EEN NIEUWE ROL VOOR DE PRIVATE HUUR Deel 3: Een economische analyse van de huurmarkt. Frank Vastmans

Transcriptie

1 EEN NIEUWE ROL VOOR DE PRIVATE HUUR Deel 3: Een economische analyse van de huurmarkt Frank Vastmans

2

3 EEN NIEUWE ROL VOOR DE PRIVATE HUUR Deel 3: Een economische analyse van de huurmarkt Frank Vastmans Promotor: prof. dr. Erik Buyst Leuven, oktober 2016

4 Het Steunpunt Wonen is een samenwerkingsverband van de KU Leuven, de Universiteit Hasselt, de Universiteit Antwerpen en de Afdeling OTB Onderzoek voor de gebouwde omgeving van de TUD (Nederland). Binnen het Steunpunt verzamelen onderzoekers van verschillende wetenschappelijke disciplines objectieve gegevens over de woningmarkt en het woonbeleid. Via gedegen wetenschappelijke analyses wensen de onderzoekers bij te dragen tot een langetermijnvisie op het Vlaamse woonbeleid. Het Steunpunt Wonen wordt gefinancierd door de Vlaamse overheid, binnen het programma Steunpunten voor Beleidsrelevant Onderzoek Gelieve naar deze publicatie te verwijzen als volgt: Vastmans F. (2016), Een nieuwe rol voor de private huur. Deel 3: Een economische analyse van de huurmarkt, Steunpunt Wonen, Leuven, 58 p. Voor meer informatie over deze publicatie In deze publicatie wordt de mening van de auteur weergegeven en niet die van de Vlaamse overheid. De Vlaamse overheid is niet aansprakelijk voor het gebruik dat kan worden gemaakt van de opgenomen gegevens. D/2016/4718/044 ISBN STEUNPUNT WONEN Niets uit deze uitgave mag worden verveelvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. No part of this book may be reproduced in any form, by mimeograph, film or any other means, without permission in writing from the publisher. p.a. Secretariaat Steunpunt Wonen HIVA - Onderzoeksinstituut voor Arbeid en Samenleving Parkstraat 47 bus 5300, BE 3000 Leuven Deze publicatie is ook beschikbaar via

5 Inhoud Lijst figuren Managementsamenvatting vii ix 1. Rendementsanalyse Algemeen rendementsmodel Samenvattend Macro economisch doorheen de tijd interestvoet woonfiscaliteit Huurprijsevolutie, Inkomen en inflatie Direct en indirect rendement doorheen de tijd Micro economische verklaring en hedonische prijsanalyse Algemeen Relatie tussen ligging, oppervlakte en woningprijs Micro economische bruto rendementsanalyse van een woning Data en methodologische keuze Methode Resultaten Samenvatting Rendement en kosten van verhuurders Bruto rendement Analyse van de kosten Vergelijking resultaten met bruto rendementsanalyse van eigenaarswoningen Samenvatting en conclusie Risico op wanbetaling Beschrijving van de data Risico op wanbetaling Tijdstip van wanbetaling en profiel van huurders met betalingsproblemen Samenvatting en conclusie Woonfiscaliteit Eigenaar versus verhuurder De eigen niet enige woning Het voordeel van het langetermijnsparen Institutionele beleggers Besluit Samenvatting rendementsanalyse Algemene case Scenario analyse Bibliografie 46 Een nieuwe rol voor de private huur. Deel 3: Een economische analyse van de huurmarkt v

6

7 Lijst figuren Figuur 1 Gemiddeld nuttige woonoppervlakte van woonhuizen (AAPD) 9 Figuur 2 Gemiddelde verkoopprijzen woonhuizen (gesloten, halfopen, open, villa s), AAPD, Figuur 3 Verdeling van de geschatte huurprijzen door eigenaars 12 Figuur 4 Gemeente coëfficiënt in verklaring huur/verkoopprijs, GWO 2013, volgens Belfius typologie 18 Figuur 5 Coëfficiënt Belfius regio* en centrumstad uit BD rendementsanalyse 20 Figuur 6 Aandeel niet eigenaarswoningen (huur + tweede woningen), Census Figuur 7 Coëfficiënt Belfius* en centrumstad van hedonische prijsanalyse op geschatte verkoopprijs 21 Een nieuwe rol voor de private huur. Deel 3: Een economische analyse van de huurmarkt vii

8

9 Managementsamenvatting Het rendement van de private huurmarkt in kaart brengen is een complexe opdracht. Het rendement is immers tijdsafhankelijk en verschillend tussen type woningen. Maar het is ook belangrijk om weer te geven over welk rendement men spreekt. Zo wordt macro economisch vaak de huurverkoopprijsverhouding weergegeven, een soort van bruto rendement. Dit is sterk verschillend van het rendement op eigen vermogen van de verhuurder. Op basis van cijfers van het Groot Woononderzoek 2013 kunnen we een benaderend beeld van de verschillende rendementen schetsen voor een standaard huurwoning op basis van de diverse resultaten en aannames in het rapport. - Huuropbrengsten bedragen gemiddeld 4% van de geschatte woningwaarde (bruto direct rendement). - Na aftrek van diverse kosten blijft een netto huur van 2,5% over (netto direct rendement). - Indien we veronderstellen dat de gemiddelde woningwaarde in de toekomst stijgt met 1,7% per jaar en tegelijkertijd een afschrijvingspercentage van 0,5% toepassen voor de woning vinden we een indirect rendement van 1,2%. Het totale rendement is dan gelijk aan 3,7%. Deze voorspelling is uiteraard een berekende gok en kan door iedereen verschillend geschat worden. - Door de kost van de registratierechten (10%) gespreid over 20 jaar in rekening te brengen ligt het rendement 0,5% lager. - Dit geeft een totaal rendement van 3,2%. - Indien de hypothecaire intrestvoet lager is dan het totaal rendement kan het voor de verhuurder interessant zijn om zijn investering met vreemd vermogen te financieren en zo een hefboomeffect te creëren, waardoor het rendement op eigen vermogen sterk kan stijgen. Bij een hypothecaire interestvoet van 2,5% en een beleningsgraad van 80% zal het totaal rendement van 3,2% immers een rendement op eigen vermogen van 6,1% opleveren. Het feit dat het rendement op eigen vermogen sterk afhankelijk is van het verschil tussen het totaal rendement en de hypothecaire interestvoet geeft een eerste belangrijke vaststelling omtrent de evolutie van rendementen doorheen de tijd. Indien de interestvoet daalt, daalt het totaal huurrendement mee. Indien het totaal huurrendement gelijk zou blijven, zou het rendement op eigen vermogen immers zeer sterk stijgen. De data suggereren dan ook dat de het vereist totaal rendement eerder de evolutie van de hypothecaire interestvoet volgt, waarbij er een eerder stabiele relatie is tussen enerzijds de risicovrije interestvoet en anderzijds het rendement op alternatieve investeringen. Het is alvast een belangrijke verklaring waarom verkoopprijzen, die wel sterk door de interestvoet beïnvloed worden, sterker zijn gestegen dan huurprijzen de laatste decennia. De focus van dit onderzoek was echter niet zo zeer macro economisch, maar wel micro economisch. Daartoe werd het rendement geanalyseerd in relatie met de diverse woningmarktsegmenten (kenmerken woning, huurder, ligging, ) op basis van de data van het Grote Woononderzoek In eerste instantie is het bruto rendement geanalyseerd, de verhouding huur/verkoopprijs. De resultaten geven aan dat grotere en kwalitatievere woningen een lagere huur woningprijsratio hebben. De kleinere, minder kwalitatieve woningen op kleinere percelen en op minder interessante locaties gelegen binnen de gemeente hebben een hogere huur prijs ratio. Op basis van deze analyse kunnen we Een nieuwe rol voor de private huur. Deel 3: Een economische analyse van de huurmarkt ix

10 echter niet besluiten dat de hogere bruto rendementen leiden tot een hoger totaal rendement. Men dient immers rekening te houden met diverse kosten. Het feit dat een nieuwbouwwoning een lager bruto rendement heeft kan volledig opgevangen worden door het feit dat de onderhoudskosten lager zijn. De analyse suggereert evenwel dat bepaalde verschillen in bruto rendementen ook leiden tot verschillen in totaal rendementen. Hoewel meer onderzoek nodig is lijkt het alvast zo dat demografische druk (in en rond centrumsteden) leiden tot hogere rendementen en dat bepaalde woningkenmerken verschillend gewaardeerd worden door eigenaars en huurders. Hierbij dient te vermelden dat deze analyse gebeurde op zelfgerapporteerde inschattingen van huuren verkoopwaarden van eigenaars. De resultaten leken echter betrouwbaar volgens enkele robustness checks en in lijn met de bevindingen in de internationale literatuur. Het feit dat het bruto rendement hoger is voor de kleinere woningen vonden we eveneens bij de analyse op basis van de antwoorden van de verhuurders. Dit verschil wordt bij het netto direct rendement na het in rekening brengen van diverse kosten eerder vergroot dan verkleind. Wat de hoogte van de kost betreft ten opzichte van de huur vinden we voor de brandverzekering geen verschil (5% van de huurprijs). Wat betreft de onroerende voorheffing, een kost die gemiddeld 10% van de huurprijs bedraagt, tonen de cijfers dat deze ten opzichte van de huur, zwaarder doorweegt bij duurdere huizen. Het feit dat de kadastrale inkomens een veel bredere verdeling kennen dan de huidige verdeling van de woningprijzen geeft weer dat dit eigenlijk te verwachten is. Op basis van deze analyse vinden we een voorlopig direct netto rendement voor huizen van 2,6% en voor appartementen van 3,1%, of gemiddeld 2,8%. Het direct netto rendement is iets hoger dan het eerder algemene geschetste netto direct rendement van 2,5% omdat bij dit laatste rendement ook nog rekening gehouden is met andere factoren (leegstand, wanbetalingen, ). Voor het risico op wanbetaling is het profiel van de huurders vergeleken met diverse variabelen zoals de huurprijs en de mate van afbetalingsproblemen. De resultaten geven weer dat in het lagere segment de grootste betalingsproblemen zijn, dus daar waar de woningen ook de grootste bruto directe rendementen hebben, en dit in grotere mate bij recente huurcontracten. Indien we de gemiddelde kost van wanbetalingen schatten in termen van niet te innen huuropbrengsten vinden we echter dat deze te klein zijn om het verschil in bruto rendementen te kunnen verklaren. Bij deze analyse dienen we echter een verschil te maken tussen de gemiddelde kost van wanbetaling en het risico. De gemiddelde kost lijkt mee te vallen en het lijkt een redelijke schatting dat maximaal 1% van de huurinkomsten niet geïnd kunnen worden vanwege wanbetaling. Maar het risico op wanbetaling is uiteraard niet symmetrisch is: in de lagere segmenten is de kans groter en in het geval men de huur bepaalde maanden niet ontvangt verliest men uiteraard 100% van zijn inkomsten. Risico aversie betekent dat de verhuurder het minder erg zal vinden om 1% van zijn huurinkomsten niet te innen, dan 1% kans te hebben om geen huurinkomsten te hebben, wat gemiddeld gelijk is. Naar het beleid toe biedt dit enkele mogelijke uitdagingen. Voor een particuliere verhuurder lijkt het risico veel sterker door te wegen dan de gemiddelde kost. Dit is een situatie waar een verzekering of intermediair de marktwerking kan verbeteren. Immers, deze verzekering kan het risico poolen waardoor enkel de gemiddelde kost overblijft. Dit idee kunnen we terugvinden in het huurgarantiefonds en ook de SVK s spelen hier op in. In een laatste punt wordt de woonfiscaliteit belicht. De gewone interestaftrek wordt bij de jongere verhuurders, die in grotere mate nog een hypotheekschuld afbetalen, veelvuldig gebruikt, waardoor Een nieuwe rol voor de private huur. Deel 3: Een economische analyse van de huurmarkt x

11 het de belasting op het kadastraal inkomen in de inkomstenbelasting geminimaliseerd wordt. Eigenaars dienen dit kadastraal inkomen niet aan te geven, verhuurders kunnen betaalde interesten hiervan aftrekken. Een vergelijking tussen het fiscaal woonvoordeel voor de eigenaar, de woonbonus, met het langetermijnsparen, het fiscaal woonvoordeel waar verhuurders van kunnen genieten via het inbrengen van kapitaalaflossingen, is complex. Ook eigenaars van tweede verblijven kunnen van het langetermijnsparen genieten, of personen die geen vastgoed aankopen maar van het langetermijnsparen genieten via een bepaalde spaarverzekering. Het voordeel van langetermijnsparen volledig toewijzen als een voordeel om te verhuren is daardoor eigenlijk te hoog ingeschat, aangezien in dat geval de verhuurder het nadeel heeft om niet meer via een spaarverzekering van het langetermijnsparen te genieten. Qua neutraliteit zien we dat voor een eigenaarswoning meer fiscaal voordeel verleend wordt dan voor een huurwoning. Meer eigendomsneutraliteit zou de private huurmarkt ten goede komen. Hogere fiscale voordelen voor eigenaars leiden tot hogere woningprijzen, en indien de verhuurder eenzelfde rendement tracht te houden, tot hogere huurprijzen. Daarnaast is het fiscaal voordeel voor een koppel veelal dubbel zo groot als voor een alleenstaande. Indien we het fiscaal woonvoordeel van een alleenstaande eigenaar vergelijken met het fiscaal woonvoordeel van een verhurend koppel zien we dat het fiscaal voordeel voor de verhuurder groter is. Vanuit fiscaal oogpunt kan men dan ook veronderstellen dat de appartementssector redelijk eigenaarsneutraal is, want slechts 20% van de appartementen wordt bewoond door koppels die er eigenaar van zijn (en waarbij het voordeel groter is), en 17% door alleenstaande eigenaars (waar het voordeel kleiner is). Het grootste deel van de appartementen bevindt zich dus op de huurmarkt. Om maatregelen te evalueren die het huuraanbod stimuleren is het nodig om rekening te houden met de belastingen en voordelen van de bestaande woonfiscaliteit. Deze zijn echter vaak afhankelijk van de persoon en niet van de woning. De belangrijkste conclusie is alvast dat het berekenen van het rendement van een private huurwoning een complexe materie is. Veelal zijn data van de huurprijs beschikbaar, maar om deze door te vertalen naar een totaal huurrendement zijn verschillende assumpties nodig. En hoewel de economische verklaringen als de gevonden cijferresultaten met elkaar in lijn liggen en duidelijke richtingen aangeven, is het uiteindelijke rendement, net zoals bij andere investeringen, niet op voorhand te voorspellen. Een nieuwe rol voor de private huur. Deel 3: Een economische analyse van de huurmarkt xi

12 1. Rendementsanalyse Een beter begrip van de relatie tussen huur en verkoopprijzen is cruciaal om onze kennis van de private huurmarkt te verbeteren. Verkoopprijzen zijn volatieler dan huurprijzen, die een stabieler verloop kennen (Gallin, 2008), op dezelfde manier als aandelenprijzen volatieler zijn dan dividenden (Shiller, 1981). Rendementen zouden vanwege de volatielere verkoopprijzen bijgevolg dus ook volatieler zijn. Meer bepaald zijn de woningprijzen sterker gestegen dan de huurprijzen (Campbell et al., 2009). Zijn de rendementen dan gedaald? En zorgt dit voor een minder aantrekkelijke private huurmarkt om in te investeren? Om hier een antwoord op te bieden wordt het rendement vanuit verschillende invalshoeken benaderd. In sectie 1.1 wordt gestart met een algemeen overzicht: hoe kan men het rendement berekenen en wat zijn de verschillende elementen die het rendement bepalen. In sectie 1.2 wordt ingezoomd op de lange termijn relatie tussen huur en verkoopprijzen doorheen de tijd (longitudinaal) vanuit een macro economische invalshoek. Daartoe wordt het eerder steunpuntonderzoek 1 omtrent de relatie tussen huur en verkoopprijzen nog eens kort samengevat en verder aangevuld. Bij de volgende secties staat de micro economische benadering centraal waarbij rendementsverschillen tussen woningen en regio s (cross sectioneel) besproken worden op een bepaald tijdstip. In sectie 1.3 wordt dieper ingegaan op micro economische kenmerken van de huurwoning vanuit theoretisch standpunt. Hiertoe wordt de verwachte relatie tussen woningkenmerken en rendement besproken, waar de empirische resultaten in volgende secties aan getoetst kunnen worden. We starten in sectie 1.4 met een bruto rendementsanalyse op basis van de huur en verkoopprijzen van woningen zoals die door eigenaars geschat zijn in het GWO. Dit is de belangrijkste bron om de relatie tussen woningkenmerken en rendement in kaart te brengen. In sectie 1.5 wordt het rendement bekeken op basis van de antwoorden van de verhuurders in het GWO. Dit is de belangrijkste bron om de link te leggen tussen het bruto rendement en het netto rendement, waarbij rekening gehouden wordt met diverse kosten. In sectie 1.6 wordt de link gelegd tussen voorgaande analyses en de kenmerken van de huurder. Daarnaast wordt het risico op wanbetaling in dit deel in meer detail bekeken. In sectie 1.7 wordt de woonfiscaliteit besproken. In sectie 1.8 worden de verschillende resultaten samengevat via een volledige rendementsanalyse en scenario analyse. 1 Vastmans & Buyst (2012), Huurprijzen en richthuurprijzen. Deel V: De relatie tussen huur- en woningprijzen, 33 p. Een nieuwe rol voor de private huur. Deel 3: Een economische analyse van de huurmarkt 1

13 1.1 Algemeen rendementsmodel In dit onderzoek staat de micro economische rendementsanalyse centraal, waarbij nagegaan wordt in welke mate de prijs/huur verhoudingen verschillen naargelang de ligging en de woningkenmerken op basis van de data van het Grote Woononderzoek Vandenbroucke et al. (2007) hebben reeds een rendementsanalyse uitgevoerd voor Vlaanderen. In dit rapport wordt deze analyse verder verfijnd en staan de data van het Grote Woononderzoek 2013 (GWO) centraal en de mogelijkheden die deze biedt om diverse (woning)kenmerken in meer detail te analyseren. Daartoe wordt in deze sectie eerst het algemeen rendementsmodel uitgewerkt waar vervolgens op twee dimensies verder ingezoomd wordt. De macro economische benadering houdt geen rekening met een individuele woning, maar verklaart voornamelijk de evolutie het rendement doorheen de tijd. Vervolgens bespreken we de micro economische dimensie waarbij de rendementsverschillen tussen woningen op een bepaald tijdstip verklaard worden. Waarom verhuurt een verhuurder? Er kunnen diverse redenen meespelen maar doorslaggevend is vaak het financieel motief, waar het rendement van verhuring centraal staat. Vervolgens legt elke verhuurder vaak verschillende klemtonen. Voor de ene verhuurder staan de directe huurinkomsten centraal, waarbij het direct rendement bepaald wordt door de verhouding van de huurinkomsten ten opzichte van de waarde van de woning. Een andere verhuurder kijkt dan weer eerder naar de verwachte meerwaarde bij verkoop, wat het indirect rendement bepaalt. Onderstaande formule vat beide uitgangspunten samen en geeft weer hoe een investeerder verhuurder volgens een verdisconteringsmodel zijn aankoop financiert, gebaseerd op Poterba (1984). De aankoopprijs is hierbij een functie van verwachte opbrengsten (bruto huur) verminderd met de verwachte kosten. Daarnaast wordt rekening gehouden met de meerwaarde bij verkoop. Van deze waarden wordt vervolgens de actuele waarde berekent. Hoe verder in de toekomst een opbrengst verkregen wordt, hoe lager zijn huidige waarde. Onderstaande formule geeft weer dat een verhuurder slechts een woning zal kopen om te verhuren, of in de huurmarkt blijft, als de aankoopprijs van de woning kleiner is dan de waarde van de verwachte opbrengsten, gegeven een minimaal vereist rendement. _ _ (1) _ Waarbij: Bruto huur t: de bruto huur die men ontvangt op tijdstip t. Deze bruto huur is geen constante doorheen de tijd. Voor lopende contracten zal de bruto huur in nominale termen stijgen doorheen de tijd met de gezondheidsindex. Voor nieuwe contracten zal de huur stijgen met de stijging volgens de algemene trend van de huurmarktwaarden. Kosten t: al de kosten die men dient te maken op tijdstip t. Deze kosten kunnen divers zijn. Bij aanvang van de investering (tijdstip 0) zijn er transactiekosten voor het aankopen van de woning (registratierechten, ). Bij het aangaan van een nieuw huurcontract dient men rekening te houden met de mogelijkheid van tijdelijke leegstand, zoekkosten (bv. 1 maand huur aan immokantoor of indien zonder immomakelaar de tijd en kosten die de verhuurder hiervoor spendeert ). Ook de kosten van een EPC certificaat kan men meerekenen. 2 Daarnaast zijn er de jaarlijks terugkerende kosten (onroerende 2 Reken op een kost tussen 100 euro (voor een studio) en 600 euro (voor een villa) volgens Een nieuwe rol voor de private huur. Deel 3: Een economische analyse van de huurmarkt 2

14 voorheffing, verzekeringen, onderhoud). De kosten hangen samen met de huur. Zo zal een verhuurder een hogere huurprijs kunnen vragen na een grondige renovatie van de woning, met dito kost. In welke beide elkaar opheffen is hierbij een belangrijke vraag waarop geen duidelijk antwoord te geven is. Contracting frictions bij onderhoud vormen een aparte soort kost in de huurmarkt waarbij men veronderstelt dat de onderhoudskost van huurwoningen groter is. Sweeney (1974), Henderson en Loannides (1983) argumenteren dat deze zorgen voor hogere onderhoudskosten en dus minder investeringen in de huursector Verwachte verkoopprijs t_verkoop: op het einde van de investering verkoopt de verhuurder zijn woning. Hoe hoger de verwachte meerwaarde, hoe interessanter het is om te investeren. het vereist rendement (internal rate of return) r: een verhuurder heeft alternatieve investeringsopties. De risicovrije intrestvoet (r i) is hierbij vaak een referentiepunt. Eenvoudig gesteld, de interest die men krijgt op zijn spaarboekje, of exacter, het rendement van de Belgische staatsleningen/olo s met een resterende looptijd van 10 jaar of meer. Bemerk dat de hele analyse in nominale termen wordt uitgevoerd, inclusief inflatie, omdat de referentie met andere investeringen ook op nominale basis gebeurd. Risicorendement: Het verschil tussen het vereist rendement om te verhuren en de risicovrije interestvoet is het risicorendement (r R). Hoewel vastgoed over het algemeen als een belegging met eerder weinig risico beschouwd wordt, zullen verhuurders toch een extra rendement vereisen voor het risico dat ze lopen. Dit geeft ons volgende formule: (2) Bemerk dat het risicorendement (r R) vereist rendement door de verhuurder ook afhankelijk is van financieringsbeslissingen van de verhuurder. Een verhuurder kan immers het hefboomeffect toepassen (leverage). Door te lenen aan een intrestvoet die lager ligt dan het vereist rendement kan hij immers het rendement op zijn eigen geïnvesteerde middelen verhogen. Hiermee hangt dan wel een hoger risico aan vast. Bovendien is lenen vaak fiscaal gestimuleerd (langetermijnsparen, via kapitaal, en de gewone intrestaftrek van KI in inkomstenbelasting). Het effect van het hefboomeffect illustreren we aan de hand van een vereenvoudigd voorbeeld, waarbij een verhuurder de keuze heeft om zijn woning al dan niet extern te financieren: - Verhuur: - aankoopprijs huurwoning: euro; - jaarlijkse netto huur: euro; - netto rendement: 3%. - Verhuur met externe financiering: - lening: euro - eigen middelen: euro ( euro); - jaarlijkse intrestafbetaling: euro (i=2,5%); - netto opbrengsten: = 2 200; - rendement verhuur = 2 200/ = 5%. Het opmerkelijke aan het opnemen van de intrestlasten in de berekening van het rendement zorgt ervoor dat het rendement net stijgt in plaats van daalt, omdat de resterende baten afgezet worden op een kleiner eigen geïnvesteerd bedrag, en onder de voorwaarde dat het verhuurrendement hoger ligt Een nieuwe rol voor de private huur. Deel 3: Een economische analyse van de huurmarkt 3

15 dan de financieringslast. In bovenstaand voorbeeld zal het rendement op verhuur met andere woorden variëren van 3% (geen vreemd vermogen/leverage) tot haast oneindig (volledig gefinancierd met vreemd vermogen, volledige leverage). Lenen voor verhuur komt in de praktijk dan ook vaak voor. BNP Paribas Fortis 3 meldt dat gemiddeld voor de aankoop van een opbrengsteigendom dus niet de eigen woning euro geleend wordt bij de bank, wat goed is voor gemiddeld 73% van het aankoopbedrag. Een ander belangrijk element dat het risicorendement bepaald is het risico op wanbetaling en leegstand. Deze verhogen het vereist rendement aangezien het risico op gederfde huurinkomsten toeneemt. 4 Samenvattend Indien we spreken over rendement is het belangrijk te definiëren over welk rendement het gaat. In het algemeen wordt de huur woningprijs verhouding (2a) vaak gebruikt als indicator van het rendement, omdat deze twee elementen het meest direct gekend zijn. We noemen dit in wat volgt het BD rendement (bruto direct rendement). Het rendement dat van belang is om na te gaan indien het rendement op de private huurmarkt voor de verhuurder hoog genoeg houdt rekening met diverse andere factoren en wordt gemeten door (2d). / (2a) / (2b) (2c) (2d) De diverse parameters invullen is een complexe oefening. De algemene rendementsformule (1) illustreert welke variabelen een rol spelen. Bovendien is het zo dat deze elementen niet alleen voor iedere woning verschillen, maar ook nog eens doorheen de tijd variëren. In het geval de investeringsperiode net één jaar betreft is bovenstaande formule (1) eenvoudig weer te geven. Het rendement is dan de som van het direct rendement de verhouding tussen netto huur en aankoopprijs en het indirect rendement de procentuele stijging van de woningprijs. Voor langere perioden is het belangrijk om de verwachte huurprijsstijgingen mee op te nemen. Hoe dit gebeurt wordt in punt besproken. 1.2 Macro economisch doorheen de tijd Hoewel elke woning verschillend is, zijn er macro economische variabelen die een belangrijke rol spelen voor de hele huurmarkt, met name de evolutie van het inkomen, de evolutie van de intrestvoet en de woonfiscaliteit. 3 De Standaard 30 april 2016, tweede woning niet langer enkel voor happy few, Frida Deceunynck. 4 Daarnaast kan men risico op wanbetaling en leegstand ook verrekenen in de formule als niet gerealiseerde opbrengsten. Een nieuwe rol voor de private huur. Deel 3: Een economische analyse van de huurmarkt 4

16 interestvoet Wat betreft de macro economische benadering is de relatie met de intrestvoet de belangrijkste omdat ze weergeeft dat het logisch is dat woningprijzen wel stijgen vanwege dalende intrestvoeten en huurprijzen niet. Er spelen twee effecten mee. Lagere interestvoeten en gelijkblijvende hypotheekafbetalingen leiden tot hogere prijzen in de koopmarkt. Hogere woningprijzen en gelijkblijvende huurprijzen verminderen het bruto direct rendement. Dit wil niet zeggen dat verhuren onaantrekkelijker wordt. Er speelt immers een tweede, belangrijker effect mee. Er dient naar het rendement van alternatieve investeringen gekeken te worden. De interestvoet is namelijk ook een indicator van het rendement van alternatieve investeringen, namelijk deze van een risicovrije investering. Indien het rendement van verhuren niet daalt en de risicovrije interestvoet wel zou de verhuurmarkt zeer aantrekkelijk worden. En via het financieren met vreemd vermogen zouden de rendementen voor de verhuurder op zijn eigen vermogen in dergelijk geval enorm zijn. Men kan vermoeden dat het gecombineerd effect van een dalende interestvoet positief is voor de private huurmarkt (Vastmans et al., 2012) als men ervan uitgaat dat de woningprijzen door startende eigenaars bepaald worden. Benaderend kan men stellen dat een daling van de interestvoet met 1% leidt tot een stijging van de woningprijzen, maar dat het rendement niet daalt met 1%, waardoor verhuren relatief gezien ten opzichte van de risicovrije belegging interessanter wordt. Indien de woningprijzen bepaald worden door verhuurders zou men kunnen verwachten dat de woningprijzen mogelijk nog sterker stijgen bij dalende intrestvoeten. Ook Campbell et al. (2009) wezen erop dat woningprijzen niet genoeg stijgen als de reële intrestvoeten dalen vanuit een investeringsstandpunt. Het feit dat de lagere intrestvoeten anno 2015 dus een positieve invloed hebben op de huurmarkt kan mede verklaren dat de huurmarkt aan het groeien is (zie deel 1, Winters). woonfiscaliteit In tegenstelling tot dalende interestvoeten, worden de invoering van de woonbonus en de langere hypothecaire looptijden als nadelig beschouwd voor de private huurmarkt omdat dit de woningprijzen doet stijgen zonder dat het risicovrij rendement daalt gelijk bij dalende intrestvoeten. Dit impliceert dat de verhuurder een lager rendement krijgt en/of de huurprijs voor de huurder sterker stijgt. De woonbonus was echter enkel voor koppels fiscaal veel voordeliger, en het fiscaal voordeel was in absolute termen voor alle woningen gelijk, zolang een zeker minimum bedrag geleend werd. Procentueel was het voordeel hierdoor het grootst voor kleinere goedkopere woningen. Niet toevallig zijn de kleinere woningen in centrumsteden sterker gestegen. Voor de periode stegen woonhuizen op een perceelsgrootte van 1 3 are in Vlaamse centrumsteden met 185%, terwijl een gemiddeld huis in Vlaanderen in dezelfde periode met 126% steeg, waarbij voornamelijk de stijging in 2005 en 2006 opvallend was. Net deze woningen die in relatief grotere mate door private huurder bewoond worden. Mogelijk zou het kunnen verklaren waarom het aantal ééngezinswoningen in de private huurmarkt een sterke daling heeft gekend (deel 1, Winters), in tegenstelling tot die van appartementen, aangezien het voor jonge koppels op die manier interessanter is om te kopen dan te verhuren, en het ook voor de eigenaars mogelijk interessanter was om te verkopen. Recente tendensen herstellen de eigenaarsneutraliteit ten dele. De woonbonus is sinds 2015 ongeveer met een derde verlaagd en de hypothecaire leningen met een looptijd van 30 jaar zijn ook eerder een uitzondering geworden. Globaal voor heel Vlaanderen verwachten we dat dit een gunstige evolutie is voor de private huurmarkt. Vandenbroecke et al. (2007) gaven reeds aan dat de meest voor de hand liggende en administratief Een nieuwe rol voor de private huur. Deel 3: Een economische analyse van de huurmarkt 5

17 gemakkelijkste oplossing voor het beleid om het aanbod te verhogen er wellicht in bestaat om de verschillende fiscale behandeling tussen huurders en eigenaar bewoners af te bouwen. Huurprijsevolutie, Inkomen en inflatie Voor de relatie tussen het inkomen en de evolutie van de woningprijzen kan men op basis van de resultaten van Damen et al. (2015) en Vastmans et al. (2014) veronderstellen dat deze 1 op 1 is, een stijging van 1% van het inkomen leidt tot een stijging van 1% van de woningprijs. Met betrekking tot de huurprijzen is er minder empirische evidentie beschikbaar wegens het gebrek aan data. Meestal geeft een huurprijsindex weer hoe de huurprijsevolutie van de hele huurwoningvoorraad verloopt, waarbij deze voor het grootste deel bepaald worden door de prijzen van zittende huurders, dus deze die jaarlijks geïndexeerd worden met de gezondheidsindex. Vanuit investeerdersstandpunt willen we in deze rendementsanalyse nagaan wat het rendement is voor een huurwoning met een nieuw contract. De resultaten van de Repeat rent index op basis van de geregistreerde huurcontracten (Vastmans & De Vries, 2012), de SPAR huurprijsindex op basis van de huurschatter (Vastmans & Laheye, 2016) en de hedonische huurprijsindex van Helgers en Vastmans (2016) laten zien dat de stijging van de huurprijzen qua grootteorde veeleer overeenkomen met de algemene inkomensgroei. Direct en indirect rendement doorheen de tijd Aangezien een verhuurder voor zijn rendement schattingen moet maken over toekomstige evoluties om zijn verwacht rendement te berekenen, zullen we dit voor deze analyse evenzeer dienen te doen. Dit is echter een onzekere oefening. Daarom kunnen we slechts voorzichtig enkele cijfers naar voren schuiven. Enerzijds zouden we een inschatting dienen te maken van de woningprijsevolutie voor het verwacht indirect rendement, anderzijds dienen we een inschatting te maken van de toekomstige huurevolutie. Als beredeneerde gok stellen we dat de woningprijsevolutie de toekomstige evolutie van de nominale inkomensgroei volgt en de interestvoet niet verandert. Als inkomensevolutie nemen we een voorzichtige jaarlijkse procentuele groei van 1,7%. Voor een individuele woning schatten we bovendien een jaarlijkse depreciatie van 0,5%. Tezamen geeft dit een jaarlijkse verwachte meerwaarde. Voor de evolutie van de huurprijs nemen we dezelfde procentuele verwachte evolutie. In de samenvattende rendementsanalyse in 1.8 gebruiken we een verwachte netto prijsstijging van 1,2% per jaar. Door dezelfde procentuele verwachte evolutie voor woning en huurprijzen te nemen speelt het tijdstip geen rol wanneer de verhuurder zijn woning verkoopt geen rol in de rendementsanalyse, omdat eenzelfde indexatie van huur als verkoopprijzen ervoor zorgt dat jaarlijks eenzelfde verwacht direct rendement verkregen wordt. Indien dit niet het geval is, zal de rendementsanalyse uitwijzen dat ofwel het verkopen, ofwel het aanhouden van een huurwoning als ideaal naar voren wordt geschoven. Interessant is daarbij het scenario van een stijging in de hypothecaire interestvoet nadat de verhuurder de huurwoning kocht. Men kan vermoeden dat hierdoor de woningprijs doet daalt, maar de huurprijsevolutie niet noodzakelijk beïnvloed wordt. Dit is het omgekeerde scenario van de sterkere woningprijsstijgingen in het verleden vanwege een dalende interestvoet en minder sterk stijgende huurprijzen. In dit geval kan een verhuurder beslissen zijn huurwoning langer aan te houden en zal het indirect rendement bepaald worden door de stijgende huurprijzen. Een nieuwe rol voor de private huur. Deel 3: Een economische analyse van de huurmarkt 6

18 In wat volgt focussen we op het direct rendement zoals blijkt uit het GWO, dus het jaar Dit geeft een goede indicatie van het direct rendement van huidige periodes. 1.3 Micro economische verklaring en hedonische prijsanalyse Vooraleer diverse kwantitatieve analyses uit te voeren, verkennen we eerst analytisch de elementen waarvan we denken dat ze een rol spelen om de verschillen in (bruto) rendementen tussen woningen te verklaren. Algemeen De sterke waardestijgingen van de woning komen in grote mate ten goede aan de waarde van grond Dit is consistent met de bevindingen van Heathcote (2007), Davis en Palumbo (2008) en Amior en Halket (2014). We kunnen vermoeden dat het aandeel van de grondwaarde in de totale woningprijs een invloed heeft op de prijs huur verhouding, het bruto direct rendement. De waarde van een zeer slecht gelegen grote huurwoning zal ten gevolge het lager aandeel grondwaarde sterk onderhevig zijn aan slijtage, met grotere kosten tot gevolg. De verhuurder zal hierdoor een hoger bruto rendement vereisen om eenzelfde netto rendement te realiseren in vergelijking met een goed gelegen kleinere woning met minder onderhoudskosten en mogelijk zelfs hogere verwachte meerwaarde bij verkoop vanwege de locatie. Hoe kunnen we met deze elementen rekening houden? Een hedonische prijsanalyse gaat de waarde van een woning opsplitsen in de onderliggende woningkenmerken van de woning. Zo kan men bijvoorbeeld vinden dat een bepaalde ligging van een woning een 20% hogere verkoopprijs verklaart ten opzichte van een andere ligging. Wat kan men vervolgens verwachten voor de huurprijs? Volgens bovenstaande redenering verwacht men dat de huurprijs die het bruto direct rendement bepaalt, het liggingseffect evenzeer hoger is, maar toch iets minder sterk doorspeelt. Bracke (2015) vindt inderdaad dat woningen op aantrekkelijke locaties een lagere huur verkoopprijs verhouding hebben De opdeling van de waarde van enerzijds grond en anderzijds structuur wordt behandeld in het Handbook on Residential Property Prices Indices (RPPI s) van Eurostat (2013). Deze decompositie tussen grond en structuur wordt toegepast door Franck en Minne (2015) om in meer detail de afschrijvingen en onderhoudskosten van een woning in kaart te brengen. Daarnaast splitsen zij de waarde van land op in bebouwde oppervlakte (improved land) en tuin. Door de afschrijvingen enkel toe te passen op de structuur want de waarde van grond dient niet afgeschreven te worden, in tegendeel, de meerwaarde kan substantieel zijn over de tijd vinden ze dat de structuur a rato van 0,9% vermindert in waarde ingeval de woning niet onderhouden wordt. Dit cijfer is hoger dan gemiddeld gevonden in de literatuur, waarbij de waardevermindering van afschrijvingen toegepast wordt op heel de woning, inclusief de prijs van bouwgrond. Het verschil is dus niet onlogisch aangezien Frankce en Minne (2015) vinden dat de gemiddelde waarde van de structuur 50% 60% bedraagt van de totale waarde van de woning. Langs de andere kant vinden ze dat zeer goed onderhouden woningen haast geen waardeverminderingen ondergaan. Verhuurders waarvan het grondaandeel in de woning hoog is zullen dan ook met een lager direct bruto rendement tevreden zijn aangezien ze minder onderhoud verwachten (relatief ten opzicht van de totale waarde van de woning), en mogelijk grotere meerwaarden verwachten. Dit gegeven toont aan Een nieuwe rol voor de private huur. Deel 3: Een economische analyse van de huurmarkt 7

19 dat als we de verschillende prijs/huur verhoudingen beter willen verklaren, een meer gedetailleerde analyse nodig is. Daartoe gaan we in iets meer detail in op de redenen van waardeverminderingen van de woning en onderscheiden drie categorieën: fysische waardeverminderingen, functionele verouderingen, en negatieve externaliteiten die de waarde van de ligging verminderen. 1. Elke woning is onderhevig aan de typische slijtage die de fysische waardeverminderingen bepalen. Hierbij dient opgemerkt te worden dat niet alle delen van de woning op hetzelfde ritme verslijten. Een stenen buitenmuur is minder onderhevig aan slijtage als de deur van een keukenkast. 2. Daarnaast is er ook de functionele veroudering. Technologie en smaken veranderen doorheen de tijd. Een badkamer kan bijvoorbeeld technisch in orde zijn, maar een gebrek aan een moderne douche zal de woning minder waard maken. Maar veroudering heeft soms ook een positief effect: de structuur van een woning kan eveneens stijgen doorheen de tijd vanwege een vintage effect (Wilhelmsson, 2008). 3. Daarnaast kan de buurt veranderen (Knight & Sirmans, 1996; Lusht, 2001). In een typische hedonische prijsanalyse wordt er met deze elementen rekening gehouden, waarbij de indicatie van het bouwjaar vaak als een goede indicator geldt. Daarnaast dienen we deze elementen ook mee op te nemen in de analyse om de prijs/huur verhouding te verklaren, aangezien de verschillende componenten van de waarde van de woning op een ander ritme van waarde veranderen veelal verminderen voor structuurelementen, veelal vermeerderen m.b.t. tot de waarde van grond. Relatie tussen ligging, oppervlakte en woningprijs Alvorens dieper in te gaan op de uit te voeren hedonische prijsanalyses schetsen we een algemeen grafisch beeld voor Vlaanderen waarbij de relatie tussen ligging, oppervlakte en woningprijs duidelijk maakt. In de eerste figuur tonen we de gemiddelde nuttige woonoppervlakte van woonhuizen in het Vlaams Gewest aan de hand van de data van AAPD (Algemene Administratie Patrimoniumdocumentatie). De figuur geeft de niet onlogische relatie dat stedelijke gebieden typisch kleinere woonoppervlaktes kennen. Indien men in plaats van gemiddelde woonoppervlakte de gemiddelde perceelsoppervlakte zou nemen vinden we een gelijkaardige beeld. Voor meer details verwijzen we naar Vastmans en Helgers (2016). Een nieuwe rol voor de private huur. Deel 3: Een economische analyse van de huurmarkt 8

20 Figuur 1 Gemiddeld nuttige woonoppervlakte van woonhuizen (AAPD) Figuur 2 met de gemiddelde verkoopprijzen vertoont eveneens een logisch beeld, in de zin dat woningprijzen hoger zijn in centraal gelegen gebieden. De correlatie met de geografische spreiding van de grootte van de inkomens van huishoudens is hier dan ook groot. Het opmerkelijke aan de combinatie van beide figuren is dat voor bepaalde delen van Vlaanderen men zou kunnen stellen dat: hoe groter de woning, hoe goedkoper, indien men geen rekening houdt met het liggingseffect. Het is net om deze reden dat hedonische prijsanalyses belangrijk zijn, omdat zij diverse factoren multivariaat in één analyse verwerken. Figuur 2 Gemiddelde verkoopprijzen woonhuizen (gesloten, halfopen, open, villa s), AAPD, Een nieuwe rol voor de private huur. Deel 3: Een economische analyse van de huurmarkt 9

21 1.4 Micro economische bruto rendementsanalyse van een woning In dit deel gaan we na hoe we verschillen in het bruto rendement kunnen verklaren aan de hand van woningkenmerken zoals grootte, ligging en kwaliteitsvariabelen. We doen dit aan de hand van de data uit het Grote Woononderzoek (GWO 2013) en meer bepaald de manier waarop eigenaars de verkoopen huurwaarde van hun eigen woning schatten. Data en methodologische keuze De eerste belangrijke onderzoeksvraag bestaat eruit om na te gaan welke data geschikt zijn voor de analyse. - Data A) De oorspronkelijke opzet was om op basis van een hedonische prijsanalyse van de verkoopwaarde bij eigenaars, een schatting te maken van de verkoopwaarde van de huurwoningen in de dataset om vervolgens deze verkoopwaarde te vergelijken met de huur. - Data B) De uiteindelijke keuze is gemaakt om de rendementsanalyse uit te voeren op de huur en verkoopwaarden zoals die door eigenaars geschat zijn van hun eigen woning. Waar dient een hedonische regressieanalyse in het algemeen rekening mee te houden en welke mogelijkheden bieden de dataset? We overlopen kort de voor en nadelen van elke mogelijkheid en onderbouwen de finale keuze. De kwaliteit van de ingevulde variabelen dient zo exact mogelijk gemeten te worden. Zo wordt de verkoopprijs gevraagd bij eigenaars en de huurprijs bij huurders, waarvan we kunnen aannemen dat deze redelijk accuraat zijn. Deze waarden hebben echter één groot nadeel. Om deze waarden in een hedonische regressie te verwerken dient men ook de kenmerken van de woning op het moment van waardebepaling te kennen, wat niet het geval is. De woning is jaren eerder aangekocht en de woning kan ondertussen al dan niet gerenoveerd zijn. In het geval van nieuwbouw kan het zelfs zijn dat de aankoopprijs niet gekend omdat het een som is van de waarde van de bouwgrond en de bouwkosten. Ook voor de huurprijs stelt zich dit probleem. De huur die betaald wordt is de huur bij aanvang van het contract die vervolgens doorheen de jaren al dan niet geïndexeerd is. Aan de respondent eigenaars werd een eigen inschatting gevraagd van de huidige verkoop en huurprijs van de woning. Het grote nadeel is dat dergelijke schattingen vertekend kunnen zijn. Het effect hiervan voor de analyse waarbij de huur woningprijs geanalyseerd is mogelijk beperkter in de mate dat een vertekening algemeen is, dus niet afhankelijk van de woningkenmerken. De verklaring van huur woningprijs aan de hand van woningkenmerken staat centraal in onze analyse. Bovendien kan men verwachten dat een eigenaar die zijn woning te hoog inschat qua verkoopprijs, dit eveneens doet voor de huurprijs. Hoe positiever de correlatie tussen de vertekeningen van huur en verkoopprijzen, hoe beperkter het effect van vertekening in de verhouding tussen beide. Deze geschatte huur en verkoopprijzen van eigenaars bieden ook een groot voordeel om drie redenen. 1. De huidige woningkenmerken zijn deze op het moment van de inschatting van de verkoop en huurwaarde. Een nieuwe rol voor de private huur. Deel 3: Een economische analyse van de huurmarkt 10

22 2. Aangezien van dezelfde woning de geschatte huur en verkoopprijs gekend is, biedt dit het voordeel van gepaarde waarnemingen. Huur en koopwoningen liggen niet op dezelfde locaties. Op basis van het GWO, waar weinig locatiekenmerken opgenomen zijn, kan men hier geen rekening mee houden. Zonder duidelijke indicatie van locatie kan men de verkoopprijs van een huurwoning niet schatten. Deze niet geobserveerde liggingskenmerken zorgen met andere woorden voor een grote vertekening indien men resultaten van een hedonische huurprijsanalyse met deze van een hedonische verkoopprijsanalyse wil vergelijken. Bij gepaarde waarnemingen stelt zich het probleem van niet geobserveerde heterogeniteit niet. Dus om huur en verkoopprijzen met elkaar te vergelijken bieden deze inschattingen een groot voordeel. Halket et al. (2015) geven immers mee dat een rendementsanalyse waarbij twee aparte hedonische prijsanalyses vergeleken worden (namelijk één op basis van koopprijzen en een andere op basis van huurprijzen) tot sterk vertekende resultaten kunnen leiden, aangezien het niet over dezelfde woningen gaat. Bracke (2015) beschikte over een dataset die dit kan testen en vond evenwel dat beide analyses dezelfde resultaten gaven. Hiervoor beschikte hij wel over gedetailleerde data omtrent de ligging, wat in het GWO niet het geval is. De resultaten van Bracke (2015) zijn bovendien uniek aangezien hij voor een set van woningen zowel de huur als verkoopprijs had. Zijn resultaten komen dan ook uitvoerig aan bod. 3. De grootte van de dataset dient voldoende groot te zijn. Zo bevat de volledige dataset van het GWO ongeveer observaties en deze met een technische schouwing slechts observaties. Een eerste afweging dient dus te gebeuren op basis van aantal (enquête zelf) versus kwaliteit (observaties met technische schouwing). Een hedonische huurprijsanalyse is bovendien moeilijk uit te voeren. Er zijn slechts een tal huurders in de survey, een 750 tal met woningschouwing. Bovendien zijn niet alle velden ingevuld. Zo heeft slechts 70% van de huurders de categorie van het bouwjaar ingegeven, wat een zeer belangrijke variabele is voor hedonische huurprijsanalyses. Bij eigenaars zijn er bruikbare observaties, wat een stuk hoger is. De finale keuze leidt tot het gebruik van de geschatte huur en verkoopprijzen van eigenaars. Figuur 3 toont de verdeling van de geschatte huurprijzen. Deze geschatte huurprijzen voor eigenaarswoningen liggen uiteraard iets hoger dan de gemiddelde effectieve huurprijzen voor huurwoningen. De gemiddelde eigenaarswoning is immers iets groter en van iets betere kwaliteit dan de gemiddelde huurwoning. Daarnaast is het niet onaannemelijk dat zelf gerapporteerde geschatte prijzen iets hoger liggen dan werkelijke, waarbij we verwachten dat de vertekening in de huur en de verkoopprijs elkaar uitvlakt. Een nieuwe rol voor de private huur. Deel 3: Een economische analyse van de huurmarkt 11

23 Figuur 3 Verdeling van de geschatte huurprijzen door eigenaars We gebruikten daarnaast niet de volledige dataset van het GWO, maar enkel deze waarvoor een technische schouwing werd uitgevoerd, hoofdzakelijk omdat enkel op basis van deze data de bewoonbare oppervlakte kon berekend worden. Zo berekenden we de oppervlakte woning als de som van alle kamers (uitgezonderd berging, circulatie, trap, inkomhal). Daarnaast hebben we kwaliteitsvariabelen per woning berekend op basis van de scores per kamer in een woning. Opdat hier per woning een eenvoudige variabele uit afgeleid kon worden hebben we geopteerd om volgende benadering te volgen. Voor elk kenmerk per woning werd de score als continue variabele 5 opgenomen, waarbij de categorie als volgt verdeeld werd: gebrek niet aanwezig = 0, gebrek licht aanwezig = 1, gebrek sterk aanwezig = 2. De score voor de woning is dan het gemiddelde van de score van de diverse kamers. Methode Aangezien we het rendement willen verklaren zal wordt de verhouding van de zelfgerapporteerde huur en koopwaarde van eigenaars als de afhankelijke, te verklaren variabele in het model geplaatst. Deze verhouding is het bruto direct rendement. Dit verschilt van het volledig rendement. Eerder zijn reeds diverse redenen aangehaald waarom het verschil tussen beiden varieert tussen woningen en we komen hier bij de bespreking van de coëfficiënten dan ook op terug. Het is echter belangrijk dit verschil voor ogen te houden en daartoe gebruiken in wat volgt BD rendement (bruto direct rendement). 5 Voor ramen hebben we gelijkaardig hoogrendementsglas op nul gezet en geen dubbel glas op 2 (geen raam aanwezig is aparte variabele 0/1). Voor verwarmingen wordt de waarde 1 toegekend bij geen verwarming, en 0,5 indien individuele verwarming, in de veronderstelling dat een kachel minder interessant is als centrale verwarming). Een nieuwe rol voor de private huur. Deel 3: Een economische analyse van de huurmarkt 12

24 Multivariate analyse: In het model zitten een veelheid van variabelen die vaak met elkaar verband houden (perceel, woonoppervlakte, type woning). De coëfficiënt van één variabele hangt af van de andere variabelen in het model. Zo zal de variabele type woning (gesloten, halfopen, ) minder verklaren in een model waar perceel en woonoppervlakte reeds in vervat zitten Bespreking coëfficiënt: Het model is in logaritmes geschat. De interpretatie van de coëfficiënten is dan als volgt. Indien een coëfficiënt van 4% gevonden wordt, betekent dit dat het bruto direct rendement door deze eigenschap (indien het 0/1 variabele is) 4% lager ligt. Een woning zonder deze eigenschap met een BD Rendement van 3% zal met deze eigenschap dus een BDR van 3%*(1 4%) hebben, 2,86%, of 0,14 basispunt (%) lager. Voor coëfficiënten van continue variabelen zoals oppervlakte is de interpretatie anders, veelal wordt deze als een elasticiteit geïnterpreteerd: een coëfficiënt van 0,02 wil dan zeggen dat het BDR met 0,02% stijgt indien de verklarende variabele met 1% stijgt. Bespreking statistische significantie: De statistische significante coëfficiënten worden aangegeven via asterisken, waarbij het aantal asterisken de sterkte van de significantie weergeeft: ***p<0;01, **p<0,05, *p<0,1. Bij het gebruik van categorieën is de p waarde vaak echter problematisch, aangezien de variabele enkel de significantie aangeeft ten opzichte van de referentiecategorie. Indien bv. de categorie halfopen bebouwing niet significant verschilt van gesloten bebouwing, en eveneens niet van open bebouwing, dan kan het wel zijn dat de categorie gesloten bebouwing statistisch significant verschilt van open bebouwing. Het feit dat halfopen bebouwing een coëfficiënt heeft die daar net tussen ligt, biedt dan eigenlijk extra evidentie voor deze relatie. Er zijn diverse modellen uitgetest om op de meest consequente manier de variabelen weer te geven die belangrijk waren, ook al blijkt dit niet altijd op basis van de stricte interpretatie van de significantie van de resultaten die in dit rapport weergegeven zijn. Daarnaast hebben we in de rapportering ook de standaarddeviaties meegegeven. Als vuistregel kan men stellen dat indien de coëfficiënt groter is dan de standaarddeviatie, het een indicatie geeft van het teken van de relatie. Resultaten Bij de bespreking van de resultaten en de interpretatie van de coëfficiënten kan men twee uitgangspunten hanteren, die we de homogene en heterogene markthypothese noemen. De homogene markthypothese neemt als uitgangspunt dat alle huurwoningen, ondanks mogelijke verschillen in de BD rendementen, eenzelfde totaal rendement hebben (indirect + direct). De coëfficiënt van de oppervlakte van het perceel is negatief en impliceert een lager BD rendement van dit soort type woningen, maar uitgaand van formule (1) wordt dit verschil dan verklaard door het feit dat grond niet dient afgeschreven te worden, minder kosten impliceert en mogelijk een grotere meerwaarde. Het BD rendement dient met andere woorden te verschillen opdat het vereist rendement voor zowel woningen met kleinere als grotere percelen hetzelfde is, waar van uitgegaan wordt. Een nieuwe rol voor de private huur. Deel 3: Een economische analyse van de huurmarkt 13