Woonwensen 2015 Gemeente Oss

Transcriptie

1 Woonwensen 2015 Gemeente Oss O&S December 2015

2 2

3 Inhoud 1. Inleiding 5 2. Huishoudens en hun woonsituatie Doelgroep van beleid Betaalbaarheid en scheefheid Bouwwijze en aantal kamers Middeninkomens Woonsituatie van senioren Woonsatisfactie en verhuisgeneigdheid Tevredenheid met woning en woonomgeving Verhuisgeneigdheid Verhuismotieven Wonen en zorg Aankoop van de eigen huurwoning Gewenste woning en woonomgeving Huurwoning of koopwoning Gewenste prijsklasse Gewenst woningtype Particulier opdrachtgeverschap Wensen van middeninkomens Wensen van senioren Gewenste woonlocatie Vraag en aanbod Doorstromers tot 65 jaar Doorstromers van 65 jaar en ouder Starters Saldo van vraag en aanbod Woonwensen in de dorpen van Oss de stad Oss Huishoudens en hun woonsituatie Verhuisgeneigdheid Verhuismotieven Wonen en zorg Gewenste woning 84 3

4 6.6 Vraag en aanbod Samenvatting en conclusies Samenvatting Implicaties voor beleid 92 Bijlage 1 Begrippenlijst 93 Bijlage 2 Onderzoekverantwoording 95 Bijlage 3 Vergelijking Oss en de dorpen van Oss 97 4

5 1. Inleiding Vraag staat centraal De gemeenten en corporaties in de regio Noordoost Brabant beschikken over een regionale woningmarktmonitor waarmee de ontwikkelingen op de woningmarkt kunnen worden gevolgd. De informatie in de woningmarktmonitor is afkomstig van gegevensbronnen die bij de gemeenten aanwezig zijn (o.a. BRP, WOZ-bestanden), van het CBS en van de woningcorporaties. Om aanvullende informatie te verkrijgen over de woontevredenheid, de verhuisgeneigdheid en de woonwensen, wordt eens in de vier jaar een woonwensenonderzoek uitgevoerd. Online onderzoek in acht gemeenten Aan het woonwensenonderzoek 2015 hebben de gemeenten Bernheze, Boxtel, Haaren, Heusden, s-hertogenbosch, Oss, Schijndel en Vught meegedaan. Het woonwensenonderzoek 2015 sluit goed aan bij de eerdere woonwensenonderzoeken (2003, 2007 en 2011). Een groot deel van de onderzoeksvragen is gelijk. Bewoners konden de vragenlijst via internet invullen. Aanvullend is nog een aantal bewoners telefonisch benaderd. Op deze wijze is een goede vertegenwoordiging verkregen van de verschillende groepen (en daarbinnen de verhuisgeneigden), die worden onderscheiden in het onderzoek: starters (18 tot en met 30 jaar), huishoudens jonger dan 65 en huishoudens van 65 jaar en ouder. Het veldwerk voor het woonwensenonderzoek is uitgevoerd door Companen. De enquêtegegevens zijn bewerkt en geanalyseerd door de afdeling Onderzoek & Statistiek van de gemeente s-hertogenbosch. Woonwensen gemeente Oss In deze rapportage staan de uitkomsten van het woonwensenonderzoek in de gemeente Oss centraal. Het veldwerk vond plaats in de maanden februari en maart Ruim bewoners hebben meegedaan aan het woonwensenonderzoek In totaal hebben bewoners uit Oss meegewerkt aan het woonwensenonderzoek. Daarvan zijn zelfstandig wonende huishoudens en 497 thuiswonende jongeren tussen 18 en 30 jaar. De respons voor de zelfstandig wonende huishoudens bedraagt 24% en voor de thuiswonende jongeren 13%. De rapportage is als volgt opgebouwd: in hoofdstuk 2 staan de kenmerken van de huishoudens in de gemeente en hun huisvestingssituatie centraal. Thema s zijn: doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid, scheefwonen, woonsituatie van de middeninkomens en de woonsituatie van ouderen. hoofdstuk 3 gaat over woontevredenheid en verhuisgeneigdheid. Aan bewoners is gevraagd hoe tevreden zij zijn over hun huidige woning en woonomgeving. Er wordt een relatie gelegd met verhuisgeneigdheid en met de motieven om te willen verhuizen. Twee andere thema s die aan bod komen zijn wonen en zorg en verkoop van huurwoningen aan zittende huurders. de woonwensen van de verhuisgeneigden komen aan bod in hoofdstuk 4. Er wordt zowel gekeken naar gewenste eigendomsvorm, bouwwijze, prijsklasse en woonomgeving. Verder komen de thema s particulier opdrachtgeverschap, woonwensen van middeninkomens en woonwensen van ouderen aan de orde. in hoofdstuk 5 worden vraag en aanbod van woningen met elkaar vergeleken om de knelpunten op de lokale woningmarkt zichtbaar te maken. Woonwensen worden hiervoor afgezet tegen de werkelijke verhuizingen in de jaren 2010 t/m hoofdstuk 6 gaat in op de verschillen in woonwensen tussen de stad Oss en de dorpen van Oss. tenslotte worden in hoofdstuk 7 de belangrijkste conclusies uit het voorgaande samengevat. als bijlagen zijn een begrippenlijst en een verantwoording van het onderzoek opgenomen. 5

6 Leeswijzer bij de tabellen De tabellen in dit rapport zijn in veel gevallen voorzien van een totaalkolom met absolute aantallen. Waar mogelijk zijn deze cijfers ontleend aan de Databank Woningmarktmonitor. Niet alle relevante huishoudens- en woningkenmerken zijn daarin echter opgenomen, zodat sommige aantallen geraamd zijn op basis van de uitkomsten van het onderzoek. Aantallen zijn steeds afgerond op honderdtallen. Vanwege deze afronding wijken optellingen soms af van het totaal. De enquêteresultaten worden doorgaans gepresenteerd als een percentage. Het is mogelijk, dat daarbij incidenteel onlogische of extreme waarden worden aangetroffen. In het algemeen is dat het gevolg van een gering aantal waarnemingen, tenzij in de tekst een andere verklaring wordt gegeven. Tot slot moet bij de interpretatie van de cijfers bedacht worden dat het gaat om een steekproef, waardoor de gepresenteerde percentages een soms forse bandbreedte kennen. 6

7 2. Huishoudens en hun woonsituatie De Databank Woningmarktmonitor bevat een grote hoeveelheid zeer gedetailleerde gegevens over woningen en huishoudens in de regio. Deze gegevens zijn gebruikt om het raamwerk te creëren, waaraan de uitkomsten van dit woonwensenonderzoek gerelateerd worden. Op deze wijze kunnen de percentages uit de enquête vertaald worden in absolute aantallen. Soms zijn dat tamelijk grove benaderingen van de werkelijkheid, vooral als het aantal waarnemingen in het onderzoek gering is. Maar over het geheel genomen ontstaat er op deze wijze toch een samenhangend beeld van de lokale en regionale woningmarkt. De Databank Woningmarktmonitor bevat niet alle gegevens over woningen en huishoudens die van belang zijn voor het woonbeleid. Eén van de doelstellingen van het woonwensenonderzoek is daarom om ontbrekende informatie zoveel mogelijk aan te vullen. Het gaat daarbij vooral om informatie over de sociaaleconomische positie van huishoudens in relatie tot hun woonsituatie, en om enkele kwalitatieve kenmerken van de woningvoorraad. De uitwerking van het onderzoek in dit hoofdstuk beperkt zich dan ook voornamelijk tot deze thema s. 2.1 Doelgroep van beleid Op 1 januari 2014 telde Oss (inclusief Geffen) zelfstandig wonende huishoudens. Een deel van deze huishoudens heeft een lager inkomen en wordt gerekend tot de doelgroep van het volkshuisvestingsbeleid. De omvang van deze doelgroep is van belang voor het bepalen van de minimale grootte van de kernvoorraad, de voorraad huurwoningen met een kale huur tot 576,87 (prijspeil 2015) 1. De doelgroep van beleid wordt afgebakend aan de hand van de inkomensgrenzen die gelden voor de huurtoeslag (zie bijlage 1: Begrippenlijst). Dit is de primaire doelgroep. Ook huishoudens met een iets hoger inkomen zijn voor een deel aangewezen op de betaalbare huurvoorraad. Zij worden gerekend tot de zogeheten verruimde of secundaire doelgroep. Het gaat hier om huishoudens met een bruto jaarinkomen van of een netto maandinkomen van maximaal Doelgroep van beleid Huishoudens Belastbaar inkomen Primaire doelgroep Eenpersoonshuishoudens < Meerpersoonshuishoudens < Verruimde doelgroep Alle huishoudens die niet tot primaire doelgroep behoren < Middeninkomens Alle huishoudens In dit onderzoek wordt, in navolging van de antwoordcategorieën in de vragenlijst, de prijsgrens 580 gehanteerd. 7

8 42% van de doelgroep is 65-plus en 54% alleenstaand Volgens de uitkomsten van het onderzoek behoort ongeveer 23% van de huishoudens in Oss tot de primaire doelgroep van beleid en 15% tot de verruimde doelgroep. Het gaat om respectievelijk en huishoudens. Dit is vergelijkbaar met de verdeling in het woonwensen onderzoek uit De doelgroep bestaat voor 42% uit huishoudens van 65 jaar of ouder. Verder omvat de primaire en verruimde doelgroep relatief veel alleenstaanden: 54% van hen is alleenstaand tegenover nog geen 15% van de huishoudens die niet tot de doelgroep van beleid behoren. Tabel 2.1: Huishoudens die wel of niet tot de doelgroep behoren naar huishoudenskenmerken primaire verruimde nietdoelgroep doelgroep doelgroep aantal Leeftijd tot 30 jaar 17% 24% 59% jaar 17% 10% 74% jaar 22% 15% 63% jaar 29% 20% 51% jaar e.o. 39% 20% 41% Huishoudenstype alleenstaand < 65 jaar 38% 27% 36% alleenstaand >= 65 jaar 55% 28% 18% meerpers. met kinderen < 65 jaar 14% 7% 79% meerpers. zonder kinderen < 65 jaar 12% 9% 79% meerpers. >= 65 jaar 16% 15% 68% Aantal inkomens eenverdiener, alleenstaand 45% 27% 28% eenverdiener, meerpersoonshuishouden 23% 19% 58% tweeverdieners 9% 8% 83% Inkomensbron betaalde arbeid <65 jaar 12% 11% 77% betaalde arbeid >= 65 jaar 36% 14% 50% 300 uitkering <65 jaar 43% 15% 43% uitkering/pensioen >= 65 jaar 32% 21% 47% Totaal 23% 15% 63%

9 35% van de doelgroep woont in een koopwoning Ruim 70% van alle huurwoningen en bijna één op de vijf koopwoningen wordt bewoond door een huishouden uit de doelgroep. Van de primaire doelgroephuishoudens wonen er ruim in een koopwoning. Van de secundaire doelgroep zijn dat er bijna van de Vooral in kleine en gestapelde woningen is het aantal huishoudens uit de doelgroep relatief groot. Tabel 2.2: Huishoudens die wel of niet tot de doelgroep behoren naar woningkenmerken primaire verruimde nietdoelgroep doelgroep doelgroep aantal Eigendomsverhouding huurwoning 51% 23% 27% koopwoning 8% 11% 81% Bouwwijze vrijstaand/twee-onder-een-kap 13% 9% 78% rijtje 24% 15% 61% gestapeld 39% 24% 37% Aantal kamers 1-3 kamers 38% 23% 38% kamers 20% 14% 66% kamers 10% 5% 86% Huurprijsklasse tot % 20% 3% % 23% 20% % 23% 35% meer dan % 18% 65% 700 Waarde koopwoning tot % 16% 74% % 7% 87% % 6% 86% meer dan % 6% 86% Totaal 23% 15% 63%

10 2.2 Betaalbaarheid en scheefheid Huishoudens met een beneden modaal inkomen (< 2.000) moeten betaalbaar kunnen wonen. Voor deze groep zijn dus voldoende huurwoningen nodig onder de huurtoeslaggrens of koopwoningen tot circa Er staan in theorie onvoldoende betaalbare huurwoningen in Oss De gemeente Oss telt circa (bewoonde) huurwoningen. Zo n huurwoningen hebben een netto huur tot 580 per maand. Deze woningen vormen de kernvoorraad. De doelgroep van beleid (primaire en secundaire doelgroep) omvat huishoudens. Op basis van hun inkomen hebben zij recht op een betaalbare huurwoning. De kernvoorraad is in theorie dus onvoldoende groot om de doelgroep van beleid te huisvesten. Scheefwonen Sommige huishoudens wonen goedkoop in relatie tot hun inkomen. Er is dan sprake van goedkope scheefheid. Andere huishoudens wonen in een duurder huis, maar hebben een inkomen dat strikt genomen te laag is in verhouding tot hun woonlasten. In dat geval spreken we van dure scheefheid. Ongeveer huishoudens met een hoger inkomen wonen in een betaalbare huurwoning Bijna 20% van de kernvoorraad wordt bewoond door huishoudens met een inkomen van meer dan Verondersteld mag worden dat velen van hen meer zouden kunnen betalen. De meesten hebben een inkomen tot anderhalf maal modaal. In de praktijk blijkt dat echter meestal niet genoeg om een huis te kunnen kopen huishoudens uit doelgroep wonen in een koopwoning 35% van de doelgroephuishoudens woont in een koopwoning. Dit zijn afgerond huishoudens. Zij wonen dan meestal in een koopwoning tot huurders wonen in een relatief dure woning Ongeveer 16% van de huishoudens die tot de primaire doelgroep behoren, wonen in een huurwoning van meer dan 580 per maand (zie tabel 2.2). Het gaat om huishoudens. Nieuwe woningwet Per 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet in werking getreden. Volgens deze wet moeten sociale huurwoningen (huurprijs tot 710) aan huishoudens met een inkomen tot worden verhuurd (primaire en secundaire doelgroep). Daarnaast moet met ingang van 1 januari % van de huurtoeslaggerechtigde huishoudens (primaire doelgroep) worden gehuisvest in een woning met een huurprijs onder de aftoppingsgrens. Kernvoorraad steeds kleiner In de afgelopen tien jaar is de samenstelling van de voorraad corporatie huurwoningen in Oss veranderd. Het aanbod huurwoningen dat tot de kernvoorraad behoort (< 580) is afgenomen, zowel in absolute als relatieve zin. Vooral het aanbod huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens is in de periode flink afgenomen. In 2005 behoorde nog 86% van alle corporatie huurwoningen tot de kernvoorraad. In 2014 is dat aandeel gedaald naar 76%. 10

11 Figuur 2.1: Samenstelling huurvoorraad 2 in Oss 2005, 2010, en Tekort van ongeveer 500 huurwoningen tot 710 in Oss Confrontatie van de vraag naar huurwoningen tot 710 vanuit de doelgroepen van beleid (primaire en secundaire doelgroep) met het aanbod van beschikbare huurwoningen tot de liberalisatiegrens, laat zien dat er in Oss een tekort is aan sociale huurwoningen (tabel 2.3). De vraag overtreft het aanbod met ongeveer 500 woningen. Tabel 2.3: Huurwoningen tot liberalisatiegrens en doelgroep van beleid Aanbod tot 710 Vraag Huur tot Primaire doelgroep Niet-doelgroep in woningen tot waarvan in koop waarvan in huur Secundaire doelgroep waarvan in koop waarvan in huur Totaal huur tot Totaal doelgroep huur tot Saldo vraag-aanbod Bewoonde huurwoningen verhuurd door een corporatie 3 Overzicht is inclusief Lith en Geffen in 2005 en

12 Onvoldoende woningen tot 580 voor primaire doelgroep De omvang van de beschikbare kernvoorraad lijkt op dit moment in theorie onvoldoende groot om 95% van de huurtoeslaggerechtigde huishoudens (primaire doelgroep) te huisvesten. Dit is gebaseerd op het volgende: De kernvoorraad omvat woningen; Bijna 20% van de kernvoorraad (1.500 woningen) wordt bewoond door huishoudens met een inkomen van meer dan (niet-doelgroep). Nog eens woningen uit de kernvoorraad worden bewoond door huishoudens die tot de secundaire doelgroep behoren. Dit betekent dat er woningen beschikbaar zijn voor huishoudens uit de primaire doelgroep; huishoudens uit de primaire doelgroep wonen in een koopwoning; Dit betekent dat er huishoudens uit de primaire doelgroep een beroep kunnen doen op een huurwoning. Volgens de nieuwe Woningwet dient 95% van deze huishoudens (5.600 huishoudens) te worden gehuisvest in een woning tot 580. Er is dus momenteel sprake van een theoretisch te kort van woningen voor de primaire doelgroep. Tabel 2.4: Huurwoningen kernvoorraad en primaire doelgroep van beleid Aanbod tot 580 Vraag Huur tot Primaire doelgroep Niet-doelgroep in woningen tot waarvan in koop Secundaire doelgroep in woningen tot waarvan in huur % hiervan te huisvesten in < Totaal huur tot Totaal prim. doelgroep huur tot Saldo vraag-aanbod Figuur 2.2: Huisvestingssituatie primaire doelgroep en bewoning kernvoorraad naar doelgroep 12

13 Huishoudens met een bovenmodaal inkomen relatief vaak in dure huur Het aanbod dure huur is beperkt in Oss; het gaat om ongeveer 700 woningen. Dat is ongeveer 6% van alle huurwoningen. Het zijn vooral huishoudens met een bovenmodaal inkomen die in dure huur woning. Toch wordt ook 11% bewoond door huishoudens met een laag inkomen (< 1.500). Alleenstaanden huren relatief vaak 28% van alle huishoudens in Oss is alleenstaand, het gaat om ongeveer huishoudens. In gelijking met gezinnen en paren, huren alleenstaanden vaker. Want, 47% van alle huurders is een eenpersoonshuishouden. Tabel 2.5: Bewoners van huurwoningen naar prijsklasse tot Netto huishoudensinkomen meer dan 710 aantal < % 52% 37% 11% % 29% 28% 24% % 8% 15% 21% % 9% 14% 35% % 1% 5% 6% 300 > % 1% 2% 3% % 100% 100% 100% Huishoudenstype alleenstaand < 65 jaar 34% 26% 24% 22% alleenstaand >= 65 jaar 20% 24% 18% 15% meerpers. met kinderen < 65 jaar 7% 15% 27% 33% meerpers. zonder kinderen < 65 jaar 15% 19% 19% 13% meerpers. >= 65 jaar 24% 17% 12% 17% % 100% 100% 100% Totaal

14 38% van de huurders ontvangt huurtoeslag Van alle huurders ontvangt ongeveer 38% huurtoeslag. Naarmate de huurprijs toeneemt, ontvangen minder huurders huurtoeslag. Dit hangt samen met het feit dat huurders van duurdere huurwoningen doorgaans een hoger inkomen hebben. De geschatte uitgaven aan gas en licht nemen toe naarmate de huurprijs van de woning hoger is. Circa 20% van de huurders in een goedkope huurwoning geeft aan niet meer dan 76 aan gas en licht per maand te betalen, terwijl slechts 10% van de huurders van een middeldure huurwoning dit aangeeft. Tabel 2.5a: Huurtoeslag en uitgaven aan gas en licht naar huurprijsklasse Ontvangt huurtoeslag tot meer dan 710 ja 46% 44% 33% 2% 38% nee 54% 56% 67% 98% 62% 100% 100% 100% 100% 100% Uitgaven gas en licht tot 76 7% 10% 10% 2% 9% % 21% 19% 20% 21% % 24% 18% 11% 21% % 19% 21% 29% 19% % 17% 15% 20% 16% % 5% 6% 9% 6% meer dan 250 2% 0% 2% 4% 1% weet niet 5% 5% 10% 4% 7% 100% 100% 100% 100% 100% totaal 14

15 Goedkope koopwoningen vaker bewoond door alleenstaanden Naarmate een koopwoning duurder is, wordt deze vaker bewoond door een meerpersoons huishouden. In het segment tot is 27% van de eigenaar-bewoners alleenstaand, terwijl dat in het prijssegment vanaf dat slechts 11% is. Tabel 2.6: Bewoners van koopwoningen naar prijsklasse Netto huishoudensinkomen tot meer dan aantal < % 4% 4% 6% % 9% 10% 8% % 12% 7% 6% % 40% 37% 25% % 28% 23% 30% > % 6% 19% 25% % 100% 100% 100% Huishoudenstype alleenstaand < 65 jaar 19% 8% 6% 5% alleenstaand >= 65 jaar 8% 8% 7% 6% meerpers. met kinderen < 65 jaar 37% 45% 46% 47% meerpers. zonder kinderen < 65 jaar 23% 20% 21% 20% meerpers. >= 65 jaar 14% 19% 21% 22% % 100% 100% 100% Totaal Net als voor huurders, geldt ook voor eigenaar-bewoners dat de maandelijkse uitgaven voor gas en licht hoger worden geschat naarmate men in een duurdere koopwoning woont. Gemiddeld genomen liggen de uitgaven aan gas en licht bij eigenaarbewoners hoger dan bij huurders. Tabel 2.6a: Uitgaven eigenaar-bewoners aan gas en licht naar prijsklasse tot Uitgaven gas en licht meer dan tot 76 6% 1% 1% 0% 3% % 8% 6% 3% 8% % 14% 6% 4% 12% % 18% 16% 8% 20% % 28% 29% 17% 24% % 18% 19% 25% 14% meer dan 250 1% 3% 10% 29% 8% weet niet 9% 11% 13% 13% 11% 100% 100% 100% 100% 100% totaal 15

16 Huurders hebben meer moeite met het opbrengen van woonlasten dan kopers Circa 45% van de huurders en 70% van de eigenaar-bewoners geeft aan goed rond te kunnen komen van hun inkomen. Hierbij bestaan grote verschillen naar inkomensgroep. Zo geeft slechts 21% van de primaire doelgroep in een huurwoning aan goed rond te kunnen komen van het inkomen dat zij hebben. Van de huishoudens de niet tot de doelgroep behoren en in een huurwoning wonen, is dat 48%. Figuur 2.3: Aandeel huurders en eigenaar-bewoners dat het eens is met de stellingen over hun woonlasten Huishoudens uit de primaire doelgroep maken zich ook meer zorgen over het niet kunnen betalen van hun woonlasten en bezuinigen op zaken om hun woonlasten en andere vaste lasten te kunnen betalen. Slechts 15% houdt aan het eind van de maand geld over om te kunnen sparen. Eigenaarbewoners hebben wat minder moeite met hun woonlasten, maar ook hier geldt dat de huishoudens uit de primaire doelgroep daar het meest moeite mee hebben. Tabel 2.7: Aandeel huurders en eigenaar-bewoners dat het eens is met de stellingen over hun woonlasten primaire verruimde nietdoelgroep doelgroep doelgroep totaal Huurders Ik kan goed rondkomen van mijn inkomen 21% 34% 48% 43% Ik maak mij wel eens zorgen dat ik de huur niet kan betalen 31% 25% 23% 27% Ik bezuinig op zaken om mijn woonlasten en andere vaste lasten te kunnen betalen 62% 45% 39% 48% Ik hou aan het eind van de maand geld over om te sparen 15% 25% 39% 26% Eigenaar-bewoners Ik kan goed rondkomen van mijn inkomen 38% 53% 75% 70% Ik maak mij wel eens zorgen dat ik de hypotheek niet kan betalen 15% 9% 7% 9% Ik bezuinig op zaken om mijn woonlasten en andere vaste lasten te kunnen betalen 41% 32% 19% 23% Ik hou aan het eind van de maand geld over om te sparen 19% 37% 60% 54% 16

17 2.3 Bouwwijze en aantal kamers Kleine woningen voornamelijk voor de lagere inkomensgroepen In ruim de helft van de kleine grondgebonden woningen en 67% van de kleine gestapelde woningen wonen huishoudens met een beneden modaal inkomen (< 2.000). Doorgaans zijn dit ook de meest betaalbare woningen. Aan de andere kant worden de grote grondgebonden woningen voornamelijk bewoond door huishoudens met een inkomen vanaf modaal; in de meeste gevallen meerpersoonshuishoudens met kinderen. Bewoners van de grotere gestapelde woningen zijn vooral alleenstaanden. Tabel 2.8: Kenmerken van huishoudens naar woningtype Grondgebonden Gestapeld tot 3 kam 4-5 kam 6+ kam tot 3 kam 4-5 kam aantal Netto huishoudensinkomen < % 16% 7% 50% 38% % 18% 7% 17% 28% % 15% 9% 17% 12% % 31% 29% 17% 15% % 16% 28% 0% 5% > % 5% 20% 0% 2% % 100% 100% 100% 100% Huishoudenstype *) alleenstaand < 65 jaar 18% 11% 6% 41% 30% alleenstaand >= 65 jaar 25% 8% 6% 29% 20% meerpers. met kinderen < 65 jaar 19% 44% 49% 4% 14% meerpers. zonder kinderen < 65 jaar 15% 21% 20% 12% 20% meerpers. >= 65 jaar 22% 16% 19% 13% 16% % 100% 100% 100% 100% Totaal *) bron Woningmarktmonitor Meer dan de helft van alle huishoudens woont ruim Er zijn huishoudens die opvallend royaal behuisd zijn. Zo geeft ruim 50% van de alleenstaanden aan te beschikken over een woning met 4 of meer kamers en geeft bijna 50% van de tweepersoonshuishoudens aan in een woning van 5 of meer kamers te wonen. Bij elkaar gaat het om zo n huishoudens die ruim wonen. Ongeveer 40% hiervan betreft 65-plussers. Tevens zijn er ook huishoudens in Oss die vrij krap wonen. Er wonen circa 800 gezinnen in een woning met maximaal drie kamers. 17

18 2.4 Middeninkomens Sinds de invoering van nieuwe regels ten aanzien van de inkomensgrenzen voor de sociale huursector in 2011 (staatssteunregeling) komen huishoudens met een bruto inkomen boven in principe niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Zij moeten op de koopwoningmarkt of de particuliere huurmarkt een woning vinden. Deze groep dreigt buiten de boot te vallen. Tot de middeninkomens rekenen we de huishoudens met een belastbaar inkomen van tot Het zijn vooral huishoudens met een inkomen net boven de die buiten de boot dreigen te vallen. Op basis van hun inkomen hebben zij namelijk een beperkte leencapaciteit, terwijl het gemiddelde prijsniveau van koopwoningen en particuliere huurwoningen relatief hoog is. Daarom focussen we in dit hoofdstuk op de positie van de lage middeninkomens ( ). Hieronder kijken we hoe de groep middeninkomens in Oss is gehuisvest. Met de beschikbare gegevens in het woonwensenonderzoek c.q. de gehanteerde inkomensklassen in de vragenlijst, is er op basis van inkomen een 3-indeling gemaakt: 1) Huishoudens die tot de doelgroep van beleid horen; zij hebben een maandelijks netto huishoudinkomen van maximaal (ongeveer bruto op jaarbasis) 2) de middeninkomens tot (ongeveer tot bruto op jaarbasis) 3) de hogere inkomens vanaf (vanaf bruto op jaarbasis). 18

19 Bijna 40% van middeninkomens is 65 jaar of ouder Ongeveer 13% van de huishoudens in Oss behoort tot de middeninkomensgroep. Het gaat om circa huishoudens. Tot de middeninkomens behoren relatief vaak bewoners in de leeftijd van 65 jaar of ouder. Als ook naar huishoudenssamenstelling wordt gekeken, dan is duidelijk dat in de groep middeninkomens de meerpersoonshuishoudens van 65 jaar en ouder relatief sterk zijn vertegenwoordigd. Het is lastig om een uitspraak te doen over de ontwikkeling van de omvang van de groep middeninkomens. Want, in het woonwensenonderzoek van 2011 zijn andere grenzen voor de groep middeninkomens gebruikt. De inkomensgrenzen waren toen breder gedefinieerd ( ). In 2011 had 20% van alle huishoudens een middeninkomen. Het aandeel alleenstaanden onder de 65 jaar lijkt wat toegenomen in de groep middeninkomens. Tabel 2.9: Huishoudens met een laag, midden en hoog inkomen naar huishoudenskenmerken < > aantal Leeftijd tot 30 jaar 5% 6% 4% jaar 29% 33% 52% jaar 24% 23% 25% jaar 27% 27% 13% jaar e.o. 15% 11% 5% % 100% 100% Huishoudenstype alleenstaand < 65 jaar 29% 19% 8% alleenstaand >= 65 jaar 29% 11% 2% meerpers. met kinderen < 65 jaar 15% 24% 39% meerpers. zonder kinderen < 65 jaar 13% 18% 35% meerpers. >= 65 jaar 14% 27% 16% % 100% 100% Totaal 39% 13% 48%

20 Middeninkomens wonen vooral in middelgrote eengezinskoopwoningen Ongeveer driekwart van de huishoudens met een middeninkomen woont in een koopwoning. Dit zijn vooral rijwoningen en woningen met 4-5 kamers. Van alle huishoudens met een middeninkomen die in een koopwoning wonen, is 70% woonachtig in een woning van maximaal Van alle middeninkomens die huren, woont 46% in een betaalbare huurwoning ( ) en nog eens 40% in een middeldure huurwoning ( ). De woonsituatie van huishoudens met een middeninkomen is vergelijkbaar met de resultaten uit het onderzoek in Tabel 2.10: Huishoudens met een laag, midden en hoog inkomen naar woningkenmerken < > aantal Eigendomsverhouding huurwoning 66% 26% 11% koopwoning 34% 74% 89% % 100% 100% Bouwwijze vrijstaand/twee-onder-een-kap 22% 26% 54% rijtje 41% 54% 35% gestapeld 37% 21% 11% % 100% 100% Aantal kamers* 1-3 kamers 39% 22% 13% kamers 55% 66% 64% kamers 6% 11% 23% % 100% 100% Huurprijsklasse tot % 2% 0% % 44% 40% % 40% 38% meer dan 710 4% 15% 22% % 100% 100% Waarde koopwoning tot % 70% 40% % 16% 22% % 8% 19% meer dan % 6% 19% % 100% 100% Totaal 39% 14% 47% *gebaseerd op grootte van de woning 20

21 2.5 Woonsituatie van senioren Door de vergrijzing neemt het aantal ouderen toe. In dit hoofdstuk kijken we naar hoe ouderen in de gemeente Oss wonen. In hoeverre maken zij gebruik van hulp aan huis? En hoeveel ouderen hebben hun woning aangepast? Wij richten ons op de leeftijdsgroep vanaf 65 jaar omdat aanpassingen in de woning en extra ondersteuning in huis bij jongere ouderen (55-64 jaar) nauwelijks voorkomen. Van de zelfstandig wonende huishoudens in Oss is circa 30% 65 jaar of ouder. In totaal gaat het om huishoudens. Ouderen in Oss wonen vooral in koopwoningen In de leeftijd jaar woont 66% van de huishoudens in een koopwoning en in de leeftijdsgroep 75-plus is nog steeds 49% eigenaar-bewoner. In de periode is het eigenwoningbezit in Oss met 4% toegenomen. De stijging is het grootste in de leeftijdsgroep van 75 jaar en ouder. Woonde in 2005 nog 40% van alle 75-plussers in een koopwoning, nu is dat gestegen naar 49%. Figuur 2.4: Steeds meer ouderen in een koopwoning Senioren in huurwoning wonen vaker in een nultreden woning als senioren in koopwoning 42% van de 65-plussers in een huurwoning woont in een nultreden woning. De voordeur, badkamer en minstens een slaapkamer zijn bereikbaar zonder trappen te hoeven lopen. Van de 65-plussers in een koopwoning is dat 37%. 21

22 36% van de 65-plussers heeft aanpassingen in de woning 36% van de ouderen heeft één of meerdere aanpassingen in hun woning aangebracht of laten aanbrengen. Het kan daarbij gaan om alle mogelijke soorten aanpassingen, van lichte (verlaagde drempels, handgrepen) tot omvangrijke (traplift). Ouderen in een huurwoning geven iets vaker aan dat hun woning is aangepast dan ouderen in een koopwoning. Van de ouderen die in een koopwoning wonen, worden aanpassingen in de woning vooral vanaf 75 jaar en ouder gedaan. Bij huurders hebben relatief meer ouderen op jongere leeftijd een of meerdere aanpassingen aan hun woning. Voor zowel huurders als kopers geldt: naarmate men ouder is, de woning vaker is aangepast. Tabel 2.11: Woonsituatie van senioren Huurwoningbewoners jr 75 jr e.o. aantal Toegankelijkheid woning toegang gelijkvloers, vertrekken gelijkvloers 43% 40% toegang en/of vertrekken ongelijkvloers 57% 60% Aanpassingen in huidige woning aanwezig 40% 45% niet aanwezig 60% 55% Totaal Koopwoningbewoners Toegankelijkheid woning toegang gelijkvloers, vertrekken gelijkvloers 38% 34% toegang en/of vertrekken ongelijkvloers 62% 66% Aanpassingen in huidige woning aanwezig 26% 49% niet aanwezig 74% 51% Totaal

23 Vooral kleine aanpassingen in de woning Om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen maken ouderen vooral gebruik van kleine aanpassingen in hun woning, zoals handgrepen, verlaagde drempels of een verhoogd toilet. Het percentage ouderen dat gebruikt maakt van zorg aan huis is beperkt; nog geen 10% van de zelfstandige wonende 75-plussers. Figuur 2.5: Ondersteuning bij zelfstandig wonen 23

24 13% van de 65-plussers woont in woning speciaal voor ouderen 15% van de 75-plussers en 12% van de jarigen woont in een woning die speciaal bestemd is voor ouderen. Ouderen wonen vooral in zelfstandige seniorenwoningen. 75-plussers wonen wat vaker in een serviceflat. Ongeveer 65% van de huishoudens moest aan een voorwaarde, meestal een leeftijdsgrens, voldoen om in de woning te mogen wonen. Tabel 2.11a: Senioren in woning speciaal voor ouderen jr 75 jr e.o. totaal 65+ Woning speciaal voor ouderen ja 12% 15% 13% Voorwaarde om in woning te mogen wonen nee 36% 36% 36% ja 64% 64% 64% gezondheids of medische indicatie 7% 19% 12% leeftijdsgrens 74% 50% 65% beide 19% 0% 12% andere voorwaarde 0% 31% 12% 100% 100% 100% Type ouderenwoning bejaardenwoning/seniorenwoning 79% 68% 75% aanleunwoning bij woonzorgcomplex 5% 0% 3% serviceflat 14% 24% 18% woonruimte in een woonzorgcomplex 2% 4% 3% woonruimte in een bejaardenoord, verzorgingshuis 0% 4% 1% 100% 100% 100% 24

25 3. Woonsatisfactie en verhuisgeneigdheid 3.1 Tevredenheid met woning en woonomgeving Bewoners die tevreden zijn met hun woning en woonomgeving zullen minder geneigd zijn te verhuizen. Het omgekeerde is ook waar: ontevreden bewoners zullen eerder willen verhuizen. Daarom is aan bewoners gevraagd in welke mate zij tevreden zijn over hun woning en woonomgeving. Huurders vaker ontevreden over woning en woonomgeving Over het algemeen zijn bewoners (zeer) tevreden over hun huidige woning en woonomgeving. Huurders zijn wat vaker ontevreden dan eigenaar-bewoners. Waar slechts 1% van de eigenaarbewoners ontevreden is over de woning, is dat bij huurders 8%. Ook zijn huurders iets vaker ontevreden over hun woonomgeving dan eigenaar-bewoners. Verder is het zo dat bewoners die (misschien) willen verhuizen minder tevreden zijn met hun woning en woonomgeving dan bewoners die niet willen verhuizen. Tabel 3.1: Aandeel huishoudens dat (zeer) ontevreden is over de woning en woonomgeving Aandeel huishoudens die (zeer) ontevreden zijn over: woning woonomgeving Totaal Eigenaar-bewoners 1% 6% Huurders 8% 10% Niet-verhuisgeneigden 1% 4% Verhuisgeneigden 10% 16% Totaal 3% 7% Driekwart bewoners voelt zich thuis in hun buurt De grote tevredenheid van bewoners met hun woning en woonomgeving komt ook tot uitdrukking in het feit dat driekwart van de bewoners zich thuis voelt in de buurt waar zij wonen. Onder huurders is dit lager (66%) dan onder eigenaar-bewoners (81%). 42% van de huurders en 51% van de eigenaar-bewoners geeft bovendien aan gehecht te zijn aan de buurt. Slechts een klein deel van de bewoners geeft (4%) aan dat zij slechts tijdelijk in hun buurt wonen. Eigenaar-bewoners lijken wat honkvaster te zijn (98%) dan huurders (92%). Kijken we naar de verhuisgeneigdheid, dan voelen huishoudens die niet willen verhuizen zich meer thuis in hun buurt dan verhuisgeneigden (81% respectievelijk 64%). Verder is het zo dat 37% van de verhuisgeneigden tegenover 53% van de niet-verhuisgeneigden aangeeft gehecht te zijn aan de huidige buurt en verhuisgeneigden vaker aangeven de buurt als tijdelijke woonplek te zien (10% tegenover 1% van de niet-verhuisgeneigden). 25

26 Woning sluit niet aan bij zorgbehoefte Behalve een vraag over het algemene oordeel over de woning is ook een aantal aspecten van de woning voorgelegd. Het meest ontevreden zijn de bewoners over de mate waarin hun woning aansluit bij hun zorgbehoefte. Bijna 30% van alle bewoners en 45% van de verhuisgeneigden, is hierover ontevreden. Daarnaast geven de verhuisgeneigden relatief vaak aan dat zij ontevreden zijn over het gemak waarmee de woning is aan te passen (38%) en vinden zij hun woning relatief vaak te groot (24%) of juist te klein (15%). De aspecten waar bewoners ontevreden over zijn, komen overeen met de resultaten van het onderzoek uit Er is één opvallend verschil. Nu geeft 28% van de alle huishoudens aan dat de woning niet aansluit bij de zorgbehoefte. In 2011 was dit nog slechts 8%. Dit kan mogelijk een effect zijn van de extramuralisering. Alleen mensen met een zware zorgvraag hebben recht op verblijf in een instelling. Daardoor blijven mensen langer thuis wonen. Mogelijk zullen mensen daardoor vaker een aanpassing aan hun woning moeten maken of zelfs moeten verhuizen. Figuur 3.1: Aspecten van de woning waar bewoners ontevreden over zijn (naar verhuisgeneigdheid) 26

27 Huurders vaker ontevreden over aansluiten van woning op zorgbehoefte Er zijn grote verschillen tussen huurders en eigenaar-bewoners wat betreft de mate van (on)tevredenheid met diverse aspecten van de huidige woning. Huurders zijn over alle aspecten vaker ontevreden dan eigenaar-bewoners. Net als eigenaar-bewoners, zijn huurders het meest ontevreden over het aansluiten van hun woning op hun zorgbehoefte. Van de huurders geeft 32% aan hierover ontevreden te zijn, terwijl dit aandeel bij de eigenaar-bewoners met 27% lager ligt. Verder zijn huurders relatief vaak ontevreden over de prijs en de isolatie van hun woning. 41% van de huurders vindt de huidige woning te duur. 36% van de huurders is ontevreden over de geluidsisolatie en 32% vindt de warmte-isolatie slecht. Over het onderhoud en de kwaliteit van de woning zijn huurders ook vaker ontevreden dan eigenaar-bewoners. Figuur 3.2: Aspecten van de woning waar bewoners ontevreden over zijn (naar eigendom) 27

28 65-plussers vinden hun woning te groot Over het algemeen zijn huishoudens tot 65 jaar iets minder tevreden met hun woning dan huishoudens van 65 jaar of ouder. Ook naar leeftijd zijn er enkele duidelijke verschillen in de beoordeling van de diverse voorgelegde aspecten van de woning. Zo geven 65-plussers veel vaker dan huishoudens jonger dan 65 jaar aan dat zij hun woning of tuin te groot te vinden. Omgekeerd vinden huishoudens tot 65 jaar hun woning en tuin vaker te klein. Verder valt op dat huishoudens jonger dan 65 vaker aangeven dat zij niet in hun woning kunnen blijven wonen als hun zorgbehoefte toeneemt. Mogelijk hangt dit samen met het feit dat 65-plussers al vaker in een woning met aanpassingen en/of gelijkvloerse en toegankelijke woning wonen. Figuur 3.3: Aspecten van de woning waar bewoners ontevreden over zijn (naar leeftijd) 28

29 Bewoners meest ontevreden over aantal opstappunten openbaar vervoer Ruim 90% van alle bewoners is tevreden over hun woonomgeving. Toch zijn er aspecten waar relatief veel bewoners ontevreden over zijn. Dit betreft vooral het feit dat er onvoldoende opstappunten zijn voor het openbaar vervoer. Ruim 30% van de bewoners is hierover ontevreden. Ook parkeergelegenheid, de bereikbaarheid van de opstappunten voor openbaar vervoer en onveilige verkeerssituaties staan hoog op het lijstje met aspecten waarover men ontevreden is. Bijna een kwart van alle bewoners is hierover ontevreden. Vooral huishoudens die willen verhuizen, zijn vaker ontevreden over onveilige verkeerssituaties. Figuur 3.4: Aspecten van de woonomgeving waar bewoners ontevreden over zijn (naar verhuisgeneigdheid) 29

30 Huishoudens tot 65 jaar minder tevreden over hun woonomgeving dan 65-plussers 8% van de huishoudens tot 65 jaar tegenover 4% van de huishoudens van 65 jaar of ouder is (zeer) ontevreden over de woonomgeving waarin zij wonen. Er zijn verschillen in de mate van ontevredenheid over de diverse voorgelegde aspecten. Zo geven huishoudens tot 65 jaar vaker aan dat er onvoldoende parkeergelegenheid is en dat de verkeerssituatie onveilig is. 65-plussers geven vaker aan dat zij vinden dat de bereikbaarheid van de opstappunten voor openbaar vervoer slecht is. Figuur 3.5: Aspecten van de woonomgeving waar bewoners ontevreden over zijn (naar leeftijd) 30

31 Ruim één op de tien bewoners ervaart wel eens geluidsoverlast Bewoners ervaren betrekkelijk weinig overlast in hun woonomgeving. 12% van de bewoners heeft wel eens geluidsoverlast. Op de tweede plaats staan overlast door vandalisme en criminaliteit (8%) en overlast van rondhangende jongeren (8%). Bewoners met een verhuiswens ervaren vaker overlast in hun woonomgeving dan bewoners die niet willen verhuizen. Figuur 3.6: Overlast die bewoners vaak ervaren in hun woonomgeving (naar verhuisgeneigdheid) 31

32 3.2 Verhuisgeneigdheid Om erachter te komen in hoeverre mensen verhuisgeneigd zijn, is in de enquête gevraagd of ze plannen hebben om te verhuizen. 28% van de zelfstandig wonende huishoudens wil in de komende jaren mogelijk verhuizen Van de zelfstandig wonende huishoudens in Oss wil 10% zeker verhuizen en 18% geeft aan misschien te willen verhuizen. In totaal gaat het om circa huishoudens die verhuisgeneigd zijn. Dat percentage is vergelijkbaar met de verhuisgeneigdheid zoals die in 2011 is gemeten; toen wilde 13% zeker en 16% misschien verhuizen. Tabel 3.2 Verhuiswens van zelfstandig wonende huishoudens Zelfstandig wonende huishoudens Wil verhuizen 10% Wil misschien verhuizen 18% Wil niet verhuizen 68% Weet het nog niet 5% Totaal huishoudens Ruim 40% verhuisgeneigden wil binnen twee jaar verhuizen 22% van de verhuisgeneigde huishoudens geeft aan zo snel mogelijk te willen verhuizen en nog eens 20% wil het liefst ergens in de komende twee jaar verhuizen. 35% wil (misschien) wel verhuizen, maar weet nog niet op welke termijn. Tabel 3.3 Gewenste verhuistermijn van zelfstandig wonende huishoudens Zelfstandig wonende huishoudens Wil zo snel mogelijk verhuizen 22% Wil binnen 2 jaar verhuizen 20% Wil binnen 5 jaar verhuizen 23% Weet het nog niet 35% Totaal verhuisgeneigde huishoudens Tevredenheid met woning en woonomgeving belangrijkste redenen om niet te verhuizen Verreweg de belangrijkste reden om niet te willen verhuizen is de tevredenheid met de huidige woning (66%). Ook relatief veel mensen zijn tevreden met de huidige woonomgeving (12%). Bij huishoudens tot 54 jaar valt op dat zij in vergelijking met 55-plussers vaker aangeven niet te willen verhuizen omdat ze nog niet zo lang in hun huidige woning wonen (10%). 32

33 Kwart van de zelfstandig wonende huishoudens tot 30 jaar wil zeker verhuizen Zelfstandig wonende huishoudens tot 30 jaar zijn het meest verhuisgeneigd. Ruim een kwart van hen wil zeker verhuizen en nog eens ruim een kwart denkt misschien te verhuizen. Huishoudens in de leeftijd van jaar geven beduidend minder vaak te willen verhuizen. Echter, in absolute aantallen is dit nog steeds de grootste groep huishoudens die (willen) verhuizen. De groep twijfelaars is het kleinst onder alleenstaande 65-plussers. Tabel 3.4: Kenmerken van zelfstandig wonende huishoudens en verhuisplannen ja misschien nee aantal Inkomen < % 14% 74% % 16% 70% % 20% 70% % 17% 75% % 23% 72% > % 22% 68% Aantal inkomens eenverdiener, alleenstaand 14% 16% 70% eenverdiener, meerpersoonshuish. 10% 13% 77% tweeverdieners 8% 19% 73% Leeftijd tot 30 jaar 26% 26% 48% jaar 8% 19% 73% jaar 9% 13% 78% jaar 9% 17% 74% jaar e.o. 12% 17% 71% Huishoudenstype alleenstaand < 65 jaar 14% 19% 67% alleenstaand >= 65 jaar 12% 14% 74% meerpers. met kinderen < 65 jaar 8% 19% 73% meerpers. zonder kinderen < 65 jaar 8% 16% 76% meerpers. >=65 jaar 10% 20% 71% Totaal Meeste potentiële verhuizers onder bewoners appartementen 12% van de bewoners van een appartement geeft aan zeker te willen verhuizen. Onder de bewoners van grondgebonden woningen is dit nog geen 10%. In absolute aantallen betreft dit echter een kleine groep. Verhuisgeneigdheid huurders in duurste segment het grootst Huurders hebben vaker verhuisplannen dan eigenaar-bewoners. 12% van de huurders is zeker van plan te verhuizen. Bij eigenaar-bewoners is dit 9%. Huurders van dure huurwoningen (meer dan 710) geven beduidend vaker aan (misschien) te willen verhuizen dan huurders in de goedkopere prijsklassen. In absolute aantallen gaat om een betrekkelijk kleine groep op de woningmarkt. Het geeft echter wel aan dat dure (particuliere) huur voor relatief veel bewoners als een tijdelijke oplossing wordt gezien. 33

34 Onder de eigenaar-bewoners zijn er geen grote verschillen tussen de verhuisgeneigdheid naar prijsklasse. De wens om te verhuizen is het grootste bij eigenaar-bewoners van betaalbare (< ) én dure woningen (> ). Tabel 3.5 Zelfstandig wonende huishoudens naar huidige woonsituatie en verhuisplannen ja misschien nee aantal Bouwwijze vrijstaand/twee-onder-een-kap 9% 18% 73% rijtje 9% 18% 73% gestapeld 12% 18% 70% Aantal kamers 1-3 kamers 12% 14% 74% kamers 10% 18% 72% kamers 9% 20% 72% Eigendomsverhouding huurwoning 12% 19% 69% koopwoning 9% 17% 74% Huurprijsklasse tot % 10% 73% % 18% 71% % 22% 66% meer dan % 24% 60% 700 Waarde koopwoning tot % 18% 72% % 16% 78% % 18% 75% meer dan % 16% 72% Totaal

35 Geen grote verschillen in verhuisgeneigdheid tussen inkomensgroepen Het aandeel huishoudens met een verhuiswens is nagenoeg gelijk tussen de inkomensgroepen. Huishoudens met een middeninkomen zijn iets vaker verhuisgeneigd. 32% van hen wil (misschien) verhuizen. Bij de lage inkomens is dat 29% en bij de hoge inkomens 28%. Wat wel opvalt is dat het percentage dat zegt zeker te willen verhuizen het hoogste is (14%) bij de lage inkomens. Figuur 3.7: Verhuisgeneigdheid naar inkomen Twee derde van de thuiswonende jongeren wil (misschien) verhuizen In Oss wonen jongeren in de leeftijd van 18 tot 30 jaar nog niet zelfstandig. Van deze groep wil 35% zeker verhuizen en nog eens 32% wil misschien het ouderlijk huis verlaten. In totaal gaat het om jongeren met verhuisplannen. Het aandeel jongeren met een verhuiswens is ongeveer gelijk aan dat van het onderzoek in 2011 (70%). Jongeren die niet willen verhuizen geven hiervoor als belangrijkste reden aan dat ze nog niet zelfstandig willen wonen (48%) of dat zij het op zichzelf wonen te duur vinden (42%). Tabel 3.6 Verhuiswens van thuiswonende jongeren Thuiswonende jongeren Wil verhuizen 35% Wil misschien verhuizen 32% Wil niet verhuizen 28% Weet het nog niet 4% Totaal thuiswonende jongeren

36 Bijna driekwart van de verhuisgeneigde jongeren wil binnen twee jaar huis uit Van de verhuisgeneigde jongeren wil 30% het liefst zo snel mogelijk het ouderlijk huis verlaten en nog eens 43% geeft aan dat zij binnen twee jaar wil verhuizen. Tabel 3.7 Gewenste verhuistermijn van thuiswonende jongeren Thuiswonende jongeren Zo snel mogelijk 30% Binnen 2 jaar verhuizen 43% Binnen 5 jaar verhuizen 20% Weet nog niet wanneer 7% Totaal verhuisgeneigde thuiswonenden % van de doorstromers en ruim driekwart van de starters is actief woningzoekend Niet alle verhuisgeneigden hebben al concrete verhuisplannen. Toch heeft een ruime meerderheid in het afgelopen half jaar één of meerdere zoekactiviteiten ondernomen. Doorstromers hebben wat meer activiteiten ondernomen dan starters. In de meeste gevallen gaat het, bij beide groepen, om het bekijken van het aanbod op internet of in de krant, een woning van buiten bekijken of het inschrijven als woningzoekende bij een woningcorporatie. Tabel 3.8 Woningzoekacties Zoekactiviteiten Doorstromers Starters Afgelopen half jaar actie ondernomen 85% 77% Geen actie ondernomen 15% 23% 100% 100% Acties van actieve woningzoekende Aanbod bekeken in krant of op internet 82% 82% Een woning van buiten bekeken 61% 53% De financiële mogelijkheden laten bepalen 35% 34% Ingeschreven als woningzoekende bij een woningcorporatie 40% 56% Een woning van binnen bekeken 25% 22% Makelaar ingeschakeld 21% 10% Gereageerd op aanbod via internet 20% 34% Gereageerd op advertenties 18% 26% Bod op een koopwoning uitgebracht 5% 4% 36

37 3.3 Verhuismotieven Het doorslaggevende motief om te willen verhuizen kan persoonlijk van aard zijn, maar kan ook betrekking hebben op de huidige woning of woonomgeving. Belangrijkste verhuisreden voor starters is zelfstandig wonen Voor circa 55% van de starters is de belangrijkste reden om te verhuizen de wens om zelfstandig te wonen. Ongeveer 34% geeft aan dat samenwonen de belangrijkste verhuisreden is. Daarbij lijken starters die willen gaan samenwonen minder haast te hebben om uit huis te gaan dan starters die zelfstandig willen gaan wonen. Voor doorstromers zijn persoonlijke motieven belangrijkste reden om te verhuizen 54% van de verhuisgeneigde doorstromers geeft aan dat de belangrijkste reden om te verhuizen te maken heeft met persoonlijke omstandigheden. Meestal gaat het om de gezondheid of behoefte aan zorg of een wijziging in de huishoudensamenstelling (bijvoorbeeld samenwonen, geboorte van een kind, het uit huis gaan van kinderen of een scheiding). Ook financiële redenen vormen een belangrijke persoonlijke reden om te verhuizen. Voor ongeveer drie op de tien potentiële verhuizers geeft de huidige woning de doorslag om te verhuizen. De woonomgeving is beduidend minder doorslaggevend voor de verhuisbeslissing. Eigenaar-bewoners geven iets vaker dan huurders aan dat ze willen verhuizen vanwege de woning. Tabel 3.9 Algemene verhuismotieven van zelfstandig wonende huishoudens Reden om te willen verhuizen persoonlijk woning woonomgeving aantal Huurders 57% 26% 17% Eigenaar-bewoners 52% 31% 18% Totaal 54% 29% 17%

38 Meeste verhuizingen samenhangend met woning vanwege wens ander type woning Zowel 65-minners als 65-plussers geven als belangrijkste verhuisreden een ander type woning te wensen. Verder zijn de verschillen in verhuismotieven groot. 65-plussers vinden hun huidige woning vaak te groot, dat er te veel onderhoud aan de woning zit en willen een woning zonder of met een kleinere tuin. Ook geven zij relatief vaak aan een woning te willen huren. 65-minners willen juist een verhuizen naar een woning met garage en/of een tuin. Figuur 3.8: Verhuismotieven met betrekking tot de woning (naar leeftijd) 38

39 Huurders verhuizen om andere redenen dan eigenaar-bewoners Ten opzichte van eigenaar-bewoners verhuizen huurders relatief vaak omdat zij hun woning te duur vinden of vanwege de slechte isolatie van hun woning. Eigenaar-bewoners geven daarentegen vaker dan huurders aan dat zij willen verhuizen omdat hun woning te groot is of omdat zij een garage wensen. Figuur 3.9 Verhuismotieven met betrekking tot de woning (naar eigendomsvorm) 39

40 Ontevredenheid vanwege verkeersoverlast, onvoldoende winkels en parkeergelegenheid De ontevredenheid van bewoners over de verkeerssituatie en het aantal beschikbare parkeerplekken (paragraaf 3.1) komt ook terug in de verhuismotieven van bewoners jonger dan 65 jaar. Ook overlast van buurtbewoners is een belangrijk verhuismotief voor hen. Onvoldoende winkels en slechte bereikbaarheid van voorzieningen spelen vooral bij bewoners vanaf 65 jaar een grote rol. Figuur 3.10: Verhuismotieven met betrekking tot de woonomgeving (naar leeftijd) Slechts weinig starters denken snel passende woonruimte te vinden Slechts 13% van de thuiswonende jongeren die willen verhuizen denkt snel passende woonruimte te kunnen vinden. Degenen die zeker willen verhuizen zijn hier het meest optimistisch over. Tabel 3.10: Denk je snel een passende woning te kunnen vinden? thuiswonende jongeren Ja Misschien Nee Totaal zeker verhuizen 18% 49% 33% misschien verhuizen 8% 62% 31% Totaal 13% 55% 32% Meest genoemde redenen waarom starters denken snel passende woonruimte te kunnen vinden zijn de veronderstelling dat er voldoende aanbod aan koopwoningen is en dat zij voldoende financieringsmogelijkheden hebben al dan niet door het inzetten van spaargeld. Onvoldoende passend woningaanbod grootste knelpunt voor starters Starters die denken dat het lang zal duren voor ze een geschikte woning vinden, geven vrijwel allen aan dat particuliere huurwoningen te duur zijn (90%), er onvoldoende passend woningaanbod is (84%) en koopwoningen te duur zijn (81%). Ook de lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen (76%) en onzekerheid over baan of inkomen (55%) spelen een rol. Ook doorstromers die beslist willen verhuizen zijn meest optimistisch over kans van slagen Net als starters denken slechts weinig doorstromers snel een andere woning te vinden (16%). Huishoudens die zeker willen verhuizen, zijn het meest optimistisch. 31% denkt snel te zullen slagen. Nog eens 37% denkt misschien snel passende woonruimte te zullen vinden. Huurders en 40

41 eigenaar-bewoners schatten hun kansen gelijk in. Nog geen 20% denkt snel een andere woning te vinden. Hetzelfde geldt voor huishoudens onder en boven de 65 jaar. Tabel 3.11: Denkt u snel een andere, passende woning te vinden? doorstromers Ja Misschien Nee Totaal zeker verhuizen 31% 37% 32% misschien verhuizen 8% 50% 42% Huurders 16% 43% 41% Eigenaar-bewoners 17% 46% 37% Tot 65 jaar 17% 46% 38% Vanaf 65 jaar 15% 43% 42% Totaal 16% 45% 39% Belangrijkste reden voor doorstromers dat zij denken snel een andere woning te vinden is dat zij vinden dat er voldoende aanbod is en voldoende financieringsmogelijkheden hebben. Ontbreken van passend aanbod belangrijkste knelpunt voor doorstromers Het belangrijkste knelpunt dat verhuisgeneigden ervaren bij het vinden van een nieuwe woning is, net als bij starters, het ontbreken van passend woningaanbod. Ruim 60% van alle verhuisgeneigden en circa 70% van de doorstromers ouder dan 65 jaar geeft dit aan. Ook de hoge prijs van particuliere huurwoningen speelt een duidelijke rol (48%). Huishoudens tot 65 jaar geven relatief vaak aan dat zij verwachten dat de terughoudendheid van banken bij hypotheekverstrekking en de onzekerheid over hun baan of inkomen knelpunten zijn. Figuur 3.11: Knelpunten bij het vinden van passende woonruimte (naar leeftijd) 41

42 3.4 Wonen en zorg Met de toenemende vergrijzing staat huisvesting van senioren hoog op de beleidsagenda. Geredeneerd vanuit het functioneren van de woningmarkt, zijn er twee invalshoeken: het faciliteren van senioren om zo lang mogelijk in hun huidige woning te kunnen blijven wonen of het verleiden van senioren om te verhuizen door een aantrekkelijk woningaanbod te creëren. Naar een aangepaste woonvorm met zorg alleen als het echt niet anders kan Circa 85% van alle 65-plussers wil zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Dit sluit goed aan bij het huidige rijksbeleid. Slechts één op de zes 65-plussers zou naar een aangepaste woonvorm met meer zorg willen verhuizen als hun gezondheid verslechtert. Circa 10% van de 65-plussers die het liefst zelfstandig willen blijven wonen, denkt bij een slechter wordende gezondheid wel te moeten verhuizen naar een geschikte woning omdat de huidige woning niet aan te passen is. Zij zouden dan moeten verhuizen naar een aangepaste woonvorm. Dit is bij voorkeur een zelfstandige wooneenheid nabij een zorginstelling. 75-plussers verwachten vaker dan jarigen dat zij in hun huidige woning kunnen blijven wonen zonder dat er aanpassingen nodig zijn. Dit hangt samen met het feit dat zij al vaker in een woning met aanpassingen wonen (paragraaf 2.5). 65-plussers hebben net zo vaak verhuiswens als 65-minners De wens om te verhuizen is onder 65-plussers gelijk aan het aandeel huishoudens met een verhuiswens in Oss, namelijk 28% wil (misschien) verhuizen. Tabel 3.12 Voorkeur van senioren ten aanzien van wonen en zorg jr 75 jr e.o. totaal Woonvoorkeur indien gezondheid afneemt aangepaste woonvorm met meer zorg 15% 18% huur 61% 66% 63% -koop 33% 21% 29% -geen voorkeur 6% 14% 9% zolang mogelijk zelfstandig evt. met zorg thuis 85% 82% huur 43% 58% 47% -koop 54% 39% 49% -geen voorkeur 4% 3% 3% kan in huidige woning blijven wonen 35% 53% kan in huidige woning blijven na aanpassingen 54% 38% moet verhuizen naar geschikte woning 11% 9% Verhuisgeneigdheid wil (misschien) verhuizen 26% 29% wil niet verhuizen 74% 71% Totaal

43 3.5 Aankoop van de eigen huurwoning Verkoop van huurwoningen door corporaties aan zittende huurders bevordert het eigenwoningbezit en kan een reden zijn om meer differentiatie te krijgen in eenzijdig samengestelde buurten of om corporatievermogen te activeren ten behoeve van nieuwe investeringen. Bijna kwart huurders wil mogelijk huidige woning kopen Bijna een kwart van de huurders heeft belangstelling voor het kopen van hun huidige huurwoning. Slechts 5% van de huurders is zeker geïnteresseerd, 18% wil misschien de huurwoning kopen. In vergelijking met vier jaar geleden is de belangstelling om een huurwoning te kopen licht gedaald. In 2011 gaf nog 7% en 22% aan de huurwoning (misschien) te willen kopen. Geen jaarlijkse huurverhogingen meer (38%) en de verwachting dat kopen goedkoper is dan huren (27%) zijn de belangrijkste redenen voor het kopen van de woning, op enige afstand gevolgd door het verwerven van eigen bezit (14%). Vooral huishoudens met een hoger inkomen willen huurwoning kopen Hoe hoger het inkomen, hoe vaker men (mogelijk) geïnteresseerd is in het kopen van de huurwoning. De belangstelling is het grootste bij huishoudens met een inkomen vanaf Van hen wil 19% zeker kopen en nog eens 31% is hierin mogelijk geïnteresseerd. Het gaat om een kleine groep huurders (zo n 500). Bij de lage en middeninkomens ( ) is er beperkte interesse. Tabel 3.13 Huurders naar belangstelling voor aankoop van huidige woning naar huishoudenkenmerken Zeker kopen Misschien kopen Niet kopen Aantal Leeftijd tot 30 jaar 3% 3% 94% jaar 9% 27% 65% jaar 8% 19% 73% jaar 3% 13% 84% jaar e.o. 0% 6% 94% Huishoudenstype alleenstaand < 65 jaar 7% 18% 75% alleenstaand >= 65 jaar 1% 10% 90% meerpers. met kinderen <65 jaar 9% 24% 67% meerpers. zonder kinderen < 65 jaar 7% 25% 69% meerpers.>= 65 jaar 2% 11% 87% Inkomen tot % 10% 84% % 19% 77% % 24% 76% % 28% 58% vanaf % 31% 50% 500 Verhuisgeneigdheid Verhuisgeneigd 2% 15% 83% niet-verhuisgeneigd 7% 19% 74% Totaal 5% 18% 77% 100%

44 Rijwoningen meest in trek om te kopen Vooral huurders van ruime grondgebonden woningen zijn geïnteresseerd in het kopen van hun huis. Er is nauwelijks belangstelling van huurders in appartementen om hun woning te kopen. Tabel 3.14 Huurders naar belangstelling voor aankoop van huidige woning naar woningkenmerken Zeker kopen Misschien kopen Niet kopen Aantal Bouwwijze vrijstaand/twee-onder-een-kap 14% 16% 70% 900 rijtje 8% 21% 71% gestapeld 1% 14% 86% Aantal kamers 1-3 kamers 1% 15% 84% kamers 8% 20% 72% kamers 25% 6% 69% Huurprijsklasse tot % 15% 71% % 15% 80% % 21% 73% meer dan 710 4% 26% 70% 700 Totaal 5% 18% 77% 100%

45 4. Gewenste woning en woonomgeving Uit de enquête komt naar voren dat 10% van de zelfstandig wonende huishoudens in Oss zeker wil verhuizen. Nog eens 18% wil de komende jaren misschien verhuizen. In totaal gaat het om een groep van potentiële doorstromers. Van alle thuiswonende jongeren ouder dan 18 jaar, wil 35% de komende jaren zeker en nog eens 32% misschien het ouderlijk huis verlaten. In totaal betekent dit dat er jongeren zijn met verhuisplannen c.q. potentiële starters op de woningmarkt. 4.1 Huurwoning of koopwoning Ruim de helft van de doorstromers zoekt een koopwoning 54% van de doorstromers is op zoek naar een koopwoning, 46% wil graag een woning gaan huren. Dat is gelijk aan de wens van koop en huur in het woonwensenonderzoek van Naarmate het inkomen stijgt, neemt de belangstelling om te huren af. Van de huishoudens met een laag inkomen (tot 2.000) geeft 70% voorkeur om te huren. Bij inkomens vanaf is dat nog geen 24%. Vanaf 55 jaar vaker voorkeur voor huren Hoe ouder men wordt, hoe vaker men de voorkeur geeft aan huren. In de leeftijdsgroepen tot 54 jaar is ruim 70% van de huishoudens met een verhuiswens op zoek naar een koopwoning. Vanaf 55 jaar slaat de balans om naar de voorkeur voor huren. Bij jarigen wenst bijna 60% een huurwoning. Dit loopt op tot ruim 80% bij huishoudens van 75 jaar en ouder. In vergelijking met het onderzoek uit 2011 lijkt de belangstelling om te kopen bij jonge doorstromers weer wat toegenomen. Nu is 72% op zoek naar een koopwoning, toen was dat nog 65%. 45

46 Tabel 4.1: Woonwensen van doorstromers Wil huren Wil kopen Aantal Inkomen tot % 20% % 38% % 37% % 66% % 83% vanaf % 93% 800 Leeftijd tot 30 jaar 28% 72% jaar 26% 74% jaar 59% 41% jaar 65% 35% jaar e.o. 82% 18% Huishoudenstype alleenstaand < 65 jaar 51% 49% alleenstaand >= 65 jaar 80% 20% meerpers. met kinderen <65 jaar 25% 75% meerpers. zonder kinderen < 65 jaar 36% 64% meerpers.>= 65 jaar 64% 36% Huidige woning huurwoning 73% 27% koopwoning 31% 69% Totaal 46% 54% 100%

47 Huurders blijven huren en kopers blijven kopen Huurders blijven het liefst huren; bijna drie kwart wil weer gaan huren. Een kwart wil doorstromen naar een koopwoning. Het lukt huurders in de praktijk niet altijd om een andere huurwoning te vinden. Want, in de periode is 36% van de huurders in een koopwoning gaan wonen. Van alle eigenaar-bewoners met een verhuiswens, wil 69% het liefst weer een koopwoning. Zij realiseren dat ook in de praktijk. Van alle huishoudens tot 65 jaar die nu in een huurwoning wonen, wil 65% opnieuw naar een huurwoning. Onder huurders vanaf 65 jaar is dat zelfs 96%. Ongeveer een op de vijf huishoudens tot 65 jaar die nu in een koopwoning woont, wil doorstromen naar een huurwoning. Bij 65-plussers is dat 59%. Figuur 4.1: Woonwensen van huurders en eigenaar-bewoners 47

48 Twee derde van de starters zoekt een huurwoning 67% van alle thuiswonende jongeren tot 30 jaar geeft bij een verhuizing de voorkeur aan een huurwoning. Van de starters tot 24 jaar wil bijna driekwart een woning huren. Vanaf 24 jaar richten meer starters zich op een koopwoning (41%). Starters die na een verhuizing alleenstaand zijn, zijn beduidend vaker op huur gericht (76%) dan starters die met een partner gaat samenwonen (56%). Starters die hun inkomen uit werk krijgen, geven vaker de voorkeur aan het kopen van een woning dan starters die studiefinanciering hebben. In vergelijking met het onderzoek van vier jaar geleden lijken starters zich vaker te richten op een huurwoning. Toen gaf 44% van alle starters aan op zoek te zijn naar een koopwoning, nu is dat 33%. Mogelijk heeft dit te maken met de verscherpte voorwaarde bij banken om een hypotheek af te sluiten. Tabel 4.2: Woonwensen van starters Inkomen Wil huren Wil kopen Aantal studiefinanciering/uitkering 87% 13% 600 inkomen uit werk 60% 40% studiefinanciering en werk 82% 18% 500 Leeftijd % 27% % 41% Huishoudenstype eenpersoonshuishouden 76% 24% meerpersoonshuishouden 56% 44% Totaal 67% 33% 100%

49 4.2 Gewenste prijsklasse 92% van de doorstromers met een huurwens zoekt een huurwoning tot liberalisatiegrens 92% van doorstromers die een huurwoning wensen wil een woning met een kale huurprijs van maximaal 710. Het zijn voornamelijk huishoudens met een inkomen vanaf die een woning zoeken met een huur boven de liberalisatiegrens. Ruim 60% van de alleenstaanden tot 65 jaar zoekt een huurwoning van maximaal 580. Bij alleenstaande 65-plussers ligt het accent op huurwoningen van Dat geldt ook voor meerpersoonshuishoudens zonder kinderen, hoewel zij ook relatief veel belangstelling hebben voor een dure huurwoning (meer dan 710). Gezinnen met kinderen zoeken vooral in het segment Huishoudens die nu in een koopwoning wonen zijn, als zij doorstromen naar een huurwoning, bereid om iets meer te betalen dan huishoudens die nu in een huurwoning wonen. 17% van de doorstromers uit een koopwoning geeft de voorkeur aan een huurwoning boven de liberalisatiegrens. Tabel 4.3: Gewenste huurprijsklasse doorstromers tot Inkomen meer dan 710 totaal tot % 64% 33% 0% 100% % 47% 49% 5% 100% % 55% 39% 3% 100% % 19% 59% 19% 100% vanaf % 50% 17% 33% 100% Huishoudenstype alleenstaand <65 jaar 5% 59% 32% 3% 100% alleenstaand >=65 jaar 0% 50% 46% 4% 100% meerpersoons met kinderen <65 jaar 3% 42% 48% 6% 100% meerpersoons zonder kinderen <65 jaar 3% 53% 31% 14% 100% meerpersoons >=65 jaar 2% 36% 50% 12% 100% Huidige woning Huurwoning 2% 54% 42% 2% 100% koopwoning 4% 37% 41% 17% 100% Totaal 3% 47% 42% 8% 100%

50 Hoe hoger de gewenste huurprijs, hoe hoger de verwachte uitgave aan gas en licht Het merendeel van de doorstromers die een goedkope huurwoning willen denkt maximaal 100 kwijt te zijn aan gas en licht (80%). De meeste potentiële huurders in de hogere huurprijsklassen verwachten uitgaven van maximaal 150 per maand. Tabel 4.3a: Gewenste huurprijsklasse en verwachte uitgave gas en licht doorstromers tot meer dan 710 Uitgaven gas en licht tot 76 40% 8% 3% 0% % 26% 25% 13% % 30% 22% 20% % 13% 22% 27% % 12% 15% 7% % 0% 3% 13% meer dan 250 0% 0% 0% 0% weet niet 0% 11% 10% 20% 100% 100% 100% 100% Totaal 3% 48% 41% 9% Bijna de helft starters zoekt een betaalbare huurwoning 47% van de starters zoekt een betaalbare huurwoning ( ) en 22% zoekt een goedkope huurwoning met een kale huurprijs van maximaal 400. Een kwart opteert voor een middeldure huurwoning ( ). Starters die gaan samenwonen, willen meer uitgeven aan huur dan starters die naar verwachting alleen blijven wonen. Tabel 4.4: Gewenste huurprijsklasse starters Inkomen tot meer dan 710 studiefinanciering/uitkering 41% 50% 9% 0% inkomen uit werk 12% 49% 32% 7% studiefinanciering en werk 58% 37% 5% 0% eenpersoonshuishouden 30% 56% 13% 0% meerpersoonshuishouden 10% 34% 42% 14% Totaal 22% 47% 26% 5% 50

51 Meeste starters denken niet meer dan 125 aan gas en licht uit te geven Naarmate starters in een duurdere woning willen wonen, neemt ook de verwachte uitgave aan gas en licht toe. Er zijn nauwelijks starters die verwachten meer dan 125 uit te geven aan gas en licht. Tabel 4.4a: Gewenste huurprijsklasse en verwachte uitgave gas en licht starters tot meer dan 710 Uitgaven gas en licht tot 76 40% 23% 8% % 36% 38% % 16% 35% % 10% 8% % 4% 0% - meer dan 200 0% 1% 0% - weet niet 17% 10% 13% 100% 100% 100% - Totaal 22% 47% 26% 5% Een op de vijf doorstromers naar een koopwoning zoekt een woning van maximaal Van alle huurders die willen doorstromen naar een koopwoning, geeft 52% de voorkeur aan een woning van maximaal De kopers die willen doorstromen, richten zich verhoudingsgewijs vaker op dure koop: 46% zoekt een woning vanaf Het zijn vooral oudere paren en gezinnen met kinderen die relatief vaak een koopwoning vanaf zoeken (resp. 32% en 29%). Van de alleenstaanden tot 65 jaar zoekt juist ongeveer de helft een woning van maximaal Met een toenemend aantal alleenstaanden, zal ook de vraag naar betaalbare koopwoningen toenemen. Vaker belangstelling voor betaalbare koopwoningen In vergelijking met het onderzoek uit 2011 is er een opvallend verschil in de gewenste prijsklasse van koopwoning. Toen gaf 16% aan op zoek te zijn naar een betaalbare koopwoning (< ). Nu is het aandeel 33%. De belangstelling voor middel dure koopwoningen ( ) is juist fors lager. Voor bijna 60% van de doorstromers, is het lastig aan te geven hoeveel zij maandelijks maximaal willen uitgeven aan netto hypotheeklasten 4. Degenen die wel een inschatting hebben gemaakt, willen gemiddeld maximaal 670 uitgeven. 4 Netto hypotheeklasten per maand: maandelijkse rentekosten plus aflossing minus de eventuele teruggave via de hypotheekrenteaftrek. 51

52 Tabel 4.5: Gewenste koopsomklasse doorstromers tot Inkomen meer dan aantal tot % 50% 0% 17% 0% 100% % 0% 36% 7% 0% 100% % 21% 14% 7% 21% 100% % 17% 33% 15% 11% 100% % 15% 23% 35% 28% 100% vanaf % 0% 16% 20% 60% 100% Huishoudenstype alleenstaand <65 jaar 44% 8% 20% 20% 8% 100% alleenstaand >=65 jaar 38% 38% 13% 0% 13% 100% meerpersoons met kinderen <65 jaar 12% 11% 27% 21% 29% 100% meerpersoons zonder kinderen <65 jaar 17% 13% 33% 22% 15% 100% meerpersoons >=65 jaar 11% 11% 26% 21% 32% 100% Huidige woning huurwoning 52% 15% 19% 15% 0% 100% koopwoning 14% 12% 28% 20% 26% 100% Totaal 20% 13% 26% 20% 22% 100% Hoe duurder de woning, hoe hoger de geschatte uitgaven aan gas en licht. Bijna 60% van alle doorstromers die op zoek zijn naar een koopwoning van maximaal , denken niet meer dan 125 per maand kwijt te zijn aan gas en licht. Terwijl zo n 60% van de doorstromers die op zoek zijn naar een woning van meer dan verwachten maximaal 200 kwijt te zijn. Tabel 4.5a: Gewenste koopsomklasse en verwachte uitgave gas en licht doorstromers tot Uitgaven gas en licht meer dan tot 76 14% 0% 2% 0% 0% % 17% 5% 3% 3% % 17% 5% 16% 0% % 30% 45% 22% 11% % 17% 27% 34% 43% % 4% 5% 9% 27% meer dan 250 0% 0% 0% 3% 5% weet niet / geen mening 3% 13% 11% 13% 11% 100% 100% 100% 100% 100% Totaal 20% 13% 26% 19% 22% 52

53 Starters richten zich op het goedkope en betaalbare prijssegment Starters die op zoek zijn naar een koopwoning, zoeken vooral woningen in het goedkope en betaalbare prijssegment. Bijna 40% van de starters wil maximaal betalen voor een koopwoning. Bijna alle alleenstaande starters die willen kopen, zoeken een woning van maximaal Starters die gaan samenwonen zoeken vaker een wat duurdere woning. Slechts 13% van de starters wenst een koopwoning van meer dan Voor 70% van de starters met een koopwens blijkt het lastig om aan te geven hoeveel zij maximaal aan netto hypotheeklasten per maand willen uitgeven. Degenen die dat wel hebben gedaan willen gemiddeld maximaal 675 per maand uitgeven. Tabel 4.6: Gewenste koopsomklasse starters > tot Inkomen studiefinanciering/uitkering inkomen uit werk 37% 29% 22% 12% studiefinanciering en werk Huishoudenstype Eenpersoonshuishouden 65% 26% 4% 4% meerpersoonshuishouden 20% 29% 34% 17% Totaal 39% 27% 21% 13% Ongeveer 35% van de starters met een koopwens weet nog niet hoeveel zij per maand aan gas en licht kwijt zullen zijn. De meesten verwachten tussen per maand uit te geven. 53

54 4.3 Gewenst woningtype 47% doorstromers wenst grondgebonden woning Er bestaat een lichte voorkeur onder doorstromers naar gestapelde woonvormen. Dit zijn bij voorkeur kleine appartementen. In het grondgebonden segment gaat de voorkeur uit naar ruime woningen met minimaal vier kamers. Gezinnen wonen het liefst ruim en grondgebonden. Alleenstaanden hebben een duidelijke voorkeur voor gestapeld wonen. Met het toenemen van de leeftijd is er behoefte aan minder kamers. Zo geeft 76% van de alleenstaande 65-plussers aan een klein appartement met maximaal 3 kamers te wensen, tegenover 46% van de alleenstaanden jonger dan 65 jaar. Dezelfde constatering geldt voor meerpersoonshuishoudens. Zijn deze jonger dan 65 jaar dan gaat de voorkeur uit naar ruime woningen. Vanaf 65 jaar wenst het merendeel een klein appartement met maximaal 3 kamers. In vergelijking met de resultaten van het onderzoek uit 2011 lijkt er een verschuiving in de voorkeur naar woningtype. Toen gaf nog 41% van doorstromers aan een grondgebonden woning met 4 à 5 kamers te zoeken. Nu is dat 32%. De voorkeur voor appartementen met 2 à 3 kamers lijkt juist toe te nemen (van 31% in 2011 naar 40% nu). Tabel 4.7: Gewenst woningtype doorstromers Grondgebonden Gestapeld Totaal 2-3 kam 4-5 kam 6+ kam 2-3 kam 4-5 kam Inkomen tot % 14% 3% 68% 4% 100% % 42% 3% 41% 6% 100% % 22% 8% 47% 15% 100% % 37% 14% 36% 12% 100% % 43% 18% 18% 13% 100% vanaf % 40% 23% 12% 17% 100% Huishoudenstype alleenstaand <65 jaar 16% 28% 1% 46% 9% 100% alleenstaand >=65 jaar 10% 5% 0% 76% 8% 100% meerpersoons met kinderen <65 jaar 1% 53% 32% 10% 4% 100% meerpersoons zonder kinderen <65 5% 43% 3% 31% 17% 100% jaar meerpersoons >=65 jaar 1% 7% 1% 64% 26% 100% Huidige woning grondgebonden woning 6% 31% 11% 38% 14% 100% gestapelde woning 7% 36% 6% 44% 7% 100% Totaal 6% 32% 10% 40% 13% 100%

55 55% starters wil een appartement Ruim de helft van de starters zoekt een appartement. Van de starters die alleen gaan wonen, zoekt ruim 70% een appartement, het liefst met 2 tot 3 kamers. Starters die gaan samenwonen richten zich vooral op grond gebonden woningen, bij voorkeur met 4 of meer kamers. Ook in het woonwensenonderzoek van 4 jaar geleden gaf 55% van de starters aan op zoek te zijn naar een appartement. Tabel 4.8: Gewenst woningtype starters Grondgebonden Gestapeld Totaal 1 kam 2-3 kam 4+kam 1 kam 2-3 kam 4+ kam Inkomen studiefinanciering/uitkering 0% 12% 4% 8% 72% 4% 100% inkomen uit werk 0% 16% 37% 1% 42% 5% 100% studiefinanciering en werk 0% 0% 15% 10% 55% 20% 100% Huishoudenstype eenpersoonshuishouden 0% 13% 14% 4% 61% 7% 100% meerpersoonshuishouden 0% 17% 51% 0% 28% 5% 100% Totaal 0% 14% 30% 2% 47% 6% 100% Doorstromers tot 65 jaar gericht op (half) vrijstaande woningen Ruim een kwart van de doorstromers tot 65 jaar wenst een vrijstaande woning. Nog eens 21% wenst een twee-onder-één kap woning. Van de 65-plussers geeft slechts 4% de voorkeur aan een vrijstaande woning, terwijl 73% een appartement wenst. Geen uitgesproken voorkeur voor nieuwbouw Ruim 60% van de doorstromers heeft geen uitgesproken voorkeur voor bestaande of nieuwbouw. Van doorstromers die wel een voorkeur hebben, kiezen huishoudens tot 65 jaar wat vaker voor bestaande bouw. De 65-plussers geven wat vaker de voorkeur aan nieuwbouw. Tabel 4.9 Gewenste bouwwijze doorstromers tot 65 jaar vanaf 65 jaar Totaal Bouwwijze vrijstaand 26% 4% 19% 2-onder-1 kap 21% 3% 16% rijwoning 14% 3% 11% hoekwoning 6% 2% 5% beneden/bovenwoning 7% 15% 9% appartement 27% 73% 41% 100% 100% 100% Bestaand/nieuw nieuwbouw 14% 24% 17% bestaande bouw 20% 14% 18% geen voorkeur 66% 61% 65% 100% 100% 100% Totaal

56 65-plussers zijn niet bereid wensen bij te stellen Bewoners die hebben aangegeven zo snel mogelijk te willen verhuizen, is gevraagd in hoeverre zij hun woonwensen willen aanpassen om snel een andere woning te vinden. Hierin zijn grote verschillen tussen doorstromers tot 65 jaar en 65-plussers. Met name 65-plussers zijn niet bereid om hun specifieke eisen, bijvoorbeeld ten aanzien van ligging tuin en staat van onderhoud, bij te stellen. Slechts 10% zou dit doen, terwijl 48% van de 65-minners dat wel zou doen. Daarentegen zouden 65-plussers vaker een kleinere woning accepteren (50%), terwijl dat voor de meeste 65- minners (76%) geen optie is. Figuur 4.2: aanpassen woonwensen om zo snel mogelijk een andere woning te vinden 56

57 Starters wensen appartement of rijwoning Starters richten zich vooral op appartementen (45%) en rijwoningen (20%). Ruim drie kwart van de starters heeft geen uitgesproken voorkeur voor nieuwbouw of bestaande bouw. Tabel 4.10 Gewenste bouwwijze starters Starters Bouwwijze vrijstaande woning 10% 2-onder-1 kap 11% rijwoning 20% hoekwoning 7% gestapelde woning 45% kamer(s) 7% 100% Bestaand/nieuw nieuwbouw 12% bestaande bouw 11% geen voorkeur 77% 100% Totaal Starters bereid concessies te doen om snel woning te vinden Thuiswonende jongeren die zo snel mogelijk het ouderlijk huis willen verlaten, zijn op sommige punten bereid hun woonwensen aan te passen om snel een andere woning te vinden. 71% zou in dit kader zeker een goedkopere of een grotere woning (61%) accepteren. Een duurdere woning of een koopwoning in plaats van een huurwoning willen starters liever niet. Er is ook relatief veel bereidheid om specifieke woonwensen bij te stellen, een kleinere woning of huurcontract voor bepaalde tijd te accepteren. Tabel 4.11 In hoeverre zou je je woonwensen aanpassen om snel een andere woning te vinden? ja misschien Ik accepteer een goedkopere woning 71% 20% Ik accepteer een grotere woning 61% 29% Ik stel mijn specifieke wensen bij (bv omvang tuin, staat van onderhoud woning) 47% 34% Ik accepteer een kleinere woning 44% 33% Ik accepteer een duurdere woning 20% 37% Ik accepteer een huurcontract voor bepaalde tijd 30% 20% In plaats van een koopwoning zoek ik een huurwoning 32% 16% In plaats van een huurwoning zoek ik een koopwoning 16% 17% 57

58 4.4 Particulier opdrachtgeverschap Starters hebben iets vaker interesse in (collectief) particulier opdrachtgeverschap dan doorstromers 39% van de verhuisgeneigden die een nieuwbouw koopwoning zoeken, is mogelijk geïnteresseerd in particulier of collectief opdrachtgeverschap. Onder starters is de belangstelling wat hoger, namelijk 47%. De groep twijfelaars is echter groot: 62% van zowel starters als doorstromers die geïnteresseerd is in (C)PO wil misschien zelf of samen met anderen bouwen. Ook in de onderzoek van 2007 en 2011 is aan bewoners gevraagd of zij belangstelling hebben voor (C)PO. In 2007 gaf nog 60% van alle verhuisgeneigden aan interesse te hebben. In 2011 was dit 31%. Nu lijkt de belangstelling weer iets toegenomen. Tabel 4.12 Belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap Kopers van nieuwbouw en particulier opdrachtgeverschap Doorstromers Starters Totaal Wil alleen op een kavel bouwen 8% 9% 8% Wil samen met anderen op een kavel bouwen 4% 9% 6% Wil misschien alleen of met anderen op een kavel bouwen 21% 30% 24% Geen belangstelling voor particulier of collectief opdrachtgeverschap 67% 53% 61% 100% 100% 100% Wonen in een bijzonder woongebouw spreekt helft verhuisgeneigden aan Het wonen in een bijzonder woongebouw, zoals een verbouwd kantoor, school, klooster, kerk of fabriek, spreekt ongeveer de helft van de verhuisgeneigden aan. Starters hebben iets vaker belangstelling voor verbouwde scholen, kantoren en fabrieken dan doorstromers. De belangstelling voor verbouwde kloosters of kerken is gelijk bij doorstromers en starters. Tabel 4.13 Belangstelling voor wonen in een bijzonder woongebouw Doorstromers Starters Totaal Verbouwde school 46% 57% 50% Verbouwd kantoor 43% 58% 49% Verbouwde fabriek 42% 52% 46% Verbouwd klooster/kerk 46% 45% 46% 58

59 4.5 Wensen van middeninkomens Verhuisgeneigde huishoudens met een middeninkomen zoeken vooral gestapelde huurwoningen (49%). Huurwoningen liggen bij voorkeur in het betaalbare huursegment, dat wil zeggen dat de kale huurprijs tussen 400 en 580 ligt (55%). Nog eens 39% zoekt een middeldure huurwoning ( ). De vraag van middeninkomens naar koopwoningen richt zich vooral op woningen tot (57%). Ongeveer een op de vijf huishoudens met een middeninkomen is op zoek naar een woning van meer Tabel 4.14 Woonwensen van huishoudens met een laag, midden en hoog inkomen < > Totaal Eigendom en type huur grondgebonden 20% 18% 4% 12% huur gestapeld 55% 49% 22% 39% koop grondgebonden 20% 20% 60% 38% koop gestapeld 6% 13% 14% 11% 100% 100% 100% 100% Huurprijsklasse minder dan 400 1% 3% 3% 2% 400 t/m % 55% 28% 48% 581 t/m % 39% 46% 42% 711 of meer 2% 3% 23% 8% 100% 100% 100% 100% Waarde koopwoning tot % 57% 24% 33% % 14% 26% 25% % 7% 23% 19% meer dan % 21% 27% 23% 100% 100% 100% 100% Totaal

60 4.6 Wensen van senioren Vraag naar appartementen en huurwoningen stijgt naarmate men ouder is Naarmate huishoudens ouder zijn, is er een duidelijke verschuiving zichtbaar van de wens om grondgebonden te wonen naar gestapeld wonen. Van de jarigen wil 87% een gestapelde woning, terwijl dat onder de 75-plussers is gestegen naar 91%. Beide groepen hebben een duidelijke voorkeur voor huren, 75-plussers geven dit nog wat vaker aan dan jarigen. 86% van de 65-plussers wenst goed toegankelijke en gelijkvloerse woning Met het toenemen van de leeftijd neemt, bij een verhuizing, ook de vraag naar goed toegankelijke en gelijkvloerse woningen toe: van alle 65-plussers wil 86% een nultreden woning. De vraag naar wonen met zorg neemt eveneens toe naarmate men ouder is en verhuist. Van alle jarigen wil 67% een specifieke seniorenwoning, vooral zonder zorg (85%). Van alle 75-plussers wil 82% een specifieke seniorenwoning, waarvan ongeveer 57% mét zorg. Deze uitkomsten zijn vergelijkbaar met de resultaten uit het onderzoek van Tabel 4.15 Woonwensen van 65-plussers jr 75 jr e.o. Totaal Eigendom en type huur grondgebonden 4% 7% 100 huur gestapeld 67% 76% koop grondgebonden 9% 2% 200 koop gestapeld 20% 15% % 100% Toegankelijkheid woning toegang gelijkvloers, vertrekken gelijkvloers 86% 88% toegang en/of vertrekken ongelijkvloers 14% 12% % 100% Wonen en zorg specifieke seniorenwoning met zorgvoorzieningen 10% 47% 700 specifieke seniorenwoning zonder zorgvoorzieningen 57% 35% geen specifieke seniorenwoning 33% 19% % 100% Totaal

61 4.7 Gewenste woonlocatie 65-plussers wonen het liefst in of nabij centrum Van alle 65-plussers wil 58% in of nabij het centrum wonen en nog eens 23% op maximaal een kwartier lopen van het centrum van de woonplaats. Doorstromers tot 65 jaar wonen ook graag op deze plekken, maar zijn iets minder expliciet daarin: 17% woont graag in of nabij het centrum en 23% op maximaal 15 minuten lopen van het centrum. Zij willen meer dan huishoudens van 65 jaar of ouder aan de rand van hun woonplaats (13%) of in het landelijke gebied wonen (11%). 29% van hen heeft geen voorkeur voor een bepaalde woonomgeving. Van alle starters wil de grootste groep (35%) op maximaal 15 minuten lopen van het centrum wonen. Ruim een kwart heeft geen voorkeur voor de ligging van de woning. Tabel 4.16 Gewenste woonomgeving Doorstromers tot 65 jaar vanaf 65 jaar Starters Ligging in of nabij het centrum 17% 58% 13% < 15 min. lopen van het centrum 23% 23% 35% > 15 min. lopen van het centrum 8% 2% 12% aan de rand van de woonplaats 13% 4% 8% in het landelijk gebied 11% 3% 5% geen voorkeur 29% 11% 26% 100% 100% 100% Totaal Doorstromers en starters gehecht aan Oss De meeste doorstromers en starters hebben wel een concreet idee over waar ze willen wonen. Zo wil 79% van de doorstromers en 73% van de starters het liefst in de gemeente Oss blijven wonen. Zowel starters als doorstromen willen vooral in hun eigen buurt blijven wonen (36%) of naar een andere (maar niet in een naastgelegen buurt) buurt verhuizen (23%). Ruim een kwart heeft geen voorkeur voor een bepaalde buurt. Figuur 4.3: Gewenste woongemeente van doorstromers en starters 61

62 Als men dan wel wil vertrekken uit Oss, is dat voor doorstromers om dichter bij partner of familie te gaan wonen (34%) of de woonomgeving (26%). Bij starters is de meest genoemde reden om uit Oss te vertrekken studie of werk (47%). Als er in de gewenste buurt geen woning naar wens is, dan gaat 37% van de doorstromers in een andere buurt zoeken en blijft ruim een kwart gewoon zitten. Net als doorstromers, geven starters ook aan in een andere buurt te gaan zoeken als er in de gewenste buurt geen woning naar wens is (49%). 15% kiest er voor om de woonwensen aan te passen en nog eens 15% gaat in een andere woonplaats zoeken. Centrum meest populaire wijk Aan starters en doorstromers die in Oss willen blijven wonen is gevraagd naar welke wijk hun voorkeur uitgaat. Bij zowel starters als doorstromers is de wijk het Centrum het meest genoemd. Ruwaard en het Buitengebied Noord is populairder bij doorstomers Krinkelhoek en Schadewijk is relatief populair bij starters. Onderstaande figuur geeft alleen de meest genoemde gebieden weer. Figuur 4.4: Centrum meest populaire wijk 62

63 5. Vraag en aanbod In de voorgaande hoofdstukken zijn de woonwensen van starters en doorstromers in beeld gebracht. Woonwensen worden echter niet altijd gerealiseerd. In dit hoofdstuk onderzoeken we in hoeverre woonwensen van bewoners overeenkomen met de daadwerkelijke verhuizingen in de afgelopen vier jaar. Dit kan met behulp van de Databank Regionale Woningmarktmonitor. Hierin zijn de verhuisbewegingen vastgelegd. We vergelijken de woonwensen uit dit onderzoek met de daadwerkelijke verhuizingen in de periode Daarbij onderscheiden we drie groepen verhuizers: 1. doorstromers tot 65 jaar 2. doorstromers van 65 jaar en ouder 3. starters Door de woonwensen met de gerealiseerde woonsituatie te vergelijken, is het mogelijk om knelpunten op de woningmarkt in kaart te brengen. Oss heeft in 2011 ook een woonwensen onderzoek gehouden. We bekijken in dit hoofdstuk of er verschuivingen in de wensen hebben plaatsgevonden. Deze vergelijking kan niet 1-op-1 worden gemaakt. Want, in het onderzoek van 2011 lag de leeftijdsgrens van doorstromers op 55 jaar. Nu hebben we een grens van 65 jaar gebruikt. Daar waar nodig lichten we dit toe in de tekst. 5.1 Doorstromers tot 65 jaar Vraag huur appartementen groter dan gerealiseerde verhuizingen Als we de woonwensen van verhuisgeneigde doorstromers jonger dan 65 jaar vergelijken met de werkelijke verhuisbewegingen van de afgelopen jaren, zien we dat deze in de koopsector behoorlijk goed overeenkomen. In de huursector komen doorstromers vaker in een grondgebonden huur woning terecht dan dat je op basis van hun woonwensen zou verwachten en juist minder vaak in huur appartementen. De verschuiving in de woonwensen van vaker huur gestapeld en minder grond gebonden koop zal voor een deel verklaard kunnen worden door de hogere leeftijdsgrens van doorstomers in het onderzoek van Figuur 5.1: Woonwensen van doorstromers <65 jaar, naar eigendom en woningtype 63

64 Vraag naar ruime grondgebonden woningen en appartementen In vergelijking met het woonwensen 2011 is het aandeel huishoudens dat op zoek is naar een grondgebonden woning afgenomen. Toch wenst ook nu ongeveer de helft van de doorstromers tot 65 jaar een grondgebonden woning. Dit zijn vooral gezinnen en tweepersoonshuishoudens. Het aandeel huishoudens dat in een middelgrote grond gebonden woning terecht is gekomen, is groter dan het aandeel dat dit type wenst. Er lijkt juist meer vraag te zijn naar appartementen, dan dat er in de praktijk wordt gerealiseerd. De verwachting is dat met het verder toenemen van de gemiddelde leeftijd én een toenemend aantal alleenstaande huishoudens, de vraag naar appartementen verder zal toenemen. Figuur 5.2: Woonwensen van doorstromers <65 jaar, naar woningtype en aantal kamers Grote vraag naar betaalbare huurwoningen Bijna de helft van de doorstromers jonger dan 65 jaar wenst een huurwoning. Er is vooral een grote behoefte aan woningen met een kale huurprijs tussen 400 en 580. Ruim 50% van de doorstromers met een huurwens wenst een huurwoning in deze prijsklasse terwijl op basis van daadwerkelijke verhuizingen slechts 35% hierin terecht komt. Bewoners komen veel vaker terecht in een middeldure of dure huurwoning. In vergelijking met het onderzoek uit 2011 is er een duidelijke verschuiving van middeldure naar betaalbare huur. Figuur 5.3: Woonwensen van doorstromers <65 jaar die huurwoning wensen, naar huurprijsklasse 64

65 Bijna 60% wil maximaal aan koopwoning uitgeven Ongeveer de helft van de doorstromers jonger dan 65 jaar wil een woning kopen. 31% wenst een betaalbare koopwoning (< ), terwijl 44% van de doorstromers in een woning in deze prijsklasse terecht komt. Een mogelijke verklaring is dat een deel van de mensen die eigenlijk willen huren, toch in de koopsector terecht komt. Zij komen dan vooral in het betaalbare segment terecht. In het koopsegment lijkt wat meer behoefte te bestaan aan woningen met een koopsom tussen en Bijna 30% wenst een dergelijke woning, terwijl slechts 19% hiernaar is verhuisd in de afgelopen jaren. Verhuisbewegingen en woonwensen in het koopprijs segment vanaf lijken redelijk in evenwicht. Opvallend is dat in vergelijking met het onderzoek uit 2011, de vraag naar betaalbare koopwoningen flink is toegenomen en de vraag naar met name het prijssegment is afgenomen. Figuur 5.4: Woonwensen van doorstromers <65 jaar die koopwoning wensen, naar koopsomklasse 65

66 5.2 Doorstromers van 65 jaar en ouder 70% van 65-plussers wenst huurappartement 70% van alle 65-plussers met een verhuiswens zegt op zoek te zijn naar een huurappartement. Dit wordt in de praktijk ook vaak gerealiseerd. Nog eens 18% wenst een koopappartement. De verhuisbewegingen van de afgelopen jaren laten zien dat men vaker in een grond gebonden huurwoning terecht komt dan je op basis van de verhuiswensen zou verwachten. In vergelijking met het onderzoek van 2011 willen doorstromers veel vaker een huurappartement. Deze verschuiving zal voor het grootste deel komen, niet omdat de woonwensen zo sterk zijn veranderd, maar doordat de leeftijdsgrens in het onderzoek van 55 jaar naar 65 jaar is veranderd. Vanaf 55 jaar en ouder neemt de voorkeur voor huren, in het bijzonder huurappartementen toe. Figuur 5.5: Woonwensen van doorstromers 65 jaar of ouder, naar eigendom en woningtype 66

67 Iets meer vraag naar grote woningen dan gerealiseerde verhuizingen 65% van de 65-plussers wenst een klein appartement en nog eens 17% wil graag verhuizen naar een appartement van 4 of 5 kamers. Het aandeel 65-plussers dat naar een klein appartement is verhuisd de afgelopen jaren, ligt wat hoger dan de wensen (72%). Naar een groot appartement zijn aanzienlijk minder 65-plussers verhuisd (3%). Ook naar ruime grondgebonden woningen wordt door 65-plussers iets minder verhuisd dan op grond van de woonwensen verwacht. Figuur 5.6: Woonwensen van doorstromers 65 jaar of ouder, naar woningtype en aantal kamers Middeldure huurwoningen gewenst Drie kwart van de doorstromers van 65 jaar en ouder wil huren. Bijna de helft van hen wil graag naar een woning met een kale huurprijs met een huurprijs tussen de De afgelopen jaren heeft slechts 33% van hen deze wens omgezet in een daadwerkelijke verhuizing naar dit segment. 65-plussers komen daarentegen vaker dan op basis van hun woonwensen mag worden verwacht in betaalbare of juist dure huurwoningen. Figuur 5.7: Woonwensen van doorstromers 65 jaar of ouder die huurwoning wensen, naar huurprijsklasse 67

68 Vraag naar duurdere koopwoningen groter dan gerealiseerde verhuizingen Een kwart van de 65-plussers wil een woning kopen. Bijna 40% wenst een woning van maximaal Dat is min of meer gelijk met de gerealiseerde verhuisbewegingen. 25% is juist op zoek naar een dure koopwoning (> ). Verhuisbewegingen van de afgelopen jaren laten zien dat zij daar beduidend minder vaak in terecht komen (13%). Zij komen relatief vaak terecht in koopwoningen in het prijssegment van Opvallend is dat in vergelijking met het onderzoek van 2011 de voorkeur voor een koopwoning van maximaal flink is toegenomen. De vraag zoals die in dit onderzoek naar voren komt, is meer in balans met de gerealiseerde verhuisbewegingen in de afgelopen jaren. Figuur 5.8: Woonwensen van doorstromers 65 jaar of ouder die koopwoning wensen, naar koopsomklasse 68

69 5.3 Starters Vraag naar huurappartementen groter dan werkelijke verhuizingen Starters zouden vaker naar een huurappartement willen verhuizen dan dat daadwerkelijk gebeurt. Zij komen vaker terecht in een koopappartement. De voorkeur van de meeste starters gaat echter nog steeds uit naar gestapelde huurwoningen. In vergelijking met het woonwensenonderzoek uit 2011 wensen starters minder vaak een koopappartement en vaker een huurwoning (zowel grondgebonden als gestapeld). Figuur 5.9: Woonwensen van starters, naar eigendom en woningtype Vraag naar kleine woningen Vanwege hun inkomenspositie hebben starters de voorkeur voor kleine, betaalbare woningen. In de praktijk komen starters echter vaker in een grotere woning terecht dan dat zij eigenlijk zouden willen. Wat betreft woningtype en aantal kamers zijn de wensen in 2015 bijna identiek aan die van het onderzoek uit Figuur 5.10: Woonwensen van starters, naar woningtype en aantal kamers 69

70 Vraag naar betaalbare huurwoningen Twee derde van de starters wil een woning huren. Starters komen veel vaker in duurdere woningen terecht dan dat ze zouden willen. Bijna 20% van de starters met een huurwens is de afgelopen jaren naar een dure huurwoning verhuisd, terwijl slechts 5% aangeeft meer dan 710 te willen betalen. Bijna de helft van de starters wenst een betaalbare huurwoning ( ), terwijl daadwerkelijke verhuizingen naar huurwoningen in dit prijssegment veel lager liggen (38%). In vergelijking met het vorige onderzoek geven starters nu vaker aan op zoek te zijn naar een duurdere huurwoning. Figuur 5.11: Woonwensen van starters die huurwoning wensen, naar huurprijsklasse Vraag naar betaalbare koopwoningen en gerealiseerde verhuizingen redelijk in evenwicht Een derde van de starters wenst een koopwoning. Betaalbaarheid is daarbij belangrijk. 69% van de starters met een koopwens zoekt een woning tot Van alle starters die naar een koopwoning verhuisden, is de afgelopen jaren 75% verhuisd naar een goedkope koopwoning. De vraag en verhuizingen in deze koopsomklasse zijn dus redelijk in evenwicht. Dat geldt ook voor de overige prijssegmenten. 70

71 Ten opzicht van het onderzoek uit 2011, geven starters nu vaker aan op zoek te zijn naar een betaalbare koopwoning en minder vaak naar een koopwoning van meer dan Mogelijk dat een deel van de starters zich nu richt op de huursector, omdat het voor starters lastiger is geworden om een hypotheek af te sluiten. Figuur 5.12: Woonwensen van starters die koopwoning wensen, naar koopsomklasse 71

72 5.4 Saldo van vraag en aanbod In de voorgaande paragrafen is ingegaan op de afzonderlijke vraag van starters en doorstromers tot en vanaf 65 jaar. In deze paragraaf kijken we naar de totale vraag van deze groepen. Op basis van zowel woonwensen als gerealiseerde verhuisbewegingen in de periode 2010 tot en met 2013 kunnen we het theoretisch saldo van vraag en aanbod bepalen. Hiermee wordt globaal duidelijk waar de komende jaren tekorten en/of overschotten kunnen ontstaan. Ongeveer starters op zoek naar een woning Oss (inclusief Geffen) telt op 1 januari thuiswonende jongeren van 18 tot en met 30 jaar. Uit de enquête blijkt dat 35% van hen de komende jaren zeker wil verhuizen en nog eens 32% wil dat misschien. Uitvergroot naar de totale populatie van Oss, betekent dit dat er potentiële starters zijn. Niet alle potentiële starters zijn op zoek naar een woning voor zichzelf. Ongeveer 40% is van plan om te gaan samenwonen en de rest denkt alleen te blijven. In totaal zijn er dus maximaal woningen nodig voor starters in plaats van Verhuisanalyses van de afgelopen vier jaar laten zien dat dit in de lijn ligt met het aantal starters dat in deze periode de woningmarkt van Oss heeft betreden doorstromers, waarvan in de leeftijd van 65 jaar of ouder Uit het woonwensenonderzoek komt naar voren dat er potentiële doorstromers in de komende jaren (misschien) willen verhuizen. De groep twijfelaars is relatief groot: 64% van de potentiële doorstromers. De praktijk leert dat een groot deel van hen niet op korte termijn verhuist. Ook het woonwensenonderzoek bevestigt dit beeld. Daarom nemen we in deze analyse alleen de groep huishoudens mee die zeker wil verhuizen. Dit betekent dat er de komende jaren ongeveer doorstromers jonger dan 65 jaar zullen zijn en doorstromers van 65 jaar en ouder. Theoretisch tekort van woningen De totale vraag van starters en doorstromers is geschat op woningen. Het aanbod van doorstromers bedraagt circa woningen. Hiermee komt het saldo van vraag en aanbod naar schatting op zo n woningen. Dit betekent niet per definitie dat er ook woningen moeten worden bijgebouwd. Er ontstaat namelijk ook aanbod bij vertrek uit de gemeente en bij woningverlating, bijvoorbeeld als bewoners bij anderen gaan inwonen of komen te overlijden. Op dit aanbod gaat het onderzoek echter niet in. Het verhuisgedrag van starters en doorstromers in de afgelopen vier jaar is bekend. Hieruit kunnen theoretische tekorten worden berekend. Echter, omdat deze verhuizingen al daadwerkelijk hebben plaatsgevonden, zijn de tekorten per definitie al gecompenseerd door het aanbod van bestaande en nieuwe woningen. 72

73 Knelpunten op de woningmarkt Door het totale saldo van vraag en aanbod van starters en doorstromers met de daadwerkelijke verhuizingen te vergelijken, wordt inzicht verkregen in de knelpunten op de woningmarkt in Oss. Als de vraag groter is dan het aanbod is het saldo positief. Een positief saldo geeft aan dat er een theoretisch tekort is. Hieronder is een en ander grafisch weergegeven. De aantallen in onderstaande figuren zijn indicatief. Het volgende blijkt: Als alle potentiële starters en doorstromers hun woonwensen kunnen en willen realiseren dan zal het theoretisch tekort vooral bestaan uit gestapelde huurwoningen. Deze vraag komt vooral van starters en doorstromers vanaf 65 jaar. Wat betreft eigendomsvorm en aantal kamers is er vooral een tekort aan kleine huur- en mindere mate kleine koopwoningen. Het verwachte (kleine) theoretische overschot aan grote koopwoningen heeft te maken met 65-plussers die hun woning achterlaten bij een verhuizing naar een kleinere gestapelde woning. De voorraad huurwoningen in Oss omvat weinig dure huurwoningen (6%) en vooral woningen van (60%) en (circa 25%). Het theoretisch tekort in de huurprijsklasse tot komt vooral door de relatief grote vraag van starters. In de koopsector is het theoretisch tekort beperkt. In het goedkope segment (< ) komt deze vooral door de vraag van starters naar een betaalbare woning. Figuur 5.13: Saldo van vraag en aanbod van starters en doorstromers, naar eigendom en woningtype 73

74 Figuur 5.14: Saldo van vraag en aanbod van starters en doorstromers, naar eigendom en aantal kamers Figuur 5.15: Saldo van vraag en aanbod van starters en doorstromers, naar woningtype en aantal kamers 74

75 Figuur 5.16: Saldo van vraag en aanbod van starters en doorstromers, naar eigendom en prijs 75

76 6. Woonwensen in de dorpen van Oss de stad Oss De gemeente Oss heeft een grote variëteit aan woonomgevingen. Het bestaat uit de stad Oss en achttien landelijk gelegen dorpen. De stad Oss telt twee keer zo veel huishoudens als alle huishoudens samen van de achttien dorpen die bij de gemeente Oss horen. In dit hoofdstuk kijken in hoeverre de woonwensen van inwoners uit de stad Oss verschillen met die van de inwoners uit de dorpen. We gaan daarbij met wat grotere stappen door de thema s van het woonwensenonderzoek heen en besteden vooral aandacht aan verschillen tussen Oss en de dorpen. 6.1 Huishoudens en hun woonsituatie Voor we ingaan op de gewenste woonsituatie, schetsen we eerst kort de verschillen in huishoudens en woonsituatie tussen Oss en de dorpen. Oss meer kleine huishoudens, in dorpen meer gezinnen met kinderen In Oss wonen verhoudingsgewijs meer oudere huishoudens (75-plus) dan in de dorpen van de gemeente Oss. In Oss bestaat ongeveer drie op de tien huishoudens uit één persoon. In de dorpen is dat twee op de tien. In de dorpen wonen juist relatief meer gezinnen met kinderen. Tabel 6.1: Huishoudens in Oss en de dorpen van Oss naar huishoudenskenmerken Oss Dorpen van Oss Gemeente Oss Leeftijd tot 30 jaar 7% 5% 6% jaar 45% 47% 46% jaar 18% 21% 19% jaar 15% 17% 16% 75 jaar e.o. 14% 10% 13% Huishoudenstype alleenstaand < 65 jaar 18% 11% 16% alleenstaand >= 65 jaar 13% 9% 12% meerpers. met kinderen < 65 jaar 34% 41% 36% meerpers. zonder kinderen < 65 jaar 18% 20% 19% meerpers. >= 65 jaar 16% 18% 17% Totaal

77 In dorpen woont 60% van 75-plus huishoudens in een koopwoning Het aandeel 75-plussers in een koopwoning is in zowel Oss als de dorpen van Oss de afgelopen tien jaar flink toegenomen. In de dorpen ligt dit aandeel op 60%, in Oss op 45%. Figuur 6.1: Aandeel 75-plus huishoudens in een koopwoning Meer ruime, dure koopwoningen in dorpen van Oss De woningvoorraad verschilt sterk tussen Oss en de dorpen in de gemeente. De dorpen kenmerken zich door een relatief groot aantal (half)vrijstaande koopwoningen in het dure prijssegment. Bijna tachtig procent is een koopwoning, bijna driekwart van alle woningen in de dorpen is (half)vrijstaand. Dat een groot deel van de woningvoorraad in de dorpen bestaat uit grote woningen, vertaalt zich ook in een gemiddeld hogere prijs. 36% van alle koopwoningen in de dorpen heeft een WOZ-waarde van of meer. In Oss ligt dat aandeel op 11%. Oss heeft juist meer huurwoningen en betaalbare koopwoningen. Zo heeft 60% van alle koopwoningen in Oss een WOZ-waarde van maximaal

78 Tabel 6.2: Huishoudens in Oss en de dorpen van Oss naar woningkenmerken Oss Dorpen van Oss Gemeente Oss Eigendomsverhouding Huurwoning 37% 22% 32% koopwoning 63% 78% 68% Bouwwijze vrijstaand/twee-onder-een-kap 31% 72% 44% rijtje 43% 24% 36% gestapeld 26% 5% 19% Aantal kamers 1-3 kamers 22% 7% 17% 4-5 kamers 67% 61% 65% 6+ kamers 11% 32% 18% Huurprijsklasse tot % 7% 10% % 70% 67% % 21% 22% meer dan 710 1% 2% 1% Totaal # huurwoningen Waarde koopwoning tot % 18% 44% % 21% 20% % 25% 16% meer dan % 36% 20% Totaal # koopwoningen Totaal

79 6.2 Verhuisgeneigdheid Geen verschillen in mate verhuisgeneigdheid van huishoudens Er zijn geen verschillen in de verhuisgeneigdheid tussen inwoners van Oss en de dorpen van Oss. Ongeveer 10% van alle inwoners wil verhuizen. Tabel 6.3a: Verhuiswens van zelfstandig wonende huishoudens Zelfstandige huishoudens Oss Dorpen van Oss Gemeente Oss Wil verhuizen 10% 11% 10% Wil misschien verhuizen 17% 19% 18% Wil niet verhuizen 68% 67% 68% Weet het nog niet 5% 4% 5% Totaal huishoudens Thuiswonende jongeren in Oss vaker wens om te verhuizen Bij starters is er wel een verschil in verhuisgeneigdheid. Jongeren in Oss geven vaker aan dat zij willen verhuizen (38% wil zeker verhuizen), dan de thuiswonende jongeren in de dorpen van Oss (29%). Tabel 6.3b: Verhuiswens van starters Starters Oss Dorpen van Oss Gemeente Oss Wil verhuizen 38% 29% 35% Wil misschien verhuizen 31% 35% 32% Wil niet verhuizen 26% 33% 28% Weet het nog niet 5% 3% 4% Totaal thuiswonende jongeren

80 Oudere paren in dorpen relatief vaak verhuisgeneigd In Oss zijn jonge doorstromers (tot 30 jaar) vaker verhuisgeneigd dan in de dorpen. In de dorpen zijn juist de huishoudens in de leeftijdscategorie van jaar vaker verhuisgeneigd dan in Oss. Dit zijn vooral oudere paren (zie bijlage voor volledige tabel). Figuur 6.2: huishoudens naar leeftijd en hun verhuisplannen in Oss en de dorpen van Oss 80

81 6.3 Verhuismotieven Huishoudens met verhuiswens in dorpen willen woning met kleinere tuin en minder onderhoud De verhuismotieven van huishoudens met een verhuiswens verschillen niet heel sterk. Meest genoemd is de wens voor een ander type woning. In de dorpen geeft 36% aan dat zij een woning met een kleinere tuin wensen. In Oss is dit aandeel slechts 15%. In Oss geven bewoners wat vaker aan dat zij willen verhuizen omdat de huidige woning te duur is, 25% in Oss tegenover 15% in de dorpen van Oss. Figuur 6.3: Verhuismotieven met betrekking tot de woning 81

82 Overlast speelt in Oss vaker rol bij verhuiswens, voorzieningen in de dorpen Bij de woonomgeving zijn de verschillen wat groter. Dat is op zich niet verwonderlijk. Een gemiddelde wijk in Oss ziet er nu eenmaal anders uit dan de dorpen. Voor verhuisgeneigde huishoudens in Oss speelt overlast vaker een rol bij de wens om te verhuizen. In de dorpen zijn dit het gebrek aan en bereikbaarheid van voorzieningen. Figuur 6.4: Verhuismotieven met betrekking tot de woonomgeving 82

83 6.4 Wonen en zorg Ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen Zowel de ouderen uit Oss als de dorpen van Oss geven de voorkeur aan zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Er is een klein verschil in hoeverre de huidige woning geschikt is om te blijven wonen als de gezondheid afneemt. In de dorpen van Oss geven 65-plussers iets vaker aan dat zij hun woning moeten aanpassen of verhuizen bij een slechtere gezondheid. Echter, de verschillen met Oss zijn zeer klein. Wel hebben 65-plussers in de dorpen wat vaker een verhuiswens dan 65-plussers in Oss. Tabel 6.4: Voorkeur van 65-plussers ten aanzien van wonen en zorg Oss Dorpen van Oss Gemeente Oss Woonvoorkeur indien gezondheid afneemt aangepaste woonvorm met meer zorg 16% 16% 16% zolang mogelijk zelfstandig evt. met zorg thuis 84% 84% 84% kan in huidige woning blijven wonen 42% 37% 41% kan in huidige woning blijven na aanpassingen 48% 51% 49% moet verhuizen naar geschikte woning 10% 12% 10% Verhuisgeneigdheid wil (misschien) verhuizen 25% 34% 27% wil niet verhuizen 75% 66% 73% Totaal

84 6.5 Gewenste woning In Oss wat vaker wens om te huren Huishoudens met een verhuiswens in Oss geven wat vaker de voorkeur aan een huurwoning. 48% van alle verhuisgeneigde huishoudens wil huren, tegenover 41% van verhuisgeneigde huishoudens in de dorpen van Oss. Echter, in de dorpen is het aanbod aan huurwoningen aanzienlijk lager. De wens om te huren in de dorpen is hoog in verhouding tot de samenstelling van de woningvoorraad. Figuur 6.5: aandeel verhuisgeneigde huishoudens dat wil huren In dorpen wil men vaker doorstromen naar een huurwoning, dan in de praktijk wordt gerealiseerd De gewenste doorstroming van huur naar koop verschilt tussen Oss en de dorpen. Het aandeel huurders met een verhuiswens dat wil blijven huren is in de dorpen van Oss hoger dan in Oss, namelijk 84% ten opzichte van 70%. De verhuisbewegingen laten zien dat deze wens niet altijd in de praktijk wordt gerealiseerd. Op zich is dat niet vreemd. Het aandeel huurwoningen in de dorpen van Oss is beperkt. Huurders stromen vaker door naar een koopwoning, dan op basis van hun wensen verwacht zou worden. In Oss liggen wens en gerealiseerde verhuisbeweging dichterbij elkaar. De woningmarkt van Oss is meer divers van samenstelling (in eigendom en bouwwijze). Daardoor zal het makkelijker zijn om de gewenste verhuizing (wat betreft eigendom) te realiseren. Figuur 6.6a: Woonwensen van huurders en eigenaar-bewoners in Oss 84

85 Figuur 6.6b: Woonwensen van huurders en eigenaar-bewoners in dorpen van Oss In Oss wat vaker belangstelling voor middeldure en dure huur In de dorpen van Oss is er vooral belangstelling voor betaalbare huurwoningen. 61% van alle verhuisgeneigde huishoudens die willen huren, zoekt in de prijsklasse In Oss geven huishoudens wat vaker aan op zoek te zijn naar middeldure ( ) en dure huur (> 710). Figuur 6.7: gewenste huurprijsklasse 85

86 In dorpen van Oss vaker belangstelling voor dure koopwoningen In de dorpen is 37% van alle huishoudens die een woning willen kopen op zoek naar een dure koopwoning (> ). In de stad Oss is dit aandeel 16%. In Oss geven bewoners vaker aan op zoek te zijn naar een woning van maximaal , namelijk 26%. In de dorpen is dit aandeel slechts 4%. Figuur 6.8: gewenste koopprijsklasse 86

87 In Oss vaker appartementen gewenst, in dorpen vaker vrijstaande woningen De verschillen in gewenste bouwwijze komt overeen met de verschillen in de huidige woningvoorraad van Oss en haar dorpen. In de dorpen staan relatief veel (half)vrijstaande woningen. Huishoudens uit de dorpen zijn vaker dan inwoners van Oss op zoek naar een vrijstaande woning. Huishoudens uit Oss geven vaker de voorkeur aan een appartement. Figuur 6.9: gewenste bouwwijze van doorstromers In dorpen wat vaker voorkeur voor nieuwbouw Verhuisgeneigde huishoudens uit de dorpen van Oss hebben wat vaker de voorkeur voor nieuwbouw (22%) dan in Oss (16%). Geen grote verschillen in gewenste ligging Er zijn geen grote verschillen in de gewenste ligging van woningen tussen verhuisgeneigde huishoudens in Oss en de dorpen. Net als de inwoners van Oss, geven ook inwoners van de dorpen het meest vaak de voorkeur aan een centrale ligging in het dorp. Ook de ligging in landelijk gebied is niet opvallend veel vaker genoemd dan door verhuisgeneigde huishoudens uit Oss. Tabel 6.5: gewenste woonomgeving Ligging Oss Dorpen van Oss Gemeente Oss in of nabij het centrum 29% 32% 29% < 15 min. lopen van het centrum 24% 20% 23% > 15 min. lopen van het centrum 7% 4% 6% aan de rand van de woonplaats 9% 12% 10% in het landelijk gebied 7% 11% 8% geen voorkeur 24% 20% 23% 100% 100% 100% Totaal