Een prijsindex voor woningen verhandeld op de secundaire markt in Belgïe

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "Een prijsindex voor woningen verhandeld op de secundaire markt in Belgïe"

Ivo Adam de clercq
6 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 K.U.Leuven Instituut voor de Overheid Universiteit Antwerpen Universiteit Gent Hogeschool Gent Een prijsindex voor woningen verhandeld op de secundaire markt in Belgïe Bart Capéau André Decoster Kris De Swerdt Workshop Brussel 25 Februari 2005

2 Onderwerp Spoor Fiscaliteit Leuven Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 2

3 Omschrijving van het probleem Als de studie van de woningmarkt relevant is, dan is één van de cruciale ingrediënten voor deze analyse: prijs van "wonen" prijs van onroerend goed Vaak (meestal) wordt aangenomen dat we hiervan een beeld krijgen via de geregistreerde verkoopwaarden van onroerende goederen De heterogeniteit van de verkochte goederen op de woningmarkt zorgt ervoor dat het gemiddelde van de verkoopwaarden een vertekend beeld kan geven van de prijs van wonen Spoor Fiscaliteit Leuven Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 3

4 De prijs: per eenheid van identieke "kwaliteit" = x waarde prijs hoeveelheid v en dus: appartement 2 slpk in Avelgem p p = x = v q q prijs per vergelijkbare eenheid van het goed = x appartement 3 slpk in Leuven herenhuis in Leuven = 250 x = 250 x 1200 Spoor Fiscaliteit Leuven Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 4

5 samenstelling van de "korf" verkochte woningen is niet constant in de meer dan verkochte woningen per jaar zitten: studio's: klein, groot, jong, oud, gelegen in... appartementen: klein, groot, jong, oud, gelegen in... huizen: rijwoningen, één gevel vrij, vrijstaand, van 1, 2, 5, 10, 20, 50, 100,... jaar oud gelegen in... met tuin, zonder tuin met garage, zonder garage van x m 2... de samenstelling van deze verzameling "verkochte woningen": wijzigt jaar na jaar is verschillend van regio tot regio Spoor Fiscaliteit Leuven Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 5

6 gevolg: mogelijks vertekening in de prijsvergelijking tussen regio's: stel slechts twee types woningen: A: duurdere, comfortabele woning B: goedkopere standaardwoning en beide woningen zijn 5% duurder in regio A dan in regio B; dus lijkt het logisch te stellen dat prijs van woningen in regio A 5% boven die van B ligt; maar in regio A werden dit jaar vooral woningen verhandeld van het duurdere type, en in regio B vooral van het standaard type dan zal de prijsvergelijking op basis van de verkoopwaarden leiden tot een prijsverhouding tussen regio A en regio B, die meer dan 5% afwijkt hetzelfde geldt doorheen de tijd m.a.w. zowel p als q veranderen Doel van prijsindex: enkel verandering in p isoleren Spoor Fiscaliteit Leuven Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 6

7 een hedonische regressie aangezien waarde=prijs x hoeveelheid en we "hoeveelheid" wooneenheden zien als een functie van de karakteristieken van de woning (vandaar hedonisch) kunnen we de waarde van een woning verkocht op moment t verklaren in functie van: de prijs per wooneenheid op moment t de karakteristieken van de woning (eveneens op moment t), die samen de hoeveelheid wooneenheden vormen de geschatte coëfficiënten van de verklarende veranderlijke prijs per wooneenheid op moment t, kan dan gebruikt worden om de prijsevolutie te schetsen onder de veronderstelling dat de samenstelling van de korf verkochte woningen niet gewijzigd is Spoor Fiscaliteit Leuven Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 7

8 welke data hebben we nodig? aankoopprijs van huizen verhandeld op de secundaire markt de karakteristieken van die huizen op het moment van aankoop Budgetenquêtes van het NIS: , 1999, 2000 en 2001 vroegere enquêtes: geen aankoopprijs bevatten 8264 huiseigenaars we beperken ons voor de regressie tot de woningen aangekocht op de secundaire markt (dus niet de nieuw gebouwde, via veronderstelling over leeftijd woning) Enkele kenmerken van de steekproef: Spoor Fiscaliteit Leuven Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 8

9 aantal verkochte woningen geobserveerd in de NIS budgetenquêtes wanneer werden de huizen aangekocht? jaar waarin de woning werd aangekocht Spoor Fiscaliteit Leuven Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 9

10 welke type huizen werden er aangekocht? 13% 1% 25% alleenstaand huis 3-gevel woning rijhuis appartementen andere 37% 24% Spoor Fiscaliteit Leuven Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 10

11 percentage van de woningen gebouwd: hoe oud zijn de huizen die werden aangekocht? voor na 1991 onbekend Spoor Fiscaliteit Leuven Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 11

12 andere kwaliteitskenmerken van de huizen die werden aangekocht? percentage van de woningen die in bezit zijn van: tuin garage lopend water centrale verwarming olie centrale verwarming gas Spoor Fiscaliteit Leuven Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 12

13 Figuur 1: gemiddelde aankoopprijzen per jaar in BE s Budgetenquêtes CPI Stadim Spoor Fiscaliteit Leuven Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 13

14 Figuur 2: inflatiepercentages Budgetenquêtes CPI Stadim Spoor Fiscaliteit Leuven Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 14

15 Figuur 3: coëfficiënten van de hedonische regressie hoeveel hoger is de waarde van een verkochte woning? In % per extra slaapkamer 14.8 per extra badkamer 2.2 per 10 m² extra driegevel woning -9.0 rijwoning appartement appartement in blok 3-4 in blok > tuin garage per extra 10 jaar leeftijd woning Spoor Fiscaliteit Leuven Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 15

16 Beperking van de regressie kenmerken van de woning: op moment van enquête Prijs van woning: bij aankoop We gebruikten enkel die kenmerken waarvan we konden veronderstellen dat die waarschijnlijk onveranderd gebleven waren: ligging grootte tuin garage Spoor Fiscaliteit Leuven Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 16

17 Een constante kwaliteit prijsindex voor woningen verkoopprijzen prijsindex Spoor Fiscaliteit Leuven Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 17

18 Inflatie in de constante kwaliteit prijsindex voor woningen verkoopprijzen prijsindex Spoor Fiscaliteit Leuven Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 18

19 Besluit Verschil tussen prijsindex en waarde-index is belangrijk Hedonische regressie is derhalve nodig We hebben op dit moment geen gegevens om een echte hedonische regressie uit te voeren Blijkt uit de fit van onze hedonische regressie Spoor Fiscaliteit Leuven Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 19

20 Fit van de hedonische regressie verkoopprijzen prijsindex fit regressie Spoor Fiscaliteit Leuven Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 20

21 Besluit Verschil tussen prijsindex en waarde-index is belangrijk Hedonische regressie is derhalve nodig We hebben op dit moment geen gegevens om een echte hedonische regressie uit te voeren Blijkt uit de fit van onze hedonische regressie Veel buitenlandse voorbeelden van prijsindex woningen via hedonische regressies: UK (Halifax-index) US Frankrijk Dataverzameling opstarten moet dus eerste prioriteit zijn Bruikbaarheid gaat verder dan beschrijven van prijsevolutie, maar ook voor waardebepaling woning (kadastrale perekwaties zie deel Gent) Spoor Fiscaliteit Leuven Workshop 25 februari 2005: Prijsindex 21

Vergelijkbare documenten

Reacties van de burgers op de verlaging en de invoering van de meeneembaarheid van de registratierechten

K.U.Leuven Instituut voor de Overheid Universiteit Antwerpen Universiteit Gent Hogeschool Gent www.steunpuntbov.be Reacties van de burgers op de verlaging en de invoering van de meeneembaarheid van de