WoningBehoefteOnderzoek 2002/2003 Nijmegen

Transcriptie

1 Februari/juli 2004 Dit rapport is samengesteld door: Afdeling Onderzoek en Statistiek Gemeente : Klaas Pruijsen Jenny Zonneveld in opdracht van afdeling Bouwen en Wonen, DGG

2 Inhoudsopgave Samenvatting 5 1 Inleiding 9 2 Kernprofiel Woonsituatie en tevredenheid De Nijmeegse woningvoorraad Kenmerken van Nijmeegse huishoudens Verdeling over de voorraad: wie woont waar? De prijs van het wonen Tevredenheid met woning en woonomgeving Verhuisplannen en woonwensen Verhuisgeneigdheid Verhuismotieven Wensen omtrent nieuwe woning Wensen omtrent nieuw woonmilieu 25 3 Aandachtsgroep in Wie hoort er tot de aandachtsgroep? Hoe woont de aandachtsgroep? Verhuisplannen onder aandachtsgroep Aandachtsgroep en de goedkope voorraad Conclusies 37 4 Indicaties voor samenstelling van het bouwprogramma Inleiding Van woningvraag naar woningtekort Invloed van maatschappelijke ontwikkelingen Twee scenario s voor het KAN Indicaties voor Conclusie: belangrijke opgaven 50 5 Ouderen Woon- en leefsituatie ouderen Verhuisplannen en woonwensen van ouderen 57 2

3 5.2.1 Verhuisplannen Ouderen op de huurmarkt Woonwensen Toekomstverkenning ouderenvraag Gevolgen voor VHV-beleid ouderen Inleiding Onderzoeksconclusies Beleidsconclusies 70 6 Starters Omvang startersgroep in Kenmerken en woonwensen starters Positie starters op de woningmarkt Strategieen voor het verbeteren van de positie van starters 82

4 Samenvatting Samenvatting Inleiding In wordt om de 4 jaar een woningmarktonderzoek uitgevoerd. Daarin worden de grote trends, de langdurig spelende processen op de woningmarkt in beeld gebracht. De onderzoeken worden in regionaal/kan-verband gehouden. In 2002/2003 is voor het woningmarktonderzoek aangesloten bij het landelijk WBO. De analyse van het onderzoeksmateriaal is in vijf thema s verdeeld. Het eerste thema, het kernprofiel, is algemeen, beschrijvend van aard. De overige vier onderdelen zijn gekozen op basis van actuele beleidsthema s: aandachtsgroepen, indicaties voor de samenstelling van het bouwprogramma, ouderen en starters. In de rapportage sluiten deze onderdelen steeds af met een paragraaf waarin (onderzoeks)conclusies worden getrokken worden. Kernprofiel De Nijmeegse woningvoorraad is in ongeveer drie gelijke delen op te splitsen: laagbouwkoop, laagbouwhuur en etagehuur nemen ieder rond 30% van de voorraad in. Ongeveer 60% van de Nijmeegse woningen is een huurwoning. Hiermee heeft, net als Arnhem, in vergelijking tot de rest van het KAN veel etage- en veel huurwoningen. Voor de Nijmeegse bevolking is kenmerkend dat daar een hoog aandeel alleenwonenden en kamerbewoners onder is. De Nijmeegse huurders geven gemiddeld 35% van hun inkomen uit aan woonlasten. Dat is iets meer dan het landelijk gemiddelde. Dat komt vooral door het relatief lage inkomen van de aren. De woonlasten in zijn in namelijk juist wat lager dan in Nederland. Kopers in geven gemiddeld slechts 25% van hun inkomen uit aan woonlasten. De aren die in een koopwoning wonen zijn (zeer) tevreden over hun huis: 97-99%. Onder huurders ligt die tevredenheid duidelijk lager, rond de 75%. Bronnen van ontevredenheid zijn het gebrek aan buitenruimte, de onderhoudstoestand en de indeling van de woning. Met de woonomgeving is ruim driekwart van de aren tevreden, dat is iets meer dan in Arnhem, maar lager dan in de rest van het KAN. Vooral parkeervoorzieningen en de aantrekkelijkheid van bebouwing worden minder goed beoordeeld. De verhuisgeneigdheid in en in Nederland is sinds het vorig WBO gedaald. Er zijn minder doorstromers dan in het WBO 1998/1999. Hierin is de invloed van de mindere economische omstandigheden terug te zien. Daarentegen zijn er juist meer starters (met een urgente verhuiswens) waardoor het woningtekort toch is toegenomen. 5

5 Rond de huishoudens en starters hebben plannen de komende jaren te verhuizen. Tweederde daarvan wil in blijven. De helft van de verhuisgeneigden zoekt een laagbouwwoning, de ander helft een etagewoning. Aandachtsgroep Met de aandachtsgroep van het volkshuisvestingsbeleid worden de huishoudens bedoeld die op grond van hun lage inkomen bijzondere aandacht van het beleid krijgen. In 2002/2003 hoorde 37% van de zelfstandig wonende Nijmeegse huishoudens tot de aandachtsgroep. In vergelijking met het Nederlandse cijfer (31%) is dat een hoog percentage. Het aandeel aandachtsgroep in zakt, net als landelijk, al jaren. Vooral alleenstaande ouderen en 1-oudergezinnen horen vaak tot de aandachtgroep. Van de huishoudens in de aandachtsgroep woont 90% in een huurwoning. Zij geven een veel groter deel van hun inkomen (40-50%) uit aan woonlasten dan huishoudens die niet tot de aandachtsgroep behoren (die besteden een kwart van hun inkomen aan wonen). Ongeveer de helft van de Nijmeegse woningvoorraad, woningen, is een bereikbare 1 huurwoning. Op het eerste gezicht lijken er dus genoeg betaalbare woningen voor de aandachtsgroep. Maar: Ook de huishoudens met een inkomen net boven dat van de aandachtsgroep doen een terecht beroep op de bereikbare voorraad. Een belangrijk deel van de starters zoekt een bereikbare huurwoning. Een deel van de goedkope woningen wordt bewoont door huishoudens met een te hoog inkomen. Deze goedkope scheefheid is in relatief beperkt. Wanneer je deze kanttekeningen meeneemt zijn er in toch te weinig bereikbare huurwoningen. Indicaties voor de samenstelling van het bouwprogramma Door het woningbehoeftepatroon zoals dat uit het WBO naar voren komt te combineren met de voor de toekomst verwachte bevolkingsontwikkeling kan een beeld gegeven worden van de extra woningen die er de komende jaar bij moeten komen. In het KAN-WBO zijn zulke bouwindicaties berekend. Daarbij is met twee scenario s, een economisch voorzichtig en een trendmatig scenario, gewerkt. Vanuit deze KANindicaties zijn Nijmeegse bouwindicaties afgeleid. Heel belangrijk bij de bouwindicaties zijn de herstructureringsvoornemens. Als er woningen gesloopt worden, of huurwoningen verkocht, werkt dat door in de gewenste omvang en samenstelling van het nieuwbouwprogramma. De uitbreidingsbehoefte, de woningen die erbij moeten komen, is dus niet hetzelfde als de nieuwbouwbehoefte. In de tabel is een overzicht te zien van de Nijmeegse uitbreidingsbehoefte tussen 2002 en 2010 en wat dat betekent voor de nieuwbouwopgave nadat rekening is gehouden met de herstructureringsplannen. 1 een woning met een huur onder de aftoppingsgrens van de IHS 6

6 Samenvatting trendmatige verschuiving econ. voorzichtig uitbreiding nieuwbouw uitbreiding nieuwbouw laagbouw huur 15% 30% 25% 40% laagbouw koop goedk./mid.duur 35% 20% 25% 10% laagbouw koop duur/zeer duur 20% 15% 20% 15% etage huur 20% 25% 25% 30% etage koop 10% 5% 5% 5% totaal Tussen 2002 en 2010 moeten er in 9000 woningen bijkomen. Dat betekent wanneer je rekening houdt met herstrucutering (m.n. sloop) dat er woningen gebouwd zullen moeten worden Afhankelijk van het scenario moet 15-25% van de uitbreiding in de laagbouwhuursector plaats hebben. Omdat er in deze sector echter ook veel woningen verdwijnen, door sloop of verkoop, is de nieuwbouwopgave in de laagbouwhuur veel groter. Omgekeerd zie je dat er minder goedkope laagbouwkoopwoningen gebouwd hoeven te worden dan er bij moeten komen. Ook door verkoop van huurwoningen wordt immers extra-aanbod in deze categorie geschapen. Veranderingen in herstructureringsvoornemens hebben grote gevolgen voor de omvang en samenstelling van de nieuwbouwbehoefte. We hebben de bestaande bouwplannen voor de periode vergeleken met de indicatie voor nieuwbouw. Daarbij bleek het volgende: De omvang van de bouwplannen (10350) sluit redelijk aan bij de omvang van de nieuwbouwbehoefte. Er is echter geen ruimte voor, te verwachten, uitval of vertraging van bouwplannen. Er staan in vergelijk tot de behoefte veel te weinig laagbouwhuurwoningen in de planning. Daarentegen is het aantal geplande etagekoopwoningen vele malen hoger dan de behoefte-indicaties aangeven. Ouderen Ouderen zijn over het algemeen weinig mobiel op de woningmarkt. De meesten van hen zijn (zeer) tevreden met hun woonsituatie (die varieert van etagehuur tot laagbouwkoop) en hebben geen verhuisplannen. Het kleine deel van de ouderen dat wel wil verhuizen heeft echter specifieke wensen en eigenschappen. Gezondheid is voor hen de belangrijkste verhuisreden, ze willen in meerderheid verhuizen naar een toegankelijke huurwoning, hechten relatief veel waarde aan zorg- en servicevoorzieningen bij de woning en zijn bovengemiddel gericht op hun eigen woonbuurt. De groep ouderen groeit, alhoewel in wat minder hard dan in de nietstedelijke gebieden van het KAN. In is de groei geconcentreerd bij de mensen in de leeftijdsklasse jaar. Tussen 2002 en 2015 neemt hun aantal met meer dan 40% toe. Dit zorgt ervoor dat de in die periode kwantitatief belangrijkste ontwikkeling op het gebied van wonen van ouderen het toenemend gebruik van laagbouwkoopwoningen 7

7 door ouderen is. In deze woningen wonen de toekomstige ouderen nu al en het gros van hen woont daar over 10 jaar nog steeds. Beleidsmatig relevanter is de groep ouderen die wel op zoek zal gaan naar andere woonruimte. Daarbinnen zijn twee deelgroepen te onderscheiden: in het kader van het extra-muraliseringsbeleid zullen steeds meer mensen, die in de huidige omstandigheden in verzorgingstehuizen wonen, met ondersteuning/zorg aan huis in zelfstandige woningen wonen daarnaast is er de groep gewone verhuizers die, zoals beschreven, vooral op zoek is naar een toegankelijke (huur)woning met enige vorm van zorg en service. Voor de bouwopgave betekent dit in de jaren dat zo n 1500 etagehuurwoningen voor de doelgroep ouderen gebouw moeten worden. Bij 500 daarvan gaat het om woningen voor mensen die naar de huidige normen in een verzorgingshuis zouden wonen, de overige 1000 zijn voor meer vitale ouderen. Deze getallen zijn indicaties. De woningmarkt voor ouderen is sterk verweven met die van ander groepen: veel ouderen wonen in gewone woningen, veel voor ouderen geschikte woningen worden ook bewoond door jongere huishoudens. Er is geen sprake van een afgescheiden ouderenwoningmarkt. Starters Door een oplopend woningtekort hebben starters het de afgelopen jaren steeds moeilijker gekregen. De belangrijkste reden voor de toename van het woningtekort ligt in de te geringe nieuwbouw van (huur)woningen. Maar ook de grote stijging van de koopprijzen op de woningmarkt heeft bijgedragen aan de moeilijke positie van starters. Enerzijds doordat koopwoningen voor veel starters onbetaalbaar werden, anderzijds doordat veel huurders zich de overstap naar een koopwoning niet meer konden permitteren. Daardoor kwamen er ook minder huurwoningen, voor starters een belangrijke woningcategorie, vrij. Dit heeft ertoe geleid dat er in het WBO 2002/2003 meer urgente starters zijn dan in dat van 1998/ % van de starters wil alleen gaan wonen. Een etagehuurwoning is het door hen meest gezochte woningtype. Starters stellen daarbij wel degelijk kwaliteitseisen aan hun woning: slechts 1 op de 5 starters zoekt een woning met één slaapkamer. De beste remedie voor het oplossen van startersproblemen is het opvoeren van de woningproductie. Daarbij is het minder belangrijk of de nieuw te bouwen woningen direct voor starters bestemd zijn of voor doorstromers. Of een starter nu rechtstreeks geholpen wordt, of aan het eind van een lange verhuisketen maakt weinig uit. Het is echter wel van belang te bouwen in een samenstelling die aansluit bij de behoefte. In de huidige plannen zijn in verhouding tot de behoefte te veel etagekoopwoningen geprogrammeerd. Dit geeft een groot risico op uitval en dus op een lagere productie dan wenselijk. Dat heeft nadelige gevolgen voor de positie van starters. Herstructurering (sloop en verkoop van huurwoningen) betreft door starters veel gevraagde woningcategorieën. Daarom is het belangrijk bij herstructurering zo volledig en gelijktijdig mogelijk door nieuwbouw te compenseren voor het verlies aan woningen. 8

8 Inleiding 1 Inleiding Regionaal woningmarktonderzoek In wordt om de 4 jaar een woningmarktonderzoek uitgevoerd. In deze serie onderzoeken worden de grote trends, de langdurige spelende processen op de woningmarkt in beeld gebracht. De uitkomsten van woningmarktonderzoek geven indicaties voor bouwprogramma s (spreiding en samenstelling) en zijn de afgelopen jaren gebruikt bij de plannen en bijsturing van de woningbouw en ter onderbouwing van volkshuisvestingsbeleid. Vanaf 1991 zijn de woningmarktonderzoeken steeds in regionaal/kan-verband uitgevoerd. Daarvoor werden in eigen beheer een enquêtes afgenomen, die toegespitst waren op de lokale en regionale woningmarktsituatie. Deelname aan landelijk WBO Ook in 2002/2003 is een KAN-woningmarktonderzoek uitgevoerd, met daarbinnen een Nijmeegs deelonderzoek. In tegenstelling tot de eerdere onderzoeken is voor dit onderzoek, in overleg tussen het KAN en de gemeenten en Arnhem, besloten deel te nemen aan de enquêtering in het kader van het landelijk WBO (oversampling). Voorname argumenten om daartoe over te gaan waren: Doordat landelijk, regionaal en lokaal van hetzelfde onderzoek hebben we eensluidende basisinformatie en cijfers. Dat vergemakkelijkt het overleg met hogere bestuurslagen. Vergelijkingsmogelijkheden met Nederland. Uitbesteding veldwerk bespaart veel tijd en energie. Deelname aan het WBO heeft ook nadelen. Zo is de vergelijking met eerdere woningmarktonderzoeken lastig vanwege afwijkende vraagstelling en enquêtemethodiek. Ook konden geen regionaal- of lokaal-specifieke vragen gesteld worden. Methode en respons Het veldwerk voor het WBO is uitgevoerd onder begeleiding en verantwoordelijkheid van het Ministerie VROM. Uit de Gemeentelijke BasisAdministratie is een personensteekproef getrokken onder de bevolking van 18 jaar en ouder (excl. tehuisbewoners). Het veldwerk heeft plaats gehad in de periode april 2002 tot februari In augustus 2003 is het databestand opgeleverd. In het KAN zijn in totaal ruim 4700 enquêtes afgenomen, in bijna De overall-respons bedroeg ongeveer 65%. Ongeveer een derde van de enquêtes is face-to-face afgenomen, de rest voornamelijk telefonisch. Opzet In deze rapportage behandelen we vijf analysethema s: Als eerste schetsen we een kernprofiel van de Nijmeegse woningmarkt: wie woont er in, hoe ziet de woningvoorraad eruit, hoe tevreden is men, welke verhuisplannen en wensen leven er onder de Nijmeegse bevolking. Daarna richten we de focus speciaal op de aandachtsgroep van het volkshuisvestingsbeleid, huishoudens met een laag inkomen. Wat voor huishoudens zijn dit, hoe wonen zij, zijn er voor hen voldoende goedkope woningen. 9

9 In het derde analysethema draait het om indicaties voor nieuwbouw. We kijken vooruit, de toekomst in. Welke woningen moeten er in bijkomen, wat betekent dat voor de nieuwbouw, wat voor invloed heeft herstructurering. Als vierde analysethema behandelen we de positie van ouderen op de woningmarkt en de gevolgen die de toename van de groep ouderen heeft voor het volkshuisvestingsbeleid. Tenslotte schenken we aandacht aan woonwensen en positie van starters en gaan we in op mogelijke strategieën om de kansen van starters te verbeteren. De analyses voor de eerste drie thema s zijn afgerond in februari 2004, die voor de laatste twee thema s in juli

10 Kernprofiel 2 Kernprofiel 2.1 Woonsituatie en tevredenheid De Nijmeegse woningvoorraad Aan de hand van de kenmerken samenstelling, toegankelijkheid en bereikbaarheid wordt hier een kort beeld geschetst van de Nijmeegse woningvoorraad. Hoog aandeel goedkope -en middeldure etagewoningen Volgens het WBO 2002/2003 telde in 2002 circa zelfstandige woningen. Bijna tweederde van de Nijmeegse woningvoorraad bestaat uit laagbouw. De verhouding huur/koop bedraagt 61/39. wordt daarbij in vergelijking tot het gehele KAN-gebied gekenmerkt door een geringer aandeel middeldure- en dure laagbouw-koopwoningen. In de huursector is er een hoger aandeel goedkope- en middeldure etagewoningen. Dit zijn typische kenmerken voor een stedelijke woningmarkt. 32% 31% 6% 30% Arnhem 28% 29% 8% 35% Rest KAN 62% 25% 2% 10% KAN 47% 27% 5% 20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% lb koop lb huur et koop et huur Figuur 1 Samenstelling woningvoorraad naar eigendomssituatie Een relatief toegankelijke en bereikbare voorraad De Nijmeegse woningvoorraad is in vergelijking met het KAN-gebied relatief toegankelijk : ruim een kwart van de woningen is toegankelijk. Dat wil zeggen dat de woonkamer, keuken, badkamer en tenminste een slaapkamer op dezelfde etage liggen en dat die etage zonder trap lopen is te bereiken. Dit is voor met name de oudere en/of minder valide woonconsument van belang. Ook kent veel bereikbare (relatief betaalbare) huurwoningen: dit betreft bijna de helft van de totale woningvoorraad. Een bereikbare huurwoningen valt onder de 11

11 zogenaamde aftoppingsgrens voor de individuele huursubsidie (in ,= voor 1 en 2 personen en 458,= voor meer dan 2 personen). 60% 50% 49% 50% 40% 38% 36% 30% 20% 26% 25% 21% 28% 23% 10% 0% Arnhem rest KAN Kan totaal Nederland toegankelijkheid bereikbaarheid Figuur 2 Aandeel toegankelijke en bereikbare woningen De relatief grote fysieke toegankelijkheid en bereikbaarheid hangt samen met de samenstelling van de voorraad waarin veel etage(huur)woningen voorkomen. In bestaat de toegankelijke voorraad maar liefst voor bijna 70% uit etagehuurwoningen. In de suburbane woongebieden van het KAN-gebied (rest KAN) maken juist de laagbouwwoningen een groot deel uit van de toegankelijke voorraad. niet toegankelijk 40% 37% 5% 17% toegankelijk 9% 12% 10% 69% 0% 20% 40% 60% 80% 100% laagbouw koop laagbouw huur etage koop etage huur Figuur 3 Toegankelijkheid naar woningtype en eigendomssituatie in Van de (financieel) bereikbare woningen is ongeveer de helft laagbouwwoning en de helft etagewoning. 12

12 Kernprofiel Kenmerken van Nijmeegse huishoudens Volgens het WBO 2002/2003 vormen alle aren van achttien jaar en ouder samen zo n huishoudens. Dit is inclusief onzelfstandig wonenden, met name kamerbewoners. Hoog aandeel alleenwonenden en kamerbewoners Een stad als kent traditioneel een oververtegenwoordiging van alleenwonenden. Ook het aandeel kamerbewoners is hoog; dit hangt onder meer samen met de aanwezigheid van de Katholieke Universiteit. Het aandeel huishoudens met kinderen is, net als in Arnhem, behoorlijk lager dan in de meer suburbane gemeenten binnen het KAN-gebied. Opvallend is ook het geringere aandeel van tweepersoonshuishoudens in ten opzichte van het KAN-gebied, wat onder meer samenhangt met het relatief grote aandeel onzelfstandig wonenden in het Nijmeegse totaalcijfer. 30% 25% 22% 26% KAN 20% 15% 15% 15% 14% 13% 14% 17% 15% 11% 11% 10% 5% 3% 2% 6% 5% 1% 2% 7% 0% 1 pers. huish. <55 jr 1 pers. huish. 55+ jr 2 pers. huish. <55 jr 2 pers. huish. 55+ jr 2 pers. huish. + kind <55 jr 2 pers. huish. + kind 55+ jr overig huish. <55 jr overig huish. 55+ jr onzelfstandig Figuur 4 Huishoudens naar samenstelling en leeftijd in en KAN Grote groep lage en middeninkomens Naast een groot aandeel lagere inkomensgroepen valt in ook de relatief grote middencategorie op 2. De hogere inkomensgroepen zijn in het KAN-gebied vaker buiten de twee grote steden te vinden. In hoofdstuk 2 komt de laagste inkomensgroep, de aandachtsgroep, uitgebreider aan de orde. 2 We gebruiken hier de in het KAN gangbare inkomensindeling. De laagste inkomensklasse is de aandachtsgroep (normen Ministerie VROM, 1-pers.hh. tot per jaar, meer-pers.hh tot per jaar. Doelgroep+huishoudens hebben een inkomen tot bruto per jaar. 13

13 KAN rest KAN Arnhem 0% 20% 40% 60% 80% 100% aandachtsgroep doelgroep+ hogere inkomens Figuur 5 Huishoudens naar inkomensklasse Verdeling over de voorraad: wie woont waar? En zijn duidelijke patronen te zien in de verdeling van huishoudenscategorieën en inkomensgroepen over de verschillende typen woningen in de stad. Behoorlijk aandeel oudere alleenwonenden in laagbouw wordt gekenmerkt door veel alleenwonenden, overwegend in huurwoningen, vaak in etagebouw. Opvallend is echter ook de behoorlijke groep eenpersoonshuishoudens tot 55 jaar die een etage-koopwoning bezit. Nog een aantal opvallende zaken: jongere tweepersoonshuishoudens wonen vaak in etage-huurwoningen, tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar zien we veel terug in laagbouw-koopwoningen en oudere tweepersoonshuishoudens vaak in laagbouw-huur of laagbouw-koopwoningen. Huishoudens met kinderen wonen ook in overwegend in laagbouw-woningen, vaak zijn dat koopwoningen. 14

14 Kernprofiel 31% 32% 30% 6% overig 60% 17% 18% 4% 2 persoonshuish. met kinderen 31% 62% 6% 2 persoonshuishouden 55+ jr 39% y 37% 23% 2 persoonshuishouden < 55 jr 17% 52% 21% 11% 1 persoonshuishouden 55+ jr 33% 19% 43% 5% 1 persoonshuishouden < 55 jr 21% 8% 57% 14% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Figuur 6 Verdeling huishoudens over woningvoorraad in laagbouw huur laagbouw koop etage huur etage koop Tweederde van doelgroep+ huurt De lage inkomensgroepen, de aandachtsgroep, vinden we in met name in de huursector. Vergeleken met het KAN-gebied zijn ze sterker vertegenwoordigd in de etage-huursector en minder in de laagbouw-koopsector. Ook de doelgroep+ woont in relatief vaker in een (etage)huurwoning. Hoge inkomensgroepen zitten ook in hoofdzakelijk in de laagbouw-koopsfeer. hogere inkomens 65% 16% 8% 12% doelgroep + 22% 27% 10% 41% aandachtsgroep 9% 48% 3% 40% 0% 25% 50% 75% 100% lb koop lb huur et koop et huur Figuur 7 Verdeling inkomensgroepen over woningvoorraad in 15

15 2.1.4 De prijs van het wonen Om een beeld te geven van de woonlasten in gaan we hier in op drie kenmerken uit het WBO: de netto woonuitgaven (huur danwel hypotheeklasten), de totale woonuitgaven (inclusief bijkomende lasten voor energie, water, heffingen en belastingen) en de zogenaamde woonquote, die uitdrukt welk deel van het netto inkomen uitgegeven wordt aan woonlasten. Totale woonuitgaven huurders in relatief laag De nettohuur (basishuur minus eventuele huursubsidie) bedraagt in gemiddeld 314,= terwijl de totale woonuitgaven (nettohuur + bijkomende woonuitgaven als lasten voor energie, water, heffingen en belastingen) gemiddeld 429,= bedragen. Dat is relatieve laag in vergelijking met Arnhem, de overige KAN-gemeenten en met landelijke cijfers. Huurders besteden in gemiddeld zo'n 35% van hun netto inkomen aan woonlasten. Dat is enigszins boven het landelijk gemiddelde, wat samenhangt met het gemiddeld lage inkomensniveau van huurders in deze stad en niet zozeer met de hoogte van de totale woonuitgaven. Netto huur Aantal huishoudens Netto koopuitgaven Aantal huishoudens Arnhem Rest KAN KAN Nederland Figuur 8 Netto woonuitgaven per maand (gemiddeld, voor zelfstandige woningen) Woonquote eigenaren lager dan huurders Eigenaar-bewoners in besteden ongeveer 25% van hun netto inkomen aan woonlasten, een gemiddelde score. De netto woonuitgaven per maand voor huiseigenaren bedragen gemiddeld 438,= (dat is inclusief het fiscaal effect), terwijl men totaal zo'n 603,= aan woonlasten kwijt is. Dat is lager dan de gemiddelde totale woonlasten in Arnhem ( 620,=) en vergelijkbaar met landelijke cijfers ( 599,=). Totale woonuitgaven huurders Aantal huishoudens Totale woonuitgaven kopers Aantal huishoudens Arnhem Rest KAN KAN Nederland Figuur 9 Totale woonuitgaven per maand (gemiddeld, voor zelfstandige woningen) Ogenschijnlijk zijn huiseigenaren beter af dan huurders als het gaat om de woonquote: 25% versus 35% van het netto inkomen. In de hier gepresenteerde maandelijkse kosten zijn echter een aantal zaken niet meegenomen, zoals overdrachtsbelasting, onderhoud, vermogensopbouw en waardeontwikkeling. Dit maakt de vergelijking lastig. Overigens is de woonquote voor huiseigenaren voor en de regio zeer vergelijkbaar. 16

16 Kernprofiel Woonquote huurders Aantal huishoudens Woonquote kopers Aantal huishoudens Arnhem rest KAN KAN Nederland Figuur 10 Totale woonquote (aandeel totale woonlasten in besteedbaar inkomen) Tevredenheid met woning en woonomgeving Vooral eigenaar-bewoners tevreden over woning aren zijn overwegend (zeer) tevreden met hun woning. Vooral eigenaarbewoners zijn ingenomen met hun woning, met name met de sfeer van de woning en de staat van onderhoud. Het minst tevreden zijn bewoners van laagbouw-huur en etage-huurwoningen (zie Figuur 11). Met name alleenwonenden en gezinnen met kinderen geven nog wel eens aan ontevreden zijn over hun huidige woning. De belangrijkste redenen om (zeer) ontevreden te zijn: onvoldoende buitenruimte bij de woning (tuin, terras); een slechte onderhoudstoestand; de indeling van de woning. 40% 43% 10% 5% etage koop 48% 51% etage huur 30% 46% 14% 8% laagbouw koop 62% 35% laagbouw huur 27% 46% 15% 6% 6% 0% 20% 40% 60% 80% 100% zeer tevreden tevreden niet tevreden, maar ook niet ontevreden ontevreden zeer ontevreden Figuur 11 Tevredenheid met huidige woning in aren tevreden met woonomgeving Ook ten aanzien van de woonomgeving zijn aren overwegend (zeer) tevreden. Met name diegenen die woonachtig zijn in een zogenaamd groen-stedelijk woonmilieu geven dit aan. Met een groen-stedelijk woonmilieu wordt een monofunctioneel 17

17 woongebied bedoeld dat ruim en groen van opzet is, vaak gaat het om woningen met tuin. KAN 36% 46% 10% 6% rest KAN 43% 44% 8% 4% Arnhem 25% 49% 12% 10% 4% 30% 47% 12% 8% 0% 20% 40% 60% 80% 100% zeer tevreden niet tevreden, maar ook niet ontevreden zeer ontevreden tevreden ontevreden Figuur 12 Tevredenheid met de huidige woonomgeving De situatie is vergelijkbaar met die in Arnhem, terwijl bewoners in de overige delen van het KAN-gebied een (nog) grotere tevredenheid met hun woonomgeving kennen. Woonmilieuaspecten aren zijn gemiddeld wat minder tevreden over de volgende aspecten: aantrekkelijkheid van de bebouwing; parkeervoorzieningen in de buurt. Overigens zijn parkeervoorzieningen ook in de overige delen van het KAN-gebied een vergelijkbare reden van ontevredenheid, in Arnhem nog in wat sterkere mate. In vergelijking met het KAN-gebied scoort voor wat betreft de woonomgeving wat hoger ten aanzien van: winkelvoorzieningen in de buurt; haltes openbaar vervoer (nabijheid). 18

18 Kernprofiel groenvoorzieningen 23% 53% 9% 13% haltes OV 17% 62% 8% 10% parkeergelegenheid 12% 54% 10% 17% 6% winkels 31% 45% 7% 14% 4% aantrekkelijkheid bebouwing 8% 57% 15% 17% 0% 20% 40% 60% 80% 100% zeer tevreden tevreden niet tevreden, maar ook niet ontevreden ontevreden zeer ontevreden Figuur 13 Tevredenheid over woonmilieuaspecten in 2.2 Verhuisplannen en woonwensen Verhuisgeneigdheid Ruim huishoudens met verhuisplannen Of iemand wil verhuizen hangt sterk samen met de woonsituatie en de levensfase waarin hij of zij in verkeert. Totaal Urgent Potentieel Niet Zelfstandige huishoudens % 18% 74% 1p % 25% 64% 1p % 9% 84% 2p % 25% 68% 2p % 11% 86% 2p+k % 14% 78% 1-ouder+overig % 22% 67% Onzelfstandigen % 48% 31% Kamer % 51% 28% Thuiswonend % 43% 37% % 24% 65% Figuur 14 Verhuisplannen naar leeftijdsklasse in Er leven in ruim huishoudens of onzelfstandig wonenden met plannen om de komende twee jaar naar een (andere) woning te verhuizen. Na de verhuizing zullen zij huishoudens vormen: vooral bij nu nog onzelfstandig wonenden komt het voor de twee mensen met verhuisplannen samen één huishouden willen gaan vormen. Daardoor is het aantal toekomstige huishoudens wat kleiner dan het aantal verhuisgeneigden. 19

19 Kamerbewoners en thuiswonenden zijn relatief vaak verhuisgeneigd. Maar ook éénpersoonshuishoudens tot 55 jaar en overige huishoudens, waaronder veel eenouder-gezinnen, hebben vaak verhuisplannen. Met het stijgen van de leeftijd vermindert over het algemeen de verhuisgeneigdheid. Van de totale groep verhuisgeneigden noemen we er urgent, zij zijn actief met het zoeken naar een woning, zouden een passende woning aanvaarden en willen binnen een jaar verhuizen. Bijna huishoudens kijken rustig uit naar een andere woning, deze noemen we potentieel verhuisgeneigd. In vergelijking tot de vorige woningmarktonderzoeken zijn er in en Nederland veranderingen in verhuisgeneigdheid. In totaliteit zijn er minder verhuisplannen. Dat komt doordat er duidelijk minder doorstromers (huishoudens die nu al zelfstandig wonen) zijn dan vier jaar geleden. Hierin is de invloed van de mindere economische omstandigheden terug te zien. Mensen zijn minder op zoek naar verbetering in hun woonsituatie, ze wachten vaak betere tijden of. Daarentegen zijn er juist meer starters (huishoudens die nu nog onzelfstandig wonen) met een urgente verhuiswens. Dit uit zich in én is het gevolg van het de laatste jaren oplopend woningtekort. Van de volwassenen die niet beschikken over een zelfstandige woning (thuiswoners of kamerbewoners) heeft de meerderheid verhuisplannen (zie Figuur 15). Maar ook jonge huishoudens die wel de beschikking hebben over een zelfstandige woning willen vaak verhuizen. Deze huishoudens wonen vaak in huur- en etagewoningen, die een hogere doorstroming kennen. Met name huishoudens in huurwoningen en kamerbewoners hebben potentiële of urgente verhuisplannen. In de laagbouwkoopsector is de verhuisgeneigdheid juist beperkt. onzelfstandig wonend 21% 49% 31% etage huur 14% 24% 62% etage koop 3% 26% 70% laagbouw huur 7% 19% 73% laagbouw koop 3% 10% 87% Figuur 15 Verhuisplannen naar huidige woonvorm in 0% 20% 40% 60% 80% 100% urgent potentieel niet In zijn totaliteit ligt de verhuisgeneigdheid in hoger dan in het KAN-gebied, met name bij huishoudens die we urgent verhuisgeneigd noemen. Daar draagt de samenstelling van de bevolking aan bij: huishoudencategorieën als eenpersoonshuishoudens en kamerbewoners komen in relatief veel voor. 20

20 Kernprofiel Verhuismotieven De huidige woning en de huidige woonbuurt zijn de belangrijkste redenen voor zelfstandige huishoudens om te willen verhuizen. Ten aanzien van de woning gaat het dan meestal om het feit dat deze te klein is. Met betrekking tot de woonomgeving worden, met name door huurders, aspecten genoemd als de onveiligheid in de buurt, de mede-buurtbewoners en overlast van lawaai. Bij oudere huishoudens (éénpersoons- en tweepersoonshuishoudens vanaf 55 jaar) is vooral gezondheid of behoefte aan zorg een belangrijke verhuisreden. Gezondheid of behoefte aan zorg studie werk Huidige woning Huidige woonbuurt geen van deze/anders Persoonlijke redenen Totaal lb huur 16% 0% 6% 26% 29% 22% 1% 100% lb koop 10% 0% 7% 30% 16% 35% 2% 100% et huur 5% 0% 20% 26% 21% 17% 11% 100% et koop 11% 3% 23% 27% 0% 0% 21% 100% Thuiswonend 0% 5% 0% 2% 0% 19% 73% 100% Kamer 1% 9% 14% 41% 6% 8% 22% 100% Figuur 16 Verhuismotieven naar huidig woningtype in Onzelfstandige huishoudens geven vaak persoonlijke redenen aan als verhuismotief. Daarbij gaat het om starters die zelfstandig willen gaan wonen of willen samenwonen. Voor kamerbewoners zijn vaak ook de huidige woning (vaak te klein) en ontwikkelingen rondom werk (verandering van werkkring) en rondom studie aanleiding om te (willen) verhuizen Wensen omtrent nieuwe woning Wensen van woningvragers In deze paragraaf beschrijven we de woonwensen van mensen met verhuisplannen. We kijken nog niet naar het aanbod dat bij deze verhuizingen vrijkomt. De hier beschreven woningvraag is dus niet hetzelfde als het woningtekort, of gewenste aanvulling van de woningvoorraad. Dat komt later aan de orde. In hoofdstuk 4 worden vraag en aanbod, lange en korte termijn ontwikkelingen gecombineerd om tot indicaties voor nieuwbouwprogrammering te komen. Etagehuurwoning het meest gezocht In worden opvallend veel etagehuurwoningen gevraagd. Deze vraag richt zich op alle prijscategorieën, met een nadruk op de woningen met een lagere huur. De vraag naar laagbouw blijft echter domineren, maar wel in mindere mate dan in Arnhem of in andere delen van de regio. Zo n 49% van de Nijmeegse huishoudens die willen verhuizen is op zoek naar een laagbouwwoning, waarvan ongeveer de helft een koopwoning en de andere helft een huurwoning wenst. 21

21 KAN totaal 30% 26% 6% 29% 9% rest KAN 35% 22% 8% 24% 11% Arnhem 28% 34% 5% 27% 5% 25% 24% 4% 37% 10% 0% 20% 40% 60% 80% 100% laagbouw koop etage koop onzelfstandig of buitenland laagbouw huur etage huur Figuur 17 Woonwensen verhuisgeneigden in etage huur 40% 33% 27% etage koop 57% 15% 17% 11% laagbouw huur 34% 44% 22% laagbouw koop 15% 41% 31% 12% 0% 20% 40% 60% 80% 100% goedkoop middelduur duur zeer duur Figuur 18 Gewenste prijscategorie 3 zelfstandige woningen in Locatievoorkeur De meerderheid van de Nijmeegse huishoudens met verhuisplannen heeft een voorkeur voor, 16% heeft geen voorkeur of weet het niet, een relatief kleine groep 3 Prijsklassen: goedkope huur: t/m 358,=, middeldure huur: 358,= t/m 478,=, dure huur: vanaf 479,-, goedkope koop: tot ,=, middeldure koop: ,= tot ,=, dure koop: ,= tot , zeer dure koop: vanaf

22 Kernprofiel richt zich op de overige KAN-gemeenten en zo n 11% op de rest van Nederland. In vergelijking tot bewoners van andere delen van het KAN zijn aren relatief sterk op hun eigen gemeente bericht: in Arnhem zoekt 55% van de verhuisgeneigden in de eigen plaats, in de rest van het KAN is dat percentage nog iets lager. weet niet 16% buitenland 3% rest Nederland 11% rest KAN 5% 65% Figuur 19 Locatievoorkeuren Nijmeegse huishoudens met verhuisplannen Het WBO geeft ook inzicht in de huishoudens van buiten die in willen komen wonen. Dat betreft voor bijna een derde deel huishoudens afkomstig uit het KAN-gebied (inclusief Arnhem), en voor twee-derde deel van daarbuiten. elders naar Nijm Nijm. naar elders/weet niet Nijm. naar Nijm lb huur lb koop et huur et koop kamer Figuur 20 Gewenst woningtype naar herkomst en locatievoorkeur 23

23 Bij Nijmeegse huishoudens die in willen blijven is de etagehuurwoning veelgevraagd, ook laagbouwhuurwoningen worden relatief vaak gevraagd. aren die uit de stad weg willen zoeken relatief vaak naar een laagbouwkoopwoning. Bij huishoudens van buiten de stad die naar willen worden alle woningtypen genoemd, ook een kamers worden in tamelijk grote mate gezocht. Doorstromers zoeken verschillende woningcategorieën, starters richten zich met name op de huurmarkt In behoort 39% van de verhuisgeneigden tot de starters, en 61% tot de doorstromers 4. De starters vragen met name etagekoop- en etagehuurwoningen. Dit is goed voorstelbaar wanneer men zich bedenkt dat het hier vooral gaat om jonge en kleine huishoudens (vaak kamerbewoners). Echter, ook laagbouwwoningen worden door starters gewenst, vaak in de huursector. Doorstromers vragen in principe alle woningcategorieën, waarbij de koopsector eruit springt. Maar ook laagbouwhuurwoningen zijn gewenst, vooral door urgente doorstromers. doorstromer KAN 42% 29% 6% 23% doorstromer rest KAN 50% 23% 7% 19% doorstromer Arnhem 37% 37% 5% 21% doorstromer 36% 30% 4% 30% starter KAN 16% 27% 8% 49% starter rest KAN 20% 28% 11% 41% starter Arnhem 10% 33% 8% 49% starter 14% 20% 6% 59% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Figuur 21 Gewenst woningtype naar huisvestingssituatie laagbouw koop laagbouw huur etage koop etage huur Zoals eerder vermeld worden in, in vergelijking met Arnhem en/of het gehele KAN-gebied, veel etagewoningen gevraagd, met name door starters maar ook door doorstromers. 4 Starter: een huishouden dat na verhuizing hoofdbewoner van een woning is en ofwel: nieuw gevormd is (huwelijk, samenwonen, scheiding, zelfstandig wonen), geïmmigreerd is, de vorige woning niet leeg achterlaat, uit een wooneenheid verhuisd is. Men spreekt van een doorstromer indien een huishouden voor en na de verhuizing hoofdbewoner van een woning is. 24

24 Kernprofiel Nieuwbouw komt voor veel woningzoekenden in aanmerking, maar heeft niet de expliciete voorkeur Veel woningzoekenden geven aan dat voor hen zowel een bestaande als een nieuwbouwwoning in aanmerking komen. Slechts een minderheid van de woningzoekenden geeft expliciet aan een nieuwbouwwoning te wensen: in zo'n 15%. Het gaat daarbij met name om koopwoningen (laagbouw en etagebouw) en om laagbouwhuurwoningen. De acceptatie van een nieuwbouwwoning is in gemiddeld iets lager (46% wil niet naar een nieuwbouwwoning) dan in Arnhem en in de rest van het KAN-gebied, waar ongeveer 40% niet naar een nieuwbouwwoning wil verhuizen. 15% 39% 46% etage huur 8% 46% 46% etage koop 20% 38% 41% laagbouw huur 17% 36% 47% laagbouw koop 22% 32% 46% 0% 20% 40% 60% 80% 100% ja geen voorkeur nee Figuur 22 Voorkeur nieuwbouwwoning naar gewenste woonvorm in Wensen omtrent nieuw woonmilieu Om een beeld te geven van de wensen van huishoudens met verhuisplannen ten aanzien van het woonmilieu wordt hier ingegaan op de volgende onderwerpen uit het WBO: 1. de samenstelling van de buurt voor wat betreft het type woningen en voor wat betreft de aanwezigheid van bedrijvigheid; 2. de nabijheid van het stadscentrum; 3. de acceptatie van een nieuwbouwwijk. Wensbeeld samenstelling buurt varieert Als het gaat om de samenstelling van de buurt prefereert een derde deel van de verhuisgeneigden een woonbuurt met voor het merendeel eengezinswoningen. Het gaat hierbij met name om tweepersoonshuishoudens met of zonder kinderen en om éénpersoons huishoudens van 55 jaar en ouder. Het zijn met name de huishoudens met interesse in een laagbouwwoning die voor dit woonmilieu kiezen. 25

25 31% 5% 22% 42% etage koop 13% 5% 47% 35% etage huur 11% 11% 25% 54% laagbouw koop 48% 18% 33% laagbouw huur 50% 17% 32% 0% 20% 40% 60% 80% 100% voor het merendeel eengezinswoningen evenveel eengezins- als etagewoningen voor het merendeel etagewoningen geen voorkeur Figuur 23 Wensen samenstelling buurt naar gewenst woningtype in Vermeldenswaardig is het behoorlijke aandeel éénpersoonshuishoudens dat een gemengd woonmilieu zou wensen; etagezoekers (zowel huur als koop) hebben vaak geen voorkeur of prefereren een gemengd woonmilieu met ongeveer evenveel eengezinswoningen als etagewoningen. Als het gaat om de mogelijke aanwezigheid van bedrijvigheid in de woonomgeving heeft bijna de helft een voorkeur voor een monofunctioneel woonmilieu: een buurt waar met name gewoond wordt. Vooral huishoudens met kinderen en oudere eenpersoonsen tweepersoonshuishoudens hebben deze wens. Eenpersoonshuishoudens en jongere tweepersoonshuishoudens wensen (ook) een buurt waar bedrijvigheid aanwezig is. Nabijheid stadscentrum belangrijk voor een- en tweepersoonshuishoudens Nabijheid van het centrum is voor ongeveer de helft van de verhuisgeneigden belangrijk: 14% zoekt de woning in het centrum, 33% op maximaal vijftien minuten lopen van het centrum. Met name éénpersoons huishoudens, jonge tweepersoonshuishoudens en zoekers naar etagewoningen (huur en koop) hechten waarde aan de nabijheid van het stadscentrum. Voor het overige zijn de wensen ten aanzien van de ligging van de woning redelijk divers. Oudere eenpersoonshuishoudens, huishoudens met kinderen en zoekers naar laagbouwkoopwoningen zijn (ook) geïnteresseerd in een ligging van de woning aan de rand van de woonplaats. Nieuwbouwwijk acceptabel Nieuwbouwwijken zijn voor veel inwoners van acceptabel, 49% zou hier zeker een woning accepteren, daarnaast accepteert nog eens 29% misschien een woning in een nieuwbouwwijk. 26

26 Kernprofiel 49% 29% 22% KAN 54% 27% 19% KAN etage huur 54% 31% 15% KAN etage koop 48% 24% 28% KAN laagb. huur 59% 24% 17% KAN laagb. koop 51% 28% 21% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% ja misschien nee Figuur 24 Acceptatie nieuwbouwwijk in en in het KAN (naar gewenste woonvorm) De acceptatie van nieuwbouwwijken is in het KAN als geheel vergelijkbaar met de Nijmeegse situatie. Om binnen te differentiëren naar gezocht woningtype hebben we niet voldoende enquêtes. Binnen het KAN kunnen we dat wel bekijken. Dan blijkt dat er weinig verschillen zijn in de mate waarin zoekers naar een bepaald woningtype of eigendomsverhouding nieuwbouwwijken acceptabel vinden. 27

27 Aandachtsgroep in 3 Aandachtsgroep in 3.1 Wie hoort er tot de aandachtsgroep? Met de aandachtsgroep van het volkshuisvestingsbeleid worden de huishoudens bedoeld, die op grond van hun lage inkomen bijzondere aandacht van het beleid krijgen. Het begrip is in het begin van de jaren negentig geïntroduceerd. De aandachtsgroep werd destijds zo afgebakend, dat bij een reële economische groei deze groep vanzelf kleiner zou worden. Dat is ook gebeurd, de relatieve omvang van de aandachtsgroep is gestaag gezakt, in Nederland en in. In het WBO 2002/2003 ligt de grens voor de aandachtsgroep voor 1- persoonshuishoudens bij een netto jaarinkomen van per jaar, voor meerpersoonshuishoudens bij netto per jaar. Behalve aan de aandachtsgroep zal in dit hoofdstuk ook aandacht besteed worden aan de doelgroep+, huishoudens die een hoger inkomen hebben dan de doelgroep, maar minder dan per jaar. Aandeel aandachtsgroep in relatief hoog 37% Procent van de Nijmeegse huishoudens, bijna huishoudens, hoort tot de aandachtsgroep. De relatieve omvang van de aandachtsgroep in is hoog, vooral wanneer je het vergelijkt met het Nederlands gemiddelde of met de rest van het KAN. Het percentage in Arnhem ligt op hetzelfde niveau als dat in. Een hoog aandeel aandachtsgroep is een stedelijk kenmerk. Nederland 31% rest KAN 27% Arnhem 35% 37% 0% 10% 20% 30% 40% Figuur 25 % van zelfstandige huishoudens dat tot aandachtsgroep behoort, WBO 2002/2003 Net als in Nederland daalt de relatieve omvang van de aandachtsgroep in : volgens het WMO 1999 hoorde nog 43% van de huishoudens tot de aandachtsgroep, volgens het WMO %. 29

28 Alleenstaande ouderen en 1-oudergezinnen horen vaak tot de aandachtsgroep In Figuur 26 is te zien dat vooral 1-persoonshuishoudens ouder dan 55 en de categorie 1-oudergezinnen + overig relatief vaak tot de aandachtsgroep behoren. 1-ouder+overig 2-ouder 2pers pers pers pers -54 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Figuur 26 Welk percentage van elk huishoudenstype hoort tot de aandachtsgroep? Jonge twee-persoonshuishoudens en 2-oudergezinnen vallen daarentegen slechts sporadisch binnen de aandachtsgroep. aandachtsgroep doelgroep+ hogere inkomens 1-pers % 43% 9% 1-pers % 10% 1% 1-pers % 12% 2% 2-pers -54 5% 5% 28% 2-pers % 6% 11% 2 pers 70+ 5% 4% 5% 2-ouder 10% 15% 41% 1-ouder en overig 18% 5% 3% Figuur 27 Samenstelling aandachtsgroep en niet-aandachtsgroep Omgekeerd betekent dit dat binnen de aandachtsgroep de 55+-ers een belangrijke positie innemen: van de aandachtsgroep is bijna 40% 55+. Onder de doelgroep+ zijn veel alleenstaanden tot 54 jaar te vinden. Onder de hoogste inkomens veel 2-ouder gezinnen en 2-persoonshuishoudens tot 54 jaar. In Arnhem is de samenstelling van de aandachtgroep vergelijkbaar met die in. In de rest van het KAN drukken ouderen een nog sterker stempel op de aandachtsgroep: daar is meer dan de helft van de aandachtsgroep

29 Aandachtsgroep in Helft aandachtsgroep heeft (ook) inkomen uit werk Het is niet zo dat huishoudens die tot de aandachtsgroep behoren allemaal gepensioneerd/werkloos zijn. In heeft de helft van de aandachtgroep (ook) inkomen uit werk. Het zal daarbij vooral om banen van een beperkt aantal uren en/of een laag salaris gaan. Bij de huishoudens die niet tot de aandachtsgroep behoren heeft 85% inkomen uit werk. 3.2 Hoe woont de aandachtsgroep? Bijna alle aandachtsgroep-huishoudens huren een woning Bijna 90% van de huishoudens uit de aandachtsgroep in woont in een huurwoning, zowel laagbouw als etagewoningen. In Arnhem is de situatie vergelijkbaar. In de rest van het KAN is er ook een omvangrijk deel van de aandachtsgroep (een derde) dat een koopwoning bezit. aandachtsgroep overig aandachtsgr. Arnhem rest KAN laagbouw huur 21% 48% 42% 48% laagbouw koop 46% 9% 8% 31% etage huur 25% 40% 47% 19% etage koop 9% 3% 4% 2% totaal 100% 100% 100% 100% Figuur 28 Woningtype en -eigendomsverhouding aandachtsgroep Het prijsniveau van de door de aandachtsgroep gehuurde woningen valt over het algemeen binnen de normen die daarvoor door het Ministerie VROM gesteld zijn (goedkoop of middelduur, tot 479). Van alle Nijmeegse huishoudens uit de aandachtsgroep woont 8% in een woning met een hogere huur, te duur dus volgens het Ministerie (dure scheefheid). overig 18% 20% 7% 54% aand.gr 53% 28% 8% 12% 0% 20% 40% 60% 80% 100% huur goedkoop huur midden huur duur koop Figuur 29 Prijsniveau woningen aandachtsgroep en overig 31

30 Van de huishoudens die niet tot de aandachtsgroep behoren woont 18% toch in een goedkope huurwoning. Zij wonen te goedkoop. In relatief weinig goedkope en wat meer dure scheefheid Het percentage scheefheid kun je op verschillende manieren uitdrukken. Onder goedkope scheefheid kun je het percentage van goedkope huurwoningen bewoond door huishoudens uit de niet-aandachtsgroep verstaan (=het beslag dat op de goedkope voorraad wordt gedaan door huishoudens die geacht worden meer te kunnen betalen). Maar ook het aandeel van de niet-doelgroephuishoudens dat een goedkope woning woont kun je zo noemen. Ook voor dure scheefheid kun je zo twee percenteerbasissen gebruiken: het aantal dure huurwoningen of het aantal huishoudens in de aandachtsgroep. Nederland dure scheefheid als % dure voorraad 39% 32% als % aandachtsgroep 8% 6% goedkope scheefheid als % goedkope voorraad 37% 46% als % niet-aandachtsgroep 18% 15% Figuur 30 Dure en goedkope scheefheid in en Nederland In vergelijking tot de situatie in Nederland wordt in een groot deel van de dure huurwoningen bewoond door huishoudens uit de aandachtsgroep (39% versus 32). Voor de goedkope voorraad geldt dat daar relatief veel huishoudens wonen die tot de aandachtsgroep behoren en weinig huishoudens die daar gezien hun inkomen niet (meer) thuishoren: 37% (landelijk 46%) wordt bewoond door huishoudens met een hoger inkomen. Meer dan 60% van huurders uit aandachtsgroep ontvangt IHS Huishoudens uit de aandachtsgroep wonen vaak in goedkope of middeldure huurwoningen. Toch moeten zij vaak een beroep doen op IHS om de huur op te kunnen brengen: in ontvangt 61% van de huishoudens uit de aandachtsgroep die in een huurwoning woont IHS. Van de huishoudens die niet tot de aandachtsgroep behoren en die in een huurwoning wonen ontvangt 10% IHS Woonquotes bij aandachtsgroep hoog Huishoudens uit de aandachtsgroep wonen over het algemeen in de goedkopere huurwoningen, de meerderheid van hen ontvangt huursubsidie. Toch is het beslag dat door de woonlasten op hun inkomen wordt gedaan groot. In Figuur 31 is te zien dat huishoudens uit de aandachtsgroep bijna de helft van hun inkomen uitgeven aan woonkosten (huur/hypotheek en bijkomende kosten, na verrekening van IHS). Voor de huishoudens die niet tot de aandachtsgroep behoren ligt de woonquote rond de 25%. aandachtsgroep niet-aandachtsgr laagbouw huur 43% 24% laagbouw koop 48% 22% etage huur 44% 26% etage koop 36% 22% Figuur 31 Woonquotes 32

31 Aandachtsgroep in In aanpak- en attentiewijken wonen relatief veel huishoudens uit de aandachtsgroep In heel hoort 37% van de huishoudens tot de aandachtsgroep. Van wijk tot wijk verschilt dit aandeel echter behoorlijk. Zo hoort van de bewoners van de aanpaken attentiewijken 50% tot de aandachtsgroep, en in de rest van de stad slechts 30%. Dit is niet verwonderlijk, gezien het feit dat in de aanpak- en attentiewijken veel goedkopere woningen staan, waarop de huishoudens uit de aandachtsgroep zijn aangewezen. Huishoudens uit aandachtsgroep zijn minder tevreden over hun woning Van de huishoudens uit de aandachtgroep is 77% (zeer) tevreden met hun woning, bij de overige huishoudens is dat 87%. 100% 75% 50% 25% 0% laagbouw koop laagbouw huur etage koop etage huur totaal aandachtsgroep niet aandachtsgroep Figuur 32 % huishoudens dat (zeer) tevreden is over de woning Dit wordt vooral veroorzaakt doordat huishoudens uit de aandachtsgroep vaker in huurwoningen wonen, die altijd wat minder gewaardeerd worden. 3.3 Verhuisplannen onder aandachtsgroep 26% van huishoudens uit aandachtsgroep heeft verhuisplannen Van de huishoudens in de aandachtsgroep wil 26% verhuizen. Ook van de huishoudens die niet tot de aandachtsgroep horen wil 26% verhuizen. Deze gelijke verhuisgeneigdheid komt doordat twee tegengestelde tendensen elkaar in evenwicht houden: Onder de aandachtsgroep zijn veel 55+-ers. Dit is over het algemeen een huishoudenscategorie die weinig verhuisplannen heeft. Zij drukken dus de verhuisgeneigdheid onder de aandachtsgroep. Anderzijds wonen veel van de huishoudens uit de aandachtsgroep in huurwoningen. Deze woonvorm levert over het algemeen een hogere verhuisgeneigdheid op. Dit is duidelijk te zien bij de 2-ouder-/1-ouderhuishoudens uit de aandachtsgroep: zij hebben veel vaker verhuisplannen dan vergelijkbare huishoudens uit de nietaandachtsgroep (zie Figuur 33) 33

32 40% 30% 20% 10% 0% 1+2 pers pers. 55+ gezin/overig aandachtsgroep niet aandachtsgroep Figuur 33 Verhuisgeneigdheid onder huishoudens uit aandachtsgroep en niet-aandachtsgroep Trends in woonwensen Voor het WBO zijn Nijmeegse huishoudens die tot de aandachtsgroep behoren én verhuisplannen hebben geïnterviewd. Dit aantal is te klein om daar statistisch gezien harde conclusies over hun woonwensen aan te ontlenen. Wel kunnen we een aantal globale indicaties geven over hun woonwensen en verhuismotieven: Voor Nijmeegse huishoudens uit de aandachtsgroep die willen verhuizen geldt dat zij relatief vaak de buurt als verhuisreden noemen. Huishoudens uit de aandachtsgroep zoeken vaker een woning in de eigen gemeente gericht dan huishoudens uit de niet-aandachtsgroep Hoewel huishoudens uit de aandachtsgroep vaker dan huishoudens uit de nietaandachtsgroep op zoek zijn naar een etagewoning is ook voor hen de laagbouwwoning het meest gevraagde woningtype Bijna 90% van de huishoudens uit de aandachtsgroep die willen verhuizen zoekt een huurwoning. 3.4 Aandachtsgroep en de goedkope voorraad Een woud van huurgrenzen In het Woningmarktonderzoek 1999/2000 is een vergelijking gemaakt tussen de omvang van de aandachtsgroep en van de ijzeren voorraad in. Met dat begrip werden toen woningen met een huurprijs tot ƒ775 bedoeld. De conclusie was toen dat de aandachtsgroep in groter was dan de betaalbare voorraad. Aangezien een beperkt deel van de aandachtsgroep in een koopwoning woont was de ijzeren voorraad toen in theorie groot genoeg om de aandachtsgroep die aangewezen is op een huurwoning te huisvesten. In praktijk werden er woningen uit de ijzeren voorraad ook bewoond door huishoudens uit de nietdoelgroep en woonden huishoudens uit de doelgroep ook in duurdere woningen. 34