B&W-Aanbiedingsformulier

Transcriptie

1 B&W.nr d.d B&W-Aanbiedingsformulier Onderwerp Programma Binnenstad: Wonen boven winkels BESLUITEN Behoudens advies van de commissie 1. Kennis te nemen van het rapport van het bureau acquireal Inventarisatie voor wonen boven winkels in Leiden, waaruit blijkt dat er in Haarlemmerstraat, Donkersteeg, Breestraat en Steenstraat nog circa 250 verdiepingen leeg staan waar woningen gerealiseerd kunnen worden. 2. Een Nota Wonen Boven Winkels voor te bereiden om wonen boven winkels te stimuleren, deze Nota inclusief kredietvoorstel medio 2010 voor te leggen aan de raad en in deze Nota uit te gaan van subsidieverlening voor particuliere initiatieven. 3. De locaties Haarlemmerstraat 5, 7 en 9, Haarlemmerstraat en Breestraat 117 aan te wijzen als mogelijke voorbeeldprojecten voor wonen boven winkels en te onderzoeken in welke mate deze projecten in aanmerking komen voor subsidie, onder voorbehoud dat de raad een krediet ter beschikking stelt voor subsidieverlening. 4. Daarnaast de mogelijkheid te onderzoeken om in een nader te bepalen rolverdeling met een corporatie(s) (bijvoorbeeld door de oprichting van een NV Wonen Boven Winkels) zelf het initiatief te nemen voor het realiseren van wonen boven winkels en andere doelstellingen uit het Programma Binnenstad via een bloksgewijze aanpak. Hierbij dient te vraag te worden beantwoord hoe de gemeentelijke rol zich verhoudt tot Regie op Maat en het Beleidskader Vastgoed. 5. Hierbij motie M090096/23 over wonen boven winkels, ingediend door de heren Bonestroo en Flippo van het CDA bij de begrotingsbehandeling op 12 november jl., voor ons college als afgedaan te beschouwen. 6. Bijgaande brief aan de raad vast te stellen, waarin de raad wordt geïnformeerd over de inventarisatie voor wonen boven winkels en de manier waarop wonen boven winkels zal worden gestimuleerd Samenvatting In het kader van Programma Binnenstad wil het college wonen boven winkels nieuw leven inblazen. In het verleden was er een succesvolle stimuleringsregeling. Wonen boven winkels draagt bij aan de sociale veiligheid, levendigheid en kwalitatieve uitstraling van de binnenstad. Uit een inventarisatie blijkt dat er in Haarlemmerstraat, Donkersteeg, Breestraat en Steenstraat nog circa 250 verdiepingen leeg staan waar woningen gerealiseerd kunnen worden. Het college heeft besloten een Nota Wonen Boven Winkels voor te bereiden om wonen boven winkels te stimuleren en deze Nota inclusief kredietvoorstel medio 2010 voor te leggen aan de raad. Deze Nota zal een nieuwe subsidieregeling bevatten voor particuliere initiatieven. Mogelijke voorbeeldprojecten zijn de locaties Haarlemmerstraat 5, 7 en 9 (Prenatal), Haarlemmerstraat en Breestraat 117. Daarnaast zal worden onderzocht of een corporatie(s) en de gemeente samen (bijvoorbeeld door de oprichting van een NV Wonen Boven Winkels) zelf het initiatief kunnen nemen voor het realiseren van

2 wonen boven winkels en andere doelstellingen uit het Programma Binnenstad via een bloksgewijze aanpak.

3 Retouradres: Postbus 9100, 2300 PC Leiden Aan de leden van de gemeenteraad Bezoekadres Postadres Telefoon Website Gemeente Leiden Stadhuis Stadhuisplein 1 Postbus PC Leiden sleutel@leiden.nl Datum 10 februari 2010 Contactpersoon J.J.F. Plate Ons kenmerk Doorkiesnummer 5836 Onderwerp Programma Binnenstad: Wonen boven winkels Geachte raadsleden, Op 12 november jl. heeft uw raad een motie aanvaard, waarin ons college wordt verzocht om vóór 1 maart 2010 een plan van aanpak voor wonen boven winkels in te dienen. In de motie werd geconstateerd dat: uit gegevens van het CBS blijkt, dat op 1 januari woningen zijnde 6,8% van de woningvoorraad niet werden bewoond; het voor verreweg het grootste deel woningen boven winkels betreft. In deze brief gaan wij in op de uitvoering van deze motie. 1. Onderzoek 1.1. Fysieke inventarisatie Wonen boven winkels is een project uit het programma Binnenstad. Het bureau Acquireal uit Maastricht heeft de mogelijkheden van Wonen boven winkels in Leiden onderzocht. De gemeente en SLS Wonen waren gezamenlijk opdrachtgever. Het onderzoeksgebied is beperkt tot de volgende straten: Breestraat Haarlemmerstraat Donkersteeg Steenstraat Deze beperking van het onderzoeksgebied laat natuurlijk onverlet dat wonen boven winkels ook mogelijk is in andere straten. De belangrijkste conclusies uit het inventarisatieonderzoek zijn: De woonfunctie in de binnenstad is goed vertegenwoordigd, vooral in vergelijking tot andere Nederlandse (universiteits)steden.

4 Desondanks staan nog genoeg verdiepingen boven winkels leeg die mogelijkheden bieden voor wonen. De leegstand komt neer op bijna 250 verdiepingen in de onderzochte straten, waarmee een potentie gemoeid is van 250 oplopend tot 400 woningen (afhankelijk van de grootte van de woningen). De Haarlemmerstraat bevat met circa 150 verdiepingen de meeste leegstand. Deze leegstand concentreert zich in het midden van de straat. Opgangen zijn of een of andere wijze meestal wel beschikbaar of te realiseren. Het grote aantal stegen en de achterliggende straten (bijvoorbeeld de Van der Werfstraat) bieden goede perspectieven voor een alternatieve (bloksgewijze) ontsluiting. Naast de leegstand wordt in de Breestraat en de Haarlemmerstraat in circa 10% van de panden verdiepingen gebruikt als kantoor, magazijn of winkelruimte. In de hiervoor aangehaalde motie van 12 november jl. wordt gesteld dat het bij de leegstaande woningen in Leiden voor verreweg het grootste deel om woningen boven winkels gaat. Dit klopt niet. Van het totaal aantal leegstaande woningen in Leiden volgens de lijst van het CBS bevindt zich minder dan 3% in de onderzochte winkelstraten. Overigens moet worden bedacht dat woningen om verschillende redenen leeg staan. Het kan bijvoorbeeld gaan om: woningen die tussen 2 verhuizingen in tijdelijk onbewoond zijn (vertrekker heeft zich al uitgeschreven de nieuwe bewoner heeft zich nog niet ingeschreven). woningen die gerenoveerd worden en waar tijdelijk niemand woont eventueel ook woningen die al onbewoond zijn omdat ze op de nominatie staan om te worden gesloopt. Kortom, de leegstand in de Leidse binnenstad is minder ernstig dan in de motie is geformuleerd en volgens Acquireal zelfs minder dan in andere vergelijkbare steden. Dat is mede te danken aan eerder gemeentelijk beleid. In de periode zijn meer dan 200 woningen boven winkels gerealiseerd met behulp van een subsidieregeling. Dit neemt niet weg dat wonen boven winkels nog steeds een bijdrage kan leveren aan de sociale veiligheid, levendigheid en kwalitatieve uitstraling van de binnenstad. Wonen boven winkels heeft bovendien nog andere voordelen: het is een manier om de panden in de binnenstad beter te onderhouden; langdurige leegstand van verdiepingen is funest voor de onderhoudstoestand van de veelal monumentale panden in de binnenstad er wordt woonruimte gecreëerd het lokale economische draagvlak voor winkels en bedrijven in de binnenstad wordt vergroot.

5 1.2. Overige factoren Er is in het onderzoek ook gekeken naar andere factoren die van belang zijn voor wonen boven winkels. De belangrijkste worden hier behandeld Onrendabele top Het realiseren van wonen boven winkels is duur. Het is een stuk voordeliger een woning te realiseren via nieuwbouw dan dat de woning gerealiseerd moet worden via verbouw en renovatie van bestaande verdiepingen. De bijna ijzeren wet van de onrendabele top voor wonen boven winkels is de belangrijkste verklaring dat zoveel verdiepingen in Nederland leeg staan. Bij een kleine studio van 35 m2 kan als kengetal worden uitgegaan van een gemiddelde onrendabele top van Bij een grotere woning kan de onrendabele top oplopen tot of meer. Daarom komt wonen boven winkels nauwelijks van de grond zonder financiële impuls vanuit de gemeente Organisatie en financiering Veel steden in Nederland stimuleren wonen boven winkels. De organisatievorm varieert van gemeente tot gemeente. Grofweg kunnen twee modellen worden onderscheiden, namelijk: het bedrijfsmatige model: een model waarbij de gemeente samen met één of meer partners een NV of andere rechtspersoon opricht die vastgoed voor woningen boven winkels verwerft (erfpacht of eigendom van verdiepingen boven winkels) en exploiteert het subsidiërende en faciliterende model: een model waarbij de gemeente particuliere initiatieven bevordert en stimuleert, bijvoorbeeld met subsidies en procesbegeleiding, zonder zelf belangen in vastgoed na te streven. Van beide modellen zijn succesvolle voorbeelden te vinden. Maastricht is al jaren succesvol met een NV-model. Haarlem is een goed voorbeeld van een model zonder NV, maar wel met een actieve procesbegeleiding. Los van de modelkeuze is overal in Nederland de ervaring dat wonen boven winkels een kwestie is van hard werken. Een actieve rol van de gemeente is onontbeerlijk. Er moet structureel capaciteit in worden gestoken. Interessant zijn de bevindingen van de gemeente Deventer. De rekenkamercommissie van de gemeente Deventer heeft recent onderzoek gedaan naar het functioneren van de NV Wonen Boven Winkels Deventer. Hierin zijn de gemeente en een plaatselijke corporatie ieder voor de helft aandeelhouder. De rekenkamercommissie constateert in het rapport Wonen Boven Winkels Deventer. In ambitie kun je niet wonen o.a. het volgende: De NV Wonen Boven Winkels Deventer is niet doelmatig geweest. Bij de oprichting in 2000 was de veronderstelling dat met een eenmalige kapitaalstorting 240 woningen in 8 jaar konden worden gerealiseerd. Feitelijk zijn er echter slechts 42 woningen en 7 bedrijfsruimtes gerealiseerd, ondanks aanvullende financiële injecties. De aard van de activiteiten en de markt waarop wonen boven winkels werkzaam is kent een hoog risicoprofiel. Er bestaat een gerede kans dat zich financiële tegenvallers voordoen. De gemeente loopt met de participatie als aandeelhouder in de NV het volledige ondernemersrisico. Er wordt in het rapport, op basis van landelijke ervaringen, de kanttekening gemaakt dat het subsidiemodel naar verhouding beter werkt bij individuele pandeigenaren, terwijl de bedrijfsmatige

6 aanpak (verwerving) meer kansrijk is bij regionaal of landelijk opererende eigenaren in kernwinkelgebieden (zogenaamde A1- en A2-locaties). Tot zover de bevindingen uit Deventer. Wanneer de beide organisatiemodellen worden afgezet tegen de Leidse beleidskaders Regie op Maat en het Beleidskader Vastgoed lijkt deelname aan een NV Wonen boven winkels die verdiepingen verwerft en langdurig exploiteert op gespannen voet te staan met het Beleidskader Vastgoed. Hoewel dit pleit voor een subsidiërend en faciliterend model, is het volgens Acquireal op basis van ervaringen in andere steden niet te verwachten dat de eigenaren van de A1-winkellocaties initiatieven zullen nemen om met een subsidieregeling wonen boven winkels te realiseren. Om de verdiepingen tot woningen te kunnen ontwikkelen rest vooralsnog als optie de overname van de verdiepingen (via aankoop of erfpacht). In Maastricht is dit zeer succesvol. SLS Wonen heeft ook de voorkeur voor een NV-model mits de gemeente daarin participeert. Wij zullen een Nota Wonen Boven Winkels voorbereiden en deze medio 2010 aan uw raad voorleggen. De keuze voor het organisatiemodel zal in de Nota Wonen Boven Winkels worden uitgewerkt. Vooralsnog denken wij aan de volgende tweesporenaanpak: 1. In ieder geval: een subsidieregeling voor particuliere initiatieven. Gedacht wordt aan een bedrag van als voeding van deze regeling, uit de opbrengsten van de verkoop van Nuon-aandelen. In de subsidieregeling worden de maximale bedragen per gerealiseerde woning of wooneenheid vastgelegd. 2. Nader te onderzoeken (in samenwerking met de SLS): de oprichting van een entiteit die via een integrale bloksgewijze aanpak uitvoering geeft aan wonen boven winkels en andere doelstellingen uit het Programma Binnenstad, zoals het stimuleren van historische winkelpuien en eventueel het verbeteren van de openbare ruimte. SLS Wonen kan in deze aanpak een belangrijke rol vervullen. Hierbij dient de vraag te worden beantwoord hoe de gemeentelijke rol zich verhoudt tot Regie op Maat en het Beleidskader Vastgoed. Mocht er positief worden besloten over een dergelijke aanpak, dan kan voor de financiering worden gedacht aan de Nuon-gelden, te weten (een resterend deel van) de 2 miljoen om het wonen boven winkels te bevorderen en (een deel van) de 2 miljoen om stadsherstel van gebouwen te bevorderen. Een tweede financieringsbron voor Wonen Boven Winkels is het Meerjaren Ontwikkelings Programma gemeente Leiden Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing 2010 t/m 2014 (ISV3). Hierin is een nader te verdelen bedrag van opgenomen voor de ruimtelijke investeringen in de stad, waaronder het realiseren van woningen boven winkels Woningtypen en woninggrootte Het stimuleren van wonen boven winkels dient zoals gezegd een aantal doelen. De bijdrage aan de woningproductie is er daar één van. Uiteraard moet het om kwalitatief aanvaardbare woningen gaan. Het primaire doel is echter het verhogen van de sociale veiligheid en levendigheid van de binnenstad. Het kernwinkelgebied biedt niet altijd het gewenste comfort voor gezinnen of alleenstaanden die een grotere woning willen hebben. Ook bouwkundig is het bouwen van grotere

7 woningen niet altijd mogelijk. Bovendien is er vraag naar kleinere studio s, bijvoorbeeld bij studenten die een volgende stap in hun wooncarriére willen maken. Wij willen daarom geen specifieke randvoorwaarden formuleren voor de kwaliteit of de omvang van woningen, maar uitgaan van de gebruikelijke eisen op grond van Bouwbesluit en Bouwverordening. Dit betekent dat de kwaliteitseisen uit de Woonvisie niet als randvoorwaarde gelden. Wel wordt in de subsidieregeling een prikkel ingebouwd om grotere woningen te realiseren. Dat kan door de maximale subsidiehoogte te relateren aan de woningoppervlakte Brandveiligheid Als toetsingskader voor de brandveiligheid van bestaande gebouwen hanteert de brandweer Leiden de Technische brandveiligheidsvoorschriften voor bestaande gebouwen (gemeentelijk beleid). Dit beleid is geschreven voor het programma Fysieke Veiligheid en stijgt uit boven het niveau voor bestaande bouw van het Bouwbesluit, maar ligt gedeeltelijk onder het niveau voor nieuwbouw. Zodra er een bouwvergunning wordt aangevraagd, gelden de strengere eisen voor nieuwbouw. Dit kan leiden tot kosten die niet via verhuur kunnen worden terugverdiend. Acquireal schat in dat dit de komende jaren een serieus en negatief effect kan hebben op het aantal verdiepingen in de binnenstad dat bewoond wordt. Het valt daarom te overwegen een deel van het geld dat beschikbaar komt voor wonen boven winkels te gebruiken voor preventieve brandveiligheidsmaatregelen om te voldoen aan de eisen voor nieuwbouw. Uiteraard onder voorwaarde dat de verdiepingen inderdaad bewoonbaar worden gemaakt Toetsing van bouwplannen Acquireal signaleert dat er meer duidelijkheid en grotere snelheid van handelen mogelijk is bij de toetsing van particuliere bouwplannen voor wonen boven winkels dan momenteel het geval is: De diverse verantwoordelijkheden van ambtenaren leiden naar derden (aanvragers) bijna altijd tot diverse en zelfs contraire posities, opvattingen en adviezen. Dit probleem speelt niet bij bouwaanvragen die binnen het bestemmingsplan passen, maar specifiek bij bouwaanvragen die strijdig zijn met het bestemmingsplan en waarbij dus een inhoudelijke beleidsmatige toetsing door verschillende afdelingen plaatsvindt. Om het wonen boven winkels daadwerkelijk van de grond te krijgen zal aandacht moeten worden besteed aan het proces van bouwplantoetsing. Bijvoorbeeld door iemand specifiek de verantwoordelijkheid te geven voor het begeleiden van bouwplannen voor wonen boven winkels. Bij een bouwplan dat strijdig is met het bestemmingsplan zorgt deze persoon voor overleg waarin alle ambtelijke disciplines gezamenlijk en gelijktijdig hun input leveren, om zo snel mogelijk tot één integraal advies te komen. Het voorlopige beeld is dat de lokale regelgeving waaronder de bestemmingsplannen in de meeste gevallen niet het struikelblok is. Met dien verstande dat de eisen uit de Woonvisie losgelaten zullen moeten worden. 2. Voorbeeldprojecten Goed voorbeeld doet goed volgen. Er zijn enkele projecten voor woningen boven winkels, gelegen op zogenaamde A2- en B-locaties, waarvoor bouwvergunningen zijn aangevraagd en deels al

8 verleend. Deze projecten kunnen op korte termijn worden gerealiseerd en daarmee een bijdrage leveren aan programma Binnenstad, maar kennen exploitatietekorten. Wij hebben de volgende drie locaties als voorbeeldproject voor wonen boven winkels aangewezen: 1. Haarlemmerstraat 5,7 en 9 (Prenatal): Aantal: 7 studio's 2. Haarlemmerstraat Aantal: 9 appartementen 3. Breestraat 117 Aantal: 5 appartementen (worden er wellicht meer) Bij deze voorbeeldprojecten gaat het om particuliere initiatieven waarbij de gemeentelijke rol faciliterend is. De eigenaren zijn trekker van de projecten. Wij zullen onderzoeken in welke mate deze projecten in aanmerking komen voor subsidie. Een definitief besluit daarover kan pas worden genomen nadat de raad een krediet ter beschikking heeft gesteld voor een nieuwe subsidieregeling. Indien de raad instemt met een subsidieregeling, geldt uiteraard de verlening van een bouwvergunning en vervolgens de oplevering van het project als voorwaarde voor het verkrijgen van subsidie. Wij beschouwen de motie hiermee als afgedaan. Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Leiden, de Secretaris, de Burgemeester, Bijlage: 1