Een verklaring voor de prijsevolutie van woningen en de implicaties voor de toekomst

Transcriptie

1 Een verklaring voor de prijsevolutie van woningen en de implicaties voor de toekomst dr. Sven Damen Post-doctoraal onderzoeker

2 Inhoud Prijsverloop Verklarende factoren Overwaardering Verkoopsindicatoren ERA KU Leuven Vastgoedprijsindex Prijsverschillen tussen woningen 2

3 Reëel prijsverloop België,

4 Roept veel vragen op 4

5 Evolutie woningprijs en inkomen, Vlaanderen 250, , , ,000 50,000 0 Woningprijs Inkomen (Bronnen: Statbel) 5

6 6

7 Hypotheekrente (in %) (Bronnen: ASLK, NBB) 7

8 Evolutie ontleningscapaciteit, Vlaanderen 250, , , ,000 50,000 0 Woningprijs Ontleningscapaciteit (Bronnen: Statbel, ASLK, NBB; Eigen bewerkingen) 8

9 Evolutie ontleningscapaciteit, Vlaanderen 250, , , ,000 50,000 0 Woningprijs Ontleningscapaciteit Ontleningscapaciteit met woonbonus (Bronnen: Statbel, ASLK, NBB; Eigen bewerkingen) 9

10 Overwaardering (in %), Vlaanderen 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% Prijs-ontleningscapaciteit ratio Prijs-inkomens ratio (Bronnen: Statbel, ASLK, NBB; Eigen bewerkingen) 10

11 Dagen-op-de-markt (ERA), Vlaanderen Appartement Huis Bronnen: ERA, eigen bewerkingen 11

12 Ratio verkoopprijs / vraagprijs (ERA), Vlaanderen Appartement Huis Bronnen: ERA, eigen bewerkingen 12

13 Indicatoren 2017 t.o.v. 10-jaren gemiddelde (ERA), naar gebiedstype Dagen-op-de-markt -20.0% -10.0% 0.0% 10.0% 20.0% Vlaanderen Kust Centrumsteden Antwerpen Ratio verkoop- / vraagprijs -4.0% -2.0% 0.0% 2.0% 4.0% Vlaanderen Kust Centrumsteden Antwerpen Appartementen Woonhuizen Appartementen Woonhuizen Bronnen: ERA, eigen bewerkingen 13

14 Indicatoren in Nederland Bronnen: Hilbers (2017), Statistics Netherlands, NVM 14

15 Wat brengt de toekomst? Rentevoet (in %)

16 Waarom vastgoedprijsindex? Essentieel om (toekomstige) prijsevolutie goed op te volgen Belangrijkste asset voor veel huishoudens Integraal deel van de economie Nood aan goede vastgoedprijsindex Hoe zijn woningprijzen geëvolueerd over de tijd? Hoe is de waarde van mijn woning geëvolueerd? Wat is de waarde van woningkenmerken en locatie? 16

17 Diverse woningprijsindices Wie? Methode Sinds Statbel Gemiddelde prijzen Op basis van de aard op het kadastrale plan 1973 Mediane prijzen Op basis van de aard volgens akte 2010 Notarisbarometer Gemiddelde prijzen Op basis van voorlopige verkoopsovereenkomsten NBB Laspeyres index 1973 Statbel Hedonische prijsindex 2005 ERA-KU Leuven Hedonische prijsindex Transacties ERA Vlaanderen (woonhuizen en appartementen) & Brussel (appartementen)

18 Hedonische prijsanalyse In de praktijk: regressieanalyse (= statistische techniek voor het analyseren van samenhang tussen verschillende variabelen) p i = α + βx i + δt i + γl i + ε i p i = prijs van woning i X i = karakteristieken van woning i t i = jaar van verkoop van woning i L i = locatie van woning i ε i = storingsterm 18

19 Hedonische prijsanalyse: karakteristieken 19

20 Hedonische prijsanalyse: locatie Leuven Zuid-West- Vlaanderen Brusselse rand Bewoonbare oppervlakte tussen m², oppervlakte van terrein tussen 3,5 en 5 are, allen gelegen in het Vlaams Gewest (2016) Zuid-Limburg

21 EKVI: Achtergrond Sinds 2013: ERA-KU Leuven Vastgoedindex (EKVI) Hedonische prijsindex in plaats van eenvoudig gemiddelde Corrigeert voor veranderingen in de karakteristieken Statistisch model 21

22 EKVI: Achtergrond Maken gebruik van de gegevens van ongeveer transacties op de secundaire markt tussen 2003Q1 en 2017Q woonhuizen appartementen Aparte statistische modellen voor woonhuizen en appartementen Ongeveer 100 variabelen (excl. gemeente- en tijdseffecten) Kunnen bijna 84% (79%) van alle geobserveerde variatie in de prijzen van woonhuizen (appartementen) verklaren 22

23 2005Q1 2005Q3 2006Q1 2006Q3 2007Q1 2007Q3 2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1 2017Q3 EKVI Woonhuizen Vlaanderen, 2005Q1-2017Q Statbel EKVI 23

24 2005Q1 2005Q3 2006Q1 2006Q3 2007Q1 2007Q3 2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1 2017Q3 EKVI Woonhuizen Vlaanderen, 2005Q1-2017Q Statbel EKVI Gecorrigeerd voor inflatie 24

25 Prijsverschillen tussen woningen Bron: De Standaard, ERA, KU Leuven 25

26 Conclusie Enorme stijging in woningprijzen van laatste decennia Kunnen we verklaren door toename ontleencapaciteit (inkomens, intrestvoet, woonfiscaliteit en hypotheekkarakteristieken) Niet duidelijk sprake van overwaardering Ook niet in verkoopsindicatoren Betekent niet dat prijzen niet kunnen dalen Prijsevolutie van éénzelfde woning sinds 2007 in lijn met inflatie 26

27 Vragen? 27