BEKNOPT OVERZICHT VAN DE INGREPEN VOOR DE HUURPRIJSBEREKENING 2012

Transcriptie

1 BEKNOPT OVERZICHT VAN DE INGREPEN VOOR DE HUURPRIJSBEREKENING Actualisatie van de geschatte marktwaarde De schattingen van de huurwaarde van sociale woningen moeten voor toepassing in het jaar 2012 worden geactualiseerd ingevolge artikel 40 van het Kaderbesluit Sociale Huur 1 (verder KSH). De werkwijze hiervoor is vastgesteld in het ministerieel besluit van 21 oktober Voor toepassing in 2012 moet de geschatte marktwaarde (MW) worden vermenigvuldigd met de gezondheidsindex van juni 2011 (116,43) en gedeeld door de gezondheidsindex van juni van het jaar waarin de schatting plaatsvond (2008=110,62; 2009=110,5; 2010=112,74), waarna het resultaat wordt afgerond naar het eerstvolgende natuurlijke getal. Samengevat voor 2012: - Werd de schatting uitgevoerd door de notaris in 2008 => MW x 1,0525; - Werd de schatting uitgevoerd door de notaris in 2009 => MW x 1,0537; - Werd de schatting uitgevoerd door de notaris in 2010 => MW x 1, Werd de schatting uitgevoerd door de notaris in 2011 => MW x 1 Zoals vorig jaar al werd vermeld, zal de actualisatiemethodiek voor de schattingen op termijn een andere vorm aannemen dan de huidige invulling via de gezondheidsindex, om een meer gelijke tred te volgen met de evolutie van de huurprijzen op de private Vlaamse woningmarkt. 2. Actualisatie van de overige marktwaarden Ingevolge artikel 41 van het KSH dient u elke marktwaarde die niet tot het representatieve staal behoort (die geen schatting van de notaris of een geactualiseerde versie ervan is) op 1 januari opnieuw vast te stellen. Die marktwaarde moet in redelijke verhouding staan tot de schattingen in het representatieve staal. Voor zover hiermee vorig jaar geen probleem bestond, kan dezelfde verhouding dus worden aangehouden. Dit betekent dat de actualisatie van het representatieve staal eenvoudig kan worden doorgetrokken voor de andere marktwaarden. 3. Indexatie van de basishuurprijzen Op het moment van afsluiting van een huurovereenkomst, wordt de marktwaarde contractueel vastgelegd. Vanaf dan is deze waarde de basishuur, die na verloop van tijd niet meer noodzakelijk hoeft overeen te stemmen met de marktwaarde. Ingevolge artikel 49 van het KSH moeten de basishuren voor toepassing in 2012 geïndexeerd worden volgens de gezondheidsindex van de maand 1 Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. 2 Ministerieel besluit van 21 oktober 2009 tot wijziging van het ministerieel besluit van 21 december 2007 houdende uitvoering van een aantal bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. 1

2 juni voorafgaand aan het jaar waarin ze in de huurovereenkomst werden opgenomen, en de maand juni voorafgaand aan de huurprijsaanpassing, zijnde juni Samengevat voor 2012: - Alle basishuren voor huurovereenkomsten afgesloten voor 2008, in 2008 en in 2009 worden vermenigvuldigd met factor 1,0525; - De basishuren voor huurovereenkomsten afgesloten in 2010 worden vermenigvuldigd met factor 1,0537; - De basishuren voor huurovereenkomsten afgesloten in 2011 worden vermenigvuldigd met factor 1, Berekening van de minimale huurprijs 3 De overgangsregeling om tot de aangepaste huurprijs te komen zoals opgenomen in artikel 70, 3 van het KSH is de facto in 2011 beëindigd. Dit betekent dat de huurprijs voor een sociale woning ten volle berekend wordt conform artikel 38 tot en met 50 van het KSH. Een cruciale parameter hierbij is de minimale huurprijs. Overeenkomstig iedere marktwaarde wordt een minimale huurprijs vastgesteld. Voor een woning met een marktwaarde lager dan of gelijk aan 250 euro is de minimale huurprijs gelijk aan 100 euro. Voor een woning met een marktwaarde hoger dan of gelijk aan 650 euro is de minimale huurprijs gelijk aan 200 euro. Voor woningen met andere marktwaarden varieert de minimale huurprijs recht evenredig met de marktwaarde en is de minimale huurprijs gelijk aan het resultaat van de volgende formule: minimale huurprijs = 100 euro + ((marktwaarde 250 euro) / (650 euro 250 euro) x 100 euro). De bedragen 100 euro en 200 euro worden geïndexeerd conform artikel 56, eerste lid van het KSH en worden zo voor 2012 vastgesteld op respectievelijk 111 euro en 222 euro. De bedragen 250 euro en 650 euro dienen gelijke tred te houden met de marktwaarden en dus geactualiseerd te worden overeenkomstig artikel 40 van het KSH. Artikel 56 van het KSH wordt in die zin aangepast en een tweede lid wordt toegevoegd. 4 De waarden 250 en 650 worden daardoor beschouwd als geschatte marktwaarden, waarvan de schatting is uitgevoerd in het jaar Voor het jaar 2012 betekent dit dus dat de bedragen 250 en 650 ongewijzigd moeten toegepast worden. Voor nieuwe huurovereenkomsten maakt het geen verschil of in de vermelde formule de marktwaarde of de basishuur wordt gehanteerd. Bij de aanvang van de huurovereenkomst zijn beide immers gelijk. Ook bij herzieningen op latere momenten wordt de minimale prijs (en overigens ook de patrimoniumkorting) samen met de basishuurprijs herzien. Voor de huurovereenkomsten die momenteel al lopen, moet voor de berekening van de minimale huurprijs dus ook de basishuur worden gehanteerd zoals hij geldt voor het jaar Vanaf 2013 wordt de voor 2012 vastgestelde 3 Zie artikel 1 van het besluit van de Vlaamse Regering tot wijziging van artikelen 42, 43, 56 en 70 van het besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode en van artikel 22 van het besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 houdende de financiering van de sociale huisvestingsmaatschappijen voor de realisatie van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten, zoals principieel goedgekeurd op 14 oktober Zie artikel 3 van het besluit vermeld in voetnoot 3. 2

3 minimale huurprijs geïndexeerd volgens artikel 49 van het KSH, net zoals de basishuurprijs en de patrimoniumkorting dus. Samengevat voor 2012: - Marktwaarde (na actualisatie) lager of gelijk aan 250 euro geeft een minimale huurprijs van 111 euro. - Marktwaarde (na actualisatie) hoger of gelijk aan 650 euro geeft een minimale huurprijs van 222 euro. - Andere marktwaarden (na actualisatie) geven een minimale huurprijs die het resultaat is van volgende formule, afgerond naar het dichtstbijzijnde gehele getal: 111 euro + ((marktwaarde 250 euro) / (650 euro 250 euro) x 111 euro). - Voor de marktwaarde in de formule wordt bij verhuringen aangegaan vóór 01/01/2012 de geïndexeerde basishuurprijs voor 2012 gehanteerd. 5. Berekening van de patrimoniumkorting 5 Een tweede parameter die met de beëindiging van de overgangsperiode voor het eerst wordt ingevoerd, is de patrimoniumkorting. Om tot een differentiatie in huurprijzen te komen voor huurders met eenzelfde inkomen wordt er voor iedere marktwaarde een patrimoniumkorting vastgesteld. Voor een woning met een marktwaarde lager dan of gelijk aan 250 euro is de patrimoniumkorting gelijk aan 115 euro. Voor een woning met een marktwaarde hoger dan of gelijk aan 650 euro is de patrimoniumkorting gelijk aan 0 euro. Voor woningen met een andere marktwaarde varieert de patrimoniumkorting omgekeerd evenredig met de marktwaarde en is de patrimoniumkorting gelijk aan het resultaat van de volgende formule: patrimoniumkorting = 115 euro x (650 euro - marktwaarde) / (650 euro 250 euro). Het bedrag 115 euro wordt geïndexeerd conform artikel 56, eerste lid van het KSH en wordt daarom voor toepassing in 2012 vastgesteld op 128 euro. De bedragen 250 euro en 650 euro moeten gelijke tred houden met de marktwaarden en dus geactualiseerd te worden overeenkomstig artikel 40 van het KSH. Artikel 56 van het KSH wordt in die zin aangepast en een tweede lid werd toegevoegd. 6 De waarden 250 en 650 worden daardoor beschouwd als geschatte marktwaarden, waarvan de schatting is uitgevoerd in het jaar Voor het jaar 2012 betekent dit dus dat de bedragen 250 en 650 ongewijzigd moeten toegepast worden. Dezelfde opmerking als voor de berekening van de minimale huurprijs geldt ook hier: voor de berekening van de minimale huurprijs 2012 wordt de basishuurprijs gehanteerd zoals hij in 2012 zal gelden. Samengevat voor Zie artikel 2 van het besluit vermeld in voetnoot 3. 6 Zie artikel 3 van het besluit vermeld in voetnoot 3. 3

4 - Marktwaarde (na actualisatie) lager of gelijk aan 250 euro geeft een patrimoniumkorting van 128 euro. - Marktwaarde (na actualisatie) hoger of gelijk aan 650 euro geeft een patrimoniumkorting van 0 euro. - Andere marktwaarden (na actualisatie) geven een patrimoniumkorting die het resultaat is van volgende formule, afgerond naar het dichtstbijzijnde gehele getal: 128 euro x (650 euro - marktwaarde) / (650 euro 250 euro). - Voor de marktwaarde in de formule wordt bij verhuringen aangegaan vóór 01/01/2012 de geïndexeerde basishuurprijs voor 2012 gehanteerd. 6. Bovengrens in functie van het inkomen De bovengrens van 1/57 ste van het inkomen wordt op 1/55 ste van het inkomen gebracht, zoals voorzien in artikel 46, 1 van het KSH. 7. Berekening van de aangepaste huurprijs De aangepaste huurprijs, vermeld in artikel 46 van het KSH, wordt vanaf 2012 effectief in uitvoering gebracht. Dat betekent dat vertrokken wordt van 1/55ste van het inkomen, waarvan afhankelijk van de kwaliteit van de woning en de gezinssamenstelling respectievelijk een patrimonium- en gezinskorting wordt afgetrokken. Meer bepaald wordt de volgende formule gehanteerd: Aangepaste huurprijs 2012 = 1/55 ste inkomen - PK GK, met dien verstande dat de geïndexeerde basishuurprijs als bovengrens geldt en de geïndexeerde minimale huurprijs als ondergrens. In afwijking van het resultaat van deze formule, wordt de aangepaste huurprijs gelijkgesteld aan de geïndexeerde basishuurprijs, zoals vastgesteld conform artikel 49 van het KSH en uitgelegd onder punt 3 van deze toelichting, als het resultaat van de berekening van de aangepaste huurprijs hoger ligt dan de geïndexeerde basishuurprijs. Daarnaast wordt de aangepaste huurprijs gelijkgesteld aan de geïndexeerde waarde van de minimale huurprijs conform artikel 42 van het KSH en punt 4 van deze toelichting, als de aangepaste huurprijs lager ligt dan de vastgestelde minimale huurprijs. 8. Vaststelling van een bij uitzondering toegestane overgangshuurprijs Bij de evaluatie van de te verwachten impact bij invoering van de nieuwe aangepaste huurprijs bleek dat er voor zo n 1,1 % van de zittende huurders nog een huurprijsverhoging van meer dan 25 euro kan verwacht worden bij niet gewijzigde basishuurprijs, inkomen en gezinssamenstelling. Om te vermijden dat de huurders geconfronteerd worden met een te sterke stijging van de huurprijs, heeft u de mogelijkheid om die af te zwakken door het verlenen van een huurvermindering, binnen de beperkingen die de Vlaamse Regering heeft vastgelegd. U kan als verhuurder zelf het beste 4

5 inschatten wat de juiste toedracht van een mogelijke stijging is en kan dus ook het beste oordelen of hierin al dan niet moet worden tussengekomen. Houd er in dit verband rekening mee dat deze tegemoetkoming niet zal worden verrekend in de Gewestelijke Sociale Correctie (GSC). 7 In de vaststelling van de theoretische huurinkomst zal er worden uitgegaan van de aangepaste huurprijs zonder de tegemoetkoming. Er zal dus geen verhoging van de GSC worden doorgevoerd omwille van de lagere inkomsten die u hierdoor geniet. Voor deze mogelijke afzwakking van stijging van de huurprijzen is er een vijfde paragraaf toegevoegd aan artikel 70 van het KSH. 8 Deze mogelijkheid wordt voorzien voor de jaren 2012 en Het betreft een vrij ingewikkelde oefening, omdat enkel de te drastische stijgingen omwille van invoering van de aangepaste huurprijs op basis van 1/55 ste van het inkomen en van de patrimoniumkorting mogen worden afgevlakt. Een wijziging in huurprijs omwille van de evolutie van het inkomen en de gezinssamenstelling van de huurder mag niet worden weggewerkt. Hierdoor is er terug, net zoals in de overgangsperiode , een vergelijking nodig tussen de huurprijsberekening zoals toegepast in die overgangsperiode (artikel 70 van het KSH), met uitsluiting van de vergelijking met de oorspronkelijke huurprijs zoals voorzien in artikel 70 4 van het KSH, en de nieuwe huurprijsberekening, vermeld op basis van artikel 38 tot en met 50 van het KSH. Om dit onderscheid duidelijk te maken, spreken we enerzijds van de nieuwe huurprijs en anderzijds van de overgangshuurprijs. Deze overgangshuurprijs wordt voor 2012 berekend volgens dezelfde berekening die in 2011 van toepassing was (volgens artikel 70 3 van het KSH dus), met dien verstande dat : - er rekening wordt gehouden met de gezinssamenstelling en het inkomen van de huurder, zoals van toepassing voor het jaar 2012; - er rekening wordt gehouden met de referentiehuurprijs die in 2011 voor de huurprijsberekening werd gebruikt, geïndexeerd naar 2012 op basis van de gezondheidsindex van de maand juni 2010 en de maand juni Meer bepaald wordt de referentiehuurprijs 2011 vermenigvuldigd met 1,0327. Het resultaat wordt afgerond naar het dichtstbijzijnde gehele getal; - de bedragen A, B, C en D uit artikel 70 3 van het KSH van toepassing zijn voor de jaren 2010 en 2011, na indexatie overeenkomstig artikel 56. Meer bepaald vermenigvuldigd met 1,1059. Het resultaat wordt afgerond naar het eerstvolgende gehele getal; - de begrenzing op basis van het inkomen 1/57ste van het inkomen bedraagt, zoals voorzien in artikel 70 3, derde lid, 3 van het KSH. Na het bepalen van de nieuwe huurprijs en van de overgangshuurprijs, moet u die huurprijzen selecteren waarvan u vaststelt dat de aangepaste huurprijs, vermeld in artikel 46 van het KSH, in 2012 ten opzichte van de overgangshuurprijs sterker stijgt dan het hoogste bedrag van 5% van de overgangshuurprijs en 23 9 euro. Lees: de stijging moet in de eerste plaats minstens 23 euro bedragen, maar ook 5% van de overgangshuurprijs. Anders komt men niet in aanmerking voor de huurvermindering. 7 Zie artikel 5 van het besluit vermeld in voetnoot 3. 8 Zie artikel 4 van het besluit vermeld in voetnoot 3. 9 In het besluit, vermeld in voetnoot 3 is sprake van 20 euro, maar na indexatie geeft dit 23 euro. 5

6 Voorbeeld 1: als de nieuwe huurprijs op basis van artikel 46 van het KSH 250 euro bedraagt, terwijl de overgangshuurprijs uitkomt op 200 euro, komt men in aanmerking. De stijging met 50 euro is immers groter dan 23 euro, en ook groter dan 5% van 200 euro (10 euro). Voorbeeld 2: als de aangepaste huurprijs op basis van artikel 46 van het KSH 250 euro bedraagt, terwijl de overgangshuurprijs uitkomt op 235 euro, komt men niet in aanmerking. De stijging met 15 euro is weliswaar groter dan 5% van 235 euro (11,75 euro), maar kleiner dan 23 euro. De huurvermindering bedraagt voor 2012 niet meer dan het kleinste van de volgende bedragen: - het bedrag in de stijging dat 5% van de overgangshuurprijs overschrijdt; - het bedrag in de stijging dat 23 euro overschrijdt; - 2/3 van het verschil tussen de overgangshuurprijs en de aangepaste huurprijs. Voorbeeld: terugkerend naar het eerste voorbeeld, de zittende huurder zou normaal 50 euro meer dienen te betalen dan dat hij zou hebben betaald als de huurprijsberekening zoals toegepast in 2011 mits indexatie zou zijn toegepast geweest. 50 euro is meer dan 23 euro, maar ook groter dan 5% van 200 euro (10 euro). Hij komt dus in aanmerking. De huurprijsvermindering is het kleinste van drie mogelijkheden. Vooreerst moeten dus de drie mogelijkheden worden berekend. 1. Bedrag dat de 5% overstijgt is gelijk aan 50 euro 10 euro = 40 euro. 2. Het bedrag dat de 23 euro overstijgt is gelijk aan 50 euro 23 euro = 27 euro. 3. Twee derde van het verschil tussen beide berekeningen is gelijk aan ( ) x 2/3 = 33,33 euro. Hierbij nemen we het kleinste bedrag, met name mogelijkheid 2. De zittende huurder betaalt hier 250 euro - 27 euro = 223 euro. Voor alle duidelijkheid: het staat u vrij om deze tegemoetkoming al dan niet toe te kennen en het staat u ook vrij om een kleinere tussenkomst te doen. Zorg er in dat geval wel voor dat de gelijke behandeling van de huurders gegarandeerd blijft. 9. Indexering valutabedragen en berekeningsbladen Voor een volledig overzicht van de toe te passen geïndexeerde bedragen, bijvoorbeeld de gezinskorting, de inkomensgrenzen, kunt u terecht op Ook zullen daar de berekeningsbladen betreffende de aangepaste huurprijs en de overgangshuurprijs terug te vinden zijn. 10. Onderbezettingsvergoeding Artikel 70, 1, 6 van het KSH bepaalt dat de maandelijkse vergoeding voor onderbezetting pas kan worden toegepast nadat de minister het vooropgestelde aantal bewoners en de wijze van opname daarvan in het interne huurreglement heeft vastgesteld. Dit is nog niet gebeurd, zodat de onderbezettingsvergoeding in 2012 niet kan worden toegepast. 6

7 7