie (r.a.) Private consumptie (reëel) (r.a.) Industriële productie (r.a.) Investeringen (reëel) (r.a.) Export (reëel) (r.a.) % % Prognose 2017 Prognose 2018 Prognose 2019 Prognose -5 Toelichting economie In 2015 zwakte de groei van de Australische economie af tot 2,5% op jaarbasis. De daling van de investeringen ging het derde achtereenvolgende jaar in en versterkte tot bijna 4%. Daar stond tegenover dat de export, die een relatief groot gewicht heeft in de Australische economie, toenam met 6% terwijl rekening was gehouden met een verdere stagnatie. Een positieve impuls ging ook uit van de private consumptie die net als in 2014 toenam met circa 3% op jaarbasis. De consumptie profiteerde in 2015 van de lage rente en hierdoor dalende hypotheeklasten. Daarnaast nam de werkgelegenheid sterk toe en kreeg de koopkracht ook een impuls door de vermogenswinsten op het eigenwoningbezit. Daar stond tegenover dat de groei van het besteedbaar inkomen met circa 2% op jaarbasis nog altijd gematigd was als gevolg van een beperkte loongroei, bezuinigingen en lastenverzwaringen. voor een verdere verruiming van het monetair beleid. In mei en augustus werd de beleidsrente dan ook verlaagd tot 1,5%. Eerdere zorgen over een oververhitting van de woningmarkt zijn naar de achtergrond verdwenen door afzwakkende prijsstijgingen voor koopwoningen. Voor komende jaren wordt gerekend op een snellere stijging van het gemiddelde prijsniveau 5. Voor 2016 en daarna wordt gerekend op een aanhoudende groei van de private consumptie met circa 3% per jaar op basis van een verdere groei van de bevolking en een stijgende koop kracht. De sinds 2015 ingezette groei van de werkgelegenheid houdt komende jaren naar verwachting aan en zorgt mede voor een daling van de werkloosheid. Mede hierdoor zijn de verwachtingen ten aanzien van de economische groei voor 2016 opwaarts bijgesteld tot circa 3% op jaarbasis. Voor de jaren erna wordt gerekend op een aanhoudende groei in ongeveer hetzelfde tempo. Door de lage loongroei en brandstofprijzen bleef de inflatie in voorgaande jaren beperkt. Ook voor 2016 werden de inflatieverwachtingen neerwaarts bijgesteld. Dit bood de centrale bank ruimte 5 Oxford Economics (2016), Country Economic Forecast, /80

77 Kader beleggingsstrategie Naar verwachting neemt Australië in 2016 de positie van meest liquide beleggingsmarkt in de regio Azië-Pacific over van Japan. Hoewel de aanvangsrendementen door de aanhoudende beleggingsdruk aanzienlijk daalden, bevinden deze zich internationaal gezien namelijk nog altijd op een aantrekkelijk niveau. Bovendien nemen de vooruitzichten voor huurgroei in het prime segment toe in verband met de aantrekkende gebruikersmarkten. Hoewel de risicopremie op vastgoed nog altijd aanzienlijk is, beweegt de beleggingsmarkt zich richting de top van de cyclus. Door de renteverlagingen van de Australische centrale bank is er mogelijk meer ruimte voor een lichte compressie van de aanvangsrendementen. Een verdere verruiming van het monetair beleid lijkt echter onwaarschijnlijk. Voor komende jaren wordt gerekend op een hogere inflatie door de lagere koers van de Australische dollar en de dalende werkloosheid. Door de verwachting van een stijgende rente is de ruimte voor verdere waardegroei op de middel lange termijn beperkt, uitgaande van een beperkte compressie van de risico-opslagen. Ook neemt het positieve hefboomeffect van leverage de komende jaren naar verwachting af 6. Beleggers dienen komende jaren dan ook rekening te houden met een normalisatie van de rendementen. Door rentestijgingen kunnen beleggingswaarden zelfs onder neerwaartse druk komen te staan. Hoewel rentestijgingen zich niet direct en een-op-een vertalen in hogere aanvangsrendementen voor vastgoed, vertonen beide op de lange termijn wel een sterke samenhang. De negatieve waardeeffecten zijn daarbij afhankelijk van het tempo waarin de aanpassingen zich voordoen en de risicopremie die volgt uit de vraag-aanbodverhouding van vastgoed. Bovendien zal het negatieve waarde-effect van stijgende aanvangsrendementen voor het meest courante vastgoed gecompenseerd worden door het positieve waarde-effect van huurgroei. economische omvang en de (potentiële) voorraad aan institutionele vastgoedbeleggingen. Vanwege het belang van lokale aanwezigheid en marktkennis, voldoende portefeuillespreiding en een slagvaardige managementorganisatie, ligt het voor de hand om op indirecte wijze exposure te zoeken. Dat kan bijvoorbeeld via het brede aanbod van Australische vastgoedfondsen. Na enkele jaren van aanzienlijke prijsstijgingen benutten beleggers de mogelijkheid om de portefeuille te rebalancen en te herpositioneren. Voor de secundaire markt biedt dit enige liquiditeit, al vindt gezien de sterke vraag een deel van de transacties plaats tegen premiums. Schaarste aan geschikte beleggingen resulteert in crowding-out-effecten en een deel van de beleggers verplaatst dan ook de focus naar meer risicovolle sectoren, segmenten en/of strategieën waaronder opkomende alternatieve assetclasses zoals studentenhuisvesting. Dergelijke nichemarkten bieden een afwijkend rendement risicoprofiel ten opzichte van een portefeuille met een vergelijkbare positie als de benchmark. Gezien de sterke bouwactiviteit blijft het advies voorzichtig te zijn met secundair vastgoed en meer risicovolle strategieën. Beleggers worden verder geadviseerd rekening te houden met de relatief beperkte omvang van de Australische beleggingsmarkt. Om een te grote overexposure te voorkomen, zouden beleggers de totale vastgoedexposure in het perspectief kunnen plaatsen van de totale 6 ANREV (2015), Lessons learnt from Australia; the return of the financial engineering don t repeat the sins of the last cycle. Technical paper. Beleggen in internationaal vastgoed 77/80

78

79 Disclaimer Syntrus Achmea Real Estate & Finance B.V., (hierna Syntrus Achmea ) kantoorhoudende te Amsterdam (Handelsregister nr ), is in het bezit van een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) als bedoeld in artikel 2:65, aanhef en onderdeel a Wet op het financieel toezicht (Wft). Deze vergunning geeft de bevoegdheid om op te treden als beheerder van een beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 1:1 van de Wft. Daarnaast is Syntrus Achmea bevoegd om een individueel vermogen te beheren en in uitoefening van beroep of bedrijf te adviseren over financiële instrumenten. De informatie in dit document is samengesteld door Syntrus Achmea en is bestemd voor professionele beleggers zoals gedefinieerd in artikel 1:1 van de Wft. De informatie opgenomen in dit document is slechts bedoeld ter oriëntatie en vormt geen voorstel of aanbod en is evenmin bedoeld als basis voor een beleggingsbeslissing. Het is dan ook niet mogelijk om op basis van deze informatie in te schrijven op een fonds of op een andere manier financiële instrumenten, persoonlijk beleggingsadvies of andere financiële diensten te verkrijgen. De inhoud van dit document is gebaseerd op informatiebronnen die door Syntrus Achmea betrouwbaar worden geacht. Er wordt echter geen garantie of verklaring gegeven over de juistheid en volledigheid van de informatie, noch uitdrukkelijk, noch stilzwijgend. Indien van toepassing, blijft het Nederlandstalige Informatie Memorandum in alle gevallen leidend. Er kan geen beroep worden gedaan op de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie, aanbevelingen en berekende waardes noch kunnen hier rechten aan worden ontleend. De in dit document opgenomen informatie is uitsluitend indicatief van aard en kan aan verandering onderhevig zijn. Hierin opgenomen opinies, feiten en meningen kunnen zonder nadere aankondiging worden gewijzigd. De waarde van beleggingen kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Alle in dit document gepresenteerde informatie (teksten, foto s, illustraties, grafisch materiaal, handelsnamen, logo s, woord- en beeldmerken) is eigendom van of in licentie bij Syntrus Achmea en wordt beschermd door auteursrecht, merkenrecht dan wel enig ander recht van intellectueel eigendom. Er worden geen rechten van welke aard dan ook in licentie gegeven of toegewezen of op andere wijze overgedragen aan personen die toegang verkrijgen tot de informatie in dit document. Het is niet toegestaan om (gedeelten van) de inhoud van dit document over te nemen, te vermenigvuldigen of op welke wijze dan ook te distribueren, zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van Syntrus Achmea.

80