DOORSTROMING DOORSTROMING DYNAMIEK DYNAMIEK ROTTERDAM 2007

Transcriptie

1 DOORSTROMING DYNAMIEK DOORSTROMING ROTTERDAM 2007 DYNAMIEK

2 DOORSTROMING DYNAMIEK

3 VOORWOORD HAMIT KARAKUS Een sterke en aantrekkelijke stad waar iedereen een woning naar wens kan vinden, in elke gezinssituatie en met elke portemonnee. Een stad waar mensen graag komen wonen en niet meer weg willen. Dat is Rotterdam in 2030, volgens de Stadsvisie waar dit college zich hard voor maakt. In de geactualiseerde Woonvisie zijn hiervoor de doelstellingen voor het woonbeleid benoemd voor de eerstkomende jaren, de periode tot Met deze Stand van het Wonen gaan we na of we op de goede weg zijn om van Rotterdam een aantrekkelijke woonstad te maken. En uit de trends van de afgelopen jaren en de in 2007 behaalde resultaten blijkt dat we op koers liggen. Zo is bijvoorbeeld in deze Stand van het Wonen te zien dat het aantal verhuisbewegingen in Rotterdam de afgelopen jaren is toegenomen, er in 2007 in de regio Rotterdam meer woningen zijn verkocht dan het jaar ervoor en worden de wachtrijen van woningzoekenden op de sociale huurmarkt korter. Cijfers die erop wijzen dat het beter gaat met de doorstroming op de Rotterdamse woningmarkt, waardoor steeds meer mensen de woning vinden die ze zoeken. Ook de behaalde resultaten in 2007 ten aanzien van het woonbeleid laten een positieve balans zien. Het merendeel van de doelstellingen ligt op koers. De Stand van het Wonen geeft vertrouwen dat we de gestelde ambities gaan halen. Het is een bevestiging dat we op de goede weg zijn voor het verwezenlijken van ons doel: van Rotterdam een nog aantrekkelijker woonstad maken. Hamit Karakus Wethouder Wonen en Ruimtelijke Ordening 2

4 3

5 INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING 07 DEEL 1 DOORSTROMING OP DE ROTTERDAMSE WONINGMARKT 13 INLEIDING 15 VERHUIZINGEN Dynamiek op de woningmarkt Doorstroomeffect nieuwbouw 23 DE KOOPMARKT Landelijk beeld 26 DE SOCIALE HUURMARKT Het woningaanbod De vraag naar woningen Verhouding vraag en aanbod 35 CONCLUSIES 41 4

6 DEEL 2STAND VAN DE UITVOERING WOONBELEID 45 AANPA K VAN DE VOORRAAD Kwalitatieve impuls stadswijken Herstructurering, WWI en Pact op Zuid Nieuwbouw Particulier opdrachtgeverschap 60 STUREN OP DE HUURMARKT Regionaal aanbodmodel Huisvestingsvergunning 64 VERLEIDEN TOT DE KOOPMARKT Verkoop huurwoningen Financieringsvormen 73 INZETTEN OP WOON- EN LEEFKLIMAAT Omgevingskwaliteit en kindvriendelijke wijken Duurzaamheid Souterrain woningmarkt Aanpak woonoverlast 80 BIJLAGE 84 5

7 WOONBELEID HERSTRUCTURERING HUISVESTING CORPORATIEWONINGEN 6

8 HUISVEST 7

9 SAMENVATTING Deel 1 van de Stand van het Wonen gaat in op de doorstroming op de Rotterdamse woningmarkt. Het op gang krijgen van de doorstroming is belangrijk om onze ambities uit de Woonvisie te verwezenlijken. Op basis van zoveel mogelijk actuele bronnen wordt een recent beeld geschetst van de doorstroming op de Rotterdamse woningmarkt. Deel 2 gaat aan de hand van thema s uit de Woonvisie de resultaten na van de uitvoering van het collegeprogramma en de Woonvisie in Voorafgaand aan de twee delen vindt u hier een samenvatting op hoofdlijnen met de meest opvallende conclusies uit deel 1 en 2. Lezers met belangstelling om daar hun informatie te vinden. Deel 1: Doorstroming op Rotterdamse woningmarkt Het gaat beter met de doorstroming op de Rotterdamse woningmarkt. Dat blijkt uit de drie thema s die behandeld worden in dit deel: de verhuisbewegingen in Rotterdam, de dynamiek op de koopmarkt en de vraag naar sociale huurwoningen. Sinds 2003 neemt het aantal verhuizingen in Rotterdam toe. Tussen 1997 en 2003 was er sprake van een afname in het aantal verhuisbewegingen. Ruim een kwart van de verhuizingen komt voor rekening van starters op de woningmarkt. Daarmee komen starters in Rotterdam goed aan bod. Van de verhuizende doorstromers (38% van de verhuisbewegingen) kiest bijna de helft voor een koopwoning, de andere helft voor een sociale huurwoning. Doorstromers en starters komen vooral terecht in een meergezins sociale huurwoning (45%) en vestigers in een particuliere huurwoning (43%). Relatief weinig beweging zit er in de markt van de eengezinswoningen. Dit type woning is vaak een langdurig verblijfsstation in de wooncarrière van huishoudens, omdat men er met plezier woont. Eengezinswoningen zijn populair, zowel in de sociale en de particuliere huur als op de koopmarkt. Dat, terwijl Rotterdam vrij weinig woningen van dit type heeft. We zetten daarom ook in op de bouw van grondgebonden woningen om aan de vraag naar gezinswoningen te voldoen. Op de koopmarkt in de Rotterdamse regio zijn in 2007 meer woningen verkocht dan het jaar ervoor. Dat is tegen de landelijke trend in. De prijs van die woningen is in 2007 gemiddeld iets gedaald. Ook dat is niet overeenkomstig de landelijke trend. In 2007 zijn in totaal nieuwbouwwoningen verkocht. Dit is vergelijkbaar met het jaar ervoor. Daarmee is in heel Rotterdam 78% van het nieuwbouwaanbod is verkocht. Vooral middeldure woningen in stadsvernieuwingswijken (in 8

10 de deelgemeenten Delfshaven, Noord, Feijenoord en Charlois) en dure woningen op uitleglocaties (bijvoorbeeld Nesselande) verkochten in grote aantallen. verzamelen van gegevens voor de Stand van het Wonen (januari 2008) is relatief kort. Niet over alle thema s zijn daarom nieuwe ontwikkelingen te melden. Op de Rotterdamse sociale huurmarkt komt meer lucht. De wachtrijen van woningzoekenden op de sociale huurmarkt zijn in 2007 weer iets korter geworden. Het aantal actief woningzoekenden is ongeveer gelijk aan het jaar ervoor en het aantal door woningcorporaties aangeboden woningen neemt toe. Toch wil dit nog niet zeggen dat iedere huurder snel het huis van zijn dromen kan betrekken. De geslaagde woningzoekende in Rotterdam heeft gemiddeld bijna 4 jaar ingeschreven gestaan voor zijn sociale huurwoning. Gemiddeld, want voor elk woningtype is de wachttijd verschillend. Vooral woningen met een tuin en vier of meer kamers zijn populair. Bovendien staan veel woningzoekenden ingeschreven voor een sociale huurwoning voor de zekerheid, terwijl ze niet altijd serieus en actief op zoek zijn naar een huis. De verschillen in slaagkansen op de sociale huurmarkt tussen die van starters en doorstromers zijn kleiner geworden door de vervanging van de woonduur door inschrijfduur als criterium. Eveneens worden de verschillen in slaagkans tussen ouderen en jongeren kleiner, maar 55-plussers hebben nog altijd de hoogste slaagkans. Jongeren tot 22 jaar staan het kortst ingeschreven; zij accepteren sneller een woning. Deel 2: Uitvoering Woonbeleid In deel 2 geven we een toelichting op de behaalde resultaten bij de uitvoering van de woonthema s uit het collegeprogramma en de Woonvisie. De periode tussen de vaststelling van de Woonvisie (oktober 2007) en het Een van de grootste problemen op de Rotterdamse woningmarkt is de kwaliteit. Veel woningen voldoen niet aan de vraag van woonconsumenten, waardoor het moeilijk is om een goede wooncarrière te maken. Het is dus zaak om bestaande woningen aan te passen aan de wensen van de bewoners en bij de ontwikkeling van nieuwe woningen goed naar hen te luisteren. Voor de aanpak van de bestaande voorraad zijn afspraken gemaakt met de corporaties; met Woonstad is in 2007 de eerste Deelovereenkomst Bestaande Woningvoorraad ondertekend. De verbetering van de corporatiewoningen ligt op koers. Het doel is om woningen te verbeteren en daarvan is meer dan 70% al gedaan. Ook particuliere woningen moeten verbeterd worden, in totaal. Hiervoor zijn verschillende activiteiten in het leven geroepen, die sterk met elkaar samenhangen. Zo worden VvE s ondersteund bij het onderhoud van hun panden, is er een subsidie voor het opknappen van historische gevelwanden en krijgen de hot spots nog steeds volop aandacht. De verwachting is dat op basis van de huidige voortgang de doelstelling om particuliere woningen te verbeteren wordt gehaald. Na het verstrijken van drie van de tien jaar is het programma Herstructurering op gang. Het streven om te starten met de bouw van woningen in 2007 is voor 95% gehaald. Ook het Pact op Zuid begint zijn vruchten af te werpen. Op het terrein van aantrekkelijke wijken is bijvoorbeeld gestart met de bouw van 830 nieuwe woningen, zijn 75 kluswoningen op de 9

11 SAMENVATTING woningmarkt gekomen, zijn 66 plekken in een jongerenfoyer gerealiseerd en zijn afspraken tussen gemeente en woningcorporaties gemaakt om wijken te versterken. De achterstanden en problemen in de zeven Rotterdamse krachtwijken (uit het wwi-programma van minister Vogelaar) moeten worden worden door woningcorporaties, het Rijk en de gemeente. Op 20 december 2007 hebben de woningcorporaties en de gemeente overeenstemming bereikt over de investeringen. Het Rijk is gevraagd om duidelijkheid te geven over haar aandeel in de investeringen. In het voorjaar van 2008 ligt voor elke WWI-wijk een concreet programma klaar. De productie van nieuwbouwwoningen is op niveau. De collegedoelstelling om woningen te starten, is in 2007 gehaald. Maar er is niet alleen een algemene kwantitatieve opgave. In deze collegeperiode zijn ook pes: grondgebonden woningen. In 2007 is gestart met de bouw van grondgebonden woningen. De teller staat nu, halverwege de collegeperiode, op woningen, ruim 56% van de doelstelling. Halverwege de collegeperiode zijn 560 in 2007). Hiermee is 37% van de doelstelling behaald. Het planaanbod voor de komende jaren is groot genoeg om de doelstelling te halen woningen in de binnenstad. Daarvan zijn er 773 gestart in 2007 en is halverwege de collegeperiode ruim 50% van de doelstelling gehaald. 500 betaalbare woningen voor jonge starters in en om de binnenstad. Er zijn in 2007 geen betaalbare woningen voor starters in en om de binnenstad van start gegaan. Wij zetten ons in de onderhandelingen met de corporaties over de nieuwbouwproductie extra in om deze doelstelling alsnog te halen. In 2007 is de huisvestingsvergunning op basis van de Rotterdamwet geëvalueerd. De gebieden waar de huisvestingsvergunning geldt, laten een positieve ontwikkeling zien. Met name de beperkte instroom van kansarme groepen en ook de positieve ontwikkeling van de buurtsignaleringscore zijn hoopgevend. In het collegeprogramma is vastgelegd dat woningcorporaties in deze collegeperiode huurwoningen verkopen. Door de verkoop van huurwoningen wordt tegemoet gekomen aan de vraag naar betaalbare woonruimte en krijgt de woonconsument meer vrijheid in de keuze tussen een huur- of een koopwoning. De verkoop van huurwoningen gaat iets minder snel dan verwacht. In totaal zijn in corporatiewoningen verkocht. Als de verkoop in dit tempo doorgaat, wordt de doelstelling voor ruim 90% gehaald. We spreken de corporaties hierop nogmaals aan en zoeken naar oplossingen om de verkoop te stimuleren. Veel langzamer dan verwacht loopt het verstrekken van startersleningen. Het college wil in deze collegeperiode 400 startersleningen verstrekken. In totaal zijn 7 startersleningen verstrekt. Momenteel beraden we ons over de inzet van de starterslening. Om de middenklasse (vaak gezinnen met kinderen) naar de stad te trekken en in de stad te houden, is het programma Kindvriendelijke wijken opgezet. Dit programma richt zich onder 10

12 meer op veiligheid, voorzieningen en kindvriendelijke woningen. 7 wijken moeten de komende jaren aantoonbaar kindvriendelijker worden. De eerste resultaten op straat worden in 2008 geboekt. Rotterdam zet met het Rotterdam Climate Initiative zwaar in op het terugdringen van de CO2-uitstoot. Dit vraagt om inspanningen op het gebied van industriële restwarmte en energiebesparing in bestaande woningen. Daarover maken we afspraken met corporaties. Er komen ook projecten voor de particuliere woningvoorraad. Het uitvoeringsprogramma Souterrain van de woningmarkt is in 2004 vastgesteld. De projectmatige aanpak van de problemen aan de onderkant van de woningmarkt heeft ertoe geleid dat de uitvoerende organisaties elkaar beter weten te vinden en dat er overzicht is over de vraag en aanbod in het souterrain. De verschillende instellingen werken intensief samen. Dit moet leiden tot een sluitende aanpak om mensen met complexe problematiek vroegtijdig te signaleren, naar een stabiele huisvesting en begeleiding te leiden en te monitoren. De aanpak van het huiselijk geweld is daarbinnen een belangrijk speerpunt. Om de vraag naar huisvesting van werknemers uit het voormalig Oostblok (MOE-landers) op te vangen, is corporaties gevraagd de komende vijf jaar personen tijdelijk te huisvesten. In 2007 heeft Woonbron 200 personen gehuisvest in Hoogvliet. Naast het realiseren van huisvesting, zijn in het kader van de toestroom van MOE-landers meer maatregelen in gang gezet: het gaat dan ook om voorlichting over bijvoorbeeld onderwijs en zorg. In 2007 is over de huisvesting van bijzondere doelgroepen in de woningmarkt geconstateerd dat de aanpak doelgroep-gericht zou moeten zijn. Dit wordt in 2008 vormgegeven. Ook op het gebied van de aanpak van woonoverlast gebeurt veel. De registratie en uitwisseling van gegevens is nog voor verbetering vatbaar; daar wordt momenteel aan gewerkt. Vanuit de woningcorporaties is een regionaal vangnetprotocol ontwikkeld dat vanaf de zomer 2008 operationeel wordt. De directie Veilig van de gemeente werkt aan verbetering van het proces overlastmelding. Dit heeft als belangrijkste doel om de meldingen van burgers die bij de gemeente binnenkomen, beter te stroomlijnen en te zorgen dat ze op een eenduidige manier afgehandeld worden. De handhavings- en interventieteams zijn succesvol. 11

13 DEEL I 1

14 DOORSTROMING OP DE ROTTERDAMSE WONINGMARKT

15 SPANNING DOORSTROMING DYNAMIEK 14

16 WO WOONBELEID 15

17 INLEIDING Dit eerste deel van de Stand van het Wonen gaat in op de doorstroming op de woningmarkt. De dynamiek op de huizenmarkt komt tot uiting in zowel aantallen nieuwe woningen als in verhuizingen van mensen die zich in de stad vestigen, binnen de stad doorstromen naar een andere woning of de stad verlaten. In de Woonvisie wordt geconstateerd dat er spanning is op de woningmarkt in Rotterdam. De spanning doet zich in de koopsector met name bij eengezinskoopwoningen voor, waardoor huishoudens met kinderen onvoldoende in hun woonwensen kunnen voorzien. In de huursector is er vooral druk op de bovenkant van de bereikbare huur. Als gevolg van de geringe doorstroming kunnen starters slechts beperkt instromen. De Woonvisie zet in op het goed op gang krijgen van de doorstroming om daarmee de spanningen op de woningmarkt op te lossen. Het is daarom belangrijk om te volgen hoe het met de doorstroming staat op de Rotterdamse woningmarkt. Een kanttekening bij het begrip dynamiek op de woningmarkt is op zijn plaats. In het algemeen wordt veel dynamiek als positief gezien. Mensen vinden daarmee een woning die beter aansluit bij hun woonwensen. Daarom zet de Woonvisie in op het bevorderen van de doorstroming. Tegelijkertijd moeten we voorkomen dat instabiele wijken ontstaan door teveel dynamiek. Wanneer er in korte tijd veel mensen verhuizen kan dit een indicatie zijn van ontevredenheid over de woning en woonomgeving. In dit deel komen drie thema s aan de orde rond de doorstroming op de woningmarkt: Het eerste thema is verhuizingen. Hoeveel huishoudens vonden een andere woning de afgelopen jaren? Hoe deden de starters het en hoe ging het met de doorstromers? In welk segment van de woonmarkt vonden de meeste verhuizingen plaats? Het tweede thema is de koopmarkt. In dit hoofdstuk krijgt u inzicht in de ontwikkelingen op de landelijke en regionale markt van koopwoningen. Het laatste thema is de huurmarkt. Hier staat de vraag centraal wat de verhouding is tussen vraag en aanbod en wat de slaagkansen zijn van de verschillende doelgroepen. 16

18 17

19 DOELGROEPEN DOORSTROMERS MUTATIES 18 HUISFREQUENTIE

20 19

21 VERHUIZINGEN 2.1 DYNAMIEK OP DE WONINGMARKT Het aantal verhuizingen op de Rotterdamse woningmarkt is sinds 2003 toegenomen. In 2006 vonden ruim huishoudens meer dan in 2003 een andere woning (tabel 1). Het mutatiepercentage van 9 à 10% betekent dat een huishouden gemiddeld één keer in de 10 tot 11 jaar verhuist. Gemiddeld, want er zijn De verhuizingen van starters, doorstromers en vestigers Gemiddeld zijn er in de periode jaarlijks zo n verhuisbewegingen gerealiseerd. Daarbij waren jaarlijks ongeveer Rotterdamse doorstromers 1, circa Doorstromers: huishoudens die een zelfstandige woning in Rotterdam achterlaten. Rotterdamse starters 2 en nog zo n vestigers 3 betrokken. Hoewel het absoluut aantal verhuizingen is toegenomen, hebben de drie groepen een redelijk stabiel aandeel in het totaal. Op het totaal aantal verhuizingen (zie tabel 1) hebben doorstromers het grootste aandeel (38%) en is het aandeel vestigers (30%) iets toegenomen ten koste van het aandeel starters. Desondanks blijven starters goed aan bod komen met 26% in Starters: huishoudens of personen die, ongeacht hun leeftijd, geen zelfstandige woning in Rotterdam achterlaten. 3 Vestigers: huishoudens of personen die zich van buiten Rotterdam in de stad vestigen (laten dus geen woning in Rotterdam achter). TA BEL 1 VERHUIZINGEN OP DE ROTTERDAMSE WONINGMARKT jaar verhuizingen voorraad aantal % aantal , , , , , , , Bron: COS 20

22 Wanneer we per doelgroep kijken waar ze terecht zijn gekomen, komt het volgende beeld naar voren: doorstromers komen voornamelijk (45%) terecht in een meergezins sociale huurwoning. Van de vestigers komt 43% terecht in een particuliere huurwoning en 41% van de starters komt in een meergezins sociale huurwoning. Daarnaast is voor doorstromers in Rotterdam nagegaan welke verhuisbewegingen ze gemaakt hebben in de periode heen gemiddeld 61% van de doorstromers binnen de huursector verhuist. Het aandeel doorstromers dat van huur naar koop verhuist, is redelijk constant en schommelt rond de 20%, evenals het aandeel dat van koop naar huur verhuist. Doorstromers binnen de koopsector nemen iets toe in aandeel. Verhuisdynamiek per marktsegment marktsegment (sociale huur, particuliere huur en koop) weergegeven. Daarbij is een uitsplitsing gemaakt naar eengezinswoningen en meergezinswoningen. Belangrijk hierbij is dat de aantallen per marktsegment behoorlijk uiteen lopen, binnen de sociale huursector ging het in 2006 om ruim woningen, bij de particuliere huursector om ruim woningen en in de koopsector om ruim woningen. FIGUUR 1 VERHUIZINGEN DOORSTROMERS BINNEN ROTTERDAM % 50% 40% 30% 20% 10% 0% huur > huur huur > koop koop > huur koop > koop Bron: COS 21

23 VERHUIZINGEN In alle segmenten meer verhuizingen in de meergezinswoningen hebben plaatsgevonden dan in de eengezinswoningen. In de sociale en particuliere huur het aantal mutaties is toegenomen. In de sociale huur de ontwikkelingen in dynamiek voor meergezinswoningen en eengezinswoningen gelijk lopen. In de ontwikkeling van het aantal mutaties van eengezinswoningen in de particuliere huursector een dip te zien is in Het gaat hier echter om een klein segment, waardoor schommelingen in aantallen eerder zichtbaar worden. FIGUUR 2 VERHUIZINGEN SOCIALE HUUR 20% 15% 10% 5% mutatie eengezinswoningen mutatie meergezinswoningen bron: COS FIGUUR 3 VERHUIZINGEN PA RTICULIERE HUUR 20% 15% 10% 5% mutatie eengezinswoningen mutatie meergezinswoningen Bron: COS 22

24 FIGUUR 4 VERHUIZINGEN KOOP 20% 15% 10% 5% mutatie eengezinswoningen mutatie meergezinswoningen bron: COS 2.2 DOORSTROOMEFFECT NIEUWBOUW Uit cijfers van het WBOB 4 blijkt dat in de periode van de nieuwe woningen wordt bewoond door een doorstromer. Met andere woorden: 100 nieuwe woningen leveren een eerste doorstroomeffect op van 62 woningen in de bestaande voorraad. Dit is slechts een eerste stap, want ook die 62 vrije woningen leveren weer doorstroming op. ( ) wordt duidelijk dat verhuisden naar een middeldure nieuwbouw koopwoning relatief vaak een goedkope huur- of koopwoning achterlaten (respectievelijk 27% en 19%). Van degenen die verhuisden naar een dure nieuwbouw koopwoning, liet ruim een op de vijf huishoudens een goedkope koopwoning (22%) of een (middel)dure koopwoning (24%) achter. Wanneer we kijken naar doelgroepen die in het beleid centraal staan, dan zien we dat iets meer dan de helft van de starters (52%) die een nieuwbouwwoning kopen, kiest voor een middeldure nieuwbouw koopwoning. Ten opzichte van het jaar hiervoor (juli 2005-juli 2006) zijn er geen grote veranderingen. Voor gezinnen (huishoudens met kinderen) geldt dat het grootste aandeel doorstroomt naar een dure (51%) of middeldure (32%) nieuwbouw koopwoning. Van de gezinnen die naar een middeldure koopwoning verhuisden liet 40% een huurwoning en 47% een koopwoning achter. Gezinnen die naar een dure nieuwbouw koopwoning verhuisden lieten overwegend (71%) een koopwoning achter. 4 Woningen-bevolking-onderzoeksbestand

25 BOUWTEMPO OPLEVERINGEN ONTWIKKELINGEN BOUWPROJECTEN 24

26 25

27 DE KOOPMARKT In dit hoofdstuk zoomen we vanuit een blik op landelijke ontwikkelingen in op de Rotterdamse koopmarkt. Er wordt vooral stilgestaan bij de ontwikkelingen in 2007, zowel in de nieuwbouw als in de markt voor bestaande koopwoningen. 3.1 LANDELIJK BEELD Woningen gaan in 2007 in het algemeen minder snel van de hand. Met name in de tweede helft van 2007 tekent deze ontwikkeling zich af. De tijd dat een woning te koop staat, is toegenomen met 7% en komt daarmee uit op gemiddeld 78 dagen. De NVM constateert een allesomvattende stagnatie op de landelijke huizenmarkt 1. Voor het eerst sinds lange tijd worden minder woningen verkocht. Dit zou een gevolg zijn van een tekort aan betaalbare huizen, waarvan vooral starters op de woningmarkt de dupe zijn. Een andere mogelijke oorzaak voor de stagnatie waardoor de onzekerheid bij mensen toeneemt. Over 2007 steeg de prijs van de gemiddelde woning met 4,3%. Dat is meer dan in 2006, toen de prijs met 3,4% steeg. Evenals voorgaande jaren stijgen de duurdere woningen (de duurste 25%) meer in prijs dan de woningen in het laagste segment (de goedkoopste 25%). De prijs van duurdere vrijstaande woningen en van duurdere appartementen stijgt het hardst. van een woning in de regio Rotterdam 2 in de tweede helft van 2007 gedaald met 1,4%. Met name rijtjeshuizen en twee-onder-één-kapwoningen zijn goedkoper geworden. Die kosten nu respectievelijk circa en Hoekwoningen, vrijstaande woningen en appartementen zijn marginaal in prijs gestegen. Aangezien het aandeel appartementen 60% van het totaal aantal verkochte woningen betreft, heeft dit wel grote invloed op de gemiddelde prijs voor een woning in de Rotterdamse regio. Ook in tegenstelling tot de landelijke woningmarkt, zijn in de regio Rotterdam in 2007 meer woningen verkocht dan in Ontwikkelingen in het aanbod Nadat enige jaren geleden het bouwtempo is opgevoerd, was in 2006 voor het eerst een sterke verhoging te zien in het aantal gereedmeldingen (opleveringen) bij het Centraal Bureau voor de Statistiek. In tegenstelling tot de verwachtingen, zien we in 2007 een terugval: woningen zijn gereed gemeld. Van dat Rotterdam In tegenstelling tot de landelijke trend is de prijs 1 NVM-woningmarktcijfers vierde kwartaal 2007, januari De NVM-regio Rotterdam omvat: Albrandswaard, Barendrecht, Bergschenhoek, Berkel en Rodenrijs, Bleiswijk, Capelle aan den IJssel, Krimpen aan den IJssel, Nederlek, Nieuwerkerk aan den IJssel, Ridderkerk, Rotterdam, Schiedam, Vlaardingen, Ouderkerk aan den IJssel. 26

28 aantal bestond driekwart uit (middel)dure koopwoningen, in belangrijke mate gelegen in Nesselande en in mindere mate de binnenstad en de herstructureringsgebieden. Oorzaken voor het lagere aantal opleveringen zijn divers. Zo zijn er veel grote bouwprojecten in gang gezet die een lange bouwtijd hebben, is er stagnatie in bouwwerkzaamheden door wijzigingen in bouwvergunning tijdens het bouwproces en lopen projecten vertraging op door de grote hoeveelheid werk bij aannemers. Een aantal van deze oorzaken is echter tijdelijk, zodat het aantal opleveringen in de toekomst naar verwachting weer uitkomt op het niveau van Het aantal woningen waarvan de bouw jaarlijks gestart wordt, ligt immers sinds 2003 jaarlijks boven de De Rotterdamse woningvoorraad is in 2007, onder andere door het lagere aantal opleveringen, een iets toegenomen maar nog gematigd slooptempo (2.253 woningen) en meer ingrijpende renovaties, met 324 woningen gegroeid tot een totaal van woningen. Afzet nieuwbouw koopwoningen Met gemiddeld 156 transacties per maand, zijn in 2007 in totaal nieuwbouwwoningen verkocht. Dit is een goed resultaat, vergelijkbaar met het jaar ervoor. Voor heel Rotterdam geldt dat eind 2007, 78% van het nieuwbouwaanbod was verkocht. Vooral middeldure woningen in stadsvernieuwingswijken (in de deelgemeenten Delfshaven, Noord, Feijenoord en Charlois) en dure woningen op uitleglocaties (Nesselande e.d.) verkochten in grote aantallen. In herstructureringsgebieden (de tuinsteden op Noord en Zuid) blijft de verkoop juist weer wat achter, FIGUUR 5 ONTWIKKELING OPLEVERING WONINGEN IN ROTTERDAM aantal woningen Bron: ds+v/ Vergunningen, bureau I&D 27

29 DE KOOPMARKT hoewel er ook hier projecten zijn die hard lopen: de projecten met grondgebonden woningen. Duurdere huur Van de in de afgelopen jaren opgeleverde nieuwbouwwoningen met een dure huur (boven de 760 per maand) zijn inmiddels 508 woningen verhuurd. Dat is 66% van het totaal. In 2007 zijn 289 dure huurwoningen nieuw op de markt gekomen, zijn er 261 verhuurd en staan er nog 263 te huur. De markt lijkt daarmee redelijk in evenwicht te blijven. Opvallend is verder dat de dure huurprojecten voor senioren in de deelgemeente Prins Alexander bijzonder goed lopen. De komende jaren zullen nog ruim 700 nieuwbouwwoningen aan het dure huursegment worden toegevoegd. Deze projecten zijn nog in aanbouw en komen gefaseerd op de markt. Interessant is dat de projecten in belangrijke mate in de binnenstad en Kop van Zuid liggen. In die gebieden gaat de verkoop van appartementen momenteel vrij snel en het is niet ondenkbeeldig dat een deel van de toekomstige huurwoningen alsnog in de verkoop gaat. Voor de resterende dure verhuurprojecten betekent dit schaarste en dus meer kans op snellere afzet. 28

30 29

31 WONINGZOEKENDEN AANBODMODEL WONINGCORPORATIES 30 HUURMARKT

32 31

33 DE SOCIALE HUURMARKT De huurmarkt is voornamelijk het domein van de woningcorporaties. Rotterdam telt in totaal ruim woningen, waarvan worden verhuurd. Bijna driekwart door woningcorporaties en voor een deel door particuliere verhuurders. In dit hoofdstuk geven we een beeld van de ontwikkelingen in het deel van de huursector dat verhuurd wordt door woningcorporaties. Aan bod komt het aanbod van corporatiewoningen, de vraag naar deze woningen en hoe deze zich tot elkaar verhouden. Daarbij is bijzondere aandacht voor verschillende groepen woningzoekenden. Voor deze analyse gebruiken we gegevens uit het systeem voor woonruimteverdeling: het regionale aanbodmodel. Woonnet Rijnmond voert dit systeem uit en het Centrum voor Onderzoek en Statistiek heeft de gegevens bewerkt en geanalyseerd. Door wijzigingen van het systeem en berekening zijn ontwikkelingen vaak pas vanaf het jaar 2005 te geven en ook niet alle gegevens over 2007 zijn bij het ter persen gaan al bekend. ET REGIONAAL AANBODMODEL woningen in een krant en op internet. Woningzoekenden maken hun belangstelling voor een woning kenbaar door te reageren met een woonbon of via internet. De woningzoekende met de langste inschrijfduur eindigt bovenaan, degene met de kortste onderaan. Uitzonderingsposities hebben urgenten en sv-kandidaten: zij eindigen onder bepaalde voorwaarden boven reguliere woningzoekenden. Dit is kortweg het aanbodmodel dat op 1 januari 2005 in de stadsregio in werking trad. De stadsregio Rotterdam heeft de spelregels van dit aanbodmodel vastgelegd in de Overeenkomst Woonruimteverdeling. Het uitgangspunt van het systeem is zonder regels waar het kan, sturen waar het moet. Door met zo min mogelijk regels te werken hebben woningzoekenden een maximale keuzevrijheid in Rotterdam en de rest van de regio. Dankzij de open woningmarkt hebben huishoudens die op een goedkope huurwoning zijn aangewezen, in de hele regio meer kans om een passende woning te vinden. 32

34 4.1 HET WONINGAANBOD Woningcorporaties hebben in Rotterdam bijna woningen in bezit. In 2007 zijn er hiervan aangeboden via advertenties in de krant, op internet en via directe bemiddeling. In 2006 waren dit er nog Figuur 6 illustreert het aanbod voor regulier woningzoekenden die de afgelopen jaren via de krant of internet op zoek waren (dus exclusief directe bemiddeling) naar een woning. Het aanbod was iets groter dan het jaar ervoor, en is vanaf 2003 gestaag toegenomen. Het overgrote deel van het aanbod behoort tot de bereikbare huurvoorraad 1. 1 Bereikbare huurwoningen zijn woningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens uit de Huur-subsidiewet. Op 1 januari 2006 lag deze grens op 485/520 (afhankelijk van het kamertal van de woning). In de gehele stadsregio zijn ruim corporatiewoningen aangeboden. Het woningaanbod in Rotterdam is daarvan het grootste deel, bijna 60%. Spijkenisse en Vlaardingen volgen met een aanbod van ruim woningen. In Schiedam en Capelle a/d IJssel ligt het aanbod iets onder de woningen. Van de ruim woningen wordt 40% zonder voorwaarden aangeboden aan woningzoekenden. Bijna 40% van de ruim vrijgekomen woningen in Rotterdam is in 2007 zonder voorwaarden beschikbaar gekomen voor woningzoekenden. De andere 60% wordt gelabeld voor bepaalde doelgroepen en direct bemiddeld (buiten de krant om), onder meer aan herhuisvestingskandidaten. FIGUUR 6 ONTWIKKELING VAN HET AANTAL AANBIEDINGEN VAN ROTTERDAMSE CORPORATIEWONINGEN (geadverteerd in de krant en op internet, exclusief directe bemiddeling) aantal aanbiedingen dure huur bereikbare huur onbekend Bron: COS 33

35 DE SOCIALE HUURMARKT In 2007 zijn in vergelijking met 2006 toen de helft van de woningen zonder voorwaarden beschikbaar kwam meer woningen gelabeld naar leeftijd, inkomen en huishoudensgrootte, respectievelijk 27 en 18%. Met dit volkshuisvestelijk labelen willen corporaties de kansen van bepaalde groepen woningzoekenden op de huurmarkt, zoals ouderen, jongeren en grote gezinnen, vergroten. De door corporaties aangeboden woningen hadden in 2006 de volgende kenmerken: 84% behoort tot de bereikbare huurvoorraad. woning en 20% een ouderenwoning. 47% bestaat uit drie kamers, 26% uit één of twee kamers en 6% is een grote woning met 5 of meer kamers. de duurdere woningen zijn relatief gezien woningen met vier of meer kamers. Het woningaanbod met een huur tot de bereikbaarheidsgrens bestond juist vaker uit 2 kamers). meer dan de helft van de bereikbare huurwoningen werden aangeboden op Zuid, terwijl meer dan de helft van de duurdere woningen op Noord staat. bijna de helft van het aanbod is gelegen in de deelgemeente Charlois (16%), IJsselmonde (16%) en Prins Alexander (15%). 4.2 DE VRAAG NAAR WONINGEN FIGUUR 7 ONTWIKKELING VAN HET AANTAL ACTIEF WONINGZOEKENDEN NAAR LEEFTIJDSCATEGORIE aantal woningzoekenden en ouder jaar jaar t/m22 jaar

36 In 2007 zijn iets meer dan woningzoekenden op zoek geweest naar een Rotterdamse sociale huurwoning. In 2006 waren dit er bijna en in 2005 bijna Hiermee blijft het aantal woningzoekenden in 2007 vrijwel gelijk aan dat in Het aantal woningzoekenden per leeftijdscategorie is weergegeven in De woningzoekenden in Rotterdam vormen een aanzienlijk aantal. Enige relativering van dit grote aantal woningzoekenden is op zijn plaats. Een groot deel van de woningzoekenden reageert per jaar slechts een enkele keer op een woning en staat vooral ingeschreven om inschrijfduur te sparen. Dat blijkt mede uit het grote deel van de woningen die na aanbieding wordt geweigerd omdat men vooral op zoek is naar een kwalitatief grotere, mooiere of betere volgende woning in plaats van dat men acuut een woning nodig heeft. zoekenden actief in Rotterdam, Schiedam, Vlaardingen en Maassluis. In de overige gemeenten van de stadsregio waren er in 2007 circa woningzoekenden. De samenstelling van de woningzoekenden in Rotterdam in 2006: 51% is een starter en 49% is doorstromer. 72% woont al in Rotterdam, 13% elders in de stadsregio en 9% daarbuiten. 69% behoort tot de aandachtsgroep2 en 24% behoort tot de niet-aandachtsgroep. Van de overige woningzoekenden is het inkomen niet bekend. 50% is alleenstaand en 9% is een groot huishoudens (5 of meer personen). 72% is 23 tot 55 jaar oud; 17% is jonger dan 23 jaar en 11% is ouder dan 55 jaar. 2% is urgent, 3% is een sv-kandidaat; 94% is reguliere woningzoekende (heeft geen voorrang). Het aantal woningzoekenden in de hele stadsregio is niet nauwkeurig na te gaan. Woningzoekenden kunnen in meerdere gemeenten actief zijn en tellen dan in meerdere gemeenten mee. Rekening houdend met dubbeltellingen zijn ongeveer woning- 2 De primaire doelgroep met lage inkomens, zoals bedoeld in het BBSH (Besluit aandachtsgroep hangt samen met de leeftijd en huishoudensamenstelling en wordt jaarlijks geïndexeerd. 4.3 VERHOUDING VRAAG EN AANBOD In de vorige paragrafen zijn de vraag naar en het aanbod van corporatiewoningen afzonderlijk aan de orde gekomen. In deze paragraaf wordt antwoord gegeven op de vragen: hoe verhouden vraag en aanbod zich tot elkaar? welke groepen woningzoekenden zijn het meest kansrijk op de sociale huurmarkt? welke woningtypes en locaties zijn het populairst? Om antwoord te geven op deze vragen kijken we naar de slaagkans en de gemiddelde inschrijfduur. De slaagkans geeft aan welk deel van de woningzoekenden een corporatiewoning heeft verkregen. Deze kans wordt beïnvloed 35

37 DE SOCIALE HUURMARKT door de omvang van het beschikbare aanbod (het aanbod) en de omvang van de groep woningzoekenden (de vraag). De gemiddelde inschrijfduur is een indicatie van de reactietijd voor een woonruimte. Het is een indicatie omdat dit niet betekent dat die woningzoekende al die tijd serieus en actief gezocht heeft. Succes op de huurmarkt hangt deels af van het zoekgedrag: reageert men op schaarse woningen of juist op minder populaire woningen. Daarbij schrijven woningzoekenden zich soms ook alleen uit voorzorg in, reageren maar af en toe op een woning en/of accepteren een woning alleen als deze naar hun zin is. Dit leidt ertoe dat de inschrijfduur oploopt. deze het huurcontract van de woning ondertekent. De slaagkans van de woningzoekende is in 2007 toegenomen tot 6,4%. In 2006 was de slaagkans 5,2% en in ,4%. Dit betekent dat elk kwartaal gemiddeld één op de vijftien Rotterdamse woningzoekenden een woning heeft gevonden. In vergelijking met de andere stedelijke gemeenten in de regio heeft de woningzoekende in Rotterdam een relatief hoge kans: Schiedam 3,2%, Vlaardingen 5,2%, Maassluis 4,8%, Capelle a/d IJssel 3,9%. Spijkenisse kent wel een hogere slaagkans met 9,9%. De woningzoekende in Rotterdam De geslaagde woningzoekende in Rotterdam heeft in 2006 gemiddeld bijna 4 jaar (45 maanden) ingeschreven gestaan als De slaagkans en gemiddelde inschrijfduur geven het beeld dat het dringen is op de Rotterdamse huurmarkt en nog meer in de omliggende grotere gemeenten. Als we kijken FIGUUR 8 ONTWIKKELING VAN DE SLAAGKANS VAN STARTERS EN DOORSTROMERS (VOORTSCHRIJDEND GEMIDDELDE OVER TWEE KWARTALEN) 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% starters doorstromers 1/ / / / / / / Bron: COS 36

38 naar het gemiddeld aantal woningzoekenden dat in de rij stond voor een geadverteerde woning, blijkt dat er na een aantal jaren juist wat meer ruimte komt op deze markt. Tussen 2003 en 2007 is het aantal woningzoekenden wat in de rij stond voor een geadverteerde woning, afgenomen van 12 naar 7. De verklaring hiervoor is de afname van het aantal woningzoekenden, terwijl het woningaanbod toeneemt. Het aantal woningzoekenden dat in de rij staat voor een woning is wel sterk afhankelijk van het type woning, het kamertal en de locatie. Met name de grondgebonden woningtypen met 4 of meer kamers zijn populair. Op de noordelijke rivieroever zijn in het algemeen twee tot drie keer zoveel belangstellenden voor een woning als op de zuidelijke rivieroever (met uitzondering van Hoogvliet en Pernis). Woningen in Pernis, Stadscentrum en Schiebroek zijn het populairst bij woningzoekenden. Woningen in Charlois, Prins Alexander en IJsselmonde zijn het minst gewild. Het merendeel van de vrijgekomen woningen in Rotterdam wordt verhuurd aan Rotterdammers (86% in 2007). De meeste nieuwe huurders zijn ook nog afkomstig uit dezelfde deelgemeente. De vrijgekomen woningen in Rotterdam hebben dus vooral interne verhuisbewegingen tot gevolg. Starters en doorstromers Starters vinden in maanden sneller een woning dan doorstromers, omdat doorstromers veelal op zoek zijn naar schaarsere woningtypen en woningen op meer gewilde locaties. Doorstromers hebben wel een hogere slaagkans dan starters (respectievelijk 5,5% FIGUUR 9 ONTWIKKELING GESLAAGDE DOORSTROMERS EN STARTERS starters doorstromers kw kw kw kw kw aantal geslaagden kw kw kw Bron: COS 37

39 DE SOCIALE HUURMARKT en 4,8%), maar het verschil wordt steeds kleiner wordt is het gevolg van vervanging van de woonduur door inschrijfduur als rangordecriterium in Starters hebben hierdoor meer kansen gekregen op de sociale huurmarkt. Figuur 9 illustreert dat het verschil tussen het aantal geslaagde doorstromers en starters steeds kleiner wordt en inmiddels vrijwel gelijk is aan elkaar. Jongeren en ouderen De gemiddelde inschrijfduur van jongeren tot en met 22 jaar is het kortst van alle leeftijdscategorieën (25 maanden). 35 tot en met 54 jarigen hebben met 52 maanden de langste inschrijfduur voordat zij een woning betrekken. De groep jarigen wachten gemiddeld 48 maanden en de 55-plussers 40 maanden. De 55-plussers hebben de hoogste slaagkans (10,8% voor 55-plussers, 19,8% voor 75-plussers). Dat een deel van de huurmarkt wordt gelabeld voor 55-plussers maakt dat ouderen meer kansen hebben op de woningmarkt. De invoering van inschrijfduur als rangordecriterium heeft tot gevolg gehad dat slaagkansen voor 55-plussers het meest zijn afgenomen en die van de leeftijdsgroep tot 34 jaar licht is toegenomen. Kleinere en grotere huishoudens Hoe kleiner het huishouden hoe korter de gemiddelde inschrijfduur voor een woning. 1-persoonshuishoudens wachten 43 maanden, 5-persoonshuishoudens of meer gemiddeld 53 maanden. 2-, 3- en 4-persoonshuishoudens zitten ertussenin FIGUUR 10 ONTWIKKELING VAN DE SLAAGKANS VAN DE AANDACHTSGROEP EN DE NIET-AANDACHTSGROEP 7% 6% 5% 4% 3% aandachtsgroep niet aandachtsgroep 2% 1% 0% 1/ / / / / / / Bron: COS 38

40 (respectievelijk 45, 45 en 52 maanden). Eenzelfde beeld komt naar voren bij het aantal kamers per woning. Woningzoekenden die een kleine woning (1 of 2 kamers) accepteren hebben hiervoor gemiddeld 34 tot 40 maanden ingeschreven gestaan. Voor een woning met 3, 4 of 5 woningen hebben woningzoekenden gemiddeld ruim 47 maanden ingeschreven gestaan. Tot 2005 golden er regels voor het aantal personen in een huishouden en de daarbij toegestane aantal kamers in de woning, de zogenoemde bezettingsnorm. Deze norm is losgelaten om meer woningen zonder voorwaarden aan te bieden. Als de bezettingsnorm nog zou gelden zouden 665 woningen niet conform deze norm zijn verhuurd, ofwel 9%. 2-persoonshuishoudens hebben de hoogste slaagkans, gevolgd door alleenstaanden (6,6% en 5,6%). Grote huishoudens (met 5 personen of meer) hebben de laagste slaagkans, 3,8% in Sinds 2006 stijgt de slaagkans van deze groep wel langzaam (4,6% in 2007). De omvang van deze groep is overigens relatief gering met minder dan 10% van het totaal aantal woningzoekenden. Aandachtsgroep en niet-aandachtsgroep De aandachtsgroep heeft een gemiddelde inschrijfduur van 47 maanden. De niet-aandachtsgroep vindt 3 maanden sneller een woning. De slaagkans van de aandachtsgroep is vrijwel gelijk aan die van de niet-aandachtsgroep (respectievelijk 5% en 5,2%). Van de geslaagde woningzoekende die tot de aandachtsgroep behoren is 93% terechtgekomen in een voor hen bestemd aanbod (dat wil zeggen een bereikbare huurwoning). Van alle verhuringen in Rotterdam is 75% naar de aandachtsgroep gegaan. Dit is meer dan in 2005 toen 70% aan de aandachtsgroep is verhuurd. Een verklaring kan zijn dat in 2006 relatief meer woningzoekenden tot de aandachtsgroep behoorden. 39

41 SLAAGKANS VERHUIZINGEN 40 DOORSTROMING

42 41

43 CONCLUSIES Het gaat beter met de doorstroming op de Rotterdamse woningmarkt. Uit de beschikbare cijfers over de koop en huurmarkt blijkt dat het aantal verhuizingen sinds 2003 toeneemt, het aantal verkochte woningen is toegenomen in 2007 en er meer lucht komt op de sociale huurmarkt. Verhuizingen Het aantal verhuizingen op de Rotterdamse woningmarkt is sinds 2003 toegenomen. In 2006 vonden ruim huishoudens meer dan in 2003 een andere woning. Tussen 1997 en 2003 was er sprake van afname van de dynamiek. Een Rotterdams huishouden verhuist gemiddeld één keer in de 10 à Het absoluut aantal verhuizingen is toegenomen, de doorstromers (38%), starters (26%) en vestigers (30%) hebben een redelijk stabiel aandeel in het totaal. Starters komen hiermee in Rotterdam goed aan bod. Dit gaat wel ten koste van de doorstroming, omdat starters (en ook vestigers) geen woning in Rotterdam achterlaten. Doorstromers kiezen voornamelijk voor een sociale huur- of koopwoning (resp. 49% en 46%), dit wordt ook zichtbaar in het hoge aandeel verhuizingen binnen de huursector van doorstromers (61%). In alle marktsegmenten (sociale huur, particuliere huur en koop) is meer dynamiek bij de meergezinswoningen dan bij de eengezinswoningen. Eengezinswoningen zijn vaker een langdurig verblijfsstation in de wooncarrière van huishoudens. Hieruit blijkt de grotere populariteit van eengezinswoningen, terwijl Rotterdam relatief weinig van dit woningtype heeft. Bijna een op de vijf van de verhuisden naar een middeldure koopwoning liet een goedkope huur- of koopwoning achter (respectievelijk 27% en 19%). De koopmarkt In tegenstelling tot de landelijke trend, is de woningprijs in de regio Rotterdam in 2007 iets gedaald in vergelijking met Ook in tegenstelling tot de landelijke woningmarkt, zijn in de regio Rotterdam in 2007 meer woningen verkocht dan in In 2007 zijn in totaal nieuwbouwwoningen verkocht. Dit is een goed resultaat, vergelijkbaar met het jaar ervoor. Voor heel Rotterdam geldt dat eind 2007, 78% van het nieuwbouwaanbod was verkocht. Vooral middeldure woningen in stadsvernieuwingswijken (in de deelgemeenten Delfshaven, Noord, Feijenoord en Charlois) en dure woningen op uitleglocaties (Nesselande e.d.) verkochten in grote aantallen. De sociale huurmarkt Er komt meer lucht op de Rotterdamse sociale huurmarkt. Het aantal actief woningzoekenden blijft vrijwel gelijk en het aantal door woningcorporaties aangeboden woningen neemt toe. Er staan hierdoor minder woningzoekenden in de rij voor een geadverteerde woning. Het aantal woningzoekenden dat in de rij staat voor een woning is wel sterk afhankelijk van het type woning, het kamertal en de locatie. Met name grondgebonden woning- 42

44 typen met 4 of meer kamers zijn populair. Op de noordelijke rivieroever zijn over het algemeen twee tot drie keer zoveel belangstellenden voor een woning als op de zuidelijke rivieroever (met uitzondering van Hoogvliet en Pernis). Het aantal door woningcorporaties aangeboden woningen is toegenomen, ondanks de kleiner wordende voorraad van sociale huurwoningen. Dit duidt op meer doorstroming. De geslaagde woningzoekende in Rotterdam heeft in 2006 gemiddeld bijna 4 jaar (45 maanden) ingeschreven gestaan als deze zijn huurcontract van de woning ondertekent. De gemiddelde inschrijfduur is een indicatie van de reactietijd voor een woonruimte. Het is een indicatie omdat dit niet betekent dat die woningzoekende al die tijd serieus en actief gezocht heeft. Succes op de huurmarkt hangt ook mede af van het zoekgedrag. Daarbij schrijven woningzoekenden zich uit voorzorg in en reageren af en toe op een woning en accepteren de woning alleen wanneer deze naar hun zin is. Dit leidt ertoe dat de inschrijfduur oploopt. Het verschil in slaagkans voor starters en doorstromers wordt steeds kleiner. Dit is het gevolg van vervanging van de woonduur door inschrijfduur als rangordecriterium. Ook wordt het verschil tussen het aantal geslaagde doorstromers en starters steeds kleiner en is inmiddels vrijwel gelijk aan elkaar. De verschillen in slaagkansen tussen ouderen en jongeren worden steeds kleiner. De 55-plussers hebben niettemin de hoogste slaagkans. De jongeren tot 22 jaar hebben gemiddeld de kortste inschrijfduur, omdat doorstromers veelal op zoek zijn naar schaarsere woningtypen en woningen op meer gewilde locaties. De slaagkans van de aandachtsgroep is vrijwel gelijk aan de van de niet-aandachtsgroep. Van alle verhuringen in Rotterdam gaat driekwart naar de aandachtsgroep. 43

45 DEEL

46 STAND VAN DE UITVOERING WOONBELEID 45

47 STAND VAN DE UITVOERING WOONBELEID De ambitie om van Rotterdam een aantrekkelijke woonstad te maken, is vastgelegd in een aantal documenten: in de Stadsvisie voor de lange termijn (tot 2030), in de geactualiseerde Woonvisie en het collegeprogramma voor de periode tot Dit tweede deel van de Stand van het Wonen gaat in op de stand van uitvoering van het woonbeleid op 1 januari 2008, met bijzondere aandacht voor de in 2007 behaalde resultaten. L2STAND VAN DE UITVOERING WOONBELEID 45 AANPA K VAN DE VOORRAAD Kwalitatieve impuls stadswijken Herstructurering, WWI en Pact op Zuid Nieuwbouw Particulier opdrachtgeverschap 60 STUREN OP DE HUURMARKT Regionaal aanbodmodel Huisvestingsvergunning 64 VERLEIDEN TOT DE KOOPMARKT Verkoop huurwoningen Financieringsvormen 73 INZETTEN OP WOON- EN LEEFKLIMAAT Omgevingskwaliteit en kindvriendelijke wijken Duurzaamheid Souterrain woningmarkt Aanpak woonoverlast 80 46

48 47

49 WOONAFSPRAKEN VVE S ADOPTIEGEBIEDEN KWALITEIT 48

50 49

51 AANPAK VAN DE VOORRAAD Bouwen en verbouwen van woningen is belangrijk om de doelstellingen van de Woonvisie te behalen. Met de programma s bestaande voorraad, herstructurering, Pact op Zuid, WWI-wijken en nieuwbouw komen we tot een brede kwaliteitsslag en een betere afstemming tussen vraag en aanbod. In dit hoofdstuk geven we aan welke resultaten we hierop in 2007 hebben behaald. 1.1 KWALITATIEVE IMPULS STADSWIJKEN Het grootste probleem op de Rotterdamse woningmarkt is de kwaliteit. Veel woningen voldoen niet langer aan de vraag van de woonconsumenten. Daardoor is het moeilijk om met deze woningen wooncarrière te maken. Om de kwaliteit van de Rotterdamse woningvoorraad te verhogen stelt de Woonvisie drie doelen: het onderhoud op orde brengen; zorgen voor goed beheer; de woningen verbeteren door vervanging of renovatie. De Stadsvisie schetst de opgave voor de lange termijn. In deze collegeperiode worden hierin belangrijke stappen gezet. De aanpak tot 2010 is beschreven in het Uitvoeringsprogramma In de Steigers Programma Bestaande Woningvoorraad, dat het college in mei 2007 heeft vastgesteld. De belangrijkste resultaten in het programma, die voortkomen uit het collegeprogramma zijn: verbetering van particuliere woningen; verbetering van corporatiewoningen; verkoop van huurwoningen (zie paragraaf 3.1). Stand van zaken Woonafspraken Om de resultaten te behalen, is samenwerking met de woningcorporaties essentieel. In 2007 is intensief met de corporaties onderhandeld om tot concrete afspraken te komen over de wederzijdse inzet voor de bestaande woningvoorraad. Op 11 oktober 2007 hebben bestuursvoorzitter Schakenbos van Woonstad (met werkmaatschappijen WBR en De Nieuwe Unie) en wethouder Karakus de eerste Deelovereenkomst Bestaande Woningvoorraad ondertekend. De onderhandelingen met de andere woningcorporaties bevinden zich in de afrondende fase. De corporaties hebben toegezegd om gedurende deze collegeperiode in totaal 37 miljoen euro te investeren in de particuliere woningvoorraad, onder de voorwaarde dat de gemeente daar hetzelfde bedrag tegenover zet. Verbeteren particuliere woningen Om de particuliere woningen te verbeteren zijn meerdere activiteiten benoemd: hot spots aanpakken, de speldenprikken en rotte tanden aanpakken, verwerving van woningen, opknappen historische gevelwanden, verbeteren van 50

52 beheer en onderhoud door verenigingen van eigenaren (VvE s) te activeren. Adoptiegebieden Om een zo groot mogelijk effect te bereiken van de maatregelen concentreren we de aandacht op enkele gebieden, waar de problemen in de particuliere voorraad het grootst zijn. In deze wijken ligt het zwaartepunt van het programma voor verbetering van de particuliere voorraad. Het betreft vijf wijken op Zuid en één op Noord. De grotere woningcorporaties hebben elk één of meerdere van deze wijken geadopteerd (tabel 1). In deze wijken nemen de woningcorporaties in nauwe samenwerking met (deel) gemeente het voortouw in de gebiedsgerichte aanpak van de particuliere voorraad. Ook buiten adoptiegebieden worden als gevolg van gemeentelijke maatregelen particuliere woningen opgeknapt. Op basis van bouwkundige opnames door de gemeente worden de woningen van huiseigenaren in een verbetertraject geplaatst. Hot spots Een hotspot is een gebied van één of meer straten waar verpaupering, criminaliteit, vervuiling en verloedering het beeld bepalen. De hotspots worden aangepakt met gemeentelijke instrumenten die gericht zijn op investeren, handhaven en beheren. In 2002 zijn negen hot spots met in totaal ruim woningen aangewezen die in de periode worden aangepakt. Voorbeelden van deze hot spots zijn de Mathenesserweg, Dortselaan en Strevelsweg. In 2007 zijn ruim woningen in deze negen hot spots aangepakt. Deze oude hot spots zijn volgens TA BEL 1 ADOPTIEGEBIEDEN Adoptiegebied Corporatie Carnisse Com wonen Oud-Charlois en Tarwewijk Woonstad-de Nieuwe Unie Bloemhof-Zuid en Hillesluis Woonstad-WBR Afrikaanderwijk en Bloemhof-Noord Vestia Oud-Mathenesse Woonbron 51

53 AANPAK VAN DE VOORRAAD planning in 2008 afgerond. Omdat de aanpak succesvol is, zijn in 2007 negen nieuwe hot spots geselecteerd. Deze bestaan uit bijna woningen en bevinden zich, op één na, allemaal in de adoptiegebieden. Voorbeelden van deze nieuwe hot spots zijn de Putsebocht, Boulevard Zuid / Beijerkop West en Mijnkintbuurt. Het bepalen van de aanpak in deze hot spots is in volle gang. Speldenprikken Een speldenprik is een gebied waar de problemen niet zo ernstig zijn als in de hot spots, maar waar de komende jaren wel extra aandacht nodig is. Het gaat in totaal om circa woningen. Met de uitvoering van de maatregelen wordt in 2008 gestart. Rotte tanden Rotte tanden zijn panden die, binnen een gebied waar het onderhoud van de bestaande woningvoorraad al behoorlijk te wensen over laat, er negatief uitspringen. Van circa 150 panden die in bezit particuliere eigenaren, maar soms ook van de gemeente of woningcorporaties, is een aanpak voorgesteld. De aanpak van de particuliere panden kost veel tijd door de lange proceduretijden. Het is daarom onmogelijk om alle rotte tanden binnen deze collegeperiode opgeknapt te hebben. Wel zullen alle panden in een verbetertraject zijn geplaatst. Als een particuliere eigenaar zijn woning niet kan of wil opknappen, wordt in sommige gevallen overgegaan tot aankoop van de woning door gemeente of corporatie met als doel de woning op te knappen. In 2006 en 2007 zijn ruim 400 woningen op deze wijze verworven, waarvan het merendeel in Historische gevelwanden Huiseigenaren kunnen met het aanschrijvingen gedwongen worden achterstallig onderhoud of technische gebreken aan hun woning weg te werken. Het herstellen van historische gevelwanden kan hier niet mee worden afgedwongen, terwijl deze bepalend zijn voor de uitstraling van panden. Om de historische gevelwanden toch te herstellen is subsidieregeling opgezet waarvoor vooralsnog ruim 300 geselecteerde historische gevelwanden in aanmerking komen. Verbeteren beheerstructuur VvE s Rotterdam telt tienduizend Verenigingen van Eigenaren (VvE s). Een groot deel daarvan is niet actief en doet weinig aan onderhoud. Voor een goede kwaliteit van het deel van de bestaande woningvoorraad dat niet in eigendom is van woningcorporaties, zijn goed functionerende VvE s van groot belang. De werkwijze om de beheerstructuur te verbeteren heeft vier pijlers: VvE-serviceorganisatie. In samenwerking met de corporaties Woonstad (werkmaatschappij WBR) en Woonbron is een organisatie opgezet, die het onderhoud en beheer voor kleine VvE s gaat organiseren. Handhaving. Verbetering en aanvulling van de wettelijke instrumenten om VvE s goed te laten functioneren en onwelwillende eigenaren te dwingen hun bezit goed te onderhouden. Vangnet. Ontwikkelen en toepassen van instrumenten voor appartementseigenaren die structureel de onderhouds- en beheerlasten niet kunnen dragen. In een eerste ringsconstructie van de Rabobank toegepast. De verwachting is dat met ING een tweede pilot opgestart kan worden. 52

54 Promotie. Beter informeren van belanghebbenden en verbeteren van het imago van onderhoud. Verbeteren corporatiewoningen Niet alleen de particuliere woningvoorraad moet op orde zijn. Ook in de voorraad van corporaties bevinden zich woningen die moeten worden opgeknapt. Met name in de kleinere en verouderde woningen zijn verbeteringen noodzakelijk. De woningcorporaties zijn als woningeigenaren aan zet en wij maken afspraken met de woningcorporaties over de te leveren inzet. Bij verbetering van de corporatiewoningen gaat het om een substantiële verbetering en niet om regulier onderhoud. Onder substantiële verbeteringen verstaan we ingrepen zoals de ontsluiting van een gebouw, ingrepen in de woningplattegrond (waaronder het samenvoegen van woningen) en verbetering van installaties. Als meetpunt geldt een investering van minimaal per woning. Met de corporaties maken we in de Woonafspraken afspraken over de aantallen woningen die de corporaties verbeteren. Nog niet alle afspraken zijn ondertekend, dus een voorbehoud is noodzakelijk. Op basis van deze afspraken is de verwachting dat corporaties meer woningen zullen renoveren dan de in het collegeprogramma opgenomen woningen. Op dit moment zijn corporaties gestart met de renovatie van ruim woningen. Hiermee is inmiddels meer dan 70% van de doelstelling bereikt. Conclusies De verschillende activiteiten om de particuliere woningen te verbeteren hangen sterk met elkaar samen. De woningen van de afzonderlijke activiteiten kunnen daarom niet zomaar bij elkaar worden opgeteld. Een woning kan onderdeel zijn van een hot spot, in aanmerking komen voor een subsidie voor gevelwanden en meegenomen in het traject voor VvE-versterking. Deze sterke onderlinge samenhang vereist een zeer zorgvuldige monitoring van de voortgang. Het monitoringssysteem is in opbouw, maar op basis van de huidige cijfers is de verwachting dat de doelstelling wordt gehaald. De verbetering van de corporatiewoningen ligt op koers. Woningcorporaties zijn gestart met het verbeteren van ruim woningen. Hiermee is inmiddels meer dan 70% van de doelstelling om om corporatiewoningen te verbeteren bereikt. Op basis van de afspraken die gemaakt worden met de corporaties verwachten we dat corporaties meer woningen zullen renoveren dan HERSTRUCTURERING, PACT OP ZUID EN WWI-AANPA K In 2005 startte het programma Herstructurering. Gemeenten, deelgemeenten en marktpartijen voeren tot 2015 in de wijken een intensieve vernieuwingsoperatie uit in fysiek, economisch en sociaal opzicht, met als doel: het vasthouden en aantrekken van mensen met midden- en hoge inkomens; het realiseren van aantrekkelijker woonmilieus en meer variatie tussen de wijken; het zichtbaarder maken van het Rotterdamse herstructureringsprogramma. 53

55 AANPAK VAN DE VOORRAAD 54